資產(chǎn)組減值測試項(xiàng)目資產(chǎn)評估方法

1、資產(chǎn)組減值測試項(xiàng)目資產(chǎn)評估方法一、評估方法資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。進(jìn)行資產(chǎn)評估，要根據(jù)評估對象、價 值類型、評估目的及資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性,恰當(dāng)選 擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法。根據(jù)本次評估對象、評估目的、企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號一資產(chǎn)減值以及以財務(wù)報告 為目的的評估指南（試行）的相關(guān)規(guī)定，本次評估所選用的價值類型為資產(chǎn)組可收回價值。因 XXXX現(xiàn)有設(shè)備無法達(dá)到環(huán)境污染限期治理通知書（XXXX要求的治理標(biāo)準(zhǔn)，委托方無能力 籌措技術(shù)改造所需巨額資金，決定全面停止XXXX 一切生產(chǎn)經(jīng)營活動，因此資產(chǎn)組無法可靠預(yù) 測未來經(jīng)營現(xiàn)金流量，本次評估可收回價

2、值為被評估資產(chǎn)組市場價值（公允價值）減去處置費(fèi) 用后的凈額,采用成本法確定資產(chǎn)組市場價值。根據(jù)評估對象現(xiàn)狀和資產(chǎn)所有人的后期計劃，本次評估選擇有序變現(xiàn)市場價值。有序變 現(xiàn)在此定義為:企業(yè)的資產(chǎn)變現(xiàn)由資產(chǎn)所有人主導(dǎo),選擇適當(dāng)時機(jī)有計劃有步驟地組織實(shí)施資 產(chǎn)變現(xiàn)行為，資產(chǎn)所有人在實(shí)施拆除變現(xiàn)過程中沒有外力迫脅和時間的要求。處置費(fèi)用包括與資產(chǎn)處置有關(guān)的法律費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)以及為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售 狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用等。相關(guān)稅費(fèi)包括對于房屋建（構(gòu)）筑物等營業(yè)稅項(xiàng)目按5%營業(yè)稅稅 率計算，另外包括相關(guān)城建稅和教育附加稅;對于設(shè)備等增值稅項(xiàng)目則按2%估算增值稅以及 相關(guān)城建稅和教育附加稅等。各項(xiàng)資產(chǎn)

3、評估方法介紹如下：1、機(jī)器設(shè)備根據(jù)XXXX提供的機(jī)器設(shè)備評估申報表，評估人員現(xiàn)場核實(shí)設(shè)備實(shí)際情況盡可能了解機(jī) 組設(shè)備的歷史與現(xiàn)實(shí)狀況后，對申報表列示的設(shè)備分兩種情況考慮:一是正常在用的可在市場 上按二手設(shè)備出售的設(shè)備，包括汽輪機(jī)、發(fā)電機(jī)、變壓器、車輛、電子設(shè)備類資產(chǎn)等;二是機(jī) 組停機(jī)后將不再使用又無法在二手市場上單獨(dú)出售的機(jī)器設(shè)備。對此，評估人員采用不同方 法確定評估值。正常使用可出售的設(shè)備對正常在用的可在市場上按二手設(shè)備出售的設(shè)備，對該類設(shè)備以二手市場價值并考慮一 定的變現(xiàn)折扣（包括變現(xiàn)損失、拆除費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)），來確定其評估價值。則：評估值=市場價X （1 -變現(xiàn)折扣率）（2）企業(yè)停產(chǎn)后將

4、不再使用無法在市場上按二手設(shè)備出售的機(jī)器設(shè)備此類設(shè)備主要包括鍋爐系統(tǒng)、輸煤系統(tǒng)、灰渣系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、脫硫島、水工系統(tǒng)、輸 電線路及其他系統(tǒng)設(shè)備。對于該類設(shè)備,逐項(xiàng)確定其殘余價值、清理費(fèi)用，計算凈殘余價值。根據(jù)本次評估的目的按有序變現(xiàn)的情況設(shè)備的凈殘余價值=殘余價值-拆除清理費(fèi)用。2、房屋建（構(gòu)）筑物依據(jù)本次評估目的,房屋建（構(gòu)）筑物類資產(chǎn)的評估值為評估基準(zhǔn)日委估房屋建（構(gòu)）筑物類 資產(chǎn)在公平市場上進(jìn)行交易可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價值減去相關(guān)稅費(fèi)。根據(jù)XXXX提供的房屋建（構(gòu)）筑物評估申報表，評估人員現(xiàn)場核實(shí)房屋建（構(gòu)）筑物實(shí)際情 況，對申報表列示的設(shè)備分兩種情況考慮:一是廠區(qū)工程和后期可繼續(xù)使用的辦公、

