酒店管理研究酒店市場(chǎng)可行性研究報(bào)告

1、市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)可行性研究報(bào)告酒店籌建評(píng)估中國(guó)（內(nèi)地）湖北省武漢市中國(guó)湖北省武漢市待建酒店湖北省武漢市待建酒店的市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)可行性研究報(bào)告。分析評(píng)估報(bào)告目錄1.目錄行政摘要 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.3.4.5.6.調(diào)研性質(zhì) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .市場(chǎng)區(qū)域分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2、 . . . . . . . . . . .地塊描述 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .供應(yīng)和需求分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .待建酒店定位及設(shè)施推薦 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22244765907.8.酒店需求、入住率和平均房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) . . . . . . . . . . . . . . . . .

3、 . . . . 110收支預(yù)測(cè) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118附錄附錄 1假設(shè)及限制條件附錄 2投資回收期分析（不含土地成本）附錄 3投資回收期分析（含土地成本）1. 行政摘要市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)可行性調(diào)研對(duì)象地塊分析行政摘要 1本報(bào)告是按武漢怡景地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“客戶”）的指示而準(zhǔn)備的。此市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)可行性調(diào)研的對(duì)象為位于中國(guó)湖北省武漢市待建高檔酒店（以下簡(jiǎn)稱“待建酒店”）。待建酒店位于湖北省武漢市漢口地區(qū)青年路旁，鄰近規(guī)劃中的王家墩CBD 以及建設(shè)大道沿線的金融街。根據(jù)客

4、戶最終提供的待建酒店信息資料，我們了解到待建酒店項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約為 39,000 平方米。其中地上可用建筑面積約為 35,000 平方米，地下可用建筑面積約為 4,000 平方米。待建酒店預(yù)期定位為萬豪或相同品牌定位的國(guó)際五星級(jí)酒店，其功能和定位標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)際和國(guó)家頒布的酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)施設(shè)備及服務(wù)項(xiàng)目分類和配置上符合并滿足中國(guó)國(guó)家五星級(jí)酒店的相關(guān)主要指標(biāo)要求。待建酒店的項(xiàng)目區(qū)位圖如下。分析評(píng)估報(bào)告待建酒店項(xiàng)目區(qū)位圖圖片來源：客戶資料待建酒店位置行政摘要 2市場(chǎng)區(qū)域分析武漢是湖北省的省會(huì)，總面積為 8,467 平方公里，擁有常住人口約 978萬，是中國(guó)中部最大的城市。武漢市處于重要的地理位置，

5、是中國(guó)內(nèi)陸交通的交匯點(diǎn)，連接全國(guó)東西南北各主要城市，如北京、廣州、上海和重慶等。武漢市已進(jìn)入城市化發(fā)展的主要階段，將綜合發(fā)展成為中國(guó)中部地區(qū)集金融、商業(yè)、物流、科技和教育中心。值得一提的是，武漢歷來是中國(guó)主要的工業(yè)基地，主要產(chǎn)業(yè)為光電子元件和自動(dòng)化工業(yè)。世界第三大河長(zhǎng)江及其最長(zhǎng)支流漢水橫貫市區(qū)，將武漢一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽(yáng)三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局。目前，武漢三鎮(zhèn)已基本形成漢口商業(yè)貿(mào)易、武昌文化教育和漢陽(yáng)工業(yè)制造的功能格局。武漢現(xiàn)轄江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)、武昌、青山、洪山 7 個(gè)城區(qū)，蔡甸、江夏、黃陂、新洲、東西湖、漢南 6 個(gè)郊區(qū)。全市城區(qū)面積 763.5 平方公里。下圖描繪了武漢的行政區(qū)

6、劃。武漢市行政區(qū)劃圖經(jīng)濟(jì)概覽分析評(píng)估報(bào)告行政摘要 3武漢在清朝末期和國(guó)民政府時(shí)期積極參與洋務(wù)運(yùn)動(dòng)，是中國(guó)近代史上主要的工業(yè)和金融中心，工業(yè)總產(chǎn)值排名僅次于上海、北京、天津，位居全國(guó)第四位，并一直保持到改革開放初期。80 年代中期以后，隨著中國(guó)政府提出推進(jìn)沿海開放戰(zhàn)略改革的政策，地處中部腹地的武漢逐漸被“珠三角”、“長(zhǎng)三角”和“環(huán)渤?！钡妊睾５貐^(qū)的很多城市超過。中國(guó)政府于 2004 年出臺(tái)推動(dòng)中國(guó)中部地區(qū)城市的發(fā)展政策，作為中國(guó)中部的中心大城市，湖北省的武漢市又再一次獲得了新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，城市的面貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，并致力于逐步縮小自身與沿海發(fā)達(dá)城市的差距，帶領(lǐng)湖北省其他城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步

7、發(fā)展。作為中國(guó)重要的工業(yè)基地，武漢是中部地區(qū)主要的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力區(qū)之一。其經(jīng)濟(jì)主要依靠鋼鐵、汽車、機(jī)械、光電子和化工等核心產(chǎn)業(yè)，約占武漢市工業(yè)總產(chǎn)值的 60%以上。2010 年武漢市地區(qū)生產(chǎn)總值約人民幣 5,516 億元，同比增長(zhǎng)14.7%。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重分別為 3.1%、45.9%和51.0%，第二和第三產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)在推進(jìn)武漢經(jīng)濟(jì)擴(kuò)展方面發(fā)揮主導(dǎo)作用。其中的第三產(chǎn)業(yè)（或稱服務(wù)行業(yè)）近年來發(fā)展迅速，于 2001 年至 2010 年達(dá)到了 17.3%的復(fù)合年均增長(zhǎng)率。下表列出了武漢 2001 年到 2010 年主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。分析評(píng)估報(bào)告表 1-1武漢市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，20012010行政摘要

8、4CAGR*經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001200220032004200520062007200820092010 200110常住人口（百萬）生產(chǎn)總值實(shí)際增長(zhǎng)（%）地區(qū)生產(chǎn)總值 (十億 人民幣)7.6121357.711.81477.812.11627.914.51888.014.72248.214.82598.315.63148.315.13969.113.74569.814.75522.9 %16.9 %人均地區(qū)生產(chǎn)總值（元 人民幣） 17,882 19,560 21,460 24,963 26,279 29,899 35,768 44,148 50,110 56,39713.6出口（百萬美元）進(jìn)口（

