某公司銷售員培訓全案

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word銷售員培訓(pixn)全案 TOC o 1-3 銷售員培訓(pixn)內(nèi)容：1.公司(n s)情況介紹1.1公司(n s)背景1.2公司(n s)產(chǎn)業(yè)狀況1.3公司目標1.4公司制度2.形式、政策、與企業(yè)應對2.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形式2.1.1.2004年商品房供求狀況和價格走勢2.1.2.機遇和希望2.1.3挑戰(zhàn)和困難2.1.4.產(chǎn)業(yè)(chny)開展(kizhn)正處于大轉(zhuǎn)變(zhunbin)時期2.2政策(zhngc)選擇2.2.1.啟動(qdng)個人住房消費(一個中心)2.2.2.兩個創(chuàng)新2

2、.2.3.四個輪子2.2.4.2005年的工作重點2.3企業(yè)應對2.4參加WTO對房產(chǎn)業(yè)的沖擊2.4.1.房地產(chǎn)業(yè)的頂峰期有望提前2.4.2.非住宅類物業(yè)將成搶手貨2.4.3.房價中地價比重加大，總體房價看漲2.4.4.金融業(yè)開放2.4.5.外貿(mào)業(yè)開展2.4.6.城市化進程加快2.4.7.居住郊區(qū)化2.5.宏觀環(huán)境與房產(chǎn)業(yè)的開展2.6房地產(chǎn)開發(fā)風險?3.銷售部工作流程及行為標準3.1銷售部組織機構(gòu)及崗位職責3.1.1營銷部機構(gòu)與人員配備3.1.2.各崗位職責3.2.銷售員工作細那么3.2.1.公司(n s)根本(gnbn)規(guī)定(gudng)3.2.2銷售員工作(gngzu)細那么(n me)3

3、.3接待、簽約流程3.4銷售及回款控制4.工程介紹4.1工程背景介紹4.1.1.城市開展規(guī)劃4.1.2城市房產(chǎn)開展根本情況及趨勢4.1.3.相鄰房產(chǎn)公司或競爭對手根本情況介紹、優(yōu)劣勢分析4.2本公司工程根本情況4.2.1.工程定格、定調(diào)、定位4.2.2.工程設計、規(guī)劃內(nèi)容特點，各種經(jīng)濟指標、價格表、售樓細那么等4.2.3.該工程周邊環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學校、市場及各種主要市政設施及配套 PAGEREF _Toc480075449 h 204.2.4.戶型特點分析、優(yōu)劣勢分析4.2.5.物管簡介4.2.6.綜述本工程性價比最優(yōu)5.民用建筑的一般知識5.1民用建筑的構(gòu)造組成5.2民用建筑的分類5

4、.3民用建筑的結(jié)構(gòu)類型5.3.1.結(jié)構(gòu)用材5.3.2.結(jié)構(gòu)(jigu)受力和構(gòu)造特點5.4民用建筑(mn yn jin zh)的等級5.5房屋建筑的抗震(kngzhn)設防5.6.住宅(zhzhi)的配套5.7.住宅(zhzhi)的裝修標準5.8.住房品質(zhì)綜合評價6.住宅設計標準及計量技術標準6.1.?商品房銷售面積測量與計算?中華人民共和國國家計量技術標準JJF10581998摘要6.1.1.定義6.1.2.商品房建筑面積計算6.1.3.計算全部建筑面積的范圍6.1.4.計算一半建筑面積的范圍6.1.5.不計算建筑面積的范圍6.1.6.共有建筑面積的分攤計算6.2?住宅設計標準?中華人民共和

5、國國家標準GB5009619996.2.1.術語6.2.2.套內(nèi)使用面積計算6.2.3.層高和室內(nèi)凈高要求6.2.4.電梯設置7.物業(yè)管理7.1.物管公司簡介、管理架構(gòu)、管理公約解釋7.2.效勞(xio lo)內(nèi)容、收費(shu fi)標準、標準(biozhn)裝修(zhungxi)等7.3.物管相應的法律、法規(guī)(fgu)條款8.銷售員的根本素質(zhì)8.1.現(xiàn)代推銷觀念8.2.高度責任感8.3.具備良好的心理素質(zhì) 8.4.具備良好的業(yè)務素質(zhì)8.5.通曉法律知識8.6.具備良好的個性8.7.如何注意儀表、儀態(tài)8.8.如何作好售后效勞9.銷售技術9.1.真誠與信心9.1.1.相信“推銷的潛力9.1.2

6、.相信自己的魅力9.1.3.相信本公司本小區(qū)房屋的實力9.2.推銷員說話的原那么9.3.對不同類型購房投資者的談判9.4.如何處理客戶所提出的反對意見9.4.1.處理反對意見的策略及態(tài)度9.4.2現(xiàn)場應急方案 ？9.5.如何(rh)把握客戶購置(guzh)心理(xnl)，促成客戶(k h)預訂或簽合同9.5.1.建議(jiny)購置的策略9.5.2.簽預訂書或合同時要注意的幾點9.6.接聽 時應注意的事項10.房地產(chǎn)法規(guī)及制度10.1.土地管理法10.2.房地產(chǎn)條例城市房屋權屬登記管理方法10.3.城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行方法10.4.合同法11.銷售人員須知11.1.房屋與土地A. 國家所有

7、的土與集體所有的土地B.兩種土地所有權與商品房的出售11.2.八種國家限制買賣的房屋11.3.四種不應購置的房屋11.4.國家對土地使用權出讓的年限規(guī)定11.5.建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備什幺條件11.6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)標準劃分A. 資質(zhì)一級企業(yè) PAGEREF _Toc480075518 h 33B. 資質(zhì)二級企業(yè) PAGEREF _Toc480075519 h 34C. 資質(zhì)三級企業(yè) PAGEREF _Toc480075520 h 34D.資質(zhì)(zzh)四級企業(yè) PAGEREF _Toc480075521 h 3411.7.商品房保修(bo xi)規(guī)定11.8.房屋(fngw)頂層平面

