2022年萬科房地產(chǎn)公司項(xiàng)目定位報告

1、萬科房地產(chǎn)公司項(xiàng)目定位報告 第 1 章 目 錄 3總 論 . . 1.1. 項(xiàng)目背景與概況 . 31.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 91.3. 問題與建議 . 9第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場爭論 . 10 2.1. 投資環(huán)境分析 . 10 2.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 . 14 2.3. 銷售推測 . 19 2.4. 營銷策略 . 24 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 . 26 3.1. 建設(shè)規(guī)模 . 26 3.2. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 . 26 3.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 . 27 第 4 章 建筑方案 . . 32 4.1. 設(shè)計依據(jù) . 32 4.2. 項(xiàng)目設(shè)計主題和開發(fā)理念 . 33 4.3

2、. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 . 34 4.4. 建筑設(shè)計 . 36 4.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計 . 37 4.6. 給排水設(shè)計 . 38 第 5 章 節(jié)能節(jié)水措施 . 40 5.1. 設(shè)計依據(jù) . 40 5.2. 建筑部分節(jié)能設(shè)計 . 40 第 6 章 環(huán)境影響評判 . 41 6.1. 編制依據(jù) . 41 6.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 . 41 6.3. 項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響 . 42 6.4. 環(huán)境愛惜措施 . 42 第 7 章 勞動衛(wèi)生與消防 . 43 7.1. 指導(dǎo)思想 . 43 7.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康計策與措施 . 44 7.3. 消防設(shè)計 . 45 第 1 頁 共 66 頁 第 1 頁,共 66 頁第

3、8 章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 . 47 47 48 48 48 48 49 51 51 52 54 55 55 56 56 56 58 58 59 59 60 61 61 62 63 65 65 65 8.1. 8.2. 組織機(jī)構(gòu) . 人力資源配置 . 第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 9.1. 9.2. 項(xiàng)目開發(fā)期 . 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度支配 . 9.3. 項(xiàng)目實(shí)施過程把握措施 . 第 10 章 項(xiàng)目招投標(biāo) . 10.1. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 . 10.2. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 . 10.3. 招標(biāo)依據(jù) . 10.4. 招標(biāo)范疇 . 10.5. 招標(biāo)方式 . 第 11 章 投資估算與資金籌措

4、 . 11.1. 投資估算 . 11.2. 資金籌措 . 第 12 章 財務(wù)評判 . . 12.1. 項(xiàng)目評估依據(jù) . 12.2. 財務(wù)評判基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 . 12.3. 財務(wù)評判 . 12.4. 不確定性分析 . 第 13 章 社會評判 . . 13.1. 項(xiàng)目對社會的影響分析 . 13.2. 風(fēng)險分析 . 13.3. 社會評判結(jié)論 . 第 14 章 爭論結(jié)論與建議 . 14.1. 可行性爭論結(jié)論 . 14.2. 建議 . 第 2 頁 共 66 頁 第 2 頁,共 66 頁第 1 章 總 論 1.1. 項(xiàng)目背景與概況 1,項(xiàng)目名稱： 湘水明珠居住小區(qū)一期 1 ,2, 3 號樓 項(xiàng)目 2,承辦

5、單位概況 單位名稱： * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司 外國自然人獨(dú)資 注冊資金：港幣 2,000 萬元 單位住宅： * 市珠暉區(qū)沿江路 29 號 業(yè)務(wù)范疇：房地產(chǎn)開發(fā),銷售 法定代表人： * 企業(yè)負(fù)責(zé)人： * ,男, 1965 年 9 月 30 日生于湖南；現(xiàn)年 43 歲, 自 2022 年 3 月在加拿大定居, 1986 年 7 月畢業(yè)于長沙鐵道學(xué)院,獲學(xué)士 學(xué)位； 1986 年支配到廣州廣鐵集團(tuán)任職； 1990 年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任； 1989 年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作； 1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè),創(chuàng)建 廣州 * 投資有限公司,先后在廣州花都建永裕樓,君蘭苑,龍華樓

6、,陽光 倚翠閣, 陽光家園, 翠華花園等住宅小區(qū), 多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營 企業(yè)家稱號；期間,在加拿大,江西,廣東連州,清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地 產(chǎn)開發(fā), 其中在加拿大興建的 “錦繡中華城” 是溫哥華最大的華人居住小 區(qū)； 2022 年 4 月 12 日創(chuàng)建 * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,任執(zhí)行董事； 在* 興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)湘江明珠；為 第 3 頁 共 66 頁 第 3 頁,共 66 頁提高 * 人民的生活質(zhì)量,提升 * 的城市品位貢獻(xiàn)力氣； 建設(shè)單位簡介： * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由 * 市政府在 2022 年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨(dú)資企業(yè), 并經(jīng) * 市工 商

7、行政治理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā), 銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營 企業(yè),公司下設(shè)治理部,技術(shù)部,財務(wù)部,工程部,銷售部等,現(xiàn)有職員 26 人,其中高級職稱 1 人,中級職稱 7 人,公司人員大都是體會豐富的 專業(yè)人員,年開發(fā)才能為 50 萬多平方米； 公司負(fù)責(zé)人 * 先生于 1990 年開頭涉及房地產(chǎn) , 并于次年注冊成立 了廣州市 * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余 萬平方米的中,高檔住宅,總開發(fā)套數(shù) 5000 多套,銷售業(yè)績始終良好, 曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最, 是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè), 花 都區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展先進(jìn)企業(yè), 公司董事長 * 先生也多次榮獲 “

8、花都區(qū)先進(jìn)民 營企業(yè)家”榮譽(yù)稱號,花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較雄厚,開發(fā) 建設(shè)才能較強(qiáng)”； 2022 年 3 月,由 * 市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴廣東對湘江 風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市 * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天 的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園, 陽光花園等四個樓盤； 通過考察 一樣認(rèn)為廣州市 * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實(shí)力,具備項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)資 質(zhì),并完全有才能把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小 區(qū)； * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 2.4 億,其中已擁有土地使用 權(quán)面積為 238 畝,按每畝 70 萬元估價（已完成征地拆遷）近 1.7 億,另

