房地產(chǎn)基金實(shí)務(wù)管理

1、房地產(chǎn)基金二0一一年12月尤青春上講回顧一、房地產(chǎn)基金出現(xiàn)的必然性（為什么會(huì)有）二、房地產(chǎn)基金介紹（具體是什么）三、國(guó)外房地產(chǎn)基金成熟模式房地產(chǎn)投資信托基金 REITs（國(guó)外發(fā)展怎么樣了）四、房地產(chǎn)基金實(shí)務(wù)（具體該怎么做）五、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)走向的認(rèn)識(shí)與判斷、房地產(chǎn)基金面臨 的困難、發(fā)展趨勢(shì)及市場(chǎng)前景（認(rèn)清障礙，未雨綢 繆）六、案例分析困惑是否相同房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)信托基金房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）公司型投資人有限公司管理人房地產(chǎn)公司或項(xiàng)目LP有限合伙企業(yè)GP有限合伙型投資人管理人信托型托管人一、房地產(chǎn)基金組織形式房地產(chǎn)公司或項(xiàng)目房地產(chǎn)公司或項(xiàng)目信托型基金組織形式自行管理信托型

2、基金組織形式委托管理有限合伙制基金組織形式目標(biāo)公司3目標(biāo)公司2目標(biāo)公司1管理持股*基金（有限合伙型）投資有限合伙人：投資人A、投資人B、普通合伙人：*管理有限公司80%的投資收益20%的投資收益2%年度管理費(fèi)三種基金募集模式的比較和選擇組織形式公司制信托制有限合伙制內(nèi)資外資出資形式人民幣可自由兌換貨幣出資人民幣貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、勞務(wù)、土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利作價(jià)，但LP不得已勞務(wù)出資注冊(cè)資本繳納期限實(shí)收資本不低于3000萬(wàn)元，或者首期實(shí)收資本不低于1000萬(wàn)元且全體投資者承諾在注冊(cè)后的5年內(nèi)補(bǔ)足不低于3000萬(wàn)元的實(shí)收資本實(shí)收資本不低于500萬(wàn)美元，或者首期實(shí)收資本不低于20%，其余部分

3、在成立后2年內(nèi)繳足資金一次性到位承諾出資制（call投），無(wú)注冊(cè)資本規(guī)定，主要受有限合伙合約規(guī)定限制債務(wù)承擔(dān)方式出資者在出資范圍內(nèi)承擔(dān)有限責(zé)任投資人承擔(dān)責(zé)任GP承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任；LP出資范圍內(nèi)承擔(dān)有限責(zé)任投資人數(shù)有限責(zé)任公司：不超過(guò)50人；股份有限公司：不超過(guò)200人投資者人數(shù)在2-50人，至少擁有一個(gè)必備投資者單個(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過(guò)50人，機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不限2-50人組織形式公司制信托制有限合伙制內(nèi)資外資管理人員公司高級(jí)管理人員信托公司，同時(shí)可以委托投資顧問(wèn)普通合伙人管理模式同股同權(quán)，可委托管理受托人決策委員會(huì)GP負(fù)責(zé)管理決策，LP不負(fù)責(zé)具體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分配一般按出資比例按信托合同約定

4、按有限合伙協(xié)議約定繳稅方式雙重征稅（企業(yè)和個(gè)人都交）信托收益不繳稅，受益人取得信托收益時(shí)，繳納個(gè)稅或企稅有限合伙企業(yè)不繳稅，合伙人繳納個(gè)稅或企稅三種設(shè)立模式各有優(yōu)劣，主要關(guān)注問(wèn)題為：募集資金的難易程度資金的利用效率內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)投資管理人的責(zé)權(quán)利稅收成本法律監(jiān)管問(wèn)題討論私募與非法集資的區(qū)別？基金管理人GP往往不是自然人，而是有限責(zé)任公司，其所承擔(dān)的實(shí)際上是有限責(zé)任??？問(wèn)題解答兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：人數(shù)和是否承諾固定收益有限 責(zé)任公司破產(chǎn)即是盡到了無(wú)限責(zé)任二、房地產(chǎn)基金實(shí)務(wù)做基金其實(shí)有三個(gè)問(wèn)題 第一，錢從哪里來(lái)（募） 第二，錢往哪里去（投） 第三，怎么賺錢核心競(jìng)爭(zhēng)力（管、退） 錢從哪里來(lái)融資直接私募（富裕機(jī)