8、使用權可否出售11.9.房地產(chǎn)開發(fā)(kif)企業(yè)的本錢(bn qin)構(gòu)成11.10.商品房銷售必備的“五證11.11貸款11.11.1.個人住房貸款11.11.2.個人住房貸款的種類11.11.3.住房按揭貸款11.11.4.辦理個人住房貸款業(yè)務的銀行11.11.5.個人住房貸款發(fā)放對象11.11.6.申請個人住房貸款需具備的條件11.11.7.個人住房貸款的期限和利率11.11.8.申請個人住房貸款的大致程序11.11.9.申請個人住房貸款需提供的材料11.11.10.個人住房貸款的發(fā)放數(shù)量11.11.11.個人住房貸款的擔保方式11.11.12.可作為個人住房貸款的抵押物11.11.13

9、.個人住房貸款的保證11.11.14.申請個人住房貸款需辦理的手續(xù)11.11.15.個人住房貸款的提取11.11.16.個人住房貸款的歸還11.11.17.辦理(bnl)個人住房貸款的考前須知(xzh)11.11.18.各銀行辦理(bnl)個人住房貸款的具體手續(xù)1112公積金支取(zhq)程序？1113購房稅率如何(rh)界定？12.合同、住宅使用說明書和質(zhì)量保證書12.1.購房合同12.2.住宅使用說明書12.3.住宅質(zhì)量保證書13.現(xiàn)代建筑觀念簡介13.1.智能住宅功能及開展13.1.1.智能住宅產(chǎn)生的背景13.1.2.智能住宅的功能13.1.3.開展前景13.2.二十一世紀居住小區(qū)13.

10、2.1.優(yōu)美的環(huán)境13.2.2.建筑功能要齊全。13.2.3.配套設施要到位13.2.4.科技先導要貫徹13.2.5.物業(yè)管理要標準13.3.住宅性能認定制度13.3.1.認定內(nèi)容13.3.2.認定(rndng)程序13.3.3.認定的變更(bingng)與撤銷14.名詞解釋及客戶關心問題(wnt)參考材料14.1.常用(chn yn)名詞解釋14.2.客戶關心(gunxn)問題參考材料15現(xiàn)場模擬訓練？ 151銷售代表現(xiàn)場互動訓練 152公司領導現(xiàn)場抽查訓練 153培訓總結(jié)16.房地產(chǎn)專業(yè)術語中英對照161住宅物業(yè)類Residential flat162樓花property under co

11、nstruction163 商鋪retail shop164 條件磋商term negotiation165 法定協(xié)議166 按揭mortgate loan167 約見律師appointment with the solicitor公司情況(qngkung)介紹:公司(n s)背景公司(n s)產(chǎn)業(yè)狀況公司(n s)目標公司(n s)制度形式、政策、與企業(yè)應對:房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形式2000年上半年商品房供求狀況和價格走勢據(jù)中房指數(shù)，2000年全國在房地產(chǎn)行業(yè)狀況：投資總額4010億元，比上年增長11%，其中住宅建設投資2430億元，增長245%；竣工面積197億m2，增長28%，其中住宅竣工面積16

12、2億m2，增長2976%；銷售面積134億m2，增長252%，其中住宅銷售面積119億m2，增長249%；銷售金額增長239%，其中住宅增長2477%；全國房價穩(wěn)中有降，但各地區(qū)情況差異較大。預計(yj)明年成都地區(qū)GDP增長(zngzhng)為8%.機遇(jy)和希望:住房需求(xqi)作為我國經(jīng)濟的增長點，拉動經(jīng)濟(jngj)增長；消費結(jié)構(gòu)升級換代：恩格爾系數(shù)：一個國家家庭收入的59%以上用于吃，該國處于窮困階段；5059%用于吃，該國生活渡過了溫飽線；4050%用于吃，小康水平；少于30%用于吃，國家極富；我國1997年統(tǒng)計，用于吃的家庭收入占總收入的464%，我國已經(jīng)進入了小康階段。人

13、的需求：吃住行；目前我國正處于由解決溫飽問題向追求舒適居住方面轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)型期，人們對居住需求提到上升日程。城市化進程加快：我國城市人口30%，興旺國家城市人口占全國人口的70%-90%。在我國城市中生活著大量的“盲流 ，極不正常，應讓在城市中生活的無戶口的人員成為合法的城市居住者。一個城市人消費=3個農(nóng)村人消費。產(chǎn)業(yè)的開展的時間和空間：開發(fā)物管、中介、籌劃、律師、租賃等。臺灣將房地產(chǎn)業(yè)分為：建筑投資業(yè)、營造業(yè)、房屋銷售業(yè)、房地產(chǎn)廣告業(yè)、土地登記代理業(yè)代書業(yè)、土地估價業(yè)、土地重劃業(yè)較少、不動產(chǎn)規(guī)劃研究業(yè)較少、地政補習業(yè)。美國將房地產(chǎn)事業(yè)劃分為：房地產(chǎn)代理(Agency)：經(jīng)紀業(yè)(Brokerage

14、)、房地產(chǎn)管理(Management)、房地產(chǎn)估價(Appraising)、房地產(chǎn)參謀(Advisory)、房地產(chǎn)保險(Property Insurance)。房地產(chǎn)投資(Investment)：一般投資(Equity)、抵押投資(Mortgage)、租賃投資(Leasehold)、其它形態(tài)投資。房地產(chǎn)經(jīng)營(jngyng)(Operations)：一般經(jīng)營、抵押(dy)、租賃和其它。建筑業(yè)(Construction)：承包(chngbo)(Contracting)、建造(jinzo)(Building)、開發(fā)(kif)(Developing)、改造與裝璜(Altering and Modern