9、外風(fēng)光帶建設(shè)投資 7521 萬元； 3,可行性爭論報告編制依據(jù) 第 4 頁 共 66 頁 第 4 頁,共 66 頁（ 1） 與托付方簽訂的詢問協(xié)議； （ 2） 國家計委計辦投資 202215 南（試用版）； 號審定的投資項(xiàng)目可行性爭論指 （ 3） 國家進(jìn)展改革委員會,建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評判 方法與參數(shù)（第三版） ； （ 4） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理?xiàng)l例 ； （ 5） 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評判方法 ； 4,編制范疇 依據(jù)國家有關(guān)政策,法律,法規(guī),規(guī)程,規(guī)范,對湘水明珠居住小區(qū) 一期 1 , 2,3 號樓 項(xiàng)目建設(shè)的目的,必要性,項(xiàng)目區(qū)域概況,項(xiàng)目規(guī)劃 方案及建設(shè)內(nèi)容,項(xiàng)目建設(shè)組織治理,項(xiàng)目招

10、標(biāo)方案,投資估算,融資方 案與效益分析,財務(wù)分析,項(xiàng)目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面論證和爭論； 5,項(xiàng)目提出的理由 項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展 當(dāng)前,我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊進(jìn)展時期, 為了促進(jìn)國民經(jīng) 濟(jì)的穩(wěn)步健康進(jìn)展, 必定要求擴(kuò)大內(nèi)需, 優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu), 把住宅建設(shè)作為 推動國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一； 依據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和爭論, 房地 產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用約 1.5 2 個百分點(diǎn)；* 房地產(chǎn)占 GDP 的比 重 仍將快速上升,對 GDP 的貢獻(xiàn)率仍將逐步增 大； 依據(jù)國家有關(guān)部門的分析和推測, 我國居民住宅目前正在從生存型向 舒適型方向轉(zhuǎn)變, 到 2022 年,我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將

11、達(dá)到 22 平方 米,平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房, 住房消費(fèi)占整個消費(fèi)的比重 將達(dá)到 15%,城市化水平將提高到 36%左右；我國居民住宅的近期進(jìn)展目 標(biāo)是戶均一套, 人均一室, 力爭 2022 年達(dá)到人均建筑面積 35 平方米, 主 第 5 頁 共 66 頁 第 5 頁,共 66 頁導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳； 正由于房地產(chǎn)投資的帶動作用較大, 國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的連續(xù) 健康穩(wěn)固進(jìn)展, 將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一； 因此,本項(xiàng)目的建設(shè) 是國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要； 項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 2022 年 12 月 24 日,在湖南省各民主黨派省委,無黨派人士和省工 商聯(lián)參政議政

12、聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委,省政府提交的“ 3+5”新型 城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)進(jìn)展思路與計策爭論總報告中,提出要把“ 3+5”新 型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)集合區(qū), 進(jìn)展布局合理的新型城市 連綿區(qū),中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū),環(huán)境漂亮的綜合生態(tài)區(qū)； * 作為“ 3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一, 其經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度 在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先位置更加突出, 對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較 強(qiáng)的輻射力,在以長株潭為中心的 “3+5”城市群進(jìn)展建設(shè)的環(huán)境下, * 市委市政府提出要突出 * 城市形象建筑, 提高 * 城市品位, 加強(qiáng)城 市輻射功能的目標(biāo)；依據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2022 年規(guī)劃,將來 10

13、 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅,使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增 加到 平方米； 目前, * 市的人均住宅面積偏小,而且居住條件也比較差,與湖 南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)；因此,改善 * 市人民的居住 條件已經(jīng)成為 * 市政府特殊關(guān)懷的問題之一； 同時,隨著 * 經(jīng)濟(jì)的 進(jìn)展和人民生活水平的不斷提高, 人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越 高,近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使 居住環(huán)境不斷得到改善； * 城市居民的生活環(huán)境, 湘水明珠居住小區(qū)一期 1 ,2, 3 號樓 項(xiàng)目符合 * 城市建設(shè)總體 第 6 頁 共 66 頁 第 6 頁,共 66 頁規(guī)劃,貫徹了 “ 3+5”城市

14、群建設(shè)的進(jìn)展戰(zhàn)略,其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,美 化城市空間,制造新的城市景觀,提升城市品位都具有積極意義； 解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期, 部分行業(yè)職工下崗再就業(yè) 也就在所難免, 廣開就業(yè)渠道, 解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各 級政府的頭等大事；而投資,消費(fèi),出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力,因此 國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是連續(xù)保持投資總量的穩(wěn)固增長, 以制造 更多的就業(yè)機(jī)會； 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算,我國 GDP 每增 1 個百分點(diǎn),全國可新供應(yīng) 長 80 多萬個就業(yè)崗位,而住宅投資每增加 10%,大約可以拉動 GDP增長 個百分點(diǎn),就可供應(yīng) 40 多萬個就業(yè)崗位；因此

15、,住宅建設(shè)投資的增加對 于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不行忽視的作用,而本項(xiàng)目作為 * 市重點(diǎn)商 品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一,將為增加 * 市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出確定 的貢獻(xiàn)； 6,擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 * 市湘江東岸南段, 總占地面積 20,936.7 平方米, 小 區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連, 南至望江路, 東隔規(guī)劃中的小區(qū)學(xué)校 與中天路相連,北至小區(qū)北部主路口；本項(xiàng)目與 * 市著名的東洲島隔 河相望； 距* 市火車站不到 500 米, 距離衡昆高速, 衡棗高速, 京珠高 速皆不到二十公里,自然環(huán)境優(yōu)越,道路交通便利； 7,預(yù)期目標(biāo) 湘水明珠居住小區(qū)一期 1 ,2, 3 號樓 項(xiàng)目擬在占地面積 平