9、百萬美元）外商直接投資（百萬 美元）固定資產(chǎn)投資（十億 人民幣）消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)（%）9471,2101,43251-0.51,0911,1121,57657-1.41,4811,6551,762652.31,9312,3671,520823.32,5403,6481,7401062.73,7784,2352,0011331.44,7535,2092,2501734.16,9047,0732,5702255.75,8255,6472,935300-0.68,7549,3013,2933753.028.025.49.724.9個(gè)人可支配收入（人民幣 ）7,3057,8208,5259,564

10、10,850 12,360 14,358 16,712 18,385 20,80612.3 %注: * 復(fù)合年均增長(zhǎng)率來源: 武漢市統(tǒng)計(jì)局根據(jù)上表，我們做出如下評(píng)論：得益于中國(guó)中部的地理位置優(yōu)勢(shì)、不斷增加的外商投資以及成熟完善的工業(yè)基礎(chǔ)，武漢市經(jīng)濟(jì)在 2001 年到 2010 年間保持迅速增長(zhǎng)，GDP 增長(zhǎng)率達(dá)到年均兩位數(shù)增長(zhǎng)。2010 年 GDP 達(dá)到人民幣5,516 億元，實(shí)際增長(zhǎng) 14.7%。經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的增長(zhǎng)大幅提高了武漢市的人均 GDP，在 2001 年至 2010 年間保持了13.6%的復(fù)合年均增長(zhǎng)率，于 2010 年達(dá)到了人均人民幣56,397元，明顯高于全國(guó)的平均值。為了更好地

11、推動(dòng)武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量的固定資產(chǎn)投資注入到了國(guó)有和私營(yíng)環(huán)節(jié)，2010 年達(dá)到人民幣 3,753 億的投資總量，比上年同期增長(zhǎng)了 25.1%。投資的主體主要集中在工業(yè)、高科技、房地產(chǎn)、城市交通和設(shè)施、教育等方面。我們預(yù)計(jì)大量的投資會(huì)在未來進(jìn)一步加快武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極大地提高了武漢市人民的可支配收入。武漢市城鎮(zhèn)居民可支配收入于 2001 年至 2010 年間保持了12.3%的復(fù)合年均增長(zhǎng)率，并在 2010 年突破了兩萬元大關(guān)，達(dá)人均人民幣20,806元，與上年同期相比增長(zhǎng)了約13.2%。國(guó)務(wù)院下屬的發(fā)展研究院的一份報(bào)告指出，個(gè)人可支配收入的增長(zhǎng)將會(huì)催生新的消費(fèi)形式，其中一個(gè)形式

12、將體現(xiàn)在休閑相關(guān)的花費(fèi)，包括餐飲和旅游。武漢是完善的內(nèi)陸貿(mào)易中心，保持了強(qiáng)勁進(jìn)出口增長(zhǎng)勢(shì)頭，在2001 至 2010 年間分別達(dá)到了25.4%和28.0%的增長(zhǎng)率。2010 年武漢市進(jìn)出口全面反彈，全年外貿(mào)進(jìn)出口總額 180.5 億美元，比上年增長(zhǎng) 57.6%，出口國(guó)家和地區(qū)數(shù)達(dá) 189 個(gè)。外商直接投資武漢是中國(guó)首批沿江對(duì)外開放城市之一，長(zhǎng)期吸引著外商投資。當(dāng)?shù)卣恢眻?zhí)行鼓勵(lì)性的開放政策，并不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施，武漢市的外商直接投資保持了持續(xù)增長(zhǎng)，在過去 10 年里名列西部和中部地區(qū)的第一位。分析評(píng)估報(bào)告圖 1-143322110行政摘要 5實(shí)際利用外資，武漢，20012010（十億 美元）2

13、001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010實(shí)際利用外資(十億美元)趨勢(shì)線來源: 武漢市統(tǒng)計(jì)局2010 年，武漢的外商直接投資增至 33 億美元，引進(jìn)外資在 1000 萬美元以上的項(xiàng)目共 62 個(gè)。亞洲國(guó)家和地區(qū)，尤其是來自香港和臺(tái)灣地區(qū)的投資，一直是武漢市的主要投資來源，歐美等國(guó)也逐漸加大對(duì)武漢的投資力度。截至 2010 年底，在武漢投資的世界 500 強(qiáng)企業(yè)達(dá)到了 81 家，比 2005年增加了 21 家。這新增的 21 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)在武漢總投資達(dá)到 38 億美元?！笆晃濉逼陂g，武漢市已累計(jì)實(shí)際利用外資 120.5 億美元，年

14、均增長(zhǎng) 13.6%。大部分投資流入到制造業(yè)，如光電和汽車，超過總數(shù)的 60%以上，知名的企業(yè)有富士康、本田、標(biāo)志、EDS 公司、阿海琺等。500 強(qiáng)企業(yè)在武漢投資的項(xiàng)目以制造業(yè)為主，主要集中在汽車及零部件、通訊產(chǎn)品、飲料啤酒等。從地域分布來看，500 強(qiáng)企業(yè)中的跨國(guó)公司在武漢的投資項(xiàng)目基本集中在兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。其中武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)占 500 強(qiáng)在漢投資總額的 90%。訪客概況我們對(duì)到武漢的訪客進(jìn)行分析，以確定國(guó)內(nèi)和國(guó)際客源市場(chǎng)的相關(guān)影響。下表總結(jié)了 2001 年到 2010 年境內(nèi)外訪客數(shù)。分析評(píng)估報(bào)告表 1-2武漢境內(nèi)外訪客數(shù)，20012010行政摘要 6%年份2001200220032

15、004200520062007200820092010總?cè)藬?shù)22,306,00024,348,57021,209,40026,385,00029,425,30033,289,40039,420,50046,661,90064,268,90089,420,000增長(zhǎng)13.1 %9.2-12.924.411.513.118.418.437.739.1國(guó)內(nèi)訪客22,020,10023,964,87020,985,00026,070,50029,013,00032,830,50038,890,70046,127,90063,599,90088,500,000增長(zhǎng)12.9 %8.8-12.424.211

16、.313.218.518.637.939.2總數(shù)98.798.498.998.898.698.698.798.999.099.0境外訪客*285,900383,700224,400314,500412,300458,900529,800534,000669,000920,000增長(zhǎng)29.0 %34.2-41.540.231.111.315.40.825.337.5總數(shù)1.31.61.11.21.41.41.31.11.01.0復(fù)合年均增長(zhǎng)率20011016.7 %16.7 %13.9 %注: * 包括來自香港，澳門和臺(tái)灣地區(qū)的訪客來源: 武漢市統(tǒng)計(jì)局根據(jù)上表，我們做出以下評(píng)論： 武漢是中國(guó)的主

