三個(gè)專題住宅物業(yè)發(fā)展_第1頁(yè)
三個(gè)專題住宅物業(yè)發(fā)展_第2頁(yè)
三個(gè)專題住宅物業(yè)發(fā)展_第3頁(yè)
三個(gè)專題住宅物業(yè)發(fā)展_第4頁(yè)
三個(gè)專題住宅物業(yè)發(fā)展_第5頁(yè)
已閱讀5頁(yè),還剩31頁(yè)未讀 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

1、謹(jǐn)呈:豫發(fā)置業(yè)住宅物業(yè)發(fā)展專題易居&項(xiàng)目組2014年12月目錄PART 1PART 2 PART 3PART 4住宅戶型建議層產(chǎn)品論證戶型示意市場(chǎng)熱銷戶型分析市場(chǎng)長(zhǎng)期以二房、三房為主,城市剛需屬性較為明顯。三房和大面積戶型需求逐步被激發(fā)出來(lái),未來(lái)將由剛需型市場(chǎng)逐步向功能型、品質(zhì)型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。2013年上半年市場(chǎng)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)四房及其他2014年上半年市場(chǎng)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)四房及其他,7%6%一房15%一房, 10%三房29%三房, 37%二房, 47%二房49%60以下, 7%140以上, 9%130140, 6%1301401,40以上,6070,4%7080,7%6070, 2%7080, 6%60

2、以下,12%8%6%120130,7%110120,1001140%,2%120130, 8%110120, 6%8090, 36%100110, 4%8090,38%90100,16%90100,12%數(shù)據(jù)來(lái)源:房管局備案市場(chǎng)熱銷戶型分析項(xiàng)目所在金水區(qū)2014年成交產(chǎn)品以80-90二房和100-130三房的主品為主。2014年金水區(qū)二房各面積段成交套數(shù)15002014年金水區(qū)各面積段成交量1000250000500200000080-9080以下90以上1500002014年3-10月份三房各面積段成交套數(shù)600500400300200100010000050000070-9090-1101

3、10-130 130-160160-20070以下200以上80-100100-130130-140140以上數(shù)據(jù)來(lái)源:房管局備案東潤(rùn)泰和品質(zhì)房企;金水,名校;地王屬性項(xiàng)目賣點(diǎn):科技住宅、純居住社區(qū)、120米超寬樓間距、大師設(shè)計(jì)項(xiàng)目位置金水信息學(xué)院路與文勞路交匯處占地面積50畝建筑面積14萬(wàn)容積率2.99建筑形態(tài)(18F/26F/27F)建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格項(xiàng)目分期分一期裝修情況毛坯戶型面積89-270北三環(huán)科技配套地暖、空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)銷售狀態(tài)11月16日售樓部對(duì)外開(kāi)放南預(yù)期17000元/文化陽(yáng)東風(fēng)路路科技住宅、純居住社區(qū)、120米超寬樓間路項(xiàng)目賣點(diǎn)距、大師設(shè)計(jì)(設(shè)計(jì)師)開(kāi)發(fā)商郡置業(yè)東潤(rùn)泰和項(xiàng)目定

4、位高端,面向城市高端改善客群,主力戶型是160平方及以上的大戶型,占比75.5%。戶型面積()套數(shù)(套)套數(shù)占比2-2-1889013024.53%3-2-21651666211.70%(3+1)-2-3162529.81%4-2-316420818234.34%5-2-3205529.81%6-2-4-2272529.81%合計(jì)530100.00%中海錦苑項(xiàng)目位于金水區(qū)學(xué)院路與文勞路交匯處,地段價(jià)值較高。1月2日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),首批推出477套,銷售147套,銷售率30.8%,12500元/,小13500元/。項(xiàng)目位置金水區(qū)信息學(xué)院路與文勞路交匯處占地面積6.6萬(wàn)建筑面積19.38萬(wàn)、容積率2.9

