物業(yè)承接查驗管理辦法20120223改

1、、目的:依據(jù)建設(shè)部物業(yè)承接查驗辦法（建房 2010165號通知）規(guī)定及國家有關(guān)建筑質(zhì)量驗收規(guī)范標(biāo) 準(zhǔn)，規(guī)范事業(yè)部與物業(yè)公司對新接項目的承接查驗工作，使承接查驗工作程序化、標(biāo)準(zhǔn)化。二、適用范圍：適用于事業(yè)部與物業(yè)公司/分公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同 的新接項目、分期交付項目的承接查 驗工作。三、作業(yè)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn):（一）工作流程：交付使用前三個月成立承接查驗小組制定計劃與方案簽訂承接查驗協(xié)議驗收準(zhǔn)備培訓(xùn)、表單及工具實施驗收再驗共用部位及設(shè) 備設(shè)施工程技術(shù)資料其他物品查驗核對數(shù)量分項數(shù)量清點 資料核對 現(xiàn)場試、查-不合格許 限期整改完善合格辦理接管移交手續(xù)建立檔案（二）、工作內(nèi)容：A、承接查驗前三個月成

2、立承接查驗小組1、 在事業(yè)部確定新建項目或分期建設(shè)項目交付使用時間前三個月，由事業(yè)部匯同物業(yè)分公司成立承接查 驗領(lǐng)導(dǎo)小組及工作小組；2、 承接查驗領(lǐng)導(dǎo)小組組長原則上由事業(yè)部工程負(fù)責(zé)人擔(dān)任，由物業(yè)分公司責(zé)任人擔(dān)任付組長，成員由事業(yè)部工程相關(guān)人員、物業(yè)分公司責(zé)任人、服務(wù)中心責(zé)任人、物業(yè)分公司工程負(fù)責(zé)人組成；3、 由承接查驗領(lǐng)導(dǎo)小組組建工作小組，承接查驗工作小組組長由事業(yè)部項目工程負(fù)責(zé)人擔(dān)任，服務(wù)中心經(jīng)理擔(dān)任副組長。工作小組人員以項目雙方工程管理人員為主，適當(dāng)配備其他相關(guān)業(yè)務(wù)人員。B、制訂承接查驗計劃與方案1、承接查驗領(lǐng)導(dǎo)小組確定承接查驗的具體時間和承接查驗的范圍、內(nèi)容、進度、步驟等，并在承接查 驗

3、協(xié)議明確規(guī)定。2、 由事業(yè)部與物業(yè)分公司共同簽訂承接查驗協(xié)議（參見附件三）。承接查驗協(xié)議簽訂后10日 辦理承接查驗手續(xù)；3、 承接查驗工作小組根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組確定的物業(yè)交付時間計劃安排，由物業(yè)分公司人員制定承接查驗計 劃及方案；4、承接查驗計劃及方案經(jīng)承接查驗領(lǐng)導(dǎo)小組確定后報集團工程管理中心、物業(yè)公司總部備案；C、承接查驗準(zhǔn)備工作1、 正式承接查驗前三個月內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)中心工程人員參與機電設(shè)備安裝調(diào)試工作，了解掌握設(shè)施設(shè)備安裝質(zhì)量，項目工程師應(yīng)予以協(xié)助，并與施工單位協(xié)調(diào)，方便物業(yè)公司人員參與。2、 工作小組人員對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時要求施工單位整改，并對發(fā)現(xiàn)問題每周進行匯總，形成報告，報告項目部/事

