巴厘島項(xiàng)目投資收益分析

1、.三明國(guó)際(中國(guó))商業(yè)謀劃顧問(wèn)公司SANMING INTL(CHINA)BUSINESS CONSULTANT CO深圳巴厘島PAGE ：.；深圳巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 PAGE 49 頁(yè)深圳巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告開 發(fā) 商:深圳中泰天成實(shí)業(yè)統(tǒng)籌謀劃:三明國(guó)際(中國(guó))商業(yè)謀劃顧問(wèn)公司二00四年十月前 言本方案作為工程的投資分析報(bào)告，是工程全程謀劃的重要組成部分，是對(duì)工程的開發(fā)本錢和運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)展分析和評(píng)價(jià)。關(guān)于本投資分析報(bào)告，有以下幾點(diǎn)闡明：本分析報(bào)告所研討的對(duì)象是燕南路88號(hào)工程的商場(chǎng)部份，暫命名為“巴厘島；本分析報(bào)告中所出現(xiàn)的“本工程、“工程等稱號(hào)，皆指“巴厘島；本分析報(bào)

2、告假設(shè)工程的投資為貴司的自有資金，因此沒(méi)有思索資金的時(shí)間價(jià)值本錢；本分析報(bào)告在分析工程各種財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的的根底上，經(jīng)過(guò)盈利才干分析、敏感性分析對(duì)工程的開發(fā)本錢和運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)展綜合評(píng)價(jià)；工程以返租銷售方式進(jìn)展，本案主要對(duì)返租銷售三年期內(nèi)的投資收益進(jìn)展分析，因此在計(jì)算租賃收入時(shí)，只思索了三年返租的總收入；本工程有關(guān)本錢核算的明細(xì)核算科目根本參照和沿用貴公司提供的有關(guān)的數(shù)據(jù),貴司沒(méi)有提供的那么按行業(yè)規(guī)范計(jì)算。目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc86053275 第一部份：工程總論 PAGEREF _Toc86053275 h 5 HYPERLINK l _Toc86053

3、276 1工程稱號(hào) PAGEREF _Toc86053276 h 5 HYPERLINK l _Toc86053277 2工程位置 PAGEREF _Toc86053277 h 5 HYPERLINK l _Toc86053278 3工程周邊目前現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc86053278 h 5 HYPERLINK l _Toc86053279 4工程性質(zhì)及主要特點(diǎn) PAGEREF _Toc86053279 h 6 HYPERLINK l _Toc86053280 5工程地塊面積及邊境長(zhǎng) PAGEREF _Toc86053280 h 7 HYPERLINK l _Toc86053281 第

4、二部份：投資本錢及費(fèi)用分析 PAGEREF _Toc86053281 h 7 HYPERLINK l _Toc86053282 1總建筑面積：18000平方米 PAGEREF _Toc86053282 h 7 HYPERLINK l _Toc86053283 2開發(fā)本錢總額：17043.73萬(wàn)元 PAGEREF _Toc86053283 h 7 HYPERLINK l _Toc86053284 3建筑一方造價(jià)：9500元 PAGEREF _Toc86053284 h 7 HYPERLINK l _Toc86053285 4各項(xiàng)本錢構(gòu)成 PAGEREF _Toc86053285 h 7 HYPE

5、RLINK l _Toc86053286 4.1土地本錢 PAGEREF _Toc86053286 h 7 HYPERLINK l _Toc86053287 4.2前期工程費(fèi) PAGEREF _Toc86053287 h 8 HYPERLINK l _Toc86053288 4.3建安工程 PAGEREF _Toc86053288 h 8 HYPERLINK l _Toc86053289 4.4開發(fā)稅費(fèi) PAGEREF _Toc86053289 h 9 HYPERLINK l _Toc86053290 4.5紅線內(nèi)外公建配套工程費(fèi) PAGEREF _Toc86053290 h 9 HYPERL

6、INK l _Toc86053291 4.6開發(fā)本錢費(fèi)用 PAGEREF _Toc86053291 h 10 HYPERLINK l _Toc86053292 4.7開發(fā)期間費(fèi)用 PAGEREF _Toc86053292 h 10 HYPERLINK l _Toc86053293 5總本錢費(fèi)用匯總 PAGEREF _Toc86053293 h 11 HYPERLINK l _Toc86053294 第三部份：工程租售財(cái)務(wù)收益分析 PAGEREF _Toc86053294 h 12 HYPERLINK l _Toc86053295 1租售價(jià)錢的定位 PAGEREF _Toc86053295 h

7、12 HYPERLINK l _Toc86053296 1.1銷售價(jià)錢的定位 PAGEREF _Toc86053296 h 12 HYPERLINK l _Toc86053297 1.2租賃價(jià)錢 PAGEREF _Toc86053297 h 14 HYPERLINK l _Toc86053298 1.3租售價(jià)錢 PAGEREF _Toc86053298 h 15 HYPERLINK l _Toc86053299 2工程銷售收益測(cè)算 PAGEREF _Toc86053299 h 15 HYPERLINK l _Toc86053300 2.1銷售收入 PAGEREF _Toc86053300 h

8、15 HYPERLINK l _Toc86053301 2.2銷售估計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及其他費(fèi)用 PAGEREF _Toc86053301 h 19 HYPERLINK l _Toc86053302 2.3銷售凈收入 PAGEREF _Toc86053302 h 21 HYPERLINK l _Toc86053303 3商鋪?zhàn)赓U收入測(cè)算 PAGEREF _Toc86053303 h 21 HYPERLINK l _Toc86053304 3.1租賃進(jìn)度及收入測(cè)算 PAGEREF _Toc86053304 h 21 HYPERLINK l _Toc86053305 3.2出租率為100%的租賃收入 P

9、AGEREF _Toc86053305 h 24 HYPERLINK l _Toc86053306 3.3不同租賃率的租賃收入 PAGEREF _Toc86053306 h 24 HYPERLINK l _Toc86053307 3.4租賃估計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及其他費(fèi)用 PAGEREF _Toc86053307 h 25 HYPERLINK l _Toc86053308 3.5商場(chǎng)租賃凈收入 PAGEREF _Toc86053308 h 26 HYPERLINK l _Toc86053309 4工程收入?yún)R總 PAGEREF _Toc86053309 h 27 HYPERLINK l _Toc8605