17、要商業(yè)城市之一，前往武漢的訪客量歷來由商務(wù)需求推動(dòng)。受益于武漢先進(jìn)的工業(yè)基地、便捷的地理位置、強(qiáng)勁增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)， 以及 2008 年和 2009 年，武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)新航站樓和武廣高速鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成，武漢的總訪客人次在 2001 年至 2010 年間實(shí)現(xiàn)了 16.7%的復(fù)合年均增長(zhǎng)率。 武漢是一個(gè)商務(wù)訪問為主的目的地城市，2001 年至 2010 年該市的總訪客量達(dá)到了16.7%的復(fù)合年均增長(zhǎng)率， 2010 年迎來約 8,942 萬訪客人次。 武漢市的旅游市場(chǎng)由國(guó)內(nèi)訪客所主導(dǎo)，2010 年國(guó)內(nèi)訪客人次約占總訪客人次的99.0%，約 8,850 萬人次，2001 年至 2010 年的復(fù)

18、合年均增長(zhǎng)率為16.7。 在 2001 年至 2010 年間，到訪武漢的境外訪客數(shù)以13.9%的速率強(qiáng)勁增長(zhǎng)，這主要是因?yàn)槲錆h市擁有良好的投資環(huán)境，交通便利，完善的工業(yè)基礎(chǔ)吸引了越來越多的境外公司在武漢開展業(yè)務(wù)。但是，奧運(yùn)期間嚴(yán)密的保安措施，以及接下來的國(guó)際金融危機(jī)導(dǎo)致商務(wù)旅行減少，來自國(guó)際客源市場(chǎng)的需求于 2008 年的增長(zhǎng)急劇下降。但，武漢是一個(gè)工業(yè)基礎(chǔ)完善的內(nèi)陸貿(mào)易中心，危機(jī)過后，訪客人次于2009 年和 2010 年均實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，并于 2010 年達(dá)到 92 萬人次。境外客源市場(chǎng)到達(dá)武漢的境外訪客人數(shù)占相對(duì)較小比例，這一現(xiàn)象反映出武漢市的旅游市場(chǎng)主要由國(guó)內(nèi)游客為主要推動(dòng)力。然而，

19、境外訪客有著強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，并且是武漢市高星級(jí)酒店和酒店服務(wù)式公寓的主要消費(fèi)群體，因此在分析評(píng)估報(bào)告表 1-3行政摘要 7本報(bào)告中將對(duì)各部分客源市場(chǎng)的分析產(chǎn)生重要影響。下表總結(jié)了 2001 年到 2010 年，到達(dá)武漢的境外訪客情況。武漢境外訪客數(shù)，20012010占2010年總數(shù)的百CAGR*客源國(guó)2001200220032004200520062007200820092010分比%200110亞洲日本新加坡小計(jì)增長(zhǎng)率%31,1701,71632,88627.043,2932,30845,60138.728,8773,27432,151-29.524,6233,99828,621-11.04

20、0,7104,33245,04257.459,0009,10068,10051.256,80012,90069,7002.393,00012,400105,40051.2102,00014,000116,00010.1144,63622,302166,93843.915.6 %2.418.0 %18.6 %33.019.8 %北美洲美國(guó)加拿大小計(jì)增長(zhǎng)率%86,1964,60590,801173.045,8413,22749,068-46.024,9903,94528,935-41.021,5674,81526,382-8.836,2205,96642,18659.941,9009,80051,

21、70022.648,50015,60064,10024.049,20012,50061,700-3.765,00017,00082,00032.991,88935,636127,52555.59.9 %3.813.7 %0.725.53.8 %歐洲德國(guó)法國(guó)英國(guó)小計(jì)40,1507,32622,72570,20131,8398,94010,18350,96214,4687,52210,45432,44417,60613,48710,08141,17440,46017,20216,99874,66071,80025,80027,800125,40048,50033,00039,700121,2004

22、9,20035,00030,600114,80087,00034,00033,000154,000101,26045,65332,140179,05310.9 %4.93.519.3 %10.8 %22.53.911.0 %增長(zhǎng)率%85.6-27.4-36.326.981.368.0-3.3-5.3澳大利亞增長(zhǎng)率%其他增長(zhǎng)率%外國(guó)訪客總計(jì)增長(zhǎng)率%3,03635.932,025-59.3225,91328.64,28041.090,701183.2236,3324.63,619-15.479,521-12.3173,051-26.85,19843.6145,52183.0241,69839.78

23、,15957.0130,487-10.3292,37521.020,400150.0127,000-2.7372,20027.337,80085.3179,27541.2434,27516.724,500-35.2145,900-18.6427,800-1.532,00030.6174,00019.3526,00023.039,58423.7228,14231.1701,65833.44.3 %24.6 %75.6 %33.0 %24.4 %13.4 %海外華人（香港、澳門、臺(tái)灣）香港澳門臺(tái)灣小計(jì)增長(zhǎng)率%總計(jì)增長(zhǎng)率%35,60060,01630.6285,92929.0124,240147,3

24、79145.6383,71134.228,15051,357-65.2224,408-41.534,45384037,50272,79541.7314,49340.157,6001,83660,520119,95664.8412,33131.142,7001,50042,50086,700-27.7458,90011.352,0521,35942,14795,55810.2529,83315.556,3002,30047,600106,20011.1534,0000.878,0002,00063,000143,00034.7669,00025.3122,2682,565101,412226,2

25、4558.2927,90338.713.2 %0.310.924.4 %100.0 %12.313.4 %14.0 %注：*復(fù)合年均增長(zhǎng)率來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局、武漢市旅游局2010年主要客源國(guó)/地海外華人（香港、澳門、臺(tái)灣）24%澳大利亞4%德國(guó)11%日本16%美國(guó)10%新加坡2%英國(guó)3%法國(guó)5%加拿大4%分析評(píng)估報(bào)告旅游收入表 1-4行政摘要 8我們對(duì)上表做出如下評(píng)論： 日本是武漢市最大的境外客源市場(chǎng)，2010 年，來自日本的游客近14.5 萬人，占總境外游客的15.6%，2001 年到 2010 年，達(dá)到18.6%的復(fù)合年均增長(zhǎng)率； 整體上來說，亞洲國(guó)家和地區(qū)（包括香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)）是武

