開發(fā)流程及工程知識及識圖

1、開發(fā)流程及工程知識及識圖PART 1 開發(fā)流程開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取國有土地使用證1.領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取商品房銷售許可證選 址立 項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五圖片暫缺證件解釋建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的

2、法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請表；3、意向性批文、項(xiàng)目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供計(jì)委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報(bào)材料：1、項(xiàng)目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的環(huán)境影響報(bào)告表5份及其軟盤2、建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請表、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保

3、護(hù)審批登記表及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評價(jià)的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評估意見及評審專家組名單申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請表；3、項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選 址立 項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收開發(fā)商選址、立項(xiàng)國土局國有土地使用證計(jì)委項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證證件解釋建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房

4、地產(chǎn)權(quán)屬證件。建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報(bào)材料1、申請報(bào)告（已批可行性研究項(xiàng)目）2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報(bào)材料1、XX省建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)審表（一式三份）2、外地勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計(jì)合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求說明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計(jì)文件及批復(fù)或項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建等審

5、批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報(bào)告，全套施工圖設(shè)計(jì)文件以及相關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對涉及項(xiàng)目安全，確需有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)算書及計(jì)算軟件名稱的，由建設(shè)單位報(bào)送7、如需依法進(jìn)行專項(xiàng)審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報(bào)送有關(guān)材料申報(bào)材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請表；3、項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。申報(bào)材料1、申請報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項(xiàng)目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報(bào)告申報(bào)材料1

6、、建設(shè)單位申報(bào)表2、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖3、設(shè)計(jì)說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報(bào)材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書；5、建設(shè)工程會辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實(shí)證明；9、拆遷許可證10、施工險(xiǎn)繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選 址立 項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建

7、設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證圖片暫缺證件解釋商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。建設(shè)局建筑工程施工許可證計(jì)委開工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報(bào)材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計(jì)批文4、項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項(xiàng)目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項(xiàng)目）7、監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級證書4、

8、立項(xiàng)批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項(xiàng)目手冊實(shí)施情況15、其他材料選 址立 項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收立 項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址竣工驗(yàn)收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進(jìn)行判斷需要提交文件為:項(xiàng)目

9、建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)商立 項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告涉及部門分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委立 項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.取得國有土地使用證1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定提交文件2.國有土地使用證規(guī)定提交文件辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件審定設(shè)計(jì)方案通知書

10、立 項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址竣工驗(yàn)收辦理國有土地使用證:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請審定設(shè)計(jì)方案通知書土地評估報(bào)告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲?jì)設(shè)計(jì)方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)用地批準(zhǔn)書或原用地單位的國有土地使用證、房屋所有權(quán)證、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等立 項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項(xiàng)目方案滿足市場

11、需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表審定設(shè)計(jì)方案建筑工程施工設(shè)計(jì)圖紙工程檔案登記證明按審定設(shè)計(jì)方案要求取得的協(xié)議通知書立 項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址竣工驗(yàn)收項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案1.施工隊(duì)招標(biāo)2.領(lǐng)取建筑工程施工許可證找到符合條件施工隊(duì),開發(fā)建設(shè)開發(fā)商向政府提交文件事目的人辦理國有土地使用證:需準(zhǔn)備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查通知書經(jīng)過備案的施工合同監(jiān)理單位中標(biāo)通知書項(xiàng)目建設(shè)資金

12、落實(shí)證明年度施工計(jì)劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證統(tǒng)計(jì)局登記通知立 項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址竣工驗(yàn)收之前取得的所有證1.建設(shè)項(xiàng)目2.工程驗(yàn)收完成建造,出售,回收資金及獲利開發(fā)商向政府提交文件事目的人辦理商品房銷售（預(yù)售）許可證:需準(zhǔn)備文件如下：年度施工計(jì)劃施工合同地名辦批復(fù)物業(yè)管理公約批復(fù)臨時(shí)國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預(yù)售）房價(jià)監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達(dá)35%以上的證明材料銷售（預(yù)售）商品房面積測量報(bào)告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖市政府征地的

