物業(yè)管理事務案例分析

1、物業(yè)管理事務案例分析第一章1 你你是一個職業(yè)經(jīng)理負責組建一個準備接管兩個30萬平方米的商品房（中等偏高端）居住小區(qū)的物業(yè)管理公司。按上級指導的要求：成立之初的組織機構設置要考慮公司的發(fā)展要求，要貫標（IS09001），請說明：（1）按直線職能制組織形式思路，設立公司的職能部門并確定各部門的職責。（2）直線職能制的主要優(yōu)缺點答：（1）應設立的職能部門及職責如下：總經(jīng)理室：由總經(jīng)理及若干副總經(jīng)理共同構成公司的決策層，對企業(yè)的重大問題做出決策人力資源部：制定企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計劃，優(yōu)化人力資源結構和人力資源配置，計劃實施薪酬管理方案，完成人才招募、任免、調(diào)配、考核、好、

2、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。行政管理部：編制實施行政管理、企業(yè)文化建設、品牌管理和信息化建設的規(guī)劃和預算，建立相關規(guī)章制度、管理標準和工作標準，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設、對外事務的聯(lián)絡等工作財務部：堅持原則，遵守財經(jīng)紀律，執(zhí)行財務規(guī)章制度；編制財務計劃，做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作；督促檢查各項目的財務收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運行，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報財務收支情況品質(zhì)管理本部：企業(yè)質(zhì)量管理體系運行和維護，各物業(yè)項目服務品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項目建立

3、質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務監(jiān)督管理，客戶關系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等經(jīng)營管理部：制定和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標，制定物業(yè)項目考核體系、考核指標和標準，組織對各物業(yè)項目進行目標考核等市場拓展部：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)顧問項目管理與協(xié)調(diào)等工程管理部：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審，各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目投標、預算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項目提供工程技術支持、工程設備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收

4、和工程管理，負責或參與有關工程設備管理文件的編制等安全管理部：各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持好協(xié)助、負責或參與有關標書安全管理文件的編制等；具體負責公司安全管理制度及工作計劃的制度與實施，并監(jiān)督、指導、協(xié)調(diào)和考核各項目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理環(huán)境管理部：負責清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和綠化分包監(jiān)管等；具體負責指導、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責制定公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施，組

5、織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃（2）優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業(yè)服務企業(yè)。缺點：機構人員較多，成本較高，橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率2 公司剛剛意向成立一個物業(yè)管理公司，你是行政經(jīng)理，請你寫出物業(yè)管理公司設立的程序（分為工商注冊登記好資質(zhì)審批兩個階段）答：（1）工商注冊登記階段：企業(yè)名稱的預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員、公司章程。（2）資質(zhì)審批階段：申報資質(zhì)時需提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同、管理和技術人員的職稱證

6、書和勞動合同第二章1 你是一家物業(yè)管理公司的管理人員，由你負責對一家正在公開招標的住宅小區(qū)進行投標。請問：（1）你將按怎樣的程序開展投標工作？你的投標書中主要內(nèi)容有哪些？（2）物業(yè)管理招標投標的基本要求和基本原則是什么？（3）在物業(yè)管理投標活動中，對投標項目評估應考慮哪幾個方面的因素？答：（1）投標程序：(a)獲取招標信息 （b）項目評估與風險防范 (c)登記并取得招標文件 (d)準備投標文件 (e)送交投標文件 (f)接受招標方的資格審查 (g)參加開標、現(xiàn)場答辯和評標 (h)簽約并執(zhí)行合同。標書的主要內(nèi)容：分為商務文件和技術文件兩大類。商務文件包括：公司簡介 公司法人地位及法定代表人證明

7、投標報價單及招標文件要求提供的其他資料技術文件主要是：物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料（2）基本要求：參與招投標的雙方應根據(jù)相關法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投標活動，即對招標投標的資格認定以及招標投標的具體實施程序等都必須符合相關法律法規(guī)的要求，并接受有關部門的監(jiān)督與管理 在物業(yè)管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素 招標方應根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主（或物業(yè)使用人）的需求，選擇最適合的項目運作和業(yè)主（或物業(yè)使用人）需要的管理企業(yè)及服務；對投標方而言不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主（或物業(yè)使用人）的要求制定符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案，還應充分考

8、慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應該結合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動。按照國際慣例和相關法律法規(guī)的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施?；驹瓌t：物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施 在評標委員會的組成以及開標、答辯、積分、評標、定標等程序和方法上應當嚴格遵循相關法律、法規(guī)和相關文件的要求，公正的對待每一個招標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優(yōu)勢獲得不正當利益 招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果以及相關信息應保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應使投標招標活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保投標招標透明，確保投標招

9、標公平、公正地實施 在物業(yè)管理招標投標過程中，招標投標雙方應嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規(guī)范實施招標投標活動（3）在物業(yè)管理的投標活動中，應考慮以下幾個方面的因素：投標物業(yè)的基本情況 招標物業(yè)項目的定位 業(yè)主的需要建設單位、物業(yè)產(chǎn)權人（含業(yè)主）、物業(yè)使用的基本情況 招標條件和招標過程 競爭對手 企業(yè)自身條件的分析2 你是某物業(yè)服務公司的管理人員，有你負責定制某項目的物業(yè)管理方案。請問物業(yè)管理方案應包括哪些內(nèi)容答：物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標物業(yè)項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序、組織架構與人員配置、管理制度的定制、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管

