龍海大廈營(yíng)銷策劃方案

1、.PAGE ：.； HYPERLINK 大量的管理資料下載龍海大廈營(yíng)銷謀劃方案二二年一月六日目 錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 一、工程背景分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銀川市的地理位置及經(jīng)濟(jì)開展情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銀川及周邊地域的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造及產(chǎn)業(yè)開展情況分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銀川市民的文化心思和消費(fèi)行為特點(diǎn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、龍海大廈的優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h

2、 HYPERLINK l _Toc 龍海大廈的根本情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 龍海大廈的優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 樓盤籠統(tǒng)優(yōu)勢(shì)： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 綜合功能優(yōu)勢(shì)： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 效力設(shè)備便利優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 物業(yè)管理優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc

3、業(yè)態(tài)設(shè)置優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 體量?jī)?yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 社區(qū)優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 可見的市場(chǎng)預(yù)期優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 龍海大廈的優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 地段優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 區(qū)位優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 樓盤籠統(tǒng)及檔次超前 PAGEREF _Toc h HYPE

4、RLINK l _Toc 商場(chǎng)體量過大，業(yè)種業(yè)態(tài)定位困難 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)猛烈 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 市場(chǎng)預(yù)期遠(yuǎn)水近渴 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 企業(yè)資金較為缺乏 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、龍海大廈的總體定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 龍海大廈的籠統(tǒng)定位和市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銀川市標(biāo)志性的綜合大廈 PAGEREF _Toc h

5、HYPERLINK l _Toc 現(xiàn)代化的綜合性寫字樓 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 高尚小區(qū)、高貴住宅 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 老百姓的購物天堂 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 群眾化消費(fèi)場(chǎng)所 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 龍海大廈的營(yíng)銷價(jià)錢定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 龍海大廈的定價(jià)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 定價(jià)方法 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l

6、 _Toc 定價(jià)方式和價(jià)錢規(guī)范 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、業(yè)種、業(yè)態(tài)選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 方案一： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 方案二： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、商場(chǎng)部分樓層功能劃分及租售分割設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 功能劃分 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 室內(nèi)商業(yè)街 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 餐飲文娛中心 PA

7、GEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 大型平價(jià)直銷超市 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 租售分割設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 室內(nèi)商業(yè)街 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 餐飲廳 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 文娛中心 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 專業(yè)商場(chǎng) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、營(yíng)銷實(shí)施方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 時(shí)

8、機(jī)點(diǎn)與困難點(diǎn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 目的市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 營(yíng)銷目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 最高目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 中極目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 價(jià)錢戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 定價(jià)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 付款方式設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _To

9、c 銷售戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銷售戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 優(yōu)惠方法 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 營(yíng)銷預(yù)備任務(wù) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 廣告宣傳及新聞炒作方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 廣告宣傳媒體選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 首選營(yíng)銷鎖定區(qū)域 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 廣告宣傳對(duì)象 PAGEREF _Toc h

10、HYPERLINK l _Toc 廣告版位規(guī)范 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 廣告宣傳要點(diǎn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 主打廣告詞 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 廣告戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 營(yíng)銷時(shí)機(jī)選擇及營(yíng)銷方式和措施 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 時(shí)機(jī)選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 營(yíng)銷方式及措施 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 能夠出現(xiàn)的問

11、題及應(yīng)對(duì)措施 PAGEREF _Toc h 工程背景分析銀川市的地理位置及經(jīng)濟(jì)開展情況銀川地處中國大陸幅員中心地域的銀川平原中部，西臨賀蘭山脈，東拒內(nèi)蒙鄂爾多斯高原，平均海拔米左右，年均降水量毫米左右，年無霜期個(gè)月，屬于典型的溫帶大陸性半干旱地域氣候。在它的西側(cè)，賀蘭山猶如忠實(shí)的衛(wèi)士，用它高大的身軀擋住了騰格里沙漠的東提高伐，九曲黃河綿亙銀川平原多公里，“天下黃河富寧夏，使銀川平原獨(dú)享“塞上江南的佳譽(yù)。銀川作為寧夏回族自治區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，具有較高的經(jīng)濟(jì)開展程度。年，全市國內(nèi)消費(fèi)總值到達(dá)億元，郊區(qū)農(nóng)民收入人均元、城市居民可支配收入為人均元、社會(huì)商品零售總額達(dá).億元、全市城市人口萬，年年

12、流動(dòng)人口萬，消費(fèi)性流動(dòng)人口平均每日在.萬人以上。寧夏地理位置特殊，.萬平方公里的土地鑲嵌在兩大高原內(nèi)蒙古高原、黃土高原和騰格里沙漠之間。占地.萬平方公里的銀川平原占盡了上述三大地理版塊的地利，成為毗臨地域?qū)倌康牡乩砗徒?jīng)濟(jì)中心地域。銀川自古以來就是陜、甘、寧、蒙相臨地域的經(jīng)濟(jì)和文化與社會(huì)開展，也對(duì)內(nèi)蒙古的阿拉善盟、伊克昭盟和烏海市，陜西西北部的定邊及附近地域和甘肅東部平?jīng)龅赜蛴邢喈?dāng)大的輻射和影響力。目前，外地駐銀川的機(jī)構(gòu)有多家，以銀川為中心，輻射著四省區(qū)近萬人口，近萬平方公里的寬廣地域，轉(zhuǎn)戰(zhàn)甘肅東部和陜西北部的長(zhǎng)慶油田指揮部曾經(jīng)決議在銀川市東部區(qū)建立生活基地并曾經(jīng)開工建立，一個(gè)余萬人的石油城將在

13、年內(nèi)拔地而起，屆時(shí)銀川將成為中國西部地域又一個(gè)商業(yè)中心。銀川及周邊地域的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造及產(chǎn)業(yè)開展情況分析有多年灌溉歷史的銀川平原是中國大陸重要的商品糧基地，其農(nóng)產(chǎn)品、畜產(chǎn)品和土副產(chǎn)品久負(fù)盛名，廣播天下。寧夏是中國大陸僅次于山西的第二大煤炭大省，其媒質(zhì)優(yōu)良，廣布于轄區(qū)%的縣區(qū)；寧夏也是西北地域最大的煉焦煤、動(dòng)力煤的消費(fèi)基地，建成了全國無煙煤出口基地，其優(yōu)質(zhì)無煙煤遠(yuǎn)銷日本、東南亞和西歐各國。由于黃河過鏡余公里，充足的水利資源又為寧夏帶來了充足的電力能源，青銅峽水電站的建立，又在糧食大省、煤炭大省的名頭上添加了電力能源大省的佳譽(yù)，以此為根底，一批耗能大的產(chǎn)業(yè)如礦產(chǎn)品消費(fèi)加工業(yè)、機(jī)械加工業(yè)如上市公司西北軸承

