某老公寓項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word石家莊老年公寓可行性報(bào)告(bogo)一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老(yng lo)床位： 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前(mqin)我國60歲以上(yshng)的人口到達(dá)(dod)1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2022年這一時(shí)期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，大約在21世紀(jì)40年代，人口老齡化程度到達(dá)頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計(jì)將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的

2、老齡人口總數(shù)將分別到達(dá)4.5億和3.35億，這意味著每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10年，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女組成的獨(dú)生父母家庭即421家庭在我國至少會(huì)到達(dá)上千萬個(gè)。據(jù)一項(xiàng)京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人； 全國各類老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會(huì)的養(yǎng)老床位需求達(dá)1400萬張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會(huì)問題。 二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況： 石家莊現(xiàn)在60歲以上的老年人口已達(dá)118.2萬，占總?cè)丝诘?2.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求

3、，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位缺乏萬張，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求到達(dá)的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報(bào)記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊(duì)等候入住。 我們考察過的老年公寓護(hù)理院，了解到的一些信息：白求恩護(hù)理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運(yùn)營比擬好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴(kuò)建的老年公寓有：新建的錦

4、華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴(kuò)建投資200萬；祥和老年公寓擴(kuò)建投資200萬。當(dāng)時(shí)我們在一家護(hù)理院了解情況時(shí)，老板說，石家莊的老年公寓5年后會(huì)火起來，我們想有一定道理。 三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭效勞、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。 家庭效勞照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大局部都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念表達(dá)；居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有局部生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種效勞。具體包括上門送飯

5、、做飯、清掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等工程；老年人公寓，是對社會(huì)上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人那么送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，方案生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會(huì)競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭效勞養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的

6、老年公寓市場應(yīng)運(yùn)而生，是不可阻擋的。 四、高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓都包括什么： 高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，表達(dá)在軟件和硬件兩個(gè)方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場所、室外活動(dòng)場地等都要高標(biāo)準(zhǔn)配齊，護(hù)理人員的素質(zhì)以及針對老年人的效勞也要全面具體。表達(dá)在：規(guī)劃設(shè)計(jì)中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分表達(dá)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個(gè)規(guī)劃中園林綠化面積達(dá)75%以上，并根據(jù)老年人活動(dòng)和愛好特點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)工程要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計(jì)按照國家公布的?老年人建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?高標(biāo)準(zhǔn)、高要求實(shí)施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)

7、品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動(dòng)的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對老年人身體健康、生命平安有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當(dāng)于賓館，也有高消費(fèi)的人群，石家莊要在一萬里挑一個(gè)老人入住，我們想也有可能。 五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有： 房租算上30%，床位費(fèi)占20%，護(hù)理費(fèi)30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個(gè)老人一個(gè)月根本上有700元的收入。石家莊現(xiàn)在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費(fèi)為居民用電，暖氣為居民價(jià)，車輛養(yǎng)路費(fèi)減半，床位費(fèi)補(bǔ)貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個(gè)方

8、面主要靠院長們發(fā)揮個(gè)人魅力去爭取，打通關(guān)系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。 六、投資10000平米老年公寓的分析： 投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，綜合造價(jià)在2000萬。根據(jù)?老年住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?，使用面積為7000平米，每個(gè)老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%入住率=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時(shí)間長，風(fēng)險(xiǎn)大，這就是好多運(yùn)作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。 七、老年公寓的宣傳： 做什么也離不開宣傳，我們假設(shè)要建一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個(gè)階段，大投資，肯定政

9、府支持，群眾歡送。報(bào)紙電視媒體會(huì)給我們做免費(fèi)廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚(yáng)，要和各級領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實(shí)把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團(tuán)公司的整體形象加分。 八、經(jīng)營思路： 一切圍繞效勞老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要表達(dá)的是要有耐心、細(xì)心、愛心、真心、孝心。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗(yàn)，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也表達(dá)出了這方面的意思。 九、工程立項(xiàng)社會(huì)背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公