10、理服務綜述、費用測算與成本控制、管理指標與管理措施、物資裝備與工作計劃等第三章1 某小區(qū)入住已五年，已經(jīng)成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)A公司簽訂的物業(yè)服務合同已經(jīng)到期，業(yè)主委員會試圖通過招標的方式重新選擇物業(yè)服務企業(yè)，一直未能順利進行，A物業(yè)管理公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務，業(yè)主王先生以物業(yè)服務合同到期為由不再繳付A物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費。A物業(yè)管理公司在多次催繳未果的情況下，將王先生告到法院。請問你認為A物業(yè)管理公司能勝訴嗎？為什么？答：能。應判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理費。合同的期限雖然已經(jīng)屆滿，但業(yè)主委員會沒有選出新的物業(yè)服務企業(yè)。也沒有訂立新的物業(yè)服務合同，A物業(yè)管理

11、公司作為小區(qū)的物業(yè)管理部門以原合同的標準對小區(qū)進行管理和提供服務。王先生作為小區(qū)的業(yè)主，實際享受A物業(yè)管理公司提供的服務，并未提出異議，理應按約支付物業(yè)管理費2 你是某物業(yè)管理公司的高級管理人員，公司委派你與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同。你認為簽訂物業(yè)服務合同應注意哪些事項答：一是明確業(yè)主委員會的權利義務；二是明確物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務；三是對違約責任的約定；四是對免費條款的約定；五是物業(yè)服務合同的主要條款宜細不宜粗；六是合同的簽訂要實事求是；七是明確違約責任的界定及爭議的解決方法3 劉先生購買了一套位于頂層的商品房，入住時與物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)管理服務協(xié)議和管理規(guī)約中都明確規(guī)定:為維護

12、小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全。業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄。入住后，劉先生未經(jīng)物業(yè)管理公司同意，擅自封閉了觀景陽臺并加裝防護欄。物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)后發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認為：這是自己的房子，自己有權利處理，拒不拆除。物業(yè)管理公司決定：對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納，在不得已的情況下，物業(yè)管理公司采取了斷水、斷電、停止服務等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳。物業(yè)管理公司因此把劉先生告上了法庭。物業(yè)管理公司的訴訟請求是：劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款，劉先生承擔此案的訴訟費。請問物業(yè)管理公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持？劉先生在此案的不當之下？物業(yè)管

13、理公司在操作中的錯誤所在？答：（1）A 物業(yè)管理公司要求劉先生交罰款的請求無法律依據(jù)，應予以駁回B 訴劉先生拆除陽臺及防護欄的請求應予支持C 此案的訴訟費用應由雙方承擔（2）業(yè)主應合理使用房屋，不得損害他人權益和公共利益。劉先生致小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全于不顧，擅自封閉陽臺和加裝護欄，不僅侵犯了其他相關業(yè)主的利益，而且違反了前期物業(yè)管理服務協(xié)議和管理規(guī)約的約定，行為不當。（3）首先，作為物業(yè)管理公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位，無權罰款；其次，物業(yè)管理公司應依照合同的約定，采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾，無權采取停水、停電等方式處理糾紛第四章1 某物業(yè)項目位于粵西的一個沿海城市，總建筑面積達

14、59余萬平米，屬多層、中高層住宅物業(yè)，項目分為三期建設，是當?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO項目。整個小區(qū)的建設申報了國家安居示范工程小區(qū)，是該市重點工程之一，備受當?shù)鼐用窈驼年P注，建設單位為把這個項目建設經(jīng)營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)服務企業(yè)，并由其負責該項目物業(yè)管理的早期介入工作。1、試列舉物業(yè)項目開發(fā)建設存在的問題？2、早期介入的含義及必要性分別是什么？3、根據(jù)案例分析，該建設單位選聘了具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)服務企業(yè)，并由其負責該項目物業(yè)管理的早期介入工作的好處是什么答：第一題：物業(yè)建設和銷售過程中，建設項目由于多種原因往往會存在一些問題，主要表現(xiàn)在：物業(yè)規(guī)劃設計和施工安裝存在問

15、題，如設備配置不當、停車位不足、物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等（2）建設單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎條件，如管理用房、物業(yè)檔案資料缺漏等（3）工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時（4）建設單位從自身利益考慮，將部分開發(fā)建設的責任和義務轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè)承擔（5）建設單位在售房時向業(yè)主作出不合理的物業(yè)管理承諾，使物業(yè)服務企業(yè)承擔不合理的責任等第2題：早期介入的含義：是指新建物業(yè)竣工之前，建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動早期介入的必要性：在開發(fā)建設工作的早期，物業(yè)服務企業(yè)通過早期介入活動，將長期積累的物業(yè)管理知識與經(jīng)驗應用于規(guī)劃設計，并且在建設施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設單

16、位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設的糾紛，是房地產(chǎn)開發(fā)建設得以順利進行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得以保障第3題：良好的物業(yè)管理品牌提高了這個商品房小區(qū)的知名度，同時早期介入物業(yè)銷售初期綜合環(huán)境的設計，使該項目與該市同類建設項目相比，具有更高的經(jīng)濟效益和社會效益2 某住宅小區(qū)，前期的物業(yè)服務由甲物業(yè)服務企業(yè)承擔，業(yè)主于2005年5月開始入住，2006年8月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議