26、漢入境旅游的主要客源市場(chǎng)。來自該市場(chǎng)的游客數(shù)占總境外訪客數(shù)的42.4%，其中主要以日本、香港和臺(tái)灣為主； 在非亞洲國(guó)家中，歐洲和北美是武漢最大的客源市場(chǎng)，訪客數(shù)分別占境外訪客數(shù)的19.3%和13.7%； 在 2001 年至 2010 年間，來自新加坡、澳大利亞、加拿大、法國(guó)和德國(guó)的訪客人數(shù)保持著明顯的增長(zhǎng)，分別達(dá)到了33.0%、33.0%、25.5%、22.5%和10.8%的復(fù)合年均增長(zhǎng)率。旅游業(yè)是武漢經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一。2010 年，旅游業(yè)的總收入達(dá)到人民幣 750 億元，占該市 GDP 的13.6%。國(guó)內(nèi)游客的旅游收入達(dá)人民幣720 億元，占總收入的96.0%；而境外游客的旅游收入約為

27、 5 億美元，占總收入的4.0%。下表列出了 2001 年到 2010 年武漢國(guó)內(nèi)和境外旅游收入。武漢旅游收入，20012010總計(jì)（十億國(guó)內(nèi)（十億境外（十億年份2001200220032004200520062007200820092010人民幣）16.119.816.020.323.526.631.437.450.975.0增長(zhǎng)率%22.0 %23.2-19.526.916.013.218.118.936.147.4人民幣）15.118.515.219.222.125.129.735.648.672.0增長(zhǎng)率%14.4 %22.5-17.926.515.113.318.519.936.54

28、8.1比例%93.893.395.194.894.194.294.595.395.696.0美元）0.10.20.10.10.20.20.20.30.30.5增長(zhǎng)率%23.5 %32.2-41.334.036.513.217.111.429.539.8比例%6.26.74.95.25.95.85.54.74.44.0復(fù)合年均增長(zhǎng)率20011018.6 %19.0 %16.0 %注: * 包括來自香港，澳門和臺(tái)灣地區(qū)的訪客來源: 武漢市統(tǒng)計(jì)局 受益于武漢與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)往來交流日益頻繁，當(dāng)?shù)卣铝τ诔掷m(xù)改善基礎(chǔ)設(shè)施，完善經(jīng)濟(jì)環(huán)境，打造主要的投資目的地，近年來商務(wù)旅客為主的訪客大量涌入該市，并帶

29、來了可觀的旅游收入，旅游收入在 2001 年至 2010 年取得年均18.6%的增幅，于 2010 年底，達(dá)到人民幣 750 億元。分析評(píng)估報(bào)告會(huì)展需求行政摘要 9 隨著中國(guó)個(gè)人可支配收入不斷增加，國(guó)內(nèi)旅游收入每年保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，2001 年至 2010 年平均達(dá)到了19.0%。雖然起點(diǎn)很低，但已超過同期境外訪客產(chǎn)生的增長(zhǎng)速度。 我們注意到，境外游客產(chǎn)生的旅游收入的比重在調(diào)查期間占到了旅游收入總額的 4.0%，而境外訪客年均訪問量在調(diào)查期間占到了1.0%。通過對(duì)這些數(shù)據(jù)的比較，我們發(fā)現(xiàn)，境外游客的平均花費(fèi)比國(guó)內(nèi)游客的平均花費(fèi)高出三倍。我們的旅游收入分析進(jìn)一步表明，在 2001 年至 2010 年

30、間國(guó)內(nèi)每個(gè)游客的旅游支出從 2001 年的人民幣686 元增長(zhǎng)至 2010 年的814 元人民幣。相比較同一期間，境外游客的平均消費(fèi)已自 2001 年的人民幣3,498 元減至 2010 年的人民幣3,261 元，略呈下降趨勢(shì)。武漢市擁有優(yōu)越的地理位置和完善的汽車和高科技產(chǎn)業(yè)鏈，武漢市政府也一直致力于定位武漢為中國(guó)中部地區(qū)的領(lǐng)先會(huì)展城市，并已成功地舉辦過一些國(guó)家級(jí)的貿(mào)易交流和會(huì)展活動(dòng)。當(dāng)前，武漢有兩個(gè)展覽中心：武漢國(guó)際會(huì)展中心和武漢科技會(huì)展中心。在硚口區(qū)的武漢國(guó)際會(huì)展中心，于 2001 年建成?？偨娣e約為 127,000 平方米，除了包括 54,000 平方米的室外展覽區(qū)域，還擁有 10 個(gè)

31、 5 萬平方米的展廳，可以同時(shí)擺放 2,800 個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位。此外，該中心還擁有一個(gè)3,600 平方米宴會(huì)廳、兩個(gè)劇院和 9 個(gè)會(huì)議室。武漢科技會(huì)展中心則在洪山區(qū)，鄰近中國(guó)光谷。總建面積為 90,000 平方米，包括 4 個(gè) 25,000 平方米的展廳、1 個(gè)劇院和 6 個(gè)不同大小的會(huì)議室。此外，該會(huì)展中心還提供餐飲設(shè)施。為了提高武漢市舉辦會(huì)議和展覽的能力，使其成為中國(guó)中西部區(qū)域的會(huì)議及展覽服務(wù)中心，武漢市已啟動(dòng)了新的展覽項(xiàng)目建設(shè)。武漢國(guó)際博覽中心位于武漢新區(qū)四新組團(tuán)的濱江地帶，東臨長(zhǎng)江江灘，西至連通港路，北起四新北路，南至三環(huán)線，規(guī)劃用地面積 1.58 平方公里，總投資約人民幣78.3 億

32、元，總建筑面積約 240 萬平方米，包括 12 個(gè) 8,000 平方米以上的展廳，從西向東依次分為會(huì)展、會(huì)議和酒店三大區(qū)域。規(guī)模目前在國(guó)內(nèi)排第三，僅次于廣州和上海。2011 年 7 月武漢國(guó)際博覽中心展館全面完工，并于 10 月 15 日首次開展，展出的全國(guó)汽車配件交易會(huì)暨全國(guó)汽車配件采購(gòu)交易會(huì)吸引了約 6 萬觀眾。國(guó)際博覽中心展館于 10 月底展開的第二次展覽第十二屆中國(guó)（武漢）國(guó)際汽車工業(yè)展覽會(huì)更為成功，吸引了約 30 萬觀眾。根據(jù)武漢國(guó)際博覽中心整體項(xiàng)目規(guī)劃，未來將有兩條地鐵通過武漢國(guó)際博覽中心，配套的海洋樂園、會(huì)議中心、洲際酒店等也將于 2015 年前陸續(xù)建成。此外，從對(duì)當(dāng)?shù)鼐频旯芾韴F(tuán)