15、izing)。政府效勞：地產(chǎn)評估(Taxation)；公地取得、賣出、管理與租賃；房地產(chǎn)金融(Financing)、建筑物與土地使用立法；土地的經(jīng)濟使用與資源維護(Economic land Conservation and use)。挑戰(zhàn)和困難:投資和建設規(guī)模已超前：1999年按90m2/套作為平均面積計算，我國建成14套住房/1000人據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，開展快的國家的住宅建設10套/1000人；在房地產(chǎn)業(yè)的投資占GDP的78%據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，開展快的國家在房地產(chǎn)業(yè)的投資占GDP的2-7%。商品房的空置房量逐年上升：96年空置6200萬m2；98年空置8700萬m2，其中住宅空置6100萬m2。新

16、舊住房體制交替，政策不到位、不完善：國家方案在2000年、2001年間完成住房體制改革。將公房房租成倍提高，如北京老房月租將從13元/m2提高到35元/m2。住宅產(chǎn)業(yè)化水平不高：產(chǎn)業(yè)質(zhì)量差、投訴多99年建設部接到的投訴增加50%，客戶自我保護意識增強、企業(yè)素質(zhì)低、競爭能力差。產(chǎn)業(yè)開展正處于大轉(zhuǎn)變時期:轉(zhuǎn)制：住房體制從實物分配全面轉(zhuǎn)向貨幣分配。轉(zhuǎn)軌：市場(shchng)形態(tài)由賣方市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向買方市場。轉(zhuǎn)型(zhun xn)：產(chǎn)品質(zhì)量和檔次從安居逐漸轉(zhuǎn)向康居。政策(zhngc)選擇:啟動(qdng)個人住房消費(一個(y )中心):國家政策：住房由個人購置“讓人民群眾自己買房子啟動買房的第三級火箭

17、：購房動力第一級“國家購房和第二級“企業(yè)購房已經(jīng)完成其歷史使命，現(xiàn)在是啟動第三級“個人購房的時候了。確定恰當?shù)姆績r收入比和租售比：在房地產(chǎn)業(yè)成熟的國家，中等房價=36中等家庭年收入水平；中國建設部房改辦多年研究認為，中國的房價水平方案定為：中等房價=4年中等家庭的年收入。即每年將家庭收入的20%用于購房，2025年付清房款。國家方案使用住房補貼方式將原有的實物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙?。兩個創(chuàng)新:制度創(chuàng)新：決定產(chǎn)業(yè)開展速度。技術創(chuàng)新：決定市場開拓能力。四個輪子:改革住房分配體制：個人購房、實行住房補貼、開展換房。建立住房供給體制：高收入家庭，自由購房；中等收入家庭，建立康居房和經(jīng)濟房；針對低收入家庭由

18、社保系統(tǒng)建立社保房解決住房困難戶的住房。健全住房市場體系：建立完善房地產(chǎn)的二級市場和租賃市場。目前我國除上海市建立了比擬完善的二級市場和租賃市場外，其它城市還處于草創(chuàng)階段，究其原因主要是二級市場房產(chǎn)交易和租賃的門檻太高。上海的二級市場和租賃市場的建立得利于上海市政府將房產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓的稅費由3%降為15%，最后降到075%，房產(chǎn)交易的二級市場才開始繁榮。開展(kizhn)住房的金融體系：住房的金融貸款(di kun)是國家房地產(chǎn)業(yè)的動力，在房地產(chǎn)業(yè)成熟的國家，金融機構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供的貸款通常占全社會總貸款額的60-80%。1999年我國金融機構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)的貸款總額為3500

19、億元，占社會(shhu)總貸款額的6%，相當于國外興旺(xngwng)國家的1/10。其中金融機構(gòu)向個人提供的住房的款占社會總貸款額的20%左右，而在我國少于2%，同樣相當于國外興旺國家的1/10左右。我國要加強金融介入的力度。2000年的工作重點:增加需求改善供給激活市場搞好金融企業(yè)應對:認清形勢，面對市場競爭加劇，風險加大，趨于微力市場的三個差異營造買方市場下的賣方市場適銷對路，提高質(zhì)量個人(grn)買房的特點四種(s zhn)質(zhì)量的整合工程、功能(gngnng)、環(huán)境和效勞(xio lo)套套(to to)都好銷，方方都有用住宅的“均好性 注重營銷，品牌戰(zhàn)略營銷三要素定位、包裝和銷售CI

20、S戰(zhàn)略：企業(yè)形象設計時機利潤、管理利潤、創(chuàng)新利潤參加WTO對房產(chǎn)業(yè)的沖擊:1999年11月15日，中美兩國就中國“入世問題達成了協(xié)議，為我國正式參加世界貿(mào)易組織鋪平了道路。參加WTO后，我國將全面降低關稅；更加開放國內(nèi)市場；有利于擴大對外出口和吸引外商直接投資；房地產(chǎn)業(yè)的頂峰期有望提前:周期性：房地產(chǎn)業(yè)具有周期波動性，一般810年出現(xiàn)一次峰值。前兩次蜂值：我國房地產(chǎn)業(yè)最近兩次蜂值分別出現(xiàn)在1986年和l993年。參加WTO后，國際經(jīng)濟全局和區(qū)域變動的影響將會越來越明顯。國家計委l998年的預測，中國經(jīng)濟的調(diào)整期有望在2001年結(jié)束。房地產(chǎn)業(yè)的下一個峰值有望在2000年底到2001年初出現(xiàn)。非住

21、宅類物業(yè)將成搶手貨:當前房市場：寫字樓積壓最為嚴重、空置率最高。全國十大城市寫字樓的平均空置率在20以上，局部城市甚至到達30%40%，遠遠超過國際公認的10的警戒線。參加(cnji)WTO，情況(qngkung)可能徹底改變：“入世城市經(jīng)濟活動(hu dng)趨于頻繁房地產(chǎn)投資(tu z)增加寫字樓、賓館、商場(shngchng)、廠房等非住宅類房屋的需求增加住宅類房屋的需求增加。交通改善：“入世汽車關稅逐年大幅降低+大中城市道路交通系統(tǒng)的日趨完善汽車擁有量迅速增加停車位的需求緊張。收入增加：“入世經(jīng)濟活動頻繁職工收入增加+就業(yè)率提高。消費開支降低：“入世關稅全面下調(diào)居民的日常開支減少居民購