5、生活用房 等房屋建（構(gòu)）筑物;二是機(jī)組停產(chǎn)后將不再使用的生產(chǎn)用房屋建（構(gòu)）筑物。對此,評估人員采用 不同方法確定評估值。（1）廠區(qū)工程和后期可繼續(xù)使用的辦公、生活用房等房屋建（構(gòu)）筑物廠區(qū)工程和后期可繼續(xù)使用的辦公、生活用房等房屋建（構(gòu)）筑物主要為廠區(qū)土石方工程、 廠區(qū)道路、廠區(qū)邊坡處理、辦公樓、宿舍、食堂等，對該類房屋以市場價值并考慮一定的處 置費(fèi)用（包括法律費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)），來確定其評估價值。房屋建（構(gòu)）筑物市場價值采用重置成 本法確定。則：評估值=市場價值-處置費(fèi)用（2）機(jī)組停產(chǎn)后將不再使用的生產(chǎn)用房屋建（構(gòu)）筑物機(jī)組停產(chǎn)后將不再使用的生產(chǎn)用房屋建（構(gòu)）筑物主要為廠房、設(shè)備基礎(chǔ)、煙囪、輸

6、煤棧 橋、冷卻塔、渣廠等，對于該類房屋建（構(gòu)）筑物,按一定比例考慮殘值確定評估值。3、無形資產(chǎn)一一土地使用權(quán)對于可正常出售的土地使用權(quán),以市場價值并考慮一定的處置費(fèi)用（包括法律費(fèi)用、相關(guān) 稅費(fèi)），來確定其評估價值。經(jīng)過評估人員實(shí)地勘察、分析論證，被評估對象位于河南省義馬市毛溝工業(yè)園區(qū)，區(qū)域內(nèi) 土地市場較為活躍，工業(yè)用地多采用招拍掛方式取得，故采用市場法確定市場價值。市場比較法定義市場比較法是指在求取委估地塊土地價格時,將委估地塊與近期內(nèi)發(fā)生交易的類似土地 進(jìn)行比較，并根據(jù)其土地價格，經(jīng)過各種因素修正后,得到委估地塊土地價格的一種方法。其計 算公式為：V=VBxAxBxDxE式中:V 待估宗地地

7、價VB比較實(shí)例價格A 待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)B 一待估宗地估價基準(zhǔn)日地價指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期指數(shù)D 一待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E 一待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個別因素條件指數(shù)二、評估程序?qū)嵤┻^程和情況本公司接受評估委托后，根據(jù)有關(guān)資產(chǎn)評估的原則和規(guī)定，按照本公司與委托方簽定的 資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書所約定的事項(xiàng)，組織評估人員對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評估。本 次評估工作先后經(jīng)過接受委托、資產(chǎn)清查、評定估算、評估匯總、提交報告等過程。具體步 驟如下：（一）接受委托階段了解委估資產(chǎn)目前狀況，掌握并明確委托業(yè)務(wù)性質(zhì)、目的、范圍等基本事