33、隊(duì)的訪問中，我們還了解到，由于大量會(huì)議和展會(huì)設(shè)施的引進(jìn)，武漢目前正在開發(fā)會(huì)議市場(chǎng)。武漢有關(guān)政府部門、會(huì)議組織者和當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)營(yíng)者希望共同努力，促進(jìn)武漢當(dāng)?shù)睾蛧?guó)際會(huì)議市場(chǎng)的發(fā)展。然而，由于當(dāng)?shù)芈糜尉?、?huì)議組織者和酒店經(jīng)營(yíng)者間仍缺乏有效的合作，因而影響了該市會(huì)議市場(chǎng)的業(yè)績(jī)，未來還需各方共同努力和協(xié)作。分析評(píng)估報(bào)告行政摘要 10住宿需求細(xì)分市場(chǎng)表 1-5競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)過夜客房需求，2010整體市場(chǎng)市場(chǎng)細(xì)分商務(wù)會(huì)展休閑合計(jì)住宿需求166,39556,98841,931265,315所占比例63 %2116100 %16%商務(wù)會(huì)展21%休閑63%如上表所示，武漢市 2010 年競(jìng)爭(zhēng)酒店商務(wù)細(xì)分市場(chǎng)需求占競(jìng)爭(zhēng)酒店

34、市場(chǎng)過夜客房需求的 63%，會(huì)展細(xì)分市場(chǎng)占競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)過夜客房需求的21%，休閑細(xì)分市場(chǎng)占競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)過夜客房需求的 16%。這一市場(chǎng)細(xì)分組合表明，待建酒店所在的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要由商務(wù)需求所驅(qū)動(dòng)。競(jìng)爭(zhēng)酒店供應(yīng)表 1-6由于待建酒店所在的武漢市有足夠的高端酒店整體供應(yīng)量，因此我們將對(duì)武漢市整體星級(jí)酒店市場(chǎng)的總體供給狀態(tài)進(jìn)行分析。武漢整體市場(chǎng)供應(yīng)和需求，20032010年份2003200420052006200720082009酒店總數(shù)113115120119123108111五星級(jí)酒店26667710四星級(jí)酒店10131722252125三星級(jí)酒店50535452534848一、二星級(jí)酒店51434

35、339383228客房總數(shù)13,60114,99315,44715,45716,36715,12116,126復(fù)合年均增長(zhǎng)率2003-200931%16%-1%-10%2.9%來源：武漢市旅游局和湖北省旅游局分析評(píng)估報(bào)告星級(jí)酒店供求概況行政摘要 11武漢市旅游局和湖北省旅游局的數(shù)據(jù)表明，2010 年底武漢共有 97 家國(guó)家旅游局官方評(píng)定的酒店。在 2003 年至 2010 年間，武漢市內(nèi)的酒店數(shù)量整體呈下降趨勢(shì)，這主要是由于大量達(dá)不到評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和轉(zhuǎn)制的中低星級(jí)酒店逐漸退出了星級(jí)酒店市場(chǎng)。與此同時(shí)，上表也顯示了在同一期間，武漢市四星和五星級(jí)酒店物業(yè)的數(shù)量規(guī)模保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，分別達(dá)到28%和14%

36、的復(fù)合年均增長(zhǎng)率。雖然到 2009 年底，上表顯示僅有 10 家被評(píng)定的五星級(jí)酒店，但實(shí)際上在當(dāng)年還有大量尚未被評(píng)定的新開業(yè)的五星級(jí)酒店，例如武漢馬可孛羅酒店和武漢新世界酒店。我們相信同樣的現(xiàn)象應(yīng)該會(huì)在其他星級(jí)類別里出現(xiàn)。以下圖表為以星級(jí)劃分的武漢酒店客房供應(yīng)量。圖 1-2 武漢星級(jí)酒店客房供應(yīng)量，2009一、二星級(jí)酒店13%五星級(jí)酒店20%三星級(jí)酒店37%四星級(jí)酒店30%根據(jù)上圖顯示，2009 年武漢市的三星級(jí)酒店客房數(shù)占該市客房總量的37%。四星級(jí)和五星級(jí)酒店客房分別占總數(shù)的 30%和 20%。通過與當(dāng)?shù)芈糜尉重?fù)責(zé)人的訪談，我們了解到，待建酒店所在的漢口地區(qū)內(nèi)共有五星級(jí)酒店 7 家。根據(jù)該

37、地區(qū)酒店的入住率、房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)定位、品牌連鎖、地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施、娛樂設(shè)施、品牌聲譽(yù)和酒店質(zhì)量的評(píng)估，以及對(duì)酒店管理方的評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，我們選取了鄰近待建酒店并且目前經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)列于市場(chǎng)前沿的武漢新世界酒店作為待建酒店的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。同時(shí)，我們認(rèn)為漢口區(qū)域市場(chǎng)上仍有 5 家按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店項(xiàng)目未來將在一定程度上對(duì)待建酒店帶來競(jìng)爭(zhēng)壓力，分別為武漢香格里拉酒店、武漢馬可孛羅酒店、武漢新華諾富特大酒店、武漢錦江國(guó)際大酒店、武漢華美達(dá)天祿酒店。主次要競(jìng)爭(zhēng)酒店總供應(yīng)量為2,163間客房，或加權(quán)年客房總數(shù)1,178間。競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)整體表現(xiàn)就競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的整體市場(chǎng)表現(xiàn)而言，表 1-7 列示競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的入住

38、率、平均房?jī)r(jià)以及每可售房收入（RevPAR）變化趨勢(shì)。每可售房收入由分析評(píng)估報(bào)告行政摘要 12酒店入住率乘以酒店平均房?jī)r(jià)獲得，該方法能有效地評(píng)估酒店在客房收入最大化方面的業(yè)績(jī)。通過與武漢市酒店經(jīng)營(yíng)者的訪談和市場(chǎng)調(diào)研，我們了解到，2008 年隨著武漢馬可孛羅酒店及武漢新世界酒店的開業(yè)，武漢市競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的平均入住率處于較低的水平，為 43%。盡管全球金融危機(jī)對(duì)武漢市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響，但 2009 年競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)入住率仍平穩(wěn)增長(zhǎng)至 52%，這主要得益于此期間武漢市國(guó)內(nèi)訪客保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，由 2008 年 4600 萬人次增長(zhǎng)至 2009 年的 6300 萬人次。 2010 年競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)入住率繼續(xù)

