房地產(chǎn)可持續(xù)碳治理中的減碳方法與碳評(píng)估

1、 HYPERLINK / 推推進(jìn)負(fù)碳排放 HYPERLINK / 氣候正像 HYPERLINK / 房地產(chǎn)可持續(xù)碳治理中的減碳方法與碳評(píng)估2戴德梁行研究部 C O N T E N T S目錄摘要引言什么是氣候正像/負(fù)碳排放？房地產(chǎn)可持續(xù)碳治理中實(shí)現(xiàn)負(fù)碳排放的方法19房地產(chǎn)可持續(xù)碳治理中可利用的碳評(píng)估體系企業(yè)層面 氣候相關(guān)財(cái)務(wù)信息披露工作小組（TCFD）房地產(chǎn)層面 全球房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展基準(zhǔn)（GRESB）要點(diǎn)總結(jié)附錄30業(yè)務(wù)聯(lián)系人32研究團(tuán)隊(duì)聯(lián)系人氣候正像，推進(jìn)負(fù)碳排放34戴德梁行研究部 摘要據(jù)聯(lián)合國(guó)方面估計(jì)，建筑行業(yè)的能源消耗及碳排放在全球占比約為 40%。建筑行業(yè)通常通過減少排放來實(shí)現(xiàn)零碳，但

2、如今一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始尋求實(shí)現(xiàn)負(fù)碳的方法。氣候正像（Climate Positive）即負(fù)碳排放，是一種超越低碳與零碳的碳治理體系，它通過吸收利用或消除比排放量更多的二氧化碳(CO2) 來產(chǎn)生環(huán)境效益，從而超越凈零排放。一旦計(jì)算出碳足跡總量，以及要達(dá)到碳中和所需的抵消量，那么就可以加上一個(gè)額外的測(cè)量數(shù)字，比如額外的10%，從而得出要達(dá)到負(fù)碳所 需的捕碳量。企業(yè)推動(dòng)實(shí)現(xiàn)負(fù)碳的方式各有不同，通常會(huì)綜合以下幾種方式來滿足要求：提高能源效率；轉(zhuǎn)為使用可再生能源；使用可再生材料；減少?gòu)U棄物；支持本地生產(chǎn)以減少運(yùn)輸排放；利用電動(dòng)交通工具；投資碳抵消項(xiàng)目，例如重新造林，從大氣中去除二氧化碳（CO2）；購(gòu)

3、買碳信用額度。多種方式推動(dòng)實(shí)現(xiàn)建筑物負(fù)碳排放，其中包括：建筑選址；建筑設(shè)計(jì)和能耗模型的選擇；使用環(huán)保，低碳，再利用或回收的材料；盡量減少材料浪費(fèi)和運(yùn)營(yíng)浪費(fèi)；結(jié)構(gòu)效率最大化；使用房屋隔熱系統(tǒng)；定期維修和保養(yǎng)設(shè)施、設(shè)備、傳感器等裝置以及采用最新的技術(shù)；溫室氣體減排系統(tǒng)；利用可再生能源；采用智能建筑能源管理系統(tǒng)；減少用水量；建筑再利用/建筑更新。用于評(píng)估房地產(chǎn)和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展程度（以及是否能夠?qū)崿F(xiàn)負(fù)碳排放）的評(píng)估基準(zhǔn)體系有很多，最近獲得市場(chǎng)青睞的兩個(gè)系統(tǒng)則是：企業(yè)層面 氣候相關(guān)財(cái)務(wù)信息披露工作小組（TCFD）;房地產(chǎn)層面 全球房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展基準(zhǔn)（GRESB）。TCFD為企業(yè)識(shí)別和披露氣候相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

4、與機(jī)遇，以便投資者、貸款人、保險(xiǎn)公司等持份者做出合理決策?？墒褂肨CFD幫助企業(yè)探明和處理自然風(fēng)險(xiǎn)與轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。GRESB用于評(píng)估包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)E環(huán)境、S社會(huì)與G治理（ ESG ）表現(xiàn)。在環(huán)境問題方面，評(píng)估體系可以鼓勵(lì)企業(yè)降低溫室氣體排放，減少浪費(fèi)，節(jié)約水電和能源。引言本篇報(bào)告開篇解釋了什么是負(fù)碳排放。其次，聚焦于房地產(chǎn)可持續(xù)碳治理中選用的一些減碳方法。最后分析了兩個(gè)有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)負(fù)碳目標(biāo)的碳評(píng)估體系，它們分別是：企業(yè)層面 氣候相關(guān)財(cái)務(wù)信息披露工作小組（TCFD）;房地產(chǎn)層面 全球房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展基準(zhǔn)（GRESB）。氣候正像，推進(jìn)負(fù)碳排放5什么是氣候正像/負(fù)碳排放？氣候正像（Climat

5、e Positive）即負(fù)碳排放，是一種超越低碳與零碳的碳治理體系，它通過吸收利用或消除比排放量更多的二氧化碳(CO2) 來產(chǎn)生環(huán)境效益，從而超越凈零排放。第一階段是應(yīng)用可以量化碳排放數(shù)據(jù)的碳核算體系。例如，如果一個(gè)建筑產(chǎn)品制造商想要開發(fā)一個(gè)碳中和或負(fù)碳產(chǎn)品，他們必須確定該產(chǎn)品所產(chǎn)生的碳足跡總量，其中覆蓋了原材料獲取，產(chǎn)品生 產(chǎn)、供應(yīng)、使用和處理中的能源消耗與碳排放。碳中和圖1：氣候正像/負(fù)碳排放（Climate Positive）的基本原理碳排放 100%資料來源：戴德梁行研究部6戴德梁行研究部 制造/使用/處理建筑產(chǎn)品或維持/發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)的每一項(xiàng)活動(dòng)都需要提供一個(gè)“排放系數(shù)”，它建立在每

