財產(chǎn)稅理論及規(guī)章制度

1、財產(chǎn)稅理論與制度前言整個人類經(jīng)濟(jì)生活的演變，與租稅結(jié)構(gòu)的變化，通常分成三個時期：1.早期：(封建社會)生活型態(tài)=農(nóng)業(yè)=財產(chǎn)稅在農(nóng)業(yè)時代人們要緊維生的來源為食物，且食物為整個生活的重心。而食物皆來自於土地，故在有土斯有財?shù)挠^念之下，要衡量一個人或家庭其經(jīng)濟(jì)能力的高低，就要視其擁有土地的多寡，甚至於土地上的建築物。故早期的政府，基於財政上的需求，亦須靠人民的稅收來融通；讓經(jīng)濟(jì)能力高的人多負(fù)擔(dān)一點租稅，於是便對土地、房屋加以課稅，此亦即財產(chǎn)稅的雛型，性質(zhì)上屬個別財產(chǎn)稅。2.中期：工商業(yè)發(fā)達(dá)=消費稅隨著轉(zhuǎn)型成工商業(yè)後，人們逐漸持有的資產(chǎn)ex:馬車、車輛、船等，亦即不動產(chǎn)之外的一些個人財產(chǎn)，其重要性逐漸

2、增加。因此，個別財產(chǎn)稅慢慢演變成一般財產(chǎn)稅。課征範(fàn)圍除土地、房屋等不動產(chǎn)外，更擴(kuò)大至其他個人財產(chǎn)。而在工商業(yè)逐漸發(fā)達(dá)後，商品交易、買賣活動熱絡(luò)，於是便掌握一些特定商品之銷售來課徵，此時政府財源演變成以消費稅為要緊的稅收來源。故從整體國家租稅結(jié)構(gòu)演變來看，由農(nóng)業(yè)時期的財產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)變成工商業(yè)時期之消費稅為主。3.後期：國民所得水準(zhǔn)提高=所得稅到了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的後期(經(jīng)濟(jì)活動更加熱絡(luò))，一般國民所得水準(zhǔn)提高，故此時整個國家之租稅結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)以所得稅為主，臺灣租稅結(jié)構(gòu)的演變亦是如此。P.S目前我國租稅制度中屬財產(chǎn)稅性質(zhì)之稅目如下： (一)土地稅： 田 賦(靜態(tài)稅)：對未規(guī)定地價之土地或雖已規(guī)定地價，但仍作農(nóng)業(yè)使用

3、之土地，在平時按賦額定期課征之財產(chǎn)稅。目前為體恤農(nóng)民生活予以停征。 地 價 稅(靜態(tài)稅)：對已規(guī)定地價之土地，在平時按地價總額定期課征之財產(chǎn)稅。 土地增值稅(動態(tài)稅)：對已規(guī)定地價之土地，在土地移轉(zhuǎn)發(fā)生增益時，按土地增益額所課征的一種資本增益稅(capital gain tax)。本來這種增益確實是所得，能夠列入所得總額課徵所得稅，然而我國為了實現(xiàn)國父遺教漲價歸公的社會公平正義理想，乃在憲法中明定當(dāng)土地發(fā)生增值時，應(yīng)漲價歸公，因此對土地增值明定課徵土地增值稅，不再課征所得稅。故土地增值稅乃成為所得稅之分離課稅。另外，土地交易除有土地增值稅外，如屬未規(guī)定地價之土地，依法應(yīng)課征契稅，目前臺灣地區(qū)已

4、全面規(guī)定地價。如有土地出售，實際上已無課征契稅之可能，不過土地之外之不動產(chǎn)(房屋)仍有契稅之負(fù)擔(dān)。因此土地發(fā)生之稅負(fù)只有兩種情形： 1.持有土地期間所繳納之地價稅。 2.土地移轉(zhuǎn)時所發(fā)生之土地增值稅。但因繼承而移轉(zhuǎn)之土地，免征土地增值稅，須課遺產(chǎn)稅。 (二)房 屋 稅 (三)契 稅：對因不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)時而取得不動產(chǎn)權(quán)利者，按契價所課征之財產(chǎn)稅。 (四)使用牌照稅 (五)遺產(chǎn)與贈與稅 (六)證券交易稅（七）期貨交易稅 （八）工程受益費(準(zhǔn)財產(chǎn)稅)P.S現(xiàn)行財產(chǎn)稅之稅收歸屬於地點，為地點政府重要之稅收來源。壹、財產(chǎn)稅之意義：一、簡言之，財產(chǎn)稅係以財產(chǎn)作為稅基所課徵之租稅，針對財產(chǎn)所有、使用或移轉(zhuǎn)之事實

5、所課征之租稅。通常其稅收歸屬地點政府，以支應(yīng)地點政府提供公共勞務(wù)所需經(jīng)費。二、Aarron下的定義：所謂財產(chǎn)稅乃是對於目前財產(chǎn)之所有，按其價值定期課征之租稅，它是課征於土地(包括自然資源、地下礦藏、地上的森林)、建築物(房屋)機器設(shè)備、耐久性消費財(ex:汽車)、非耐久性消費財(ex:衣服)、企業(yè)存貨、有價證券、現(xiàn)金、等等。三、(淨(jìng))財富稅：1. (net) wealth tax 亦稱概括性財產(chǎn)稅(Comprehensive property tax)，在性質(zhì)上屬對人稅，為財產(chǎn)稅之一種，是對一個人在某個時點所擁有之淨(jìng)資產(chǎn)價值加以課征的租稅。2.淨(jìng)資產(chǎn)價值各種資產(chǎn)價值的總額負(fù)債後之餘額3.本質(zhì)上

6、屬對人稅之性質(zhì)，(累進(jìn)稅制之下)符合量能課稅之公平原則；但由於現(xiàn)階段財產(chǎn)稅屬於地點稅，若要實行概括性財產(chǎn)稅，基於稅務(wù)行政上的困難，就須由中央來執(zhí)行徵收，因其須加總各項資產(chǎn)，地點政府無法辦到。貳、財產(chǎn)稅之稅基(Tax Base)：一、財產(chǎn)乃為一個人在某一特定時點所累積的資產(chǎn)總價值，屬存量(stock)之概念，不同於所得&消費是為流量(flow)之概念。*流量與時間之區(qū)間有關(guān)，因為所得&消費只有在某一段時間內(nèi)來談才有意義。例如，假如說某甲有所得10萬元，這是無意義的。 *存量與時間之區(qū)間無關(guān)，它是指某一特定時點上的數(shù)量，而非某一段時間內(nèi)的數(shù)量。二、徐育珠財政學(xué)財產(chǎn)or財富是來自於過去的saving

7、以及贈與或繼承之收入。一個人假如過去沒有saving，也沒有機會同意任何人的贈與和繼承任何人的財產(chǎn)，他將不會累積任何的財富，想要累積財富就須把每一年所賺的所得之中一部分節(jié)省下來，不要全用於消費。三、一般而言，財產(chǎn)依其性質(zhì)分為兩大類： 1.動產(chǎn)：(個人財產(chǎn))Personal Property 不動產(chǎn)以外的財產(chǎn)，具有移動性ex:車輛、機器設(shè)備、存貨與傢俱等。 2.不動產(chǎn)：Real Property 不能移動性、具體性。ex:土地、建築物。3.其分類如下：不動產(chǎn)動產(chǎn)土地1.農(nóng)業(yè)用地有形1.機器設(shè)備2.住宅用地2.企業(yè)存貨3.商業(yè)用地3.傢俱4.工業(yè)用地4.車輛5.森林地5.衣著6.空地(荒廢、不使用