10、3310 5工程費(fèi)用匯總 PAGEREF _Toc86053310 h 27 HYPERLINK l _Toc86053311 6利潤(rùn)測(cè)算 PAGEREF _Toc86053311 h 28 HYPERLINK l _Toc86053312 6.1總利潤(rùn) PAGEREF _Toc86053312 h 28 HYPERLINK l _Toc86053313 6.2凈利潤(rùn) PAGEREF _Toc86053313 h 29 HYPERLINK l _Toc86053314 第四部份：財(cái)務(wù)目的分析 PAGEREF _Toc86053314 h 30 HYPERLINK l _Toc86053315

11、1財(cái)務(wù)目的的選取 PAGEREF _Toc86053315 h 30 HYPERLINK l _Toc86053316 1.1靜態(tài)盈利分析目的 PAGEREF _Toc86053316 h 30 HYPERLINK l _Toc86053317 1.2動(dòng)態(tài)盈利分析目的 PAGEREF _Toc86053317 h 31 HYPERLINK l _Toc86053318 2財(cái)務(wù)目的的分析 PAGEREF _Toc86053318 h 32 HYPERLINK l _Toc86053319 2.1損益表及靜態(tài)盈利分析 PAGEREF _Toc86053319 h 32 HYPERLINK l _T

12、oc86053320 2.2現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 PAGEREF _Toc86053320 h 33 HYPERLINK l _Toc86053321 2.3工程財(cái)務(wù)目的計(jì)算結(jié)果 PAGEREF _Toc86053321 h 37 HYPERLINK l _Toc86053322 第五部份：工程不確定性分析 PAGEREF _Toc86053322 h 38 HYPERLINK l _Toc86053323 1工程盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc86053323 h 38 HYPERLINK l _Toc86053324 1.1工程保本銷售均價(jià) PAGEREF _Toc8605332

13、4 h 38 HYPERLINK l _Toc86053325 1.2工程保本銷售量 PAGEREF _Toc86053325 h 39 HYPERLINK l _Toc86053326 1.3工程保本銷售率 PAGEREF _Toc86053326 h 39 HYPERLINK l _Toc86053327 2工程敏感性分析 PAGEREF _Toc86053327 h 39 HYPERLINK l _Toc86053328 第六部份：風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc86053328 h 42 HYPERLINK l _Toc86053329 1按商業(yè)房地產(chǎn)壽命周期分類的風(fēng)險(xiǎn)及其防備 PA

14、GEREF _Toc86053329 h 42 HYPERLINK l _Toc86053330 1.1投資前期的風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc86053330 h 42 HYPERLINK l _Toc86053331 1.2開發(fā)建立期間的風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc86053331 h 42 HYPERLINK l _Toc86053332 1.3管理階段風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc86053332 h 43 HYPERLINK l _Toc86053333 2按風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)內(nèi)容分類的風(fēng)險(xiǎn)及其防備 PAGEREF _Toc86053333 h 43 HYPERLINK l _Toc860

15、53334 2.1政策風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc86053334 h 43 HYPERLINK l _Toc86053335 2.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc86053335 h 43 HYPERLINK l _Toc86053336 2.3運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc86053336 h 44 HYPERLINK l _Toc86053337 2.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc86053337 h 44 HYPERLINK l _Toc86053338 2.5金融風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc86053338 h 44 HYPERLINK l _Toc86053339

16、 2.6信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc86053339 h 44 HYPERLINK l _Toc86053340 3最主要風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc86053340 h 45 HYPERLINK l _Toc86053341 3.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc86053341 h 45 HYPERLINK l _Toc86053342 3.2運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc86053342 h 45 HYPERLINK l _Toc86053343 第七部份：結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc86053343 h 46 HYPERLINK l _Toc86053344

17、1結(jié)論 PAGEREF _Toc86053344 h 46 HYPERLINK l _Toc86053345 2建議 PAGEREF _Toc86053345 h 46第一部份：工程總論工程稱號(hào)巴厘島中國(guó)首家女性FREE主題體驗(yàn)式潮流生活港FREE LIVING MALL OF YOUNG WOMEN工程位置巴厘島工程位于深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北商圈，振華路與燕南路交叉路口處。工程周邊的振華路與燕南路均為單行通車路，工程西望華強(qiáng)北路，東靠上步中路，北依紅荔路，南面不遠(yuǎn)就是深南中路。工程周邊目前現(xiàn)狀工程的西邊為華強(qiáng)北商圈，東面是深圳市的行政中心，再加上周圍金茂禮都、都市千千匯等中高檔住宅樓盤和周嶺鞋城

18、、美眉城、金茂禮都商場(chǎng)、都市千千匯等商業(yè)物業(yè)，所以工程周圍不缺泛商業(yè)氣氛和中高素質(zhì)人流。工程性質(zhì)及主要特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的一覽表占地面積9,759總建筑面積59,000m2商業(yè)建筑面積18000m2住宅建筑面積41,000m2樓層數(shù)22層裙樓商場(chǎng)樓層3層總戶數(shù)500戶容積率5.8停車位500個(gè)燕南路88號(hào)工程是商住一體的綜合物業(yè)，一至三層的商業(yè)裙樓部分為本工程，四層至頂層為中高檔住宅樓。商業(yè)部分定位“中國(guó)首家女性FREE主題體驗(yàn)式潮流生活港，它導(dǎo)入國(guó)際最新購(gòu)物概念文化“體驗(yàn)式購(gòu)物理念方式，代表著深圳女性生活的新天地，引領(lǐng)著鵬城女性購(gòu)物的新潮流，是真正集購(gòu)物享用、休閑、文娛、餐飲于一體的LIVING

