大東海購物中心-論道商業(yè)地產-如何應對同質化競爭及電商沖擊

1、-. z.論道商業(yè)地產：如何應對同質化競爭及電商沖擊新國五條收緊住宅調控，進一步刺激資金流向商業(yè)地產投資。萬達開場快速擴容，其董事長王健林聲稱，將投資450億，在*蘿崗、荔灣、從化建萬達廣場樓盤資料，并在花都建萬達旅游城，未來5-8年，萬達將在整個珠三角地區(qū)建超過30個以上的萬達廣場；*在試水商業(yè)地產三年后，2013年1月在成立*集團商用地產管理部，將商業(yè)地產收編為正規(guī)軍；而一些外行企業(yè)也開場涉足商業(yè)地產，娃哈哈集團董事長宗慶后表示，娃哈哈進入商業(yè)零售市場，打算走城市綜合體模式，同時做規(guī)模經營和連鎖經營。商業(yè)地產大規(guī)模入市，是否存在泡沫？在競爭越來越白熱化的現(xiàn)狀中，怎樣做好商業(yè)地產？電子商務勢

2、如破竹，如何應對電子商務的沖擊本期樓市會客廳，邀約業(yè)內專家、從業(yè)者與您共同探討。嘉賓：王先慶*商學院教授，*商學院流通經濟研究所所長陳海權中國商業(yè)地產聯(lián)盟專家委員、暨南大學教授*雄*新塘信盈城經營部總監(jiān)王瀚華南城市研究院研究員大粵房產：幾位如何對待國內商業(yè)地產目前的開展模式？有人說，中國現(xiàn)在商業(yè)地產開展模式都差不多，幾位怎么看？國內商業(yè)地產開展模式比擬瘋狂*雄：按照從業(yè)經歷，目前這個環(huán)境可謂是群雄逐鹿的時代，不可否認政策帶來了諸多紅利，諸多住宅地產商轉向商業(yè)地產，這是驅動商業(yè)轉型的主要因素。隨著進入這個行業(yè)的人越來越多，包括萬達、*等，導致開發(fā)的強度越來越大，這種紅利會越來越小，優(yōu)勢不會則明顯

3、了。持有型的商業(yè)地產開發(fā)對資金要求非常嚴格，對操作能力要求也遠遠高于住宅地產，一局部開發(fā)商在這個行業(yè)里面，會對回報周期比擬長扛不住，由此帶來的風險由整個行業(yè)承當。購物廣場開出來之后，對運營管理的難度也會加大，所以目前開發(fā)商還沒有想清楚如何運營商業(yè)地產，就盲目入市，但還是堅持先下手為強，所以目前國內商業(yè)地產開展模式還是比擬瘋狂。大粵房產：有網友評論說，看中國各大商業(yè)地產，偏重于城市綜合體，他們的模式其實是差不多的，想請王教授談談，這兩者之間會有什么差異，有什么獨特性？國內商業(yè)地產處在少年時期王先慶：要答復這個問題必須從根本問題開場。第一，如何對待商業(yè)地產開展前景；第二，看如何判斷商業(yè)地產開展模式

4、；第三，城市綜合體同質性問題。第一，剛剛提到*轉型，一局部做商業(yè)地產，這是一個標準。以前說的是商業(yè)地產看萬達，住宅地產看*，北萬達，南*這是中國地產界的兩面旗幟。*進入商業(yè)地產領域是猶豫了很長時間的，在猶豫過程當中做出明確決策，反映出整個中國地產界對于商業(yè)地產的高度認可，說明它從過去的邊路軍成為正規(guī)軍。中國開展先是工業(yè)地產，改革開放前15年是工業(yè)地產、工業(yè)開發(fā)，工業(yè)地產有一定資金之后，大概在98年之后就開場進入住宅地產，因為要改善居住需求，住宅地產通過幾十年的瘋狂開展，才迎來商業(yè)地產開展高潮。目前來說，商業(yè)地產應該還處于少年期，盡管看上去一些局部區(qū)域或者*一些城市，可能商業(yè)地產的密集度過大，或

