中海地產(chǎn)成本科目

1、附件01, 中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目（2005年11月修訂版）,編號(hào),一級(jí),二級(jí),三級(jí),四級(jí),五級(jí),注釋01,土地費(fèi)用,一、地價(jià),（一）土地出讓金,國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中列明的土地出讓金或招拍掛的成交價(jià),（二）開發(fā)費(fèi),國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中列明的開發(fā)費(fèi)，或我司將生地變成熟地的開發(fā)投資費(fèi)用。,（三）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),1、向政府繳納的“大配套”費(fèi)用2、我司接駁市政管線等設(shè)施至紅線邊的施工費(fèi)用3、政府出讓土地時(shí)強(qiáng)行要求建設(shè)的紅線內(nèi)的市政路4、政府強(qiáng)行要求的紅線外的其他工程建設(shè)費(fèi)用,二、拆遷費(fèi),（一）拆遷工程費(fèi),紅線內(nèi)拆除和遷移障礙物所發(fā)生的費(fèi)用，包括：地上建筑物的拆除，高壓線、光纜等的遷移，

2、排洪溝、市政管線的改道，古樹的移植，文物勘探及相應(yīng)費(fèi)用等。,（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi),對(duì)紅線內(nèi)房屋或墾地所有人放棄所有權(quán)的補(bǔ)償費(fèi)用及對(duì)其使用人的安置費(fèi)用,三、土地辦證費(fèi),（一）土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi),（二）購(gòu)地契稅,（三）過戶手續(xù)費(fèi),四、其它土地費(fèi),（一）土地中介費(fèi),指以各種名義支付給土地中介方的酬勞,（二）合作方補(bǔ)償,含為獲得土地支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi),（三）其它,02,前期費(fèi)用,一、調(diào)研評(píng)估費(fèi),（一）可行性研究費(fèi),項(xiàng)目可研階段發(fā)生的調(diào)研費(fèi)用，例如雇用咨詢公司進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的委托費(fèi)等,（二）營(yíng)銷定位調(diào)研費(fèi),項(xiàng)目營(yíng)銷定位階段發(fā)生的調(diào)研費(fèi)用，例如雇用咨詢公司進(jìn)行目標(biāo)客戶群分析的委托費(fèi)等,（三）環(huán)境評(píng)估費(fèi),委托專業(yè)

3、公司對(duì)地塊周邊環(huán)境質(zhì)量影響的評(píng)估費(fèi)用，例如交通、空氣污染等,（四）設(shè)計(jì)調(diào)研費(fèi),項(xiàng)目前期概念設(shè)計(jì)階段發(fā)生的調(diào)研費(fèi)用，例如為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)而出國(guó)考察的費(fèi)用等,（五）其它調(diào)研費(fèi),二、設(shè)計(jì)費(fèi),各項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)中除設(shè)計(jì)實(shí)體費(fèi)用外，應(yīng)包括其相應(yīng)的圖紙委托審查費(fèi)用,（一）設(shè)計(jì)招標(biāo)補(bǔ)償費(fèi),指向未中標(biāo)單位支付的標(biāo)底費(fèi),（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi),（三）建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi),（四）立面工程設(shè)計(jì)費(fèi),（五）環(huán)境工程設(shè)計(jì)費(fèi),（六）專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi),環(huán)保、燃?xì)?、橋梁等需要專?xiàng)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)用,（七）裝修設(shè)計(jì)費(fèi),指精裝修、大堂、電梯廳的設(shè)計(jì)費(fèi)用等，不包含獨(dú)立賣場(chǎng)裝修設(shè)計(jì)等售樓工程設(shè)計(jì)費(fèi),（八）其他設(shè)計(jì)費(fèi),包括復(fù)印曬圖費(fèi)等小額費(fèi)用,三、勘探測(cè)繪費(fèi),