16、方米的土地上,建設(shè)總?cè)莘e率為 ,建設(shè)密度為 24.4%,總建筑面積 為 65,913.47 平方米的 3 棟1-3 號樓 高層電梯住宅房（其中住宅面積 第 7 頁 共 66 頁 第 7 頁,共 66 頁47,652.3 平方米,1-2 層商鋪面積 平方米,地下停車場面積 10,842 平方米）； 8,主要建設(shè)條件 湘水明珠居住小區(qū)一期 1 ,2,3 號樓 建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分, 該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) （沿江風(fēng)光帶） 和商住 房開發(fā)兩部門進(jìn)行,項(xiàng)目以建筑,自然與人和諧為理念,旨在打造尊貴, 健康,運(yùn)動,休閑,生態(tài),養(yǎng)生的水岸生活；為了加快招商引資力度,加 快* 城市

17、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè), 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可連續(xù)進(jìn)展, 把* 建設(shè)成為 區(qū)域性中心城市,珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建 設(shè)；經(jīng)考察,在中國 2022 年中國中西部招商會中引入了 * 房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司,對該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè),并成立了 * 市湘江東岸南段建設(shè)協(xié) 調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組, 由原市委副書記王雄飛任組長, 珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M 長,市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員； 將東岸風(fēng) 光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省, 市重點(diǎn)項(xiàng)目； 考慮到該項(xiàng)目投資大, 建設(shè)周期 長,帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯, 對該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策, 并下 發(fā)了衡政發(fā) 202220 號文,“關(guān)于湘江東岸南段堤路建

18、設(shè)工程實(shí)施細(xì)就 的通知,該通知第五條規(guī)定用地把握范疇； “在湘江東岸南段堤咱東廂可 開發(fā)的土地范疇內(nèi), 依據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報 率確定補(bǔ)償用地面積, 作為投資方的開發(fā)用地, 由市規(guī)劃, 國土資源等部 門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行把握開發(fā)” ；第六條規(guī)定了東廂 用地出讓價；“已改制企業(yè)原就上按改制拍賣價取得土地使用權(quán)；正在改 制的企業(yè),按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行, 整宗土地實(shí)行掛牌方式供地, 市天翔公司（原三機(jī)廠） ,市住宅公司,砂石公司等單位座落在湘江東岸 南段的土地納入投資方的總體開發(fā), 市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南 第 8 頁 共 66 頁 第 8

19、 頁,共 66 頁段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)； 1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 數(shù)值 序 項(xiàng)目 號 1總用地面積 10842 2規(guī)劃總建筑面積 其中：住 宅建筑面積 其中： 1-2 層 商鋪建筑面積 其中：地下 停車場建筑面積 建筑密度 3容積率 綠%4地率 項(xiàng)目%總投資 財56務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 7財務(wù)內(nèi)部收益率 萬元 8靜態(tài)投資回收期 %9動態(tài)投資回收期 年 10 問題與建議 年 1.3.項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán),各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦 中；分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得,立項(xiàng),開發(fā)建設(shè),銷售等方面 均遵照國家及 * 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定； 依據(jù)測算, 在估量的銷售價格,

20、銷售率條件下, 本項(xiàng)目具備良好的可 行性； * 市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期,競爭日趨白熾化,因此需 要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏； 在建設(shè)過程中, 需要嚴(yán)格把握工程 成本和治理成本； 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源； 與知名專業(yè)設(shè)計公司, 中介顧問 公司合作, 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合, 打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌； 制定合理的市場營銷方 第 9 頁 共 66 頁 第 9 頁,共 66 頁案,擴(kuò)大媒體宣揚(yáng),留意營銷推廣,保證銷售資金回款； 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場爭論 2.1. 投資環(huán)境分析 1, 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策 2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元,比上年增長 11.4%

21、；分產(chǎn)業(yè) 看,第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元,增長 3.7%；其次產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 第 10 頁 共 66 頁 第 10 頁,共 66 頁億元,增長 13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元,增長 11.4%；第一產(chǎn)業(yè) 增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 11.7%,與上年持平；其次產(chǎn)業(yè)增加值比 重為 49.2%,上升 0.3 個百分點(diǎn)； 第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 39.1%,下降 個百分點(diǎn)； 固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資 137,239 億元,比上 年增長 24.8%；在城鎮(zhèn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元,比上年增長 31.1%；其次產(chǎn)業(yè)投資 51,020 億

22、元,增長 29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元,增長 23.2%； 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元,比上年增長 30.2%,其中商品住 宅投資 18,010 億元,增長 32.1%；商品房竣工面積 58,236 萬平方米,增 長 4.3%；商品房銷售面積 76,193 萬平方米,增長 23.2%,其中商品住宅 69,104 萬平方米,增長 24.7%； 中心經(jīng)濟(jì)工作會議將 2022 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮,為“防止經(jīng)濟(jì) 增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱,防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演化為明顯的通貨膨脹” , 2022 年 12 月 8 日,央行將存款利預(yù)備金率提高一個百分點(diǎn)；同年 11 月 CPI

23、同比上漲 6.9%；隨后央行,銀監(jiān)會明確規(guī)定其次套房貸以戶為單位； 12 月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房,繼 2022 年經(jīng) 來,因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高, 調(diào)控力度之大, 前所未有,以“管 嚴(yán)土地, 看緊信貸” 為主的宏觀調(diào)控措施, 緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大 命脈,房貸利率連續(xù)漲高, 同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控 力度； 以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī), 排除房地產(chǎn)泡沫, 保證房地產(chǎn)業(yè)的健 康穩(wěn)固進(jìn)展產(chǎn)生了巨大的作用； 2,項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情形及治理,政策因素 2022 年,* 市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算）823.51 億元,增長 15.3%； 第 11

24、頁 共 66 頁 第 11 頁,共 66 頁其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長 4.1% ；其次產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長 20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 286.68 億元,增長 17.3%；按常住人 口運(yùn)算,全市人均生產(chǎn)總值 12287 元,比 2022 年增長 % ,翻了一 番；近五年,是 * 經(jīng)濟(jì)進(jìn)展較快的五年, 經(jīng)濟(jì)總量從 2022 年的 億元,增加到 2022 年的 億元,年均增長速度達(dá)到 11.99%；經(jīng)濟(jì) 結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化,其次產(chǎn)業(yè)比重上升, 2022 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重 達(dá) 到 40.73%,比 2022 年上升 個百分點(diǎn)；一產(chǎn)業(yè)占 GDP比重較 2022 年 下降 0.55 個

