8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、專業(yè)實(shí)踐總結(jié)估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè)，是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實(shí)的理論知識(shí)的同時(shí)，也要求估價(jià)師擁有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)踐角度出發(fā)，簡(jiǎn)單闡述了土地評(píng)估的具體工作事務(wù)、工作流程、估價(jià)方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用、估價(jià)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)等問題。土地評(píng)估行業(yè)也是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)，要想成為一名出色的土地估價(jià)師，最重要的是要積累估價(jià)案例經(jīng)驗(yàn)，這一經(jīng)驗(yàn)需要在工作過程中進(jìn)行積累，而不僅僅是通過估價(jià)師的那些實(shí)例題目。同時(shí)還需要對(duì)國家出臺(tái)的土地相關(guān)比較了解，還有經(jīng)濟(jì)金融的相關(guān)知識(shí)的經(jīng)驗(yàn)?？傊?，估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè)，無論房屋估價(jià)還是土地估價(jià)，都需要自己在理論中學(xué)習(xí)，實(shí)踐中摸索。下面現(xiàn)就專業(yè)實(shí)

2、踐過程中的主要工作、感受和認(rèn)識(shí)分三部分做簡(jiǎn)要總結(jié)陳述。第一部分 專業(yè)實(shí)踐的基本情況蒼南縣甌南地產(chǎn)評(píng)估成立于 2003 年 5 月，是經(jīng)蒼南縣工商行政管理局批準(zhǔn)成立的具有土地評(píng)估資格（資格號(hào)：C200533209）的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，公司現(xiàn)有在職職工九人，其中具有注冊(cè)土地估價(jià)師四人，其他專業(yè)五人；公司經(jīng)營范圍：土地評(píng)估、等。公司地址：浙江省溫州市蒼南縣龍港鎮(zhèn)二樓，是蒼南縣一家具有土地評(píng)估資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。第二部分專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要工作及流程一、專業(yè)實(shí)踐期間主要工作本人 2002 年畢業(yè)于溫州大學(xué)財(cái)會(huì)系專業(yè)。本著對(duì)土地評(píng)估工作的熱情與向往，于 2003 年 7 月應(yīng)聘于蒼南縣甌南地產(chǎn)評(píng)估有限公司

3、，工作至今。由于估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè)，是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)。為證明自己的工作能力，于 2006 年開始報(bào)，經(jīng)過三年的努力 2008 年終于通過土地估價(jià)名參加土地估價(jià)師師，取得土地估價(jià)師資格。主要工作即本公司的業(yè)務(wù)范圍主要有：國有土地使用權(quán)出讓或國家收回土地的評(píng)估；轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、土地補(bǔ)交出讓金、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估；其他依照法律、法律需要進(jìn)行土地評(píng)估等。作為一名估價(jià)，在沒有取得土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的情況下，認(rèn)真地參于由土地估價(jià)師負(fù)責(zé)的評(píng)估項(xiàng)目，配合公司員工努力的完成委托方交于的評(píng)估任務(wù)。二、專業(yè)實(shí)踐期間工作流程宗地評(píng)估的實(shí)際程序，是從接受受估者的估價(jià)委托書開始到最后寫出估價(jià)書，然

4、后將書交給委估者而領(lǐng)取估價(jià)的全過程。土地估價(jià)業(yè)務(wù)獲取的主要途徑包括：、企業(yè)、個(gè)人委托等。從接受估價(jià)業(yè)務(wù)后，首先必須決定估價(jià)的基本項(xiàng)目，主要包括確認(rèn)評(píng)估對(duì)象，確認(rèn)待類型、范圍、權(quán)利狀況、宗地條件及估價(jià)期日等；確定委估者委托估價(jià)的目的；接著制定一個(gè)估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，合理安排及時(shí)間對(duì)待的評(píng)估所需的有關(guān)資料進(jìn)行收集與實(shí)地踏勘，對(duì)委估者提供的有關(guān)證件進(jìn)行查證核實(shí)，勘查宗地周圍環(huán)境及地價(jià)等內(nèi)容；在掌握了估價(jià)資料后，需要結(jié)合本次評(píng)估的目的選擇切實(shí)可行的估價(jià)方法對(duì)委估地塊進(jìn)行地價(jià)試算，然后地價(jià)的調(diào)整及估價(jià)額的確定，在決定了估價(jià)對(duì)象估價(jià)額后，及時(shí)撰寫估價(jià)書，對(duì)整個(gè)估價(jià)工作進(jìn)行總結(jié)整理，并作為向委估者和土地管理部門提

5、交的主要成果；完成估價(jià)書，最后要將估價(jià)書交付給委估者，并按照有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，向委估者收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)。第三部分專業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識(shí)一、對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的了解由中民第十屆常務(wù)第二十九次會(huì)議于 2007 年 8 月 30 日通過的中民城市房地產(chǎn)管中的第三十四條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。二、對(duì)估價(jià)方法的實(shí)踐認(rèn)識(shí)土地估價(jià)方法主要有：市場(chǎng)比較法、剩余法、成本近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、收益還原法等；下面就專業(yè)實(shí)踐過程中對(duì)估價(jià)方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工