4、包括地質(zhì)勘查、放點(diǎn)測(cè)繪、超前鉆、氡氣檢測(cè)等施工前期需要的勘探測(cè)繪發(fā)生的費(fèi)用，不包含施工建造過程中對(duì)相應(yīng)工程的檢測(cè)費(fèi)用。,四、報(bào)建費(fèi),（一）規(guī)劃報(bào)建費(fèi),為取得規(guī)劃許可證而向政府繳納的一切費(fèi)用，以及為完成規(guī)劃報(bào)建工作而發(fā)生的其他費(fèi)用。02,前期費(fèi)用,四、報(bào)建費(fèi),（二）施工報(bào)建費(fèi),為取得施工許可證而繳納的費(fèi)用和政府強(qiáng)制要求的工作發(fā)生的費(fèi)用（例如白蟻防治），以及為完成施工報(bào)建工作而發(fā)生的其他費(fèi)用。,五、其它前期費(fèi),03,建安費(fèi)用,一、前期工程,為項(xiàng)目整體服務(wù)的臨時(shí)性工程，不包含為單項(xiàng)工程而專門服務(wù)的具有以下性質(zhì)的工程。,（一）臨時(shí)供水,臨時(shí)供水管線的接駁、鋪設(shè)，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。,（

5、二）臨時(shí)排水,臨時(shí)排水管線的接駁、鋪設(shè)，臨時(shí)排水溝的修建，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。,（三）臨時(shí)供電,臨時(shí)變配電設(shè)備的購(gòu)置、租賃、安裝，臨時(shí)線路的架設(shè)，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。,（四）場(chǎng)地平整,主要是施工前期場(chǎng)地上的垃圾、雜草、樹木等障礙物的移除，應(yīng)區(qū)別于“巖土工程”中的“場(chǎng)地土方”。,（五）臨時(shí)設(shè)施,初次性建造、購(gòu)置的為甲方地盤管理服務(wù)的各種臨時(shí)建筑物和臨時(shí)設(shè)施產(chǎn)生的費(fèi)用。,（六）臨時(shí)圍墻,按施工現(xiàn)場(chǎng)形象規(guī)范建造臨時(shí)性圍墻的費(fèi)用，包括附屬的大門等設(shè)施。,（七）臨時(shí)道路,為項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)的臨時(shí)性道路的建造費(fèi)用，包括道路施工中必要的土方開挖、邊坡支護(hù)、道路地基處理，而道路兩側(cè)

6、的排水溝應(yīng)歸入“臨時(shí)排水”。,（八）其它前期工程費(fèi),包括項(xiàng)目開工前的場(chǎng)地看護(hù)費(fèi)及形象規(guī)范費(fèi)用等。,二、巖土工程,（一）地基處理,包括換填、深層密實(shí)、排水固結(jié)、化學(xué)加固等地基處理方式。,（二）土方工程,基坑土方,為進(jìn)行地下結(jié)構(gòu)施工而進(jìn)行的土方開挖、搬運(yùn)、回填,場(chǎng)地土方,為調(diào)整標(biāo)高或園林造型而進(jìn)行的大面積的土方開挖、搬運(yùn)、回填、整平、夯實(shí)等，應(yīng)區(qū)別于“前期工程”中的“場(chǎng)地平整”。,（三）支護(hù)工程,基坑支護(hù),邊坡支護(hù),（四）其它巖土工程,三、基礎(chǔ)工程,如基礎(chǔ)形式采用獨(dú)立基礎(chǔ)或者條形基礎(chǔ)，且該基礎(chǔ)不用于地下室工程，那么此項(xiàng)造價(jià)歸入相應(yīng)的可售物業(yè)的“地上結(jié)構(gòu)”；如采用筏形基礎(chǔ)或箱形基礎(chǔ)，此項(xiàng)造價(jià)歸入相應(yīng)