14、廠、西北煤礦機(jī)械廠等都成為地域經(jīng)濟(jì)開展的骨干行業(yè)。就銀川市的產(chǎn)業(yè)開展程度來看，根據(jù)政府部門的統(tǒng)計(jì)資料，年全部個(gè)各類企業(yè)的總產(chǎn)值為.億元。其中市區(qū)企業(yè).億元，占全部產(chǎn)值.%，零售零售貿(mào)易商品銷售總額為.億元，社會(huì)商品零售總額為.億元。與西北地域的其他城市(如蘭州、西寧等，銀川的商業(yè)效力業(yè)還處于起步階段，正面臨著一個(gè)新的開展時(shí)期。從銀川市產(chǎn)業(yè)開展的走勢(shì)來看，未來的至年，銀川地域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)將有一個(gè)艱苦的開展，根據(jù)政府規(guī)劃，到年，銀川市的城市人口將到達(dá)萬，市區(qū)面積將有較大范圍拓展。隨著國家整體經(jīng)濟(jì)情勢(shì)的好轉(zhuǎn)，以長(zhǎng)慶油田生活基地建立為標(biāo)志寧夏各大礦區(qū)和廠礦企業(yè)的生活福利區(qū)的建立也將逐漸展開，銀川這片肥美

15、的土地上將會(huì)有一個(gè)長(zhǎng)足的開展，作為一個(gè)中心城市，其社會(huì)商品零售業(yè)、旅游、飲食效力業(yè)和其他各種類型的產(chǎn)業(yè)將會(huì)作為地域經(jīng)濟(jì)開展的新的龍頭產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)銀川的經(jīng)濟(jì)開展走向新的昌盛。由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分類目的的局限和時(shí)間的限制，他們很難在銀川市現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)開展整體構(gòu)造中分析出賓館飯店、旅游效力、餐飲效力、文化文娛、商業(yè)零售、商品零售等產(chǎn)業(yè)所占的份額比例。但就年至年度僅有的各種統(tǒng)計(jì)資料中，他們也可以粗略地估計(jì)出商業(yè)效力業(yè)所占的大致比例，這個(gè)比例大體上為年.%，年占.%，隨著總體經(jīng)濟(jì)情勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策目的制定的協(xié)調(diào)一致和規(guī)范化，上述產(chǎn)業(yè)的總體份額突破%是并不遙遠(yuǎn)的。銀川市民的文化心思和消費(fèi)行為特點(diǎn)銀川是一個(gè)典型

16、的移民城市、自古以來，銀川平原就是軍墾戍邊、罪臣流放的重要地域，年以后，為了開發(fā)利用西北地域豐富的水利、礦產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃，又從東北老工業(yè)基地和中原、沿海等地遷入了大量的企業(yè)和人才，加之包蘭鐵路的建成通車和四省通衢的地理便利，使得銀川地域的人口構(gòu)成顯示出如下幾大特點(diǎn)：土生土長(zhǎng)的本地人缺乏%，新老移民人口占到總?cè)藬?shù)的%以上；在中國社會(huì)全面進(jìn)入老齡化的時(shí)期，銀川還屬于比較年輕而又充溢活力的地域；知識(shí)構(gòu)造比例較高，由于大型企業(yè)和外來人口的遷移，銀川市的整體文化程度高于國內(nèi)同類地域。由于上述生的特點(diǎn)，銀川市民在思想認(rèn)識(shí)觀念和文化心思上表現(xiàn)出許多特點(diǎn)：兼收并蓄的移民成熟文化特點(diǎn):就整體的城市文

17、化類型而言,銀川市既有西北都市的風(fēng)范，又有中心城市的氣派；就市場(chǎng)文化調(diào)查，相較于西北省會(huì)城市，它更接近于北京而表現(xiàn)出品味化和檔次化特征；移民群體注重享用和講求消費(fèi)的特點(diǎn)：銀川市的餐飲文娛業(yè)既有西北城市講務(wù)虛際、追務(wù)虛惠的特點(diǎn)，又有移民城市人口群體中人際交流和群體消費(fèi)的特點(diǎn)，群眾化消費(fèi)場(chǎng)所異?；鸨?；相較于穩(wěn)定居民群體，移民群體有著較為廣泛的外部聯(lián)絡(luò)，經(jīng)?；耐饨缃涣魇顾麄冇懈_放的認(rèn)識(shí)和更現(xiàn)代的消費(fèi)觀念，一旦經(jīng)濟(jì)條件答應(yīng)，他們會(huì)毫不猶疑地追求他們需求的生活方式和行為方式。沒有保守的消費(fèi)心思，從銀川人的服飾上就可以略見一斑。綜而觀之，作為西部貧困地域的省會(huì)城市，銀川人在消費(fèi)認(rèn)識(shí)和消費(fèi)心思上并不落后

18、、保守，相反還顯示出了較強(qiáng)的、超越經(jīng)濟(jì)開展程度的特點(diǎn)，這是他們認(rèn)識(shí)銀川大市場(chǎng)必需把握的一個(gè)重要根底條件。二、龍海大廈的優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析龍海大廈的根本情況龍海大廈是寧夏金泰實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司投資興建綜合型現(xiàn)代化建筑，根據(jù)工程涉及規(guī)劃，龍海大廈總占地面積,平方米，包括兩座層高的塔樓，層群樓和一個(gè)+層的單體附樓，總建筑面積為,.平方米，其中：大廈主樓東側(cè)塔樓，建筑面積,平方米，位于東側(cè)主樓-層；大廈主樓西側(cè)塔樓，建筑面積,平方米，位于西側(cè)主樓-層；大廈裙樓-層，建筑面積,平方米；大廈地下室部分，建筑面積為,.平方米；附樓為層主體加部分層夾樓,總建筑面積,平方米。龍海大廈的功能分區(qū)情況如下：東側(cè)塔樓：-層高檔

19、公寓式寫字樓,每層套,合計(jì)套;西側(cè)塔樓:-層高檔住宅,每層套,合計(jì)套；層群樓：平方米的大型倉儲(chǔ)式直銷超市；主樓地下層：?jiǎn)误w一層永樂桑拿效力中心；附樓-層：室內(nèi)商業(yè)街，設(shè)計(jì)為高檔品牌的產(chǎn)品銷售區(qū)域；附樓層：餐飲效力區(qū)、分面向普通百姓的摯籩謔吃皵和中高檔宴會(huì)廳；附樓層：條球道的保齡球館及休閑區(qū)；龍海大廈位于銀川市老城區(qū)最繁華的新華東頭南側(cè)，座南面北，西距鼓樓南商業(yè)步行街商業(yè)中心缺乏米，東臨東環(huán)南路機(jī)電設(shè)備街和東環(huán)綜合零售市場(chǎng)，北距市委市府和寧夏日?qǐng)?bào)社等辦公機(jī)構(gòu)缺乏米。根據(jù)政府規(guī)劃，未來年內(nèi)，將以新華路和東環(huán)路十字路口為中心將城市向東拓展，包括長(zhǎng)慶石油管理局生活基地在內(nèi)萬人的新市區(qū)將使龍海大廈真正成