10、寓市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和，確實(shí)是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)。 十、綜合考慮： 我們要建老年公寓要考慮這樣幾個(gè)方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、標(biāo)準(zhǔn)化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠(yuǎn)大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。 十一、提高老年公寓效益的對策思路： 理論上有經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)效益主要來自于兩個(gè)方面即收入與本錢的比擬。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老效勞本錢，提高效益。在降低本錢方面有依托共用資源比方醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好

11、前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理本錢，根據(jù)自身的優(yōu)勢開展特色性效勞工程，提供差異化管理，最大程度做到最小本錢提供最優(yōu)效勞，到達(dá)利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險(xiǎn)因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)提高了本錢。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加根底設(shè)施的建設(shè)，提供比擬齊全的效勞，滿足入住老人的需求的同時(shí)，吸引社會(huì)上老人消費(fèi)，提高利用頻率；增加特色效勞，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，到達(dá)心理上的依賴，對于效勞的支出他們會(huì)更主動(dòng)，我們更有收入趙本山小品聊

12、10元錢的；還有教育培訓(xùn)我個(gè)人上電大也有補(bǔ)缺憾成分在里面、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。 十二、八面來風(fēng)： 杭州市社會(huì)福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實(shí)現(xiàn)利潤40多萬元。它的經(jīng)營主要還是為了表達(dá)國家的福利設(shè)施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，僅此一項(xiàng)，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統(tǒng)計(jì)結(jié)果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。 HYPER

13、LINK l 0#0 TOP 成都某老年公寓商業(yè)(shngy)方案(fng n)書 引言(ynyn)： ?人口老齡化?顧名思義(g mng s y)，老齡化指的是在社會(huì)總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁?。對于老齡化，國際(guj)上最簡單的評判標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。2005年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口到達(dá)10055萬人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。我國已成為人口老齡化國家。 我國老年社區(qū)的現(xiàn)狀與開展 我國自1999年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、開展速度快、來勢兇猛。

14、因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)心醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓老年社區(qū)是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既表達(dá)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化效勞的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市開展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的開展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長

15、。本文就老年公寓的需求與開展談?wù)剛€(gè)人看法。 一、老年公寓需求的不斷增長。 1、中國人口老齡化的開展。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)到達(dá)10以上60歲以上人口或765歲以上人口時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程?人口與社會(huì)保障研究?陳朝先著，1998年版。目前我國60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國總?cè)丝诘?0以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8，即每4個(gè)人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測我國65歲以上老人數(shù)將從20

16、00年的0.94億占總?cè)丝诘?.3，增加到2050年的3.34億占總?cè)丝诘?2.6北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的開展，我們要建造和開展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會(huì)不斷增長。 2、觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老、“三、四代同堂的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭、“三口之家的比重在不斷上升。而且，目前“四二一的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中

17、國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬北京晚報(bào)2002年10月19日。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2。有47的老人希望與子女共同生活，52.4的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2的老人那么希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6仍愿與子女分開住，有15.4的那么希望與子女同住?城市規(guī)劃?2002年第3期。可見，中國老人“養(yǎng)兒防老的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以

18、上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。 3、社會(huì)上的“空巢家庭逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭已近30，未來10年，“空巢家庭將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能到達(dá)90。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4，其中獨(dú)居老人為13，偶居的占49.4?老看住房專題會(huì)議論文集?2002年?？梢?，隨著人口老齡化的開展，空巢家庭的不斷增長，那么這局部老人對老年公寓的需求將更加迫

19、切。 4、現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人2025歲僅有28.5，中年人4050歲有42.8希望將來與子女住在一起?城市規(guī)劃?2002年3期。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長的。 5、隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的開展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2022年老年公寓的開展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3的比例為宜興旺國家一般為45。按此比例，到2022年上海市老年公寓市場需求總量將到達(dá)187萬平方米?中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)?2001年18期。如將

