案例研究-社區(qū)商業(yè)

1、社區(qū)商業(yè)的求新發(fā)展之路國美 明天地產(chǎn)業(yè)務總監(jiān) 賈玉鵬PART 1社區(qū)商業(yè)特點概述商業(yè)7大要素動線分析物業(yè)管理業(yè)種規(guī)劃話題炒作經(jīng)營策略空間設計地段社區(qū)商業(yè)常見問題規(guī)模不當追求短期銷售, 急功近利定位模糊缺乏業(yè)態(tài)分工缺乏招商規(guī)劃商鋪切分不合理產(chǎn)品設計先天不足后期經(jīng)營策略和物業(yè)管理方案不明晰PART 2社區(qū)商業(yè)的運做要點商業(yè)前期定位對于社區(qū)商業(yè)操作來說, 準確的項目前期商業(yè)定位必不可少的, 甚至可以說準確商業(yè)定位是影響社區(qū)商業(yè)成敗的關鍵, 是社區(qū)商業(yè)操作的靈魂, 是商業(yè)經(jīng)營的指南針.案例-國美第一商街現(xiàn)階段青年路沿線配套商業(yè)東方基業(yè)汽車城北京萬杰醫(yī)院韓式快餐清潔一廠世紀浴都北京清潔一廠服務站北京鐵興

2、機械安裝公司北京海運公司北京萬興汽車服務東郊汽配城國美第一城福華肥牛北京青年路木材公司北京煤炭一廠金泰國際大廈周邊商業(yè)項目銷售狀況銷售價格區(qū)間示意圖注：以上競爭對手商業(yè)售價基本維持在10000元/M2-20000元/M2銷售面積區(qū)間示意圖注：以上競爭對手商業(yè)面積基本維持在10000M2-25000M2區(qū)域現(xiàn)狀總結 本案地處北京東四環(huán)外工業(yè)改造區(qū)，青年路貫穿南北連接姚家園路及朝陽北路，長期以來人流較為密集，近年來由于政府大力加強發(fā)展朝陽商業(yè)經(jīng)濟取得初步成效，泛CBD及泛燕莎商圈不斷放大相互重疊，東部商業(yè)地產(chǎn)得以持續(xù)升溫 。 從目前區(qū)域調(diào)查情況分析，本案周邊現(xiàn)有商業(yè)配套數(shù)量幾乎為零，屬于四環(huán)外為數(shù)

3、不多的一處商業(yè)空白點，從現(xiàn)有發(fā)展業(yè)態(tài)來看，本案所處區(qū)位價值雖已被地產(chǎn)界及購房客戶廣泛接受，雖處繁華鬧市，但長期以來由于青年路改造的滯后，導致在區(qū)域上出現(xiàn)了“商業(yè)真空”，因此區(qū)域價值無法有效提升，從現(xiàn)有商業(yè)分布來看主要商業(yè)還是局限于青年路兩側，商業(yè)動線呈現(xiàn)線狀散點布局，在平面關系上只是作到了“點”與“線”的關系，要作到“面”還需要相當長的過程。 商業(yè)定位 服務功能定位 不僅服務于國美第一城社區(qū)原有消費人群，而是最大限度地挖掘朝陽區(qū)及北京當?shù)乜蛻羧旱男枨?；形象理念定?全業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)中心，無與倫比的交通便利，展現(xiàn)國美第一城商業(yè)獨特理念；功能設置定位 在滿足周邊市場的基礎上，引進品牌店，強化品牌聯(lián)盟

4、所帶來的綜合效應。商業(yè)定位后可以解決的問題 建筑規(guī)模 業(yè)種定位 各種商業(yè)類型比較 面積大小行車范圍商圈人口數(shù)商家戶數(shù)鄰里型約5000M210000M2510分鐘5萬人2030家社區(qū)型約15000M220000M21020分鐘15萬人30100家(主力店：大型超市)區(qū)域型26萬M22030分鐘30萬人以上100150家(主力店：百貨公司)超區(qū)域型610萬M23040分鐘50萬200家(主力店：35家)超級型10萬以上60分鐘以上50萬以上200家以上(主力店：5家以上)依組織分類購物中心(Shopping Mall)、百貨公司、超市、專業(yè)店、連鎖店、量販店等。依地理位置分類商業(yè)街(區(qū))店鋪、市中

5、心店鋪、住宅區(qū)店鋪、郊區(qū)店鋪。依規(guī)模大小分類大賣場、中賣場、小賣場依業(yè)種分類綜合賣場、精品店、餐飲店、服飾店、雜貨店、五金等。依客戶分類男性專賣店、兒童專賣店、女士用品店、婚紗等商鋪的分類商業(yè)功能劃分劃分原則：環(huán)境原則 根據(jù)本案所處區(qū)域的周邊環(huán)境，進行環(huán)境劃分按需原則 根據(jù)未來本案客戶的經(jīng)營行業(yè)特點，按需劃分產(chǎn)品結構原則 根據(jù)本案的平面布局結構進行劃分 重點是差異化業(yè)態(tài)定位區(qū)域型娛樂板塊區(qū)域型購物板塊區(qū)域型休閑板塊區(qū)域型餐飲板塊區(qū)域型休閑板塊商業(yè)范圍及使用面積：A區(qū)：2#樓=2981M2 6#樓=4558M2 9#樓=3475M2（部分商業(yè)面積）C區(qū)：（3月14日設計院提供CAD圖紙）產(chǎn)品面積

