中外主題公園類綜合體案例分析研究報告課件

1、中外主題公園類綜合體案例研究第1頁，共51頁。公司介紹國內(nèi)外代表案例中原典型案例123第2頁，共51頁。21。國內(nèi)代表案例 哈爾濱”萬達(dá)城” 成都國色天鄉(xiāng) 廣州長隆旅游度假區(qū) 成都海昌海洋公園第3頁，共51頁。22哈爾濱市中心33公里 2019年由萬達(dá)集團開發(fā)，項目計劃總投資約人民幣200億元，預(yù)計2019年開業(yè)。 項目占地80公頃，總建筑面積90萬平方米，可同時容納5萬名游客，日接待量10萬人次，計劃年接待游客2000萬人次。 項目位于哈爾濱市松北新區(qū)，距離中心城區(qū)15公里，距離機場33公里。 萬達(dá)集團憑借多年在商業(yè)、文化、旅游產(chǎn)業(yè)積累的豐富經(jīng)驗，創(chuàng)新的世界首個特大型文化旅游商業(yè)綜合項目，具

2、有項目創(chuàng)意世界唯一、設(shè)計團隊大師組合、萬達(dá)擁有知識產(chǎn)權(quán)三大特點。 項目規(guī)劃有文化、旅游、商業(yè)、酒店四大功能主題，以室內(nèi)項目為主。 核心理念： 不爭第一，只做唯一。項目集酒店群、大型會議中心、商業(yè)中心、世界最長室內(nèi)滑雪道、主題公園為一體的特大型文化旅游商業(yè)綜合體項目項目簡介案例研究哈爾濱萬達(dá)文旅城第4頁，共51頁。23。哈爾濱萬達(dá)文化旅游城的功能結(jié)構(gòu)是一個全方面的復(fù)合體，能滿足城市居民旅游、商業(yè)、文化、人居等各種生活娛樂需求功能布局案例研究哈爾濱萬達(dá)文旅城 文化旅游功能：有文化、旅游、商業(yè)、酒店四大主題功能，充分改變冬季嚴(yán)寒對市民文化娛樂的影響 居住功能：項目除文化旅游功能外還有聯(lián)排、多層、高層

3、、超高層等多種住宅物業(yè)第5頁，共51頁。24項目主要打造了六大旅游功能區(qū)，實現(xiàn)游、居、樂與一體的旅游綜合功能旅游產(chǎn)品案例研究哈爾濱萬達(dá)文旅城黑龍江唯一大型室外主題公園 占地40公頃，有過山車等大型戶外游樂設(shè)施，世界級主題樂園電影娛樂公園 引進世界最新電影科技娛樂項目，投資20億，體驗身臨其境的美妙體驗 設(shè)有15個廳，3000個座位，是東北地區(qū)規(guī)模最大，檔次最高的電影城全球最大室內(nèi)滑雪場 有高、中、低三檔共6條滑雪道，落差超過100米，可同時容納1500人滑雪，超越迪拜，是世界規(guī)模最大的室內(nèi)滑雪場薈萃全球品牌的商業(yè)中心 建筑面積9萬平方米，投資10億，是整個文化旅游城的主軸線，將各項目有機連接在

4、一起。國際比賽標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)滑冰場 按照冬奧會標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，既能供人們休閑健身，又能舉行國際大賽黑龍江最大酒店群 占地14公頃，規(guī)劃9個度假酒店，包括1個超五星級酒店、1個五星級酒店、2個四星級酒店和5個主題酒店，共有4500間客房第6頁，共51頁。25案例研究哈爾濱萬達(dá)文旅城住 宅。商 業(yè)以文化旅游產(chǎn)品為核心，結(jié)合商業(yè)完成旅游商業(yè)一站式休閑體驗；住宅產(chǎn)品的打造，前期幫助項目回籠大量資金，減少投資壓力，后期反哺旅游與商業(yè)旅 游住宅產(chǎn)品后期能提供商業(yè)人氣的基礎(chǔ)商業(yè)提供住宅的基礎(chǔ)配套與品質(zhì)開發(fā)模式第7頁，共51頁。26國色天鄉(xiāng)新城位于成都近郊，涵蓋了主題旅游、休閑度假、高端商務(wù)居住的旅游地產(chǎn)項目 2019年

5、由成都置信開發(fā)，項目計劃總投資約人民幣40億元，建設(shè)周期約5年。 占地6232畝，位于成都市西貴之地城西溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)國家級生態(tài)示范區(qū) 包括四座由國際頂級娛樂集團設(shè)計的一流的主題樂園；2300余畝規(guī)模的高尚住宅區(qū)，1.5公里主題商業(yè)風(fēng)情重鎮(zhèn)，1座大型五星級酒店，一座匯集各類時尚運動的戶外運動主題樂園 全面兼容“食、住、行、游、娛、購、療、學(xué)”等功能業(yè)態(tài)，創(chuàng)新形成全球風(fēng)情商業(yè)建筑群區(qū) 以“花文化”為主題的國際化游樂勝地，打造中國第一個“國際花文化中心”。案例研究國色天鄉(xiāng)項目概況成都市中心溫江區(qū)國色天鄉(xiāng)3公里鄯縣國色天鄉(xiāng)成為溫州區(qū)的旅游名片第8頁，共51頁。27。國色天鄉(xiāng)功能結(jié)構(gòu)與功能布局強調(diào)功能復(fù)