13、批復(fù)銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡介等總 結(jié)1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:計(jì)委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售(預(yù)售)許可證3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有:項(xiàng)目建議書、立項(xiàng)報(bào)告、可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)方案送審書、施工圖等以及各相關(guān)部門的批文PART 2 工程識圖 建筑平面圖是用以表達(dá)房屋建筑的平面形狀，房間布置，內(nèi)外交通聯(lián)系，以及墻、柱、門窗等構(gòu)配件的位置、尺寸、材料和做法等內(nèi)容的圖樣。建筑平面圖簡稱“平面圖

14、”。 平面圖是建筑施工圖的主要圖樣之一。是施工過程中，房屋的定位放線、砌墻、設(shè)備安裝、裝修及編制概預(yù)算、備料等的重要依據(jù)。 平面圖的內(nèi)容和作用總平面圖的閱讀讀圖步驟如下： （1）閱讀標(biāo)題欄和圖名、比例，通過閱讀標(biāo)題欄可以知道工程名稱、性質(zhì)、類型等 （2）讀設(shè)計(jì)說明，在總平面圖中常附有設(shè)計(jì)說明，一般包括如下內(nèi)容：有關(guān)建設(shè)依據(jù)和工程概況的說明，如工程規(guī)模、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、用地范圍等；確定建筑物位置的有關(guān)事項(xiàng)；標(biāo)高及引測點(diǎn)說明、相對標(biāo)高與絕對標(biāo)高的關(guān)系；補(bǔ)充圖例說明等 （3）了解新建建筑的位置、層數(shù)、朝向等 （4）了解新建建筑的周圍環(huán)境狀況 （5）了解新建建筑物首層地坪、室外設(shè)計(jì)地坪的標(biāo)高以及周圍

15、地形、等高線等 （6）了解原有建筑物、構(gòu)筑物和計(jì)劃擴(kuò)建的項(xiàng)目等 （7）了解其它新建的項(xiàng)目，如道路、綠化等 （8）了解當(dāng)?shù)爻Ｄ曛鲗?dǎo)風(fēng)向建筑平面圖它是建筑最基本圖。對于多層建筑物，原則上每層都要畫出平面圖。但是，對于平面布局相同的樓層，可以共用一個平面圖表達(dá)。這樣的平面圖稱為標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。因此，一般情況下，三層及三層以上的建筑物，至少應(yīng)繪三個平面圖，首層、標(biāo)準(zhǔn)層、頂層。建筑平面圖的主要表示內(nèi)容如下：（1）反映建筑某一平面形狀，房間的位置、形狀、大小、用途及相互關(guān)系（2）墻、柱的位置、尺寸、材料、形式，各房間門、窗的位置和開啟形式等（3）門廳、走道、樓梯、電梯等交通聯(lián)系設(shè)施的位置、形式、走向等（4）

16、其它的設(shè)施、構(gòu)造，如陽臺、雨蓬、臺階、雨水管、散水、衛(wèi)生器具、水池等（5）屬于本層但又位于剖切平面以上的建筑構(gòu)造及設(shè)施，如高窗、擱板、吊柜等用虛線（6）一層平面圖應(yīng)注明剖視圖的剖切位置和投影方向及編號，確定建筑朝向的指北針（7）標(biāo)明主要樓、地面及其他主要臺面的標(biāo)高，注明總尺寸、定位軸線間的尺寸和細(xì)部尺寸（8）屋頂平面圖則主要表明屋面形狀、屋面坡度、排水方式、雨水口位置，挑檐、女兒墻、煙囪、上人孔及電梯間等構(gòu)造和設(shè)施（9）在另有詳圖的部位，注明詳圖索引符號（10）圖名和繪圖比例讀圖步驟：（1）先讀圖名、比例及文字說明（2）了解房屋的平面形狀、總尺寸及朝向（3）由定位軸線了解建筑物的開間、進(jìn)深（4