19、 MALL。巴厘島以超前性、差別性、市場(chǎng)導(dǎo)向性、創(chuàng)新性、價(jià)值性為其定位原那么，打造本工程三大中心競(jìng)爭(zhēng)力板塊淑女城、活色生香館、真味生活館；以其創(chuàng)新性、價(jià)值性來(lái)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)精品產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品、文化產(chǎn)品的高素質(zhì)定位。本工程各樓層的功能業(yè)態(tài)的特征表如今：一層淑媛名店城以品牌集、明星店、COFFEE SHOP為主題板塊，以25-40歲中高收入的女性為目的消費(fèi)對(duì)象，運(yùn)營(yíng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)、本地特征的知名女裝、珠寶首飾、化裝品、精品皮具、開放式咖啡吧；二層活色生香館以精品超市、折扣中心、西式餐廳為主題板塊，以20-30歲的女性為目的消費(fèi)群，運(yùn)營(yíng)家居生活精品、中高檔潮流服飾、運(yùn)動(dòng)保健用品、主題專賣店、品牌折扣超市、西式

20、餐廳等；三層真味生活館以情感世界、時(shí)髦夢(mèng)工場(chǎng)、緣分空間為主題板塊，以18-40歲成年女性為目的消費(fèi)群，運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)專營(yíng)、話吧聊吧、保健美容纖體中心、情侶用品區(qū)、休閑酒吧、3D迷他夢(mèng)境影城。工程地塊面積及邊境長(zhǎng)工程地塊邊境面積為9529平方米，南北邊境長(zhǎng)度為113米，東西邊境寬度為83米。第二部份：投資本錢及費(fèi)用分析總建筑面積：18000平方米開發(fā)本錢總額：17043.73萬(wàn)元建筑一方造價(jià)：9500元各項(xiàng)本錢構(gòu)成本錢費(fèi)用是指工程開發(fā)所需投入，包括土地本錢、建安工程本錢、配套工程本錢及發(fā)生的稅費(fèi)及費(fèi)用。敝司根據(jù)貴司提供商住兩部份的總本錢，以建筑面積分?jǐn)傆?jì)算本工程各本錢。土地本錢序號(hào)工程基數(shù)萬(wàn)元基數(shù)單位

21、數(shù)量數(shù)量單位金額萬(wàn)元一土地出讓金二折遷補(bǔ)償費(fèi)三合計(jì)4271.19前期工程費(fèi)序號(hào)工程基數(shù)萬(wàn)元基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額萬(wàn)元一市場(chǎng)調(diào)研、謀劃費(fèi)用10.00二勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)183.05(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)183.05(2)水文地質(zhì)勘察費(fèi)0.00三場(chǎng)地三通一平費(fèi)0.00四籌建開及工程管理費(fèi)4881.363%146.44五合計(jì)339.49建安工程序號(hào)工程基數(shù)萬(wàn)元基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額萬(wàn)元一土建工程(1)根底及主體工程(2)室內(nèi)裝修工程(3)外立面裝修工程(4)室內(nèi)水電安裝二設(shè)備及安裝工程(1)電梯訂購(gòu)及安裝(2)室內(nèi)外消防消防報(bào)警保安監(jiān)視設(shè)備及安裝(3)中央空調(diào)系統(tǒng)工程(4)其他照明、防雷接地工程費(fèi)四合計(jì)488

22、1.36開發(fā)稅費(fèi)序號(hào)工程基數(shù)萬(wàn)元基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額萬(wàn)元一預(yù)算定額管理費(fèi)二建筑工程監(jiān)理費(fèi)三建筑工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)四建筑工程質(zhì)量監(jiān)視檢查費(fèi)五建筑工程平安檢查監(jiān)視費(fèi)六報(bào)建費(fèi)：建筑答應(yīng)證費(fèi)七其他稅費(fèi)如白蟻防治費(fèi)八合計(jì)1719.45紅線內(nèi)外公建配套工程費(fèi)序號(hào)工程基數(shù)基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額萬(wàn)元一外電工程費(fèi)18000.0070元/126.00二暫時(shí)施工、用電費(fèi)18000.005元/9.00三外排水工程18000.0010元/18.00四外水管網(wǎng)工程費(fèi)、變頻水泵等18000.0010元/18.00五合計(jì)171.00開發(fā)本錢費(fèi)用序號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)萬(wàn)元/總額萬(wàn)元一土地本錢0.244271.19二前期工程費(fèi)0.02

23、339.49三建安工程費(fèi)0.274881.36四開發(fā)稅費(fèi)0.101719.45五紅線內(nèi)外公建配套工程費(fèi)0.01171.00六不可預(yù)見費(fèi)用0.03569.12七開發(fā)本錢總額0.6611951.61開發(fā)期間費(fèi)用序號(hào)工程基數(shù)萬(wàn)元基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額萬(wàn)元一管理費(fèi)用48496.35萬(wàn)元3%1454.89二銷售費(fèi)用3637.23(1)宣傳推行費(fèi)48496.35萬(wàn)元5%2424.82(2)租售代理費(fèi)48496.35萬(wàn)元2%969.93(3)其它銷售費(fèi)用48496.35萬(wàn)元0.50%242.48三財(cái)務(wù)費(fèi)用0.00四合計(jì)5092.12假設(shè)本工程資金來(lái)源全部是開發(fā)商自有資金，財(cái)務(wù)費(fèi)用忽略不計(jì)?？偙惧X費(fèi)用匯總工

24、程總本錢費(fèi)用為開發(fā)工程一切費(fèi)用的投入，其包括開發(fā)本錢與開發(fā)期間本錢總和，即總本錢=開發(fā)本錢費(fèi)用+開發(fā)期間費(fèi)用詳見總本錢費(fèi)用匯總表序號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)萬(wàn)元/總額萬(wàn)元一開發(fā)本錢0.6611951.61(1)土地本錢0.244271.19(2)前期工程費(fèi)0.02339.49(3)建安工程0.274881.36(4)開發(fā)稅費(fèi)0.101719.45(5)紅線內(nèi)外公建配套工程費(fèi)0.01171.00(6)不可預(yù)見費(fèi)用0.03569.12二開發(fā)期間費(fèi)用0.285092.12(1)管理費(fèi)用0.081454.89(2)銷售費(fèi)用0.203637.23(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用0.000.00三總本錢0.9517043.73第三部份：