39、增長(zhǎng)至62%。這是因?yàn)椋?009 年末武廣高鐵的開通及全球金融危機(jī)后經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，進(jìn)一步刺激了武漢總訪客人數(shù)持續(xù)大幅度的增長(zhǎng)。2008 年至 2010 年間，武漢市競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上下波動(dòng)趨勢(shì)。由于全球金融危機(jī)的負(fù)面影響，2009 年競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)由2008 年的人民幣 558 元下降至 512 元。2010 年，隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，武漢市平穩(wěn)向好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也得到加強(qiáng)，總訪客人次大幅度增加，競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)又大幅增長(zhǎng)至人民幣 695 元。分析評(píng)估報(bào)告表 1-7競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)入住率、平均房?jī)r(jià)和每可售房收入估算，2008-2010行政摘要 13預(yù)計(jì)細(xì)分市場(chǎng)2008年估值200

40、9年估值2010年估值2010年加權(quán)競(jìng)爭(zhēng)酒店客房數(shù)競(jìng)爭(zhēng)度客房數(shù)入住率 平均房?jī)r(jià)每可售房收入入住率 平均房?jī)r(jià)每可售房收入入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收入主要競(jìng)爭(zhēng)酒店次要競(jìng)爭(zhēng)酒店總計(jì)/平均3271,8362,16365 %62 %63 %20 %22 %21 %15 %16 %16 %100 %46 %543278511,17831 %48 %43 %55056055816826724055 %52 %52 %45053851224727726965 %60 %61.69 %68070169544242342980070060050040030020010007060504030201002008平均房

41、價(jià)(人民幣)2009每可售房收入(人民幣)2010入住率來源：分析評(píng)估報(bào)告除了分析現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)酒店的設(shè)施供應(yīng)，我們也須考慮對(duì)待建酒店?duì)I業(yè)表現(xiàn)構(gòu)成影響的新酒店項(xiàng)目。根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研以及對(duì)相關(guān)市場(chǎng)報(bào)告的分析，我們獲悉將有大量項(xiàng)目（包括經(jīng)審批確認(rèn)的項(xiàng)目和預(yù)計(jì)將建的項(xiàng)目）將在武漢市內(nèi)開業(yè)。我們的分析報(bào)告中納入確定的開發(fā)項(xiàng)目，如表 1-8 所示。表 1-8武漢市新增五星級(jí)酒店項(xiàng)目供應(yīng)待建酒店供應(yīng)待建五星級(jí)酒店武漢威斯汀酒店待建皇冠假日酒店待建假日酒店待建武昌新世界酒店待建麗思卡爾頓酒店假設(shè)性新增酒店A假設(shè)性新增酒店B假設(shè)性新增酒店C合計(jì)/平均客房數(shù)3203058005003503303503003003,

42、555競(jìng)爭(zhēng)度100 %25252525507510075預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間2015年1月1日2011年7月30日2012年6月1日2012年6月1日2014年1月1日2017年4月1日2016年1月1日2017年1月1日2017年1月1日平均房?jī)r(jià)/每可售房收益 (人民幣)入住率 (%)分析評(píng)估報(bào)告待建酒店市場(chǎng)定位行政摘要 14為了給待建酒店的市場(chǎng)定位及設(shè)施規(guī)劃提供專業(yè)意見，我們綜合考慮了如下因素：酒店的地理位置、地形布局、武漢市酒店住宿市場(chǎng)供求和定價(jià)的動(dòng)態(tài)變化，以及國(guó)際品牌酒店開發(fā)的品牌標(biāo)準(zhǔn)。通過對(duì)武漢酒店市場(chǎng)的實(shí)地考察，對(duì)武漢酒店住宿市場(chǎng)供應(yīng)及需求現(xiàn)狀的分析，以及待建酒店周邊環(huán)境及潛在客源的考察和

43、分析，我們建議待建酒店突出自身的區(qū)位及資源優(yōu)勢(shì)(鄰近武漢市漢口地區(qū)的中心位置，毗鄰金融街以及規(guī)劃中的王家墩中央商務(wù)區(qū)），規(guī)劃建設(shè)成為一家“重點(diǎn)滿足高端商務(wù)客源住宿需求，可承辦較大規(guī)模會(huì)議需求，配有完善餐飲及休閑設(shè)施的高檔國(guó)際品牌五星級(jí)商務(wù)酒店”。注重“客房的舒適性，宴會(huì)/會(huì)議設(shè)施的氣派和先進(jìn)性，同時(shí)擁有良好的健身、運(yùn)動(dòng)與 Spa 配套設(shè)施”。在待建五星級(jí)酒店的品牌定位方面，考慮到待建酒店所處位置，并假設(shè)其靠近的王家墩中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的規(guī)劃項(xiàng)目能夠如期開發(fā)建設(shè)，我們認(rèn)為待建項(xiàng)目有機(jī)會(huì)定位于國(guó)際品牌高端酒店。我們認(rèn)為這種檔次的酒店定位將有利于待建酒店在所在區(qū)域內(nèi)從各個(gè)方面獲取商務(wù)、會(huì)展及休閑需求，并充

44、分滲透至其競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。我們對(duì)待建五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)定位建議如下：我們認(rèn)為待建酒店的最佳市場(chǎng)定位是配有完善休閑娛樂設(shè)施的國(guó)際品牌高檔商務(wù)、會(huì)議型酒店，其成功主要取決于吸引高檔會(huì)議需求及高端商務(wù)需求的能力。考慮到武漢市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、未來潛在的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及待建酒店周邊區(qū)域主要需求驅(qū)動(dòng)因素的分布，我們對(duì)待建酒店的市場(chǎng)定位過程中，主要考慮了以下幾方面的因素：待建酒店在武漢市漢口地區(qū)所處的中心地理位置，交通便利；待建酒店將吸引周邊區(qū)域高端商務(wù)、會(huì)議和休閑需求的增長(zhǎng)潛力；靠近待建地塊的地鐵 2 號(hào)線和地鐵 7 號(hào)線開通以后預(yù)計(jì)將帶來的大量旅客流動(dòng)和過夜客房需求；隨著武漢市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，將會(huì)吸