20、此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的開展空間很大。 同時(shí)，隨著老年公寓的開展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人效勞產(chǎn)業(yè)的開展。老年公寓的開展，需要園林、綠化、根底設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭效勞等一系列產(chǎn)業(yè)和效勞業(yè)的開展。而這些產(chǎn)業(yè)的開展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。 二、中國老年公寓的特點(diǎn) 老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和效勞。同時(shí)中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不

21、能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂的養(yǎng)老原那么，創(chuàng)立符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。 1、地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 2、老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機(jī)構(gòu)HTA的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活根本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的效勞和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健

22、而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅老年人合住的住宅；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院社會(huì)福利性。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助。 3、設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)

23、計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層有電梯或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和效勞，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政效勞等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。 4、規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。平安管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而

24、定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣闊中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。 5、老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，那么是由國家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。 三、老年公寓老年社區(qū)的現(xiàn)狀與問題 老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國家開展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我

25、國經(jīng)濟(jì)的迅速開展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼開展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、效勞較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)開展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的開展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好

26、的條件，并為總結(jié)老年公寓的開展和特點(diǎn)打下了良好根底。 但是，由于我國老年公寓的開展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改良之處。 1、老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些興旺國家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?4.9，假設(shè)入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化開展對老年公寓的需求。 2、老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國

27、老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。 3、老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，效勞較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)20003000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3希望每月所需費(fèi)用不超過1000元?中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)?2001年18期。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為860元；大連

28、市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為400500元?老年住房專題會(huì)議論文集?2002年。可見，在我國目前廣闊老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣闊中低收入老年人的承受能力。 4、一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，效勞周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和效勞那么較差，不能到達(dá)老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。 5、政府和社會(huì)對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入缺乏、管理不善等問題。 索引： 一、內(nèi)容概要 二、公司簡介 1、公司概況 2、開展目標(biāo) 3、現(xiàn)有業(yè)務(wù) 4、

29、經(jīng)營理念 5、客戶概況 6、管理隊(duì)伍 三、工程市場背景與市場情況分析 1、養(yǎng)老效勞社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 2、養(yǎng)老效勞社區(qū)的市場情況分析 3、主要競爭情況分析 四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析 1、時(shí)機(jī) 2、威脅 3、優(yōu)勢 4、劣勢 5、關(guān)鍵問題 五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析 六、營銷方案 1、目標(biāo)市場 2、產(chǎn)品 3、價(jià)格 4、渠道 5、促銷 七、財(cái)務(wù)方案與財(cái)務(wù)分析 八、其他 正文： 一、內(nèi)容概要 1、本商業(yè)方案書說明了四川秋實(shí)實(shí)業(yè)開發(fā)股份準(zhǔn)備在2003年，開發(fā)“秋麗養(yǎng)老效勞社區(qū)工程的方案。 2、本方案書涉及的時(shí)間為2003年2005年兩年。 3、開發(fā)“秋麗養(yǎng)老效勞社區(qū)工程，對于本公司來說，是基

30、于目前中國“銀色市場日漸增長的趨勢來考慮的。這一工程的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點(diǎn)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)效勞體系；三是提升了“秋實(shí)公司的知名度，為公司的未來開展開拓市場做出奉獻(xiàn)。 4、本方案書涉及的主要目標(biāo)是：分為兩期建設(shè)“秋麗養(yǎng)老效勞社區(qū)成為我國西部第一個(gè)大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)?！扒稃愷B(yǎng)老效勞社區(qū)各類住房共2450套，根據(jù)精確預(yù)估，社區(qū)住房銷售的預(yù)期收入為18674萬元，社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤2375萬元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)2025萬元。另外，社區(qū)每年的管理效勞活動(dòng)將為公司創(chuàng)造利潤153萬元。 5、實(shí)現(xiàn)以上銷售和利潤目標(biāo)，