5、者說同質化問題多，但不等于泡沫出現(xiàn)。商業(yè)地產跟中國商貿流通開展處于同步期，是因為中國商業(yè)開展的需要而帶動商業(yè)地產，所以商業(yè)地產應該還有1020年的開展前景。少年期有少年期的各種問題，是初期存在缺乏導致。中國商業(yè)地產還有很大開展空間，我們要抓住這些空間，各種資本進來是順應其勢、搶占先機，萬達現(xiàn)在進來也不晚，娃哈哈進來也還不晚。第二，關于模式，早在10多年前，我就接觸過地產界。早期我從事過房地產，92年我進入房地產業(yè)，研究房地產20多年了，目前的商業(yè)地產，盡管它還處于少年期，還真的有一些模式成型。而完全說一些成熟的模式或者說明確的模式，其實大家都還在探索。少年階段是學習、適應、摸索的階段。除了萬達

6、以全產業(yè)鏈帶動的城市綜合體為形態(tài)，是給模式一個評價和說法外，其他都還缺乏以說我是什么，因為模式就是告訴別人，我是什么樣的，或者我走什么樣的路。而模式具有不可復制性和傳播性的特點，因此這些模式都還在成型過程中。如果我們簡潔來對待商業(yè)地產的模式，我覺得可以從兩個角度分兩大類：一類是地產主導型，這是地產的內涵，商業(yè)的外衣的一種模式；還有一種模式是純粹的商業(yè)地產，地產是外衣，商業(yè)是內涵。我比擬認同說萬達是一種模式，但這些還有待于進一步的穩(wěn)固，提升、明確。第三，中國商業(yè)地產大多數是城市綜合體，這是中國一種國情。過去中國的城市化都是運動式的。從農村、郊區(qū)往城市集中，集中之后各種資源就紛紛來到城市中心，這個

7、中心開展到一定階段就遇到瓶頸?，F(xiàn)在在市中心開展的商業(yè)地產是很困難的，就肯定要到郊區(qū)，城際之間開展商業(yè)地產，這種商業(yè)地產如果有一個很大的工程沒有人氣，沒有配套就沒有方法開展起來，如果是一個小工程就不會被別人關注，也沒有生命力，他只有以一種全盤方式在這里生根下來。重造一個新社區(qū)，娛樂、休閑、文化、購物都要齊全，所以必須是一個綜合體的方式，中國城市特色跟國情這種模式比擬適合中國城市化進程中的商業(yè)開展，這種現(xiàn)象一是合理；二是具有很大的推廣價值和開展空間。王瀚：商業(yè)地產我們通常形容為都市綜合體，城市綜合體也是綜合體，可能和宣傳推廣上面的名稱、噱頭不一樣，但意思是差不多。萬達是一個很有代表性的商業(yè)地產商，

8、操作上也是一個比擬快速銷售的模式，這種方式和住宅的開發(fā)也很類似?？焖黉N售的操作模式可能會更加符合商家或者開發(fā)商的利益和考慮。說到這一點上，現(xiàn)在說到兩萬，*在04年底的時候，當時的戰(zhàn)略規(guī)劃是非常明確提出來：只做住宅地產，而且在當時把有份參股的萬佳超市退出，把所有精力放在地產，但風水輪流轉他又走到商業(yè)地產，商住混合在一起；而萬達早期也做了很多大盤的住宅，但最近幾年比擬突出商業(yè)性，住宅這一塊相比照擬模糊了，但也是商住混合。地產是手段，商業(yè)才是核心陳海權：商業(yè)地產是跟城市的開展有非常密切關系，受城市化水平、人口構造、消費水平、生活方式有密切關系。中國的商業(yè)地產的開展也是在近十年里面才有一個比擬快速的增

9、長，在05、06年左右很多人不會講商業(yè)地產概念，那時住宅地產處于低迷期，需要找一個新開展空間，這是一個背景。另外一個背景是中國經濟在那個時間段也出現(xiàn)了快速增長，社會需求有了，錢也有了，這個時候很多東西就會建立，會投資。住宅并沒有退步，06、07年又進入一個快速開展期，住宅地產膨脹開展的時候，需要商業(yè)地產做支撐，因為開發(fā)商一般一開就是幾千畝地的盤子，以前的問題是，這個盤子只有人住而沒有商業(yè)配套，因此住宅商又考慮到我們需要這樣一個東西。在這個背景下整個需求產生了，開展時機也降臨。但中國出現(xiàn)什么問題？商業(yè)和地產沒有進展很好的對接，沒有對接的情況下是怎么回事呢？做住宅地產的人不懂商業(yè)，做商業(yè)的人因為做