8、宜，簽訂資產(chǎn)評 估業(yè)務(wù)約定書。組織評估工作小組，制訂資產(chǎn)評估實(shí)施方案和工作時間計劃。（二）資產(chǎn)清查階段由本評估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)制訂的計劃，輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位填報有關(guān)資產(chǎn)評估申報明細(xì)表。 為保證所填列明細(xì)的真實(shí)與完整，要求產(chǎn)權(quán)持有單位首先進(jìn)行全面清查,并由評估人員參與， 同時，收集資產(chǎn)評估所需法律、法規(guī)和行業(yè)、企業(yè)資料取得與委估資產(chǎn)有關(guān)的權(quán)屬證明。（三）評定估算階段根據(jù)國家資產(chǎn)評估有關(guān)原則和規(guī)定，針對已確定的評估范圍及具體對象，掌握各項(xiàng)委估資 產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀，并進(jìn)一步審閱產(chǎn)權(quán)持有單位填報的資產(chǎn)評估資料對審閱后的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行必 要的核查、鑒別，對實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量、數(shù)量核對，察看、記錄、分析同時,開展市場

9、調(diào)研、詢 價工作，收集有關(guān)價格資料，再采用選定的評估方法對各項(xiàng)資產(chǎn)予以評定估算。（四）評估匯總階段對各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果進(jìn)行匯總分柝確認(rèn)評估工作中沒有發(fā)生重復(fù)或遺漏事項(xiàng)，并 根據(jù)匯總分析情況,對評估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善。（五）提交報告階段根據(jù)評估工作情況，起草評估報告書，經(jīng)本公司內(nèi)部三級審核，并與委托方就評估有關(guān) 內(nèi)容進(jìn)行溝通，最后提交正式評估報告書。三、評估假設(shè)（一）評估前提本次評估是以企業(yè)有序變現(xiàn)資產(chǎn)為評估假設(shè)前提。以評估對象在公開市場上進(jìn)行交 易、變換使用位置或繼續(xù)使用狀態(tài)下為評估假設(shè)前提。（二）基本假設(shè)1、以委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的全部文件材料真實(shí)、有效、準(zhǔn)確為假設(shè)條件。2、以

10、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和所在地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有發(fā)生重大變化為假設(shè)條件。3、以評估所依據(jù)的稅收政策、信貸利率等沒有發(fā)生足以影響評估結(jié)論的重大變化為 假設(shè)條件。4、除已知悉并披露的事項(xiàng)外，本次評估以不存在其他抵押或擔(dān)保事項(xiàng)、重大期后事 項(xiàng)，且產(chǎn)權(quán)持有單位對列入評估范圍的資產(chǎn)擁有合法權(quán)利為假設(shè)條件。5、評估結(jié)論僅在相關(guān)資產(chǎn)的評估值可以通過資產(chǎn)的有序變現(xiàn)得以回收的前提下成立。（三）具體假設(shè)1、評估結(jié)論是以企業(yè)有序變現(xiàn)資產(chǎn)狀態(tài)下于評估基準(zhǔn)日2013年6月30日的可收 回價值的反映為假設(shè)條件。2、本次評估測算各項(xiàng)參數(shù)取值未考慮通貨膨脹因素。本評估報告及評估結(jié)論是依據(jù)上述評估前提、基本假設(shè)和具體假設(shè)，以及本評估

11、報告中 確定的原則、依據(jù)、條件、方法和程序得出的結(jié)果,若上述前提和假設(shè)條件發(fā)生變化時，本評 估報告及評估結(jié)論一般會自行失效。四、評估結(jié)論在實(shí)施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，對XXXX所擁有的“XXXX”資產(chǎn)組進(jìn)行了評估， 在評估基準(zhǔn)日2013年6月30日的評估結(jié)果為：XXXX“XXXX”資產(chǎn)組賬面值為XXXX萬元，評估值為XXXX萬元（大寫:人民幣壹億XXXX 元整），評估減值XXXX萬元,減值率XXX%,具體結(jié)果見下表（單位:萬元）：序號 資產(chǎn)名稱 賬面值 評估值 增值額增值率評估減值原因?yàn)閄XXX停止經(jīng)營后，“XXXX”資產(chǎn)組機(jī)器設(shè)備及房屋建（構(gòu)）筑物專業(yè)性 很強(qiáng)，可作為二手設(shè)備出售的機(jī)器設(shè)