8、)6.古董、珠寶7.其他建築物1.農(nóng)舍無形1.政府公債2.住宅2.銀行存款3.商業(yè)大樓3.股票、其他有價證券(公司債券)4.工廠、廠房4.人力資本(從事教育投資所獲得5. .5.其他地上改良物(籬笆、棚架) 各種技能)4.財產(chǎn)稅具有如下特性：a.對存量課稅b.大多針對不動產(chǎn)課稅c.從價課稅d.屬地點稅 四、計算稅額之方式：財產(chǎn)稅其計算稅額之方式，係按照財產(chǎn)價值及適用稅率，計算應(yīng)納稅額；而非根據(jù)財產(chǎn)之某種數(shù)量單位(ex:面積)來計算。也確實是說財產(chǎn)稅是屬從價稅，而非從量稅。既然係屬從價課征，當(dāng)然課稅時必須先確定其財產(chǎn)價值。 一般來說，確認(rèn)財產(chǎn)價值時，不動產(chǎn)因其無活絡(luò)之市場交易，故較動產(chǎn)難估算，而

9、且不可能任由財產(chǎn)所有人來自行申報，因其可能為了要少繳納稅金，低報財產(chǎn)之價值，因此仍須由政府對於不動產(chǎn)來進(jìn)行估價的工作。另外由於動產(chǎn)不易查稽(易隱密)，因此實際上財產(chǎn)稅大多掌握不動產(chǎn)課征，而對不動產(chǎn)從價課征時，須對不動產(chǎn)進(jìn)行評價的工作。 五、現(xiàn)行我國財產(chǎn)稅，要緊亦針對不動產(chǎn)課征，(Ex:地價稅、房屋稅)；然而在財產(chǎn)稅的稅基方面並不限於不動產(chǎn)，也部份課及動產(chǎn)，例如:遺產(chǎn)贈與稅。 在 西 方：房屋與土地是合併在一起課征的。如美國之房地產(chǎn)稅。 在臺灣則是：房屋與土地分別課征土地：平時地價稅 一般移轉(zhuǎn)土地增值稅 因繼承而移轉(zhuǎn)遺產(chǎn)稅 因贈與而移轉(zhuǎn)既課贈與稅也課土增稅 房屋：平時房屋稅 一般移轉(zhuǎn)契稅 因繼承

10、而移轉(zhuǎn)遺產(chǎn)稅因贈與而移轉(zhuǎn)既課贈與稅也課契稅 六、我國現(xiàn)行稅務(wù)行政針對不動產(chǎn)之評價，面臨到相當(dāng)?shù)睦щy；因不動產(chǎn)之價值經(jīng)常不斷的在變化，但不經(jīng)常在市場上買賣，因此要決定不動產(chǎn)之課稅稅基(評估價值)相當(dāng)困難，且評估其價值時，常流於主觀判斷，缺乏科學(xué)化&專業(yè)化來公平判斷，這也是財產(chǎn)稅課征時不可幸免的要緊缺失！ 參、目前財產(chǎn)稅之課征理由：一、課征理由：參考(徐育珠 Ch 20-1) 1.矯正目前所得稅的某些缺點：財產(chǎn)稅之課征能夠矯正目前所得稅的某些缺點，雖現(xiàn)今所得稅已成為租稅結(jié)構(gòu)中的主流，且較消費和財產(chǎn)稅公平、效率，但仍有許多缺失，財產(chǎn)稅之課征可防止某些缺失之發(fā)生。(1)Capital Gain之課稅問

11、題資本增益：是指一個人持有一項資產(chǎn)，在持有一段時間後，該項資產(chǎn)貨幣價值增加的Ex：買臺積電股票每股85元，在持有數(shù)天後，假設(shè)漲到90元；而90元與85元之間的差額5元，確實是資本增益；因為股票是一項資產(chǎn)，因此在持有一段時間，其價值的增加便是一項資本增益。而土地價值的增加也是一項資本增益，而資本增益，又可根據(jù)所持有的資產(chǎn)是否加以出售，而分成已實現(xiàn)之資本增益與未實現(xiàn)之資本增益，如上所賣出而獲得之5元即已實現(xiàn)之資本增益，若未賣出則為未實現(xiàn)之資本增益。 據(jù)H-S(海德-西門士)的所得定義：一個人在一段期間，其消費能力淨(jìng)增加的貨幣價值(即其實際的消費加上財富的淨(jìng)增加)；因此所得的定義是，只要能讓一個人消

12、費能力有所增加，不管是實際消費或是潛在消費，差不多上屬於所得；即已實現(xiàn)之資本增益與未實現(xiàn)之資本增益均屬所得。根據(jù)H-S的所得定義，不管是否實現(xiàn)之資本增益，皆為潛在消費能力的增加，故皆屬所得稅之範(fàn)疇。但未實現(xiàn)之部份，專門難去評估其增益的價值(Ex:古董)，現(xiàn)行所得稅制下，對於未實現(xiàn)之部份並未列入其課稅範(fàn)圍內(nèi)，雖說所得稅係屬公平的租稅，但仍有缺失，若是不輔以財產(chǎn)稅的課征，此一未實現(xiàn)資本增益將成為逃稅的漏洞，使政府一部份稅收永遠(yuǎn)流失，無從補救，而納稅人稅負(fù)亦難達(dá)公平境地，。 結(jié)論：因所得稅未將未實現(xiàn)之部份加以課征，若不以財產(chǎn)稅來補助&補救，此一未實現(xiàn)的資本增益將成為逃稅的漏洞，使得政府的部份稅收會永

13、遠(yuǎn)流失，無從補救！(2)自用住宅及其他耐久性消費財之勞務(wù)價值的課稅問題按照H-S的所得概念，自有住宅和其他耐久性消費財之勞務(wù)價值，實際上均屬消費，故應(yīng)為H-S概念之所得，但要加以計算並以金錢表示，會有困難。目前，所得稅的課征之下，自用住宅及其他耐久性消費財之勞務(wù)價值並不計入所得稅的稅基之中，如此將造成擁有自有住宅者與無自有住宅者之間稅負(fù)的不公。例如，有甲、乙二人，甲有自用住宅，乙無自用住宅且須向他人承租，其在某一年度之課稅所得完全一樣，其他條件亦完全相同，則甲實質(zhì)上之所得較高，乙尚有房租之負(fù)擔(dān)，故乙的納稅能力應(yīng)低於甲，但在現(xiàn)行所得稅制下，二者稅負(fù)完全相同，顯然並不公平，財產(chǎn)稅之課征多少對此不公

14、平的現(xiàn)象能夠產(chǎn)生矯正作用。2.公平目的對於不勞而獲之財產(chǎn)及自然形成之財產(chǎn)增值，課以高稅率之財產(chǎn)稅被認(rèn)為是符合社會公平的。3.量能原則衡量一個人經(jīng)濟(jì)能力的高低，並不是只有所得，財產(chǎn)的多寡，也能夠來反映一個人經(jīng)濟(jì)能力的大小，在其他條件相同下，擁有較多財產(chǎn)者，其經(jīng)濟(jì)能力較高，理應(yīng)向政府繳較多的稅。4.財政目的財產(chǎn)稅的課征多少能夠滿足財政收入目的，對地點財政而言財產(chǎn)稅尤其重要。5.利益原則財產(chǎn)稅之課征被認(rèn)為符合利益原則。 租稅之課征，對於其稅負(fù)分配是否公平，有兩大評估標(biāo)準(zhǔn)： 量能原則稅負(fù)的分配，須考量每一個納稅人，其經(jīng)濟(jì)能力之高低，能力高者，負(fù)擔(dān)較多的租稅。 利益原則稅負(fù)的分配，須考量每一個人由政府的

15、支出，所享受到利益的多寡。因財產(chǎn)稅為地點政府要緊稅源，當(dāng)?shù)攸c公共建設(shè)越多，可促進(jìn)地點繁榮使財產(chǎn)價值提高，也確實是說，地點財產(chǎn)價值與地點公共支出利益具緊密關(guān)係，故以財產(chǎn)稅稅收支應(yīng)地點公共建設(shè)所需經(jīng)費，頗符合利益原則。6.效率觀點從經(jīng)濟(jì)效率的觀點來講，尤其是土地稅之課征不會轉(zhuǎn)嫁，也不會產(chǎn)生超額負(fù)擔(dān)(Excess Burden)，對資源配置扭曲極小。租金S A 土地稅負(fù)完全由地主負(fù)擔(dān) 稅前r0 稅後r1 E1 D 反映土地使用者願意支付之價格 D 反映土地供給者因土地稅課徵，其稅後之價格收入 0 L0=L1 土地數(shù)量 買者：(土地使用者) 賣者：(地主) 稅前買者剩餘 E0 A r0 稅前之供給者剩