10、空殼的，又沒有錢投資硬件設施，所以很難進展對接。房地產只考慮了居住剛需，但買的剛需不一定在這里產生，又與生活習慣、消費行為有關系。07年進入膨脹期，這個時候有了大規(guī)模投資，當時最早切入的是*第一國際集團，包括*郊區(qū)的、純商業(yè)地產、住宅地產的，包括中怡店，進入天河商圈的地塊，事實上是最成功商業(yè)案例之一。之前很多地方出現(xiàn)商業(yè)和地產沒有進展良好對接的問題，一開場第一國際就面臨這個問題，導致*中華廣場最后不得不撤離。這幾年時間，中國的商業(yè)地產經歷了快速增長期，西方走了幾十年的路程我們幾年就走完，中國的經濟開展真的成為世界奇跡。而談模式根本不叫模式，購物中心是什么模式，或者所謂城市綜合體是什么模式，城市

11、綜合體不是城市，而是用購物中心、酒店、住宅、寫字樓套上去而已，實際核心還是商業(yè)，不能忘記地產只是一個輔助性的，商業(yè)才是核心。在商業(yè)地產，地產不是核心。就像電子商務的核心不是電子，電子只是手段，最重要的是商業(yè)。商業(yè)購物中心、城市綜合體是多業(yè)態(tài)，多業(yè)種和娛樂設施的一種組合，是根據消費人群進展組合的，而商業(yè)地產的開展，業(yè)態(tài)組合非常關鍵。所謂模式就是可以復制和成為標桿的。以前我們對購物中心理解有誤區(qū)，認為購物中心是業(yè)態(tài)，但這不是業(yè)態(tài)，而是商業(yè)設施，是一種商業(yè)組合的商業(yè)設施。商業(yè)設施不同業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)是可以復制，而商業(yè)設施是不可以復制，就像天河城不管搬去哪里，都不可能再出現(xiàn)一模一樣的，但OK便利店就可以。但

12、商品構造也要進展微調，這就是商業(yè)，而不是模式問題，我們在高速開展過程當中出現(xiàn)很多毛?。荷虡I(yè)和地產沒有真正對接，業(yè)態(tài)組合處于探索期，購物中心開發(fā)商效勞能力和業(yè)態(tài)構造調整能力沒有跟上，等等。這些需要我們去思考。大粵房產：剛剛我們談到商業(yè)地產的開展模式，鑒于萬達說在珠三角建30座萬達廣場，一些商業(yè)地產就會涌現(xiàn)市場，在如此多商業(yè)地產涌入市場情況下，我們作為商業(yè)地產其中一個個體，如何做好自己那一塊商業(yè)地產呢？*先生您在這一塊是比擬有經歷的，因為你直接是商業(yè)地產經營總監(jiān)，您可以談談。要堅持自己持有經營*雄：我們做操盤的時候，站在自己的角度我們會考慮更多的現(xiàn)實問題，跟開發(fā)商所考慮的問題是截然不同，老板翻開門

13、做生意就是賺錢。第一我們是職業(yè)生涯的規(guī)劃；第二是我們如何把這個盤操活，如何把商業(yè)地產做好？其實最大的問題是資金問題。第三，要建立一個高效的運營管理團隊，現(xiàn)在整個商業(yè)在*來看，天河城是第一個開出來，經歷了15年之后他的斷尾就出現(xiàn)。但凡你看到存在這個那個問題的，一定是運營團隊不夠高效的；第四，對開發(fā)商來說非常痛苦，要堅持只做不收，自己持有經營非?？简為_發(fā)商后面融資團隊的耐心、寂寞和誘惑；第五，根據商業(yè)地產這個工程實際情況做好商業(yè)定位和規(guī)劃設計，最重要的環(huán)節(jié)是注重運營管理。開展商業(yè)地產要找到空白王先慶：無論萬達將在珠三角建多少個萬達廣場，這是一個偽命題，嚴格來說，過去30多年我們商業(yè)開展是落后于工業(yè)