4、業(yè)部及物業(yè)分公司；工作小組人員應(yīng)跟蹤處理結(jié)果；3、承接查驗工作小組應(yīng)定期召開會議，會議內(nèi)容應(yīng)形成會議紀(jì)要，與會人員會簽。D承接查驗的實施1、資料的承接查驗（1）、項目部事先準(zhǔn)備好擬移交的工程資料，并做好資料移交清單明細(xì)（具體內(nèi)容參見附件一）。在現(xiàn)場 承接查驗前20天，由承接查驗工作小組辦理資料的承接查驗工作的相關(guān)事宜；（2）、承接查驗工作小組對資料進行查驗驗收，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格 證明文件。物業(yè)分公司人員應(yīng)對接收的資料進行登記，記錄在資料移交清單上。2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗（1） 、物業(yè)交付使用前15天，承接查驗工作小組辦理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接

5、查驗工作的相關(guān)事 宜;（2）、承接查驗工作小組對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行驗收查對；（3） 、根據(jù)國家物業(yè)相關(guān)法規(guī)及建筑各專業(yè)質(zhì)量驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置 標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。作好查驗工作的相關(guān)記錄，現(xiàn)場查驗的內(nèi)容記錄在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗表上（可參考附件二承接查驗標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)內(nèi)容）；（4）、對查驗中發(fā)現(xiàn)的數(shù)量和質(zhì)量上存在的問題應(yīng)予以詳細(xì)記錄，填入物業(yè)承接查驗問題統(tǒng)計表并 由承接查驗工作小組、項目部、施工單位人員簽字確認(rèn)；3、其他移交的物品進行查驗和清點（1）、項目部要求施工單位將設(shè)備隨機配備的專用工具、檢測設(shè)備、潤滑油、制冷劑、軟件（光盤）、 其它零部件、

6、配件、備件等進行及時的收集保管并登記造冊；（2）、承接查驗工作小組對這些物品的移交應(yīng)記錄在專用工具及物品接收表上，并與事業(yè)部、施工 方進行簽字確認(rèn)；（3） 、項目部要求施工單位將各類設(shè)備機房及公共用房的鑰匙逐一清點標(biāo)識，集中收集。承接查驗工作 小組對鑰匙進行現(xiàn)場數(shù)量及開鎖核對，確認(rèn)無誤后填寫鑰匙移交清單，與項目部及施工單位進行簽字確認(rèn)；4、匯總及編制物業(yè)承接查驗報告承接查驗工作小組在驗收完成后，根據(jù)匯總的所有承接查驗記錄，在七個工作日內(nèi)編制物業(yè) 承接查驗報告。物業(yè)承接查驗報告應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 明細(xì)、交接時間、交接方式以及查驗結(jié)果等內(nèi)容。E、辦理接管移交手續(xù)1、承

7、接查驗工作小組根據(jù)承接查驗協(xié)議與項目部辦理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的移交工作；2、移交和接管雙方負(fù)責(zé)人在資料移交清單上簽字，確認(rèn)驗收情況，并加蓋事業(yè)部公章和物業(yè)分公司 公章以示移交承接查驗事項的確認(rèn)；3、移交和接管雙方負(fù)責(zé)人在物業(yè)接管項目移交書上簽字，確認(rèn)驗收情況，并加蓋事業(yè)部公章和物業(yè) 分公司公章以示承接查驗事項的完成；F、資料檔案的整理及保管1、 承接查驗工作小組對移交的資料、承接查驗各種記錄進行整理分類匯總、按專業(yè)歸檔建立檔案。并在承接查驗工作結(jié)束后一周內(nèi)移交物業(yè)服務(wù)中心；同時將承接查驗資料的總目錄報備物業(yè)分公司；2、物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)資料的日常管理工作。G對承接查驗過程出現(xiàn)情況的處理1、對

8、資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊全、不合格等問題，承接查驗工作小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在承接查驗遺留問題登記表中，并交項目部相關(guān)人員簽字確認(rèn)；承接查驗工作小組應(yīng)列出未移交資料的詳細(xì)清 單并由項目工程部書面承諾補交的具體時限。若仍缺少有關(guān)資料時，應(yīng)開具工作聯(lián)系單及時向事業(yè) 部索??；2、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施承接查驗現(xiàn)場中發(fā)現(xiàn)的問題，承接查驗小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在物業(yè)承接查驗遺留問題登記表中并請項目部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。3、 對共用部位、共用設(shè)施疑難或遺留問題的處理：（1） 、對于查驗現(xiàn)場解決不了、 又勢必會影響今后物業(yè)使用或管理的事項，承接查驗工作小組應(yīng)該以 工 作聯(lián)系單形式將問題匯總登記后報項目部，并