20、為新的城市中心。大廈樓面距主干道退紅線米，東側(cè)退紅線米，樓前可?？科囕v，南側(cè)樓院內(nèi)設(shè)置可停放輛的停車場(chǎng)，并設(shè)計(jì)建造兩座液壓式立體停車場(chǎng)，可停放汽車輛，樓內(nèi)樓外共有停車位個(gè)，根本上可以滿足大樓停車的根本要求。龍海大廈的優(yōu)勢(shì)分析作為一個(gè)綜合性大型建筑龍海大廈從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度，由以下一些方面的特殊優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：龍海大廈位于繁華的市中心區(qū)，周邊的商業(yè)環(huán)境烘托出龍海大廈鳳凰城“商業(yè)龍脈新華東街的“龍首位置。樓盤籠統(tǒng)優(yōu)勢(shì)：龍海大廈是銀川第一座多功能綜合性高層商務(wù)大廈，其樓盤籠統(tǒng)設(shè)計(jì)宏偉，氣勢(shì)壯觀，堪稱“銀川市的標(biāo)志性建筑。綜合功能優(yōu)勢(shì)：龍海大廈是集商務(wù)辦公、住宅、大型商場(chǎng)、餐飲效力、文化文娛、泳樂健身

21、為一體的綜合性多功能大樓，入駐龍海大廈可以“不出戶而得其便，充分表達(dá)現(xiàn)代人的文化心思和行為需求。效力設(shè)備便利優(yōu)勢(shì)龍海大廈有個(gè)汽車泊位，其樓區(qū)整體效力機(jī)構(gòu)設(shè)置全面如銀行、售票處等，非常便利入住商戶居民的任務(wù)和生活。物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)龍海大廈在營(yíng)銷設(shè)計(jì)中就充分思索到了商家居民入住后的各種需求，積極籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，將效力和物業(yè)管理各項(xiàng)任務(wù)的首位，這種超前的任務(wù)步驟勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)整個(gè)大廈的整體運(yùn)作過程，為大廈的整體籠統(tǒng)增添新的光彩。業(yè)態(tài)設(shè)置優(yōu)勢(shì)龍海大廈建立的設(shè)計(jì)思想既強(qiáng)調(diào)大廈作為銀川市標(biāo)志性建筑的獨(dú)特性和高尚性，也充分思索到西北地域經(jīng)濟(jì)開展相對(duì)滯后的特點(diǎn)，順應(yīng)新的時(shí)代潮流，把大廈的主要部分群樓商場(chǎng)的業(yè)態(tài)選擇確

22、定為大型直銷超市，直接針對(duì)普通消費(fèi)者，勢(shì)必會(huì)遭到民眾廣泛的歡迎。體量?jī)?yōu)勢(shì)龍海大廈總體建筑面積地上部分是,平方米，其每一個(gè)功能分區(qū)都有足夠的空間位置順應(yīng)不同業(yè)種的選擇需求，既機(jī)動(dòng)靈敏，又有充分的盤旋空間，這是其他大廈所不能到達(dá)的。社區(qū)優(yōu)勢(shì)龍海大廈身處商業(yè)中心地帶，鶴立雞群，但周邊地域的人流構(gòu)造又相對(duì)集中，具有很強(qiáng)的邊緣群體優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)集中表如今：大廈南面是寧夏起重機(jī)廠家屬區(qū)，居民構(gòu)造單一；大廈周邊百吉大酒店等賓館飯店十余家；大廈距市委、市府、電信局、銀川晚報(bào)和寧夏日?qǐng)?bào)等辦公新聞單位最遠(yuǎn)處缺乏米，是較為理想的辦公區(qū)域；大廈向西米為銀川一中、向北米是銀川三中、小學(xué)、幼兒園和醫(yī)療效力機(jī)構(gòu)都較近，方便

23、住戶的日常生活?？梢姷氖袌?chǎng)預(yù)期優(yōu)勢(shì)銀川市的市政規(guī)劃中，新華東路將向東延伸，萬人的城區(qū)擴(kuò)建工程正加緊進(jìn)展。其中，東延公里處的長(zhǎng)慶石油基地建立將使大廈所處位置真正變成銀川市中心。龍海大廈的優(yōu)勢(shì)分析進(jìn)展全方位的市場(chǎng)營(yíng)銷，首先必需深化發(fā)掘和全面把握大廈的各種缺乏，有針對(duì)性地采取各種措施，變不利為有利，揚(yáng)長(zhǎng)避短，爭(zhēng)取最大限制的勝利。綜觀龍海大廈的各種要素，他們以為，有以下一些方面，能夠會(huì)影響大廈的市場(chǎng)營(yíng)銷：地段優(yōu)勢(shì)龍海大廈雖然地處新華東路商業(yè)街，但距鼓樓南街步行街商業(yè)中心尚有米之遙，中間并無有影響力的商業(yè)旺鋪，因此在人們普遍依賴以車代步的今天會(huì)使消費(fèi)者望而卻步，因此必需有強(qiáng)有力的市場(chǎng)營(yíng)銷手段聚起人氣。區(qū)

24、位優(yōu)勢(shì)龍海大廈周邊雖為商業(yè)區(qū)，但卻是建材、機(jī)電等專業(yè)零售和小商品營(yíng)銷場(chǎng)所，東環(huán)南路一帶過往的根本上是乘坐長(zhǎng)途客車的流動(dòng)人口，其消費(fèi)的檔次和檔次達(dá)不到很高的程度。樓盤籠統(tǒng)及檔次超前寧夏屬經(jīng)濟(jì)并不非常興隆的地域，農(nóng)業(yè)人口占主要部分，商品經(jīng)濟(jì)和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)還處于超前階段。國營(yíng)的大中型企業(yè)雖然也有一定的消費(fèi)潛力，但總體上效益并不是太好，地方經(jīng)濟(jì)文化開展的程度限制人們對(duì)高檔物業(yè)和高尚社區(qū)的選擇才干，要使商家和消費(fèi)者接受高層住宅、高層商住一體的辦公樓和高層次的物業(yè)管理，還需求下一定的功夫。商場(chǎng)體量過大，業(yè)種業(yè)態(tài)定位困難根據(jù)西北城市特點(diǎn)，超越,平方米的大型商場(chǎng)在業(yè)種業(yè)態(tài)的選擇定位上有相當(dāng)?shù)碾y度。這其中，既有管理