25、工程租售財(cái)務(wù)收益分析租售價(jià)錢的定位為確保巴厘島銷售收益合理預(yù)測(cè)，敝司經(jīng)過(guò)對(duì)工程周邊同類商場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研，運(yùn)用市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)工程的平均價(jià)錢，為下一步分析任務(wù)的準(zhǔn)確性、可操作性提供根據(jù)。銷售價(jià)錢的定位主要競(jìng)爭(zhēng)工程參數(shù)對(duì)比主要競(jìng)爭(zhēng)工程參數(shù)對(duì)比表競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手交通人流規(guī)模商場(chǎng)主題硬件設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)方式商場(chǎng)管理均價(jià)(萬(wàn)元)金茂禮都稍差稍差小普通普通較差普通普通3.2都市千千匯好好小普通普通稍差普通普通4.8采用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)錢的上限根據(jù)調(diào)研知可比實(shí)例金茂禮都商鋪的均價(jià)為3.2萬(wàn)元，都市千千匯商鋪的均價(jià)為4.8萬(wàn)元，故可求出本工程商鋪的銷售價(jià)錢：因素名稱銷售均價(jià)市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表比較實(shí)例均價(jià)買賣時(shí)間情況

26、修正區(qū)域要素修正個(gè)別要素修正買賣情況修正工程修正價(jià)交通人流規(guī)模小計(jì)商場(chǎng)主題硬件設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)方式商場(chǎng)管理小計(jì)金茂禮都3.2100/100-1-1-2100/96-2-1-2-2-1100/92100/1033.5都市.千千匯4.8100/100+5+5-2100/108-2-1-1-1-1100/94100/1054.5闡明：買賣時(shí)間情況修正是將比較實(shí)例買賣時(shí)與本工程買賣時(shí)存在的價(jià)錢差別，利用不同時(shí)期的價(jià)錢，經(jīng)過(guò)比較系數(shù)修正方法來(lái)確定工程的價(jià)錢。區(qū)域要素修正是將比較實(shí)例與本工程所處不同的地段、商業(yè)氣氛及人流情況而構(gòu)成的價(jià)錢差別，經(jīng)過(guò)本工程與比較實(shí)例的對(duì)比加以修正價(jià)錢。個(gè)別要素修正是將比較實(shí)例

27、與本工程本身不同的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)方式及運(yùn)營(yíng)管理的不同而構(gòu)成的價(jià)錢差別加以修正。買賣情況修正是將比較實(shí)例的非正常買賣修正為正常買賣的合理價(jià)錢，這種修正就是排除掉買賣過(guò)程中的一些特殊要素如特殊的買賣方式、買賣稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁、買賣時(shí)附帶有“價(jià)外費(fèi)用等所呵斥的買賣價(jià)錢偏向。等于比較實(shí)例均價(jià)乘以買賣時(shí)間修正系數(shù)乘以個(gè)別要素修正系數(shù)乘以區(qū)域要素修正系數(shù)乘以買賣情況修正系數(shù)，即工程修正價(jià)=比較實(shí)例均價(jià)個(gè)別要素修正系數(shù)區(qū)域要素修正系數(shù)買賣情況修正系數(shù)。綜上所述，根據(jù)工程的修正價(jià)錢以算術(shù)平均法計(jì)算出工程均價(jià)：工程均價(jià)=3.5+4.52 =4.0萬(wàn)元/平方米本工程銷售均價(jià)應(yīng)思索區(qū)域市場(chǎng)及本錢費(fèi)用，敝司建議銷售均

28、價(jià)為：樓層建筑面積適用率銷售均價(jià)一層5520.8054.634.5萬(wàn)元二層5811.4851.572.5萬(wàn)元三層6082.7063.711.5萬(wàn)元租賃價(jià)錢由于已根據(jù)可比實(shí)例的銷售價(jià)錢測(cè)算出了本工程的銷售價(jià)錢，故可將測(cè)算銷售價(jià)錢轉(zhuǎn)換為租賃價(jià)錢。假設(shè)本工程商鋪運(yùn)營(yíng)為無(wú)限期，那么根據(jù)公式A=PR來(lái)求其租賃價(jià)錢，那么租賃價(jià)錢為：闡明：A為月租賃價(jià)錢P為銷售價(jià)錢R為基準(zhǔn)收益率，選取8% 首層月租賃價(jià)錢=銷售價(jià)錢R12=450008%12=300元 二層月租賃價(jià)錢=銷售價(jià)錢R12=250008%12=166元 首層月租賃價(jià)錢=銷售價(jià)錢R12=150008%12=100元租售價(jià)錢綜合以上市場(chǎng)的調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)分

29、析，經(jīng)過(guò)敝司對(duì)工程周邊商鋪位置、近期價(jià)錢走勢(shì)、開發(fā)規(guī)模等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要素，在充分思索到工程的開發(fā)利潤(rùn)，迅速回籠資金等各方面要素的根底上，建議工程商場(chǎng)定價(jià)如下表：樓層商鋪銷售均價(jià)商鋪?zhàn)赓U均價(jià)首層4.5萬(wàn)元300元二層2.5萬(wàn)元150元三層1.5萬(wàn)元80元工程銷售收益測(cè)算銷售收入工程銷售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)根據(jù)不同銷售階段預(yù)測(cè)工程的銷售收入，詳見各層銷售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)表。首層銷售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)序號(hào)工程2005年2006年總 額1-6月7-12月1-6月一銷售率80%20%0%100%二銷售面積4416.641104.160.005520.80三銷售價(jià)錢元4.504.504.500.00四銷售收入萬(wàn)元1987