5、9建筑形態(tài)洋房(4/5F)、小、建筑風(fēng)格ART-DECO項(xiàng)目分期分1期戶型面積89-140裝修情況毛坯1月2日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),首批房源開(kāi)盤(pán),推出銷售狀態(tài)6#7#8#10#合計(jì)477套房源。截止到選房結(jié)束,銷售147套,銷售率為30.8%12500元/,小13500元/。項(xiàng)目賣點(diǎn)中海品牌、稀缺產(chǎn)品、N+1戶型,空間在30-45歲之間,地緣性客戶為主,置業(yè)客戶情況目的以為主。中海錦苑項(xiàng)目定位中高端,產(chǎn)品以功能實(shí)用為主,面向城市品質(zhì)首置首改客戶,主力戶型是89房,占比48%。的戶型分布多層戶型分布140的戶型只分布在中軸景觀帶兩側(cè)的邊戶,其他的邊戶均為128,戶型面積()套數(shù)(套)配比2+18988848

6、%標(biāo)準(zhǔn)3房12865335%314%合計(jì)1797100%中海錦苑首批推售:項(xiàng)目首期推售小產(chǎn)品,本次開(kāi)盤(pán)推出6#7#8#、10#,均為2T4設(shè)計(jì),以89的兩房為主,搭配有少量129的三房和140的四房,可滿足多種類型客戶需求。6#東單元面積配比10#面積配比7、8#面積配比129三房89兩房89兩房140四房89兩房89兩房89兩房89兩房89兩房89兩房89兩房89兩房89兩房129三房89兩房89兩房房型面積段/套數(shù)占比兩房8937378%三房1296313%四房140419%合計(jì)477100%、中海錦苑開(kāi)盤(pán)分析:開(kāi)盤(pán)當(dāng)天搖號(hào)選房,前期排卡約700組客戶,會(huì)員升級(jí)后約有500組客戶,受元旦假

7、期的影響當(dāng)天到訪大概200余組客戶,由于銷控只有房源總價(jià),客戶的抗性較大,選房氛圍不激烈,整體秩序較為。中海錦苑開(kāi)盤(pán)效果:項(xiàng)目首批房源在未取得預(yù)售證的情況下開(kāi)盤(pán),且開(kāi)盤(pán)當(dāng)天客戶對(duì)力度不明確,銷控上僅有前的房源總價(jià),價(jià)格較高,客戶的抗性較大,且受到元旦假期的影響,準(zhǔn)客戶的到訪量較為,使得開(kāi)盤(pán)效果不佳。1、前期宣傳力度偏弱項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前宣傳力度較弱,未在報(bào)紙或者戶外做任何關(guān)于開(kāi)盤(pán)的相關(guān)的推廣,僅針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行了通知,針對(duì)此次開(kāi)盤(pán),多數(shù)潛在客戶的知曉度角度。2、開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)銷控設(shè)計(jì)不合理也是影響此次開(kāi)盤(pán)效果的原因之一項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天,內(nèi)場(chǎng)銷控上僅有房源面積和房源總價(jià),上面未顯示房源單價(jià)、單總價(jià)較高,客戶的抗性

8、較大。力度及后單價(jià),而房源表3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理,但開(kāi)盤(pán)價(jià)格高于預(yù)期價(jià)格項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為合理,均為2T4戶設(shè)計(jì),前期對(duì)外價(jià)格在1.2萬(wàn)元/左右,而開(kāi)盤(pán)當(dāng)天后價(jià)格也遠(yuǎn)高于前期價(jià)格,超出多數(shù)客戶的心理預(yù)期,使得多數(shù)客戶放棄選房。嘉辰麗景苑項(xiàng)目位于經(jīng)三路廣電南路,地段好,交通便利.1月1日開(kāi)盤(pán),首批推出136套,銷售70套,銷售率51%,銷售均價(jià)1.1-1.2萬(wàn)元/置業(yè)開(kāi)發(fā)商金水區(qū)經(jīng)三路廣電南路項(xiàng)目位置房源情況推出5#,2T4,一個(gè)單元,34層 ,136套房源開(kāi)排卡2萬(wàn)抵3萬(wàn),排卡享受日增值100元,選房5千開(kāi)盤(pán)情況截止當(dāng)天上午11點(diǎn)選房結(jié)束,共銷售70套,銷售率51%三種戶型價(jià)格差不明顯,后銷售均價(jià)1