31、由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對本工程的投資分析，實(shí)現(xiàn)本方案書的市場風(fēng)險(xiǎn)不超過3%。 6、“秋麗養(yǎng)老效勞社區(qū)的總建設(shè)本錢15769萬元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時(shí)銷售，故該工程先期投資為6000萬元，秋實(shí)公司可以自籌資金1/3，即2000萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的工程投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。 二、公司簡介 1、公司概況 四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份的前身為“成都靈新墓葬，創(chuàng)立于1997年，是四川省民政廳批準(zhǔn)，四川省機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)登記注冊，四川省計(jì)委立項(xiàng)的殯葬及殯儀綜合效勞改革試點(diǎn)工程。2003年，報(bào)經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)，公司整體變更設(shè)立名為“四川秋

32、實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份，由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司和張敏隆等25個(gè)自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。 公司現(xiàn)注冊資金12901.5萬元，擁有2個(gè)全資子公司和一個(gè)控股公司。此外公司嚴(yán)格按照?公司法?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司已開發(fā)工程靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。在陵園觀光化、效勞專業(yè)化、管理科學(xué)化等方面均有顯著建樹，取得了很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。使以塔位銷售為主的經(jīng)營收入穩(wěn)定增長。 2、開展目標(biāo) 四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份長期開展目標(biāo)是通過全面進(jìn)入老年效勞市場，通過在老年效勞市場抓住養(yǎng)老、送終效勞等方面各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，成為四川乃至全國最大的從事老年效勞行業(yè)市場的領(lǐng)先

33、者。公司主要通過在養(yǎng)老效勞、老年產(chǎn)品開發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時(shí)的郊游效勞方面，逐漸成為以“銀發(fā)灰發(fā)市場為主體，構(gòu)造出一個(gè)完整的效勞產(chǎn)業(yè)鏈，爭取經(jīng)過十年左右的開展，使公司能夠到達(dá)年收入過億，在老年市場上，成為西南甚至全國最大的全程效勞的老年效勞公司。此次公司投資“秋麗養(yǎng)老效勞社區(qū)工程，就是開始在殯葬業(yè)務(wù)成功以后，按照公司的長期開展目標(biāo)要求，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的向上擴(kuò)展，此工程將與公司另外一個(gè)老年效勞投資工程“寶光永生堂一起開發(fā)。這兩個(gè)工程完成后，將使公司的年?duì)I業(yè)收入從現(xiàn)在的3000余萬元上升到8000余萬元，并可實(shí)現(xiàn)公司長期開展戰(zhàn)略中的第二階段開展目標(biāo)之要求。 3、現(xiàn)有業(yè)務(wù) 四川

34、秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀效勞、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀效勞及在園林觀光和休閑時(shí)的附加效勞。靈新墓葬園區(qū)地處成都市近郊新都區(qū)斑竹園鎮(zhèn)，占地105畝，建筑面積6萬多平方米，是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地和藝術(shù)殿堂。公司采用塔葬這種全新的概念，既順應(yīng)了國家節(jié)約土地的殯葬改革開展方向，又滿足了千百年來中國人民重視送終，以寄托哀思的愿望，為生命畫上圓滿的句號(hào)，顯示出它強(qiáng)大的生機(jī)和活力。 四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設(shè)施和配套效勞的殯葬效勞企業(yè)。公司下屬的靈新墓葬公司現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的主要產(chǎn)品是用于骨灰存放塔位。根據(jù)存放位

35、置的差異、存放環(huán)境外觀差異，設(shè)有“千禧型、“金玉滿堂、“富貴跡象、“百家姓氏圣壇等十余大類上百種型號(hào)的塔位。墓位設(shè)計(jì)成藝術(shù)墓形式，注重滿足顧客對已故親人安置的個(gè)性化要求，面向的是中、高檔消費(fèi)群體，占據(jù)了殯葬業(yè)的高端市場。 經(jīng)過在殯葬效勞業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營，公司以成為這項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對領(lǐng)先者。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實(shí)的競爭對手?，F(xiàn)在公司經(jīng)過多年經(jīng)營，留存利潤已有3100萬元。 4、經(jīng)營理念 本公司的經(jīng)營理念是在老年效勞業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，以誠信經(jīng)營為根本行為準(zhǔn)那么，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價(jià)值的效勞產(chǎn)品，成為老年效勞市場上顧客最為信賴的公司和品牌。 本公司的宗旨與使命是專業(yè)性