25、方面的困難，更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的困難，有限的市場(chǎng)容量需求極為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，才干真正把握消費(fèi)者。同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)猛烈根據(jù)調(diào)查，銀川市營(yíng)業(yè)面積不超越,平方米的大型商場(chǎng)已超越個(gè)，超越,平方米的特大型商場(chǎng)已有個(gè)，老城區(qū)現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)性商業(yè)面積曾經(jīng)超越.平方米/人，還在建立招商的商場(chǎng)也有許多。如此猛烈的競(jìng)爭(zhēng)給工程的營(yíng)銷帶來了許多難以想象的困難。市場(chǎng)預(yù)期遠(yuǎn)水近渴雖然龍海大廈有諸多優(yōu)勢(shì)，前景極好，但根據(jù)調(diào)查分析，這種優(yōu)勢(shì)很大程度上有賴于大廈運(yùn)營(yíng)管理者的整體設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，假設(shè)沒有充分的資金支持，這種昌盛的前景即使是在很強(qiáng)的營(yíng)銷攻勢(shì)的前提下也將是兩三年以后的事情。企業(yè)資金較為缺乏雖然龍海大廈有強(qiáng)勢(shì)的前期運(yùn)作和商業(yè)銀行很有力

26、的支持，但對(duì)于一個(gè)總投入量超越億的大型工程來說，資金的缺乏將一直伴隨著大廈的建立和營(yíng)銷過程。即使有了很好的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷方案，假設(shè)因缺乏資金而沒有節(jié)節(jié)上升的樓盤籠統(tǒng)，其營(yíng)銷的效果也將會(huì)大打折扣。三、龍海大廈的總體定位市場(chǎng)營(yíng)銷過程中，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是企業(yè)和產(chǎn)品的總體定位，只需完好的市場(chǎng)位置，才干保證企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷的過程中有明確的理念和目的，才干保證有針對(duì)性地面對(duì)目的市場(chǎng)開展全面的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。龍海大廈的籠統(tǒng)定位和市場(chǎng)定位銀川市標(biāo)志性的綜合大廈龍海大廈地處新華路、東環(huán)路十字西南角、樓盤氣勢(shì)宏偉氣派，尤其是雙塔構(gòu)造的高層寫字樓和住宅，在普遍是低層和多層建筑的銀川市顯得獨(dú)樹一幟，鶴立雞群，猶如高昂的龍

27、頭，引領(lǐng)著鳳凰城奔向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新時(shí)代。現(xiàn)代化的綜合性寫字樓龍海大廈東側(cè)塔樓作為銀川第一幢高層多功能寫字樓，給古老的塞上江南引進(jìn)現(xiàn)代化的辦公概念，知名企業(yè)云集，貴商巨賈會(huì)聚，將交融出一種超越地域界限的高尚辦公寫字樓概念，進(jìn)駐龍海大廈，既是入駐者身份、位置的意味，又是入駐企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的表達(dá)。高尚小區(qū)、高貴住宅欲出人頭地，便與富人鄰。目前，銀川除了個(gè)別銀行單位正在建立高層建筑以外，尚無一高層住宅建筑，層的住宅樓不僅為銀川的住宅建立添一風(fēng)景，更為銀川及周邊地域“先富起來的階層提供了良好的居住環(huán)境。全方位的效力和現(xiàn)代化的物業(yè)管理使居住在樓內(nèi)的居民身份倍增，開闊的視野和良好的空氣環(huán)境對(duì)居者提高生活質(zhì)量、實(shí)

28、現(xiàn)人生價(jià)值具有重要的協(xié)助 。老百姓的購物天堂親近百姓，效力群眾，龍海大廈應(yīng)從籠統(tǒng)上突出強(qiáng)調(diào)是“老百姓的購物天堂，要使中低收入的工薪階層也能享遭到高檔商場(chǎng)的周到效力。平價(jià)直銷超市既能滿足百姓休閑購物的心思需求，又能使百姓在可以接受的公平價(jià)位上得到本人需求的商品，一舉雙得，各得其所。群眾化消費(fèi)場(chǎng)所百姓日常消費(fèi)所追求的中心內(nèi)容是實(shí)惠。因此，龍海大廈所設(shè)置的各種餐飲文娛效力工程都必需圍繞群眾消費(fèi)展開。這不僅是由于銀川地域從總體上來說還是經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展欠興隆的地域，而且還由于龍海大廈及其附樓的營(yíng)業(yè)面積過大，假設(shè)沒有旺盛的人氣，就很難發(fā)明很高的利潤(rùn)。有道是“人旺地旺，地旺財(cái)旺，在高收入階層人數(shù)不及總?cè)丝?的

29、地域，要想做成“人氣旺，就必需面向普通群眾。至于那些高收入者，只需求的運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所開辟出專門的營(yíng)業(yè)區(qū)甚至是專門的通道，就可以滿足他們的特殊的心思需求了。龍海大廈的營(yíng)銷價(jià)錢定位市場(chǎng)營(yíng)銷中的理念和籠統(tǒng)定位，最終將要落真實(shí)產(chǎn)品的價(jià)錢上。因此，制定全面準(zhǔn)確的價(jià)錢戰(zhàn)略，按方案實(shí)施價(jià)錢方案的每一步驟，對(duì)于實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目的是至關(guān)重要的。龍海大廈的定價(jià)戰(zhàn)略就龍海大廈的市場(chǎng)經(jīng)銷來說，制定全面的價(jià)錢戰(zhàn)略不僅是必要的，而且是可行的。在此，他們根據(jù)龍海大廈面臨的各種實(shí)踐問題，確定如下定價(jià)原那么：機(jī)動(dòng)靈敏，租售結(jié)合，加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷，加速資金回籠房地產(chǎn)行業(yè)是以資金作為強(qiáng)大后盾的特殊行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)的直接目的是加速資金的周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)利

30、潤(rùn)的最大化。在市場(chǎng)前景不明、只能根據(jù)市場(chǎng)預(yù)期確定運(yùn)營(yíng)效益的情況下，追求資金的快速回收是獨(dú)一明智的選擇。因此，必需運(yùn)用各種營(yíng)銷手段實(shí)現(xiàn)這一目的。他們的詳細(xì)建議是：在不違背大廈原設(shè)計(jì)思想的前提下，制定真實(shí)可行的現(xiàn)實(shí)營(yíng)銷方法，機(jī)動(dòng)靈敏地進(jìn)展市場(chǎng)營(yíng)銷。定價(jià)方法根據(jù)國際通行的營(yíng)銷規(guī)那么，他們建議龍海大廈的市場(chǎng)營(yíng)銷采用以下兩種方法來確定其營(yíng)銷價(jià)錢：本錢法開發(fā)本錢+營(yíng)銷本錢+預(yù)期利潤(rùn)+稅收其中，開發(fā)本錢是指含地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)、政府管理費(fèi)、土建費(fèi)、資金本錢、管理費(fèi)用等在內(nèi)的一切建筑分項(xiàng)的總和，分?jǐn)偟矫恳蛔馐蹎挝凰玫慕痤~數(shù)；營(yíng)銷本錢是指各種方式的廣告、營(yíng)銷活動(dòng)、營(yíng)銷隊(duì)伍的培訓(xùn)、樣板房設(shè)計(jì)制造、銷售提成