9、.1-1.2萬(wàn)元/物業(yè)公司鄭州創(chuàng)基物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)天到訪90余組,客戶在30-50歲之間,以改善型客客戶情況戶為主,地緣性客戶居多,嘉辰老業(yè)主居多交房時(shí)間2016年上半年盤(pán)嘉辰麗景苑首批推售:本次推出推出5#,2T4,一個(gè)單元,34層,136套房源。三種戶型,設(shè)計(jì)都較為舒適,其中126的大三房較為暢銷。房型面積段/套數(shù)銷售套數(shù)銷售率兩房89.99-90.29682334%三房108.53-109.44342059%125.08-126.10342779%合計(jì)1367051%嘉辰麗景苑開(kāi)盤(pán)分析:開(kāi)盤(pán)地點(diǎn)選在大浪淘沙酒店舉行,空間較大,但到場(chǎng)客戶較少,等候區(qū)較為空;選房區(qū)顯示大三房較為暢銷,兩房銷售

10、效果較差。嘉辰麗景苑開(kāi)盤(pán)效果:項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)整體銷售情況一般,大戶型銷售較好,兩房銷售較差,主要原因有:1、項(xiàng)目品牌和物業(yè)認(rèn)可度較高項(xiàng)目的客戶多為嘉辰的老業(yè)主,對(duì)嘉辰的企業(yè)實(shí)力和物業(yè)服務(wù)較為認(rèn)可。2、改善型客戶較多項(xiàng)目的客戶以改善型為主,意向房源為126大三房,對(duì)于兩房意向較弱。3、周邊配套齊全,對(duì)外宣稱學(xué)區(qū)房項(xiàng)目劃片的學(xué)校為農(nóng)科路小學(xué)和四十七中,客戶對(duì)這兩所學(xué)校較為認(rèn)可。4、定價(jià)策略有問(wèn)題相同樓層的三種戶型,126三房比其他兩種戶型單價(jià)高100元/,在價(jià)格基本相同的情況下,大戶型更為暢銷,小點(diǎn)的戶型選擇的客戶很少。項(xiàng)目打造市中心的高端科技住宅,產(chǎn)品以87-90的兩房和120130三房戶型為主,公寓

11、戶型41-74為主。項(xiàng)目位置占地面積建筑面積建筑形態(tài)建筑風(fēng)格項(xiàng)目分期戶型面積裝修情況銷售狀態(tài)惠濟(jì)區(qū)南陽(yáng)路與博頌路交匯處西南角97.5畝28萬(wàn)、容積率2.99住宅、商業(yè)、SOHO公寓ART-DECO分2期89-164毛坯住宅尾盤(pán)銷售,木在在售公寓和底商11000元/,公寓9000元/。項(xiàng)目賣點(diǎn)科技配套開(kāi)發(fā)商鄭州地產(chǎn)項(xiàng)目定位中高端,產(chǎn)品以功能實(shí)用為主,面向城市品質(zhì)首置首改客戶,主力戶型是87-90兩房及120130三房戶型。房型面積段供應(yīng)套數(shù)配比(%)1*1*140-50342%2*2*150-60765%60-70725%70-80342%80-9071649%3*2*2120-13040628