17、，選聘了乙物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同，合同與2006年10月1日生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)服務企業(yè)應于2006年10月1日以前辦理好物業(yè)交接驗收手續(xù)。2007年7月，住在頂層的3戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務企業(yè)無償修復。乙物業(yè)服務企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務企業(yè)管理不善所致，應由甲物業(yè)服務企業(yè)負責，并且不再受理業(yè)主有關這個問題的投訴。根據(jù)以上案例，回答14題。1 根據(jù)案例分析，上述3名業(yè)主提出的修復請求是否合理？2 在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服務企業(yè)必須在滿足什么條件的情況下實施承接查驗？3 物業(yè)管理機構更迭是，移交的物業(yè)資料有哪

18、些？ 4 物業(yè)管理機構更迭是管理工作移交的注意事項有哪些？答：第1題：上述3戶業(yè)主的請求是合理的，因為房屋并未超過保修期限，但是要求乙物業(yè)服務企業(yè)無償修復是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責任應由建設單位負責第2題：在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服務企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接檢查：（1）物業(yè)的產(chǎn)權單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務合同（2）物業(yè)的產(chǎn)權單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同第3題：物業(yè)管理機構更迭時一角的物業(yè)資料如下（1）物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等（2）業(yè)主資料，包括：(a)業(yè)主入住資料，有入住通知書

19、、入住登記表、身份證復印件、相片等。(b)房屋裝修資料，有裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等（3）管理資料，包括各類值班記錄、設備維修記錄、水質(zhì)化驗報告等各類服務質(zhì)量的原始記錄（4）財務資料，包括固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業(yè)服務費收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單（5）合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件（6）人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄等（7）其他需要移交的資料第4題：物業(yè)管理機構更迭是管理工作移交的注意事項，主要包括以下內(nèi)容（1

20、）明確交接主體和次序。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位之后，再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位將物業(yè)管理單位移交給準備接管的物業(yè)服務企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機構向準備承接的物業(yè)服務企業(yè)直接移交，雖然在具體移交工作中可合并進行，但要分清楚移交的主體及責任（2）各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分析全面，考慮周全，以利于交接和今后工作的開展（3）如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應與建設單位、移交單位共用簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位

21、及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本（4）在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位和共用設施設備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關手續(xù)時應注意做出相關安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題i第五章1 說明新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗的區(qū)別答：物業(yè)承接查驗是指物業(yè)服務企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗，分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構更迭是的承接查驗，前者發(fā)生在建設單位向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)的過程，后者發(fā)生在業(yè)主大會產(chǎn)權單位向新的物業(yè)服務企業(yè)移交的過程中。兩種承

22、接查驗的區(qū)別主要是：（1）移交的主體不同：新建物業(yè)承接查驗移交的主體是建設單位；物業(yè)管理機構更迭的承接查驗移交的主體是業(yè)主委員會及原物業(yè)服務企業(yè)。（2）機構更迭時新的物業(yè)服務企業(yè)接管的前提是物業(yè)的產(chǎn)權單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務合同；物業(yè)的產(chǎn)權單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同2 如果你是某物業(yè)管理公司的高級管理人員，公司委派你參加新建物業(yè)的承接查驗工作，請說明新建物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和方式答：（1）內(nèi)容包括：物業(yè)資料 物業(yè)共用部位 共用設施設備 園林綠化工程 其他公共配套設施（2）物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設備調(diào)試等情況下還可以采

23、用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進行查驗3 A公司建設了一座涉外商務大廈，由于當時A公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗和能力，便招標了F公司作為專業(yè)機構負責該項目的物業(yè)管理工作。由于F公司是低價中標，因而財務壓力很大，在實際管理運作中經(jīng)常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響，隨機A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機構接管。項目交接時雙方分別就項目現(xiàn)狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機組時，因正直冬季，環(huán)境溫度無法達到開機條件，在粗略看過機房后，接受人員便在“一切正?！暗淖謽酉潞灹嗣?。春夏之交，在進行空調(diào)運行準備過程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對

24、機組的維護保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機組加過油，有的機頭已不能起動。需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A公司則認為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責，造成設備受損，補償費用要扣除相當部分，這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域炇沼涗浀膹陀〖駻公司提出了法律交涉，請問A公司在這場“物業(yè)管理機構更迭”的移交工作中存在什么問題？如何避免？答：（1）在物業(yè)管理機構更迭的移交工作中，各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡

25、量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，A公司在物業(yè)管理方面不具備很多的經(jīng)驗和能力，A公司的失誤在于空調(diào)機組驗收時沒有進行開機運作，如果當時不具備開機條件，則應標注存疑，而不能草率簽字（2）在這種情況下，A公司應聘請專業(yè)機構或?qū)＜襾碇笇б平晃募钠鸩莺椭笇б平还ぷ鞯倪M行，特別是移交合同，對雙方都十分重要，要謹慎簽署，對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時的簽字可能是“一字千金”的第六章1 某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細部質(zhì)量問題，認為該房沒有達到入住條件。但因要舉家出國，就在入住交接單上提出來自己的意見，并收了訪問鑰匙。半年后，該女

26、士回國發(fā)現(xiàn)有關的細部質(zhì)量問題未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多分催繳物業(yè)費的通知，該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住。怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？請問你認為該女士是否應該交納出國期間的物業(yè)管理費，為什么？假如你是該物業(yè)管理公司的客戶服務經(jīng)理，會如何處理？答：（1）該女士應該交物業(yè)管理費。該女士在辦理入住手續(xù)時，所提出的房屋內(nèi)部問題，應由房屋出賣人即開發(fā)商負責修復解決，與物業(yè)管理公司無關。這些問題屬于質(zhì)量瑕疵而不構成質(zhì)量不合格，僅以此為依據(jù)不能證明房屋未達到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主入住日起應向物業(yè)管

