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1、1、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為 500萬(wàn)m2預(yù)測(cè)銷售量為450 mZ評(píng)估值數(shù)為 0.8,則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是()萬(wàn)m2A 450R 475G 490D 5002、在資金等效值計(jì)算的過(guò)程中,資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額 稱為()。A、未來(lái)值R終值G時(shí)值D現(xiàn)實(shí)值3、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后,通常應(yīng)在()內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A半個(gè)月R 一個(gè)月G 一個(gè)半月D兩個(gè)月4、從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來(lái)看,市場(chǎng)分析最終要落實(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。()A對(duì)R錯(cuò)5、對(duì)于相互替代的產(chǎn)品,當(dāng)一種產(chǎn)品價(jià)格上漲,替代品的需求就會(huì)降低。 ()A對(duì)R錯(cuò)6、資金的時(shí)間價(jià)值的大小,取決于多方
2、面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有()。A風(fēng)險(xiǎn)因素R資本化率G通貨膨脹率D投資利潤(rùn)率7、在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押貸款中,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為土地使用者,向金融機(jī)構(gòu)提出 貸款要求。()A對(duì)R錯(cuò)8、下列有關(guān)利潤(rùn)的含義說(shuō)法不正確的一項(xiàng)為()。A、利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中體現(xiàn),企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取 利潤(rùn)R房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式,其銷售經(jīng)營(yíng)收入扣除 總開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用和銷售稅金及附加后的盈余部分,成為投資者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)或稱盈利G盈利要進(jìn)行再分配,一部分無(wú)償上繳稅收,作為國(guó)家或地方的財(cái)政收入;另一部分留給投資者,利潤(rùn)較小時(shí)不再向下分配D根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要,企業(yè)利潤(rùn)可分為
3、利潤(rùn)總額(又稱實(shí)現(xiàn)利潤(rùn))、經(jīng)營(yíng)禾潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和分配利潤(rùn)四個(gè)層次9、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)會(huì)()房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率。A提高R降低G無(wú)影響D以上答案均不準(zhǔn)確10、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括()等。A人員工資R辦公費(fèi)用G抵押貸款還本付息D保險(xiǎn)費(fèi)、房管稅11、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目,2003年末價(jià)值為1000萬(wàn)元,預(yù)計(jì)2004年末價(jià)值為1100 萬(wàn)元的可能性為50%為900萬(wàn)元的可能性為50%則2004年該物業(yè)的價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為 10%物業(yè)乙為高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目,2003年末價(jià)值為1000萬(wàn)元,2004年末價(jià)值為1200 萬(wàn)元的可能性為50%為800萬(wàn)元的可能性為50%則2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20% 由以上資料,(
4、)投資風(fēng)險(xiǎn)更大。A、物業(yè)甲R(shí)物業(yè)乙G 一樣大D無(wú)法判斷12、市場(chǎng)利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對(duì)比變化。()A對(duì)B13、房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)政府行為而引起的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被 政府用來(lái)作為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”,()又是中央政府財(cái)政收入的一個(gè)重要來(lái)源。A農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)稅收R工業(yè)生產(chǎn)帶來(lái)的利潤(rùn)G商業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的巨大財(cái)富D與房地產(chǎn)有關(guān)的收入14、運(yùn)用投資組合理論指導(dǎo)房地產(chǎn)投資活動(dòng)的目的是()。A在固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低R使收益率最高G在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化D減少投資15、()是指當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求增長(zhǎng)趕不上供給增長(zhǎng)的速度,出現(xiàn)了空置率上升、 物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況