30、4.884968.720.0024843.60闡明：假設(shè)首層按4.5萬(wàn)元/平方米銷售，那么銷售收入為24843.60萬(wàn)元，即首層銷售收入=19874.88+4968.72=24843.60萬(wàn)元。二層銷售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)序號(hào)工程2005年2006年2007年總 額1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月一銷售率70%20%10%0%0%100%二銷售面積4068.04 1162.30 581.15 0.00 0.00 5811.48 三銷售價(jià)錢元2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 0.00 四銷售收入萬(wàn)元10170.09 2905.74 1452.87 0.00 0.00 145

31、28.70 闡明：假設(shè)二層按2.5萬(wàn)元/平方米銷售，那么銷售收入為14528.70萬(wàn)元，即二層銷售收入=10170.09+2905.74+1452.87=14528.70萬(wàn)元。三層銷售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)序號(hào)工程2005年2006年總 額1-6月7-12月1-6月一銷售率50%35%15%100%二銷售面積3041.352128.95912.416082.70三銷售價(jià)錢元1.501.501.500.00四銷售收入(萬(wàn)元4562.033193.428.619124.05闡明：假設(shè)三層按1.5萬(wàn)元/平方米銷售，那么銷售收入為9124.05萬(wàn)元，即三層銷售收入=4562.03+3193.42+8.61=9

32、124.05萬(wàn)元。工程銷售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)匯總表序號(hào)工程2005年2006年總 額1-6月7-12月1-6月一銷售收入萬(wàn)元19874.884968.720.0024843.60二銷售收入萬(wàn)元10170.092905.741452.8714528.70三銷售收入(萬(wàn)元4562.033193.428.619124.05四合計(jì)34607.0011067.882821.4848496.35闡明：根據(jù)各銷售階段不同，各層銷售收入總和為：工程銷售總收入=34607.00+11067.88+2821.48=48496.35萬(wàn)元。工程三年期返租銷售收入由于本工程以返租銷售方式進(jìn)展，其銷售收入有一部份作為返租本錢

33、，在此以不同銷售率來(lái)分析銷售收入情況，進(jìn)而分析剔除返租本錢的銷售收入。銷售率為100%的銷售收入此為沒(méi)有剔除返租本錢的銷售收入，詳見100%銷售率的銷售收入表。100%銷售率的銷售收入表序號(hào)樓層面積市場(chǎng)均價(jià)總額萬(wàn)元備注一首層5520.804.5024843.60商鋪全部銷售二二層5811.482.5014528.70三三層6082.701.509124.05四合計(jì)17414.9848496.35不同銷售率的銷售收入此為未剔除返租本錢而按50%、60%、70%、80%、90%、100%的銷售率計(jì)算的銷售收入，詳見不同銷售率的銷售收入表。不同銷售率的銷售收入表樓層面積實(shí)收均價(jià)萬(wàn)元銷售收入萬(wàn)元備注5

34、0%60%70%80%90%100%首層5520.80 4.50 12421.80 14906.16 17390.52 19874.88 22359.24 24843.60 商鋪全部銷售二層5811.48 2.50 7264.35 8717.22 10170.09 11622.96 13075.83 14528.70 三層6082.70 1.50 4562.03 5474.43 6386.84 7299.24 8211.65 9124.05 合計(jì)17414.98 24248.18 29097.81 33947.45 38797.08 43646.72 48496.35 剔除返租本錢后銷售率為1

35、00%的銷售收入此收入剔除返租報(bào)答率按8%，返租期為三年的返租本錢計(jì)算的，詳見剔除返租本錢銷售率為100%的銷售收入表。剔除返租本錢銷售率為100%的銷售收入表單位：萬(wàn)元樓層面積市場(chǎng)均價(jià)總額報(bào)答率報(bào)答本錢單位報(bào)答本錢實(shí)收單價(jià)實(shí)收額備注首層5520.804.5024843.600.085962.461.083.4218881.14商鋪全部銷售二層5811.482.5014528.700.083486.890.601.9011041.81三層6082.701.509124.050.082189.770.361.146934.28合計(jì)17414.9848496.350.2411639.1236857

36、.23剔除返租本錢不同銷售率的銷售收入此為剔除返租報(bào)答率按8%，返租期為三年的返租本錢后按50%、60%、70%、80%、90%、100%的銷售率計(jì)算的銷售收入，詳見剔除返租本錢不同銷售率的銷售收入表剔除返租本錢不同銷售率的銷售收入表單位：萬(wàn)元樓層面積實(shí)收均價(jià)銷售收入50%60%70%80%90%100%首層5520.80 3.42 9440.57 11328.68 13216.80 15104.91 16993.02 18881.14 二層5811.48 1.90 5520.91 6625.09 7729.27 8833.45 9937.63 11041.81 三層6082.70 1.14

37、3467.14 4160.57 4853.99 5547.42 6240.85 6934.28 合計(jì)17414.98 18428.61 22114.34 25800.06 29485.78 33171.50 36857.23 銷售估計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及其他費(fèi)用返租本錢，按銷售收入的8%；防洪工程維護(hù)費(fèi)，按銷售收入的0.13%；營(yíng)業(yè)稅，按銷售收入5%；教育費(fèi)附加，按營(yíng)業(yè)稅的3%；城市維護(hù)建立稅，按營(yíng)業(yè)稅的7%；買賣管理費(fèi)，按銷售收入的0.5%；買賣印花稅，按銷售收入的0.03%；土地增值稅，按銷售收入的1%。銷售稅金及附加費(fèi)用表序號(hào)工程基數(shù)萬(wàn)元基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額(萬(wàn)元一返租本錢11639.12

38、1首層返租本錢24843.60 萬(wàn)元8%每年5962.46 2二層返租本錢14528.70 萬(wàn)元8%每年3486.89 3三層返租本錢9124.05 萬(wàn)元8%每年2189.77 二銷售階段稅費(fèi)2670.45 1營(yíng)業(yè)稅48496.35 萬(wàn)元5%2424.82 2教育費(fèi)附加2424.82 萬(wàn)元3%72.74 3城市維護(hù)建立稅2424.82 萬(wàn)元7%169.74 4防洪工程維護(hù)費(fèi)2424.82 萬(wàn)元0.13%3.15 三買賣階段稅費(fèi)257.03 1買賣管理費(fèi)48496.35 萬(wàn)元0.50%242.48 2買賣印花稅48496.35 萬(wàn)元0.03%14.55 四銷售所得稅16886.01 0.00 3

