商業(yè)物業(yè)和城鎮(zhèn)化對中國物管行業(yè)的影響

1、商業(yè)物業(yè)和城鎮(zhèn)化對中國物管行業(yè)的影響來源：現(xiàn)代物業(yè)雜志社文章作者：文/張良軍商業(yè)物業(yè)和城鎮(zhèn)化對中國物管行業(yè)的影響文/張良軍近幾年來，隨著中國政府對內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷加碼，商業(yè)物業(yè)成為一個熱門話題，不少知名開發(fā)商也加大了對商業(yè)地產(chǎn)的投資比重，這一態(tài)勢對研究房地產(chǎn)市場政策走向以及對中國物管行業(yè)發(fā)展的影響都有積極意義。中國內(nèi)地商業(yè)物業(yè)基本狀況中國內(nèi)地商業(yè)物業(yè)基本狀況需分別從兩個市場分析。一線市場以北京和上海為代表，屬于供需兩旺局面。而二三線城市正處于非常龐大的供過于求的危險期,龐大的供應(yīng)量正在建設(shè)或即將入市，有些城市可能稍早進入該階段，比如早期的沈陽、天津，以及正在進入的成都、重慶等等；有些

2、城市稍晚，如武漢、深圳、111西安等是在未來幾年會有更大供應(yīng)量的一些市場。這些城市的商業(yè)綜合體供應(yīng)量都很龐大，但這些城市整體需求跟不上供應(yīng)節(jié)奏，很可能導(dǎo)致供過于求的局面。所以商業(yè)物業(yè)市場的情況基本上是，一線城市有不錯的需求和比較健康的發(fā)展局面；二線城市處于潛在的供過于求態(tài)勢之下。作出這一判斷的主要原因是，這些城市處于經(jīng)濟和市場發(fā)展的不同階段。先說一線城市，以北京和上海來看，這些城市的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)有大概20年左右的時間，市場也經(jīng)歷過不同的需求階段，這些需求來自于幾個方面：一方面是城市本身的服務(wù)業(yè)和一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)；另一方面來自于周邊市場，作為一個國家性城市或區(qū)域性城市，有來自于周邊一些特定產(chǎn)業(yè)

3、和用戶的需求，在中長期來看,這些城市需求經(jīng)過多年發(fā)展有足夠的支撐基礎(chǔ)。但二三線城市的商業(yè)房地產(chǎn)還處于比較初級階段，再加之住宅市場限購，開發(fā)商為了維持增長速度來尋求更多的投資領(lǐng)域，以及政府為了保證土地財政收入推出大量商業(yè)用地，導(dǎo)致大量商業(yè)物業(yè)上馬。可這些城市的需求沒有得到實質(zhì)性發(fā)展，服務(wù)業(yè)需求在GDP構(gòu)成比重來看還比較低，這是由一個城市的支付能力和老百姓收入水平?jīng)Q定的。這些城市的消費需求不能夠滿足供應(yīng)期望，導(dǎo)致供過于求的局面。在中國內(nèi)地，從商業(yè)房地產(chǎn)的角度來看，我個人認為，真正的一線城市只有北京和上海，其他一些大城市雖然在人口數(shù)量、住宅價格等方面體現(xiàn)出一線城市的一些特點和水平，但從商業(yè)物業(yè)需求、

4、租金水平、售價水平，包括每年需求量角度衡量，更多體現(xiàn)出二線城市特點，或是比絕大部分二線城市處于領(lǐng)先的位置，比如深圳、成都，我將其定位于“1.5線”城市。深圳的市場情況介乎北京、上海和二線城市之間，它比絕大部分二線城市具有更高的商業(yè)房地產(chǎn)成熟度，但它不具備一線城市特點。從靜態(tài)角度來看，目前全國不少三線城市，以及深圳這樣的大城市，商業(yè)地產(chǎn)都處于非常龐大的供過于求局亠、I面。從動態(tài)角度分析，深圳正處于產(chǎn)業(yè)升級的重要節(jié)點，這個節(jié)點是中國改革開放以后整個產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括習(xí)近平總書記到深圳考察調(diào)研，都有非常重要的象征意義。作為中國經(jīng)濟改革開放排頭兵的深圳，一個被寄予厚望的城市，面臨產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)

5、濟轉(zhuǎn)型等新機遇。新機遇會帶來包括后海的建設(shè)、跟香港的整合、未來等。這種定位和金融經(jīng)濟的發(fā)展，會帶給深圳新的發(fā)展契機和產(chǎn)業(yè)支撐、需求支撐。我相信深圳在未來時間里面臨新的發(fā)展期，會產(chǎn)生相當大的需求。深圳除了舊城改造，還有新園區(qū)建設(shè)，例如龐大的前海金融特區(qū)建設(shè)，會帶來龐大的供應(yīng)量。但現(xiàn)在對深圳是處于供過于求、供不應(yīng)求還是供需前海“特區(qū)中的特區(qū)”的體制性突破等等亍的狀態(tài)進行評判，還為時尚早。城鎮(zhèn)化對商業(yè)物業(yè)的導(dǎo)向作用商業(yè)物業(yè)發(fā)展，國家整體發(fā)展趨勢密切相關(guān)。中共十八大提出建設(shè)美麗中毫無疑問，城鎮(zhèn)化是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新動力,國的一大策略就是城鎮(zhèn)化。是城市發(fā)展的核心驅(qū)動力，也對商業(yè)物業(yè)發(fā)展起著導(dǎo)向作用。