27、理公司繳納物業(yè)管理費。從角度的角度，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的法律主體，業(yè)主不應該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。因為物業(yè)管理服務主要是為全體業(yè)主和整個物業(yè)公共部位和公共設施服務的，即便業(yè)主沒有實際居住，但是物業(yè)管理公司仍為其提供了主要的物業(yè)服務，故房屋內(nèi)部存在細部問題長期未得到解決和未實際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費的理由，如果當時該女士未在房屋交接單上簽字且沒有領取鑰匙，則另當別論了（2）耐心向該女士說明其應當繳納物業(yè)管理費的理由，對于房屋細部問題，若在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商或開發(fā)商指定的施工單位予以解決2 浴缸，準備

28、安裝在其居住的第20層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止張某吊裝巨型浴缸。張某將物業(yè)管理公司告到法庭，要求排除妨礙，將巨型浴缸安裝在自己的物業(yè)內(nèi)。請問你認為物業(yè)管理公司是否有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業(yè)？張某訴訟請求能否得到法院的支持？為什么答：（1）物業(yè)管理公司有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業(yè)物業(yè)管理公司有權制止張某，張某的訴訟請求不會得到法院支持，公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權利，應當本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的有關規(guī)定，

29、同時還應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提，張某安裝巨型浴缸，不僅威脅到樓蓋安全，還會對整幢大樓的局部結構安全性及正常使用產(chǎn)生較大影響，會妨礙其他業(yè)主的正常生活。物業(yè)管理條例規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司應當制止，物業(yè)管理公司行使職權，制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當、合法3 某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某，擅自將其購買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了自動抽水馬桶、洗臉盆，改變了廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。請問假如你是該小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權責令其拆除令其拆除私裝物。為什么答：物

30、業(yè)管理部門有權責令其拆除私裝物，業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當符合城市計劃要求，并應征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝自動抽水馬桶和洗臉盆，改變了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)的相關規(guī)定。應對樓下業(yè)主王某房屋滲水的損失承擔賠償責任。依據(jù)物業(yè)管理條例物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應當制止，并及時向有關行政管理部門報告，故本案例中，對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權利予以制止，包括責

31、令顧某拆除私裝物，若其不理會，應及時向有關部門報告第七章1 甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處規(guī)范要求設置防護網(wǎng)。鳥鉆進管道并筑巢，致使管道堵塞，一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出。沿602室周圍墻角滲入502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業(yè)管理公司對502室王某的損失負有什么樣的責任？602室的裝修人華某是否對502室王某室內(nèi)的損失負有責任？答：（1）根據(jù)國務院頒布的物業(yè)管理

32、條例和原建設部發(fā)布的城市新建住宅小區(qū)管理辦法的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應承擔主要責任（2）華某未經(jīng)物業(yè)管理公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管道及時排出，加重了王某的財產(chǎn)損失。為此，華某對王某的財產(chǎn)損失也應承擔一定額責任2 你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的維修工作，請說明房屋及設施設備維修工作在組織實

33、施時應注意哪些問題？答：應注意以下問題：（1）質(zhì)量的控制：對維修養(yǎng)護質(zhì)量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質(zhì)量的驗收檢查，確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質(zhì)量標準。（2）進度的控制：物業(yè)的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給物業(yè)的使用造成不便，對維修養(yǎng)護工作進度要進行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。（3）成本的控制：通過對維修養(yǎng)護成本的構成要素進行有效控制，提高維修養(yǎng)護工作的經(jīng)濟性3 某物業(yè)4年前在某小區(qū)購買了一套商品房，但一直沒有居住，一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購買商品房衛(wèi)生間的水表管接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶

34、的部分財物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。該業(yè)主認為，自己不應對漏水負全責。水管破裂不是自己人為造成的，而是水表管接頭處老化斷裂所致，自己不應對漏水負全責，物業(yè)管理公司認為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應由業(yè)主承擔，請問樓上業(yè)主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應該由誰來承擔？在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進入本案樓上業(yè)主家進行必須的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應該由誰承擔？答：（1）首先，根據(jù)原建設部下發(fā)的商品房實行住宅質(zhì)量保證書的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對管道滲漏保修期不低于1年，該案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)商不承擔責任，本案中的水表管接頭處老化斷裂問題

35、發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房屋所有權歸業(yè)主所有，從物業(yè)管理公司提供服務的公共性質(zhì)考慮，物業(yè)管理公司既沒有權利私自打開房間進行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況，因此，水管老化破裂造成的損失應該由業(yè)主個人承擔。但根據(jù)實際情況，也并不排除物業(yè)管理公司承擔責任的可能性，若在本案中物業(yè)管理公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴大，則物業(yè)管理公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔責任（2）物業(yè)管理公司無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下的業(yè)主的損失又在不斷擴大的情形下，（屬于緊急避險）可以先進入

36、樓上業(yè)主家進行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失，賠償責任應由受益人承擔（此案例的受益人是樓下業(yè)主）。緊急避險是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權益免受正在遭受的緊急危險，不得已采取的損害另一較小利益的行為，我們認為物業(yè)管理公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進入樓上業(yè)主家中進行檢查并排除故障，但應符合下列條件：樓下業(yè)主損失不斷擴大。業(yè)主無法及時趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。進入樓上業(yè)主是唯一可行的維修方法。樓下業(yè)主因不及時維修遭受的損失比物業(yè)管理公司進入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大，此外，為了避免在緊急情況下，物業(yè)管理公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動避免損失，也為了