31、等在內(nèi)的用于營(yíng)銷活動(dòng)的分項(xiàng)之和；預(yù)期利潤(rùn)是指開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)比例。就普通意義上來說，西北地域房地產(chǎn)開發(fā)商確定營(yíng)銷本錢比例是視能否有銷售提成而將其確定為總投入量的-.%左右。市場(chǎng)比較法市場(chǎng)內(nèi)同類型商品價(jià)錢+/-極差地租即在一樣區(qū)域?qū)ひ捯粯右?guī)范的樓盤，根據(jù)其租售的市場(chǎng)價(jià)錢來確定本人的價(jià)錢。其中，極差地租是指根據(jù)不同的地段的地價(jià)和勢(shì)位差距來確定的價(jià)錢差，較之有明顯優(yōu)勢(shì)的應(yīng)加上極差地租，反之那么應(yīng)減去價(jià)差。定價(jià)方式和價(jià)錢規(guī)范思索到龍海大廈原有的設(shè)計(jì)方案，他們?cè)诖_定定價(jià)方式時(shí)有以下幾種思索：群樓商場(chǎng)平價(jià)直銷超市首選營(yíng)銷方案是約請(qǐng)國外、港臺(tái)和國內(nèi)大型百貨零售業(yè)集團(tuán)整體接盤運(yùn)營(yíng)，租、售可根據(jù)接盤方志愿

32、議定，但租賃運(yùn)營(yíng)的合同時(shí)間不得低于年，租賃的價(jià)錢可根據(jù)入租單位的企業(yè)籠統(tǒng)和付款方式詳細(xì)確定，思索到運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，原那么上要求三年內(nèi)回收投入本錢，付款方式至少預(yù)先應(yīng)支付%，以后每年按進(jìn)度-%，力爭(zhēng)三年內(nèi)付清。次選方案是由開發(fā)商設(shè)計(jì)出業(yè)種業(yè)態(tài)方式和功能分區(qū)，約請(qǐng)省內(nèi)外商家和消費(fèi)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)直銷，既可整層租售，也可以按功能分區(qū)分塊租售。采取先樓上、后底層的原那么分期租售。整層租售者，可按定價(jià)規(guī)范宣傳，而后給租售方一定的折扣，分區(qū)租售者，可按差率定位法根據(jù)樓層、朝向、采光度和通道能否通暢分別確定不同價(jià)位，每層不同分區(qū)商鋪的平均差率應(yīng)確定在-%以內(nèi)。再選方案是按照業(yè)種業(yè)態(tài)選擇方案和功能劃分劃小運(yùn)營(yíng)單位，面向社會(huì)

33、全面招商。以售為主，以租為輔。檔次的租售價(jià)錢仍應(yīng)以差率定價(jià)法確定。智能化公寓式寫字樓思索到金泰寫字樓的市場(chǎng)定位和銀川市賓館、飯店的整體消費(fèi)程度，以及高層建筑和智能化寫字樓的裝修和其他效力功能的規(guī)范化和現(xiàn)代化，龍海大廈智能化寫字樓的裝修和其它效力功能的規(guī)范化和現(xiàn)代化，龍海大廈智能化寫字樓應(yīng)該是龍海大廈整體構(gòu)造中獲利最為顯著的一部分。因此，該寫字樓應(yīng)定價(jià)為銀川市最高價(jià)位的寫字樓，其平均價(jià)錢原那么上應(yīng)高于其他高檔寫字樓的%，最差的套房也應(yīng)與市場(chǎng)中高價(jià)位寫字樓持平，以保證該寫字樓整體市場(chǎng)定位的實(shí)現(xiàn)。高層住宅由于高層住宅的市場(chǎng)定位為高檔住宅，思索到銀川房地產(chǎn)中民宅的整體價(jià)錢程度，他們建議龍海大廈高層住宅

34、的售價(jià)應(yīng)確定為中等偏上的程度，其平均價(jià)錢應(yīng)不低于市中心區(qū)最高檔住宅價(jià)錢，最正確樓層和朝向房可略高于最高價(jià)錢房。室內(nèi)商業(yè)街按租賃方式運(yùn)營(yíng)，其定價(jià)可按可行性研討報(bào)告中確定的原那么和規(guī)范執(zhí)行。四、業(yè)種、業(yè)態(tài)選擇龍海大廈最終能否獲得預(yù)期的結(jié)果，關(guān)鍵在于能否構(gòu)成一個(gè)銷售高潮。而要想構(gòu)成一個(gè)銷售高潮，取決于賣什么？即大廈商場(chǎng)部分的業(yè)種、業(yè)態(tài)如何選擇和設(shè)計(jì)。業(yè)種、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)選擇的好，符合目的客戶的需求，就會(huì)構(gòu)成銷售高潮。根據(jù)前面對(duì)龍海大廈內(nèi)外環(huán)境條件的分析，其總體上業(yè)種、業(yè)態(tài)的選擇和設(shè)計(jì)可思索如下兩套方案：方案一：該方案在本報(bào)告第一章和第四章有初步想象，這里只就大型平價(jià)直銷超市做一點(diǎn)調(diào)整闡明：思索到大型平價(jià)直

35、銷超市的特點(diǎn)和銀川的實(shí)踐情況，假設(shè)-層由于面積過大出現(xiàn)銷售困難無適宜的專業(yè)零售機(jī)構(gòu)入住或聯(lián)營(yíng)，那么可將-層作為大型評(píng)價(jià)直銷超市，-層在業(yè)種、業(yè)態(tài)上設(shè)計(jì)為家電、家具產(chǎn)品的專業(yè)商場(chǎng)，以降低租售難度。方案二：大廈的群樓部-層設(shè)計(jì)為室內(nèi)商業(yè)街，-層設(shè)計(jì)為專業(yè)商場(chǎng)，或大型餐飲場(chǎng)所；附樓部分-層設(shè)計(jì)為大型平價(jià)直銷超市，-層設(shè)計(jì)為大型餐飲文娛場(chǎng)所或?qū)I(yè)商。此方案的設(shè)計(jì)思索是：第一、大廈裙樓東、北兩面臨街，客觀上可構(gòu)成較大的人流，容易聚人氣，有利于構(gòu)成人旺地旺財(cái)旺的良性形狀。同時(shí)也便于前期的宣傳炒作，使客戶覺得到開業(yè)后的宏大商機(jī)，促使其下決心租購。第二、大廈附樓因在群樓西側(cè)里側(cè)，相對(duì)接近新華商場(chǎng)、新華購物中心

