資產(chǎn)評估學 第二章 資產(chǎn)評估的程序與基本方法

1、第二章 資產(chǎn)評估的程序與基本方法 第一節(jié) 資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項二、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書三、編制資產(chǎn)評估工作計劃四、對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘五、收集與資產(chǎn)評估有關的資料六、評定估算七、編制和提交評估報告八、資產(chǎn)評估工作底稿歸檔 資產(chǎn)評估師需要明確的評估業(yè)務基本事項包括： (1)委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者：(2)評估目的；(3)評估對象和評估范圍：(4)價值類型；(5)評估基準日；(6)評估報告使用限制； (7)評估報告提交時間及方式：(8)評估服務費總額、支付時間和方式；(9)委托方與資產(chǎn)評估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項。資產(chǎn)評估師

2、還應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況，對自身專業(yè)勝任能力、獨訌性資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的基本內容有： (1)評估機構和委托方的名稱住所： (2)評估的；(3)評估對象和評估范圍；(4)評估基準日；(5)評估報告使用者；(6)評估報告提交期限和方式；(7)評估服務費總額、支付時間和方式； (8)評估機構和委托方的其他權利和義務；(9)違約責任和爭議解決；(10)簽約時01o 第二節(jié) 成本法一、成本法的概念 復原重置成本是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復制品的成本。 更新重置成本是指在評估基準日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工

3、藝質量，重新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。 實體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。 功能性貶值是指由于新技術的推廣和應用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術上明顯落后、性能降低，因而價值也相應減少。 經(jīng)濟性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。 評估價值 = 重置成本-實體性貶值-功能性貶值- -經(jīng)濟性貶值 或：評估價值 = 重置成本成新率二、成本法的評估程序三、重置成本的估算方法 （一）重置

4、核算法 重置核算法是將資產(chǎn)的總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的方法。直接成本是指直接構成資產(chǎn)生產(chǎn)成本支出的部分，應當按評估基準日的現(xiàn)時成本逐項加總。間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費、總體設計制圖費等支出項目。間接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或單位工作量的間接成本價格等方法進行估算。間接成本 = 人工成本總額 成本分配率 成本分配率 = 間接成本額/人工成本額或：間接成本 = 直接成本 間接成本相對于直接成本的比率或：間接成本 = 工作量（單位為工時或工日） 單位工作量的間接成本 某企業(yè)現(xiàn)有一臺機器設備，其同類產(chǎn)品的市場價格為60000元/臺，運雜費為

5、1000元，直接安裝成本為900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安裝需要50個工時。根據(jù)已往的統(tǒng)計分析表明，安裝成本中的間接成本相對于直接成本的比率一般為50%。估算繼續(xù)利用條件下該機器設備的重置成本為多少。 直接成本： 61 900元 其中：購買價 60 000元 運雜費 1 000元 安裝成本 900元 其中：原材料 400元 人工成本 500元 間接成本： 450元 重置成本： 62 350元 在上例中我們還可以看出，成本分配率等于90，單位工作量的間接成本 為9元工時。 （二）物價指數(shù)法資產(chǎn)重置成本 = 資產(chǎn)原始成本（評估基準日同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時同類資產(chǎn)定基

6、物價指數(shù)） 資產(chǎn)重置成本 =資產(chǎn)原始成本（1+物價變動指數(shù)） = 資產(chǎn)原始成本 環(huán)比價格指數(shù)a1a2a3an 某項待評估資產(chǎn)購建于1995年10月，賬面原始價值為20萬元，現(xiàn)評估其1999年10月3日的價值。調查得知該類資產(chǎn)在1995年和1999年的資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為120%、160%，1996-1999年的環(huán)比價格指數(shù)分別為110%、105%、120%、96%，物價變動（上漲）指數(shù)約為33%。估算該資產(chǎn)的重置成本。重置成本為： 20X(160120)=2667(萬元)或 20X110X105X120X962661(萬元) （三）功能價值法待評估資產(chǎn)的重置成本 =參照物的重置成本 （待評估

7、資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 參照物的生產(chǎn)能力） 例如，某面粉加工生產(chǎn)線的重置成本為70萬元，年生產(chǎn)能力為3 000噸面粉。待評估面粉生產(chǎn)線的年生產(chǎn)能力為4 500噸面粉。如果面粉生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價格呈線性關系，則待評估資產(chǎn)的重置成本為105萬元。（四）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法待評估資產(chǎn)的重置成本=參照物的重置成本 （待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照物的生產(chǎn)能力）x 在運用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進行評估時，可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)的重置成本?，F(xiàn)評估某企業(yè)某類通用設備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設備6臺，估算其總重置成本為25萬元，從會計記錄中查得這6臺設備的歷史總成本為28萬元，該類通用設備的賬

8、面歷史總成本為400萬元，則調整系數(shù)為：2528893；該類通用設備的總重置成本為：400X 893357(萬元)。四、實體性貶值的估算 （一）觀察法（二）使用年限法 實體性貶值 =（重置成本-預計殘值） （實際已使用年限 總使用年限） 實際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率 資產(chǎn)利用率 = 至評估基準日資產(chǎn)的累計實際利用時間至評估基準日資產(chǎn)的累計法定利用時間資產(chǎn)利用率或或 1資產(chǎn)的實際已使用年限等于名義已使用年限乘以資產(chǎn)利用率。例如，某機器設備購建于2000年10月30日，根據(jù)其技術經(jīng)濟指標，規(guī)定正常使用強度下海天的運轉時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自2000年初至2004年末在市場上供不