25、百分點(diǎn)；主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖 2；就業(yè)再就業(yè)成效顯著； 年末就業(yè)勞動力 萬人,新增就業(yè)人員 業(yè)人員 萬人,其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 5.75 萬人,其中城鎮(zhèn)新增就 萬人；組織農(nóng)村勞務(wù)輸 出 萬人；年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 4.3 %,就業(yè)形勢保持穩(wěn)固；物價總 水平溫存上漲；全年居民消費(fèi)價格總水平比年初上升 5.27 個百分點(diǎn),其 中, 服務(wù)價格上漲 個百分點(diǎn)；商品零售價格上漲 6.47 個百分點(diǎn)；食 品類價格上漲 個百分點(diǎn)；房屋銷售價格上漲 5.49%,其中商品房銷 售價格上漲 7.23%；安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn), 全年共發(fā)生各類安全事故 864 起, 同比下降 ；死亡 242 人,同比下降 26.89

26、；億元 GDP 生產(chǎn)安 全 事故死亡率為 ,道路交通萬車死亡率 ；煤炭百萬噸事故死亡率 ；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ,四項(xiàng)安全生 產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降； 2022 年,* 市人口和方案生育工作穩(wěn)固進(jìn)展；年末全市戶籍人口 萬人,其中城鎮(zhèn)人口 300.43 萬人,增長 11.8%；鄉(xiāng)村人口 萬人,下降 6.4%；人口產(chǎn)生率 ,人口死亡率 ,人口自然 增長率 ；城鄉(xiāng)居民生活連續(xù)得到改善； 2022 年* 市全部職工年 平均工資 17673 元,月平均工資 1473 元；城市居民人均可支配收入 10681 第 12 頁 共 66 頁 第 12 頁,共 66 頁元,比上

27、年增長 %；扣除物價因素,實(shí)際增長 10.7%；農(nóng)夫人均純 收入 4885 元,增長 14.53%,實(shí)際增長 8.8%；城市居民人均生活消費(fèi) 7608 元,比上年增長 15.3%,扣除物價因素,實(shí)際增長 9.5%；農(nóng)村居民消費(fèi) 3554 元,增長 14.02%,實(shí)際增長 8.5%； 2022-2022 年城鄉(xiāng)居民人均收入 情形見圖 6 和圖 7；社會保證事業(yè)穩(wěn)步推動； 年末全市五項(xiàng)社會保險擴(kuò) 面 萬人次,參?？?cè)藬?shù) 萬人次,征繳基金 億元（含 企業(yè)養(yǎng)老保險清欠） ,支付各項(xiàng)保險待遇 億元；其中企業(yè)養(yǎng)老保險 新增參保人數(shù) 3.74 萬人,參加社會養(yǎng)老保險人數(shù) 萬人,其中職工 數(shù) 人,離退休人員

28、萬人；參加企業(yè)改制保險的單位 155 家, 參加失業(yè)保險的職工人數(shù) 萬人；基本醫(yī)療保險的參保人數(shù)達(dá) 人,新增 4.61 萬人,其中職工 萬人,離退休人員 萬人；參 加工傷保險人數(shù) 萬人,參加生育保險人數(shù) 萬人；居民享受最 低生活保險的對象共有 萬人,城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù) 萬 人,基本做到應(yīng)保盡保； 2022 年,* 市固定資產(chǎn)投資較快增長,投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；全 社會固定資產(chǎn)投資完成 億元,比上年增長 28.3%；從產(chǎn)業(yè)投向看, 第一產(chǎn)業(yè)投資 億元,與去年持平；其次產(chǎn)業(yè)投資 億元,增長 52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資 109.6 億元,增長 10.8%,工業(yè)投入明顯加大；全 年工業(yè)完成投資 億元

29、,比上年增長 %；其中制造業(yè)完成投資 億元,占工業(yè)投資的比重為 71.5%；電力,燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投 資 億元,占工業(yè)投資的比重為 7.4%；社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有 大幅度的增長；房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長,全年完成投資額 億元, 增長 41.7%,最近五年是 * 投資額增加最快的五年； 第 13 頁 共 66 頁 第 13 頁,共 66 頁2.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1,* 房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn) 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為 * 市老的行政,商業(yè),金融,文化訓(xùn)練中心,交通便利, 配套完善,商業(yè)氛圍深厚,升值潛力及投資價值大,土地成本較高,主要 以中高檔次的高層住宅, 商鋪為主, 銷售價

30、格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的 不同,住宅在 1800-3000 元/ 平方米左右； 老城區(qū)比較有代表性的有熙園, 中泰峰境,亞華名都,世紀(jì)名城等； 主要特點(diǎn)： 市區(qū)中心位置, 規(guī)模較小, 占地面積不大, 高容積率, 一, 兩棟樓體, 多為高層, 居住環(huán)境一般, 小區(qū)景觀, 面積以中, 大戶型為主, 售價多為 1800-3000 元/ 平方米左右； 華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā)區(qū)位于 * 市西部, 是* 市新的行政中心, 市委市政府 等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū), 已形成確定的規(guī)模, 政府機(jī)關(guān)搬遷工 作已基本完成, 區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開頭表達(dá), 片區(qū)市場將具有較大的發(fā) 展和潛力； * 市民對華新區(qū)的

31、認(rèn)可度是比較高的,片區(qū)規(guī)劃較好,路 網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成,生活配套設(shè)施正在逐步完善,生活便利程度不斷提高； 由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和漂亮片區(qū)環(huán)境,現(xiàn)已成為 * 市民購房 置業(yè)的首選區(qū)域； 主要特點(diǎn)：普遍的樓盤規(guī)模比較大 , 檔次相對其他幾個區(qū)域要高 , 戶型 面積上相對而言設(shè)計比較合理 , 以三房為主力 , 一般做到 120-150 平方 米,120-130 平方米的三房旺銷 , 四房面積一般在 160-190 平方米； 樓盤在 同等檔次的情形下,銷售速度比其它幾個區(qū)快； 立新片區(qū)板塊 第 14 頁 共 66 頁 第 14 頁,共 66 頁相對其它幾個區(qū)域而言, 立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近,