39、3%5572.38 五合計(jì)20218.99 銷售凈收入序號(hào)工程金額(萬(wàn)元)一銷售收入48496.35 1首層銷售收入24843.60 2二層銷售收入14528.70 3三層銷售收入9124.05 二返租本錢11639.12 1首層返租本錢5962.46 2二層返租本錢3486.89 3三層返租本錢2189.77 三銷售稅金及附加2927.48 1銷售階段稅費(fèi)2670.45 2買賣階段稅費(fèi)257.03 四銷售所得稅5572.38 五銷售凈收入28357.36 闡明：此銷售收入為剔除返租本錢的收入，返租本錢分三年期在租賃收入中扣除。商鋪?zhàn)赓U收入測(cè)算租賃進(jìn)度及收入測(cè)算根據(jù)不同租賃期預(yù)測(cè)工程的租賃收入

40、，詳見各層租賃進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)表。首層租賃進(jìn)度及收入測(cè)算表序號(hào)工程2005年2006年2007年2021年總額(萬(wàn)元1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月一出租率100%100%100%100%100%100%100%100%二租賃面積5520.085520.085520.085520.085520.085520.085520.080三租賃價(jià)錢元2402403003003003003000四租賃收入萬(wàn)元132.48 794.89 993.61 993.61 993.61 993.61 828.01 5729.84 闡明：第一年租金按8折方式優(yōu)惠，第二年恢復(fù)原價(jià)；2005年

41、6月開場(chǎng)營(yíng)業(yè)，因此2005年只計(jì)算7個(gè)月，2021年計(jì)算5個(gè)月；三年期首層租賃收入為5729.84萬(wàn)元，即租賃收入=132.48+794.89+993.614+828.01=5729.84萬(wàn)元。二層租賃進(jìn)度及收入測(cè)算表序號(hào)工程2005年2006年2007年2021年總額(萬(wàn)元1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月一出租率100%100%100%100%100%100%100%100%二租賃面積5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 0.00 三租賃價(jià)錢元120 120 150 150 150 150

42、 150 0 四租賃收入萬(wàn)元69.74 418.43 523.03 523.03 523.03 523.03 435.86 3016.16 闡明：第一年租金按8折方式優(yōu)惠，第二年恢復(fù)原價(jià)；2005年6月開場(chǎng)營(yíng)業(yè)，因此2005年只計(jì)算7個(gè)月,2021年計(jì)算5個(gè)月；三年期二層租賃收入為3012.56萬(wàn)元，即租賃收入=69.74+418.43+523.034+435.86=3016.16萬(wàn)元。三層租賃進(jìn)度及收測(cè)算表序號(hào)工程2005年2006年2007年2021年總額(萬(wàn)元1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月一出租率100%100%100%100%100%100%100%10

43、0%二租賃面積6082.706082.706082.706082.706082.706082.706082.700.00三租賃價(jià)錢元646480808080800四租賃收入萬(wàn)元38.93233.58291.97291.97291.97291.97243.311683.69闡明：第一年租金按8折方式優(yōu)惠，第二年恢復(fù)原價(jià)；2005年6月開場(chǎng)營(yíng)業(yè)，因此2005年只計(jì)算7個(gè)月, 2021年計(jì)算5個(gè)月；三年期三層租賃收入為1683.69萬(wàn)元，即租賃收入=38.93+233.58+291.974+243.31=1683.69萬(wàn)元。商場(chǎng)租賃收入?yún)R總表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程2005年2006年2007年2021年

44、總額(萬(wàn)元)1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月一首層租賃收入132.48 794.89 993.61 993.61 993.61 993.61 828.01 5729.84 二二層租賃收入69.74 418.43 523.03 523.03 523.03 523.03 435.86 3016.16 三三層租賃收入38.93 233.58 291.97 291.97 291.97 291.97 243.31 1683.69 四合計(jì)241.15 1446.89 1808.62 1808.62 1808.62 1808.62 1507.18 10429.69 闡明：根據(jù)各

45、租期不同，各層租賃收入總和為：工程租賃總收入=5729.82+3016.15+1683.70=10429.67萬(wàn)元。出租率為100%的租賃收入此為商鋪100%出租時(shí)的租賃收入，詳見100%出租率的租賃收入表。100%出租率的租賃收入表序號(hào)樓層面積市場(chǎng)均價(jià)小計(jì)萬(wàn)元總額萬(wàn)元一首層5520.08 240.00 927.37 5729.84 300.00 4802.47 二二層5811.48 120.00 488.16 3016.16 150.00 2527.99 三三層6082.70 64.00 272.50 1683.69 80.00 1411.19 四合計(jì)17414.26 10429.69 10

46、429.69 不同租賃率的租賃收入此為按50%、60%、70%、80%、90%、100%的出租率計(jì)算的租賃收入，詳見不同租賃率的租賃收入表。不同租賃率的租賃收入表樓層面積市場(chǎng)均價(jià)租賃收入萬(wàn)元50%60%70%80%90%100%首層5520.08240.00 463.69 556.42 649.16 741.90 834.64 927.37 300.00 2401.23 2881.48 3361.73 3841.98 4322.22 4802.47 二層5811.48120.00 244.08 292.90 341.72 390.53 439.35 488.16 150.00 1264.00

47、1516.80 1769.60 2022.40 2275.19 2527.99 三層6082.764.00 .25 163.50 190.75 218.00 245.25 272.50 80.00 705.59 846.71 987.83 1128.95 1270.07 1411.19 租賃估計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及其他費(fèi)用房產(chǎn)稅，按租賃收入12%；營(yíng)業(yè)稅，按租賃收入5%；防洪工程維護(hù)費(fèi)，按租賃收入的0.13%；教育費(fèi)附加，按營(yíng)業(yè)稅的3%；城市維護(hù)建立稅，按營(yíng)業(yè)稅的7%；商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，與向租戶收取的管理費(fèi)用相互抵消；所得稅，按租賃利潤(rùn)的33%。租賃費(fèi)用表序號(hào)工程基數(shù)萬(wàn)元基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額萬(wàn)元一租

