8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、專業(yè)實(shí)踐總結(jié)前言本人 2004 年畢業(yè)后便進(jìn)入評(píng)估行業(yè)，于 2006 年參加了土地估價(jià)師資格，完成了從實(shí)踐到理論的過渡，通過近兩年的工作，使我深深體會(huì)到，理論與實(shí)踐相結(jié)合的重要性，土地評(píng)估是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，不僅要熟練掌握與土地評(píng)估相關(guān)的政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，還需要掌握其他行業(yè)的相關(guān)知識(shí)，如會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、規(guī)劃、工程造價(jià)等，想成為一名優(yōu)秀的土地估價(jià)師，必須有良好的、扎實(shí)的理論知識(shí)及豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。以下為本人的工作實(shí)踐總結(jié)。第一部分大連博合不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐基本情況是成立于 1999 年，以土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、地估價(jià)師 8 人，07 年被業(yè)務(wù)為專長的首批資信等級(jí)制評(píng)估機(jī)構(gòu)，擁有A 級(jí)機(jī)構(gòu)。土公司經(jīng)營范圍

2、：土地估價(jià)、及投資策劃。第二部分 專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要估價(jià)類型及工作流程一、估價(jià)類型：（1）土地儲(chǔ)備中心委托的掛牌底價(jià)評(píng)估。（2）或大型企業(yè)委托的抵押評(píng)估。企業(yè)改制評(píng)估土地作價(jià)入股評(píng)估二、工作流程：工作流程分為實(shí)地查勘、市場、撰寫、經(jīng)總估價(jià)師審核后出具、存檔。第三部分估價(jià)原則在實(shí)踐中的運(yùn)用總結(jié)1、最有效利用原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提，最有效利用以土地利用符合其自身?xiàng)l件、用程度等。政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利最有效利用可通過定量或者定性來確定，如果項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場成熟，首選定量的方式進(jìn)行確定，這就要求估價(jià)師具備扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。要詳細(xì)房地產(chǎn)市場資料（當(dāng)?shù)?/p>

3、的土地政策、不同用途房地產(chǎn)售價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)、建筑物工程造價(jià)等），但在實(shí)際運(yùn)用中發(fā)現(xiàn)，保持現(xiàn)狀、將已有建筑物改良（不改變用途）時(shí)，是可以通過定量的方式來確定，當(dāng)改變用途或容積率為最有效利用時(shí)，由于我國城市土地屬國家所有，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途或者容積率的（不包括工業(yè)用地調(diào)整容積率），應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。有的城市了補(bǔ)交土地出讓金計(jì)算辦法，但大連市規(guī)定，如果土地改變用途后為經(jīng)營性用地，則應(yīng)重新進(jìn)行招、牌、掛程序，這就限制了通過改變用途方式來確定宗地最有效利用。2、替代原則是指土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)

4、或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。類似區(qū)域需要通過比較區(qū)位條件、區(qū)域環(huán)境條件、交通條件、政策條件等是否相似來確定，一般很難把握，為了使估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確，這就要求在實(shí)際工作中應(yīng)不斷收集相鄰區(qū)域的市場交易案例，盡量減少比較案例與估價(jià)對(duì)象的過15%，則剔除。3、變動(dòng)原則修正，如果單個(gè)比較案例修正幅度超是指估價(jià)準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。應(yīng)把握土地價(jià)格影響及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，我從 2006 年才開始認(rèn)識(shí)到變動(dòng)原則的重要性，通過多個(gè)市場交易案例作比較，可以將很多比較進(jìn)行定量化，由于大連市未房地產(chǎn)價(jià)格及地價(jià)指數(shù)，因此平時(shí)工作時(shí)，總要抽取一些時(shí)間收集整理

5、土地市場成交案例，建立公司或者自己的地價(jià)修正體系，目前已初步整理完成 06 年至今的地價(jià)的時(shí)間價(jià)值指數(shù)。正在監(jiān)測大連某些主干道建高架橋前后的房地產(chǎn)價(jià)格變化情況，可以通過市場得出建高架橋?qū)ψ≌?、商業(yè)類地價(jià)的影響幅度。4、合法原則想成為一名具備良好的土地估價(jià)師，在確定土地估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，不論遵循上述哪個(gè)原則，都必須以合法原則為基礎(chǔ)，我在實(shí)際中是這樣估價(jià)對(duì)象的：查閱土地出讓金繳付憑證是否與出讓合同一致，出讓合同是否規(guī)定土地出讓金減免使用方式，土地使用證所載的用途是否與出讓合同及實(shí)際用途相同，如果不同，以證載或出讓合同用途為準(zhǔn)，現(xiàn)場查勘宗地界址點(diǎn)是否與土地證附圖相符，粗略丈量一下土地面積是否與證載面積

6、相近，土地面積是否明顯超過土地規(guī)劃托方相同等，如果在行核實(shí)。證中所確定的規(guī)劃面積，土地使用者是否與委上述事項(xiàng)有疑問時(shí)，及時(shí)到土地管理部門進(jìn)我在做評(píng)估時(shí)主要運(yùn)用以上所陳述的估價(jià)原則，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)、估價(jià)目的、所在區(qū)域情況選擇具體的估價(jià)原則，并說明所選原則的執(zhí)行情況。第四部分估價(jià)方法在實(shí)踐中的運(yùn)用總結(jié)估價(jià)方法的確定需要根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)原則、地價(jià)定義及區(qū)域房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行選擇。（1）市場比較法。該方法適合房地產(chǎn)市場成熟、土地交易案例頻繁區(qū)域的土地估價(jià)，要想使該方法測算的結(jié)果準(zhǔn)確，應(yīng)當(dāng)選取相同的交易類型、相同用途、個(gè)別及區(qū)域相近、交易日期為近期的土地交易案例，以減少地價(jià)影響修正，但是，在實(shí)際工