32、但感覺比 較偏僻,區(qū)域形象不佳,規(guī)劃不好,小區(qū)檔次普遍比較低,建設(shè)速度也比 較慢,交通, 購物,休閑,商業(yè), 生活配套也未完全上來, 并且檔次不高, 缺乏基本的生活配套設(shè)施,生活的氛圍遠(yuǎn)未形成； 主要特點(diǎn)： 片區(qū)市場在售樓盤少, 先天條件不足, 推出樓盤一般中低 檔次,主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額, 如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤, 價格相對比較低； 江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老, 雜亂,缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施, 但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè), 特殊是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè), 區(qū)域 內(nèi)的綠化空間,居住環(huán)境等都大大提升,江岸沿線正催生著 * 將來的 江景豪宅板快； 主要特點(diǎn)： 早期樓盤

33、少, 檔次低,規(guī)模少,樓盤素養(yǎng)一般中檔次以下, 普遍價格比較低, 但沿江的樓盤價格相對比較高, 隨著風(fēng)光帶的建設(shè), 沿 江路將進(jìn)展成為 * 的豪宅地標(biāo)； 2 ,* 房地產(chǎn)投資分析 2022-2022 衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資情形一覽 表 30 20 10 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額 億元 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出, * 房地產(chǎn)投資一共顯現(xiàn)兩次較大 幅度的增長,一次是 2022 年,一次是 2022 年； 2022 年開頭顯現(xiàn)房地產(chǎn) 第 15 頁 共 66 頁 第 15 頁,共 66 頁投資的熱潮興起,也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動,

34、而 2022 年將這種 熱潮推向了頂峰； 投資的熱潮源于市場需求的策動, 兩者顯現(xiàn)著良好的增 長勢頭； 從近幾年的數(shù)據(jù),我們分析其房地產(chǎn)投資增長,如下： 年 份 2022 2022 2022 2022 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額 （億 元） 增長幅度 8.43% 6.01% 25.4% 41.71% 上表中很明顯, 2022,2022 年是 * 房地產(chǎn)投資的快速增長年,快 速的投資增長來自于 * 房地產(chǎn)市場需求的提升；從走訪的樓盤看,很 多都是 2022 年就開頭興建的項(xiàng)目,只經(jīng)過 完,說明銷售速度大大提升； 3,* 房地產(chǎn)供求分析 1）供應(yīng)分析 500 400 300 200 100 01-2 年的

35、銷售,項(xiàng)目就基本售 2022 2022 2022 2022 商品房施工面積 萬平方米 其中新開工面積 萬平方米 年 份 2022 2022 2022 2022 商品房施工面積（萬平方 米） 其中新開工面積（萬平方 米） 新開工面積增幅 33.4% 第 16 頁 共 66 頁 第 16 頁,共 66 頁% % %2022 年,不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以 上,特殊是新開工面積增幅達(dá) 135.55%,與市場投資顯現(xiàn)著明顯的正比遞 增關(guān)系, 2022 年可以算是一個不折不扣的 * 房地產(chǎn)開發(fā)年； 2）需求分析 2022-2022 商品房銷售面積一覽 表 150 100 5

36、0 02022 2022 2022 商品房銷售面積 萬平方米 年 份 2022 2022 2022 商品房施工面積 （萬平方 米） 增幅 14 08% 2490% 12 12% 2022-2022 商品房銷售總額一覽 表 20 15 10 5 02022 2022 2022 商品房銷售總金額 億元 年 份 2022 2022 2022 商品房施工面積 （萬平方 米） 增幅 16 04% 3946% 29 04% 第 17 頁 共 66 頁 第 17 頁,共 66 頁從上頁的系列圖表中可以看出, 不管是商品房銷售仍是銷售總金額均 保持著較大的增長勢態(tài),市場需求整體向好； 4,* 房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分

37、析： 綜上所述,我們可以對近幾年 * 房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)總結(jié)如下： 房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)增長, 但增速與市場需求的增長呈良性進(jìn)展關(guān) 系； 增量地供應(yīng)大幅度增加,存量地削減,住宅用地供應(yīng)總量增加； 商品房供應(yīng)快速增長,市場需求較為平穩(wěn)； 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高,不管是立面設(shè)計,內(nèi)部結(jié)構(gòu),有用率, 園林等等方面,任何項(xiàng)目都不會具有特殊明顯的優(yōu)勢； 5,2022 年* 樓市分析 * 房地產(chǎn)市場走勢 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí), *2022 年特殊是下半年房地 產(chǎn)市場估量將顯現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落；當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱, 新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年削減, 增量資金謹(jǐn)慎入市；

38、 另外, 調(diào)整住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏； 房地產(chǎn)開發(fā)投資增 速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速； 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快；依據(jù)國家調(diào)控政策的要求,套型建筑面 積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加,中低價位,中小套型一般商品 房的土地供應(yīng)也將大幅增加, 大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制, 中小 套型一般商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品； 3）土地供應(yīng)將進(jìn)一步緊縮；連續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊把握新增建設(shè)用地的 政策, 住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難, 存量地供應(yīng)仍會保持增長, 但 第 18 頁 共 66 頁 第 18 頁,共 66 頁供應(yīng)總量將削減；房地產(chǎn)投資需求減弱,將

39、緩解土地供求的沖突； 2022 年* 樓市走勢 對* 房價的走勢,目前受到宏觀調(diào)控政策, CPI 指數(shù)連續(xù)的攀高 居民生活壓力加大,股市動蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情形的影響,樓價增長 勢頭將相對放緩, 但是總體上照舊顯現(xiàn)增長的勢頭, 主要是由于土地成本 的增加, 建筑材料的價格增長, 人工工資的提高, 直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大 幅度提升,所以 2022 年樓市房價照舊有確定的上漲空間； 2.3. 銷售推測 1,項(xiàng)目需求分析 本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是 * 市最大的一個區(qū) , 人口眾多 , 交通發(fā)達(dá) , 但湘江以東尚沒有一個具有確定規(guī)模的高檔商住小區(qū) , 在這里工作和經(jīng)商 的人許多 , 火車站,學(xué)校,醫(yī)