7、的可售物業(yè)的“地下室結(jié)構(gòu)”,（一）預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ),包含截樁費(fèi)、驗(yàn)樁費(fèi),（二）人工挖孔樁基礎(chǔ),包含樁基檢測(cè)費(fèi),（三）鉆孔灌注樁基礎(chǔ),包含樁基檢測(cè)費(fèi),（四）其它基礎(chǔ)工程,四、可售物業(yè),（一）土建工程（結(jié)構(gòu)+建筑+防水+外裝+公共部位裝修）,1、分別按可售物業(yè)類型設(shè)置： 多層住宅、小高層住宅、高層住宅、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、寫字樓、獨(dú)立商業(yè)等。雙拼、四拼別墅歸入聯(lián)排別墅中。2、如果單棟建筑內(nèi)有不同物業(yè)類型且建安費(fèi)用難以拆分，先將其費(fèi)用歸入占整體成本較大份額的物業(yè)類型。03,建安費(fèi)用,四、可售物業(yè),（一）土建工程（結(jié)構(gòu)+建筑+防水+外裝+公共部位裝修）,結(jié)構(gòu)工程,1、指單體的主體結(jié)構(gòu)2、包括模

8、板制安工程，并拆分到地上結(jié)構(gòu)和地下結(jié)構(gòu),地下室結(jié)構(gòu),包括閥形基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ),地上結(jié)構(gòu),包括無(wú)地下室的獨(dú)立基礎(chǔ)和條形基礎(chǔ),其它結(jié)構(gòu)工程,包括裝飾性的結(jié)構(gòu)工程，如屋面鋼結(jié)構(gòu),建筑工程,1、包括砌筑工程、內(nèi)墻及天棚裝飾、外墻抹灰、樓地面工程、屋面瓦等2、包括腳手架工程，內(nèi)架拆分到地上建筑和地下建筑，外架拆分到地上建筑,地下室建筑工程,地上建筑工程,其它建筑工程,防水工程,防水工程應(yīng)按照GB50500清單中的工程內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)成本拆分歸類。,地下室防水,衛(wèi)生間防水,屋外防水,包括屋面、外墻防水，,其它,包括入戶花園防水、露臺(tái)防水、陽(yáng)臺(tái)管根防水等。,外墻裝修,外墻磚,包括石材,外墻涂料,幕墻,1、包括外墻

9、裝飾鋁扣板等2、住宅底層商鋪如果無(wú)法劃分為單獨(dú)商業(yè)，其外部的自立玻璃歸入該住宅的“玻璃幕墻”；如為獨(dú)立商業(yè)，將其歸入獨(dú)立商業(yè)的“幕墻”,裝飾百葉,包括裝飾用鋁格柵、空調(diào)百葉窗、以及其他外墻裝飾用百葉窗,其它外墻裝修,公共部位裝修,大堂裝修,1、包括單元大門建造費(fèi)用2、樣板房在相應(yīng)可售物業(yè)內(nèi)直接裝修而成的，其入戶門外的樓梯間的永久裝修費(fèi)用歸入此項(xiàng)，如屬臨時(shí)看樓通道性質(zhì)，則費(fèi)用歸集到銷售費(fèi)用的“臨時(shí)裝修費(fèi)”,電梯廳裝修,電梯轎廂裝修,其它公共裝修,包括樓梯間裝修,其它土建工程,（二）機(jī)電工程,強(qiáng)電,包括單體內(nèi)的預(yù)埋管線和開關(guān)、插座、燈具等基本強(qiáng)電設(shè)施，應(yīng)區(qū)別于“供配電工程：,弱電,電視,指單體內(nèi)的