14、和經濟開展的，所以快速興起的這一批商業(yè)地產工程，初步彌補了過去的一局部缺陷：城市化缺陷、經濟開展缺陷。雅居樂、恒大等進入商業(yè)地產領域，一個盤比一個盤大，動不動就四五十多萬方，在*甚至全國都有，可以說這是一場運動，這些工程肯定有一局部會死掉，一局部生存困難，當然還有一局部是蓬勃開展，這些都是難免的。作為商業(yè)地產工程能否生存，能否多元化，這與一開場選擇這條路如何，選擇的位置如何有關，因為商業(yè)地產一定會形成大大小小的商圈，這些商圈的開展是有規(guī)律的，我們要尊重這種商業(yè)規(guī)律。要有一種規(guī)劃意識，因為一個區(qū)域的開展，取決于人口、消費水平等。我們城市需要什么商業(yè)地產是有一個容量限制的，超越邊界就不是一個、兩個

15、的問題了，而是整體問題。我們要尋找邊界，或者在邊界之內空間還有多少。剛剛講幾個工程都是百貨主導型的購物中心，還有市場主導型、物流主導型。物流主導不行我們就找餐飲主導，像中華美食中心等，總之要找到空白，開展空間，才會輕松獲得長遠開展，而不是復制別人的做法，否則一開場就面臨困難。要選擇特色道路，創(chuàng)造空間，商業(yè)價值就在這里，我們要尋找這個價值，從價值提升過程當中生存開展問題就不大了。不是投入多少的問題，而是需要了解做定位陳海權：城市綜合體是什么？礙于開發(fā)商、政治家的面子，把我們的城市形象改觀一下。*經濟則興旺就沒有城市綜合體，領導就要搞一個，在整個珠三角乃至全中國都有這種理念，這種路子是走不遠的，真

16、正的商業(yè)地產如何做？不是投入多少的問題，而是需要了解做定位，做定位之前必須要有深入調研：消費人群、覆蓋*圍、居住人口數量，消費方式手段等等。但商業(yè)地產開發(fā)都沒有做，有是假的。所謂的規(guī)劃，中國人覺得做多了沒有用，他沒有做，或做得不好，但真正規(guī)劃是有用的。至于開發(fā)模式，需求量大概多少，生活方式如何，未來如何開發(fā)，引什么業(yè)態(tài)進來，超市比例多少，都有計較。*第一國際第一期開發(fā)時沒有考慮，第二期引入吉之島、樂購，都有非常清晰的選擇。為什么中國做商業(yè)地產不成功，因為在沒有做開發(fā)規(guī)劃之前已經招商了。開業(yè)之后就不管了，不繳租就滾人，沒有一個命運共同體的概念，不支持商業(yè)開展，我們不要僅僅收租，還要提供多方面效勞

17、，這樣才能營造一種氣氛，正佳一直沒有被人看好，但管理層做出很重要的努力，不停的改變，所以今天我們看到的正佳會有轉變，選址問題是一個重要因素，但這個商圈發(fā)生變化，更重要的是業(yè)態(tài)的調整，還有效勞理念的新飛躍。要考慮開發(fā)和運營之間的平衡王瀚：商業(yè)地產的開展，目前還是要考慮開發(fā)和運營之間的平衡，或者說開發(fā)商角色和運營商角色的平衡，不需要看未來30個萬達會如何，看看旁邊珠江新城就很明顯，富*、高*地產等都是開發(fā)商和運營商的角色，珠江新城是數一數二大地產，既是大地產，也是大的商業(yè)地產運營商，從他們的一些經歷或者觀察他們的開展上看，我覺得，如果說開發(fā)這個角色要求是一種規(guī)模化的資本資金流動，就需要拿土地去銀行

18、抵押的過程，開發(fā)很注重這個階段，而運營更應該偏重于精細化，或者說你招什么商，如何運營。成功招了商戶進來之后，商戶如何在未來相當長一段時間里發(fā)揮商業(yè)的功能？這需要很精細化的過程，不是靠大規(guī)模的資本流動，大規(guī)模銀行信貸可以解決的問題。從目前實際狀況來說，由于很多開發(fā)商集了開發(fā)商和運營商的角色，既開發(fā)又運營。很多商業(yè)地產商是從住宅開發(fā)轉型過來，真正從經營百貨、超市成長起來商業(yè)地產商屈指可數，最多不超過10個百分點，所有和商業(yè)地產有關的工程當中，純商業(yè)成長起來的商人屈指可數，至少在*市可以數出來我覺得不會超過10家，在未來相當長一段時間如何平衡開發(fā)和運營，開發(fā)商運營商的角色，這始終是沒有方法繞過去的問