48、賃稅金及附加1825.87 1營(yíng)業(yè)稅10429.67 萬(wàn)元5%521.48 2房產(chǎn)稅10429.67 萬(wàn)元12%1251.56 3城市維護(hù)建立稅521.48 萬(wàn)元7%36.50 4防洪工程維護(hù)費(fèi)521.48 萬(wàn)元0.13%0.68 5教育費(fèi)附加521.48 萬(wàn)元3%15.64 二商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)忽略0.00 三所得稅8603.82 33%2839.26 四合計(jì)4665.13 闡明：由于本工程采取的是返租銷售方式，后期租賃收入主要是用于補(bǔ)償反租本錢的。商場(chǎng)租賃凈收入序號(hào)工程金額(萬(wàn)元)一租賃收入10429.691首層租賃收入5729.842二層租賃收入3016.163三層租賃收入1683.69二租

49、賃稅金及附加1825.87三商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)0.00四所得稅2839.26五租賃凈收入5764.56闡明：租賃收入為剔除返租本錢后，其為正值時(shí)，那么100%出租率的租賃收入足以保證返租所支付的本錢，如為負(fù)值時(shí)，那么100%出租率的租賃收入缺乏保證返租本錢。 在實(shí)踐返租過(guò)程中，商鋪?zhàn)赓U普通都有優(yōu)惠的，由于本案租賃價(jià)錢是由售價(jià)按8%的投資收益反推的，因此在后期租賃收入中能夠會(huì)出現(xiàn)租賃收入缺乏以補(bǔ)償返租本錢。本案以反推價(jià)錢為例是為保守分析，實(shí)踐操作中，在思索利益最大化和實(shí)踐情況下可適當(dāng)調(diào)高或調(diào)低租賃價(jià)錢加以平衡。工程收入?yún)R總此為以返租期為三年的工程銷售及商鋪?zhàn)赓U的總收入，詳細(xì)內(nèi)容詳見工程收入?yún)R總表。工

50、程收入?yún)R總表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程面積個(gè)均價(jià)總額一銷售收入48496.35 1首層銷售收入5520.80 4.50 24843.60 2二層銷售收入5811.48 2.50 14528.70 3三層銷售收入6082.70 1.50 9124.05 二商場(chǎng)租賃收入10430.44 1首層租賃收入5520.80 288.33 5730.59 2二層租賃收入5811.48 144.17 3016.16 3三層租賃收入6082.70 76.89 1683.69 三合計(jì)58926.79 闡明：工程總收入為銷售收入與商鋪?zhàn)赓U收入總和，即總收入=48496.35+10430.44=58926.79萬(wàn)元。 工程費(fèi)

51、用匯總此為以返租期為三年的工程銷售及商鋪?zhàn)赓U的總費(fèi)用，詳細(xì)內(nèi)容詳見工程費(fèi)用匯總表。工程費(fèi)用匯總表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程均價(jià)總額一返租本錢0.67 11639.12 二銷售費(fèi)用0.17 2927.48 1銷售階段稅費(fèi)2670.45 2買賣階段稅費(fèi)257.03 三租賃費(fèi)用0.27 4665.13 1租賃稅金及附加1825.87 2商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)0.00 3所得稅2839.26 四合計(jì)1.10 19231.74 利潤(rùn)測(cè)算總利潤(rùn)序號(hào)工程金額 (萬(wàn)元一工程收入58926.041銷售收入48496.352商鋪?zhàn)赓U收入10429.693車位租賃收入0.00二開發(fā)總本錢17043.731開發(fā)本錢11951.622

52、開發(fā)期費(fèi)用5092.12三銷售稅金及附加2927.481銷售階段稅費(fèi)2670.452買賣階段稅費(fèi)257.03四返租本錢11639.121首層5962.462二層3486.893三層2189.77五商鋪?zhàn)赓U稅金及附加1825.871租賃稅金及附加1825.872運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)0.00六車位租賃稅金及附加0.001租賃稅金及附加0.002運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)0.00六利潤(rùn)總額25489.83闡明：利潤(rùn)總額為收入減去本錢，此本錢為廣義本錢，包括開發(fā)本錢及銷售租賃期間發(fā)生的稅費(fèi)等。利潤(rùn)總額=總收入總本錢=58926.04(17043.73+2927.48+11639.12+1825.87)=25489.83(萬(wàn)元)

53、凈利潤(rùn)序號(hào)工程金額 (萬(wàn)元一工程收入58926.041銷售收入48496.352商鋪?zhàn)赓U收入10429.69二開發(fā)總本錢17043.731開發(fā)本錢11951.622開發(fā)期費(fèi)用5092.12三銷售稅金及附加2927.481銷售階段稅費(fèi)2670.452買賣階段稅費(fèi)257.03四返租本錢11639.121首層5962.462二層3486.893三層2189.77五商鋪?zhàn)赓U稅金及附加1825.871租賃稅金及附加1825.872運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)0.00六利潤(rùn)總額25489.83七工程所得稅8411.65八稅后利潤(rùn)17078.19九盈余公積金1707.82十可分配利潤(rùn)15370.37 闡明：稅后利潤(rùn)為利潤(rùn)總額

54、減去所得稅后的利潤(rùn)，根據(jù)現(xiàn)有財(cái)務(wù)制度，所得稅為利潤(rùn)總額的33%，盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%計(jì)提，故可知：所得稅=利潤(rùn)總額33%=25489.8333%=8411.65(萬(wàn)元)稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額所得稅=25489.838411.65=17078.19(萬(wàn)元)盈余公積金=稅后利潤(rùn)10%=17078.1910%=1707.82(萬(wàn)元)可分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)盈余公積金=17078.19-1707.82=15370.37(萬(wàn)元)第四部份：財(cái)務(wù)目的分析財(cái)務(wù)目的的選取對(duì)本工程進(jìn)展經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要根據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建立部頒發(fā)的，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐情況，計(jì)算全部自有資金投資的經(jīng)濟(jì)效