6、項(xiàng)活動(dòng)對(duì)全球變暖潛能值（GWP）的影響。因?yàn)樽罱K測(cè)量的是碳足跡，所以每項(xiàng)活動(dòng)的 GWP會(huì)換算成二氧化碳測(cè)量值，而后進(jìn)行合計(jì)。計(jì)算出碳足跡總量，以及要達(dá)到碳中和所需的抵消量，那么就可以加上一個(gè)額外的測(cè)量數(shù)字，比如額外的10%，從而得出要達(dá)到負(fù)碳所需的捕碳量（圖1）。碳捕獲 110%負(fù)碳排放企業(yè)推動(dòng)實(shí)現(xiàn)負(fù)碳排放的方式各有不同，通常會(huì)綜合以下幾種方式來滿足要求：提高能源效率；轉(zhuǎn)為使用可再生能源；使用可再生材料；減少?gòu)U棄物；支持本地生產(chǎn)以減少運(yùn)輸排放；利用電動(dòng)交通工具；投資碳抵消項(xiàng)目，例如重新造林，從大氣中去除二氧化碳（CO2）；購(gòu)買碳信用額度。最后，推動(dòng)負(fù)碳排放的好處在于可以平衡那些沒有資源或計(jì)劃減

7、少自身碳足跡的人、企業(yè)或地方，因?yàn)槟切┱谶\(yùn)行或是已經(jīng)成功的負(fù)碳項(xiàng)目能夠幫助抵消他們的碳足跡。 氣候正像，推進(jìn)負(fù)碳排放7房地產(chǎn)可持續(xù)碳治理中實(shí)現(xiàn)負(fù)碳排放的方法建使筑用選設(shè)環(huán)址計(jì)保；和低能碳耗，模再型利的用選或擇回；收的材料；盡結(jié)量構(gòu)減效少率，材料大浪化費(fèi)；和運(yùn)營(yíng)浪費(fèi)使定用期房維屋修最隔熱保系養(yǎng)統(tǒng)；施、設(shè)備、傳感器等裝置以及采用最新的技術(shù)；溫利室氣體再和減排能系源統(tǒng)；采減用少智用能水生建筑；能源管理系統(tǒng)；建筑再利量用/建筑更新。多種方式推動(dòng)實(shí)現(xiàn)建筑物負(fù)碳排放，其中包括：建筑選址建筑的選址會(huì)對(duì)其碳足跡總量有很大的影 響。高效的建筑通常沿著東西軸線排列，從而放大北側(cè)及南側(cè)的玻璃自然采光與熱效應(yīng)。建筑

8、是否建在陰影處或建在某個(gè)高度和緯度上都會(huì)影響其照明與熱效應(yīng)，從而影響滿足建筑內(nèi)部舒適度時(shí)產(chǎn)生的能源消耗和碳排放（圖2）。此外，建筑的施工地點(diǎn)也從多個(gè)方面影響著碳足跡與周圍的自然環(huán)境。例如農(nóng)村地區(qū)的碳吸收，以及建筑材料運(yùn)輸所帶來的碳排放，此時(shí)要考慮建筑材料的來源與到達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)的距離。同時(shí)，將建筑選擇在公共交通附近很大程度上減少了碳足跡，因?yàn)榻ㄖ?nèi)的人們可以很方便地使用這些環(huán)保交通工具。圖2：北半球的日照強(qiáng)度和小型公寓的最佳朝向NW建筑物ES注：最佳室內(nèi)布局：客廳和臥室位于南側(cè)，樓梯、浴室、大廳和公共區(qū)域位于北側(cè)。資料來源：First in Architecture, 戴德梁行研究部8戴德梁行研究

9、部 建筑設(shè)計(jì)和能耗模型的選擇初期優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)以及能耗模型可以幫助減少能源消耗和未來可能的碳排放。考慮占地面積、建筑材料和建筑系統(tǒng)等因素，優(yōu)秀的能耗模型設(shè)計(jì)可以產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。比如：一個(gè)最佳朝向的建筑，占地面積較小的可以充分利用自然采光和景觀，減少太陽輻射熱；開放的空間設(shè)計(jì)可以減少室內(nèi)材料的使用量（圖3）。圖3：一個(gè)基礎(chǔ)的建筑能耗模型外外部部環(huán)溫境度、風(fēng)速太太量來陽源能的增能益量是重要的熱熱建質(zhì)筑量物中儲(chǔ)存的能量?jī)?nèi)部收、益照明、電器、烹飪、熱水中獲得的收益熱量供熱系統(tǒng)通熱通風(fēng)損風(fēng)（系失滲是透和指）穿通將熱過風(fēng)有空意氣的流通失風(fēng)到或環(huán)無境意中的戶）傳導(dǎo)的熱損失傳導(dǎo)過損建耗筑構(gòu)件（如墻壁、地板、閣樓