40、院,幼兒園,工廠,商品經(jīng)營與批發(fā)等云集 在這里,人流量特殊大；人們物質(zhì)生活的不斷改善,帶來消費(fèi)的增長,人 們對住房的要求越來越高,而本項(xiàng)目地處 * 市湘江東岸南段,西與風(fēng) 景漂亮的沿江風(fēng)光帶唇齒相依, 南至望江路與著名的東洲島隔河相望, 項(xiàng) 目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在 * 珠暉區(qū)打造出一 個人文共生的生態(tài)示范小區(qū),以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 * 高品質(zhì),高標(biāo)準(zhǔn),不行復(fù)制的江景住房,使得沿河而居成為 * 人民追求新生活的時尚,成為追求高品質(zhì)生活的一種必定； 2,項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為 * 地區(qū)的中高檔樓盤,銷售目標(biāo)客戶群定位如下： 一類客戶：企事業(yè)單位職工 本

41、項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多,上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工, * 鐵路部門職工等等； 第 19 頁 共 66 頁 第 19 頁,共 66 頁1）中鋼衡重企業(yè)職工 * 中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽機(jī)電設(shè)備制造有限公司） 是集科研,設(shè)計,制造開卷機(jī),卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司；公司從 1964 年開頭研制卷取機(jī)卷筒,經(jīng)過四十多年的進(jìn)展,成為卷取設(shè)備的專 業(yè)化生產(chǎn)企業(yè), 能生產(chǎn)各種冷軋開卷機(jī), 卷取機(jī)； 產(chǎn)品遍布全國板帶材生 產(chǎn)線,并出口日本,南非,馬來西亞等國；公司占地面積 26000 平方米, 固定資產(chǎn) 1 億元；年產(chǎn)值達(dá) 億元； 該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房, 員工及家屬近 3 萬人,

42、該部分 客戶將會成為湘水明珠購買主力客戶群,估量可購房 800-1000 套； 2）* 鐵路部門職工 * 鐵路系統(tǒng),包括中鐵五局員工及家屬近 5 萬人,目前集中居住 在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng),苗圃一帶,居住環(huán)境較差,交通不便利,該部分客戶將 會成為湘水明珠的購買主力客戶群； 二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項(xiàng)目毗臨 * 火車站,周邊的中小私營業(yè)主較多,主要分布在火車 站商貿(mào)城,東方廣場,創(chuàng)富商城,廣東路批發(fā)街等幾大 * 主力批發(fā)市 場,具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人, 目前都住在江東, 街道狹小, 而且普遍家庭人口眾多, 居住空間不夠, 急需添置物業(yè)解決親 人居住問題； 三類客戶：周邊學(xué)校老師

43、珠暉區(qū)學(xué)校眾多, 從學(xué)校到高校皆而有之, 如珠暉區(qū)試驗(yàn)學(xué)校, * 師范學(xué)院, * 工業(yè)高校, * 機(jī)械技術(shù)學(xué)校, * 財政學(xué)校等等, 從業(yè)老師近萬人,而且學(xué)校老師待遇較高,具有較強(qiáng)的購買才能； 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 第 20 頁 共 66 頁 第 20 頁,共 66 頁珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng), 包括企事業(yè)單位員工近萬人, 該部分客戶主要考 慮就近工作就近上班, 但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè), 不能中意他們改 善居住環(huán)境的基本要求,而湘水明珠的顯現(xiàn)完全轉(zhuǎn)變了這種尷尬的局面, 本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東； 五類客戶： * 在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個 * ,大型規(guī)模的社區(qū)都罕有

44、,特殊是別墅社 區(qū),對于在外工作的 * 籍人士回家鄉(xiāng)購房,確定選擇景觀好品質(zhì)高的 規(guī)模社區(qū), 作為湘江邊唯獨(dú)的別墅區(qū), 湘水明珠無疑是該部分金字塔高端 人群的置業(yè)首選； 特殊是劉和公正名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主, 對項(xiàng)目內(nèi) 在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)； * 人具有很猛烈的戀土情結(jié), 外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè), 一方面是為了改善父母的居住環(huán)境； 另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有 一個好的居住環(huán)境； 六類客戶：各下轄縣區(qū),鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ,這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿,其中 部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū), 對湘水明珠的銷售也將起 到很大的促進(jìn)作用； 七類客戶：

45、各地房地產(chǎn)投資人士 * 房價目前在全國來講都偏低, 2022 年全國地級市房地產(chǎn)銷售平 均價格 2700 元/ ,* 現(xiàn)在的水平仍不到 2300 元/ ,有著極大的升值 空間,將會吸引各地有眼光的人士前來購買； 本項(xiàng)目暫時未作任何廣告宣揚(yáng), 已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風(fēng)光 帶的名聲前來公司作登記, 期望能第一時間購買到湘水明珠的房屋； 銷售 部方案在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期 3 個月的蓄客期,方案儲備客戶 3000 批以 第 21 頁 共 66 頁 第 21 頁,共 66 頁上； 2, 銷售方案 鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度, 銷售部依據(jù)目前市場情形, 制定以下銷 售方案； 銷售量 一期工程 1

46、 至 3 號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套,總建面積 ,可 銷售額約 2. 億； 銷售進(jìn)度 本項(xiàng)目估量 2022 年 10 月初開盤： 開盤后一個月內(nèi),即至 2022 年 11 月底,完成總銷售任務(wù)的 50%, 約 186 套住 宅,銷售金額約 9000 萬； 開盤后三個月內(nèi),即至 2022 年 1 月底,完成總銷售任務(wù)的 70%, 約 260 套住宅,銷售金額約 億； 開盤后六個月內(nèi),即至 2022 年 4 月底,完成總銷售任務(wù)的 80%, 約 298 套住宅,銷售金額約 億； 開盤后九個月內(nèi),即至 2022 年 7 月底,完成總銷售任務(wù)的 90%, 約 335 套住宅,銷售金額約 億； 開盤后十