5、。A房地產(chǎn)泡沫R房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開發(fā)G房地產(chǎn)適度經(jīng)營(yíng)D房地產(chǎn)過(guò)剩16、投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析,是整個(gè)開發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié),類似我們通 常所說(shuō)的()。A前期工作R初期工作G前提工作D項(xiàng)目可行性研究17、(),又稱目標(biāo)市場(chǎng),是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。A商品市場(chǎng)R生產(chǎn)要素市場(chǎng)G服務(wù)市場(chǎng)D潛在市場(chǎng)18、按固定資產(chǎn)的使用構(gòu)成,投資可以分為()。A、建筑安裝工程、設(shè)備和器皿購(gòu)置和其他費(fèi)用R基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資G 土地投資和房屋投資D國(guó)內(nèi)投資和外商投資19、屬于利息的計(jì)算方式有()。A單利計(jì)息R連續(xù)復(fù)利G間斷復(fù)利D復(fù)利計(jì)息20、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,除價(jià)格外,對(duì)市場(chǎng)的供求都產(chǎn)生影響因素包括
6、()。A收入的變化R對(duì)未來(lái)的預(yù)期G政策變化D可替代商品價(jià)格21、房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四方面特性。()A對(duì)R錯(cuò)22、房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。()A對(duì)R錯(cuò)23、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程中,()是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。A座談R問(wèn)卷G觀察D實(shí)驗(yàn)24、以下關(guān)于現(xiàn)金流量圖繪制規(guī)則的描述正確的是 ()。A、以橫軸為時(shí)間軸,向右延伸表示時(shí)間的延續(xù),軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位,兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱為計(jì)息周期R在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí),都把初始投資作為上一期期末,即第 一期期末發(fā)生的G相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭頭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量D如果現(xiàn)金流出或現(xiàn)金流入不
7、是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末,而是發(fā)生在計(jì)息 周期的期間,為了簡(jiǎn)化計(jì)算,公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期初發(fā)生25、產(chǎn)品在被購(gòu)買之后,就進(jìn)入買后階段。購(gòu)買者對(duì)購(gòu)買活動(dòng)的滿意感 是產(chǎn)品 期望(E)和該產(chǎn)品可覺(jué)察性能(P)的函數(shù),即S=f(E P)。以下關(guān)于E和P關(guān)系描述正確的 是()。A若E=P時(shí),消費(fèi)者滿意R若EP時(shí),消費(fèi)者不滿意G若ER E和P之間的差距越大,消費(fèi)者的不滿意感也就越強(qiáng)26、在可行性研究階段,房屋開發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算,可以采用()。A單元估算法R單位指標(biāo)估算法G工程量近似匡算法D概算指標(biāo)法27、有效面積系數(shù)是指建筑物內(nèi)已入住或已進(jìn)行商業(yè)物業(yè)等活動(dòng)的建筑面積與總面 積
8、之比。()A對(duì)R錯(cuò)28、應(yīng)用科學(xué)的投資組合理論,可以大幅度降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),也可以使系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有一 定程度的降低。()A對(duì)R錯(cuò)29、針對(duì)不同用途的收益性物業(yè)可分為()。A寫字樓物業(yè)管理、商場(chǎng)物業(yè)管理R承租人管理、租賃市場(chǎng)管理G工業(yè)及貨倉(cāng)物業(yè)管理、人事管理D商場(chǎng)物業(yè)管理、財(cái)務(wù)、人事管理30、人們?cè)谫?gòu)買決策過(guò)程中,可能扮演不同的角色,()是首先提出或有意購(gòu)買某一產(chǎn)品或服務(wù)的人。A發(fā)起者R影響者G決策者D購(gòu)買者31、對(duì)于寫字樓項(xiàng)目,要充分考慮項(xiàng)目所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量,最 后才能確定項(xiàng)目的規(guī)模、檔次。()A對(duì)R錯(cuò)32、服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買了某種產(chǎn)品,需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。()A對(duì)R錯(cuò)3
9、3、長(zhǎng)期利率下調(diào),預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求()。A上升R下降G不變D不確定34、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為 4年,其中前期工作為0.5年,建設(shè)期為2.5 年,銷售期為1年,建造成本估算為10000萬(wàn)元(不含利息),在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部 建造成本由銀行貸款提供,貸款年利率為6%按季計(jì)息,則該項(xiàng)目建造成本的利息是() 萬(wàn)元。A、755.54R 772.84G 1400.88D 1433.9035、工程成本控制的主要對(duì)象是()主要費(fèi)用中的固定費(fèi)用 主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用 次要費(fèi)用中的固定費(fèi)用 次要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用36、金融機(jī)構(gòu)為了降低自身的資金損失風(fēng)險(xiǎn),提高貸款償還的可能性,通常
10、會(huì)要求 對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行擔(dān)保。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式包括 ()。證押押譽(yù)保抵質(zhì)名A R c D37、開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明了 ()。A、項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率R將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率G投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比38、由于我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,除劃撥國(guó)有土地使用權(quán)外,國(guó)家依法實(shí) 行國(guó)有土地有償、有期限使用制度。因此,土地使用者才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者,而土 地所有者則不是。()A對(duì)R錯(cuò)39、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以()為基礎(chǔ)計(jì)算的。A、每一個(gè)獨(dú)立出租單元的總出租面積R以每月每平方米G以每平方米可出租面積D每平方米可出租