9、應求，企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設備，每天實際運轉時間為10小時，自2005年初恢復正常使用，現(xiàn)以2006年10月30日為評估基準日，則該設備的名義已使用年限為6年，資產(chǎn)利用率為： 50月X 30天月X10小時+22月X30天月X8小時(6年X 360天年X8小時）=117%由此可以確定該資產(chǎn)的實際已使用年限為： 6X117蘭702(年)五、功能性貶值的估算（一）功能性貶值的估算步驟（1）比較年運營成本之間的差異（2）確定凈超額運營成本 （3）估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命 （4）凈超額運營成本折算為評估基準日的現(xiàn)值 對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進行，即：復原重

10、置成本 - 更新重置成本。如果評估某資產(chǎn)時所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因功能過時造成的功能性貶值。 （二）應用舉例 某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運行需要6名技術操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12 000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25，適用折現(xiàn)率為10。根據(jù)上述調查資料，待評估資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下。 (1)估算待評估資產(chǎn)的年超額運營成本：(64)X12 000=24 000(元)。 (2)測算待評估資產(chǎn)的年凈超額運營成本：24 000X(125)18

11、000(元)。 (3)將待評估資產(chǎn)在剩余使用年限內的凈超額運營成本折算為現(xiàn)值： 18 000X(PA，10，3)18 000X2486 944 7642(元) 待評估資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復原重置成本為1 600元建筑平方米，而在評估基準日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1 500元建筑平方米，就此可以斷定其單位建筑面積功能性貶值額為： 1 6001 500100(元建筑平方米) 當然，如果評估某資產(chǎn)時所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因功能過時造成的功能性貶值。經(jīng)濟性貶值的估算七、 成新率的估算（一）觀察法（二）經(jīng)濟使用年限法 成新率 = 剩余經(jīng)濟使用年限 （

12、實際已使用年限 + 剩余經(jīng)濟使用年限）六、 （三）修復費用法 成新率 = 1 - 貶值率 = 1 - （修復費用重置成本） 資產(chǎn)的有些實體性損耗和功能性損耗是不可修復的，對不可修復性損耗部分，只能以其對資產(chǎn)價值造成的損耗額來替代對其修復的費用。例如，某數(shù)控設備的重置成本為150萬元，已經(jīng)使用兩年，其經(jīng)濟使用壽命 約為20年。該設備的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復費用為17萬元，其他部分工作正 ?！，F(xiàn)估算其成新率，計算過程如下。 (1)可修復性損耗引起的貶值額為：17(萬元)。 (2)不可修復部分的重置成本為：15017133(萬元)。 (3)不可修復部分的貶值率為；22010。 (4)不可修復部分的損

13、耗(貶值)額為：133X10133(萬元)。 (5)成新率為：1一(17+13.3)15079.8。第三節(jié) 比較法 一、比較法的概念 評估價值 = 市場參照交易價格 + 評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價格差額 - 評估對象劣于參照交易物因素引起的價格差額 評估價值 =市場參照交易價格 修正系數(shù) 二、運用比較法評估資產(chǎn)的程序 三、進行比較分析和調整的因素 時間因素、地域因素、功能因素、交易因素非正常交易一般包括：交易雙方似乎有利益關系，比如母公司與子公司之間、兄弟公司之間，或者類似的關聯(lián)公司之間等。參與交易的一方由于一項法規(guī)或司法命令而不得不進行某項交易。如企業(yè)的破產(chǎn)清算。買方急于想買，或賣方

14、急于想賣。交易的賣方為買方提供了低于市場條件或其他方式的融資。如允許買方分期付款。在非現(xiàn)金交易方式基礎上的復雜交叉交易。如相互承諾以低于市場價值為對方提供服務或產(chǎn)品。第四節(jié) 收益法 一、收益法的概念 二、 收益法的評估程序 三、 收益法計算常用公式 （一）在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流不變時 v = a（1+r）n-1/r（1+r）n v = a / r （二） 在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等額遞增時 v = a1（1+r）n -1/r（1+r）n + + b（1+r）n-1/r2（1+r）n - bn/r（1+r）n v = a1 / r + b / r2 （三） 在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等比率遞增時 v = a1（1+r）

15、n-（1+g）n/（r-g）（1+r）n v = a1 /（r-g） （四）預期資產(chǎn)將在評估基準日后第j年末以價格vj出售時 v = ai /（1+r）i + vj /（1+r）j i = 1，2，j vj = ax /（1+r）x -j x= j+1,j+2,n 預計某企業(yè)未來5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬元、13萬元 、12萬元、14萬元、15萬元，假定該企業(yè)可以永續(xù)持續(xù)經(jīng)營下去，且從第6年起以后各年收益均為15萬元，折現(xiàn)率為10%，確定該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營下的價值。確定該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營下的價值15X0.909 +13X0.826 4+12X0.751 3+14X0.683 0+15X0.620 9 +0.620 9X150.1=145.4（萬元）四、預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算