36、的從事老年效勞業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年效勞，構(gòu)造在銀色市場中最完整的效勞產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會(huì)中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年效勞。同時(shí)，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報(bào)，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個(gè)人利益得到不斷提升。 5、客戶概況 公司所經(jīng)營的靈新墓葬工程已擁有顧客3萬余人。公司在開展業(yè)務(wù)的過程中，深深感到社會(huì)老年群體越來越需要的養(yǎng)老效勞要求。公司在開展殯葬效勞的過程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近8萬人。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬效勞市場以外，還存在一個(gè)需要養(yǎng)老效勞的龐大消費(fèi)市場。公司曾通過借助社會(huì)資源、并自己開發(fā)一些

37、效勞工程，進(jìn)行簡單的養(yǎng)老效勞延伸，但硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老效勞，始終沒有成為公司的贏利源。 但正因?yàn)辇嫶蟮臐撛谑袌龃嬖?，公司在這方面已經(jīng)積累一定的經(jīng)驗(yàn)和掌握了顧客資源，由此促使公司在2002年終下決心，投資建設(shè)“秋麗養(yǎng)老效勞社區(qū)工程，并準(zhǔn)備通過此項(xiàng)投資工程，將簡單的養(yǎng)老延伸效勞變成公司在老年效勞市場上正式的核心業(yè)務(wù)，不斷完善公司在老年效勞市場產(chǎn)業(yè)鏈的效勞范圍，為公司的業(yè)務(wù)構(gòu)造完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也為實(shí)現(xiàn)公司的長期開展目標(biāo)奠定業(yè)務(wù)開展根底。 6、管理隊(duì)伍 1)、董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生 張敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。 現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特

38、約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會(huì)名譽(yù)會(huì)長。 1957年3月，應(yīng)征入伍，先后參加過西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)還擊戰(zhàn)，屢次立功受獎(jiǎng)，歷任學(xué)員、電影隊(duì)長、指導(dǎo)員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長； 1962年8月，轉(zhuǎn)業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長、工會(huì)主席； 1981年1985年，任岷江貿(mào)易總公司總經(jīng)理； 1985年4月1992年2月，在中國華能集團(tuán)成都公司任總經(jīng)理； 1992年7月1997年5月在香港偉確集團(tuán)成都辦事處任首席代表； 1997年5月，“成都靈新墓葬創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長兼總經(jīng)理； 2003年，公司變更設(shè)立四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份，仍任董事長兼總經(jīng)理； 2001年，擔(dān)任河南葛天塔

39、陵園的董事長。 張敏隆先生長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，在本行業(yè)享有盛譽(yù)。 2)、副總經(jīng)理劉可先生 劉可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學(xué)院，系大學(xué)本科畢業(yè)，具有高級工程師職稱，中共黨員。 1967年9月1991年5月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長； 1991年5月1997年1月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長； 1997年4月今，入四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份，任副總經(jīng)理。 劉先生長期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力。 3)、副總經(jīng)理白英敏先生 白英敏先生于1957年1月6日

40、出生于四川省綿竹市，成都理工學(xué)院大專畢業(yè)，具有高級經(jīng)營師職稱。 1980年1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理； 1986年1996年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理； 1997年1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理； 2002年，美國西北大學(xué)獲MBA學(xué)位。 白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運(yùn)作，并具有全球視野。 4)、財(cái)務(wù)總監(jiān)甘云碧女士 會(huì)計(jì)師職稱。1954年生，從事財(cái)務(wù)工作27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計(jì)處審計(jì)、天仁大酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)、德瑞企業(yè)開展總公司審計(jì)部經(jīng)理，現(xiàn)任寶光銀發(fā)實(shí)業(yè)股份財(cái)務(wù)總監(jiān)，編寫過多種財(cái)務(wù)制度，培訓(xùn)過多名財(cái)務(wù)人員。 三、工程市場背景與市場情況分析