37、避免在采取緊急措施后，在責任確定上浴業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，我們建議物業(yè)管理公司與業(yè)主最好在物業(yè)管理服務合同中，對在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險行為情形，如：緊急排除故障，避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定第八章1 你是某物業(yè)管理公司的環(huán)境管理人員，負責環(huán)境綠化衛(wèi)生和綠化管理工作。請說明清潔衛(wèi)生服務的主要內(nèi)容和物業(yè)綠化管理的基本要求答：清潔衛(wèi)生服務的主要內(nèi)容：（1）建筑物外公共區(qū)域清潔，（2）建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔，（3）垃圾收集與處理，（4）管道疏通管理，（5）外墻清潔，（6）泳池清潔，（7）上門有償清潔服務，（8）專項清潔工作。物業(yè)綠化管理的基本要求是：（1）保持植物正常生長，（2）

38、加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作，（3）及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動的綠化植株進行改造，減少認為踐踏對綠化的危害，（4）創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強綠化保護宣傳2 亂派招貼，被人戲稱為城市的“牛皮癬”。這種市場經(jīng)濟發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病，蔓延到大街小巷，即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的某花園，也未能幸免。實行封閉式管理的樓宇內(nèi)部，又何以如此呢？管理處在查處了幾例之后，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一是 經(jīng)批準入樓為住戶提供服務的某些人員順便所謂，二是以探訪名義上樓而實有其他意圖的住戶親友乘隙所為，三是承做特定生意的個別住戶刻意所為。請根據(jù)此情況制定管理辦法。提示：可以采取多種方法治理，例如

39、制作廣告疏導，把亂貼小廣告的人請來說服教育，對屢教不改者列“黑名單”答：疏導管理：在每幢大廈入口處處置一個廣告櫥窗，為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務，變賭為疏（先提供正當渠道，再去堵歪門邪道，工作阻力就小了），進而實現(xiàn)對其有序管理。說服教育：發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告，當即按照廣告商的聯(lián)系渠道，或打 或邀人前來，指出其錯誤做法和應當怎樣去做，敦促其依規(guī)行事（抓住其想做成生意的心理，促其上門來接受教育，辦法巧妙）對屢教不改的強制管理 ：某些單位不聽勸誡繼續(xù)亂派發(fā)廣告，就把其列入“黑名單”，嚴格限制這些單位在花園內(nèi)的經(jīng)營活動，直至做出保證，并確實改正了自己的違規(guī)行為時止3 某小區(qū)居住的張女士

40、，經(jīng)常與同樣居住在小區(qū)的其他老年人一起在小區(qū)廣場上打太極拳，廣場周圍有幾株粗大的老楊樹。寒冬已至，樹葉已落，枯枝清晰可見。突然，一陣旋風刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲散的張女士被一根較粗的枯枝砸到地上，聞訊趕來的保安員把張女士送到醫(yī)院，診斷為：頸脊髓震蕩，頸椎過伸性損傷。請問物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)老楊數(shù)是否有管理義務？對于此案的樹木致人受傷，物業(yè)管理公司是否應該承擔賠償責任答：（1）物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理義務，居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理，老楊樹屬于綠化范圍，故物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理義務。（2）對于此案的樹木致人受傷，物業(yè)管理公司應負賠償責任，老楊樹上的枯枝被一陣風

41、吹過就會斷裂，已經(jīng)給樹周圍的人構成人身和財產(chǎn)傷害的威脅，而物業(yè)管理公司作為老楊樹的管理者應該發(fā)現(xiàn)卻沒有及時發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝，未及時采取適當措施（如修剪和放置警示標志等）故應就枯枝斷裂造成的損失承擔賠償責任第九章1 王先生居住在某帶有電梯的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生深夜回家，子啊電梯里被歹徒用磚頭砸傷，王先生向物業(yè)管理公司提出索賠要求，王先生認為：物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂了物業(yè)管理服務合同，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費。因此，物業(yè)管理公司就要對業(yè)主人身、財產(chǎn)受到的傷害承擔民事賠償責任，在幾次索賠未果的情況下，王先生向人民法院起訴：狀告物業(yè)管理公司違約，未盡到保護業(yè)主安全的義務，要求物業(yè)管理公司就此向王某賠償

42、人民幣2萬元，請問王先生的起訴能否得到人民法院的支持，并說明理由答：王先生的訴請不能得到人民法院的支持，根據(jù)法律法規(guī)關于物業(yè)管理服務的要求，物業(yè)管理公司提供的保安服務為24小時值守、日常巡視及對人身安全的事件采取必要預防措施、發(fā)生安全事故采取緊急措施和上報并配合主管部門處理等，本案中王先生沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司提供的保安服務違反物業(yè)服務合同，因此，向物業(yè)管理公司索賠沒有法律和合同依據(jù)。同時，致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒，王先生的賠償應向侵害人提出2 一天，物業(yè)管理公司的執(zhí)勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報警器發(fā)出報警信號，值勤保安隨即立即趕赴報警信號發(fā)出的住戶家門口，執(zhí)勤保安聽到住戶家中有響動