36、及商業(yè)步行街等原有的商業(yè)心區(qū)，同時(shí)又相距有米遠(yuǎn)，假設(shè)設(shè)計(jì)為室內(nèi)商業(yè)街，消費(fèi)者無論乘車還是步行覺得上都不合 算，那么其對(duì)消費(fèi)者的吸引力不會(huì)很大，因此客戶對(duì)開業(yè)后的商機(jī)預(yù)期也不會(huì)很高，這就會(huì)導(dǎo)致銷售困難。而設(shè)計(jì)為大型平價(jià)直銷超市，從銀川市及周邊地域消費(fèi)者的收入程度來說無疑具有很強(qiáng)的吸引力，同時(shí)這種新穎的業(yè)態(tài)方式也會(huì)吸引大量消費(fèi)者前來觀賞購物，完全可以彌補(bǔ)大廈與原有商業(yè)中心區(qū)的間隔 之優(yōu)勢(shì)。至于通道問題，一是寧夏及周邊地域私家車數(shù)量很少，二是群眾消費(fèi)者的收入及增長(zhǎng)速度有限，三是大廈本身擁有個(gè)停車位，因此不會(huì)出現(xiàn)通道堵塞情況。第三、由于群樓的地理位置和業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)易于構(gòu)成人氣較旺的局面，因此對(duì)附樓的大型平

37、價(jià)直銷超市的租售或聯(lián)營(yíng)將會(huì)起到強(qiáng)有力的促進(jìn)作用，即在群樓人氣較旺的情況下，容易吸引有實(shí)力的專業(yè)零售機(jī)構(gòu)前來入駐或聯(lián)營(yíng)。這樣，最終將會(huì)構(gòu)成群樓、附樓相互烘托，相互支持，人氣、地氣、財(cái)氣均旺的熱烈局面。五、商場(chǎng)部分樓層功能劃分及租售分割設(shè)計(jì)功能劃分為了使大廈的租售可以按預(yù)期順利進(jìn)展，在上述的總體業(yè)種業(yè)態(tài)選擇設(shè)計(jì)的根底上，對(duì)群樓及附樓各層初步作如下的功能劃分：室內(nèi)商業(yè)街根據(jù)國內(nèi)特別是銀川市商場(chǎng)規(guī)劃的現(xiàn)狀、趨勢(shì)和消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，以及大廈的總體定位，室內(nèi)商業(yè)街各層功能劃分為：第一層：化裝品、珠寶黃金飾物、眼鏡等時(shí)髦小商品及郵電、電信儲(chǔ)蓄點(diǎn)、民航、鐵路、長(zhǎng)途汽車售票點(diǎn)等公共效力機(jī)構(gòu)。第二至三層：服裝、皮

38、具、鞋帽品牌店。餐飲文娛中心由于群樓上部為住宅和寫字樓，因此，群樓-層普通不宜設(shè)餐飲文娛中心，餐飲文娛暫定在附樓的四層其詳細(xì)規(guī)劃詳見第一章總述，五層為酒吧、歌舞廳等文娛場(chǎng)所，六層為大型保齡球館詳見第一章總述。大型平價(jià)直銷超市此部分須根據(jù)入駐或聯(lián)營(yíng)機(jī)構(gòu)的意向和運(yùn)營(yíng)方式來定。租售分割設(shè)計(jì)室內(nèi)商業(yè)街室內(nèi)商業(yè)街各層根據(jù)大廈建筑平面的設(shè)備特點(diǎn)按“店中店方式將每層分割為假設(shè)干個(gè)精品商鋪，同時(shí)保證每層規(guī)范、合理的巡回通道，便于人流的挪動(dòng)。同時(shí)，也便于吸引中小客戶的租購。餐飲廳餐飲廳的功能劃分按第一章總述方案不變。文娛中心可按整體設(shè)定，也可根據(jù)客戶的租購意向?qū)⒕瓢珊透栉鑿d分割出賣。專業(yè)商場(chǎng)群樓-層的專業(yè)商場(chǎng)功

39、能劃分為：層家電專業(yè)商場(chǎng)，層為家具專業(yè)商場(chǎng)。兩個(gè)專業(yè)商場(chǎng)既思索整層租售，也可根據(jù)客戶數(shù)量及購買意向分割出賣，但不作間隔，實(shí)行物業(yè)公司一致管理下的開放式運(yùn)營(yíng)。六、營(yíng)銷實(shí)施方案時(shí)機(jī)點(diǎn)與困難點(diǎn)時(shí)機(jī)點(diǎn)：目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已逐漸開場(chǎng)復(fù)蘇，且中央已作出明確表態(tài)，,年以后“十五時(shí)期將加大對(duì)中西部的投資，同時(shí)將出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)海外投資者向中西部投資。寧夏作為少數(shù)民族自治地域，必然會(huì)得到更多的優(yōu)惠政策。經(jīng)過改革開放二十年的開展，銀川市的投資環(huán)境已有較大改善，更多的投資者越來越看好銀川。龍海大廈地處商業(yè)旺地，周邊環(huán)境和配套設(shè)備較為齊全。“龍海大廈在銀川市目前的商業(yè)樓盤中可稱總體規(guī)模第一、高層建筑第一、綜合型功能

40、第一、公寓式寫字樓等多個(gè)第一。福利性分房時(shí)代宣告終了，群眾對(duì)較好的物業(yè)購買意向較強(qiáng)。尚未進(jìn)展前期宣傳炒作，已在銀川有一定的影響。金泰公司在銀川的企業(yè)籠統(tǒng)和信譽(yù)良好。困難點(diǎn)：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)特別是西北地域經(jīng)濟(jì)目前尚未完全復(fù)蘇，擴(kuò)張性的財(cái)政政策尚未完全發(fā)揚(yáng)作用。因此經(jīng)過財(cái)政投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求還需求一段時(shí)期。西北地域群眾投資理念與沿海興隆地域相比還有一定差距，因此，本樓盤要到達(dá)較好的租售效果，前期宣傳炒作量較大。銀川市收入群體總量有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢相對(duì)較低。周圍在建和已完工的物業(yè)會(huì)分流一部分市場(chǎng)。大廈的建立資金尚有部分缺口，采用預(yù)售方法雖能緩解資金壓力，但由于樓盤籠統(tǒng)尚未建立，營(yíng)銷推行有一

41、定的難度。目的市場(chǎng)定位根據(jù)西北地域購房以社會(huì)集團(tuán)購買力為主的情況，他們確定的目的客戶是：各機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、上市公司和外地駐銀機(jī)構(gòu)、有實(shí)力的專業(yè)零售企業(yè)及證件機(jī)構(gòu)和高科技、通訊等有實(shí)力獨(dú)資、合資企業(yè)；私營(yíng)企業(yè)主；證券、股市投資勝利人士；看好本大廈的潛力，作為未來物業(yè)升值、保值或期望進(jìn)展轉(zhuǎn)租獲利的投資者；再置業(yè)人士，即因家庭生活、開展需求或因任務(wù)變動(dòng)、退休等其他關(guān)系需在銀川在購買住房或商業(yè)用房者。營(yíng)銷目的經(jīng)過多種方式的營(yíng)銷措施，以期到達(dá)以下三個(gè)層次的目的：最高目的經(jīng)過廣告宣傳和多種營(yíng)銷措施的配合，全面提升“龍海大廈的綜合籠統(tǒng)，使其在一段時(shí)期內(nèi)成為銀川市群眾特別是目的市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題，群眾知名度到達(dá)