41、 1、養(yǎng)老效勞社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 (1)、人口老齡化趨勢 人口老齡化是世界化的開展趨勢。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上的人口到達(dá)總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口到達(dá)總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多興旺國家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會(huì)，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達(dá)25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。 有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年我國的總?cè)丝诘竭_(dá)了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%其中，65

42、歲及以上的人口為1.0045億人，占總?cè)丝诘?.69%。這說明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。同時(shí)，國內(nèi)外近期人口預(yù)測發(fā)現(xiàn)，在2022年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個(gè)人口中，就有30個(gè)左右60歲以上的老人，將比那一時(shí)期世界平均老齡化水平高出10個(gè)百分點(diǎn)?？梢灶A(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴(yán)重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進(jìn)入老齡化社會(huì)，興旺國家用了兩三百年的時(shí)間；而我國自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也有社會(huì)因素。嚴(yán)格的方案生育制度，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)高速開展，疾病控制、衛(wèi)生

43、條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導(dǎo)致了人口老齡化的加劇。 (2)、經(jīng)濟(jì)開展 國民經(jīng)濟(jì)的快速開展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)根底 據(jù)2005年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查顯示:2004年，我國的GDP增加16.8%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達(dá)1000美元，我國已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)階段。全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將使我們的國家更加富強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。 (3)、政治保障 黨和國家的重視，為社會(huì)養(yǎng)老提供了政策和制度保障

44、首先，全面建設(shè)小康社會(huì)開展戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是科學(xué)開展觀的提出，以人為本，重視人的全面開展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。 其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)公布了?關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的決定?、?關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工根本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定?、?社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條例?等文件。 2000 年8 月， 中共中央、國務(wù)院發(fā)出?關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定?， 號(hào)召全黨全社會(huì)從改革、開展、穩(wěn)定的大局出發(fā)， 高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作， 開展老齡事業(yè)， 大力營造全社會(huì)敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出， 要加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)， 依托

45、社區(qū)開展老年效勞業(yè)， 進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人效勞的功能， 要鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦老年福利效勞設(shè)施。 2005年黨的十六屆五中全會(huì)?關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議?中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了開展的方向。 (4)、理論與實(shí)踐 理論和實(shí)踐的探索，為實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了開展的理論和實(shí)踐依據(jù) 從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價(jià)值的、可操作性的開展思路。他們普遍認(rèn)同，鑒于我國目前的經(jīng)濟(jì)政治文化開展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護(hù)和支持，而且家庭所能給予

46、老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法替代的。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會(huì)員對如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對于實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了有價(jià)值的理論支撐。 從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了“居家養(yǎng)老的做法，由政府購置養(yǎng)老效勞、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會(huì)化養(yǎng)老效勞，既降低了養(yǎng)老本錢，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。 (5)、人文環(huán)境 休閑成都 要做全國最正確養(yǎng)老地 四川在線-華西都市報(bào)消息，都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進(jìn)入成都養(yǎng)老業(yè)

47、。 165.32萬，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，占成都市戶籍人口總數(shù)的15.28%。15年前，這個(gè)數(shù)字是91.78萬，占總?cè)丝诘谋壤坏?0。 成都市民政局一位官員預(yù)測，在未來20年至30年內(nèi)，每4個(gè)成都人中將有1個(gè)老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而成都因?yàn)闅夂蛞巳?、?jīng)濟(jì)較興旺且養(yǎng)老本錢低，可能在未來20年成為全國退休老人的最正確養(yǎng)老地之一。 成都養(yǎng)老院吸引眾多外地人 “這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應(yīng)。昨日，在成都郫縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人快樂地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。 阮婆婆是