17、）了解各房間的形狀、大小、位置、面積、用途及相互關(guān)系、交通聯(lián)系（5）了解墻、柱的定位和尺寸，室內(nèi)外有關(guān)的標(biāo)高（6）讀門窗圖例和編號（7）了解細(xì)部的構(gòu)造及設(shè)備、設(shè)施（8）查看剖面圖的標(biāo)注符號、詳圖的索引符號平面圖的形成、名稱、及圖示方法 用一假想水平剖切平面經(jīng)過房屋的門窗洞口之間把房屋剖切開,移去剖切平面已上的部分,將其下面部分向H面作正投影所得到的水平剖面圖。 一般情況下，房屋有幾層就應(yīng)畫幾個平面圖，并在圖的下方標(biāo)注相應(yīng)的圖名，如“底層平面圖”、“二層平面圖”等。圖名下方應(yīng)加一粗實(shí)線，圖名右方標(biāo)注比例。當(dāng)房屋中間若干層的平面布局，構(gòu)造情況完全一致時(shí)，則可用一個平面圖來表達(dá)這相同布局的若干層，稱

18、之為標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。 底層平面圖應(yīng)畫出房屋本層相應(yīng)的水平投影，以及與本棟房屋有關(guān)的臺階、花池、散水等的投影；二層平面圖除畫出房屋二層范圍的投影內(nèi)容之外，還應(yīng)畫出底層平面圖無法表達(dá)的雨篷、陽臺、窗眉等內(nèi)容，而對于底層平面圖上已表達(dá)清楚的臺階、花池、散水等內(nèi)容就不再畫出；三層以上的平面圖則只需畫出本層的投影內(nèi)容及下一層的窗眉、雨蓬等這些下一層無法表達(dá)的內(nèi)容。屋頂平面圖是用來表達(dá)房屋屋頂?shù)男螤?、女兒墻位置、屋面排水方式、坡度、落水管位置等的圖形。 建筑立面圖 一個建筑物一般應(yīng)繪出每一側(cè)的立面圖 建筑立面圖應(yīng)根據(jù)立面圖兩端軸線的編號命名，如18立面圖、EA立面圖，也可以以朝向命名，如東立面圖立面圖表示內(nèi)

19、容（1）建筑某側(cè)立面的外輪廓形狀、大?。?）外墻上投影可見的建筑構(gòu)件，如梁、柱、挑檐、雨蓬、陽臺、室外樓梯、門窗、遮陽板、臺階等（3）外墻面上裝飾作法、材料、裝飾圖線、色調(diào)等（4）在建筑立面圖上主要標(biāo)注標(biāo)高，必要時(shí)可注高度方向或水平方向尺寸（5）詳圖索引符號，立面圖兩端軸線及編號（6）圖名、比例立面圖閱讀：（1）由圖名、比例，明確立面圖表達(dá)的建筑物哪個側(cè)面，其繪圖比例是多少（2）分析建筑立面造型（3）了解外墻面上的門、窗的種類、形式和數(shù)量（4）分析立面上的細(xì)部構(gòu)造，如挑檐、雨蓬、窗臺、臺階等（5）了解外墻面的裝飾、裝修的作法、材料等（6）查看詳圖索引符號，配合相應(yīng)的詳圖對照閱讀建筑剖面圖 主要

20、表示建筑物在垂直方向上各部分的形狀、尺度和組合關(guān)系及被剖位置的層數(shù)、層高、結(jié)構(gòu)形式和構(gòu)造方法。 建筑剖面一般選擇在建筑物內(nèi)部構(gòu)造復(fù)雜或有代表性的部位，使之能反映建筑內(nèi)部的構(gòu)造特征。剖面圖表示內(nèi)容：（1）建筑物內(nèi)部的分層情況及層高，水平方向的分隔（2）剖切到的室內(nèi)外地面、樓板層、屋頂層、內(nèi)外墻、樓梯，以及其他剖切到的構(gòu)件，如臺階、雨蓬的位置、形狀、相互關(guān)系（3）投影可見部分的形狀、位置等（4）地面、樓面、屋面的分層構(gòu)造，可用文字說明或圖例表示（5）外墻（或柱）的定位軸線和編號（6）詳圖索引符號，垂直方向的尺寸和標(biāo)高（7）圖名和比例 建筑剖面圖一般不表達(dá)地面以下的基礎(chǔ)、墻身只畫到基礎(chǔ)即斷開 剖面圖讀圖步驟：（1）首先讀圖名、比例和軸線的編號，并與建筑物一層平面圖上剖切標(biāo)注相對應(yīng)，明確剖切位置和投射方向（2）了解建筑的分層及內(nèi)部空間組合，結(jié)構(gòu)形式、墻、柱、梁板之間關(guān)系及建筑材料（3