22、房資金的積累住宅類房地產(chǎn)需求相應增加。房價中地價比重加大，總體房價看漲:房價構(gòu)成：地價；建筑本錢；稅費；建造本錢下降：參加WTO關稅的下降+國外競爭對于進入短期內(nèi)均會使房地產(chǎn)建造本錢明顯下降如進口建材、設備等的關稅，將從目前的30降至百分之十幾；稅費下降：參加WTO 行業(yè)管理向國際慣例靠攏標準化+費改稅房地產(chǎn)開發(fā)過程中的總體稅費將會有較大幅度的下降；地價全面攀升；房價：地價比重增加，建筑費用和開發(fā)稅費比重減少。對于上海、廣州等沿海大城市：短期內(nèi)：土地相對稀缺，在建筑費用和開發(fā)稅費降低的同時，土地價格將上升，房價構(gòu)成變動較明顯，房價構(gòu)成中上升下降因素根本可以抵沖，總體房價維持穩(wěn)定；中長期：建筑費

23、用(fi yong)和開發(fā)稅費不會持續(xù)下降，土地的需求那么(n me)是長遠的，它是房地產(chǎn)價格特別(tbi)是土地價格中長期利好的一個重要因素。金融業(yè)開放(kifng):國外信貸資金(xn di z jn)進入：房地產(chǎn)的融資多元化開展，資金投入量加大，提前消費趨勢明朗并被越來越多的消費者接受。外國銀行介入：允許外國銀行在一定期限后經(jīng)營人民幣乃至私人銀行業(yè)務行業(yè)對寫字樓的需求量增大我國主要大中城市的非住宅類房屋的需求將得到增加。有利于空置樓盤的消化。現(xiàn)金流量增加：房地產(chǎn)工程資金規(guī)模大、工期長，如果整個市場的現(xiàn)金流量缺乏，將嚴重影響其順利開展。對開發(fā)商提供貸款增加向購房著提供抵押貸款增加結(jié)論：房地

24、產(chǎn)開發(fā)的融資多元化。外貿(mào)業(yè)開展:進出口的重點品種：紡織品和農(nóng)產(chǎn)品歷來是我國進出口的重點品種。紡織和效勞業(yè)：美國逐步取消對華紡織品配額極大地刺激目前還未完全從金融危機中緩過勁來的紡織和效勞業(yè)產(chǎn)品的出口量將有較大的增長。農(nóng)產(chǎn)品：進口障礙的逐步取消進口業(yè)務增長。港口運輸量增加，保稅區(qū)業(yè)務增長。中國的外貿(mào)運輸量九成以上由海運承當，中國外貿(mào)海運量將會由1998年的383億噸，增加到2005年的656億噸。隨著外貿(mào)增加，中國港口貨物吞吐量和船舶進出艘次、運量都會增加，中國的海運市場、碼頭和船舶代理的業(yè)務擴大。有利于該類地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開展。外商投資增加(zngji)。城市化進程(jnchng)加快:農(nóng)業(yè)人口

25、涌入城市，促進我國的城市化進程，擴大(kud)了房地產(chǎn)的需求。農(nóng)產(chǎn)品進口：中國目前(mqin)農(nóng)產(chǎn)品關稅高達45，在2004年之前根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品的不同品種，各種( zhn)農(nóng)產(chǎn)品的關稅將降至1020%，平均關稅要降至17%，重點農(nóng)產(chǎn)品關稅那么要降至145%。農(nóng)民收入受到?jīng)_擊：進口農(nóng)產(chǎn)品擠掉中國農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的局部市場更多的農(nóng)業(yè)人口進入城市。農(nóng)民進城：各大城市中的外來勞動力特別是來自農(nóng)村地區(qū)的打工者很多，參加關貿(mào)后這些城市將獲得源源不斷的廉價勞動力建筑業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，人工本錢的降低有利于降低房地產(chǎn)的開發(fā)本錢。同時，城市人口的增加、城市規(guī)模的擴大又增加了房地產(chǎn)的潛在需求。居住郊區(qū)化:進口汽車增多：在未

26、來的幾年內(nèi)越來越多的國外汽車將以較低的價格進入中國市場。國產(chǎn)汽車降價：國內(nèi)品牌汽車采取降價的策略保持市場份額。購置家用轎車的人會越來越多。城市中心區(qū)土地(td)減少。居住郊區(qū)化：擁有私人轎車(jioch)的家庭數(shù)量的增加，人們在購樓時對交通的要求將有所改變，因此生活小區(qū)將進一步朝郊區(qū)開展(kizhn)。西部大開發(fā)(kif)與房產(chǎn)業(yè)的開展(kizhn):規(guī)劃要先行根底設施要適當超前開展小城鎮(zhèn)新思路、新機制2.6.房地產(chǎn)根本風險:財務風險又稱拖欠風險或信用風險。由于購置者財務狀況不妙而使房地產(chǎn)投資及其回報無法全部收回的可能性。購置力風險包括價格風險和市場風險。價格風險指的是由于房屋的價格引起銷售不

27、暢或者按原價銷售而沖減收益。市場風險指供求形式發(fā)生變化，出現(xiàn)供過于求的局面而對房屋銷售和售價方面造成壓力。工程建設風險主要指抗力造成的風險，即建設前期工程工程的設計方案存在問題以及層層轉(zhuǎn)包工程造成的質(zhì)量問題?；I資融資風險指由于銀行緊縮銀根造成貸款困難，以及籌資本錢增加引發(fā)的各種風險。變現(xiàn)風險指房地產(chǎn)投資在一段時間內(nèi)要把投資變成現(xiàn)資而為此付出的代價和承受的損失。外匯(wihu)匯率變動風險是由于外匯較大幅度的波動從不同側(cè)面對開發(fā)商造成的風險。 營銷部工作流程(lichng)及行為標準(biozhn):營銷部組織(zzh)機構(gòu)及崗位職責營銷部機構(gòu)(jgu)與人員配備經(jīng) 理1 名清潔工2 名保安3