48、上海人，去年9月同三個(gè)兒子屢次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來養(yǎng)老?！俺啥拣B(yǎng)老院好，生活方便，價(jià)格也適中。在上海最廉價(jià)的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個(gè)月只需要800塊?，F(xiàn)在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點(diǎn)也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通 ，報(bào)個(gè)平安。 生態(tài)村的負(fù)責(zé)人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢，因?yàn)槌啥歼m合生活，物價(jià)不高?！拔覀冞@兒住了200多位老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來自上海、山東、西藏、河北的外地老人。 都江堰一個(gè)老年公寓的負(fù)責(zé)人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來自北京、深圳、廣州等城市?！八麄兏旧隙际窃谶@里常住，逢

49、年過節(jié)才回去，每個(gè)月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決。 據(jù)記者調(diào)查，現(xiàn)在很多老人喜歡找個(gè)適合自己的地方養(yǎng)老，而地點(diǎn)的選擇并不限于自己的常住地或家鄉(xiāng)，考慮更多的要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施。而成都作為一座“來了就不想走的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來此養(yǎng)老。 買房在成都外地人瞄準(zhǔn)養(yǎng)老 蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國定居。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動(dòng)、低廉的生活本錢以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來。三年前，他們在城東二環(huán)外買了一套80平方米的房子，當(dāng)時(shí)只花了不到20萬。 據(jù)的?成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報(bào)告?顯示

50、，成都市商品房市場中，外地人購房比重從2003年到2005年依次為21.83%、29.15%、38.67%，呈逐年增長態(tài)勢。記者通過房產(chǎn)中介公司了解到，在成都購房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級城市的老人居多。 2、養(yǎng)老效勞社區(qū)的市場情況分析 (1)、房地產(chǎn)需求旺盛 2006 年5 月，第一財(cái)經(jīng)與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了?零點(diǎn)宜居指數(shù)中國公眾城市宜居指數(shù) 2006年報(bào)告?，對國內(nèi)20個(gè)城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的中西部城市。從成都市近幾年城市經(jīng)濟(jì)開展情況來看

51、，成都的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名 更加顯現(xiàn)了成都這個(gè)城市宜居指數(shù)的均衡性特征。 從國內(nèi)外評價(jià)宜居城市的指標(biāo)體系分析(fnx)來看，我們認(rèn)為，我國宜居城市應(yīng)具備“三大(sn d)環(huán)境根本(gnbn)特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富(fngf)的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的“三大(sn d)環(huán)境可以解決人們在城市宜居性上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個(gè)城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同

52、感。第三，要看城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是否有穩(wěn)步開展的經(jīng)濟(jì)，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機(jī)遇。之所以認(rèn)為成都具備創(chuàng)立“ 宜居之城的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境的相比照擬優(yōu)勢。 隨著城市化進(jìn)程加快，近年成都的西部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進(jìn)入，這些都無形地提升了成都房地產(chǎn)的價(jià)值，對成都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)開展也將產(chǎn)生積極的深遠(yuǎn)的影響。首次和屢次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激成都市房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來成都市的房地產(chǎn)市場仍然看好，開展空間仍然較大。 今后幾年成都市國民經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)健的運(yùn)行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會(huì)下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。第一，西部大開發(fā)使得

53、作為西南樞紐城市的成都具有極強(qiáng)的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費(fèi)能力。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，購房能力進(jìn)一步上升，住房根本需求和改善型住房需求會(huì)上升，成為房地產(chǎn)需求主流。第三，隨著工業(yè)化的進(jìn)程和城市化開展，在中央各項(xiàng)惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場帶來一定的積極開展空間。第四，投資投機(jī)性需求仍很旺盛。 (2)、養(yǎng)老效勞需求迫切 隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測，再過5年，我國老年人口將到達(dá)1.4億;再過10年，將到達(dá)1.63億;再過20年，將到達(dá)2.3億;再過50年，將到達(dá)4.2億，屆時(shí)，總?cè)丝谥械?7.4%將是60歲以上