19、題所在。大粵房產：剛剛王教授說商業(yè)地產處于一個少年時期，但我們看到，像*還是有很多工程入市，除了一個同質化的問題以外，還有一個電子商務沖擊的問題，2012年雙十一淘寶、天貓成交量很大，很多可以通過現(xiàn)場完成的交易轉去網上，這個對于一些零售商場，或者商業(yè)地產會有一定沖擊，現(xiàn)在可能還不太明顯，但未來電子商務可能是大開展趨勢，對于零售商場或商業(yè)地產這塊沖擊會越來越大，想請幾位教師談談，商業(yè)地產這個行業(yè)如何面對電子商務的沖擊呢？王健林和馬云之間沒有輸贏之分陳海權：購物中心有一個很重要功能就是體驗功能，這是我們的優(yōu)點所在。電子商務缺少體驗功能，王健林和馬云對賭，他們講的話都不對，未來電子商務開展趨勢就是線

20、上線下融合開展，他們兩個人之間沒有輸贏之分。前幾年電子商務開展的時候，我們以為電子商務就是純網上的東西，但這幾年的開展，慢慢我們會發(fā)現(xiàn)純電商的道路，特別是在*并不符合我們的實際，*開展電子商務有一個重要特色，就是跟實體經濟嚴密結合在一起。我們*是最大的產區(qū)，同時也是最大的消費市場，但就缺乏平臺，這種情況不會永遠下去，我們也在改變，制造業(yè)如何拓展，包括消費平臺，前幾年廣百也在電商上面有一個拓展，他們也在做變革，做變革的時候做什么？現(xiàn)在我們有一個非常重要的模式，包括前兩天我們跟天河城王總在開會的時候說，我說該做了，以前我們在網上買的東西以為就是廉價的東西，但現(xiàn)在貴重物品也可以在網上買，只不過這個效

21、勞是有所區(qū)別，我們買幾千塊錢的衣服可能送你一朵花，一*卡片，多了一些增值效勞的感動，有一種模式叫做O2O，從線上到線下，事實上現(xiàn)在像日本的71，一開場就利用上萬家店鋪的網絡作為配送點，它有這種空間，中國的順風為什么會建這些東西也有這樣的考慮，O2O的模式高檔產品一樣可以做，廣百可以做，高檔一點的，不是低檔，低檔的東西不需要太多體驗，直接送到家里。但高檔的東西，體驗功能，商業(yè)模式設計有待完善，在家居領域有可以借鑒的，有一個尚品宅配這樣的企業(yè)，如果我們不引入電子商務的概念，實體店走不遠，這是明擺著的，中低檔的商場，賣的都是跟網上一樣的產品，這種購物中心很難走下去，因為這種不需要太多體驗，電子商務對

22、實體店有沖擊，包括對購物中心都有一定沖擊，但購物中心有體驗功能，進展有效商業(yè)模式設計之后，我想有一局部商業(yè)地產體驗中心和購物中心的融合度會非常高，前景只能說很好，但現(xiàn)在不能很清晰的把這個藍圖描繪給你。電子商務之于商業(yè)地產不是沖擊是機遇王先慶：陳教授講得非常深刻，購物中心與電子商務融合，但這是狹義的，以百貨、超市主導的商業(yè)地產，您剛剛講的電子商務對商業(yè)地產的沖擊，這個有一點過了，沖擊是零售商場，不是沖擊商業(yè)地產。陳海權：沖擊商業(yè)地產里面的*一些業(yè)態(tài)。王先慶：這些業(yè)態(tài)就是選擇。陳海權：它有選擇，可以跟線上對接，O2O也是。王先慶：電子商務開展給商業(yè)地產開展帶來機遇，這點值得關注，這種機遇表達得越來