16、餘 E0 r0 0 L0 稅後買者剩餘 E0 A r0 稅後之供給者剩餘 E1 r1 0 L1 買者剩餘之減少 = 0 供給者剩餘之減少 E0 r0 r1 E1 福利總損失 = 買者剩餘之減少 + 供給者剩餘之減少 = 0 + E0 r0 r1 E1 = E0 r0 r1 E1 Excess Burden = 福利總損失 租稅負(fù)擔(dān) = = 0P.S.這裡的土地稅是指地價稅，而非土地增值稅(所得稅的一種)。7.促進(jìn)所得分配平均根據(jù)統(tǒng)計，大多數(shù)國家的財富分配比所得分配較為集中，而財富分配的集中，被認(rèn)為是所得分配不均的要緊緣故，(即所得分配不均的主因，多源自於財富分配的集中)，故課征財產(chǎn)稅，可望減少

17、財富的集中，從而促進(jìn)所得分配的平均。P.S.除此之外，我國課征土地稅另具有獨特的土地政策目的，因為國父孫中山先生主張平均地權(quán)，希望藉由規(guī)定地價，照價課稅，漲價歸公，以達(dá)地盡其利、地利共享的目的。二、現(xiàn)行財產(chǎn)稅面臨如下之缺點：1.不公平：(1)不符合利益原則 財產(chǎn)稅為地點要緊稅源，而地點支出要緊是用於教育，每位居民負(fù)擔(dān)財產(chǎn)稅之多寡與其由教育之提供所獲利益大小，未必存在緊密之正相關(guān)。(Ex:一個沒有小孩的家庭卻擁有大筆財產(chǎn)的人，他由教育支出所享受的利益有限，但是其財產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)相對的比較重)(2)不符合量能原則 財產(chǎn)稅之課征被認(rèn)為違反量能原則之理由：高普考 a.財產(chǎn)稅之納稅義務(wù)人，其擁有財產(chǎn)的多寡與

18、別的納稅能力指標(biāo)(Ex:所得、消費)並無密切之正相關(guān)。也確實是說擁有豐富財產(chǎn)，未必有足夠的所得，其繳納租稅之能力可能不足；相反的，所得高或消費多的人，未必?fù)碛休^多之財產(chǎn)。因此，衡量時不能只觀察財產(chǎn)的多寡(Ex:老年人退休後可能沒有收入，但其居所仍須繳納財產(chǎn)稅，有財產(chǎn)，未必表示其納稅能力較佳。) b.財產(chǎn)稅之稅源多半集中在較易稽查，難以逃漏的不動產(chǎn)，無法讓財產(chǎn)數(shù)額相同者，負(fù)擔(dān)相同的稅負(fù)，從而會違反水平公平；另一方面也違反垂直公平，財產(chǎn)總額多者，可能負(fù)擔(dān)較輕之稅負(fù)。（1）就水平公平的違反而言，舉例如下：甲乙不動產(chǎn)200萬400萬動產(chǎn)800萬600萬Total1000萬1000萬 財產(chǎn)稅多課征於不動

19、產(chǎn)之上，雖說甲、乙資產(chǎn)總額相同，理應(yīng)負(fù)擔(dān)相同之財產(chǎn)稅，但實際上乙之稅負(fù)較甲來的重，故違反水平公平。不動產(chǎn)的價值 乙甲（2）就垂直公平的違反而言，舉例如下：甲乙不動產(chǎn)200萬500萬動產(chǎn)800萬300萬Total1000萬800萬理論上，甲應(yīng)負(fù)擔(dān)較多的財產(chǎn)稅，但實際課征後，甲之稅負(fù)明顯較乙來的輕，故違反垂直公平。c.財產(chǎn)稅為地點稅，且從價課征，一個人所擁有之不動產(chǎn)未必經(jīng)常有交易發(fā)生，而不動產(chǎn)價值卻不斷在變動；因此地點稽徵機關(guān)必須對轄區(qū)內(nèi)之不動產(chǎn)價值加以評價，由於評價效率之問題，評估價值與實際市價之間往往會有落差，導(dǎo)致相同市價之不動產(chǎn)未必有相同之稅負(fù)。Ex:甲財產(chǎn)乙財產(chǎn)實際市價1000萬1000萬

20、評估價值800萬700萬應(yīng)納稅額較高較低 雖然兩項財產(chǎn)其市價相當(dāng)，但因甲之評估價值較乙高，故其稅負(fù)不同。（甲之稅負(fù)乙之稅負(fù)） d.依傳統(tǒng)觀點，尤其是房屋稅的歸宿是累退的，(理論上而言，尤其是房屋稅，其特徵是具有貨物稅性質(zhì)，稅負(fù)是呈現(xiàn)累退性質(zhì)；即所得越高的人，其財產(chǎn)稅稅負(fù)的比重反而越輕)P.S.此點請參閱之後所介紹的財產(chǎn)稅的課征對所得分配的影響 e.大多數(shù)國家財產(chǎn)稅的課征是將土地及房屋合併在一起，就其總價值，適用比例稅率加以計徵，既是比例稅率，因此難以如累進(jìn)租稅般實現(xiàn)量能課稅原則。至於我國，則是對土地及房屋分開課徵。房屋的部分，在平時課征房屋稅，在移轉(zhuǎn)時課徵契稅，而房屋稅是就房屋現(xiàn)值，按照房屋用

21、途的不同適用差別比例稅率，故難以期待其稅負(fù)分配具累進(jìn)性。至於土地在平時所課徵的地價稅，雖採累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)，但其為地點稅，係以同一縣市轄區(qū)範(fàn)圍內(nèi)之地價總額超過該縣市之累進(jìn)起點地價之倍數(shù)多寡為累進(jìn)計算基礎(chǔ)，而非以納稅義務(wù)人在所有縣市之地價總額累進(jìn)計算。另外，土地在移轉(zhuǎn)時所課之土地增值稅，雖亦採累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)，但其係以某一筆移轉(zhuǎn)之土地，按其漲價倍數(shù)之大小為適用何級累進(jìn)稅率之根據(jù)，而非以同一年度所有移轉(zhuǎn)土地之漲價總金額之大小為累進(jìn)計算適用稅率之根據(jù)，故都難以實現(xiàn)量能課稅原則。2.無效率：租稅的課征，若對一個人的經(jīng)濟(jì)行為or決策產(chǎn)生干擾的話，通常為無效率且非中性的。財產(chǎn)稅課征於財產(chǎn)上面，有時不免課及財產(chǎn)本身

22、，從而侵蝕稅本；常迫使財產(chǎn)所有者(尤以已退休老年人為嚴(yán)重，其財產(chǎn)係多年累積而成，但所得能力卻因退休而大幅下降，可能沒有足夠現(xiàn)金繳稅)不得不出售財產(chǎn)以繳納租稅，對財產(chǎn)所有者，在決定是否繼續(xù)持有財產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)決策造成扭曲。b.財產(chǎn)稅課征限於有形之不動產(chǎn)，而動產(chǎn)不納入課稅範(fàn)圍，導(dǎo)致人們關(guān)於財產(chǎn)型態(tài)之選擇會遭受到扭曲。等於變相鼓勵人們從事動產(chǎn)之投資，而盡量減少不動產(chǎn)之投資。c.財產(chǎn)稅之課征按評估價值計徵，而評估價值專門難接近實際市場價值，故各種不動產(chǎn)間之有效稅率將不一樣，從而對各種不動產(chǎn)之投資決策產(chǎn)生扭曲，人們將傾向於增加有效稅率較低之不動產(chǎn)的投資，而減少有效稅率較高之不動產(chǎn)的投資。d.土地稅與房屋稅率配