10、預(yù)埋管及其附屬設(shè)施,電信,自動(dòng)化,其它弱電工程,給排水,給水,排水,直飲水,中水,其它給排水,空調(diào),單體內(nèi)的空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，如中央空調(diào)、樓梯間通風(fēng)、衛(wèi)生間集中抽風(fēng)系統(tǒng)等,電梯,其它機(jī)電工程,03,建安費(fèi)用,四、可售物業(yè),（三）欄桿工程,樓梯欄桿,陽(yáng)臺(tái)欄桿,包括入戶花園欄桿,其它欄桿,1、包括防盜欄、兒童防護(hù)欄等；2、不包括樓外私家花園欄桿，其歸入“室外圍欄工程”,（四）門窗工程,外立面門窗,指建筑物與室外直接接觸部位設(shè)立的門窗，如陽(yáng)臺(tái)門等。包括鋁門窗、塑鋼門窗、木門窗、鋼門窗等類型門窗。,防火門,指公共部位防火門（如地下室防火卷簾門、商鋪入戶卷簾門等），不包括具有防火功能的入戶門和商鋪外自立玻璃

11、門,入戶門,不包括單元大門,其它門窗工程,車庫(kù)門等其他門類，不包括人防門,（五）開辦費(fèi),各公司可以按照統(tǒng)一合約文本中開辦費(fèi)的十三項(xiàng)分類自行進(jìn)行四級(jí)科目增設(shè),五、配套設(shè)施,分別按配套設(shè)施設(shè)置：會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、物業(yè)管理用房等不能銷售的專項(xiàng)設(shè)施，如該類設(shè)施可以銷售應(yīng)放入可售物業(yè),（一）建造,結(jié)構(gòu)工程,建筑工程,防水工程,外墻裝修,公共部位裝修,機(jī)電工程,空調(diào)通風(fēng)工程,欄桿工程,門窗工程,其它配套建安,（二）精裝修,如果售樓處在會(huì)所中，且售樓處的精裝修在售樓處撤出后將被拆除，并不作為會(huì)所的永久裝修，那么該筆費(fèi)用應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用中的“售樓處包裝費(fèi)”；物業(yè)管理處的精裝修計(jì)入銷售費(fèi)用中的“物業(yè)用房裝修費(fèi)”

12、,裝修工程,家具家電,（三）開辦費(fèi),各公司可以按照統(tǒng)一合約文本中開辦費(fèi)的十三項(xiàng)分類自行進(jìn)行四級(jí)科目增設(shè),六、配套工程,僅指紅線內(nèi)的小配套費(fèi)用，應(yīng)區(qū)別于土地費(fèi)用中的“基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（大配套）”,（一）供配電工程,應(yīng)區(qū)別于“可售物業(yè)”中的“強(qiáng)電”,配電室土建工程,小區(qū)變電站、獨(dú)立配電室的土建成本，對(duì)于非獨(dú)立配電室的土建成本可并入相應(yīng)附屬結(jié)構(gòu)建安成本,變配電設(shè)備,包括小區(qū)變電站設(shè)備、高壓電纜敷設(shè)、高壓電纜溝工程、變配電柜等,低壓傳輸,包括低壓電纜及母線槽的敷設(shè)、低壓電纜溝工程、電表安裝等,發(fā)電機(jī)組,其它供配電,（二）燃?xì)夤こ?（三）采暖工程,熱力站,熱力內(nèi)線,取暖器,包括燃?xì)獗趻鞝t或電熱膜取暖器,其

13、它采暖,03,建安費(fèi)用,六、配套工程,（四）有線電視,包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程,（五）電信工程,包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程,（六）網(wǎng)絡(luò)工程,包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程,（七）人防工程,（八）消防工程,排煙送風(fēng),包括單體內(nèi)消防工程,消防控制,消防水,其它消防工程,（九）市政管線,自來(lái)水干管,供水二次加壓,1、包括水泵、變頻泵、穩(wěn)壓器、穩(wěn)壓罐等設(shè)備2、對(duì)于獨(dú)立的水泵房，其土建費(fèi)用應(yīng)歸入本項(xiàng)費(fèi)用中,雨、污、糞水排水,包括單體外的雨、污、糞水管，以及化糞池、生化池等處理設(shè)施。,其它市政管線,（十）環(huán)保工程,降噪工程,包括隔音壁等用以降