12、%140-150493%4*2*2170-180775%合計(jì)1464100%藍(lán)堡灣花園路成熟商圈地鐵物業(yè);知名房企;投資潛力大項(xiàng)目位置東風(fēng)路與花園路交匯處西占地面積431畝建筑面積160萬(wàn)容積率4.2建筑形態(tài)住宅、商業(yè)、辦公住宅基本售罄,目前主售貴人街零星商鋪及寫(xiě)字樓銷售狀態(tài)寫(xiě)字樓均價(jià)17000元/平米。商鋪30000元/平-70000元/平銷售均價(jià)開(kāi)發(fā)商正弘置業(yè)藍(lán)堡灣藍(lán)堡灣三期主力戶型為86-89兩房和124三房,其中兩房占比82%。藍(lán)堡灣三期戶型面積段供應(yīng)套數(shù)配比(%)2*2*186-89667823*2*212411614129294合計(jì)812100%英地天驕華庭花園路沿線地鐵物業(yè);高端

13、品質(zhì)樓盤(pán)項(xiàng)目位置農(nóng)科路和花園路交叉口西500米占地面積8.7萬(wàn)建筑面積33萬(wàn),容積率3.5建筑形態(tài)建筑風(fēng)格新古典風(fēng)格項(xiàng)目分期分二期戶型面積住宅78-216,商鋪主力戶型100-200裝修情況毛坯目前住宅處于尾盤(pán),商業(yè)面積大,去化速度慢銷售狀態(tài)住宅14000元/,商鋪一層5-6萬(wàn)元/,二層4-5萬(wàn)元銷售均價(jià)開(kāi)發(fā)商英地置業(yè)英地天驕華庭英地天驕華庭二期主力戶型是80-90兩房和130-150三房,其中兩房戶型占比64%。天驕華庭二期戶型面積段供應(yīng)套數(shù)配比(%)2*2*170-80124880-901054643*2*2130-170186114*2*2210-220624合計(jì)1643典型案例小結(jié)區(qū)域

14、內(nèi)兩房戶型面積段集中在80-90,三品120-150,因前期90/70政策限制,兩房品比較稀缺。戶型占比較大。市場(chǎng)上140左右小四項(xiàng)目主力戶型東潤(rùn)泰和160平方以上三房、四房,占比75.5%。中海錦苑89平米2戶型與標(biāo)準(zhǔn)三房嘉辰麗景苑89兩房,109-126三房87-90兩房與120-130三房藍(lán)堡灣三期86-89兩房與124三房英地天驕華庭二期80-90兩房與130-150三房小結(jié):1.市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品:市場(chǎng)上熱銷產(chǎn)品以80-90二房和100-130三房為主,但未來(lái)市場(chǎng)對(duì)于三房的面積需求正在逐步被激發(fā)出來(lái),未來(lái)將由剛需型市場(chǎng)逐步向功能型、品質(zhì)型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。2.區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品:區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品定位中高端,改

15、善客戶居多,戶型面積多以兩房和三品為主,兩品集中在80-90,三品面積集中在120-150,140左右小四品比較稀缺。本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品在保證熱銷產(chǎn)品的基礎(chǔ)上,增加改善型四品的戶型比例住宅戶型建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)尺度:以市場(chǎng)主流三品為主,設(shè)置部分舒適型兩房與市場(chǎng)稀缺的住宅戶型建議小四品搭配,設(shè)置一棟160-200的層產(chǎn)品,項(xiàng)目高端形象,增加產(chǎn)品豐富度。北三環(huán)271mA1262m44m鶴索克路38m標(biāo)準(zhǔn)三房125-130標(biāo)準(zhǔn)三房125-130170m壁A2幼房路兒148m園路100100200m136mB161m77mC1索克路121m小四房138-143小四房138-143小學(xué)標(biāo)準(zhǔn)兩房安置區(qū)8989路戶型