47、二個月,即至 2022 年 10 月底,完成總銷售任務(wù)的 100%, 約 372 套,銷售金額約 2 億； 3, 銷售收入推測 1）周邊城市房價比較： 許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為, * 目前房價水平處于全省中等水平,經(jīng)濟(jì)發(fā) 展?jié)摿Υ?在將來相當(dāng)長的一段時間里,將有比較好的成長空間, 2022 年 10 月下旬,由省建設(shè)廳,統(tǒng)計局,國土資源廳,發(fā)改委,中國人民銀 第 22 頁 共 66 頁 第 22 頁,共 66 頁行長沙中心支計行, 湖南銀行監(jiān)局, 國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長 沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉： 全省商品房住宅均價 為 2291 元/ 平方米, * 的均價為 1972.

48、9 元/ 平方米,低于全省平均水 平；從周邊城市開發(fā)辦明白到部分城市前三季度商品房均價, 長沙為 3709 元/ 平方米,邵陽房產(chǎn)均價為 2222 元/ 平方米,永州市新建商品房平均銷 售價格為 1562 元/ 平方米以上；郴州城區(qū)新建商品均價在 1905 元/ 平方米 以上；從單純的書記來看, * 的房屋均價低于長沙,邵陽,略高于郴 州,永州,處于中等水平； 在* 市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上,市城建開發(fā)辦主 任田世凡的發(fā)言中發(fā)覺, * 房地產(chǎn)進(jìn)展分為三個階段： 90 歲月至 2022 年為第一極端,這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整； 2022 年至 2022 年為其次階段,這一

49、階段是 * 市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個 重要階段,也是譜寫 * 市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期；這 一階段全市共完成開發(fā)投資 億元,完成土地開發(fā)面積 萬平 方米 , 竣工房屋面積 萬平方米 , 實(shí)現(xiàn)商品銷售額 33.29 億元； 2022 年開頭進(jìn)入第三階段, * 樓市經(jīng)過前兩階段的進(jìn)展后,已向品質(zhì),人 文,居住等高端方向進(jìn)展； 經(jīng)過前面兩個階段的預(yù)備,許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為, * 房價上漲已是 萬事懼備,并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上表達(dá)出來了； 一是房貸新政策抬高門檻, 開發(fā)企業(yè)融資成本增加, 自然促進(jìn)房屋價格上漲； 其次是本身就稀缺的土 地,協(xié)議出讓方嚴(yán)管后, 地價仍有進(jìn)一步上升的趨勢；

50、其三是建材價格在 上漲, 提高了建筑成本； 第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善, 房 屋成本上漲；最終城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā) 展；這些因素將讓 * 房價面臨快速爆發(fā)的到來； 2022 年 6 月份時,* 第 23 頁 共 66 頁 第 23 頁,共 66 頁商品房均價為 元/ 平方米 , 但到年底已經(jīng)突破 勢頭迅猛； 2）* * 樓市價格現(xiàn)狀： 2022 元/ 平方米 , 上 漲 依據(jù) * 業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查, * 電梯樓價大致如下： 中泰峰景均 價 3000 元/ 平方米, 愉景灣均價 2900 元/ 平方米, 中凌景蒂 2700 元/ 平方 米,江東的云森湘江風(fēng)光

51、 2600 元/ 平方米, 月畔灣 2600 元/ 平方米, 尚邦 2500 元/ 平方米,雅士林 3）項(xiàng)目銷售價格定位： 2500 元/ 平方米； 依據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房推測銷售價格, 標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價不 低于 2700 元/ ；其中 1 號住宅樓銷售均價 2800 元/ 平方米, 2 號住宅樓 銷售均價 2650 元/ 平方米, 3 號住宅樓銷售均價 2800 元/ 平方米, 1 號至 3 號樓公共停車場 3000 元/ 平方米, 3 號樓一層商鋪銷售均價 9000 元/ 平 方米, 3 號樓二層商鋪銷售均價 5000 元/ 平方米,本項(xiàng)目推測銷售總收入 為 萬元,詳見附表五銷售收入

52、及稅金估算表 ； 2.4. 營銷策略 本項(xiàng)目擬在價格策略上實(shí)行低開高走的定價策略推向市場； 該項(xiàng)目價 位有較高的上漲空間,升值的潛力很大；本項(xiàng)目將確定以下推廣策略： 1,推廣渠道 報紙廣告 包括 * 日報,* 晚報,屬于典型的政府報, 報紙不宜投入過多, 開盤和推新品前 12 周進(jìn)行 3 4 次推廣既可； 短信推廣 成本低,掩蓋面廣,操作簡潔靈敏,可以作為一種長期的營銷手法； 影視廣告 第 24 頁 共 66 頁 第 24 頁,共 66 頁當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高,主要用來開盤和新品集中投放；電視廣 告是唯獨(dú)的動態(tài)廣告平臺,值得周期性的高密度投放； 單張派發(fā) 貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣揚(yáng)利器, *

53、地方小,人口集中,單張派發(fā)能 起到良效； 營銷活動 活動一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”,“湘水明珠開盤慶典”； 活動二：“廣州炒房團(tuán) * 購房動”； 活動三：“百年 * 湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”； 活動四： * 人說 * 大型文化論壇； 活動五：系列名人講座； 活動六： * 人說 * 大型文化論壇 2,媒體宣揚(yáng)組合 開盤前三個月, 公司會以電視廣告, 平面媒體, 戶外廣告三大主力廣 告集中宣揚(yáng)湘水明珠, 增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量, 擴(kuò)大蓄客量, 為開盤銷售 一半做好蓄客預(yù)備；開盤當(dāng)月,公司會協(xié)作風(fēng)光帶竣工,舉辦各種活動, 擴(kuò)大在 * 的知名度,加以促進(jìn)銷售；開盤三個月后,公司會盡快出樣 板房,實(shí)景園林