43、的人聲，但敲門卻沒有回答。于是值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報警信號則屬于報警器誤報，該物業(yè)管理公司領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。接下來業(yè)主向該物業(yè)管理公司提出了賠償?shù)囊?。請問在本案所述情形下，物業(yè)管理公司接到住戶家中報警信號后是否可以破門而入？在什么情況下，物業(yè)管理公司在接到住戶家中報警信號后可以破門而入？請你評判在這件事的處理上，該物業(yè)管理公司做法是否妥當，還有什么不足？答：（1）在本案例所述的情形下，物業(yè)管理公司不可以直接破門而入，物業(yè)管理公司對報警系統(tǒng)有管理和維護的職責，對報警器的誤報所造成的損失，物業(yè)管理公司

44、應負管理不當?shù)呢熑?，本案中因報警器誤報，物業(yè)管理公司沒有調(diào)查清楚報警原因，就擅自破門而入，侵犯了業(yè)主的財產(chǎn)權和住宅不受侵犯權若接到住戶家報警，有明顯的跡象表明住戶家中存在危險，因情況緊急無法采取其他方式或來不及采取其他方式進入，屬于法律規(guī)定的緊急避險情形的，為避免業(yè)主家遭受損失或損失擴大，保安可以破門而入（3）值得肯定的是，物業(yè)管理公司對報警反映迅速，在發(fā)現(xiàn)錯誤后，主動賠禮道歉，態(tài)度積極，避免了與業(yè)主間的矛盾激化。不足在于，物業(yè)管理公司對報警系統(tǒng)管理不善，檢查不及時，致使保安員不得已破門而入，給住戶造成財產(chǎn)損害和精神損害3 趙先生和太太住在某花園小區(qū)內(nèi)已有兩年。一天，深夜的風吹開了趙先生和趙太

45、太睡覺前未鎖好的戶門，此情況恰好被巡邏路過的保安員小郝發(fā)現(xiàn)了。在幾次敲門、按門鈴沒有得到回答的情況下，小郝認為，肯定有歹徒進入了房間，于是進屋查看。小郝的腳步聲吵醒了趙氏夫婦，趙氏夫婦慌忙起身下床，臥室的門被小郝打開了，身著睡衣、驚慌失措的趙氏夫婦面前站著目瞪口呆的保安員小郝。趙氏夫婦一直認為睡前門是鎖好的，保安員進入房間是另有企圖，所以要求物業(yè)管理公司就員工管理、培訓不到位險些造成業(yè)主的財產(chǎn)損失和生命危險，以及由此給業(yè)主帶來的精神損失向其賠償5000元人民幣，請問趙氏夫婦的要求是否合理，為什么？你是公司負責員工培訓的經(jīng)理，為杜絕類似的事情發(fā)生，請你作出對此案的培訓方案（培訓要點）答：（1）趙

46、先生夫婦的要求不完全正確。根據(jù)我國民法關于侵權責任等規(guī)定，趙先生夫婦的主張得以實現(xiàn)至少具備兩個前提：一是物業(yè)管理公司存在過錯，二是具有損害后果。首先，物業(yè)管理公司是否存在過錯？小郝發(fā)現(xiàn)異常進屋查看的主觀意圖是好的，但行為是錯的，我國憲法規(guī)定，公民的住宅不受侵犯，刑法規(guī)定對于非法侵入他人住宅行為構成非法侵入住宅罪，但公安、檢察機關履行職務持合法手續(xù)進入，和因緊急避險而進入他人住宅，則不構成違法，本案中，小郝敲門和按門鈴沒有得到回答，不足以表明屋里正在發(fā)生危險或可能發(fā)生危險，故其冒昧進入屋內(nèi)，行為確有不當，小郝的行為雖是在履行職務過程中，但他在無法確認屋內(nèi)是否存在危險的情況下擅自進入他人住宅顯然處

47、理不當，超出了保安員的職責范圍。故對于小郝擅自進入他人住宅的責任，應主要由保安員小郝承擔，物業(yè)管理公司只應對于保安員管理、培訓不到位承擔部分責任。其次，關于損害后果。根據(jù)我國民法規(guī)定，趙氏夫婦主張侵權損害賠償，應舉出其所受損失的證據(jù)，而精神損害的責任方式一般為停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉，只有對于造成嚴重后果的（需趙先生夫婦對嚴重后果舉證）才賠償精神損失撫慰金。因此，本案中小郝和物業(yè)管理公司應向趙氏夫婦陪禮道歉，但趙氏夫婦若不能舉出確實的證據(jù)證明其所受的實際經(jīng)濟損失和嚴重的精神損害后果，則他們要求物業(yè)管理公司支付賠償金的請求無法得到法院支持（2）培訓要點：發(fā)現(xiàn)可疑情況在不侵害他人權益

48、的前提下，設法弄清楚狀況同時通知業(yè)主，通知領導和同事并加強警戒，防止犯罪分子脫逃，如必須進入房間時應由其他人員陪同，必要時報警，關鍵在于弄清楚實際情況，不能僅憑主關猜測魯莽行事，同時，保證自己的行為不侵犯他人權益第十章1 某物業(yè)管理公司職工在進行清潔內(nèi)墻的施工過程中，由于升降機運動時該職工未站穩(wěn)，不行墜落下來，造成股骨骨折及腦震蕩，需要住院治療。住院期間，醫(yī)療費、誤工費、護理費、停工收入損失，造成公司損失共計人民幣3萬余元，請問根據(jù)此情況，你認為物業(yè)管理公司應該如何避免此類風險？答：（1）在日常管理和服務過程中，物業(yè)管理公司必然要聘請一定數(shù)量的員工，而這些員工在工作過程中可能發(fā)生與其所從事的工