45、引越來越多的國(guó)內(nèi)外旅客；待建酒店位于綜合體內(nèi)，其中包括住宅、酒店和商業(yè)等配套設(shè)施，對(duì)待建酒店定位形成良好的支撐；武漢市場(chǎng)目前和未來平均房?jī)r(jià)的深度和潛在增長(zhǎng)，以及各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)格敏感度；待建酒店開業(yè)的同一時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)上預(yù)期的酒店供應(yīng)增長(zhǎng)，尤其是其他新建酒店的市場(chǎng)定位及規(guī)模；待建酒店與目前市場(chǎng)上其他酒店進(jìn)一步區(qū)分的機(jī)會(huì)；分析評(píng)估報(bào)告相對(duì)于建造成本的潛在投資回報(bào)。行政摘要 15客源定位根據(jù)以上酒店的主題定位，我們的項(xiàng)目將以商務(wù)客源為主導(dǎo)，同時(shí)利用其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)（武漢核心城區(qū)內(nèi)，緊鄰漢口地區(qū)主干道青年路，鄰近武漢市金融街及規(guī)劃建設(shè)的王家墩中央商務(wù)區(qū)），突出其會(huì)議接待功能，吸引來自周邊會(huì)展中心、當(dāng)?shù)?/p>

46、企業(yè)和政府會(huì)議的需求，同時(shí)分流部分到訪武漢的高端休閑散客客源。功能定位商務(wù)住客以漢口本地的中外企業(yè)為主，同時(shí)吸納來自漢陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)中外企業(yè)的住宿需求。會(huì)展住客以所在區(qū)域會(huì)展中心、企業(yè)會(huì)議和政府的高規(guī)格接待會(huì)議為主。休閑住客待建酒店可吸引部分休閑散客，總體而言，相比于商務(wù)及會(huì)議住客，預(yù)計(jì)休閑住宿需求相對(duì)較少。1. 客房舒適，設(shè)施先進(jìn)，商務(wù)客房配備多種類型睡枕，手機(jī)基座充電器等，方便商務(wù)住客需求，行政樓層結(jié)合高檔獨(dú)享設(shè)施，使房客能獲得別樣體驗(yàn)，充分放松。2. 注重餐飲設(shè)施多樣性，強(qiáng)調(diào)餐飲體驗(yàn)的概念。從當(dāng)?shù)啬壳笆袌?chǎng)和未來餐飲趨勢(shì)來看，中西餐廳還不能滿足客戶的飲食需求，應(yīng)以風(fēng)味餐廳作為補(bǔ)充。3. 強(qiáng)

47、調(diào)宴會(huì)和會(huì)議設(shè)施的“氣派、先進(jìn)和景觀性”。待建酒店將建成為武漢市的高端五星級(jí)酒店，并且緊鄰會(huì)展中心、金融街及規(guī)劃中的王家墩中央商務(wù)區(qū)，有望吸引當(dāng)?shù)仄髽I(yè)會(huì)議、行業(yè)會(huì)議以及政府會(huì)議，會(huì)議市場(chǎng)前景開闊，同時(shí)也為宴會(huì)/會(huì)議設(shè)施，以及商務(wù)和休閑餐飲提供支持點(diǎn)。政府、商務(wù)、婚宴等設(shè)施使用者，往往很關(guān)注宴會(huì)場(chǎng)所面積的大小，設(shè)施是否先進(jìn)氣派，是否擁有一定景觀性等；待建酒店占有天時(shí)地利，在硬件配套上，特別是在會(huì)議宴會(huì)上可以引入比較先進(jìn)、氣派的無柱宴會(huì)廳。4. 先進(jìn)的健身運(yùn)動(dòng)中心及國(guó)際品牌 Spa 配套設(shè)施；健身設(shè)施和游泳池是入住酒店者首先會(huì)提到的問題，既包括商務(wù)訪客也包括休閑訪客，且商務(wù)訪客對(duì)此類設(shè)施的要求相對(duì)

48、更高。一個(gè)先進(jìn)舒適的健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館及游泳池既可以滿足商務(wù)訪客“放松身心”的要求，也可以滿足休閑使用者對(duì)該類運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)的要求。5. 必要的商務(wù)服務(wù)提供必不可少，因?yàn)榇蟛糠肿】投际巧虅?wù)需求，所以對(duì)他們來說，有一個(gè) 24 小時(shí)的高級(jí)商務(wù)中心和秘書服務(wù)會(huì)帶來很多的方便。待建酒店的設(shè)施推薦通過與客戶的溝通與確認(rèn)，我們得知待建酒店規(guī)劃地上可用建筑面積為35,000 平方米，地下可用建筑面積為 4,000 平方米。為了充分利用地下可分析評(píng)估報(bào)告行政摘要 16用的建筑面積，我們建議待建酒店可考慮將部分非盈利或盈利較少的部分設(shè)施（如游泳池、水療及健身中心以及包括行政、后勤及部分機(jī)電設(shè)施在內(nèi)的部分后臺(tái)設(shè)施）安排在地下

49、區(qū)域。下表總結(jié)了待建高檔酒店規(guī)劃的設(shè)施配比情況；計(jì)算和預(yù)測(cè)僅以本報(bào)告為目的。分析評(píng)估報(bào)告表 1-9待建酒店設(shè)施規(guī)劃總結(jié)行政摘要 17地上設(shè)施推薦客房標(biāo)準(zhǔn)客房（含標(biāo)準(zhǔn)大床和雙床房）豪華客房（含行政大床和雙床房）標(biāo)準(zhǔn)套房豪華套房行政套房總統(tǒng)套房客房數(shù)1969520441比例%61%30%6%1%1%0%面積/平米41416282103205平方米8,0363,8951,230328437219后臺(tái)及輔助區(qū)域總計(jì)32010%1,41515,560餐飲全日制餐廳中餐廳（包括8間包房）特色餐廳大堂吧座位數(shù)1501406040面積/平米2.13.02.12.1平方米34142012684后臺(tái)及輔助區(qū)域總計(jì)

