房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成與控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本 集團(tuán)成本管理部 韓繼春 成本控制 一 成本的概念 二 常用術(shù)語 三 房地產(chǎn)開發(fā)成本的分類及組成 四 成本控制的思路及措施 什么叫成本？ 簡單地說，就是生產(chǎn)一種產(chǎn)品所消耗的全部費(fèi)用，成本就是項(xiàng)具體投資項(xiàng)目的總花費(fèi)。 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來說，就是從投資拿地到銷售整個(gè)過程所發(fā)生的全部費(fèi)用，包括地價(jià)、建筑安裝成本、管理費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)成本的概念 占地面積 根據(jù)地塊及建筑物占地，可理解為空地面積或建筑物占地面積。 空地面積：就是拿到政府規(guī)劃批準(zhǔn)的土地面積，通常在規(guī)劃階段會(huì)用到。 建筑物占地面積：也叫基底面積，就是指建筑所占用的土地面積，一般按底層面積計(jì)算。常用術(shù)語 容積率 計(jì)容面積與用地面積

2、的比值，計(jì)容面積一般為地上建筑物建筑面積，根據(jù)各地規(guī)定，有些地區(qū)包括架空層，有些不包手架空層。 所占用的土地面積，一般按底層面積計(jì)算。常用術(shù)語 容積率 計(jì)容面積與用地面積的比值，計(jì)容面積一般為地上建筑物建筑面積，根據(jù)各地規(guī)定，有些地區(qū)包括架空層，有些不包手架空層。 所占用的土地面積，一般按底層面積計(jì)算。常用術(shù)語 建筑密度 建筑物占地面積與用地面積的比值，遺民建筑密度越大，樓與樓的間距就越小，舒適度就越低。售建比 指銷售面積與總建筑面積的比值，一般來說，售建比越高，項(xiàng)目盈利能力越大。常用術(shù)語 1、土地費(fèi)用 包括地價(jià)、土地使用費(fèi)、契稅、拆遷補(bǔ)償、紅線外設(shè)施費(fèi)用等土地類費(fèi)用。2、開發(fā)前期費(fèi)用 包括勘

3、察、設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、三通一平、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用等。 房地產(chǎn)開發(fā)成本的分類及組成 3、建筑安裝 包括建筑工程（基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)及初裝、樓內(nèi)門窗）、安裝工程（水、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)狻⑾?、空調(diào)采暖、電梯、高低壓配電）、裝修工程費(fèi)用（大堂、電梯廳、外立面裝修、屋面等公共部位裝修及戶內(nèi)精裝修）。房地產(chǎn)開發(fā)成本的分類及組成 4、室外工程 包括室外管網(wǎng)（給排水、電氣、燃?xì)?、智能化采暖、消防等）及室外園環(huán)境工程（園林綠化、硬質(zhì)鋪裝、景觀小品、道路、圍墻等）。房地產(chǎn)開發(fā)成本的分類及組成 5、配套設(shè)施 包括社區(qū)配套及服務(wù)用房（居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、自行車棚、幼托、郵局、圖書館、閱覽室等）地下室土建工程、運(yùn)動(dòng)設(shè)施（兒童游樂設(shè)

4、施、球場(chǎng)、游泳池等）、交通設(shè)施（道路、天橋、車站及停車設(shè)施等） 、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾收集站、環(huán)衛(wèi)室等） 。房地產(chǎn)開發(fā)成本的分類及組成 6、間接費(fèi) 包括工程監(jiān)理、預(yù)結(jié)算編審、行政管理、竣工質(zhì)檢、物業(yè)管理完善、樣板間及銷售中心等。7、期間費(fèi) 包括行政、財(cái)務(wù)、營銷費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)成本的分類及組成 建造成本 包括前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、室外工程、配套設(shè)施、間接費(fèi)五大類組成。開發(fā)成本 包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、室外工程、配套設(shè)施、間接費(fèi)六大類組成房地產(chǎn)開發(fā)成本的分類及組成 全成本 包括前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、室外工程、配套設(shè)施、間接費(fèi)、期間費(fèi)用七大類組成。房地產(chǎn)開發(fā)成本的分類及組成 目標(biāo)成本作為成本控制的上線，貫穿整個(gè)開發(fā)過程，通過動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的對(duì)比分析，對(duì)成本控制進(jìn)行預(yù)警。 目標(biāo)成本按階段劃分為：投資測(cè)算階段目標(biāo)成本、方案階段目標(biāo)成本、擴(kuò)初階段目標(biāo)成本及施工圖階段目標(biāo)成本，遵循后一階段不超過前一階段的原則。成本控制思路 按成本發(fā)生的時(shí)間分為決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工過程及結(jié)算階段。 投資決策及設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的影響約80%，招標(biāo)階段約10%，施工階段及結(jié)算階段約占10%。 通上以上數(shù)據(jù)分析，成本控制的重點(diǎn)應(yīng)在設(shè)計(jì)階段，如何在前期控制好成本是成本控制的關(guān)鍵。 成本控制措施 1、限額設(shè)計(jì) 2、方案優(yōu)化：引進(jìn)專業(yè)優(yōu)