10、、窗資料來源：OpenEnergyMonitor, 戴德梁行研究部環(huán)保、低碳、再利用或回收的材料環(huán)保的建筑材料如果一個(gè)建筑能夠采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)來代替鋼筋和混凝土，或者采用木質(zhì)壁板來代替乙烯基材料，該建筑就可以減少項(xiàng)目中的碳含量。在許多情況下，可能無法完全避免使用碳密集型產(chǎn)品，如金屬、塑料等。但是，建筑可以使用碳密集度略低的替代材料。建筑也可以利用固碳材料做替代品。利用固碳的農(nóng)產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目碳含量有著重要影響。木材是最常見的選 擇，也可以考慮如每年能循環(huán)再生的稻草或羊毛作為隔熱材料。氣候正像，推進(jìn)負(fù)碳排放9低碳混凝土回到關(guān)于使用低碳密集型替代材料的問題上，低碳混凝土就是一個(gè)例子?；炷恋拿繃嵟欧帕靠赡懿?/p>

11、高，可由于它的重量和普遍使用性，混凝土成為大多數(shù)建筑項(xiàng)目中最大的隱含碳來源。在可行的情況下，可以通過混合粉煤灰、爐渣、煅燒粘土或甚至較低強(qiáng)度的混凝土來制造低碳混凝土混合物。再利用或回收的建筑材料建筑項(xiàng)目可以選用再利用的建筑材料。磚塊、金屬、破碎的混凝土或木材都是例子?；厥盏慕ㄖ牧贤ǔ１刃律a(chǎn)的建筑材料具有更低的碳足跡，因?yàn)橛糜谥圃焖鼈兊奶荚缫驯幌?。以回收的木材為例，砍伐樹木、將其運(yùn)輸?shù)焦S并進(jìn)行加工所需的能量可以節(jié)省下來，并且那些未被砍伐的樹木還可以繼續(xù)幫助吸收碳。建筑項(xiàng)目在施工時(shí)也可以嘗試使用回收的建筑材料?；厥珍摬木褪且粋€(gè)例子，原始鋼的碳足跡是高回收含量鋼的碳足跡的五倍（圖4）。原材料

12、提取回收鋼鐵生產(chǎn)加工/運(yùn)輸消費(fèi)前廢鋼生產(chǎn)圖4：鋼材回收資料來源：Brown Recycling，戴德梁行研究部10戴德梁行研究部 消費(fèi)品盡量減少材料浪費(fèi)和運(yùn)營(yíng)浪費(fèi)材模塊料化浪設(shè)計(jì)費(fèi)、生產(chǎn)建筑材料可以減少浪費(fèi)。同時(shí)，建筑項(xiàng)目最好采用通用尺寸的建筑材料。例如，木制建筑的常規(guī)材料尺寸包括：4x8膠合板；12英尺石膏板；2英尺的木質(zhì)框架增材；預(yù)切割結(jié)構(gòu)件。運(yùn)營(yíng)浪費(fèi)運(yùn)營(yíng)期間的建筑物，特別是公共、商業(yè)建筑物，可以通過許多方法來減少運(yùn)營(yíng)浪費(fèi)及相關(guān)碳排放，包括：制定一個(gè)確切的目標(biāo)來減少浪費(fèi)量；定期進(jìn)行審查以降低浪費(fèi)量；安裝廢物再利用系統(tǒng)（圖5）。圖5：紐約商業(yè)建筑造成運(yùn)營(yíng)浪費(fèi)的類別（2012）37% 紙紙37

13、%10%其他有機(jī)廢料25%食物殘?jiān)?5% 有機(jī)物17%11% 塑料4%金屬11% 其他可回收垃圾2% 玻璃氣候正像，推進(jìn)負(fù)碳排放11 資料來源：Zero Waste Design，戴德梁行研究部結(jié)構(gòu)效率最大化因?yàn)榻ㄖ蟛糠值碾[含碳都在結(jié)構(gòu)中，所以要想辦法達(dá)到最大的結(jié)構(gòu)效率。建筑工程項(xiàng)目可以通過多種方式來實(shí)現(xiàn)，包括利用：圖6：最佳價(jià)值vs傳統(tǒng)的工程木制框架價(jià)值最佳的木制工程框架方法；高效的結(jié)構(gòu)斷面；板材（圖6）。單一的頂板木箱質(zhì)或結(jié)單構(gòu)層面箱板開口兩側(cè)有單個(gè)螺釘Ladder Blocking（可選）此外，建筑工程項(xiàng)目應(yīng)減少使用飾面材料。例如，使用拋光混凝土板作為成品地板,可以從地毯或乙烯基地板中

14、減少隱含碳。不粉飾天花板就是一個(gè)可能減少隱含碳的方式。12戴德梁行研究部 傳統(tǒng)框架新型框架新型/傳統(tǒng)框架246”o螺.c釘.多余的廢螺釘被淘汰雙螺釘角或加利福尼亞角資料來源：Remodelling，戴德梁行研究部建筑隔熱系統(tǒng)建筑物可以采用連續(xù)的隔熱系統(tǒng)來減少為了實(shí)現(xiàn)室內(nèi)空間的舒適性而消耗的能源，從而減少碳足跡。連續(xù)隔熱系統(tǒng)是指除了緊固件及維修開口外，建筑結(jié)構(gòu)整體采用不間斷的隔熱材料，杜絕建筑熱橋的產(chǎn)生。它可安裝于建筑物的內(nèi)部、外部或與建筑物任何不透明表面相結(jié)合。一個(gè)連續(xù)隔熱系統(tǒng)會(huì)同時(shí)包含：圖7：連續(xù)隔熱系統(tǒng)木質(zhì)結(jié)構(gòu)隔熱層連續(xù)隔熱（泡沫護(hù)套）包層（所示搭接壁板）熱;空氣;水;蒸氣.資料來源：，戴