50、39045%4371,408會(huì)議大宴會(huì)廳 (可一分為三)小宴會(huì)廳 (可一分為二）多功能會(huì)議室1（可一分為二）多功能會(huì)議室2（可一分為二）多功能會(huì)議室3（不可拆分）董事會(huì)議室1董事會(huì)議室2董事會(huì)議室3會(huì)議準(zhǔn)備區(qū)最多可容納數(shù)1,500800400300100403020面積/平米1.11.11.21.21.22.02.02.0平方米1,650880480360120806040400后臺(tái)及輔助區(qū)域總計(jì)3,19040%1,4685,538其他公共區(qū)域零售區(qū)行政俱樂部（配一個(gè)四至六人的小型會(huì)議室）商務(wù)中心前臺(tái)接待區(qū)后臺(tái)及輔助區(qū)域后臺(tái)及輔助區(qū)域指示性凈面積預(yù)計(jì)凈面積/總建筑面積比率指示性地上總建筑面積地

51、下設(shè)施推薦室內(nèi)游泳池水療及健身中心（更衣室、水療理療室等）后臺(tái)及輔助區(qū)域指示性凈面積后臺(tái)及輔助區(qū)域(包括行政、后勤及部分機(jī)電設(shè)施）指示性凈面積預(yù)計(jì)凈面積/總建筑面積比率指示性地上總建筑面積指示性酒店總建筑面積總計(jì)數(shù)量1111數(shù)量11每單位面積412004160010%6%每單位面積25050010%8%平方米4120041600889701,52525,0011.4035,001平方米250500758251,9442,7691.403,87738,878注：上述計(jì)算僅供參考，建議客戶在作出任何法律或財(cái)務(wù)承諾前，尋求合格建筑師提供專業(yè)服務(wù)，就物理地塊上的待建設(shè)施和建議面積是否可行聽從建筑師的建

52、議來源： 分析評(píng)估報(bào)告推薦分析評(píng)估報(bào)告待建酒店經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè)行政摘要 18基于前面的分析，綜合考慮了待建酒店的配套設(shè)施和市場(chǎng)定位，及武漢市現(xiàn)有酒店的運(yùn)營(yíng)情況，我們對(duì)待建酒店的未來收支做出如下預(yù)測(cè)。下表列出了我們對(duì)待建酒店自開業(yè)日起 10 年的收支預(yù)測(cè)：分析評(píng)估報(bào)告表 1-1010 年收支預(yù)測(cè)武漢待建酒店，20152024（人民幣 千元）初稿行政摘要 19單位：人民幣千元2015201620172018201920202021202220232024客房數(shù):入住客房夜晚數(shù):入住率:平均房?jī)r(jià):每可售房收入:32053,78446%884 % 比例40732061,96853%980 % 比例5203

53、2070,15360%1,094 % 比例65632075,99965%1,137 %比例73932075,99965%1,183 %比例76932075,99965%1,230 %比例80032075,99965%1,280 %比例83232075,99965%1,331 %比例86532075,99965%1,384 %比例90032075,99965%1,439 %比例936收入客房餐飲其他收入47,56754,8678,85742.7 %49.38.060,74362,9659,53845.6 %47.37.276,72871,62210,25948.4 %45.26.586,4477

54、9,04810,92149.0 %44.86.289,90582,20911,35849.0 %44.86.293,50185,49811,81249.0 %44.86.297,24188,91812,28549.0 %44.86.2101,13192,47512,77649.0 %44.86.2105,17696,17313,28749.0 %44.86.2109,383100,02013,81949.0 %44.86.2收入總計(jì)111,291 100.0133,246 100.0158,609 100.0176,416 100.0183,472 100.0190,811 100.0198,

55、443 100.0206,382 100.0214,637 100.0223,222 100.0部門支出 *客房餐飲其他支出總計(jì)部門收入13,57340,5385,19959,31051,98128.573.958.753.346.714,80543,8595,46164,12569,12024.469.757.348.151.916,11347,3825,73669,23089,37921.066.255.943.656.417,28950,5906,00773,886102,52920.064.055.041.958.117,98152,6146,24776,842106,63120.06

56、4.055.041.958.118,70054,7196,49779,916110,89620.064.055.041.958.119,44856,9076,75783,112115,33120.064.055.041.958.120,22659,1847,02786,437119,94520.064.055.041.958.121,03561,5517,30889,894124,74220.064.055.041.958.121,87764,0137,60093,490129,73220.064.055.041.958.1未分配的部門支出行政及總務(wù)市場(chǎng)營(yíng)銷物業(yè)運(yùn)營(yíng)及保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)能源費(fèi)總計(jì)經(jīng)營(yíng)總

57、利潤(rùn)管理費(fèi)管理費(fèi)后經(jīng)營(yíng)總利潤(rùn)12,9226,3615,36711,56636,21615,7652,22613,53911.65.74.810.432.514.22.012.213,1996,4986,06312,37738,13630,9852,66528,3209.94.94.59.328.623.32.021.313,4776,6356,84213,27040,22549,1543,17245,9828.54.24.38.425.431.02.029.014,2487,0147,23414,02942,52560,0053,52856,4768.14.04.18.024.233.92.0

58、31.914,8187,2957,52314,59044,22662,4053,66958,7358.14.04.18.024.233.92.031.915,4117,5877,82415,17345,99564,9013,81661,0858.14.04.18.024.233.92.031.916,0277,8908,13715,78047,83467,4973,96963,5288.14.04.18.024.233.92.031.916,6688,2068,46216,41249,74870,1974,12866,0698.14.04.18.024.233.92.031.917,3358,

59、5348,80117,06851,73873,0054,29368,7128.14.04.18.024.233.92.031.918,0288,8759,15317,75153,80775,9254,46471,4608.14.04.18.024.233.92.031.9固定成本房產(chǎn)稅保險(xiǎn)費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)營(yíng)業(yè)稅家具、陳設(shè)和設(shè)備重置費(fèi)用總計(jì)凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3,6167841,1046,1211,11312,7388013.20.71.05.51.011.40.8 %3,7618162,1697,3292,66516,73811,5812.80.61.65.52.012.58.8 %3,9118483,44

60、18,7234,75821,68224,3002.50.52.25.53.013.715.3 %4,0678824,2009,7035,29224,14532,3312.30.52.45.53.013.718.2 %4,2309174,36810,0915,50425,11133,6242.30.52.45.53.013.718.2 %4,3999544,54310,4957,63228,02333,0612.30.52.45.54.014.717.2 %4,5759924,72510,9147,93829,14434,3842.30.52.45.54.014.717.2 %4,7581,03