5、構(gòu)和個(gè)人）；私人銀行；第三方代理理財(cái)機(jī)構(gòu)。 錢往哪里去投資開(kāi)發(fā)型投資（股權(quán)）：對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，或與政府合作參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)；抵押貸款型投資（債權(quán)）：提供過(guò)橋融資，獲得利息收入；收租型投資：長(zhǎng)期持有有穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益的成熟物業(yè)，通過(guò)租金收入和尋求資產(chǎn)增值；目前私募基金以股權(quán)投資為主，以債券投資為輔。如股權(quán)投資，則通常以固定收益加股權(quán)回購(gòu)的形式操作，若沒(méi)有抵押物一般要安排董事席位或財(cái)務(wù)人員；如債券投資，則要以相應(yīng)資產(chǎn)設(shè)定抵押或擔(dān)保；投資模式投資流程和主要協(xié)議房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)資產(chǎn)規(guī)模開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)規(guī)模在3億10億元之間為佳項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)發(fā)面積20-30萬(wàn)平米之間，年竣工銷售面積10-20萬(wàn)平米

6、，年銷售額在3億10億元之間成長(zhǎng)型企業(yè)在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場(chǎng)和品牌等方面已有聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段城市選擇主要選擇二三線城市，如內(nèi)陸重要省會(huì)城市如西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)城市如寧波、大連等。主要考慮城市總體發(fā)展水平以及供求關(guān)系，房?jī)r(jià)泡沫多少等因素客戶選擇在二三先城市主要選擇在當(dāng)?shù)嘏琶皫孜徊?duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有主導(dǎo)影響力的開(kāi)發(fā)商，而在一線城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目，關(guān)鍵在于性價(jià)比、地段和配套。企業(yè)機(jī)制選擇民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國(guó)企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，有利于與基金管理公司對(duì)接，遵守游戲規(guī)則現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)

7、不希望很長(zhǎng)循環(huán)周期，以25年為佳，最好不要超過(guò)5年基金目標(biāo)項(xiàng)目的選擇 怎么賺錢商業(yè)模式（管理、退出）基金管理公司的管控能力很重要，是基金公司能否長(zhǎng)期持續(xù)盈利的保證。基金賺錢最關(guān)鍵的就是能不能退出（錢出去能不能回來(lái)），退出地產(chǎn)其實(shí)是最難的；可持續(xù)的、好的模式，無(wú)外乎有以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先能賺錢；要有可復(fù)制性才是好的，規(guī)范化運(yùn)作能不能把基金公司特有的能力發(fā)揮出來(lái)，能夠創(chuàng)造額外的市場(chǎng)價(jià)值。基金之所以能夠有更高的收益，就是他可以創(chuàng)造比其他融資平臺(tái)更多的市場(chǎng)價(jià)值。投資后監(jiān)管監(jiān)管=監(jiān)督+管理，主要是監(jiān)督，目的就是控制風(fēng)險(xiǎn)：一、主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)被投資方道德風(fēng)險(xiǎn)（屬于重中之重）；二、被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)對(duì)被投資方承接投資能

8、力的評(píng)估；所以要通過(guò)嚴(yán)密的法律協(xié)議進(jìn)行約定，尤其包括約定違約的處置方式，即基金的退出方式基金退出方式上市清算（過(guò)錯(cuò):破產(chǎn)；非過(guò)錯(cuò)：分紅）股權(quán)回購(gòu)收購(gòu)兼并基金分紅方式若小于等于預(yù)期收益率（一般為10%左右），合伙人按照出資比例分紅；若達(dá)到預(yù)期收益率，超出部分GP和LP按照20%：80%比例進(jìn)行分配。有時(shí)候遞進(jìn)分配，如 20%，2/8; 25%,3/7;30%,4/6中國(guó)特色分紅方式 兩級(jí)優(yōu)先劣后模式基金總結(jié)算時(shí)，具體分配順序如下：1.LP本金；2.GP本金；3.LP10%的收益；4.GP10%的收益；5.剩余部分，LP：GP按二八分配或遞進(jìn)分配同時(shí)，如果基金經(jīng)營(yíng)虧損，GP的錢先要虧掉房地產(chǎn)基金糾結(jié)的問(wèn)題基金預(yù)期收益與開(kāi)發(fā)商資金成本如何博弈退出模式是分紅還是股權(quán)回購(gòu)監(jiān)