23、合之無效率：不動產(chǎn)稅若是對土地與房屋分開課稅時，假如土地稅負(fù)較房屋稅負(fù)為輕時（例如我國對自用住宅之土地與房屋所課之地價稅與房屋稅），則將是無效率的。 肆、財產(chǎn)稅之分類：一、綜合財產(chǎn)稅 & 個別財產(chǎn)稅1.綜合財產(chǎn)稅(主體財產(chǎn)稅)：(又稱概括性財產(chǎn)稅、淨(jìng)財富稅)，概括一個人所有的財產(chǎn)全體之淨(jìng)資產(chǎn)價值，亦即總資產(chǎn)價值扣除負(fù)債後之餘額，由於允許負(fù)債之扣除，因此淨(jìng)資產(chǎn)價值較能反映納稅能力之大小，故綜合財產(chǎn)稅在性質(zhì)上屬於對人稅，能夠透過免稅額與累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)之適當(dāng)訂定，而達(dá)到我們所希望的累進(jìn)程度。2.個別財產(chǎn)稅(客體財產(chǎn)稅)：對於土地、房屋及其他財產(chǎn)等各類財產(chǎn)分別課征之財產(chǎn)稅，以外國為例，大多採比例稅率，屬

24、對物稅性質(zhì)。因此無法掌握一個人真正經(jīng)濟(jì)能力之大小，而難以實現(xiàn)量能課稅原則。目前我國及美國均採個別財產(chǎn)稅，但稅基不同。 我國：分別課征土地：地價稅 房屋：房屋稅美國：合併課征房地產(chǎn)稅 P.S.上學(xué)期之消費稅裡的綜合消費稅=消費支出稅(屬對人稅)，它有公平面的好處，因此有專門多學(xué)者覺得應(yīng)該進(jìn)行租稅改革，將傳統(tǒng)之累退性質(zhì)的銷售稅改為消費支出稅；而在財產(chǎn)稅的範(fàn)圍裡也一樣，因概括性財產(chǎn)稅，也是公平的租稅，因此也有一些學(xué)者主張在財產(chǎn)稅進(jìn)行改革時，考慮實施概括性財產(chǎn)稅，來代替目前的個別財產(chǎn)稅。二、個別財產(chǎn)稅又可分為：一般性財產(chǎn)稅 & 選擇性財產(chǎn)稅1.一般性財產(chǎn)稅：不考慮財產(chǎn)之性質(zhì)與財產(chǎn)所有者之情事(Ex:身

25、份)、以及財產(chǎn)之使用情形(Ex:住宅用、商業(yè)用)，一概以相同之課稅條件 (Ex:稅率)對所有各類之財產(chǎn)加以課征之財產(chǎn)稅。2.選擇性財產(chǎn)稅：又稱(分類財產(chǎn)稅)，課征時考慮財產(chǎn)性質(zhì)、財產(chǎn)所有者之情事、與財產(chǎn)使用情形之不同而差別課征。Ex:慈善機關(guān)團(tuán)體持有之財產(chǎn)給予免稅的待遇。P.S.對於各類財產(chǎn)，差別課稅之處理方式有下列三項，此三項均影響財產(chǎn)稅有效稅率之高低 假設(shè)下列符號各代表 T ：財產(chǎn)稅稅額 Va ：財產(chǎn)評估價值 V ：財產(chǎn)實際市場價值 Vx ：免稅財產(chǎn)價值 tn ：名目稅率 te ：有效稅率 r ：評估比率免稅（Vx ）T （ Va Vx ） tnte TV （Va Vx） tnV （ Va

26、 Vx）V 1 te tn 即免稅規(guī)定將降低財產(chǎn)稅之有效稅率，且當(dāng)免稅財產(chǎn)價值愈高，有效稅率愈低，亦即對某類財產(chǎn)所提供之免稅優(yōu)惠愈多時，其有效稅率將降得愈多。評估比率（r）r VaVT Va tnte TV （VaV） tn r tn0 r 1 te tn即評估比率之規(guī)定將影響有效稅率，且當(dāng)評估比率上升，有效稅率也隨之上升，亦即對某類財產(chǎn)，其評估價值如愈接近實際市價，則其財產(chǎn)稅負(fù)將愈重。名目稅率（tn）T Va tnte TV （VaV） tn r tn當(dāng)名目稅率愈高，有效稅率也隨之愈高，亦即對某項財產(chǎn)如訂定之名目稅率愈高，將使其負(fù)擔(dān)較重之稅負(fù)。【補充】此三項因素對財產(chǎn)稅有效稅率之影響亦可採下

27、列計算式說明：te TV （ Va Vx ） tnV（ Va VxV） tn 0 Va VxV1且 0tn1tetn 且（1）當(dāng)Vx愈大 Va VxV愈小te愈小（2）當(dāng)Va 愈大 Va VxV愈大te愈大（3）當(dāng)tn 愈大te愈大三、靜態(tài)財產(chǎn)稅 & 動態(tài)財產(chǎn)稅1.靜態(tài)財產(chǎn)稅：對於某一個特定時點的財產(chǎn)的數(shù)額加以課征的財產(chǎn)稅(不是某一段期間，因為財產(chǎn)是存量的概念)；又稱財產(chǎn)所有稅，Ex:我國的地價稅、房屋稅。2.動態(tài)財產(chǎn)稅：對於因財產(chǎn)的增加價值或繼承、贈與或其他動態(tài)因素而發(fā)生的財產(chǎn)增加部份或財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時所課征的財產(chǎn)稅；又稱財產(chǎn)增加稅、財產(chǎn)移轉(zhuǎn)稅。Ex:我國的土地增值稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅、契稅。

28、四、經(jīng)常性財產(chǎn)稅 & 臨時性財產(chǎn)稅1.經(jīng)常性財產(chǎn)稅：這種財產(chǎn)稅的稅收作為政府的經(jīng)常性收入而每年課征的財產(chǎn)稅。Ex:我國目前的財產(chǎn)稅均屬之。 2.臨時性財產(chǎn)稅：指在戰(zhàn)爭時期或其他特不時期所臨時課征的財產(chǎn)稅。P.S.我國目前之財產(chǎn)稅性質(zhì)上屬於：1.個別財產(chǎn)稅2.選擇性財產(chǎn)稅3.經(jīng)常性財產(chǎn)稅4.靜態(tài)or動態(tài)財產(chǎn)稅五、我國目前之財產(chǎn)稅制度：包括以下各稅目：1.土地稅：以土地作為課稅客體而課征之一切稅賦。田賦：係對未規(guī)定地價之土地或雖已規(guī)定地價之土地卻仍作農(nóng)業(yè)用地使用之土地在平時按賦額定期課征之財產(chǎn)稅。目前為減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，增加農(nóng)民收益且衡酌稽徵成本高，稅收不多，自76年全面停徵。地價稅：係對已規(guī)定地價之

29、土地，在平時按地價總額定期課征之財產(chǎn)稅。土地增值稅：係對已規(guī)定地價之土地，在移轉(zhuǎn)時按土地漲價總數(shù)額(土地增值額)所課征之資本增益稅(Capital Gain Tax)本質(zhì)上應(yīng)屬所得稅。2.房屋稅：以附著於土地上之房屋及其他有關(guān)增加房屋使用價值之建築物在平時按房屋現(xiàn)值定期課征之財產(chǎn)稅。3.契稅：係對因不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)時而取得不動產(chǎn)權(quán)利者按照契價所課征之財產(chǎn)稅，目前僅對房屋移轉(zhuǎn)時對取得房屋權(quán)利者課征契稅，土地之移轉(zhuǎn)並無契稅之課征。 P.S.契稅條例中規(guī)定：開徵土地增值稅區(qū)域之土地，免徵契稅；目前臺灣而言，幾乎所有的土地皆已規(guī)定地價，且開徵土地增值稅，因此契稅僅限於房屋的部份。4.遺產(chǎn)稅(又稱死亡稅)：係