42、%以上，商界知名度到達(dá)%以上，使目的市場(chǎng)客戶爭(zhēng)相躋身龍海大廈，努力營(yíng)造以入駐龍海大廈為榮的熱銷景象，力爭(zhēng)使大廈的總體租售率達(dá)%以上，其中住宅和寫字樓達(dá)%，商場(chǎng)達(dá)%以上。中極目的全面提升龍海大廈的綜合籠統(tǒng)，使大廈的群眾知名度達(dá)%以上，商界知名度達(dá)%以上，力爭(zhēng)使大廈的總體租售率達(dá)蓬%以上，其中住宅和寫字樓達(dá)%以上，商場(chǎng)達(dá)%以上。按照上述預(yù)期目的，根據(jù)市場(chǎng)情況公司現(xiàn)有實(shí)力和后續(xù)資金籌措情況確定營(yíng)銷展開時(shí)機(jī)和營(yíng)銷投入，力爭(zhēng)最高目的，確保中極目的。價(jià)錢戰(zhàn)略定價(jià)戰(zhàn)略賣多少，取決于怎樣賣，既價(jià)錢怎樣定，這是整個(gè)營(yíng)銷的中心，“龍海大廈作為銀川乃至周邊地域的中高檔物業(yè)，作為銀川未來的標(biāo)志性建筑之一，必需樹立尊貴

43、的籠統(tǒng)。為了啟動(dòng)市場(chǎng)，又能堅(jiān)持物業(yè)檔次，不能采用低價(jià)促銷的方式。對(duì)外洽談的公開價(jià)錢應(yīng)堅(jiān)持一個(gè)相對(duì)較高的價(jià)位。制定房地產(chǎn)銷售價(jià)錢，目前普通有市場(chǎng)比較法、本錢法和租金反推法，就目前銀川的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及商業(yè)開展程度來看，本錢法帶有開發(fā)商“一廂情愿的顏色，普通需做后續(xù)調(diào)整，只能作參考。注：南方沿海及東部各大城市開發(fā)商利潤(rùn)率約在%左右，銀川地域可思索定為%-%。就龍海大廈目前情況而言，租售思索采用市場(chǎng)比較法比較適宜。這種方式壓服力較強(qiáng)，也是目前國內(nèi)采用程度最多的方式。詳細(xì)做法是：選擇同地段、不同類物業(yè)的租售價(jià)錢進(jìn)展比較；比較相關(guān)工程的以下要素：銷售時(shí)間市場(chǎng)行情差別度；物業(yè)所處地理位置優(yōu)劣；環(huán)境條件的優(yōu)

44、劣；生活、市政配套設(shè)備的齊全程度；物業(yè)的質(zhì)量及裝修規(guī)范優(yōu)劣；付款方式的寬緊程度。根據(jù)銀川市房地產(chǎn)權(quán)威機(jī)構(gòu)銀川市房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)的信息中心公布的年-年銀川市房地產(chǎn)價(jià)錢以及他們按上述方法對(duì)銀川市房地產(chǎn)買賣情況和商業(yè)中心區(qū)的調(diào)查，以銀川市最繁華的商業(yè)中心區(qū)新華商場(chǎng)為中心，在半徑為,米的商圈以內(nèi)，商品住宅平均售價(jià),元/平方米左右，個(gè)別高檔住宅已達(dá),元/平方米以上。寫字樓平均售價(jià)在元/平方米,元/平方米，出租均價(jià)每平方米在 元/天左右，商場(chǎng)平均售價(jià)在,元/平方米以上，出租均價(jià)每平方米在 元/天左右。根據(jù)近年銀川市房地產(chǎn)價(jià)錢變動(dòng)曲線，年增長(zhǎng)為%左右，按目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)兩年可思索%的增長(zhǎng)幅度，商品住宅出賣均價(jià)

45、可達(dá),元/平方米，寫字樓均價(jià)可達(dá),元/平方米以上，商場(chǎng)均價(jià)可達(dá),元/平方米以上，同時(shí)根據(jù)地段所處位置的級(jí)差地租以%計(jì)，商品住宅可到達(dá),元/平方米，寫字樓可到達(dá),元/平方米，商場(chǎng)可達(dá),元/平方米左右，再加裝修、效力配套設(shè)備，商品住宅均價(jià)在,元/平方米以上，寫字樓均價(jià)在,元/平方米左右，商場(chǎng)均價(jià)在,元/平方米以上。假設(shè)參考本錢定價(jià)法和租金反推法，綜合幾方面思索，住宅均價(jià)確定在,元/平方米左右，寫字樓均價(jià)確定在,元/平方米左右，商場(chǎng)均價(jià)確定在,元/平方米是合理可行的。在大廈每一銷售單位的詳細(xì)定價(jià)上，根據(jù)樓層、朝向、位置、公攤面積等要素，采取差率遞進(jìn)的原那么，樓層差率按%-%確定，其他要素的差率按%-

46、%確定。根據(jù)實(shí)踐銷售情況，即銷售對(duì)象和付款方式也可思索換成折扣率。付款方式設(shè)計(jì)按房地產(chǎn)開發(fā)的普通規(guī)律，其現(xiàn)金流量有三次頂峰，一是土建到正負(fù)零時(shí)；二是裝修及設(shè)備安裝時(shí)；三是投資的還本付息時(shí)。附款方式確實(shí)定，應(yīng)針對(duì)這三次頂峰來設(shè)計(jì)，力求工程資金到達(dá)平安性以上。針對(duì)“龍海大廈工程建立周期的詳細(xì)情況，可采用以下方式：以工程進(jìn)度為時(shí)限付款；一次性付款；建立期分三欺付款；銀行按揭付款。目前國內(nèi)多以工程進(jìn)度為時(shí)限分期付款，以“龍海大廈物業(yè)價(jià)錢和銀川市的實(shí)踐情況來看，可設(shè)計(jì)為多期付款：第一期：在預(yù)售同意時(shí)，付%；第二期：商場(chǎng)蓋至第三層完工時(shí)，付%；第三期：商場(chǎng)封頂時(shí)，付%；第四期：主體工程進(jìn)展到第八層時(shí)，付%