49、作相關的人身傷害和職業(yè)病危害的情況。依據(jù)有關法律和雇傭合同的約定，雇主需履行相應的保障責任，所以發(fā)生上述案例中的事故，雇主具有不可推卸的責任。作為微利經(jīng)營的物業(yè)管理行業(yè)很難承擔如此大的風險，要想避免這類風險，就應購買雇主責任保險，將此類風險轉(zhuǎn)嫁于保險公司（2）物業(yè)管理公司還應加強安全管理方面的培訓和安全操作培訓。購買保險，雖然能轉(zhuǎn)嫁風險，但傷者的痛苦和給公司的負面影響是無從轉(zhuǎn)嫁的。因此，從源頭管理也是非常重要的2 作為物業(yè)管理公司的管理人員，你認為緊急事件的處理要求是什么答：緊急事件的處理要求如下：（1）盡可能努力控制事態(tài)的惡化和蔓延，把因事件造成的損失減少到最低限度，在最短的時間內(nèi)恢復正常。

50、（2）管理人員不能以消極、推脫甚至是回避的態(tài)度來對待，應主動出擊，直面矛盾，及時處理（3）隨事件的不斷發(fā)展、變化，對原定的預防措施和應對方案要能靈活運用，要能隨各種環(huán)境與條件的變化而有針對性地提出有效的處理措施和方法。（4）緊急事件發(fā)生后應由一名管理人員做好統(tǒng)一的現(xiàn)場指揮，安排調(diào)度，以免出現(xiàn)“多頭領導”造成混亂。（5）處理緊急事件應以不造成新的損失為前提，不能因急于處理，而不夠后果，造成更大損失3 李小姐在某小區(qū)五樓，六樓的鄰居王先生“五一”期間外出旅行。5月3日，李小姐發(fā)現(xiàn)天花板開始漏水，而且墻壁也出現(xiàn)滲水，意識到六樓鄰居家可能漏水了，他想管理該樓的物業(yè)管理公司反映情況，但該物業(yè)管理公司卻稱

51、：六樓住戶不在家，不能入室檢修，眼看情況越來越嚴重，非常著急，在萬辦無奈的情況下，李小姐只能求助派出所，在派出所民警的監(jiān)督下， 下面是三個勵志小故事，不需要的朋友可以下載后編輯刪除!謝謝！你可以哭泣，但不要忘了奔跑2012年，我背著大包小包踏上了去往北京的火車，開啟了北漂生涯。彼時，天氣陰沉，不知何時會掉下雨滴，就像我未知的前方一樣，讓人擔憂。去北京的決定是突然而果決的，我在宿舍糾結了一天，然后在太陽逃離窗口的時候打 告訴父母，我要到首都闖一闖。消息發(fā)出去之后，并沒有預料之中的強烈反對，父親只給我回了一個字：好。就這樣看似毫無憂慮的我，欣喜地踏上了北上的路。有些事情只有真正邁出第一步的時候，才

52、會迎來恐懼。當我踏上北上的列車時，才驚覺對于北京，除了天安門、央視大樓這些著名建筑，我知之甚少。俗話說無知者無畏，可于我而言，這句話并不適用，因為在坐上火車那一刻，我就開始對未來膽戰(zhàn)心驚，毫無底氣?；疖囬_動之后，我的心情變得更加復雜而緊張，甚至一度心生退意。人類果然是一個無解的方程式，看似無畏的勇氣背后不知藏下了多少怯懦和猶豫。旁座的姐姐見我一人，開始和我有一搭沒一搭地聊起了天。幾分鐘后，我們竟如同許久未見的好友一般，開始聊起了各自的生活。我說出了自己的恐懼與未見，期冀從她那里得到些許安慰和鼓勵。出乎意料地，她并沒有說一些 HYPERLINK :/ liuxue86 /shiyongzilia

53、o/xinlingjitang/ t _blank 心靈雞湯般的哲理語句，反而給我講了一個 HYPERLINK :/ liuxue86 /fanwen/gushi/ t _blank 故事，一個讓我在很長一段 HYPERLINK :/ liuxue86 /shijian/ t _blank 時間都印象深刻，每次想起便會荷爾蒙再度升高的故事，一個她自己的故事。那是一段并不愉快的經(jīng)歷，整段經(jīng)歷是蜿蜒前行的。 HYPERLINK :/ liuxue86 /gaokao/ t _blank 高考中，她因為做錯了三道大題，成為家里的罪人。朋友極盡嘲笑，親戚們也開始暴露自己毒舌的屬性，父母當時并沒有過多指

54、責，因為他們正在跟自己的兄弟姐妹們?yōu)榱俗婺傅倪z產(chǎn)爭得死去活來。那被人類歌頌的血緣、親情，在所有的利益面前瞬間分崩離析。那時的她，像極了一個被遺棄的孩子。或是為了遠離當時一片狼藉的場面，家境拮據(jù)的她，懷著可能被眾叛親離的勇氣，報考了一個三本院校。當她懷揣著自己暑假賺的6000塊錢踏進學校的時候，她以為一切喧鬧終將與自己隔絕。但是事實上，天真的想法只維系了幾天，便不攻自破。專業(yè)老師并不看好這個寡言少語的孩子，因為在她看來，法律專業(yè)除了要掌握專業(yè)知識之外，利索的嘴皮子也是一名律師出人頭地不可缺少的法寶，而這個孩子，顯然并沒有這方面的天賦。糟糕的情況在不斷地蔓延，那段時期，她如同造物者手中的失敗品，什