15、德梁行研究部.的控制層（圖7）。定期維修和保養(yǎng)設(shè)施、設(shè)備、傳感器等裝置以及采用最新的技術(shù)經(jīng)常維護(hù)、保養(yǎng)和更新改造設(shè)備，如采暖、通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)（HVAC），有助于提高能源利用率，從而減少建筑物的碳足跡。也可以在建筑內(nèi)使用傳感器來監(jiān)測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量，從而確定所需通風(fēng)量（和能源消耗）。發(fā)光二極管（LED）照明采用最新的技術(shù)可以幫助減少建筑物的能源使用和碳足跡。在一些商業(yè)樓宇中，照明所消耗的能源占比高達(dá)40%。當(dāng)自然光不能完全滿足建筑物的照明需求時(shí)，可以采用最新的LED照明來彌補(bǔ)不同程度的自然光不足。根據(jù)氣候組織的信息，LED照明較傳統(tǒng)照明設(shè)備通?？梢怨?jié)省50-70%的能源（圖8）。圖8：采用LED照明

16、的優(yōu)點(diǎn)LED照明耗電更少，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，更加省錢。L達(dá)E4D0照年明。相燈當(dāng)具于的1使4,用60壽0天命和長(zhǎng)58,400小時(shí)。L更E長(zhǎng)D照的明使燈用具壽有命，省時(shí)省錢。L且E有D照多明種的顏顯色色燈度光和。照度高，并L物E質(zhì)D燈，更泡容不易含處任理何。有害資料來源：Greener Ideal，戴德梁行研究部氣候正像，推進(jìn)負(fù)碳排放13 溫室氣體減排系統(tǒng)在溫室氣體減排系統(tǒng)中，以空氣洗滌器為例?？諝庀礈炱魇菑V義術(shù)語，主要指能夠與去除廢氣中有害元素的程序。通常會(huì)有針對(duì)液態(tài)或固態(tài)廢氣的處理程序，它們分別通過物理或化學(xué)的方式來去除其中的有害物質(zhì)。主要包括以下方式：濕式洗滌器；干式洗滌器；吸附劑；除汞。此外，

17、空氣洗滌器也包括其他形式，如圖9：典型的空氣洗滌器系統(tǒng)干凈氣體燃?xì)庋趸瘹怏w殘留噴霧塔生石膏石灰石底部部分循環(huán)泵靜電除塵器、脫硫工藝（圖9）。利用可再生能源資料來源：Chegg，戴德梁行研究部雖然減少能源消耗是至關(guān)重要的，但創(chuàng)造負(fù)碳排放建筑的重要舉措之一是轉(zhuǎn)為利用可再生能源?？稍偕茉从泻芏?，主要包括：太陽能；風(fēng)能；水力發(fā)電；地?zé)崮?；潮汐能；生物質(zhì)發(fā)電。太陽光陽是能地球上最豐富的、可自由獲取的能源之一。在一小時(shí)的時(shí)間里，接觸到地球表面的太陽能比世界上大約一整年的能源需求總量還要多。雖然它似乎是完美的可再生能源，但可利用的太陽能因天氣、一天中的時(shí)間、季節(jié)和地理位置而不同（圖10）。1小時(shí)的日照=1

18、年全球用電量圖10：太陽發(fā)電的部分好處減少碳排放維護(hù)費(fèi)用低，不麻煩最可靠的投資陽光沒有成本可補(bǔ)充的能源來源太陽能資源豐富為什么使用太陽能?從安裝的那天起，你就開始獲得好處了省電，最終省錢成為能源主權(quán)者是關(guān)愛地球者聰明的選擇邊遠(yuǎn)地區(qū)電力生產(chǎn)的完美方法資料來源：661 Solar, 戴德梁行研究部14戴德梁行研究部 風(fēng)能風(fēng)能也是一種豐富的可再生能源。風(fēng)驅(qū)動(dòng)發(fā)電機(jī)的葉輪發(fā)電，產(chǎn)生的電力可為相連的建筑物供電，或輸入國(guó)家電網(wǎng)為社區(qū)的建筑物供電(圖11)。圖11：典型的風(fēng)力渦輪機(jī)系統(tǒng)風(fēng)轉(zhuǎn)子葉輪齒輪箱 機(jī)艙發(fā)電機(jī)電纜塔架開關(guān)站變壓器水力發(fā)電資料來源：Mechanical Booster, 戴德梁行研究部作為

19、另一種清潔能源，水力發(fā)電已在很大程度上得到了商業(yè)開發(fā)。在這里，可以利用筑壩的水庫(kù)來產(chǎn)生可靠和穩(wěn)定的水流，驅(qū)動(dòng)渦輪機(jī)發(fā)電（圖12）。圖12：簡(jiǎn)化的水電大壩系統(tǒng)水庫(kù)大壩進(jìn)水口發(fā)電機(jī)渦輪河流資料來源：美國(guó)環(huán)境保護(hù)局, 戴德梁行研究部氣候正像，推進(jìn)負(fù)碳排放15 地?zé)崮艿責(zé)崮茉词占厍虮砻嬉韵碌淖匀粺崃?，并利用它來加熱水，從而產(chǎn)生蒸汽，驅(qū)動(dòng)汽輪機(jī)來發(fā)電。地?zé)崮芤部捎糜谥苯蛹訜峤ㄖ铮▓D13）。圖13：地?zé)岚l(fā)電系統(tǒng)發(fā)電站冷水被泵下蒸汽和熱水資料來源：Green and Growing, 戴德梁行研究部潮這是汐一能種可以生產(chǎn)水能的額外方法。利用每天兩次的潮汐流來驅(qū)動(dòng)渦輪發(fā)電機(jī)發(fā)電。雖然潮汐流不是連續(xù)的，但它

