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1、案例分析二18 號401項目名稱：使用的位于市和平區(qū)鄭州道補交出讓金項目國有土地使用權價格評估受托估價：市正盛房地產評估土地估價：（）正盛2007（估）032 號）正盛2007（技）032 號土地估價技術：（提交估價日期：二零零七年十一月十五日考生：號：20061200164資格號：2007120036一、項目的估價背景市和平區(qū)為寫字樓，坐落于和平區(qū)鄭州道與路交口，其 401 單元為業(yè)主所有。業(yè)主打算轉讓其所有的，由于該寫字樓用地為劃撥，按照有關規(guī)定，轉讓劃撥用地商品房應補交出讓金。因此委托市正盛房地產評估對其分攤的 38.2 平方米的國有土地使用權出讓價格進行評估，所有的為補交出讓金提供價格

2、依據。二、估價對象基本狀況描述與分析估價對象的宗地名稱為市401 室所分攤的土地，面積為 38.2 平方米。土地來源為劃撥，擬轉為出讓。具置為市和平區(qū)鄭州道 18 號、登記用途為辦公，登記時間為 2006 年 8 月。四至范圍是東臨路，南臨鄭州道，西臨路，北臨路。在土地基本狀況的描述與分析中，注重于將委托人提交的相關資料和自己搜集的資料進行整理、確認，保證土地實物狀況、權利狀況與登記記載保持一致。同是也為后續(xù)的估價技術過程提供準確的信息支持。三、此次估價的難點及其解決方法1、關于土地權利狀況的確定與地價定義該估價項目的估價目的是為補交出讓金提供依據，作為待估宗地來講，其土地權利狀況較為明確，原

3、為劃撥，而且不存在任何他利的限制問題。在進入工作期后，以委托方提供的國有土地使用證和房屋所證為主要依據，確定待估宗地的所有者為國家，土地使用者為，使用權性質界定為劃撥轉出讓，使用年限按照城市商業(yè)用地確定為 40 年。這些基本條件的確定和明確為后面的土地估價奠定了基礎。由于劃撥土地補交土地出讓金的依據為國有建設用地土地使用權的價格，因此，本次評估中的土地價格定義為在評估基準日設定開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”及宗地紅線內場地平整，商業(yè)用地出讓年限為 40 年的國有土地使用權出讓價格。2、估價方法的選擇根據城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，依據待估宗地的具體條件，用地性質及評估目的，結合估價收集的有關資料，考慮到土

4、地市場發(fā)育程度以及土地價格水平，來選擇評估方法。此次待估宗地土地登記用途為辦公用地，考慮到待估宗地的利用現狀、地價水平及估價目的，估價時依據商業(yè)用途進行評估。待估宗地土地權屬性質為城市國有劃撥土地，在基準地價覆蓋范圍內，根據城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，采用基準地價系數修作為第法。另外采用收益還原法作為第二種評估方法，并綜合兩種估價方法得到估價結果，最終得出估價對象宗地的價格。3、估價方法的具體應用在采用基準地價系數修和收益還原法進行評估時，首先遇到了公式的正確運用。所謂基準地價系數修，就是通過對待估宗地地價影響的分析，利用宗地地價修正系數，對各城鎮(zhèn)已的同類同用途或同一區(qū)域土地基準地價進行修正，估算待估宗

5、地客觀價值的方法。首先需要參照市的基準地價成果，確定待估宗地所在區(qū)域的土地級別和基準地價。根據市 2007 年 5 月份的市中心城區(qū)及各區(qū)縣基準地價成果，確定待估宗地屬于一級商業(yè)用地，基準地價為 12300 元、平方米。然后將待估宗地狀況與基準地價的設定基準條件進行對比與修正，最后得到待估宗地的價格。收益法公式的選用主要在于確定出讓年限，由于商業(yè)用地設定最高出讓年限為 40 年，因此采用有限年公式計算。在具體運用估價方法的時候，我發(fā)現具體參數的選用和確定是一個難點。有些參數的確定可以依據以前積累的資料和當前的市場情況來確定，有些參數則需要向有關主管部門和相關進行得到。其中土地估價師豐富的專業(yè)經驗起到了的作用。四、幾點啟示1、要對基本估價方法有透徹的理解估價方法的選擇與應用是整個估價的，因此需要對不同的估價方法的適用條件、公式、參數選擇有非常透徹的了解，這樣在確定估價技術路線和估價方法是才會更有把握。2、日常資料的收集能到關鍵的作用