12、備較少,大部分房屋建（構(gòu)）筑物無繼續(xù)使用價值，因此其可 收回價值較低。四、特別事項(xiàng)說明（一）對產(chǎn)權(quán)持有者存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)持有者未作特殊說明 而評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下;本評估機(jī)構(gòu)及評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（二）針對本項(xiàng)目的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書及相關(guān)證明材料，評估師進(jìn)行了必要的、獨(dú)立的核實(shí) 工作，但并不表示評估師對評估對象法律權(quán)屬進(jìn)行了確認(rèn)或發(fā)表了意見注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行 資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的只是對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見。（三）本報告對被評資產(chǎn)所進(jìn)行的調(diào)整和評估系為客觀反映被評資產(chǎn)的價值而作，我公 司無意要求產(chǎn)權(quán)持有者必須按本報告的結(jié)果和表達(dá)方式進(jìn)行相關(guān)的

13、賬務(wù)處理。是否進(jìn)行、如 何進(jìn)行有關(guān)的賬務(wù)處理需由產(chǎn)權(quán)持有者的上級財稅主管部門決定，并應(yīng)符合國家會計制度的 規(guī)定。（四）2013年6月27日東湖高新發(fā)布“關(guān)于全資子公司XXXX停產(chǎn)的公告”，公告內(nèi) 容為XXXX近日收到義馬市環(huán)保局下達(dá)的環(huán)境污染限期治理通知書，要求XXXX進(jìn)行限期 治理;鑒于XXXX現(xiàn)有設(shè)備無法達(dá)到通知書要求的治理標(biāo)準(zhǔn)亦無能力籌措技術(shù)改造所需巨額 資金，經(jīng)公司第七屆董事會第八次會議審議通過公司決定全面停止XXXX 一切生產(chǎn)經(jīng)營活動。 XXXX各機(jī)組于2013年6月30日關(guān)停。（五）本評估機(jī)構(gòu)對“XXXX”資產(chǎn)組以2012年12月31日為評估基準(zhǔn)日進(jìn)行減值測 試評估時，采用被評估資

14、產(chǎn)組在剩余使用壽命內(nèi)可以預(yù)計的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值確定可回收 價值。由于委托方已決定停止XXXX經(jīng)營活動,因此本次評估采用被評估資產(chǎn)組市場價值（公 允價值）減去處置費(fèi)用后的凈額確定可回收價值。（六）根據(jù)XXXX與武漢XXXX有限公司簽訂義馬鉻渣治理綜合利用發(fā)電工程總承包合 同補(bǔ)充協(xié)議書，約定工程合同總價為XXX萬元，截止評估基準(zhǔn)日XXXX已支付82,702萬元, 該項(xiàng)工程尚未進(jìn)行竣工驗(yàn)收和工程決算手續(xù)，固定資產(chǎn)賬面值為固定資產(chǎn)預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)值，本次評 估未考慮最終決算價格對評估價值的影響。（七）報告使用者不應(yīng)依賴于本報告對是否存在抵押擔(dān)保等事項(xiàng)的描述作出決策,本報告 的使用者應(yīng)當(dāng)不依賴于本報告而對資產(chǎn)

15、狀態(tài)作出獨(dú)立的判斷。（八）評估報告基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)：評估人員未發(fā)現(xiàn)本次評估基準(zhǔn)日至評估報告提出 日發(fā)生的可能影響評估結(jié)論的重大事項(xiàng)。當(dāng)出現(xiàn)下列情況時不能直接使用評估結(jié)論。1、若是資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對評估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；2、若是資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估價格產(chǎn)生明顯影響時委托方應(yīng)及時聘請評 估機(jī)構(gòu)重新確定評估值；3、若資產(chǎn)價格的調(diào)整方法簡單、易于操作時也可由委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價時進(jìn)行相應(yīng) 調(diào)整。評估報告使用者在實(shí)際使用報告的結(jié)果時應(yīng)結(jié)合其他因素參考使用。報告使用者在評估報告使用過程中應(yīng)關(guān)注以上特別事項(xiàng)對評估結(jié)論的影響。五、評估報告使用限制說明（一）該評估報告僅供評估報告中披露的評估報告使用者用于載明的評估目的。注冊資產(chǎn) 評估師及其所在評估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)因評估報告使用不當(dāng)所造成后果的責(zé)