20、有可預(yù)測(cè)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)（圖14）。河口底渦輪機(jī)海低水位線高水位線流域閘門河壩圖14：簡(jiǎn)單的潮汐發(fā)電系統(tǒng)資料來源：The Earth Project, 戴德梁行研究部16戴德梁行研究部 生物質(zhì)發(fā)電在這種情況下，可再生植物和動(dòng)物物質(zhì)被轉(zhuǎn)化為燃料，然后以比化石燃料更清潔、更有效的方式發(fā)電。此外，通過將農(nóng)業(yè)、工業(yè)和家庭可再生廢料轉(zhuǎn)化為固體、液體和氣體燃料，生物質(zhì)能以比其他傳統(tǒng)發(fā)電形式低得多的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境成本生產(chǎn)電力（圖15）。污水圖15：生物質(zhì)燃料的部分來源作物農(nóng)和業(yè)剩余物作物及林殘業(yè)余物城市固體廢物生物質(zhì)燃料來源氣候正像，推進(jìn)負(fù)碳排放17 動(dòng)物殘余物工業(yè)殘余物資料來源：加拿大政府，戴德梁行研究部智能建筑能

21、源管理系統(tǒng)隨著智能技術(shù)的進(jìn)步，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)采用智能建筑能源管理系統(tǒng)的興趣不斷增加，它能幫 助降低成本同時(shí)確保實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。以 家用電器和設(shè)備為例，國(guó)際能源組織（Internal Energy Agency）的數(shù)據(jù)顯示，它們占經(jīng)合組織（OECD）國(guó)家全部能源消耗的30%，同時(shí)間接增加了12%與能源生產(chǎn)相關(guān)的二氧化碳排放。這些數(shù)據(jù)證明了在保護(hù)環(huán)境以及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)時(shí)管理能源使用的重要性。使用智能建筑管理能源管理系統(tǒng)時(shí)需要考慮的因素有很多，但主要有三個(gè)：減少/管理建筑能源的使用；降低能源成本的同時(shí)保證/提高用戶/訪客舒適度和生產(chǎn)力；在不降低生活水平的前提下提高可持續(xù)性。智能建筑能源管理

22、系統(tǒng)提供了一個(gè)可以綜合管理能源使用的平臺(tái)，可以有效利用電力資源。建筑中廣泛分布的傳感器可以監(jiān)測(cè)室溫、照明、房間占用情況以及其他有利于氣溫控制、安保和照明的數(shù)據(jù)（圖16）。生產(chǎn)智慧樓宇能量存儲(chǔ)需求管理控制&溝通圖16: 智能建筑能源管理系統(tǒng)的要素資料來源：Science Direct, 戴德梁行研究部減少用水量影響建筑碳排放的另一個(gè)關(guān)鍵是水的供應(yīng)、處理和利用。因此，管道應(yīng)該得到良好的維護(hù)以避免水的流失。高效率的廁所也有助于減少用水量。然而，使用中水回用系統(tǒng)的策略可以對(duì)建筑物減少用水量產(chǎn)生最積極的影響。該系統(tǒng)能夠大大減少建筑物對(duì)新鮮清潔水的需求，將任何廢水轉(zhuǎn)用于其他各種用途，如沖廁或植物灌溉（圖1

23、7）。18戴德梁行研究部 圖17：一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑灰水系統(tǒng)浴缸/淋浴器 水槽(非廚房)廚接房進(jìn)和入廁下所水廢道水。則直洗衣機(jī)資料來源：SFGate，戴德梁行研究部從過浴的缸水，和或洗稱衣灰機(jī)水排，出被的儲(chǔ)用存在一個(gè)調(diào)壓室中。灰園、水洗被車用和來沖灌廁溉所花。調(diào)水壓泵室氣候正像，推進(jìn)負(fù)碳排放19 建筑再利用/建筑更新參考美國(guó)建筑師協(xié)會(huì)（AIA）的數(shù)據(jù)，與建造新建筑相比，再利用/更新項(xiàng)目可以避免50%至75%的隱含碳排放?，F(xiàn)有建筑的大部分隱含碳都在地基和結(jié)構(gòu)中，如果他們得到良好維護(hù)，情況則會(huì)較好。一般來說，如果剩余的建筑體可以重復(fù)使用，則不僅應(yīng)致力于重建一個(gè)可持續(xù)和節(jié)能的建筑，還應(yīng)讓其在延長(zhǎng)的使用壽

24、命中產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的效益。房地產(chǎn)可持續(xù)碳治理中可利用的碳評(píng)估體系用于評(píng)估房地產(chǎn)和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展程度（以及是否能夠?qū)崿F(xiàn)負(fù)碳排放）的評(píng)估基準(zhǔn)體系有很多，最近獲得市場(chǎng)青睞的兩個(gè)系統(tǒng)則是：企業(yè)層面 氣候相關(guān)財(cái)務(wù)信息披露工作小組（TCFD）；房地產(chǎn)層面 全球房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展基準(zhǔn)（GRESB）。氣候相關(guān)財(cái)務(wù)信息披露工作小組（TCFD）現(xiàn)今，投資者對(duì)有助于決策的氣候相關(guān)財(cái)務(wù)信息的需求日益增加。鑒于這類需求，截至2021年10月6日，該工作組表示，其組織在全球擁有超過2,600名支持者，包括了1,069家金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)了 194萬億美元的資產(chǎn)并且承諾讓一些全球范圍的大規(guī)模公司應(yīng)用TCFD的建議且參與支持與