30、以人的死亡為條件，對死亡人在死亡時，所遺留之遺產(chǎn)總額或各繼承人之繼承總額加以課征之財產(chǎn)稅。 遺產(chǎn)稅可分為三種型態(tài)：(1)總遺產(chǎn)稅制：就死亡人死亡時所遺留之遺產(chǎn)總額按累進(jìn)稅率稽征之財產(chǎn)稅；遺產(chǎn)總額高者，適用較高之稅率，且課征時不問繼承人多寡也不考慮繼承人與死亡人之親疏關(guān)係如何。我國目前採總遺產(chǎn)稅制。 (2)分遺產(chǎn)稅制：分遺產(chǎn)稅又稱繼承稅；對各繼承人所繼承之遺產(chǎn)部份加以課征，課征時其稅負(fù)之輕重取決於(1)繼承人與死亡人之間的親疏關(guān)係而差別其稅率，親者稅率低、疏者稅率高(2)繼承人數(shù)的多寡(Ex:人數(shù)多，則財產(chǎn)分散)。(3)混合稅制：先就死亡人之遺產(chǎn)總額課征總遺產(chǎn)稅，再就稅後遺產(chǎn)由各繼承者所繼承部份

31、分別課征繼承稅。5.贈與稅：係遺產(chǎn)稅之補充稅，為防止死亡人在世時藉財產(chǎn)之贈與來規(guī)避遺產(chǎn)稅。我國贈與稅採總贈與稅制。贈與稅不會考慮到受贈人數(shù)的多少，也不會考慮到受贈人和贈與人之間的親疏關(guān)係。(1)總贈與稅：是對贈與人在一個年度當(dāng)中之贈與總額按累進(jìn)稅率計徵之財產(chǎn)稅。我國目前採總贈與稅。(2)分贈與稅：是按照各別受贈人在一個年度當(dāng)中所受贈的財產(chǎn)部份分別課徵之財產(chǎn)稅。 ：贈與稅制和遺產(chǎn)稅制有一對等關(guān)係，即遺產(chǎn)稅有三種型態(tài)，贈與稅也有三種型態(tài)若遺產(chǎn)稅採總遺產(chǎn)稅制，則贈與稅採總贈與稅制；若遺產(chǎn)稅採分遺產(chǎn)稅制，則贈與稅採分贈與稅制。.6.證券交易稅：對賣出有價證券之行為按買賣成交價額所課徵之一種財產(chǎn)稅7.期

32、貨交易稅：對在我國境內(nèi)從事股價選擇權(quán)或股價指數(shù)期貨選擇權(quán)之交易，按交易金額所課徵之一種財產(chǎn)稅8.工程受益費：性質(zhì)上屬準(zhǔn)財產(chǎn)稅(變相財產(chǎn)稅) 係對政府興建公共工程後，因該項公共工程而享受直接利益之不動產(chǎn)，按其受益程度支付不同費率，來分?jǐn)偣补こ探ㄔO(shè)成本之全部或一部份，受益高付費多，受益低付費少，負(fù)擔(dān)的工程受益費多寡和受益程度成正相關(guān)。伍、財產(chǎn)稅在地點財政當(dāng)中的重要性一、財產(chǎn)稅為地點之要緊稅源，其理由：1.中央稅與地點稅之劃分應(yīng)遵循下列四項原則：(1)效率原則：a.按征收租稅之稅務(wù)行政效率作為劃分之標(biāo)準(zhǔn)。即某種租稅若由中央政府征收，較具效率，則該租稅應(yīng)該歸屬中央政府；相反的，若某一租稅由地點政府征

33、收，較有效率，則應(yīng)劃歸地點。b.財產(chǎn)稅常限於對不動產(chǎn)課征，不動產(chǎn)具不可移動性，故財產(chǎn)稅之課征範(fàn)圍常限於不動產(chǎn)所在地。由地點政府就近從事不動產(chǎn)課稅資料之調(diào)查與估價較為確實、且便利，故由地點政府征收財產(chǎn)稅其稅務(wù)行政工作較具效率。 (2)適合原則：以稅基之廣狹及稅基流動性之程度，作為劃分之標(biāo)準(zhǔn)；若某項租稅其稅基較廣且較富流動性者應(yīng)劃歸中央，而稅基較狹且乏流動性者應(yīng)劃歸地點。財產(chǎn)稅之課稅客體要緊為不動產(chǎn)，其範(fàn)圍限於不動產(chǎn)所在之區(qū)域、且具固定性，因此宜劃歸給地點。 (3)相當(dāng)原則： a.以稅負(fù)分配是否公平作為劃分標(biāo)準(zhǔn)；若某項租稅之稅負(fù)分配較具公平性，宜歸中央，因此符合量能原則之租稅宜歸屬中央稅；而符合利

34、益原則之租稅宜歸地點稅。Ex:所得稅，採累進(jìn)稅率，具稅負(fù)公平的好處，宜劃給中央。b.地點政府所提供之地點公共財，其利益之空間範(fàn)圍常屬區(qū)域性，限於地點轄區(qū)內(nèi)。個別財產(chǎn)價值之高低與財產(chǎn)所在之地理位置以及地點公共財提供之多寡和好壞習(xí)習(xí)相關(guān)，故根據(jù)財產(chǎn)價值計征之財產(chǎn)稅以之用來支應(yīng)地點公共財所需之經(jīng)費，被認(rèn)為頗符合利益原則，因此財產(chǎn)稅適合做為地點稅，地點居民支付財產(chǎn)稅是為了換取地點公共財利益之享受，若擁有之財產(chǎn)價值高，顯示由地點公共財獲益較多，也因此應(yīng)支付較多之財產(chǎn)稅。 (4)較具經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定效果之租稅宜歸中央，反之宜歸地點 通常稅收彈性較大的租稅較具經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定功能，財產(chǎn)稅之稅收彈性較所得稅小，因此它並不被賦

35、予維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定之功能，而宜劃歸地點。2.不動產(chǎn)具固定性，因此財產(chǎn)稅之稅源容易作區(qū)域之劃分，地點政府各就其轄區(qū)內(nèi)之不動產(chǎn)課征；可免除課稅權(quán)相互重疊產(chǎn)生爭議不斷的情形。3.財產(chǎn)稅稅收，相對於其他租稅，較具穩(wěn)定性，且財產(chǎn)稅不必透過中央之干預(yù)，能夠由地點自行運作，能提供地點在財政上相當(dāng)?shù)陌捕ㄐ耘c自主性。4.財產(chǎn)稅歸屬地點稅，使財產(chǎn)稅的課征提供給不同區(qū)域的人民一項工具，這項工具即是讓他們的居住選擇更加有意義。(財產(chǎn)稅若歸屬地點，讓各個地點能夠自行依地點的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特色決定其財產(chǎn)稅之稅率、課稅範(fàn)圍，自行決定後，各個地點的有效稅率就有差異，這就提供給人們做居住選擇考慮的一項財政因素，讓人們選擇能夠讓他享受較多

36、公共財?shù)牡攸c，或許他也就願意負(fù)擔(dān)相對較重的財產(chǎn)稅，透過這樣的居住選擇，也對於地點公共財?shù)奶峁┠軌蜻_(dá)到效率之目標(biāo)有所幫助。)二、但是，財產(chǎn)稅作為地點政府要緊稅源，亦有其缺失： 1.財產(chǎn)稅稅收雖具安定性，然較缺乏彈性，稅基較小，以致地點財政相當(dāng)困難，影響地點自治事業(yè)之發(fā)展。 2.目前地點支出當(dāng)中，教育經(jīng)費所佔的比重特不高，使得地點的支出，其受益(利益的享受)與付費(成本的負(fù)擔(dān))的關(guān)係降低，不符合利益原則；(因為地點大部份的錢都花在教育上，而居民所擁有之財產(chǎn)價值，由教育享受的多寡並不會反映在其擁有之財產(chǎn)價值上，Ex:無生育之夫妻)。3.這種以財產(chǎn)稅作為地點稅的制度，相對於納稅人的所得水準(zhǔn)而言有失公平

