房地產大戶型營銷方案

1、房地產大戶型銷售方案 房地產大戶型營銷方案20 xx年房地產廣告策劃范文1一、前言萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長遠的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復合型房地產開發(fā)這一前端領域的表現(xiàn)，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產開發(fā)的未來成功準備了條件。萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應了當代人、當代社會對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖?。萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設計在后，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區(qū)與地產開發(fā)模式創(chuàng)新，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產生深遠的影響。二、市場分析1)市場背景萊恩田園區(qū)位

2、于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進行。果園內的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時準備發(fā)展一批相應的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強有力的支撐?，F(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬，隨著渝西經濟走廊的建設和新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設施特別是新潮時尚的休閑娛樂設施已經不能滿足居民們的需要。重慶主城區(qū)人口已超過600萬，主城區(qū)居民的生活水平、消費能

3、力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠郊)是一個不可阻擋的大趨勢。2)產品分析萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。優(yōu)勢：一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設計一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。還可為其編一個古老的神

4、話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。這是果園獨創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標志之一。它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風格;在資金許可的前提下，公園的設計建筑應敢于適度超前(至少要有鮮明的獨家特色)，不要認為遠郊的公園設計就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個獨特的賣點，同時也能有效阻止競爭者的跟進。劣勢：對發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設計的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設造成的成本增加，未來物業(yè)管理服務的升級，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財力。3)競爭對手分析東方半島花園是深圳布吉的一

5、個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標后，打出特大型低密度園林式住宅牌子，推出了綠色概念和環(huán)保概念。這是附和深圳目前地產發(fā)展階段和消費潮流的。東方半島花園的園林式是一個環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進行精心設計。三、廣告戰(zhàn)略1)廣告目標造市。制造銷售熱點。造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。擴大萊恩田園區(qū)的知名度、識別度和美譽度。提升企業(yè)形象。一年之內銷售量達到80%以上。2)廣

6、告對象好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民;具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農活類勞動體驗的主城區(qū)居民;樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區(qū)居民;3)廣告地區(qū)在重慶這個城市及周邊地區(qū)。4)廣告創(chuàng)意廣告主題：(1)每天活在水果的世界里創(chuàng)意選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的

7、畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。(2)回到家，就是渡假的開始創(chuàng)意一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！崩瞎骸靶校R上帶你上?！鄙狭塑?，不過多久就到了。他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”老公：“沒問題?！痹袐D：“真的可以嗎?”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀!我每天都可以渡假了!”老公：“回到家，就是渡假的開始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū)。5)廣告實施階段第一期

8、：試銷階段(三個月)行為方式-新聞運作、廣告、時間-20XX年2月1日新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。大造聲勢。對重慶本地目標市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市常市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓萊恩田園區(qū)傳為美談，變成公眾的社會話題。廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。加強管理和服務，讓售樓現(xiàn)場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。調動新聞的一切可以調動的手法和載體，進行深入宣傳。合力吸

9、引目標客戶，引導30%目標顧客購買。第四期：鞏固階段(三個月)行為方式-營銷、廣告消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。細水長流，滲透式的廣告行為。加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。注意后效益和市場消費心理貫性。完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學，嚴謹?shù)乇ＷC客戶各項權益。20 xx年房地產廣告策劃范文2前言任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對婁底房地產市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站

10、前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產公司塑造品牌。第一節(jié)市場分析一、婁底市房地產市產基本狀況(一)20XX年以來房地產開發(fā)投資大幅增長。20XX年1-8月全市房地產開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。(二)房地產業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。1、土地前期投入增加。20XX年1-8月，房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長

11、。20 xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20XX年1-8月房地產開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長

12、3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎上，保持高增長勢頭，20XX年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。5、房地產業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。二、房地產發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)一是商品房空置面積增加。今年1-8月

13、份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產企業(yè)的開發(fā)產生不利的影響。二是房地產企業(yè)素質良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發(fā)展推動了房地產開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20XX年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務的僅20家，僅占全部年檢企

14、業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產開發(fā)企業(yè)主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金,有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。總體看來，我市房地產業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。二、婁底市同類產品調查統(tǒng)計“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：1、漣鋼開發(fā)區(qū)。由于漣鋼為新開發(fā)

15、城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產都在賣自然環(huán)境。明源大酒店：核心競爭力：五星級酒店標準概念其周邊自然環(huán)境好;用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;其定位為社會高薪階層。2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農貿綜合市場為主。城西農貿綜合市場：核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農貿綜合市場。規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發(fā)車位。住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方

16、米。定位：集農副產品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。三消費者分析根據(jù)婁底房地產市場調查報告的結論，以及日前操作地區(qū)地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協(xié)調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等;3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對

17、高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，4、消費者對物業(yè)管理的要求a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、托老服務等);b、物業(yè)公司應與小區(qū)內住戶增加聯(lián)系，加強溝通。第二節(jié)“站前廣場”項目分析一、項目優(yōu)勢分析1環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿城為主，該地區(qū)

18、已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。3發(fā)展：據(jù)有關信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。二、項目劣勢分析1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當?shù)慕涷?，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產

19、市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素。3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。三.競爭對手分析第三節(jié)推廣策略界定一，目標消費群界定從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發(fā)，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：1目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具

20、有經濟能力較強的階層。2年齡：年齡大約在35到55歲，3家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質感。4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。20 xx年房地產廣告策劃范文3一、社區(qū)市場訴求定位東南亞風情社區(qū)開啟花都人居新時代新花都、新人居區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學)、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰，周邊成熟配套。個性優(yōu)勢：獨特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風情。二、活動策劃要旨五一長假

21、，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關及活動促銷重點應放凸顯獨特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。讓更多的潛在購房者知曉、領悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產生知名度、美譽度及產生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。以書畫文化藝術為活動形式(謂之形)，以眾多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體)，以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的(謂之用)?；顒硬邉澗唧w形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術節(jié)(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術節(jié))三、主題廣告語云珠花園“描繪花都寫意人居”四、活動框架1、時間：20XX年5月1日至7日2、活動地點：云珠花園現(xiàn)場及售樓部3、活動內容(1)、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽-1日(2)、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽-2日(3)、花都區(qū)書