25、氣候相關(guān)的披露。目前，TCFD的支持者遍及89個(gè)國(guó)家和司法管轄區(qū)，幾乎覆蓋了所有經(jīng)濟(jì)板塊，總市值超過25萬億美元（圖18）。圖18：TCFD 應(yīng)用趨勢(shì)資料來源：Verisk Maplecroft，戴德梁行研究部TCFD 背景TCFD為企業(yè)識(shí)別和披露氣候相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇，以便投資者、貸款人、保險(xiǎn)公司等持份者做出合理決策。可使用TCFD幫助企業(yè)探明和處理自然風(fēng)險(xiǎn)與轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。與全球房地產(chǎn)可持續(xù)性基準(zhǔn)（GRESB）（本報(bào)告下一小節(jié)將對(duì)其詳細(xì)探討）保持一致，TCFD專注于可與氣候披露標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（CDSB）框架和可持續(xù)發(fā)展會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（SASB）氣候框架相匹配的自然風(fēng)險(xiǎn)與轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)包括干旱或洪水等

26、極端天氣事件，以及全球平均氣溫上升的長(zhǎng)期影響，而轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)則包涵全球向低碳經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，新的法規(guī)和能源效率創(chuàng)新。此外，在TCFD框架的戰(zhàn)略支撐下，提倡采用情景分析。情景分析的原則是研究企業(yè)在未來各種狀態(tài)下如何工作，即一種對(duì)一系列氣候相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)。其中兩組情景包括轉(zhuǎn)型情景（如能源監(jiān)管發(fā)展的具體路徑）和自然情景（如大氣中溫室氣體的濃度變化及其帶來的水危機(jī)（圖19）。2017年6月最終的TCFD建議公布新執(zhí)西行蘭與成TC為FD世一界致上的第報(bào)一告?zhèn)€的強(qiáng)國(guó)制家2020年9月拜變登化總的統(tǒng)廣公泛布行了政關(guān)命于令氣候2021年1月美理國(guó)主證席券宣交布易對(duì)委氣員候會(huì)相代關(guān)2021年2月信息披露更加重視加拿大F

27、D將披大露流掛行鉤病救助資金2020年5月2020年11月2021年2月與TC英實(shí)國(guó)行宣強(qiáng)布制從披2露0制21-2025年開始度香披港露采氣取候行風(fēng)動(dòng)險(xiǎn)，強(qiáng)制要求大型金融實(shí)體信息20戴德梁行研究部 氣候正像，推進(jìn)負(fù)碳排放21 圍繞氣候相關(guān)風(fēng)治險(xiǎn)理和機(jī)會(huì)的治理氣候相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇對(duì)組織的業(yè)務(wù)策、略戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)規(guī)劃的實(shí)際和潛在影響用于識(shí)別、評(píng)估和管理與風(fēng)氣險(xiǎn)候管有理關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)的過程用于評(píng)估衡和量管標(biāo)理準(zhǔn)氣和候目相標(biāo)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇的指標(biāo)和目標(biāo)圖 19：TCFD 框架資料來源 : TCFD, 戴德梁行研究部應(yīng)用步驟TCFD的應(yīng)用和實(shí)施方面，企業(yè)可以初步采取一系列步驟，主要包括：成立可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)；在可

28、持續(xù)發(fā)展委員會(huì)下成立可持續(xù)發(fā)展工作組；制定并推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，以應(yīng)對(duì)自然的和轉(zhuǎn)型的氣候相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇；建立關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)（KPI）和目標(biāo)，以探明和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的有效性。TCFD下一步是什么？自2021年格拉斯哥COP26氣候大會(huì)以來，一個(gè)重要的進(jìn)展就是成立了新的國(guó)際可持續(xù)發(fā)展準(zhǔn)則理事會(huì)（ISSB），這是為公眾利益而制定一個(gè)全方位高質(zhì)量披露標(biāo)準(zhǔn)的全球基準(zhǔn)線，以滿足投資者的需求。TCFD將與其他相關(guān)的基準(zhǔn)體系（如科學(xué)減碳組織SBTi）一起對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)充并發(fā)揮不可或缺的作用。全球房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展基準(zhǔn)（GRESB）GRESB是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展績(jī)效評(píng)估體系，與TCFD相似但更加關(guān)注于建筑環(huán)境，目前已被

29、房地產(chǎn)企業(yè)、基金、投資者和銀行廣泛使用。在2021年，大約有超過5.7萬億美元和覆蓋約11.7萬個(gè)資產(chǎn)通過GRESB體系進(jìn)行評(píng)估。GGRREESBS用B于評(píng)背估包景括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)E環(huán)境、S社會(huì)與G治理（ ESG ）表現(xiàn)。在環(huán)境問題方面，評(píng)估體系可以鼓勵(lì)企業(yè)降低溫室氣體排放，減少浪費(fèi)，節(jié)約水電和能源。該基準(zhǔn)建立在一個(gè)五星評(píng)級(jí)系統(tǒng)上，建立投資組合評(píng)級(jí)的橫向?qū)Ρ?，利用它來提高房地產(chǎn)投資組合和全球房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)以及對(duì)投資者的吸引力（圖20、圖21、圖22、圖23和圖24)。圖20: GRESB評(píng)估基準(zhǔn) 房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn) (長(zhǎng)期投資) 業(yè)績(jī)部分 (70% 得分）管理部分（30% 得分）開發(fā)部分（70%