9、上報承接查驗領(lǐng)導(dǎo)小組；（2）、一般問題，要求項目部在兩周時間內(nèi)解決；（3）、重大問題如消防系統(tǒng)、電梯設(shè)備、安防系統(tǒng)等要求項目部在一個月時間內(nèi)解決。4、對一個月后仍無法處理的問題，領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)解決； 三個月后仍未得到有效處理的，領(lǐng)導(dǎo)小組報集團工程管理中心、事業(yè)部、物業(yè)公司；5、 對現(xiàn)場查驗中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的問題，經(jīng)項目部處理解決后，承接查驗工作小組 應(yīng)及時進行復(fù)驗直至查驗合格并將復(fù)驗結(jié)果進行記錄。6、 對于房屋分期交付但設(shè)施設(shè)備共用的系統(tǒng)，雖然沒有辦理移交但已經(jīng)使用、部分移交或全部移交的設(shè)施設(shè)備定期應(yīng)按正常程序運行使用，對發(fā)現(xiàn)的問題按上述流程及時處理，同時做好相應(yīng)的保護措施。五

10、、使用表單記錄序號記錄名稱編號保存期限1物業(yè)承接查驗問題統(tǒng)計表QR/YJY-KF-06長期2資料移交清單QR/YJY-KF-07長期3物業(yè)接管項目移交書QR/YJY-KF-08長期4專用工具及物品接收表QR/YJY-KF-10長期5鑰匙移交清單QR/YJY-KF-04長期6工作聯(lián)系單QR-YJY-KF-01長期7共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗表QR-YJY-KF-05長期8培訓(xùn)記錄表QR-YJY-XZ-05二年六、相關(guān)文件：6.1物業(yè)承接查驗辦法建設(shè)部建房2010165號令6.2工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文（房屋建筑部分2009年版）6.3建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50016-20066.4屋面工程施工

11、質(zhì)量驗收規(guī)范GB50207-20026.5建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50202-20026.6砌體工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50203-20116.7混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50204-20026.8鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50205-20016.9地下防水工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50208-20026.10建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50209-20106.11建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50210-20016.12建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50242-2002GBT50312-2007GB50327-2001GB50310-20026.1

12、3通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范6.14自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范6.15給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范6.16建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)6.17建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范6.18綜合布線系統(tǒng)工程驗收規(guī)范6.19住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范6.20電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50243-2002GB50261-2005 （ 2008 局部修訂）GB50268-2008GB50300-2001GB50303-20026.21智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50339-20036.22安全防范工程技術(shù)規(guī)范GB50348-20046.23民用建筑設(shè)計通則 GB50352-20056.24建筑內(nèi)部裝修

13、防火施工及驗收規(guī)范 GB50354-20056.25地源熱泵系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50366-2005（ 2009版）6.26住宅建筑規(guī)范GB50368-20056.27建筑工程施工質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)GBT50375-20066.28建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50411-20076.29建筑滅火器配置驗收及檢查規(guī)范GB50444-20086.30建筑電氣照明裝置施工與驗收規(guī)范GB50617-20106.31住宅信報箱工程技術(shù)規(guī)范GB50631-20106.32無障礙設(shè)施施工驗收及維護規(guī)范GB50642-20116.33入侵報警系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范GB50394-20076.34視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范GB50395-20076.35出入口控制系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范含條文說明GB50396-20076.36建設(shè)工程消防驗收評定規(guī)則GA836 20096.37火災(zāi)自動報警施工與驗收規(guī)范GB50166-20076.38房屋接管