23、越廣闊。電子商務不是憑空在天上開展，而是在地上開展，比方唯品會，則大的公司得有很大的配送中心、展示中心，1020萬平的在做，還要建全國最大電子商務體驗中心，這就需要商業(yè)地產。白馬市場以展貿為主，把專業(yè)市場變革成展貿和電子商務結合。實際上電子商務開展為商業(yè)地產未來的轉型升級指明了方向，這是一個大機遇，更多線上線下的融合，理性和情感的融合，體驗式消費在這里會有更大的平臺，過去還非常粗糙，非常簡單，購物中心就是購物中心，業(yè)態(tài)就是業(yè)態(tài)，沒有什么融合，這一回就是更大的融合。陳海權：為什么回應馬云和王健林對賭的問題，這個月底夢巴莎的體驗店要開業(yè)了，這是一個方向，也不是唯一，跟它的定位有關系，這一類企業(yè)要往

24、線上走，跟淘寶小賣家是兩個概念。商業(yè)地產最好的應對方式：增強體驗性*雄：站在商業(yè)地產前線角度來看這個問題，其實電子商務跟我們商業(yè)地產購物中心、綜合體，是一樣的東西，這只是一個平臺，未來開展兩者之間要有機融合，為消費者提供快捷性，他們之間不沖突，商業(yè)地產最好的應對方式就是如何增強體驗性，吸引消費者來體驗。大粵房產：就只是來店里體驗，消費可以通過線上。陳海權：你可以在實體店看，看到適宜的在線上下單。大粵房產：80后這一代這樣的經歷比擬多，先去實體店看看功能如何，然后在線上下單。陳海權：以后移動終端越來越興旺的時候。王先慶：物聯(lián)網的開展。陳海權：商業(yè)倫理的問題需要解決，不是一下子就可以實現(xiàn)的。*雄：

25、阿里巴巴馬上要跟幾大運營商出手機，這樣就會更加簡單。王先慶：對，未來幾年可能還會出現(xiàn)意想不到的變化。電子商務沖擊*特色專業(yè)街王瀚：結合實際，我覺得馬云沖擊的不是王健林，而是*特色的專業(yè)街，我觀察這些年一德路的批發(fā)市場一直在膨脹，就算規(guī)劃、消防有問題，也一直在膨脹。但最近幾年，越秀區(qū)政府主動把幾塊拆掉了，里面可能有很多考量，其中一個因素可能就是電子商務的沖擊，就像陳教授所說，這種比擬量大，比擬群眾，比擬低端的貨品完全可以走線上，或者說用電子商務的物流功能取代傳統(tǒng)專業(yè)街。但電子商務無法取代的就是平面功能，人在現(xiàn)場的現(xiàn)場感，或者你需要參與的東西是沒有方法去完全取代的，吃飯我也可以通過線上去下單，但我

26、不可能通過虛擬方式去吃飯，我還是得去現(xiàn)場，你需要現(xiàn)場感、參與感，這些功能是電子商務本身無法取代的。我相信未來不是單一的競爭關系，而是競爭與合作的關系，目前因為電子商務也剛起步，需要去急速擴大自己的地盤，在目前來看這種沖擊無可防止，肯定會取代一局部原有的傳統(tǒng)商業(yè)形式所占據的市場份額，但過一段時間這種競爭與合作關系會慢慢顯現(xiàn)出來。商業(yè)地產抵擋住最初的、最強烈的沖擊之后，可以活下來，商業(yè)地產可以借助電子商務這一手段或工具，更加豐富業(yè)態(tài)的各個方面，當一局部商業(yè)地產通過洗牌洗掉之后，存活下來的可以獲取更大的市場份額，我自己設想未來可能會是這個樣子。陳海權：商業(yè)地產面太寬，城市綜合體是一種，這棟樓南方傳媒

27、大廈也是商業(yè)地產，商業(yè)文化地產。剛剛講板塊，這是*的特色，跟城市綜合體不一樣。7080%的鞋子都從*出去，這里也是電子商務的批發(fā)中心，做比擬好的也是這里，目前專業(yè)市場的電子商務開展并不容易，也需要一個商業(yè)模式的創(chuàng)新才能突破。商業(yè)地產為什么會講到批發(fā)市場這個東西，在*批發(fā)市場以前只做批發(fā)不做零售，但這幾年隨著通道的沖擊改為批售兼容的方式，這種變化和趨勢越來越嚴重，白云也可以單買，十三行也可以，十三行的電子商務模式創(chuàng)新也非常新，利用微信，加微信假設干元素創(chuàng)新，每天賺五萬的小老板很多。大粵房產：利用微信這個平臺？陳海權：不是，微信只是一個手段，一個傳播手段，解決不了問題，還需要商業(yè)設計在里面。大粵房