30、得分） 開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)(重大建設(shè)和修繕)開發(fā)資料來源 : GRESB，戴德梁行研究部圖21: GRESB地區(qū)得分管理管理資料來源 : GRESB， 戴德梁行研究部績(jī)效22戴德梁行研究部 地區(qū)全球 美洲 亞洲 歐洲 大洋洲地區(qū)全球 美洲 亞洲 歐洲 大洋洲資料來源：GRESB，戴德梁行研究部- 2020- 2021領(lǐng)導(dǎo)力 86%政策 96%報(bào)告 84%風(fēng)險(xiǎn)管理 84%利益相關(guān)者參與度 89%風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 76%目標(biāo) 81%租戶&社區(qū) 77%能源 63%溫室氣體 70%水 60%廢棄物 52%數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)&審查 64%建筑物證明 55%50100圖22：GRESB評(píng)估角度-投資圖23: GRESB評(píng)估角度-開發(fā)

31、領(lǐng)導(dǎo)力 85%政策 96%報(bào)告 80%風(fēng)險(xiǎn)管理 83%利益相關(guān)者參與度 88%ESG 要求 92%材料 70%建筑物證明 55%能源 61%水 84%廢物 93%（利開益發(fā)相）關(guān)者參與度 83%資料來源：GRESB，戴德梁行研究部- 2020- 2021氣候正像，推進(jìn)負(fù)碳排放23 資料來源：GRESB，戴德梁行研究部業(yè)內(nèi)平均領(lǐng)導(dǎo)力 85%政策 100%報(bào)告 100%風(fēng)險(xiǎn)管理 93%利益相關(guān)者參與度 98%風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 100%目標(biāo) 100%租戶&社區(qū) 100%能源 93%溫室氣體 95%水 81%廢棄物 76%數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)&審查 100%建筑物證明 100%本公司圖24: GRESB評(píng)分及示例GRES

32、B 用戶私人房地產(chǎn)基金和開發(fā)商、房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)投資者可以獲得與投資組合相關(guān)的數(shù)據(jù)。此外，GRESB的數(shù)據(jù)大約被1,520個(gè)機(jī)構(gòu)和金融投資者所使用，他們的資產(chǎn)管理規(guī)模超過5.7萬億美元（圖25)。N實(shí)體數(shù)量N資產(chǎn)數(shù)量N總資產(chǎn)價(jià)值歐洲784亞洲238美3洲66全2球0多樣化5,245USD 128 bn非洲61,001USD 13 bn大洋洲1062,125USD 286 bn53,264USD 2,153 bn10,325USD 1,803 bn45,236USD 1,348 bn圖25：GRESB 全球基準(zhǔn)規(guī)模及位置分布（2021）資料來源：GRESB，戴德梁行研究部24戴德梁行研究部 為

33、企業(yè)什使么用G加RE入SBG評(píng)R估E系S統(tǒng)B的? 原因有很多，包括:資本市場(chǎng)公司投資組合建筑GRESB為機(jī)構(gòu)投資者提供所需的數(shù)據(jù)和信息，以檢查和管理與其房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資相關(guān)的可持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)；GRESB有助于將環(huán)境、社會(huì)和治理（ESG）事務(wù)推向商業(yè)決策的前沿；股東利益隨著可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)的提升而得到加強(qiáng);參與GRESB的企業(yè)獲得了更高效、更受歡迎的物業(yè)，以及更高的回報(bào)和更低的風(fēng)險(xiǎn)（圖26)。圖26：GRESB參與方資本財(cái)設(shè)產(chǎn)施經(jīng)理報(bào)告 機(jī)構(gòu)投資者房地產(chǎn)投資私募股權(quán)投資產(chǎn)合經(jīng)經(jīng)理理資料來源：GRESB，戴德梁行研究部普洛斯是一家持續(xù)推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的公司，普洛斯上海寶山物流園更是獲得了LEED v

34、4.1 O+M EB（現(xiàn)有建筑運(yùn)營(yíng)與維護(hù)）鉑金級(jí)認(rèn)證（圖27和附錄中的案例研究1)。圖27：普洛斯上海寶山物流園重大事件時(shí)間軸2014正式投建2016完工投入運(yùn)營(yíng)2020202101/2022資料來源 : 戴德梁行研究部獲得上海市節(jié)水型企業(yè)、上海市安全標(biāo)準(zhǔn)化三級(jí)企業(yè)認(rèn)證普動(dòng)洛產(chǎn)斯領(lǐng)上域海非寶上山市物公流司園的在機(jī)內(nèi)會(huì)的型資基產(chǎn)金組第合二在名GRESB評(píng)估中，位列中國(guó)區(qū)工業(yè)不獲得美國(guó)綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系 LEED O&M 鉑金級(jí)綠色運(yùn)營(yíng)認(rèn)證氣候正像，推進(jìn)負(fù)碳排放25 GRESB及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的表現(xiàn)根據(jù)劍橋大學(xué)的研究，GRESB得分較高的REITs在回報(bào)方面優(yōu)于行業(yè)內(nèi)其他公司。