28、名銷售員7 名出納1 名內(nèi)勤1 名市場人1 名各崗位職責:A營銷部職責(zhz)營銷工作以公司的方針、方案為標準，嚴格組織實施。貫徹執(zhí)行公司各項規(guī)定，執(zhí)行營銷方案。負責銷售人員的招聘、培訓、管理，提高銷售人員的素質(zhì)，儲藏優(yōu)秀人才，為公司的開展打好根底。負責市場調(diào)研、收集、整理，分析同類房產(chǎn)公司的相關資料，及時反映市場動態(tài)，為公司工程開展的市場定位提供可靠依據(jù)。制訂銷售方案并具體實施，保證公司所開發(fā)的商品房能及時銷售。負責銷售合同、印簽的監(jiān)管及使用，對已簽合同需進行認真核定。配合財務人員按時、準確、無誤收回銷售資金。協(xié)助其它部門(bmn)工作，并協(xié)同相關部門共同做好售后效勞(xio lo)。建立

29、市場信息(xnx)檔案，積極開拓集團購置(guzh)渠道，做好集團購房的市場(shchng)摸底、先期談判工作。維護公司品牌形象，在公司統(tǒng)一指導下做好廣告宣傳工作。B首席銷售職責C銷售內(nèi)勤職責D銷售員職責遵守公司各項規(guī)章制度。按公司統(tǒng)一要求，實事求是地介紹本公司樓盤。認真熱情接待每一位客戶，耐心細致地作好每一位客戶的引導解釋工作。作好銷售記錄，總結(jié)并將客戶的意見及建議及時向主管領導反映。正確處理好個人利益與公司利益的關系。密切配合同事的工作。保質(zhì)、保量、及時完成公司交給的各項臨時任務。積極配合財務搞好客戶的按揭辦理及資金回籠工作。E保安(bo n)的職責F出納(chn)的職責G. 保潔員職責(

30、zhz)銷售員工作(gngzu)細那么(n me):公司根本規(guī)定銷售員工作細那么上班時間為9：0018：00，中午12：0013：00為午餐時間。晚上值班時間暫定為18：0019：00；中午值班時間為12：0013：00每天各組安排一人輪流值班。值班時間所來客戶依舊輪班接待每天嚴格按輪次接待客戶，因事錯過一概不補接客戶。凡進入售樓處詢問房子的客戶，都算輪次?？蛻羰欠裼姓\意，銷售員都必須認真接待，不得敷衍了事。在接待客戶過程中，銷售員不得夸大其詞，應嚴格按照統(tǒng)一口徑和指標來答復客戶。每位銷售員都應主動、熱情地接聽 。 客戶原那么上還是按輪次接待。但如果客戶指名道姓，那么視為該銷售員的老客戶，但一

31、銷售員不能同時接待兩波客戶先接新客戶，老客戶后來除外。老客戶原那么上由原銷售員接待。如該銷售員不在場，其它人員應主動、熱情接待。如接待較長時間后原銷售員才認出是自己(zj)的客戶，那么(n me)視為新客戶(k h)。老客戶不算(b sun)輪次。如出現(xiàn)一個客戶多個(du )銷售員交叉接待過，那么銷售員間互相協(xié)商，如協(xié)商達不成一致意見造成不好影響，那么業(yè)績收交營銷部。每個組每天保證5-6人上班，其中一人值班。每位銷售員一星期可休息1天。接待客戶須認真、細致、耐心，不得與客戶發(fā)生爭吵，如遇客戶投訴，投訴一次扣傭金200元，投訴三次以上，公司將做除名處理。銷售員不得在售樓處代賣其它公司的房屋。合同

32、條款需熟練，解釋準確，簽訂合同不得涂改、有誤。交秘書及出納審核后，確保無誤再交公司存檔。銷售人員無權收取定金，每分錢需上交公司財務下班時間除外。銷售部每周一次例會，時間暫定為每周三下午6：00點開始，以便對工作中遇到的問題及銷售中的體會作一次交流?？偨Y(jié)一周銷售情況，作好下一周工作的安排。每月銷售第一名設特別獎300500元，連續(xù)3個月業(yè)績最低那么自動解聘。接待、簽約流程:銷售(xioshu)及回款控制:工程(gngchng)介紹(jisho):工程(gngchng)背景(bijng)介紹成都市開展(kizhn)規(guī)劃為加快城市化進程，成都市將拆銷郫縣、新都縣、溫江縣和雙流縣，而改設市轄區(qū)。11月

33、23日，成都市政府成立了“拆縣建區(qū)工作已進入實質(zhì)性啟動階段。國務院去年6月批準成都市19952022年城市總體規(guī)劃方案中，市區(qū)規(guī)劃面積為3260平方公里，覆蓋7區(qū)四縣，而目前成都市市轄區(qū)總面積僅為422平方公里。據(jù)悉，根據(jù)國家民政部對行政區(qū)劃調(diào)整的要求，結(jié)合實際情況，有關部門提出了分步、分批“拆縣設區(qū)的規(guī)劃。首先，拆銷郫縣，設置蜀都區(qū)暫名；拆銷溫江縣，設置柳城區(qū)暫名；拆銷新都縣，設置桂湖區(qū)暫名，2000年底啟動有關文字材料準備工作，2001年上半年上報省政府審核并報國務院審批。第二步拆銷雙流縣，將雙流縣一分為二，設置兩個行政區(qū)：北部地區(qū)以東升鎮(zhèn)為中心，設置東升區(qū)暫名；南部地區(qū)以華陽鎮(zhèn)為中心，設