11、面積按月或年支付的金額40、下列關(guān)于寫字樓分類的描述正確的是()。A、寫字樓在國(guó)內(nèi)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量 狀況和收益能力進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)R甲等寫字樓通常有完善白物業(yè)管理服務(wù),包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)G乙等寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物的物理狀況優(yōu)良,其收益 能力能與新建成的寫字樓建筑媲美D丙級(jí)寫字樓相對(duì)于乙級(jí)寫字樓,租金水平和出租率都偏低41、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括 ()。自然環(huán)境和人文環(huán)境的變化;金融業(yè)的發(fā)展;信息、通訊技術(shù)水平的提高: 生產(chǎn)方式和工作方式;政治制度的變遷ARGD42、可行
12、性研究可以分為五個(gè)步驟,以下排序正確的是 ()。調(diào)查研究;接受委托;編制可行性研究報(bào)告;方案的選擇和優(yōu)化;財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià)和綜合評(píng)價(jià)ARGD43、土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)、前期開發(fā)和整理的貸款。它 的主要還款來(lái)源是()。A政府的財(cái)政收入R 土地出讓收入G 土地儲(chǔ)備所獲得的利潤(rùn)D 土地受讓方的投資44、要想了解市場(chǎng)是如何有效地通過(guò)改變價(jià)格來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)的供需變化,就需要對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性主要表現(xiàn)方面不包括()。A固定的投資市場(chǎng)R房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)G要求高素質(zhì)的專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)D易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷45、某家庭購(gòu)買了一套90m2的商品住宅,售價(jià)
13、為4000元/m2。該家庭首付了房?jī)r(jià) 總額的30%其余購(gòu)房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè) 貸款的利率分別是4.5%?口 6.8%,貸款期限為15年,按月等額償還。其中住房公積金貸 款的最高限額為10萬(wàn)元。如果該家庭以月收入的35%ffl來(lái)支付抵押貸款月還款額,那么 此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少 ?假設(shè)該家庭在按月還款3年后,于第4 年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金 5萬(wàn)元,那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款 額為多少?46、屬于利息的計(jì)算方式有()。A單利計(jì)息R連續(xù)復(fù)利G間斷復(fù)利D復(fù)利計(jì)息47、房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過(guò)程中的成本主要是 ()。A、中介費(fèi)R承諾
14、費(fèi)G利息D評(píng)估費(fèi)48、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí),要遵循()的原則。A政策性R流動(dòng)性G安全性D盈利性49、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示,如果投資者目標(biāo)收益率為10%此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是()萬(wàn)元。A -41.8用適R 200 G -166.1 D -200 50、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,消費(fèi)者,即買家,他們的交易取向是“物有所值”,()當(dāng)?shù)呢泿刨Y金,換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。A對(duì)R錯(cuò)參考答案1、C2、C& A4 BS6、A C D7、B& C911、16、21、26、31、36、41、45、B12、A1& D14D17 C18 A19A22、B2& B24BB1R A B DA C15、BA D
15、20、B CA C25、A B CA B C D27、B2& B29 A3R AB32、A3& A34 D35 BA B C37、A3& B39 A4R A CA B D42、D43 B44 A提示:此題為2005年試題(一)解法一:(1)已知 P=4000X 90X (1 -30%)=25.2 萬(wàn)元P1=10 萬(wàn)元;P2=(25.2-10)=15.2 萬(wàn)元(2)N=15X 12=180 月=4.5%/12=0.375% i2=6.8%/12=0.57%(0.567% , 0.5667%)A1 =P1Xi1 X(1 -i1)n/(1+i1)n-1=10000 x 0.375% x (1+0.3
16、75%)180/(1+0.375%)180-1=764.99 元Al=P2Xi2 義(1 -i2)n/(1+i2)n-1=15200 義0.57% 義(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1=1352.66 元(按照 0.57%)=1349.62 元(按照 0.567%)=1349.31 元(按照 0.5667%)A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65%(按照 0.57%)=2114.61 元(按照 0.567%)=2114.3 元(按照 0.5667%)(3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43 元(按照 O.57%)=6041.74 元(按照 0.567%)=6040.86 元(按照 0.5667%)(4)第4年初一次償還商貸本金5萬(wàn)元,在第4年第15年內(nèi)的月還款額為:P1=5萬(wàn)元 n=(15- 3)X12=144 月A =PX P2X i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=5X O.57%x (1+O.57)n/ (1+O.57%)n-1=509.94 元(按照 O.57%)=508.98 元(按照 0.567%)=508.89 元(按照 0.5667%)從第4年起抵押貸款月還款額為:A-A =2117.65
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