6、作做簡(jiǎn)要總結(jié)。1、市場(chǎng)比較法：是在求取一待地價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待地與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生交易的類似土地交易案例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別等差別，修正得出待地的評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。雖市場(chǎng)比較法是估價(jià)方法中最重要、最常用的基本方法之一，但由于該方法的利用前提必須以發(fā)育健全的地產(chǎn)市場(chǎng)為基本條件，并掌握有充足的交易實(shí)例資料。目前公司位于的浙江省蒼南縣各城鎮(zhèn)的地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)，市場(chǎng)上交易類型齊全的案例極為少見，這對(duì)此方法的運(yùn)用帶來一定的難度，還有待以后地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2、剩余法：是在估價(jià)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和建筑物建造、

7、有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)格的法。剩余法除適用土地估價(jià)外，還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估和投資決策，具體可應(yīng)用于以下三個(gè)方面：確定投資者獲取待開發(fā)土地所能支付的最高價(jià)格；確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤；確定開發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用。此方法在評(píng)估工作中用到的挺多，而且相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以及待開發(fā)土地的出讓底價(jià)評(píng)估時(shí)較為實(shí)用，不過運(yùn)用此方法進(jìn)行估價(jià)的收集的資料較為復(fù)雜，要對(duì)待宗地周圍地市場(chǎng)行業(yè)了解及以不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)、建筑開發(fā)成本、社會(huì)的平均投資利潤等資料的收集。3、成本近法：就是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和

8、土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。該估價(jià)方法一般適用于新開發(fā)土地估價(jià)，不適用建成區(qū)已開發(fā)土地估價(jià)；一般僅用于地產(chǎn)市場(chǎng)狹小，缺乏交易案例，無法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地，成本近法雖有缺陷和限制，但對(duì)于那些收益很少或無收益交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也比較適用。但由于在現(xiàn)實(shí)中土地的價(jià)格大部分是取決于它的效用，并非是它所花的成本，土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的價(jià)值。在應(yīng)用成本近法應(yīng)注意：土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用，應(yīng)是按照評(píng)估期日的有關(guān)規(guī)定和物價(jià)水平確定該兩項(xiàng)目費(fèi)用；就本縣的地產(chǎn)市場(chǎng)狹小，缺乏交易案例，在對(duì)工業(yè)用地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，成本近法不適為一

9、種可取的土地估價(jià)方法，在進(jìn)行一系列的成本還原之后，再對(duì)待地個(gè)別條件、期日等重要予以修正，使用接近當(dāng)前市場(chǎng)客觀價(jià)值。4、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表等評(píng)估成果，按照替代原則，通過對(duì)待地條件、級(jí)別和區(qū)域內(nèi)同類用地一般條件比較，并根據(jù)二者的區(qū)域條件、個(gè)別條件、使用年期和估價(jià)期日等方面的差異大小，對(duì)照修正系數(shù)表選取適宜的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求出待地在估價(jià)期的地價(jià)。有于本縣已了各城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)以及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表等評(píng)估成果，確定了分別為商業(yè)、住宅、工業(yè)三種不同級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)；在近年的估價(jià)實(shí)踐中，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的應(yīng)用可算是最多，最平凡，也最為實(shí)用；5、收益還原法：

10、是在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的法。收益還原法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度，就要取決于土的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度，對(duì)二項(xiàng)測(cè)定是否準(zhǔn)確，將直接影響土地價(jià)格；該方法只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價(jià)。但是關(guān)于收益性土地的穩(wěn)定純收益和適當(dāng)?shù)倪€原率的求取，要受當(dāng)?shù)匾话愕慕?jīng)濟(jì)行情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、變化的影響，確定起來難度很大。這是收益還原法的一個(gè)缺點(diǎn)，有于種種的不確定以難確定因素的存在，該估價(jià)方法在本地區(qū)的運(yùn)用確實(shí)受到了極大的限制。對(duì)以上各種方法的實(shí)踐與分析，可能是受地區(qū)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的影響，由于各種方法都存在一定的局限性和，這就要求評(píng)估在實(shí)踐工作中多多分析多，在估價(jià)過程中運(yùn)用好理論計(jì)算與實(shí)際結(jié)合，做到心中有價(jià)。三、對(duì)土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)踐認(rèn)識(shí)社會(huì)各行業(yè)或多或少的都存在著一定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估行業(yè)也不例外，近多來隨著評(píng)估機(jī)構(gòu)的增加，業(yè)務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)更是日趨激烈，在這信息流通的時(shí)代在很多雜志或上都聽到或看到一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了爭(zhēng)取評(píng)估業(yè)務(wù)而對(duì)委托方要求極大的給予滿足，并未真正認(rèn)識(shí)到之中存在著風(fēng)險(xiǎn)，以及