34、置華陽區(qū)暫名。2001年啟動有關文字材料和圖標資料，2002年上報省政府審核并報國務院審批。成都市房產(chǎn)(fngchn)開展(kizhn)根本(gnbn)情況(qngkung)及趨勢:相鄰(xin ln)房產(chǎn)公司或競爭對手根本情況介紹、優(yōu)劣勢分析:本公司工程根本情況:工程定格、定調(diào)、定位:工程設計、規(guī)劃內(nèi)容特點，各種經(jīng)濟指標、價格表、售樓細那么等:該工程周邊環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學校、市場及各種主要市政設施及配套:戶型特點分析、優(yōu)劣勢分析:物管簡介:綜述本工程性價比最優(yōu):民用建筑的一般(ybn)知識:建筑物，通常(tngchng)又稱“建筑，是指人們從事工作(gngzu)、生活和活動用的房屋和場

35、所，其中，主要是房屋。建筑物是工程技術和文化藝術綜合體，在一定程度上反映出時代的政治經(jīng)濟背景和文化藝術傳統(tǒng)。自從人類能夠進行創(chuàng)造性的生產(chǎn)勞動以來，人們一直都在努力為自己創(chuàng)造一個舒適的生活場所和空間，以滿足生存需要，并獲精神上的滿足。民用建筑的構(gòu)造(guzo)組成:一般(ybn)的民用建筑是由根底、墻體、梁、柱、樓地面、樓梯、門窗、屋蓋等主要構(gòu)件組成。這些構(gòu)件的作用和功能不盡相同，從構(gòu)件所起的主要作用上看，它們大致分為以下三類：第一類：承重構(gòu)件。如根底、梁、柱、承重墻、樓地面等。這類構(gòu)件在房屋建筑中相互支承，直接或間接地承受建筑物上的各種荷載，所以也稱之為“主體結(jié)構(gòu)。第二類：圍護分隔構(gòu)件。如局部

36、內(nèi)外墻體、門窗等。這類構(gòu)件的主要作用是抵御大自然中各種不良因素對房屋內(nèi)部的干擾。以及采光、通風、分隔房屋內(nèi)部空間等。第三類：裝飾構(gòu)件。如吊頂，各種線條、門窗套等能滿足感觀需求的構(gòu)件。它能美化房屋建筑，彌補建筑物存在的缺陷。民用建筑的分類:以住宅的層數(shù)為標準分為：低層住宅13層、多層住宅46層、中高層住宅79層、高層住宅10層以上。以住宅(zhzhi)的平面布局為標準可分為：點式塔式、墩式、條式板式(bnsh)住宅(zhzhi)。以住宅設計特點(tdin)為標準可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、退臺式住宅、躍復式住宅、錯層躍復式住宅(zhzhi)、復式住宅。以住宅承重結(jié)構(gòu)所選用的主要材料為標準可分

37、為：磚混結(jié)構(gòu)住宅、大模板結(jié)構(gòu)住宅、框架輕板結(jié)構(gòu)住宅、簡單結(jié)構(gòu)住宅。以住宅的用途和功能為標準可分為：普通住宅、青老年住宅、別墅式住宅。民用建筑的結(jié)構(gòu)類型:結(jié)構(gòu)用材:根據(jù)結(jié)構(gòu)用材的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。一般的多層宅多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件那么用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)按施工方法分成現(xiàn)澆和預制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強，防水防滲性能好，但施工速度較漫。結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點:根據(jù)結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻式結(jié)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空間結(jié)構(gòu)五種根本類型。一般多層

38、住宅用承重墻結(jié)構(gòu)，高層住宅電梯公寓用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)。民用建筑(mn yn jin zh)的等級:建筑物的等級是從重要性、防火、耐久年限等不同(b tn)角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類。高級居住建筑為甲等，中級居住建筑為乙等。根據(jù)耐久年限的不同(b tn)可分為一級100年以上(yshng)，重要建筑，二級50100年，一般性建筑(jinzh)，三級2550年，次要建筑，四級15年以下，臨時性建筑。一般住宅設計使用年限為50年，但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。房屋建筑的抗震設防:某一地區(qū)按可能所受地震影響而確定設防烈度，設防烈度由國家公布法規(guī)性文件確定。設防烈度分成112，

39、6以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為7設防地區(qū)，建筑物都應進行抗震設計?？蚣芙Y(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及筒式結(jié)構(gòu)抗震性能較好，磚混結(jié)構(gòu)抗震性能較差。對于磚混結(jié)構(gòu)，一般是從房屋體型、平面布置及結(jié)構(gòu)措施等幾方面來考慮抗震，具體的結(jié)構(gòu)措施有設置圈梁、構(gòu)造柱，限制橫墻間距和墻體某些局部尺寸等，目前多層住宅樓除按抗震標準設計外，還需報建委抗震辦審批。住宅的配套:除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋的使用性能。這些配套包括以下幾個系統(tǒng)：上下水系統(tǒng)。涉及廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，另外還包括熱水供給。排水系統(tǒng)與防水問題緊密相關，一些新的排水方法可有效解決衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域的漏水、滲水問題。配電系統(tǒng)。包括照明及

40、各種電器配電，常用三回路：空調(diào)、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包括每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，開關、插座品質(zhì)及是否到位、充足。防盜系統(tǒng)。包括防盜報警(bo jng)系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進戶防盜門。通訊電視(dinsh)及智能網(wǎng)絡系統(tǒng)。燃氣系統(tǒng)(xtng)。住宅(zhzhi)的裝修標準:住宅的裝修標準按以下(yxi)幾方面考慮：外墻：色彩及材質(zhì)。樓梯間：地面、墻面、扶手所有材料，式樣及色彩搭配。門窗：單元門、進戶門、內(nèi)門及外窗的尺寸、材料。衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，臺面和墻鏡位置及用材。廚房：墻地面和天棚所有材料及施工工藝，油煙機、排煙管道情況