14、低噪音影響的輔助工程,環(huán)保檢測(cè),建筑裝修氣體排放檢測(cè)等,水池防霉,垃圾處理,如垃圾站等,其它環(huán)保工程,（十一）智能化工程,包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程,室外影音,背景音樂、信息發(fā)布顯示屏等,安防系統(tǒng),紅外線、攝像頭、可視對(duì)講、門禁、巡更等安全監(jiān)控系統(tǒng),停車場(chǎng)控制,停車場(chǎng)出入電子閘門、讀卡系統(tǒng)等,其它智能化,（十二）其他配套工程,包括信報(bào)箱、小區(qū)電子滅蚊系統(tǒng)等,七、室外工程,（一）園林景觀工程,園建工程,指小區(qū)硬景工程，以及小品、雕塑、張拉膜、室外家私（如休閑椅、遮陽(yáng)傘）等,景觀水體工程,包括游泳池的土建、機(jī)電及裝飾工程，及游泳池的輔助設(shè)施，如獨(dú)立更衣室等,綠化工程,包括小學(xué)

15、、幼兒園等配套設(shè)施內(nèi)的綠化工程，以及小區(qū)噴淋澆灌系統(tǒng),室外圍欄工程,小區(qū)圍欄,例如小區(qū)外圍的圍墻、護(hù)欄、永久性擋板以及小區(qū)大門等,私家花園圍欄,其它室外圍欄,包括小區(qū)保安廳等,室外康樂設(shè)施,小區(qū)標(biāo)識(shí)工程,其它園林工程,（二）道路及燈光工程,道路,指車行道路，包括消防通道，以及道路劃線、交通指示牌、紅綠燈、減速帶、轉(zhuǎn)彎鏡、地下室車位劃線等工程,小區(qū)照明及泛光工程,八、室內(nèi)精裝修工程,（一）裝修工程,1、可按物業(yè)類型分別設(shè)置，如住宅、寫字樓、酒店等；2、含樣板房、獨(dú)立售樓處等售樓專項(xiàng)工程裝修,（二）家具家電,04,其他直接費(fèi),一、工程管理費(fèi),（一）工程監(jiān)理費(fèi),（二）工程保險(xiǎn)費(fèi),（三）工程水電費(fèi),項(xiàng)

16、目入伙之前發(fā)生的應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的水電費(fèi)用。如果售樓水電費(fèi)可以拆分出來(lái)，應(yīng)將其計(jì)入銷售費(fèi)用中的“賣場(chǎng)物管費(fèi)”。,（四）檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi),包括材料檢驗(yàn)、沉降觀測(cè)等,（五）預(yù)決算編審費(fèi),（六）工程合同印花稅,（七）工程驗(yàn)線查丈費(fèi),工程驗(yàn)收時(shí)的驗(yàn)線查丈,（八）其他工程管理費(fèi),二、地盤管理費(fèi),（一）地盤工資,（二）辦公費(fèi)用,（三）福利費(fèi)用,（四）郵電通訊費(fèi),（五）房租水電費(fèi),（六）差旅交通費(fèi),（七）用具購(gòu)置及維修費(fèi),（八）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),（九）現(xiàn)場(chǎng)看護(hù)費(fèi),（十）折舊費(fèi)用,（十一）地盤公關(guān)費(fèi),（十二）地盤獎(jiǎng)罰,（十三）其他地盤費(fèi),三、增容費(fèi),（一）燃?xì)庠鋈葙M(fèi),指單獨(dú)繳納的增容費(fèi)，如“市政大配套費(fèi)用”中已涵蓋了此項(xiàng)費(fèi)