6、但是城鎮(zhèn)化只是其他“三化”（新型工業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化）的一種結(jié)果，其實質(zhì)是工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化的過程。比如數(shù)以億計的農(nóng)民進入城市里，首先需要找到一個安居樂業(yè)的基礎(chǔ)，有足夠的收入，所以一個城鎮(zhèn)化的過程是一個產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化的過程，先有了工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化，才能有城鎮(zhèn)化。我相信中國新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體正在做的城鎮(zhèn)化規(guī)劃將有更多具體內(nèi)容。因此，中國的城鎮(zhèn)化必須以促進實體經(jīng)濟發(fā)展為基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)化政策引導(dǎo)和推動要從這些角度去體現(xiàn)。所以新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體在不同場合，從金融政策導(dǎo)向到經(jīng)濟工作會議都提出要加大對實體經(jīng)濟發(fā)展的支持。這是一個很重要的信號：中國經(jīng)濟必須回到實體經(jīng)濟層面，擺脫對投資驅(qū)動的依賴，通過實體經(jīng)濟的發(fā)展，老百

7、姓才能有更多就業(yè)機會、就業(yè)崗位，才能找到安居樂業(yè)的基礎(chǔ)，才可能有足夠的信心和經(jīng)濟基礎(chǔ)去消費，從而產(chǎn)生內(nèi)部消費力，徹底改變中國經(jīng)濟的發(fā)展格局，這是城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)。從目前各方面信息來看，我還是充滿信心。城鎮(zhèn)化本身不能依賴開發(fā)商大量投資房地產(chǎn)，尤其是三四線城市中并不具備房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)。留意最近開發(fā)商動態(tài)會發(fā)現(xiàn)，兩年以前看到有兩個特點:是“從商”另一個是“往下走”一一從一線城市和二線城市往三四線城市走?，F(xiàn)在再看，這兩個趨勢正在轉(zhuǎn)變，三四線城市的風(fēng)險、市場活躍程度和規(guī)模，超出開發(fā)商預(yù)計。有些公司已經(jīng)在做調(diào)整，有些開發(fā)商選擇回到一線或主要二線城市，有些選擇回到了核心住宅或商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，對三四線城市的注意

8、力大大降低，這在目前的市場環(huán)境里是一個很。由此可見，中國城鎮(zhèn)化目前還是大城市在起引導(dǎo)作用。商業(yè)物業(yè)形態(tài)，最典型的一個是寫字樓，一個：是長三角和珠三角地區(qū)大力發(fā)展園區(qū)產(chǎn)業(yè)，園區(qū)產(chǎn)業(yè)可能也會被人看成是一種城鎮(zhèn)化的手段，它對整個地產(chǎn)開發(fā)包括園區(qū)的配套服務(wù)，也對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生較大需求。售商業(yè)。而現(xiàn)在各個地方尤其城市經(jīng)濟；業(yè)環(huán)境提供一個程之中，產(chǎn)業(yè)要發(fā)工業(yè)要發(fā)展，首先得有產(chǎn)業(yè)園區(qū)和相應(yīng)的物案,所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展有它的合理性，是城市化發(fā)展過產(chǎn)業(yè)化的過程需要去找到產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)的核心競爭力?，F(xiàn)在我們看到很多城市，如長角、珠三角、環(huán)渤海灣這些區(qū)域中的城市，之中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不是今天才開始發(fā)展的，是20年、30

9、年以前就開始發(fā)展了，只是當時房地產(chǎn)市場沒有當前這么活躍，所以當時并沒有上升到房地產(chǎn)的領(lǐng)域來討論這個問題。今天，在房地產(chǎn)變成國內(nèi)經(jīng)濟的一個非常重要的構(gòu)成部分以后，產(chǎn)業(yè)化的過程、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展過程已經(jīng)變成了房地產(chǎn)的內(nèi)容，這是今天所面對的局面。所以我們看到大量的資金進入、大量的土地供應(yīng)給了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，但是在里面也同樣存在風(fēng)險，這個風(fēng)險不比前面說的那兩類（寫字樓、零售商業(yè)）小。發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟，首先看能不能滿足需求，發(fā)展需要有一個過程，從起步到發(fā)展、成熟要經(jīng)歷大概十年到十五年甚至更長時間的發(fā)展歷程，期望在三五年時間形成一個好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是不切實際的。這是第一點。第二，現(xiàn)在很多開發(fā)商以房地產(chǎn)的形式在做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和拓展，他們沒有花太多的時間和精力在產(chǎn)業(yè)研究的內(nèi)容上，更多是以一種房地產(chǎn)的開發(fā)理念和心態(tài)在做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是很難以這樣的形式去做的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要知道用戶是誰，知道用戶會去做什么，需要知道每一個不同的產(chǎn)業(yè)對不同物業(yè)業(yè)態(tài)求i1第四，不可否認很多園區(qū)開發(fā)商打著產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的借產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名義來做房地產(chǎn)開發(fā)，這不利于城鎮(zhèn)化的進程，也不利于產(chǎn)業(yè)生態(tài)的形成，因為他們并沒有足夠的耐心和正確的心態(tài)。這