28、產：前面說到商業(yè)地產面臨問題，有教師認為這既是問題也是機遇，商業(yè)地產未來的開展方向是什么？不知道幾位教師有沒有設想？對于商業(yè)地產這一塊不是特別了解的人，就覺得一年開則多購物中心，未來幾年會不會面臨洗牌？好的變得更好，差的面臨停業(yè)？商業(yè)地產開展方向：社區(qū)型商業(yè)*雄：這兩年，很多房地產開展商在跟我溝通的時候，經常問我，你們是做現(xiàn)場的，接下來我要投入商業(yè)地產這個行業(yè)的時候，我應往哪個方向開展，是輻射周邊510公里，是做HOPSCA，還是做超級巨無霸商業(yè)航母，我的看法和答復就是社區(qū)型商業(yè)，你效勞好周邊就可以了。陳海權：這是主要方向。*雄：對，開展格局一定不一樣，業(yè)態(tài)比例。以前很多專家，很多行內人都說招

29、商照黃金比例，餐飲娛樂、零售、兒童體驗比例是3：5：2，但未來可能會發(fā)生比擬大的變化，餐飲娛樂占6成，零售可能會急劇下降到2成，兒童體驗占2成，洗牌不用等五年，現(xiàn)在就開場了，過年的時候就出現(xiàn)新聞，*城市廣場面臨關*。王先慶：商業(yè)地產將走向社區(qū)化、生活化、均衡化、主題化、連鎖化王先慶：未來總體方向，中國商業(yè)地產還有1020年開展期，因為中國地大。從未來周期角度來講有5大方向：第一，認同他們所說的社區(qū)化，向3、4線城市下沉。第二，生活化，商業(yè)地產從零售、購物逐步向生活化轉型，餐飲、娛樂、休閑、健身、文化等，這些功能的比重會越來越大，就好似一個社區(qū)生活。第三，均衡化，原來很大一塊的城市，就像填空一樣

30、，在祖國大地上這里一個，那里一個，就形成網格化，商業(yè)地產的布局會逐漸變得均衡。第四，主題化，不會是同一樣的，而是各種各樣的主題型，非常明顯主題型，你是奧克萊斯，還是什么樂園，或者什么品牌，會在很大*圍內出現(xiàn)很多主題類的商業(yè)地產類型。第五，連鎖化，品牌的連鎖，像萬達一樣，不會什么人都可以在購物中心的江湖上一直混下去，肯定會出現(xiàn)洗牌，洗牌之后很多工程參加連鎖，萬達做200座、300座都可以，可能還會出現(xiàn)不同的類型。，還有展貿，紅星美凱龍是一個，還有大型會展，廣交會再開幾個展館，類似這種連鎖化的，甚至還連鎖到國外去，連鎖化商業(yè)地產就會成為一種趨勢。王瀚：社區(qū)化的趨勢，從*超市的開展就可以看出來，它加

31、速開了很多社區(qū)類型的店，而把原來一些大的店關掉了。一些日本超市也有類似情況，在之前幾年，旗艦店、大的店已經開過，接下來我們可以看到最近12年，加速布局規(guī)模比擬小的店，假設干個。原來一一個中心區(qū)布局一個大的店，適應人流、商流，但現(xiàn)在拆小，分到假設干個中心，從主中心到次中心，變成社區(qū)化的設施。說到商業(yè)地產的洗牌，我覺得不需要五年年，年年都在洗牌。但大的變化會在什么時候，我個人感覺會在五年后。為什么？中國高鐵時代即將降臨，十三五規(guī)劃期間，高鐵幾橫幾縱形成，在對目前比擬成型的高速公路形成比擬充分的競爭之后，大的流通環(huán)境得到改善，五年之后商業(yè)綜合體會迎來又一個黃金期，而中小型這種趨勢已經開場，或者說不是