16、兩房面積區(qū)間()85-89面積占比15%樓王戶型配比:房100-10524%標(biāo)準(zhǔn)三房小四房125-130138-14332%22%160-200160-200層 合計(jì)160-2007%100%主力戶型產(chǎn)品配比:層產(chǎn)品論證市場(chǎng)銷售層面復(fù)式及是否可行?層產(chǎn)品項(xiàng)目品質(zhì)判定客戶需求層面層產(chǎn)品論證客戶基本信息客戶多為36-40歲的小從事行業(yè)廣泛,但多為中之家,居住地以金水區(qū)和管理者和私企業(yè)主。區(qū)為主,本次中36歲-40歲的客戶比例為27%,占比較高;其后則是31歲-35歲、41歲- 45歲,分別占比20%。24%從事金融保險(xiǎn)類工作;13%從事貿(mào)易商業(yè)物流類工作;11%從事醫(yī)療教育文化類工作。受訪客戶中三

17、口之家占絕大比 例,達(dá)49%;夫妻倆與父母同住占比17%;單身占比14%。其中33%是中層管理者; 18%是高級(jí)管理者;17%是私企業(yè)主。目前超過(guò)半數(shù)受訪客戶的居住地點(diǎn)在金水區(qū),占52%;33%居住在區(qū);10%居住在管城區(qū);3%居住在二七區(qū);2%居住在經(jīng)開(kāi)區(qū)。層產(chǎn)品論證客戶比較偏愛(ài)具有一定產(chǎn)品張力和表現(xiàn)力的產(chǎn)品,對(duì)于高端產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶產(chǎn)品需求和創(chuàng)新有一定的追求,160-200層產(chǎn)品存在市場(chǎng)需求空間??蛻糇钕M麚碛械墓δ芸臻g為多陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái),其次為書(shū)房和窗。由圖表可知:58%客戶選擇一梯兩戶的設(shè)置。更注重居住的舒適性。客戶對(duì)于160-200左右的戶型具有一定需求。由圖表可知;客戶對(duì)于層的接受度較高,

18、占比為72%層產(chǎn)品論證客戶對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值認(rèn)可度高。高端項(xiàng)目多為改善居住環(huán)境,關(guān)注社區(qū)的地段、交通和價(jià)格,重視物業(yè)服務(wù)、社區(qū)人文和居住環(huán)境的打造??蛻舢a(chǎn)品需求客戶對(duì)于置業(yè)比較關(guān)注的分別為地段位置、交通和價(jià)格。客戶對(duì)當(dāng)前居住社區(qū)的物業(yè)服務(wù)、人文環(huán)境、社區(qū)環(huán)境的滿意度不高,本案應(yīng)著重注意此類問(wèn)題。多數(shù)高端項(xiàng)目是為了改善居住環(huán)境,其次為改善居住面積和孩子教育問(wèn)題。層產(chǎn)品論證客戶需求分析1.2.客戶區(qū)域認(rèn)知:區(qū)域認(rèn)可度高,景觀資源占優(yōu)但交通便利度差,周邊生活配套完善,但教育資源欠缺??蛻糁脴I(yè)關(guān)注點(diǎn):高端項(xiàng)目多為改善居住環(huán)境,關(guān)注社區(qū)的地段、交通和景觀,重視物業(yè)服務(wù)、社區(qū)人文和居住環(huán)境的打造。3.客戶產(chǎn)品需求:客戶比較偏愛(ài)具有一定產(chǎn)品的張力和表現(xiàn)力的產(chǎn)品,對(duì)于求??蛻粜枨蟠髴粜兔娣e主要集中在160-200,以居住舒適型四房為主。層及復(fù)式產(chǎn)品有一定的需高端客戶關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新和舒適度的打造,對(duì)復(fù)式及層產(chǎn)品有一定需求。層產(chǎn)品論證1.市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品:市場(chǎng)上熱銷產(chǎn)品以80-90二房和100-130三房為主,但未來(lái)市場(chǎng)對(duì)于三房的面積需求正在逐步被激發(fā)出來(lái),未來(lái)將由剛需型市場(chǎng)逐步向功能型、品質(zhì)型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。2.區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品:區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品定位中高端,改善客戶居多,戶型面積多以兩房和三品為主,兩品集中在80-90,

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論