54、開放,加大廣告投放力度； 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月,周期半年； 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終； 影視廣告：開盤前一個月高密度投放 周每天投放； , 開盤后在每次推新貨時前一 * 報紙：開盤前一月投放 34 次,以及每次新貨上市投放 1 次； 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式 , 力求單張波及到 * 的每一 第 25 頁 共 66 頁 第 25 頁,共 66 頁個角落； 短信推廣：一般一個月派發(fā) 4 6 次,開盤前每周發(fā)送 23 次； 公關(guān)活動：開盤前舉辦一場活動,開盤當(dāng)日舉辦 1 2 場,開盤后 視銷售情形舉辦； 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 3.1. 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總

55、占地面積 20,936.7 平方米,總建筑面積為 65,913.47 平方 米,建設(shè)總?cè)莘e率為 ,建設(shè)密度為 24.4%,建設(shè)內(nèi)容為 3 棟1-3 號樓 高層電梯住宅房（其中住宅面積 47,652.3 平方米,1-2 層商鋪面積 平方米,地下停車場面積 10,842 平方米）； 3.2. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 1,地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目位于 * 市湘江東岸南段, 總占地面積 20,936.7 平方米, 小 區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連, 南至望江路, 東隔規(guī)劃中的小區(qū)學(xué)校 與中天路相連,北至小區(qū)北部主路口；本項(xiàng)目與 * 市著名的東洲島隔 河相望； 距* 市火車站不到 500 米, 距離衡昆高速, 衡

56、棗高速, 京珠高 速皆不到二十公里,自然環(huán)境優(yōu)越,交通特殊便利,是一個理想的商業(yè), 住家的風(fēng)水寶地； 第 26 頁 共 66 頁 第 26 頁,共 66 頁2,土地權(quán)屬類別和土地狀況 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土位置于 * 市珠暉區(qū)荷花坪 154 號地區(qū),面積 為 20,936.7 平方米； 經(jīng)* 市人民政府國用 （ 2022）第 A102843 號國 土 使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地； 本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃,已經(jīng) * 市規(guī)劃局審議通過； 3.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 1,地勢,地貌,地震情形 * 市處于湖南省凹形面的軸帶部分；四周環(huán)圍著古老宕層形成斷 續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地,內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅

57、色丘陵臺地, 構(gòu)成典型的盆地勢勢； * 盆地南高北低； 整個盆地南面地勢較高, 1000 米以上的山中東西連綿數(shù)十公里, 而盆地北面相對偏低, 衡山山脈雖較高, 但各峰呈峰林狀聳立于中間, 其東西兩側(cè)都有較低的向北通道, 其東側(cè)的 湘江河谷兩岸海拔高度均在 100 米以下；整個地勢由西南向東北復(fù)合傾 斜,而盆地由四周向中部降低,顯現(xiàn) 1000 米, 800-700 米, 400-300 米, 150 米四級夷為平面；地貌類型以崗丘為主；四周山,丘圍繞,中部平, 第 27 頁 共 66 頁 第 27 頁,共 66 頁崗丘交叉；東部為羅霄山余脈天光山,四方山,園明坳；南部為南嶺余脈 塔山,大義山,

58、天門仙,景峰坳；西部為越城嶺的延長熊羆嶺,四明山, 騰云嶺；西北部,北部為大云山,九峰山和南岳衡山；中部大面積分布白 堊系和第三系紅層, 構(gòu)成 * 盆地的主體, 面積 3550 平方公里； 南部山 峰大多在海拔 600 米以上,最高是常寧的天堂山,海拔 1265 米；西部山 峰多在海拔 500 米以上,最高是祁東縣的騰云嶺,海拔 1044 米；東北部 除南岳衡山外,一般地面高程在海拔 300 米-500 米；市境最高點(diǎn)為衡山 祝融峰,海拔 1290 米,最低點(diǎn)為衡東的彭陂港,海拔只有 米；整個 地勢比降為 ；地貌類型以崗丘為主,山地占總面積的 21%,丘陵占 27%,崗地占 27%平原占 21

59、%,水面占 4%；境內(nèi)有河長 5 公里或流域面積 10 平方公里以上的江河溪流 393 條,總境長達(dá) 8355 公里,河網(wǎng)密度為每 平方公里 0.55 公里；發(fā)源于廣西興安的湘江干流,自祁東歸陽鎮(zhèn)入境, 依次流經(jīng)祁東縣,衡南縣,常寧市,市區(qū), * 縣,衡山縣和衡東縣, 境內(nèi)長 226 公里；境內(nèi)流域面積在 3000 平方公里以上的湘江一級支流有 舂陵水,蒸水,耒水,洣水；水電資源理論隱匿量 發(fā)量 萬千瓦； 萬千瓦,可供開 * 資源豐富,物產(chǎn)眾多,開發(fā)前景迷人,是全國著名的“有色金 屬之鄉(xiāng)”,“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”；金,銀,銅,鐵,鉛,鋅, 煤,巖鹽,高嶺土, 鈉長石等百余種, 儲量豐富,

60、 在國內(nèi)外占有重要位置； 依據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖 （ GB18306-2022）,該區(qū)域地震動峰值 加速度分區(qū)（ g） ,地震動反應(yīng)譜特點(diǎn)周期為 ,對比地震基 本烈度度,屬弱震區(qū)； 2,氣候條件 * 地處亞熱帶, 屬中亞熱帶季風(fēng)潮濕氣候, 四季分明, 光熱充分, 第 28 頁 共 66 頁 第 28 頁,共 66 頁全年平均氣溫為 16 18,日照時數(shù) 13001800 小時,無霜期長達(dá) 260 310 天,自然資源極為豐富； 氣溫 年平均氣溫 一月份氣溫 七月份氣溫 極端最低氣溫 極端最高氣溫 降水量 年平均降水量 年降雨天數(shù) 150 天 日最大降水量 濕度 最冷月平均相對濕度 81% 最