35、此外，同樣的研究結(jié)果表明，當(dāng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，REITs投資組合的可持續(xù)性指標(biāo)與它們?cè)诠善笔袌?chǎng)上的表現(xiàn)之間存在著一定的關(guān)聯(lián)。劍橋大學(xué)采用的數(shù)據(jù)來自于GRESB在2011年至 2014年間對(duì)超過442個(gè)全球REITs可持續(xù)發(fā)展評(píng)級(jí)的調(diào)查。研究表明，REITs的資產(chǎn)回報(bào)率（ROA）和凈資產(chǎn)收益率（ROE）與其GRESB總分呈正相關(guān)。具體來說，REITs的GRESB得分每上升1%，圖28：不同REITs物業(yè)類型的GRESB 得分趨勢(shì)（2021）ROA就會(huì)增大1.3%。同時(shí)，ROE會(huì)增大3.4%。此外，2021年美國(guó)REITs的GRESB數(shù)據(jù)顯示，采用 GRESB評(píng)分系統(tǒng)以來，該地區(qū)各個(gè)類型REITs的 G

36、RESB評(píng)分有了明顯的改善，其可持續(xù)發(fā)展程度也隨之提高（圖28）。穩(wěn)定增加減少1525410辦公室 (14)購(gòu)物中心（7）醫(yī)療保健 (6)44住宅 (8)告、風(fēng)險(xiǎn)管理和利益相關(guān)者參與度。剩下的30分是基于其GRESB管理得分，其中考慮到領(lǐng)導(dǎo)力、政策、報(bào)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估了能源消耗、溫室氣體排放、水和廢物管理等方面。GRESB參與者的分?jǐn)?shù)最高為100分，其中70分來自其GRESB績(jī)效標(biāo)公司ESG表現(xiàn)和可持續(xù)發(fā)展最佳實(shí)踐的信息。全球房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展基準(zhǔn)，或稱GRESB的分?jǐn)?shù)獲取了關(guān)于房地產(chǎn)交易所交易的由GRESB評(píng)分的美國(guó)股票房地產(chǎn)投資信托基金。包括2021年和2020年在紐約證券交易所、納斯達(dá)克或紐

37、約美國(guó)證券GRESB=全球房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展基準(zhǔn)2021年10月2日的數(shù)據(jù)匯編。4自助倉(cāng)儲(chǔ) (4)3多元化 (3)22工業(yè) (4)2其他零售 (2)1酒店 (2) 1 11區(qū)域商場(chǎng) (2)1數(shù)據(jù)中心 (1)資料來源 : GRESB, S&P Global Market Intelligence, 戴德梁行研究部26戴德梁行研究部 要點(diǎn)總結(jié)氣候正像（Climate Positive）即負(fù)碳排放，是一種超越低碳與零碳的碳治理體系，它通過吸收利用或消除比排放量更多的二氧化碳(CO2) 來產(chǎn)生環(huán)境效益，從而超越凈零排放。多種方式推動(dòng)實(shí)現(xiàn)建筑物負(fù)碳，其中包括：建筑選址；建筑設(shè)計(jì)和能耗模型的選擇；使用環(huán)保，

38、低碳，再利用或回收的材料；盡量減少材料浪費(fèi)和運(yùn)營(yíng)浪費(fèi)；結(jié)構(gòu)效率最大化；使用房屋隔熱系統(tǒng)；定期維修和保養(yǎng)設(shè)施、設(shè)備、傳感器等裝置以及采用最新的技術(shù)；溫室氣體減排系統(tǒng)；利用可再生能源；采用智能建筑能源管理系統(tǒng)；減少用水量；建筑再利用/建筑更新。浪費(fèi)，節(jié)約水電和能源。表現(xiàn)。在環(huán)境問題方面，評(píng)估體系可以鼓勵(lì)企業(yè)降低溫室氣體排放，減少GRESB用于評(píng)估包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)E環(huán)境、S社會(huì)與G治理（ ESG ）險(xiǎn)與轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。公司等持份者做出合理決策?？墒褂肨CFDs幫助企業(yè)探明和處理自然風(fēng)TCFD為企業(yè)識(shí)別和披露氣候相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇，以便投資者、貸款人、保險(xiǎn)房地產(chǎn)層面 全球房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展基準(zhǔn)（GRESB）

39、。企業(yè)層面 氣候相關(guān)財(cái)務(wù)信息披露工作小組（TCFD）,的評(píng)估基準(zhǔn)體系有很多，最近獲得市場(chǎng)青睞的兩個(gè)系統(tǒng)則是：用于評(píng)估房地產(chǎn)和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展程度（以及是否能夠?qū)崿F(xiàn)負(fù)碳排放）氣候正像，推進(jìn)負(fù)碳排放27 普新一洛代斯智慧上、高海效寶、零山碳的物標(biāo)流桿園園區(qū)2014 至今附錄案例分析摘要：2022年，普洛斯上海寶山物流園獲得美國(guó)綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系LEED v4.1O+M：EB (既有建筑運(yùn)營(yíng)與維護(hù)) 鉑金級(jí)認(rèn)證，成為全球?yàn)閿?shù)不多獲此項(xiàng)最高級(jí)別綠色運(yùn)營(yíng)認(rèn)證的物流基礎(chǔ)設(shè)施之一，也是國(guó)內(nèi)獲此認(rèn)證中體量最大的綜合物流園。普洛斯作為行業(yè)標(biāo)桿不斷引領(lǐng)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展方向，并面向全行業(yè)推廣零碳化解決方案，共同實(shí)現(xiàn)更大的環(huán)境效益。正式投建2014概述：普洛斯寶山物流園總建筑面積24.3萬平方米，2021年，通過各項(xiàng)減碳措施，園區(qū)全年減少超過2,500噸碳排放。得益于普洛斯旗下多平臺(tái)提供的綜合解決方案，園區(qū)在實(shí)現(xiàn)自身運(yùn)營(yíng)碳中和的同時(shí)，面向