55、么都做不好，注意力像手中的沙子一般怎么握都握不住。課文理解不了，喪失閱讀能力，法律條款、單詞統(tǒng)統(tǒng)在跟她作對，連最簡單的問題都會堵住她的嘴?？荚嚫挥锰崃耍记翱偸撬缓糜X，剛邁進考場全身就開始發(fā)抖，像個從來沒有上過戰(zhàn)場的士兵一樣。她一直溺在淚水中，從未上岸，深度抑郁，一度心生退學的想法。她深夜給母親打去 ，想要獲取安慰，家人說當初你自己做的決定，于是她只好自己硬撐著。為了防止自己再胡思亂想，她報了八門選修課，把自己的時間填得滿滿的。為了應付每科超過6000字的 HYPERLINK :/ liuxue86 /fanwen/lunwen/ t _blank 論文，她總是第一個跑到食堂去打飯，背日語

56、，背法語，做 HYPERLINK :/english.liuxue86 /tingli/ t _blank 英語聽力，背法律 HYPERLINK :/ liuxue86 /shiyongziliao/changshi/ t _blank 常識雖不至于像匡衡一樣鑿壁偷光，但是只要有光的地方，她都待過。一個追著陽光跑的人，是永遠不會輸在路上的。在不停歇的灌輸之下，大腦勉強接受了來自外界的壓迫。雖不能到達天才的地步，但是起碼恢復了正常的記憶功能。四年的大學生涯也在馬不停蹄中準備落下帷幕，為了能夠拿到好的工作機會，她到處參加比賽，只是為了讓自己在與聘用單位較量時能夠多一點籌碼。與此同時，她還要忙 HY

57、PERLINK :/ liuxue86 /fanwen/biyelunwen/ t _blank 畢業(yè)論文。在有限的時間內(nèi)打一場不能失敗的戰(zhàn)爭，是那時她的唯一目標。上天果然不會虧待努力的人，她的畢業(yè)論文很驚艷，老師甚至生出了讓她留校任教的打算，不過還是被她拒絕了，因為她已經(jīng)進入了當?shù)刈钪囊患衣蓭熓聞账?。在剛進入事務所的時候，她過去光鮮的外衣再次黯然失色。為了能夠追趕同事的步伐，她過上了每天噠噠噠飛速敲打鍵盤的生活。為了跟進一個案子，她常常整夜都在做準備，等到一切就緒時，晨光也恰好如期而至。如今，她已經(jīng)成為北京最著名的律師事務所的招牌律師之一。這次她本可坐飛機回京，只是因為貪戀沿途的風景才會

58、與我相遇。在最難熬的時光要學會一路狂奔，不要多想，也不要把希望寄托在別人身上，人生來便是要努力的，你可以哭泣，但是不要忘了奔跑。她拍著我的肩膀，身上散發(fā)著蓮花的香味，清新而讓人愉悅。終點站很快到達，天空依然陰沉著，不知下一秒云上染墨，雨滴降落，還是陽光沖破云霧，普照大地。當我與她告別，重新背著沉重的行李，闊步向前，我知道等待我的不一定是美好的未來，但是只有拼一拼，才足夠?qū)Φ闷鹱约?。每個人都有一個蛻變的過程，這個過程只能自己咬著牙度過，熬過了便化繭成蝶，熬不過，便像 HYPERLINK :/tool.liuxue86 /shiren_view_9bb80643ac9bb806/ t _blank

59、 蒲公英一樣，被生活的風吹著走。一輩子走好一條路有兩個 HYPERLINK :/xibanya.liuxue86 / t _blank 西班牙人，一個叫布蘭科，一個叫奧特加。雖然他們同齡，又是鄰居，但家境卻相差很遠。布蘭科的父親是一個富商，住別墅，開豪車。而奧特加的父親卻是一個擺地攤的，住棚屋，靠步行。從小，布蘭科的父親就這樣對兒子說：“孩子，長大后你想干什么都行，如果你想當律師，我就讓我的私人律師教你當一名好律師，他可是出名的大律師;你如果想當醫(yī)生，我就讓我的私人醫(yī)生教你醫(yī)術，他可是我們這里醫(yī)術最高的醫(yī)生;如果你想當演員，我就將你送去最好的藝術學校學習，找最好的編劇和導演來給你量身定做角色，

60、永遠讓你當主角;如果你想當商人，那么我就教你怎樣做生意，要知道，你老爸可不是一個小商人，而是一個大商人，只要你肯學，我會將我的經(jīng)商經(jīng)驗全都傳授給你!”奧特加的父親則總是這樣對兒子說：“孩子，由于爸爸的能力有限，家境不好，給不了你太多的幫助，所以我除了能教你怎樣擺地攤外，再也教不了你任何東西了。你除了跟我去學擺地攤，其他的就是想也是白想啊!”兩個孩子都牢牢地記住了自己父親的話。布蘭科首先報考了律師，還沒學幾天，他就覺得律師的工作太單調(diào)，根本就不適合他的性格。他想，反正還有其他事情可以干，于是，他又轉(zhuǎn)去學習醫(yī)術。因為每天都要跟那些病人打交道，最需要的就是耐心，還沒干多久，他又覺得醫(yī)生這個職業(yè)似乎也