7、作中，很難收集到與估價(jià)對(duì)象各方面非常相近的案例，這就要求在平時(shí)工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)不斷收集整理地價(jià)影響變動(dòng)與地價(jià)的變化規(guī)律，建立每個(gè)估價(jià)師自己的或公司的具有說服力的地價(jià)修正體系，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)一書，介紹的市場比較法，可通過定性與定量相結(jié)合的方式求取宗地比準(zhǔn)價(jià)格，這樣可以將無法定量的一些修正進(jìn)行優(yōu)劣程度比較，將宗地地價(jià)確定在一個(gè)區(qū)間內(nèi)，最終結(jié)果應(yīng)靠近與估價(jià)對(duì)象最為相似的案例比準(zhǔn)價(jià)格，我認(rèn)為該種確定比準(zhǔn)價(jià)格的方式很值得采納。（2）假設(shè)開發(fā)法。該方法適用于待開發(fā)土地，平時(shí)應(yīng)用時(shí)只對(duì)住宅及商服用地采用該方法。一般采用市場比較法求取宗地預(yù)計(jì)開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價(jià)格水平，目前已掌握了房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)獲取途徑，設(shè)立

8、行政服務(wù)中心的地區(qū)，可以直接到該部門各種費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，如果未設(shè)立，則應(yīng)到規(guī)劃、土地等部門分別收集。涉及工程造價(jià)方面的資料可以到工程造價(jià)中心收集，但是估價(jià)師本身應(yīng)當(dāng)具備該方面的專業(yè)知識(shí)，以對(duì)收集的資料進(jìn)行分類整理。（3）成本近法。該方法適合房地產(chǎn)市場不成熟、土地交易案例少、新開發(fā)土地的估價(jià)，該方法每一取值都要求依據(jù)充分，征地補(bǔ)償費(fèi)可以到征地辦或宗地所在地的村民收集，有土地補(bǔ)償文件的按照文件執(zhí)行，有市場補(bǔ)償資料的按照市場資料確定，大連市甘井子區(qū)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償費(fèi)按照市場價(jià)進(jìn)行，土地開發(fā)費(fèi)可以參照附近工業(yè)開發(fā)區(qū)的平均土地開發(fā)費(fèi)用，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)可以參考基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)的土地開發(fā)費(fèi)，土地開發(fā)利潤率可以通過地

9、方稅務(wù)局課稅評(píng)價(jià)員評(píng)價(jià)的土地開發(fā)利潤率獲取，土地還原利率較難確定，通常采用基準(zhǔn)地價(jià)或者出讓金換算時(shí)所采用的還原利率標(biāo)準(zhǔn)，土地增值收益采用宗地所在地區(qū)的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。（4）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修。由于大連市未基準(zhǔn)地價(jià)，因此一直未能采用該方法進(jìn)行評(píng)估。（5）收益還原法。該方法最適合農(nóng)用地評(píng)估，對(duì)于其余經(jīng)營性收益用地，由于預(yù)期收益及還原利率非常難以把握，需要較強(qiáng)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、及會(huì)計(jì)與統(tǒng)計(jì)方面知識(shí)（本人目前不具備該方面專業(yè)知識(shí)），平時(shí)只對(duì)純房地出租的情況采用該方法，該種情況下的房地預(yù)期收益可通過市場比較法進(jìn)行確定，一般以收益保持現(xiàn)在不變求取，還原利率通過市場提取法求取。（6）路線價(jià)法該種方法公司在大連開發(fā)區(qū)商

10、業(yè)街拆遷補(bǔ)償投標(biāo)評(píng)估中應(yīng)用過，首先選取了一塊標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評(píng)估（取所有宗地的臨街寬度、臨街深度、容積率、面積的平均值，將宗地形狀規(guī)則、最接近上述平均值的宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地），將該宗地測算結(jié)果作為路線價(jià)，其余宗地地價(jià)通過臨街寬度、臨街深度、面積、容積率進(jìn)行修正后求取。第五部分 對(duì)估價(jià)行業(yè)的認(rèn)識(shí)與啟發(fā)由于我國估價(jià)行業(yè)發(fā)展較晚，與、等發(fā)達(dá)國家相比，估價(jià)技術(shù)水平、管理機(jī)制等較不成熟，估價(jià)師地位較低，估價(jià)師操守較差，導(dǎo)致目前市場估價(jià)公司之間競爭。為了使我國估價(jià)行業(yè)健康發(fā)展，這就要求估價(jià)師應(yīng)從自我開始，不斷學(xué)習(xí)科學(xué)知識(shí)，提高估價(jià)的質(zhì)量，尤其不受高額評(píng)估費(fèi)而或者低估（這是導(dǎo)致我國估價(jià)師地位較低的主要原因）。通過近幾年的實(shí)踐學(xué)習(xí)，雖然現(xiàn)在我已取得土地估價(jià)師資格，但我深深認(rèn)識(shí)到了自己的，很多估價(jià)類型仍然沒有接觸到，如：技術(shù)要求很強(qiáng)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估及土地分等定級(jí)，企業(yè)上市評(píng)估、法律糾涉及的土地評(píng)估等；加強(qiáng)會(huì)計(jì)、造價(jià)、規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)專業(yè)