6、控制及鋪位分割：A區(qū)：2#樓 10-50M2=8.37% 50-100M2=19.85% 100M2以上=71.78% 6#樓 10-50M2=14.76% 50-100M2=9.52% 100M2以上=75.72% 9#樓 10-50M2=8.83% 50-100M2=19.24% 100M2以上=71.93%總結：主力商鋪10-50M2=11.16% 50-100M2=15.38% 100M2以上=73.46%業(yè)態(tài)定位：休閑消費類：咖啡、書吧、畫廊、音像店、美容/美發(fā)/美體、飾品店、精品店、化妝品店、家居裝飾等；社區(qū)服務類：寵物醫(yī)院、藥店、郵局、銀行、便利店、鮮花店、洗衣店、彩擴店、家政服

7、務中心等；會所類：才藝課堂、鋼琴班、陶藝、茶道、雕刻、剪紙、YOGA、跆拳道、麻將房、青年酒店公寓等；區(qū)域型餐飲板塊商業(yè)范圍及使用面積： A區(qū)： 9#樓=3672M2（部分商業(yè)面積） 11#樓=17448M2 產(chǎn)品面積控制及鋪位分割： A區(qū)：9#樓 10-50M2=54.30% 50-100M2=6.72% 100M2以上=38.98% 11#樓 10-50M2=26.25% 50-100M2=19.59% 100M2以上=54.16% 總結：主力商鋪10-50M2=31.13% 50-100M2=17.35% 100M2以上=51.52%業(yè)態(tài)定位： 多功能、大型餐飲綜合體。區(qū)域型購物板塊 大

8、型超市 滿足自身社區(qū)及本地區(qū)的日常生活購物需求，同時，超市的引進，可最大限度的匯聚人氣，達到以點帶面的效果，提升本案的商業(yè)價值； 主題賣場 要求的面積較大，自身的主題經(jīng)營，本身就擁有固定的消費群體，也是對超市的一個有效支撐。并且，以主題賣場的針對性較強，也避免了商業(yè)的內(nèi)部競爭；建議商業(yè)主題可定位為專業(yè)型市場，例如家裝建材、家居用品、電腦市場、燈飾布藝、五金陶瓷等等，以填補周邊市場空白點；門臉商鋪可放寬業(yè)態(tài)限制； 主題賣場（愛家家居、國美電器、百安居、陶瓷五金城、燈飾窗簾城、眼鏡城）大型超市（家樂福、沃爾瑪、華潤、物美、法寶、美廉美、易初蓮花、華普、京客?。┎惋媴^(qū)(大型餐廳、咖啡廳、酒吧、書吧、

9、畫廊、音像店、美容等；)風情街區(qū)(才藝課堂、鋼琴班、陶藝、茶道、雕刻、剪紙、YOGA、麻將房、青年酒店公寓等；)餐飲區(qū)(餐飲為主)體育館（跆拳道、健身房、籃球館、羽毛球館、游泳館、網(wǎng)球館、保齡球館、射擊館、游戲廳等；）如何更豐富的滿足消費日益變化的消費需求; 如何最大限度的聚集人氣, 營造商業(yè)氛圍;如何使消費者停留更多的時間;是商業(yè)規(guī)劃的根本目的.商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃案例-明天商業(yè)中心1、美食名品街。特色商業(yè)、美食（121920A8A）11956平米3、熱力不夜城。 休閑娛樂(B-02)9337平米2、品牌風情市場。日常生活商品 (b-06)13922平米6、藍調(diào)風情街。酒吧、茶座、咖啡廳、特色餐飲

10、(171818A202121A)10676平米4、超級購物港。超市/家居、家具、家飾(91010A)18660平米5、精品休閑城。商務會館休閑、健身(C-01)17726平米前期定制服務是社區(qū)商業(yè)成功的基本保證；主力店的引入可以確保商業(yè)成功銷售；定制服務主力店的引入1、美食名品街。特色商業(yè)、美食（121920A8A）11956平米3、熱力不夜城。 休閑娛樂(B-02)9337平米2、品牌風情市場。日常生活商品 (b-06)13922平米6、藍調(diào)風情街。酒吧、茶座、咖啡廳、特色餐飲 (171818A202121A)10676平米4、超級購物港。超市/家居、家具、家飾(91010A)18660平米5、精品休閑城。商務會館休閑、健身(C-01)17726平米單純的銷售對大體量商業(yè)難度非常大；租賃的目的也是更好的銷售；租售并舉合理招商是業(yè)態(tài)規(guī)劃的保證銷售完只是商業(yè)運營的開始；真正商業(yè)的價值是通過運營來實現(xiàn)的；運營管理商業(yè)成功的保證推廣營銷從社區(qū)商業(yè)周邊現(xiàn)有環(huán)境、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、消費者特征、物業(yè)條件、市場空間等多個方面綜合分析,尋找一個可被市場認可的推廣概念,并提出相應的操作辦法及實施房案.案例-國美第一商街/明天商業(yè)中心PART 4- 銷售