37、(Ex:所得高的人、能力強的人，在課稅時沒有辦法透過財產(chǎn)稅的課徵去反映他應(yīng)有的能力，因一個所得高的人其擁有的不動產(chǎn)可能分散在各個地點，因此所得高的人，不見得財產(chǎn)多，或所得高的人，其財產(chǎn)雖多，卻分散各地)。根據(jù)財產(chǎn)稅歸宿之新觀點，財產(chǎn)稅視為對資本課征之租稅，因此將不利於資本密集產(chǎn)業(yè)之發(fā)展。三、財產(chǎn)稅與房地產(chǎn)價值的關(guān)係在文獻(xiàn)中，地點財政收支之因此成為影響房地產(chǎn)價值的因素，要緊是根據(jù)資本化的觀點。所謂資本化（capitalization）乃是基於因特定因素的發(fā)生，致使不動產(chǎn)的未來收益產(chǎn)生變化，進(jìn)而影響不動產(chǎn)現(xiàn)在的價格。它又可分為正面資本化與負(fù)面資本化兩種，前者如地點增加提供公共財或減少財產(chǎn)稅課徵，將

38、對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生正面影響；後者如地點減少提供公共財或增加財產(chǎn)稅課徵，將對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生負(fù)面影響。陸、財產(chǎn)稅的治理(Administration)包括有三方面之工作：(一) 稅基之評估(Assessment)(二) 法定稅率(Statuary Tax Rate) 之訂定 (三) 租稅之稽徵(Collection)稅基之評估(Assessment)：包括課稅財產(chǎn)之發(fā)現(xiàn) & 評價 (一)發(fā)現(xiàn)：不動產(chǎn)之發(fā)現(xiàn)是一件較容易之工作(Ex:土地、建築物，因為不動產(chǎn)具固定性，且難以隱密)；動產(chǎn)之發(fā)現(xiàn)相當(dāng)困難(易隱密)，因此財產(chǎn)稅之課征常掌握不動產(chǎn)課稅。(二)評價：財產(chǎn)稅係屬從價稅，它是依據(jù)課稅財產(chǎn)之價值予以計徵

39、，但人們擁有之財產(chǎn)，非年年都發(fā)生交易，但是其財產(chǎn)價值卻時時在變動，因此財產(chǎn)稅不能用確實之交易價值來作為課稅之標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)政府對財產(chǎn)之估價作為課稅標(biāo)準(zhǔn)。2.也確實是說財產(chǎn)稅之課征，並不是以實際市場價值，而是依財產(chǎn)的評估價值予以從價課征，一般而言，財產(chǎn)的評估價值與財產(chǎn)稅稅率、稅收之間有著緊密的關(guān)係：財產(chǎn)的評估價值 稅率 財產(chǎn)稅稅負(fù)；因此在稅率固定下，評估價值高則稅收多，反之則少；而在稅收固定情況下評估價值高則稅率低；反之，評估價值低，則需配以較高之稅率。3.財產(chǎn)之評估價值顯然大大地影響人們之稅負(fù)與政府之稅收，其價值評估是否合宜，將影響稅負(fù)分配是否公平並干擾資源之配置。4.在臺灣，地價稅與房屋稅均

40、屬縣(市)稅，其稅率卻由中央統(tǒng)一訂定(地點無權(quán)自行訂定)，而(稅基)課稅地價與房屋現(xiàn)值之評估乃是由各縣(市)政府組織之不動產(chǎn)評價委員會去執(zhí)行( 北縣有北縣的不動產(chǎn)評價委員會，北市有北市的不動產(chǎn)評價委員會，各自有各自的評價委員會，各行其是，且無權(quán)干預(yù)對方，連中央也無權(quán)干預(yù)。)因此在臺灣各地點財產(chǎn)之有效稅負(fù)之因此有所不同，要緊是各地點關(guān)於財產(chǎn)價值之評估效率各有所差異，而非稅率之因素所造成。5.至於美國各地點均能自主地決定其稅率，且財產(chǎn)價值之評估亦由各地點自行運作治理，因此在美國，不同的地點或不同型態(tài)的財產(chǎn)其有效稅負(fù)之有所不同，其因並非僅像我國一樣，只是評價工作造成之問題，同時稅率之訂定交由地點自行

41、決定，也是一項重要的因素。6.一般認(rèn)為良好的評估，需要對所有的地點、所有的財產(chǎn)，維持一致性的評估比率(評估價值佔市場價值的百分比)，亦即財產(chǎn)價值之評估除了應(yīng)盡可能使財產(chǎn)之評估價值接近實際市場價值外更應(yīng)達(dá)成評估的均等化(即在地點與地點間，或者是不同型態(tài)的財產(chǎn)間，其評估比率最好不要差異太大；因若差異性不大，則能夠保證某一地點內(nèi)，所有具有相同市場價值財產(chǎn)的納稅義務(wù)人，其稅負(fù)相同)Ex:在臺灣若能夠做到評估比率在地點與地點間，或不同型態(tài)的財產(chǎn)之間維持一樣，應(yīng)該能夠保證同一個地點的不動產(chǎn)所有權(quán)人，其每100元的市場價值之不動產(chǎn)，所負(fù)擔(dān)的稅一定相同。因此，假如同一轄區(qū)內(nèi)所有財產(chǎn)之評估比率能維持相同的話則該

42、轄區(qū)內(nèi)所有具相同市場價值財產(chǎn)之納稅義務(wù)人也必能支付相同之稅負(fù)，如此將有助地點財產(chǎn)稅負(fù)之公平，而且各地點不同型態(tài)之財產(chǎn)其有效稅負(fù)也相同，將不致於干擾人們對於財產(chǎn)區(qū)位或型態(tài)之選擇，從而資源配置較具效率。*擁有相同Base的財產(chǎn)，負(fù)擔(dān)的稅就相同，此為水平公平的觀念，而有助於地點財產(chǎn)稅的公平。*一個理想的評估工作，要盡量讓所有的地點、所有的財產(chǎn)，盡量維持一致性的評估比例，將有助於稅負(fù)分配較為公平且資源配置較具效率。7.有一項被普遍採用的統(tǒng)計指標(biāo)，被用來衡量評估非一致的程度，即內(nèi)部區(qū)域分散係數(shù)(Coefficient of Intra-area Dispersion)該係數(shù)是用來衡量在同一評估區(qū)域內(nèi)，不

43、同財產(chǎn)評估比率之差異性。若係數(shù)愈大，代表評估的不一致程度愈大；換句話說，若要判斷評估是否做的好，則所算出的係數(shù)應(yīng)愈小愈好。該項統(tǒng)計值 = 在轄區(qū)之內(nèi)每一種財產(chǎn)的評估價值與市場價值的比值跟所有財產(chǎn)的評估價值與市場價值比值的中位數(shù)間的平均百分差；亦即，在區(qū)域內(nèi)每一種財產(chǎn)之評估比率與所有財產(chǎn)之評估比率中位數(shù)間的平均百分差。Ex.財產(chǎn)ABC市場價值40,00060,000100,000評估價值25,00030,00040,000評估比率0.6250.50.4評估比率之中位數(shù)0.5評估比率與評估比率中位數(shù)之差0.12500.1平均差(0.125+0+0.1) 3=0.075平均百分差(內(nèi)部區(qū)域分散係數(shù))

44、0.075 0.5=15% 該係數(shù)值愈小，其財產(chǎn)稅之治理效率愈佳然而嚴(yán)格說來，即使評估比率已均等化，仍難讓稅負(fù)獲得真正的一致性(例如美國，即使在不同的地點，A地點、B地點稅率不同，若A地點各種不同的財產(chǎn)能夠做到評估得相當(dāng)一致，而B地點也能夠做到評估得相當(dāng)一致，那只是稅基方面的一致，但稅率不同，因此仍難獲得完全的一致性。)，因為地點能夠選擇其名目稅率(Nominal Rate)以致有效稅率在各地點仍有專門大的差異，結(jié)果造成地點間稅負(fù)之不公平，且由於差異性之租稅將導(dǎo)致非效率之區(qū)位選擇(Inefficient Location Choices)。有效稅率 = 評估比率 名目稅率Ex:例如工廠在設(shè)廠時