41、，廚具櫥柜位置和用材。其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩、施工工藝。按目前市場情況，裝修標準在100400元/M2屬低檔裝修，400800元/M2 屬中檔裝修，800元/M2以上屬中高檔和高檔裝修。住房品質(zhì)綜合評價:區(qū)位條件；小區(qū)環(huán)境與視野；房屋朝向和面寬大??；房屋(fngw)布局套型、面積(min j)和所居層次；結(jié)構(gòu)(jigu)型式和建筑材料；配套(pi to)設施包括(boku)水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車庫、車位及裝修標準；物業(yè)管理。住宅設計標準及計量技術標準:?商品房銷售面積測量與計算?中華人民共和國國家計量技術標準JJF10581998摘要定義:商品房銷售面積：商品房整幢出售

42、，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除。商品房按“套或“單元出售，其銷售面積為購心者所購置的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。整幢房屋建筑面積：指房屋外墻柱勒腳以上各層的外圍小平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上含2.20m的永久性建筑。套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線小平投影計算。陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在小平面的投影面積。套內(nèi)陽臺(yngti)建筑面積：指套內(nèi)各陽臺建筑

43、面積之和。共有(n yu)建筑面積：指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分攤系數(shù)：指整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套(to to)內(nèi)建筑面積之和的比值。應分攤(fntn)的共有建筑面積(jin zh min j)：指套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積。商品房建筑面積計算指層高在2.20m以上含2.20m的房屋外墻或柱外圍小平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面不包括隔熱層的垂直高度。計算全部建筑面積的范圍永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不管其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計算建筑面積；多層房屋建筑面積的總和計算。自然層內(nèi)的附層、技術層，按其層高

44、在2.20m以上部位的上口外圍小平投影面積計算。穿過房屋信道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不管其高度，均按一層計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊局部，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯觀光梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然計算。突出房屋屋面，有圍護結(jié)構(gòu)且層高在2.20m 以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平(shupng)投影面積總和計算。建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平(shupng)投影面積計算。房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平(

45、shupng)投影面積計算。 凈高(jn o)在2.05m以上(yshng)的地下室或半地下室，按其外墻不包括采光井、防潮層及保護墻外圍水平面積計算。有柱雨蓬或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超過2.20m以上部位的水平投影面積計算應具備通風、采光條件。計算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。獨立柱，單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建

46、筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積一半計算。無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計算。不計算建筑面積的范圍層高在2.20m以下的房屋，凈高在2.05m以下的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。房屋(fngw)之間無上蓋的架空通廊。無柱的雨蓬(y pn)。建筑物內(nèi)的操作(cozu)平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓(qlu)、過街樓的用作街巷通行的局部(jb)，以及房屋層用作街頭巷通行的局部。房屋的天面，挑臺，天面上的花園、泳池。消防、檢修等用途的室外爬梯。構(gòu)筑物如獨立煙囪，煙道，

47、水塔，儲油水池、罐，地下人防干、支線等。共有建筑面積的分攤計算?住宅設計標準?中華人民共和國國家標準GB500961999術語:地下室(basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2半地下室(semi-basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。套內(nèi)使用面積計算:套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室廳、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和。躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積。利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下外表與樓面的凈上下于1.20m的空間不計算使用面積；凈高在1.20-2.10m的

48、空間按1/2計算使用面積；凈高超過2.10的空間全部計入使用面積。坡屋頂(w dn)內(nèi)的使用面積應單獨計算，不得列入標準層使用面積和標準層建筑面積(jin zh min j)中，需計算建筑總面積時，利用標準層使用面積系數(shù)反求。陽臺(yngti)面積應按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。層高和室內(nèi)(sh ni)凈高要求:普通住宅層高不宜(by)高于2.80m。臥室、起居室廳的室內(nèi)凈高不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10m，且其面積不應大于室內(nèi)使用面積的1/3。利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室廳時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應低于 2.10m。廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不

49、應低于2.20m。廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下外表與樓面、地面凈高不得低于1.90m，且不得影響門、窗扇開啟。電梯設置:7層以上住宅或住戶入口層樓面距外設計地面的高度超過16米以上的住宅必須設置電梯。物業(yè)管理:物管公司簡介、管理(gunl)架構(gòu)、管理公約解釋效勞(xio lo)內(nèi)容(nirng)、收費標準、標準(biozhn)裝修(zhungxi)等物管相應的法律、法規(guī)條款銷售員的根本素質(zhì):現(xiàn)代推銷觀念高度責任感具備良好的心理素質(zhì)具備良好的業(yè)務素質(zhì)通曉法律知識具備良好的個性如何注意儀表、儀態(tài)如何作好售后效勞銷售(xioshu)技術:真誠(zhnchng)與信心相信(xingxn)“推銷的潛力(qi

50、nl)相信(xingxn)自己的魅力相信本公司本小區(qū)房屋的實力推銷員說話的原那么對不同類型購房投資者的談判如何處理客戶所提出的反對意見處理反對意見的策略如何把握客戶購置心理，促成客戶預訂或簽合同建議購置的策略簽預訂書或合同時要注意的幾點接聽 時應注意的事項房地產(chǎn)法規(guī)及制度:土地管理法房地產(chǎn)條例城市房屋權屬登記管理方法成都市城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行方法合同法銷售人員(rnyun)須知:房屋(fngw)與土地房屋屬于不動產(chǎn)，是附著于土地之上的。由于我國的土地分別屬于不同(b tn)的所有者，所以住房能否出售、購置(guzh)就與土地屬于哪個所有者有直接關系了。我們在了解(lioji)如何購置住房、

51、欲購置的房屋是否能夠用于出售、購房后能否一定取得所有權這樣一些問題之前，應當首先了解我國的土地所有權制度。A. 國家所有的土地與集體所有的土地目前，我國的土地只有兩面三刀類所有者：一類是國家所有，另一類是集體所有。國家所有的土地，其所有權人具有唯一性，而集體所有的土地，那么分別屬于眾多的不同的集體。屬于國家所有的土地是：城市的土地、農(nóng)村和城市郊區(qū)中由法律規(guī)定屬于國家所有的土地。屬于集體所有的土地是：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、宅基地、自留地、自留山。對于集體所有的土地，國家可以依法征用。B.兩種土地所有權與商品房的出售在兩種土地所有權中，只有屬于國家所有的土地才能被依法用于商品房的開發(fā)經(jīng)營。屬于集體