55、益。由于本工程為銷售返租并舉的工程，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)目的來(lái)進(jìn)展工程評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)目的有：靜態(tài)盈利分析目的靜態(tài)投資回收期(Pt)靜態(tài)投資回收期是指以工程的凈收益來(lái)抵償全部投資所需求的時(shí)間，它是反映房地產(chǎn)投資工程在靜態(tài)情景下收入資金才干的一個(gè)主要靜態(tài)目的值。用靜態(tài)投資回收期來(lái)評(píng)價(jià)工程，是以投資支出的回收快慢作為決策根據(jù)。靜態(tài)投資回收期直接利用全部投資現(xiàn)金流量表的累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得，當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于0或初次出現(xiàn)正值的年份，即為工程靜態(tài)投資回收期的最終年份。投資收益率投資收益率又稱投資效果系數(shù)，是指在工程到達(dá)設(shè)計(jì)才干后(進(jìn)展正常運(yùn)營(yíng)期)，其的凈收益與工程全部投資的比率，是調(diào)查工程單位投資的盈

56、利才干指數(shù)，可以直觀地衡量工程的運(yùn)營(yíng)成果。它沒(méi)有思索通貨膨脹而使貨幣貶值的要素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的目的。動(dòng)態(tài)盈利分析目的動(dòng)態(tài)投資回收期Pt動(dòng)態(tài)投資回收期是指以工程的凈收益抵償全部投資所需求時(shí)間。內(nèi)部收益率IRR內(nèi)部收益率(IRR)是指工程在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)0等于時(shí)的折現(xiàn)率，它反映工程本身的盈利才干，是工程占用的尚未回收資金的獲利率，是調(diào)查工程盈利才干的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)目的，當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，那么以為其盈利才干己滿足最低要求。工程選定的基準(zhǔn)收益率為8%。 凈現(xiàn)值NPV凈現(xiàn)值是按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率(本報(bào)告按銀行貸款利率8%計(jì)算)，將工程計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金

57、流量折現(xiàn)到建立期初的現(xiàn)值之和。它是根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于0的工程是可以接受的。財(cái)務(wù)目的的分析損益表及靜態(tài)盈利分析評(píng)價(jià)目的：評(píng)價(jià)目的的計(jì)算過(guò)程詳見闡明：稅前凈收益為利潤(rùn)總額，等于25489.83萬(wàn)元；稅后凈收益為凈利潤(rùn)，等于17078.19萬(wàn)元；利稅額=所得稅+銷售稅金及附加+租賃稅金及附加=8411.65+2927.48+1825.87=13165.00萬(wàn)元；工程全部投資為17043.73萬(wàn)元。投資收益率：稅前投資收益率=稅前凈收益/工程全部投資*100%=25489.8317043.73100%=149.56%稅后投資收益率=稅后凈收益/工程全部投資*100%=17

58、078.1917043.73100%=100.20%投資利稅率投資利稅率=利稅額/工程全部投資*100%=13165.0017043.73100%=77.24%分析：計(jì)算出的稅前投資收益率149.56%，稅后抽資收益率為100.20%，投資利稅率為77.24%，均大于行業(yè)程度?，F(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析評(píng)價(jià)目的：評(píng)價(jià)目的的計(jì)算過(guò)程詳見闡明：從凈現(xiàn)金流量累計(jì)行的正負(fù)交替處或零處可推斷靜態(tài)投資回收期；從折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計(jì)行的正負(fù)交替或零處可推斷動(dòng)態(tài)投資回收期；現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值行的各年的現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值=各年現(xiàn)金凈流量 對(duì)應(yīng)各年貼現(xiàn)系數(shù)。此行各年數(shù)值之和就是凈現(xiàn)值NPV；凈流量現(xiàn)值累計(jì)行的各年凈流量現(xiàn)值累

59、計(jì)等于其上一年的累計(jì)加上該年的現(xiàn)值之和，因此，該行的最后累計(jì)值也是NPV。此行數(shù)值先是負(fù)，后是正，正負(fù)交替處之前的年數(shù)就是動(dòng)態(tài)投資回收期的年數(shù)； 現(xiàn)金流量表中的貼現(xiàn)率不同，并不影響內(nèi)部利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期，只影響NPV和動(dòng)態(tài)投資回收期。貼現(xiàn)率Ic越大，NPV越小，動(dòng)態(tài)投資回收期越長(zhǎng)。假設(shè)設(shè)定Ic正好等于IRR，那么必有NPV=0，動(dòng)態(tài)回收期恰好等于工程計(jì)算期。設(shè)定較小的貼現(xiàn)率Ic，可以計(jì)算得到較小的動(dòng)態(tài)投資回收期，但這是降低了工程可行性的規(guī)范門檻，在行業(yè)審批、特別是在金融機(jī)構(gòu)的貸款懇求中是不利的。靜態(tài)投資回收期Pt稅前靜態(tài)投資回收期Pt=稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量開場(chǎng)出現(xiàn)正值年份數(shù)-1+上年稅前累計(jì)

60、凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年稅前凈現(xiàn)金流量=1-1+11951.6227875.25=0.43年即0.43年12=6月稅后靜態(tài)投資回收期Pt=稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量開場(chǎng)出現(xiàn)正值年份數(shù)-1+上年稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年稅后凈現(xiàn)金流量=1-1+11951.6222620.45=0.53年即0.53年12=7月動(dòng)態(tài)投資回收期Pt稅前動(dòng)態(tài)投資回收期Pt=稅前折現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流量開場(chǎng)出現(xiàn)正值年份數(shù)-1+上年稅前折現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量=1-1+11951.6225810.42=0.46年即0.4年12=6月稅后動(dòng)態(tài)投資回收期Pt=稅后折現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流量開場(chǎng)出現(xiàn)正值年份數(shù)-1+上年