32、趨勢，而是一種現(xiàn)實的進程。商家要跟著消費者屁股走才能玩下去陳海權：我補充一下，剛剛王教授講五個化，又社區(qū)化一下很好。有一點必須抓住，所有商業(yè)地產開發(fā)都要有需求，這個需求來自誰？消費者，消費者能做什么。需求就決定我們可以開發(fā)什么，其中有一點，消費者的消費需求慢慢多樣化，多樣化過程當中我們從物的時代走到精神需求時代，慢慢往這個方向走。兩位講業(yè)態(tài)組合構造發(fā)生變化，這是肯定，但對剛剛所說的比重就不太認同。為什么會社區(qū)化？所有的消費者都有一個共同行為，就近消費，就近消費就促進社區(qū)化，我只有買高檔奢侈品去才去*、，其他的就在當地解決，這是社區(qū)化的必然條件所在。還要關注一點，汽車時代降臨，汽車越來越多，我當

33、時把番禺萬博商圈，說成*第四商圈，這是一個跟其他商圈完全不一樣的地方，就是基于汽車移動的商圈，就有這個特色在里面。未來的購物中心建立，我們講城市綜合體還是講在城市里面，沒有對副中心城市、衛(wèi)星城市的區(qū)位進展考慮，假設干年前美國、日本就往這個方向轉變，中國能否這樣走就要考慮城市開發(fā)問題，這些問題就需要進一步的深入研究，我們不是說它如何連鎖化，連鎖化肯定是一個方向，像日本可以不停開發(fā)購物中心的有幾家？肯定不多?，F(xiàn)在夢樂城在中國也在推進這個工作，而且人家的購物中心環(huán)?；?，所有垃圾全部在內部處理，這就是一個很好的環(huán)保教育平臺和基地，我們現(xiàn)在還沒有到達。開展這些東西需要一個過程，逐步走下去，解決這些東西，

34、吻合社會、消費者需求，又可以符合經濟開展需求的購物中心才能留下來。留不下來的空地方做什么？轉型，變成其他商業(yè)地產。工廠從第二產業(yè)到第三產業(yè)轉變的時候也是這樣，空的時候我們做什么？做另外的主題化，但能否真正主題化，成功的概率很低。日本有一個難波公園，是非常巨大的龐然巨物，我們想跟一些娛樂設施一起搞，但結果也不太好。所謂主題化，如果像奧特萊斯這類主題，可能會有一個開展空間，但如果是餐飲主題化那就變味了，就不叫購物中心了，在中國這些檔次比擬低。商業(yè)地產不是一個小時就可以講完的，現(xiàn)在我關心得比擬少了，因為這個行業(yè)在慢慢成熟，我相信這種自我凈化能力，是消費者引領，不是商家，商家要跟著消費者屁股走才能玩下

35、去。大粵房產：以人為主。陳海權：必須的。大粵房產：最后*商業(yè)地產開展有什么特點？*這個區(qū)域內是否有一些開展得比擬好的商業(yè)地產？可否評價一下。*雄：開展比擬好的，很多人一想到就是天河城。其實*商業(yè)地產的特點，最重要的還是批發(fā)，批發(fā)中心，以火車站、火車東站、公元前等不同品類批發(fā)市場為主，我覺得還是傳承老*的商貿精神和文化。陳海權：這不是城市綜合體的概念。*雄：對，我是這樣對待的。陳海權：這是*的亮點。王先慶：如果不從購物中心角度來看，*做得好的商業(yè)地產就是海印集團，這才是*商業(yè)地產的龍頭，其他的就不多說了。*是一個進不來，出不去的市場王瀚：我以前參與過*商業(yè)網點編制規(guī)劃工作，回憶過去十年，*原來甚至到現(xiàn)在，專業(yè)市場是一個很突出的特點，特別在*專業(yè)市場里面，專業(yè)街非常有特色，在十年當中，我感覺批發(fā)市場都是數一數二的，專業(yè)街這一塊開場慢慢走下坡路，我相信無可防止，因為隨著城市開展，隨著很多新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，專業(yè)街在往下走。在十年當中，從一個廣義的商業(yè)地產角度來看，我覺得*是一個進不來，出不去的市場，外來的做百貨也好，做超市也好，在*能夠留得下來的，只有王府井百貨，火車東站、公元前等進駐的百貨、超市，很多都不是很成功；*傳統(tǒng)百貨，廣百、天河城等，走出去成功率也不高。商業(yè)地