三舊改造的九大模式及稅務(wù)處理

1、精選文章|三舊改造的九大模式及稅務(wù)處理2019-11-01城市更新、三舊”改造，其實(shí)，涉及許多復(fù)雜事項(xiàng)，其中改造成本之一的稅負(fù)問題，就是一個(gè)政策性非常 強(qiáng)的問題，為此，廣東省地方稅務(wù)局、廣東省國(guó)家稅務(wù)局、廣東省國(guó)土資源廳聯(lián)合制定印發(fā)了廣東省三 舊”改造稅收指引，對(duì)三舊”改造涉稅管理作出規(guī)范，但在實(shí)務(wù)操作中，如何準(zhǔn)確理解、執(zhí)行指引之規(guī)定呢？又如何規(guī)避稅務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)？現(xiàn)在，干貨來了！指引解讀要點(diǎn)九種改造模式及其主要特征指引按三舊”改造主導(dǎo)方不同分為三大類，共九種具體改造模式。第一類是政府主導(dǎo)有3種模式：政府收儲(chǔ)、政府統(tǒng)租和綜合整治；第二類是政府與市場(chǎng)方合作主導(dǎo)有2種模式：毛地出讓和土地整理；第三類是市

2、場(chǎng)主導(dǎo)有4種改造模式：集體自改、村企合作、原權(quán)屬人自改和收購(gòu)改造。這三大類9種具體模式主要特征如下圖示：序?qū)扄湆?dǎo)方實(shí)曲方式十地叔曲是，發(fā)生隹咚體土也征樣拆遷人土 H邸開撤址和拆 遷JUE苦一聚是否可5?沙股 回遷安咒1擊漩收福是跚r 土地W# 中心與公開出讓2是否獨(dú)府下房企業(yè)租舞兩#情用均可 能否1埒合螫冶香否4政府與刁 場(chǎng)方盲作毛地出讓是是.網(wǎng)或開發(fā)企業(yè)斯神情切口5土地整理土地黑姓芷北心升出讓兩1帳舵可 能是6枷方是案佯或熹伴下用協(xié)議出讓兩種情形均可 能A材企言作是薰茉律利開痍企止 （成戡方頭日成 立的企業(yè)）拙出讓兩神惟用均可$伸叫靡A白淡否開蚣Ik協(xié)議出讓是酉9是否協(xié)議出讓是是（點(diǎn)擊圖片可

3、放大）政府收儲(chǔ)模式稅務(wù)處理征收方式收儲(chǔ)-納稅人-被征收方（原權(quán)屬人）。土地增值稅：1.對(duì)被征收單位或個(gè)人因城市實(shí)施規(guī)劃、 國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)免征土地 增值稅。2.集體土地被征收不屬于土地增值稅征稅范圍。契稅：被征收方的土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格或*M嘗 面積沒有超出規(guī)定袍嘗標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。企業(yè)所得稅：（一）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布（企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法）的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有

4、關(guān)問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013 年第11號(hào)）規(guī)定處理。（二）不符合政策性搬遷（商業(yè)性搬遷、自行搬遷等）規(guī)定情形的，取得的袍嘗收入作為企業(yè)所得稅應(yīng) 稅收入，發(fā)生的損失、費(fèi)用按規(guī)定稅前扣除。個(gè)人所得稅：對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷*M嘗款，免征個(gè)人所得稅。征收方式收儲(chǔ)-納稅人-征地拆遷方（政府及具體征收實(shí)施單位）。征地拆遷方以自建房產(chǎn)或外購(gòu)房產(chǎn)補(bǔ)償被征收方，權(quán)屬發(fā)生了轉(zhuǎn)移，按之前的補(bǔ)償合同的民事定性，屬于物物交換，屬于銷 售不動(dòng)產(chǎn)，要征收增值稅、土地增值稅。企業(yè)所得稅：征地拆遷方如為政府職能部門，不涉及企業(yè)所得稅。政府部門以外其他機(jī)構(gòu)（道擴(kuò)辦、土地開發(fā)中心

5、等事業(yè)單 位）因拆遷行為取得收入作為應(yīng)稅收入征收企業(yè)所得稅，支付的補(bǔ)償在稅前扣除。征收方式收儲(chǔ)-納稅人-納稅人-土地出讓受讓方 。契稅:以出讓方式受讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。通過招、 拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)承受者應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。城鎮(zhèn)土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（財(cái)稅 2008152號(hào)規(guī)定房土兩稅截 止日期到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利

6、狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末）。企業(yè)所得稅:受讓方取得改造地塊開發(fā)權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理（可以扣除）。征收方式收儲(chǔ)-納稅人-納稅人-工程施工方。增值稅：工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)”征收增值稅。企業(yè)所得稅:施工企業(yè)提供勞務(wù)所得，應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除 不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程 業(yè)務(wù)或者提供其他勞務(wù)等，持續(xù)時(shí)間超過 12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。個(gè)人所得稅:工程作業(yè)人員在異地工作期間的工

7、資、薪金所得個(gè)人所得稅，由相應(yīng)企業(yè)代扣代繳并向工程所在地主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)申報(bào)（全員明細(xì)申報(bào)或按千分之四核定征收）。毛地出讓模式稅務(wù)處理毛地出讓中的政府拆遷方式稅務(wù)處理與征收收儲(chǔ)方式完全相同。毛地出讓中的企業(yè)拆遷方式只是土地受讓方同時(shí) 承擔(dān)了拆遷工程實(shí)施方和補(bǔ)償方的角色。增值稅指引未提及，但涉及到銷售不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)增值稅問題。土地增值稅視同銷售，計(jì)收入的同時(shí)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)（開發(fā)商與政府的土增稅處理有區(qū)別-新房舊房）。契稅以出讓方式受讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。通過 招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)承受者應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地