54、的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % ， 這給城市社區(qū)養(yǎng)老效勞工作提出了嚴(yán)肅的課題。 十一五期間 成都人口老齡化壓力將顯現(xiàn) 四川新聞網(wǎng)-成都商報(bào)訊記者張睿?成都市“十一五人口和方案生育事業(yè)開展規(guī)劃?日前出臺(tái)。?規(guī)劃?指出，“十五期間，成都市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定，5年期間全市累計(jì)出生人口為35.5萬人，目前全市人口總規(guī)模達(dá)1082萬。而“十一五期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^10%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的開展而不斷加重。 來自成都市老

55、齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)開展和社會(huì)保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題。 目前我國社區(qū)中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到效勞；保健指導(dǎo)，36.8%的老人需要，僅有9.3%的老人得到效勞；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人得到效勞；定期體檢，57.8%的老人需要，僅有7.6%的老人得到效勞；應(yīng)急效勞，45.1%的老人需要，僅有0

56、.7%的老人得到效勞。在最早進(jìn)入老齡化城市的上海，1999年60歲以上老人已達(dá)238 萬，占全市人口的18 % 。 以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成(xngchng)了龐大的“銀發(fā)(yn f)市場，該市場對于(duy)社區(qū)養(yǎng)老效勞(xio lo)存在著巨大(jd)的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)效勞等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足顧客的需求。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老效勞的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老效勞社區(qū)也必然會(huì)有巨大的市場潛力。 (3)、支付能力保障 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)開展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2005年統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收

57、入達(dá)5816.79元，比去年同期增長12.4%。在國家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%，低于可支配收入增長速度3.1個(gè)百分點(diǎn)。 而另一方面，成都市社會(huì)保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達(dá)1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項(xiàng)收入增幅之首。 成都：退休人員(rnyun)養(yǎng)老金上漲 48萬人每月

58、多領(lǐng)30% 摘自2006年10月?華西都市報(bào)? 成都市48萬名退休(tuxi)人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬。昨天來自(li z)成都市勞動(dòng)和社會(huì)保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休(tuxi)人員的根本(gnbn)養(yǎng)老金，并方案明年進(jìn)一步上調(diào)。據(jù)悉，2005年起，全省將在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次成都市根本養(yǎng)老金調(diào)整為今年和2005年兩個(gè)年度連續(xù)調(diào)整。據(jù)悉，本次調(diào)整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30左右，而本次未納入

59、調(diào)整的，將在明年進(jìn)行調(diào)整。 ?市場結(jié)論? 通過以上分析，我們可以看出，成都對于養(yǎng)老效勞社區(qū)存在著龐大的市場需求，在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老效勞社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“秋麗這樣規(guī)模的養(yǎng)老效勞社區(qū)，才能根本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老效勞社區(qū)是“秋麗未來開展的重頭戲，“秋麗公司有一定的老年市場的效勞經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“秋麗肯定會(huì)在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。 3、主要競爭情況分析 1、養(yǎng)老效勞市場的競爭分析 經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的成都市場尚無專門的養(yǎng)老效勞社區(qū)，也就是說，對

60、于即將開發(fā)的“秋麗養(yǎng)老效勞社區(qū)而言，成都市場根本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者?？梢哉f，“秋麗的這一工程將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“秋麗公司的進(jìn)入無疑將是一個(gè)極其有利的局面。 但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老效勞的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老效勞試點(diǎn)。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老效勞團(tuán)隊(duì)，已有的效勞無論是從根底設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從效勞質(zhì)量等方面都無法滿足成都“銀發(fā)市場的需求，這預(yù)示著“秋麗的進(jìn)入將面臨巨大的市場空間。 社區(qū)養(yǎng)