17、用，注意此處不要重復(fù)錄入。,（二）供電增容費(fèi),（三）供水增容費(fèi),四、物業(yè)基金,05,利息,一、外部利息,二、內(nèi)部利息,指中海系統(tǒng)內(nèi)調(diào)用資金的資金成本06,公司管理費(fèi),07,銷售費(fèi)用,一、營(yíng)銷費(fèi)用,（一）廣告費(fèi),廣告發(fā)布費(fèi),報(bào)紙廣告,包括軟性文章廣告和硬性廣告,電視廣告,戶外廣告,包括路牌廣告、公交站牌廣告、墻面廣告、車體廣告等,網(wǎng)絡(luò)廣告,包括本項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè)費(fèi)用和其他網(wǎng)站廣告費(fèi)用,雜志廣告,直郵廣告,電臺(tái)廣告,其他廣告,廣告代理費(fèi),廣告公司的策劃、設(shè)計(jì)、發(fā)布代理及其他服務(wù)費(fèi)用,（二）活動(dòng)推廣費(fèi),展銷會(huì)費(fèi),參加房展會(huì)、舉辦推介會(huì)及租賃商業(yè)場(chǎng)所設(shè)立展位所發(fā)生的全部費(fèi)用,促銷活動(dòng)費(fèi),為舉行促銷活動(dòng)所發(fā)

18、生的演藝費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、資料費(fèi)、禮品費(fèi)、贈(zèng)送的管理費(fèi)和樓款等07,銷售費(fèi)用,一、營(yíng)銷費(fèi)用,（二）活動(dòng)推廣費(fèi),開盤活動(dòng)費(fèi),包括開盤時(shí)組織準(zhǔn)備的一切相關(guān)活動(dòng)費(fèi)用,入伙活動(dòng)費(fèi),包括入伙時(shí)組織準(zhǔn)備的一切相關(guān)活動(dòng)費(fèi)用,其它活動(dòng)推廣費(fèi),（三）賣場(chǎng)包裝費(fèi),售樓處包裝費(fèi),如會(huì)所或商業(yè)在銷售期作為售樓處使用，屬于永久性裝修的費(fèi)用不計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用,售樓處設(shè)計(jì)費(fèi),售樓處裝修費(fèi),售樓處建安費(fèi),指搭建臨時(shí)售樓處的建安費(fèi),售樓處布置費(fèi),包括辦公家俱、電腦、電視、DVD、音響、飾品等費(fèi)用,其它售樓處包裝費(fèi),樣板房包裝費(fèi),實(shí)體樣板房帶裝修出售后，裝修部分的凈值應(yīng)扣減營(yíng)銷費(fèi)用,樣板房設(shè)計(jì)費(fèi),樣板房裝修費(fèi),樣板房建安費(fèi),指搭建臨時(shí)樣板房的建安費(fèi),樣板房布置費(fèi),包括家私、家電、飾品等費(fèi)用,其它樣板房包裝費(fèi),場(chǎng)景包裝費(fèi),制作類包裝費(fèi),包括導(dǎo)示性廣告、樓體外包裝、看樓通道包裝、園林包裝等中的噴繪、圍板、彩布、彩旗、氣球、燈飾、指標(biāo)牌等的制作及安裝費(fèi)用。,園藝類包裝費(fèi),包括室內(nèi)外的臨時(shí)盆栽、花卉、草坪等費(fèi)用。,臨時(shí)裝修費(fèi),門廳、樓梯間等的臨時(shí)裝修費(fèi)用,其它場(chǎng)景包裝費(fèi),為實(shí)現(xiàn)銷售目的而在其他方面（如幫政府修市政道路等）發(fā)生的建造、裝修、包裝等費(fèi)用,道具購(gòu)置費(fèi),模型制作費(fèi),宣傳片制作費(fèi),包括售樓短片、效果圖等的制作費(fèi)用,物料制作費(fèi),包括售樓現(xiàn)場(chǎng)所有發(fā)放的宣傳資料的制