45、，因廠房為不動產(chǎn)，能夠視為資本(企業(yè)or廠商的一項input)，若稅率有所不同的話，則會影響到成本的差異，差不多上廠商一定會選擇稅率比較輕的，能夠使成本相對負(fù)擔(dān)比較少的地點設(shè)廠，從而資本的區(qū)位配置會受到扭曲。Ex：若臺北估價比較嚴(yán)，表示評估價值較接近市場價值；花蓮估價比較鬆，表示評估價值與市場價值的差距較大，則不動產(chǎn)的有效稅率花蓮相對較輕；臺北的有效稅率相對較重，即使名目稅率一樣。8.財產(chǎn)之評價工作是否確實且有效率，除了視在進(jìn)行評價時所運用的資料是否適切外，也決定於評價人員的差不多才能與誠實以及其完善且純熟處理資料的技術(shù)。通常對地點內(nèi)財產(chǎn)之評價不能由單獨一人為之，最好由一群人或一個評價委員會來

46、評定。而理想的評價委員會的組成應(yīng)包括下列人選：(1)不動產(chǎn)所有權(quán)人(2)經(jīng)營不動產(chǎn)職業(yè)的人(Ex:推銷員、掮客、投資者、營造商、財產(chǎn)經(jīng)理人、財產(chǎn)稅稅務(wù)人員等)(3)職業(yè)性的專業(yè)評價人員9.目前我國關(guān)於評價委員會的組成在稅法上之規(guī)定如下：(1)土地稅：依平均地權(quán)條例第四條：地價評議委員會由直轄市或縣市政府組織之，並應(yīng)由地點民意代表及其他公正人士參加。(2)房屋稅：依房屋稅條例第九條規(guī)定，各直轄市、縣市應(yīng)選派有關(guān)主管人員及建築技術(shù)專門人員組織不動產(chǎn)評價委員會。不動產(chǎn)評價委員會應(yīng)由當(dāng)?shù)孛褚鈾C關(guān)及有關(guān)人民團(tuán)體推派代表參加且人數(shù)不得少於總額五分之二。 依此規(guī)定，可知我國關(guān)於評價委員會之組成有其不合理之處

47、，部份委員既不專業(yè)也不具代表性，且易受政治因素左右與利益團(tuán)體運作之影響。10.在評價過程中，涉及之評價方法有三：比較銷售法：(Comparative Sales Approach) 又稱市場資料法 (Market Data Approach)此法常適用於家庭住宅之估價，以鄰近相類似財產(chǎn)，最近實際的買賣交易價格來估價。優(yōu)點：比較客觀，且估定之價格較接近市場價格。缺點：有些地區(qū)，房地產(chǎn)市場並不是專門有組織，市場交易也未見十分公開，且交易頻率相當(dāng)?shù)停晒┍容^之市場交易資料不易獲得。(2)成本法：(Cost Approach)又稱重置成本法 依財產(chǎn)重置成本考慮折舊因素，予以調(diào)整後之成本來估價。 Ex:

48、要重新蓋一樣的房屋，考慮要花費多少建筑成本；這房子的材料為何？所蓋的形式是鋼筋混凝土的或是磚瓦的，即假如要重新蓋一樣的房子要花多少的興建成本，假如已是十年的房子，重新蓋此房子，成本為多少？然後再扣掉10年的折舊，扣掉折舊後的餘額確實是此房子應(yīng)有價值。也確實是要先估計求算房屋的重新建筑成本減去損害及使用年限的折舊再加適當(dāng)?shù)男拚贸鲐敭a(chǎn)評估價值。優(yōu)點：估價工作比較簡單。缺點：只能適用於房屋現(xiàn)值的評定。我國現(xiàn)行房屋評價制度，即以房屋標(biāo)準(zhǔn)單價及折舊率為要緊根據(jù)，然後再根據(jù)地段率加以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以期達(dá)到所評定的價格能夠儘量接近市場價格之目的。（3）收益資本化法(Income Capitalization

49、 Approach)、收益還原法、所得資本化法，又稱所得法：(Income Approach)以財產(chǎn)未來淨(jìng)收益流量透過貼現(xiàn)後所求得的現(xiàn)值來估價。Ex、設(shè)某一筆土地，其目前之收益為R0，第一年之收益為R1，第二年之收益為R2，第n年之收益為Rn，若採一般市場利率作為貼現(xiàn)率，令其為i。則該土地應(yīng)有之價值為： *把每年的收益折現(xiàn)值加總，就能夠算出該土地應(yīng)有的價值；而此價格是一個需求價格的概念，假定你是某筆土地潛在購買者，該筆土地每年淨(jìng)收益折現(xiàn)值的總和，即為你願意支付的最高價款。優(yōu)點：此法最適用於供投資用的出租辦公大樓、出租公寓、和旅館等之估價(投資在商業(yè)大樓、營業(yè)用or出租之房地產(chǎn)的估價比較適用)缺

50、點：1.對不產(chǎn)生收益之閒置性資產(chǎn)，在估計收益時會遭遇到專門大的困難。 2.收益的取得往往會含有一些風(fēng)險，且為鼓勵對財產(chǎn)的有效利用，在理論上每筆財產(chǎn)之收益應(yīng)以其潛在收益而非實際收益為標(biāo)準(zhǔn)，但風(fēng)險與潛在收益的認(rèn)定差不多上特不困難的事。以上三種方法中，以比較銷售法為西方國家採用的較多，特別是自用住宅的估價常喜歡採用這一辦法。在這些國家房地產(chǎn)市場組織相當(dāng)完善、交易頻繁、買賣資料豐富，利用比較銷售法估定某一筆住宅的價格往往能夠產(chǎn)生令人滿意的結(jié)果。比較銷售法雖為西方國家普遍採用，但他們只是把它當(dāng)作一個參考標(biāo)準(zhǔn)，而據(jù)以課稅之評定價格，通常都低於市場價格，如此稅基低估的結(jié)果，使有效稅率遠(yuǎn)低於法定稅率。在我國房

51、屋現(xiàn)值之評估係採成本法兼比較銷售法，而較偏向成本法 補充房屋標(biāo)準(zhǔn)價格由不動產(chǎn)評價委員會依據(jù)下列事項分別評定： 1.按各種建筑材料所建房屋區(qū)分種類及等級，訂定房屋構(gòu)造單價標(biāo)準(zhǔn) 2.各類房屋之耐用年數(shù)及折舊標(biāo)準(zhǔn)，訂定房屋折舊率及耐用年數(shù)標(biāo)準(zhǔn) 3.按房屋所處街道村里之商業(yè)交通情形及房屋供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價值減除地價部份，訂定房屋地段調(diào)整率評定標(biāo)準(zhǔn)。 前項標(biāo)準(zhǔn)價格每三年重新評定一次，並應(yīng)依其耐用年數(shù)予以折舊，按年遞減其價格。11.為了課稅目的，政府通常會在每一期間內(nèi)，就其轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行一次估價，此工作完成後，每一年的房地產(chǎn)應(yīng)納稅額，就以其評估價格加以計算，該房地產(chǎn)的評定價格，於

52、下一期的評估工作前，除非有重大事故，否則不會變動。關(guān)於評估週期長短不一，以臺灣為例，據(jù)以課征的地價稅稅基是公告地價，由政府每三年重新規(guī)定地價一次，必要時得延長。二、稅率之訂定(法定稅率Statutary Tax Rate)世界各國大多數(shù)國家之財產(chǎn)稅稅率都採單一比例稅率，在這些國家中Ex:美國，地點政府徵收財產(chǎn)稅的稅率與評估價值、總預(yù)算之間存有一定的關(guān)係。其財產(chǎn)稅稅率的決定，要緊考慮因素包括：1.地點總預(yù)算(E)2.財產(chǎn)稅以外之稅收(NPR)Non Property Tax Revenue3.轄區(qū)內(nèi)應(yīng)稅財產(chǎn)總評估價值(TAV)Total Assessed Value根據(jù)這三項因素，按照下列公式能