52、所有的土地是不能被用于商品房開發(fā)經(jīng)營的。當然，集體所有的土地被國家依法征用后，還是可以用于商品房開發(fā)的。國家所有的土地被用于商品房的開發(fā)經(jīng)營是有條件的，即開發(fā)商必須向國家支付土地使用出讓金，才能從國家取得該片土地在一定期限內(nèi)的使用權。目前，我國從事住宅開發(fā)的單位，可以通過兩種途徑從國家取得土地的使用許可權：一是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。兩種途徑的主要區(qū)別在于，取得土地使用權是有歸還是無償?shù)摹７康禺a(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地都必須是有償?shù)?，即必須是向國家交付了土地使用權出讓金的土地。否那么，建設單位對在該土地上建造的房屋不能取得所有權，而購房者即使支付了房價款，也不能取得所有權。八種國家限制買賣

53、(mi mai)的房屋違法或者違章建筑；房屋使用權不能買賣，房屋產(chǎn)權有糾紛或產(chǎn)權未明確(mngqu)的；學校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古跡等須加以保護的房屋；由于國家建設需要，征用或者確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位(dnwi)不得擅自購置(guzh)城市私房(s fng)；出租人、共有權人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權人、承典人有優(yōu)先購置權；出賣享有國家或者單位補貼廉價購置或建造的房屋。四種不應購置的房屋在集體所有的土地上興建的房屋。有的地區(qū)比方北京市禁止利用集體所有土地進行土地和商品房屋的開發(fā)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)商只有取得了國有土地權才可以按規(guī)定開發(fā)

54、經(jīng)營土地和商品房。如果開發(fā)商沒有取得有效的國有土地使用證，購房者就不應考慮買其出售的房屋。非房地產(chǎn)開發(fā)商建設銷售的房屋。只有批準有房地產(chǎn)開發(fā)資格、領取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)商，才可以開發(fā)建設和銷售商品房。只有使用權的房屋。有的地區(qū)，對明知其建設的房屋不能買賣，無法辦理合法房地產(chǎn)買賣手續(xù)，非法倒賣公房使用權的行為，將嚴厲查處。因此，這種只有使用權的房屋也不應購置。房屋(fngw)產(chǎn)權受到限制的房屋，也不能購置(guzh)。這包括經(jīng)人民法院和仲裁機構(gòu)裁定(cidng)限制產(chǎn)權轉(zhuǎn)移以入房屋已經(jīng)設定抵押的情形等。國家(guji)對土地使用權出讓的年限規(guī)定居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技(kj)

55、、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其它用地50年。建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備什幺條件有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務院規(guī)定的注冊資金；有足夠的技術人員；法律，行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)標準劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。各級企業(yè)的資質(zhì)標準如下：A. 資質(zhì)一級企業(yè):自有流動資金2 000 萬元以上，注冊資金不低于2 000 萬元。有職稱的建筑。土木工程。財務管理。建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。設有高級工程師職稱(zhchng)的總工程師。高級會計師職稱的總

56、會計師。經(jīng)濟師以上含經(jīng)濟師職稱的總經(jīng)濟師。工程技術。經(jīng)濟、統(tǒng)計，財務等業(yè)務負責人具有相應(xingyng)專業(yè)中級以上職稱。具有(jyu)5年以上從事(cngsh)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計(li j)竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達100，優(yōu)良率達20以上。B. 資質(zhì)二級企業(yè):自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。工程技術、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。具有3年

57、以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100，優(yōu)良率達10以上。C. 資質(zhì)三級企業(yè):自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。工程技術。財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，其它業(yè)務負責人具有相應專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。累計(li j)竣工5萬平方米以上(yshng)的房屋建筑面積，或累計完成與之相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)

58、投資。建筑工程質(zhì)量合格率達100。D.資質(zhì)(zzh)四級企業(yè):自有流動資金(lidngzjn)200萬元以上(yshng)，注冊資金不低于200萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人。工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。資質(zhì)五級企業(yè)。自有流動資金不低于100萬元，具體標準由省、自治區(qū)。直轄市建設行政主管部門制定。商品房保修規(guī)定建設部在1998年發(fā)布的?商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?中明確規(guī)定，正常使用情況下商品住宅各部位。部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面。廚房

59、和衛(wèi)生間地面、地下室。管道滲漏：年；墻面。頂棚抹灰層脫落：年；地面空鼓開裂。大面積起砂1年；門窗翹裂。五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱。供冷系統(tǒng)和設備：個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具、年；燈具。電器開關6個月。其它部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。房屋頂層平面(pngmin)使用權可否出售有些房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房屋面出售或出租給頂層購房戶，這是不符合有關(yugun)法律，法規(guī)的行為。根據(jù)建設部1989年11月21日發(fā)布(fb)的?城市異產(chǎn)毗連房屋(fngw)管理規(guī)定?的第六條規(guī)定(gudng)：“異產(chǎn)毗連房屋所有人和使用人對共有共享的門廳。陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所，以

60、及院落。上下水設施等，應共同合理使用并承當相應的義務，除另有約定外、任何一方不得多占。獨占?！八腥撕褪褂萌嗽诜课莨灿?、共享部位。不得有損害他方利益的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司將屋面使用權向頂層住戶出售是侵犯其它樓層購房戶即第三人的合法權益的行為，而歸于無效。當然，房地產(chǎn)開發(fā)公司如果已與其余樓層購房戶達成協(xié)議那么另當別論。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司以一定的價格出售屋面的使用權，并稱此舉乃收口本錢的，亦屬不合法。因為根據(jù)國家物價局、建設部等四部門于1992年7月28日發(fā)布的?商品住宅價格管理暫行方法?第五條規(guī)定精神，商品房屋面的建造本錢已包含于建筑總本錢之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)物價部門批準再行收取價款