47、；第五期：主體工程進(jìn)展到第十二層時(shí)，付%；第六期：主體工程進(jìn)展到第十六層時(shí)，付%；第七期：主體工程進(jìn)展到第二十層時(shí)，付%第八期：主體工程封頂時(shí)，付%；余款在入伙時(shí)付清。此方案必需在計(jì)算好現(xiàn)金流量的根底上實(shí)施，行情低迷時(shí)可寬松，行情高漲時(shí)可收緊，進(jìn)入寫字樓和住宅施工后，進(jìn)度加快，也可蓋-層收一次。同時(shí)，這種方案由于每次收款時(shí)均需通知業(yè)主，任務(wù)量較大，一開場(chǎng)就要注重檔案管理。銷售戰(zhàn)略銷售戰(zhàn)略根據(jù)銀川市社會(huì)關(guān)系特點(diǎn)，各階層人士對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷宣傳的認(rèn)識(shí)、了解及房地產(chǎn)消費(fèi)觀念和消費(fèi)心思等要素，銷售戰(zhàn)略為以下三種營(yíng)銷方式的組合：公關(guān)營(yíng)銷利用公司及全體職員的社會(huì)關(guān)系、義務(wù)關(guān)系及政府關(guān)系等渠道進(jìn)展?fàn)I銷。廣告營(yíng)銷

48、根據(jù)銀川市群眾特別是目的市場(chǎng)群體的心思和習(xí)慣以及龍海大廈的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，進(jìn)展多層次、多方式有方案的廣告宣傳營(yíng)銷?，F(xiàn)場(chǎng)售樓營(yíng)銷利用消費(fèi)者消費(fèi)過程中的“從眾消費(fèi)心思，充分營(yíng)造售樓現(xiàn)場(chǎng)的熱銷氣氛，經(jīng)過售樓員的現(xiàn)場(chǎng)宣傳講解和客戶間的心情感染，力爭(zhēng)促成客戶現(xiàn)場(chǎng)簽單。上述方式的組合運(yùn)作次序?yàn)椋阂詮V告營(yíng)銷為龍頭和手段，全力配合公關(guān)營(yíng)銷和現(xiàn)場(chǎng)售樓的全面展開，在營(yíng)銷過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)營(yíng)銷成果，做進(jìn)一步的宣傳造勢(shì)任務(wù)，相互促進(jìn)，相互配合。優(yōu)惠方法詳細(xì)操作上按如下方式進(jìn)展：在首期出賣前，可采取內(nèi)部認(rèn)購。前名買家優(yōu)惠，同時(shí)，首期出賣前名家也優(yōu)惠，在規(guī)范價(jià)根底上下浮%，便于投資理念的展開，讓此音訊不脛而走，吸引更多客戶入市。

49、優(yōu)惠有兩個(gè)條件：一是優(yōu)惠對(duì)象需有代表性，以便在后面的廣告宣傳中具有號(hào)召力；二是優(yōu)惠內(nèi)容主要是一些不易賣的樓層和朝向，以利今后的出賣。在銷售過程中采用打折優(yōu)惠，購買一定面積時(shí)送家俱、送家電等優(yōu)惠方式，目的在于吸引買家接受開展商的付款方式及促進(jìn)銷售，但優(yōu)惠的最大幅度不超越%。營(yíng)銷預(yù)備任務(wù)制造樓售樓書，可按每單位冊(cè)的比例印制；制造模型：根據(jù)情況決議制造展現(xiàn)板：分總體規(guī)劃、區(qū)內(nèi)規(guī)劃、平面、立面、裝修、簡(jiǎn)介。制造租售詳細(xì)資料，包括：龍海大廈簡(jiǎn)介龍海大廈購樓須知商品房預(yù)售答應(yīng)證復(fù)印件龍海大廈售價(jià)表龍海大廈裝修規(guī)范構(gòu)成平面分割圖各分割單位面積、單價(jià)、總價(jià)表龍海大廈購銷合同初步確定按揭銀行、按揭成數(shù)及年限在現(xiàn)

50、場(chǎng)開辟一間平方米的售樓處，配部，售樓處要有裝修，以別于銀川其他樓盤在公司招商部設(shè)年年售樓部組建營(yíng)銷班子，分設(shè)：銷售接待組：擔(dān)任日常銷售接待、咨詢；展銷效力組：擔(dān)任外出展銷、參展的銷售活動(dòng)；文件資料組：擔(dān)任售樓文件、買賣合同等資料確實(shí)定、簽署、存放；財(cái)務(wù)結(jié)算組：擔(dān)任協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部門收繳房款；后勤組：做好后勤保證任務(wù)。銷售方案、資金回籠方案的制定：這兩個(gè)方案必需以工程進(jìn)度制定可參考前面的分期付款方式進(jìn)度廣告宣傳及新聞炒作方案廣告是將謀劃提升出的理念，經(jīng)過一定的媒介，告知消費(fèi)者，在投入巨額廣告資金的同時(shí)，還應(yīng)到達(dá)一個(gè)創(chuàng)建品牌的目的，這對(duì)于樹立開展商的籠統(tǒng)具有宏大的潛在價(jià)值，又對(duì)樹立物業(yè)的優(yōu)良質(zhì)量具有良好

51、的作用。廣告宣傳媒體選擇寧夏電視臺(tái)銀川電視臺(tái)寧夏或銀川廣播電臺(tái)首選營(yíng)銷鎖定區(qū)域鎖定銀川，覆蓋寧夏、甘肅、陜西三省。廣告宣傳對(duì)象黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的主管、私營(yíng)業(yè)主、文化層次較高的職業(yè)群體。廣告版位規(guī)范首期推出時(shí)，何可思索和的彩色式套紅版的一個(gè)整版，其他或做半版或/版。廣告宣傳要點(diǎn)綜合功能第一、高層建筑第一、物業(yè)管理一、歐陸風(fēng)格、尊貴身份的表達(dá)或?qū)嵙?、位置的表達(dá)新概念物業(yè)、智能大廈，星級(jí)管理黃金旺地、商家必爭(zhēng)投資報(bào)答、升值潛力大主打廣告詞必需潛心揣摩后再定，沖擊力表現(xiàn)力要強(qiáng)。廣告戰(zhàn)略銀川的房地產(chǎn)市場(chǎng)從未熱炒過，中介、評(píng)價(jià)等機(jī)構(gòu)也不健全，市場(chǎng)還待培育階段。因此，他們可以利用推出前的幾個(gè)月，以新聞炒作這種方式推出軟廣告。第一主題：推出個(gè)人投資、家庭理財(cái)新概念，把個(gè)人投資選擇的幾種方式儲(chǔ)蓄、國債、股票、郵票、房地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)推出，最后強(qiáng)調(diào)一種新趨勢(shì)房地產(chǎn)投資。第二主題：房地產(chǎn)投資小竅門，從看樓、選樓、炒樓、現(xiàn)房、期房物業(yè)等幾個(gè)方面教會(huì)一些專業(yè)知識(shí)。第三主題：炒樓花以小搏大，精選升值潛力大的，順勢(shì)帶出“龍海大廈。在新聞熱點(diǎn)構(gòu)成后可以組成一些相關(guān)問題的專題報(bào)