53、夠計算出某一年度之財產(chǎn)稅稅率(r)法定稅率：法定稅率 = (每一單位的評估價值，應(yīng)該負(fù)擔(dān)的稅額) 再以 (財產(chǎn)稅稅率) (個別財產(chǎn)評估價值) = 個別財產(chǎn)之應(yīng)納財產(chǎn)稅額財產(chǎn)稅何以宜採比例稅率？因財產(chǎn)稅是地點稅，其稅收是用以分?jǐn)偟攸c公共財支出成本為原則，其稅負(fù)多寡應(yīng)考慮財產(chǎn)受益於地點公共財支出之程度而定，也確實是說，地點稅的課徵原則宜強調(diào)受益原則，採比例稅率為佳，其造成的扭曲也較小，另外，根據(jù)地點財政理論，所得分配公平目標(biāo)之達(dá)成乃中央政府之職務(wù)，令地點稅採累進(jìn)稅率去執(zhí)行全國一致性之所得重分配目標(biāo)，其效果誠屬有限。我國之財產(chǎn)稅稅率則是由中央政府統(tǒng)一訂定，不像美國那樣財產(chǎn)稅率與地點預(yù)算與評估價值間有

54、如此緊密之關(guān)係。另外我國之財產(chǎn)稅被視為是實現(xiàn)國父孫中山先生平均地權(quán)主張的一種重要手段，它與世界許多其他國家純以財政收入為目的所設(shè)計之財產(chǎn)稅有所不同，因此在稅率結(jié)構(gòu)上亦出現(xiàn)重大的不同，我國之地價稅乃按照納稅義務(wù)人，在同一地點轄區(qū)內(nèi)應(yīng)稅土地之地價總額超過該地點累進(jìn)起點地價之倍數(shù)之不同，適用累進(jìn)稅率予以計徵，而房屋稅則依據(jù)每筆房屋使用用途之不同採差別比例稅率計徵。財產(chǎn)稅基於免稅規(guī)定與評估比率的不同，財產(chǎn)稅稅率可分：名目稅率(Nominal Tax Rate)與有效稅率(Effective Tax Rate)名目稅率(Nominal Tax Rate)：(法定稅率) 係指每年攤派在財產(chǎn)的稅負(fù)，按其財產(chǎn)

55、評估價值的百分比來表示。Ex:20%，即每100元的財產(chǎn)評估價值，必須拿出其中的20元去繳財產(chǎn)稅；財產(chǎn)所負(fù)擔(dān)的稅，是根據(jù)財產(chǎn)評估價值的某個百分比來決定。有效稅率(Effective Tax Rate)： 則為財產(chǎn)稅負(fù)佔財產(chǎn)市場價值的百分比。有效稅率與名目稅率兩者之間有專門大的差異；有效稅率為名目稅率與評估比率的乘積。(評估比率是評估價值佔市場價值的比率) 設(shè)T=tax=nominal tax rate AV=assessed valuer = assessment ratio MV=market value 則 T = tn AV ，且 而 = ，(表示effective tax rate )

56、可得 = = 例：設(shè)MV=800,000 AV=400,000 則 因此我們在比較實際稅負(fù)的輕重時，不能單從名目稅率之高低或單就評估價值是否接近市場價值獲得了解。欲了解某一財產(chǎn)的實際稅負(fù)輕重，唯有有效稅率大小方真正具有其意義，因為一方面有效稅率的不同，才將真正導(dǎo)致不公平與非效率的結(jié)果；另一方面若地點稅收維持一定之下，假如評估比率較低，意謂聞名目稅率必須對應(yīng)的較高。三、租稅之稽徵(Collection) 當(dāng)稅率決定後就可開發(fā)稅單，對每筆財產(chǎn)加以徵收，通常規(guī)定在某一特定日期前須繳納財產(chǎn)稅。 對延期繳納者處以罰鍰並加計利息，若延遲繳納達(dá)一定期間以上或拒不繳稅者，政府對該財產(chǎn)有留置權(quán)，最後甚至得將之公

57、開拍賣。柒、財產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效果關(guān)於租稅之經(jīng)濟(jì)功能，Musgrave曾指出有下列三項：Allocation Function資源配置功能目標(biāo)：追求效率。Stabilization Function經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定功能目標(biāo)：追求物價穩(wěn)定、充分就業(yè)、經(jīng)濟(jì)成長。and Distribution Function所得分配功能目標(biāo)：追求公平。以下就此三項分別探討財產(chǎn)稅課征所產(chǎn)生之經(jīng)濟(jì)效果。(一)資源配置效果：傳統(tǒng)上認(rèn)為租稅課征應(yīng)盡可能不干擾私經(jīng)濟(jì)行為，以使租稅之福利成本能減至最低。財產(chǎn)稅之課征會在以下幾個方面造成資源配置之扭曲，從而降低經(jīng)濟(jì)效率。1. Location (區(qū)位) 選擇之扭曲： 由於財產(chǎn)稅為地點稅，各

58、地點之評估比率與名目稅率可能有所不同，結(jié)果造成各地點的有效稅率有所不同；將影響企業(yè)與居民的location決策，導(dǎo)致無效率的location選擇。Ex:企業(yè)要選擇它投資的地點(資本投入的地點)，如機器、廠房、設(shè)備等實質(zhì)的資本，廠商在決定設(shè)廠地點時，一般會想到地點政府，地點財產(chǎn)稅的情況；地點財產(chǎn)稅較重，則廠商敬而遠(yuǎn)之；若地點財產(chǎn)稅較輕，則會吸引廠商到該地設(shè)廠；居民的居住選擇也是受地點財產(chǎn)稅的影響。因此這是稅的因素干擾而影響人們的區(qū)位選擇，不是純粹經(jīng)濟(jì)的立場來考量，而是稅的介入所造成的。2.財產(chǎn)型態(tài)選擇之扭曲： (1)財產(chǎn)稅常僅掌握不動產(chǎn)課稅，如此將鼓勵人們盡可能持有免稅或輕稅之動產(chǎn)，而不利於不動

59、產(chǎn)之投資。 (2)不動產(chǎn)若施以改良物之投資，其價值將遠(yuǎn)超過未改良之土地，結(jié)果將抑制人們對高稅負(fù)之房地產(chǎn)改良物之投資，鼓勵對低稅負(fù)之未改良土地之投機。 (3)若不動產(chǎn)中之土地與房屋分別課稅的話，由於土地之供給彈性遠(yuǎn)低於房屋之供給彈性，依據(jù)反彈性法則，為了使租稅課徵所產(chǎn)生的總超額負(fù)擔(dān)盡可能減少，對土地課征稅率應(yīng)高於房屋稅房屋稅稅率，反之假如土地稅稅率低於房屋稅稅率是無效率的。 目前我國對土地平時課地價稅，對房屋在平時課房屋稅，以自用住宅(住家用)為例，房屋稅稅率為1.2%，而自用住宅用地之地價稅稅率為千分之二(優(yōu)惠稅率)，因千分之二1.2，故地價稅稅率房屋稅稅率即便是非住家用之房屋其屬營業(yè)用者，房

60、屋稅稅率為3，屬非營業(yè)用者，房屋稅稅率為2，至於其土地的部分，因?qū)僖话阃恋兀涞貎r稅之差不多稅率為千分之十，亦低於2、3，故我國目前之地價稅於房屋稅率之關(guān)係是不符合反彈性法則的。3.對特定團(tuán)體持有財產(chǎn)之扭曲： 財產(chǎn)稅常對非營利之宗教、教育、慈善機關(guān)團(tuán)體所持有的財產(chǎn)給予免稅待遇，將鼓勵此等組織佔有財產(chǎn)，而抑制其他事業(yè)持有且鼓勵非營利組織從事其營運目的以外之行為，除對未免稅之團(tuán)體形成不公平待遇，且使財產(chǎn)之利用缺乏經(jīng)濟(jì)效率。4.對企業(yè)生產(chǎn)方法選擇之扭曲： 依財產(chǎn)稅歸宿之新觀點(new views)，財產(chǎn)稅可視為是資本稅，其課征將降低資本之報酬率，且稅負(fù)將落在資本所有者身上；因此財產(chǎn)稅可能不利於廠商採