6、合型，堅持以旅游、休閑、餐飲和居住等多功能復(fù)合發(fā)展功能布局香頤麗都二期鷺湖宮商業(yè)用地 595畝沿河商業(yè)用地 110.48畝國際雙語學(xué)校香頤麗都四期 305.77畝香頤麗都一期 120畝國色天鄉(xiāng)樂園一期 987畝香頤麗都五期 860畝國色天鄉(xiāng)樂園二期五星級酒店 100畝 住宅占地2000余畝，分5期開發(fā)，入住人口將達(dá)數(shù)萬人之巨是小規(guī)模樓盤的數(shù)倍乃至數(shù)十倍。 高達(dá)3000余畝的主題公園+歐洲風(fēng)情三大商業(yè)小鎮(zhèn)+五星酒店+高爾夫練習(xí)場+國際教育機構(gòu)香頤麗都三期 331.38畝案例研究國色天鄉(xiāng)第9頁，共51頁。國色天鄉(xiāng)聯(lián)合韓國三星愛寶樂園進行娛樂主題開發(fā)，形成主題游樂、主題演藝與主題商業(yè)連接起九大主題游

7、樂區(qū)域 世界四大主題公園之一的韓國三星愛寶樂園，以全程顧問的形式，向國色天鄉(xiāng)樂園提供其積累了三十年的策劃與運營管理經(jīng)驗。 主題游樂：極速風(fēng)車、激流勇進、挑戰(zhàn)者之旅、自旋滑車、勇敢救火車、海豚跳、桑巴氣球、高空觀覽車、豪華雙層轉(zhuǎn)馬、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)杯 主題演藝：俄羅斯國家大馬戲魔馬秀，讓人們充分享受異國風(fēng)情所帶來的別樣感受；華麗的綠野仙蹤花卉巡游，激情四射的弗拉門戈舞主題公園案例研究國色天鄉(xiāng)28。第10頁，共51頁。國色天鄉(xiāng)在花博會六國風(fēng)情會館基礎(chǔ)上進行觀光主題開發(fā)，形成了9個具有異域風(fēng)情的商業(yè)園區(qū)西班牙館法國館中國館意大利館德國館比利時館旅游產(chǎn)品案例研究國色天鄉(xiāng)29 由充滿世界風(fēng)情的主題游樂區(qū)域構(gòu)成。 中

8、國館：中國傳統(tǒng)建筑與特色園林完美結(jié)合。 比利時館：濃縮歐洲發(fā)展里程的建筑風(fēng)格?；ǚ俊⑶煽肆Φ辏M顯比利時精致生活。 西班牙館：風(fēng)情劇院、室內(nèi)運動場管等讓熱情活力無窮綻放。 日本館：花藝館、花卉溫泉、日式茶道，溫潤風(fēng)情的彌漫。 德國館：啤酒天堂、書吧、藝術(shù)畫廊。 法國館：葡萄酒、咖啡、風(fēng)情旅店、法式大餐等盡顯法國情調(diào)生活。第11頁，共51頁。302019.9.28 開放2019.4.14 重新開放國色天鄉(xiāng)樂園一期總占地面積近600畝，由中國館、西班牙館、美國集市、日本館、意大利館、比利時館、德國館、法國館、魔幻島九大主題游樂區(qū)域和主題游樂、主題商業(yè)與主題演藝三條主線構(gòu)成。每個場館根據(jù)不同國家的風(fēng)

9、情劃分不同的商業(yè)形式。2019.9.18 開盤2019.3.28 開盤一期別墅 香頤麗都占地126畝，包括疊拼、聯(lián)排、獨棟別墅。坐擁10萬畝原生態(tài)森林，3.5公里江安河自然河段緊鄰1107畝國色天鄉(xiāng)主題公園，打造純正的意大利風(fēng)情社區(qū)。價格區(qū)間720018000元/2009.7.15開盤二期別墅 鷺湖宮緊臨江安河，在整個國色天鄉(xiāng)中居于核心位置占地313畝，由一個水域面積達(dá)100畝的人工湖（鷺湖）和6大組團構(gòu)成。產(chǎn)品以獨棟、雙拼、疊拼別墅為主體，多元產(chǎn)品形態(tài)并存的混合型住宅社區(qū)。均價 11000元/2019年4月1日動工二期 水上樂園以國際化的定位發(fā)展思路及營運管理模式，正式開啟中國主題旅游的新紀(jì)

10、元。占地超10萬平米，全部購買國際最新的水上游樂設(shè)備，是國內(nèi)第一座完全按照國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的水上主題樂園。計劃在2019年開園，預(yù)計年接待游客150萬人次。高端住宅物業(yè)開發(fā)娛樂主題開發(fā)區(qū)域價值提升物業(yè)價值增加觀光主題開發(fā)。開發(fā)模式整個項目通過旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的模式成功開發(fā)，項目先通過旅游項目提升項目知名度，以及高端住宅實現(xiàn)項目的資金回流，確保整個項目的后期運作案例研究國色天鄉(xiāng)第12頁，共51頁。31 全國首批，廣州唯一，國家級AAAAA景區(qū) 長隆香江野生動物世界2019年開業(yè)，日接待游客8萬；廣州鱷魚公園2019年開業(yè)；馬戲城2019年開業(yè)；歡樂世界2019年開業(yè)，水上樂園2019年開業(yè) 位于廣州

11、番禺區(qū)，滿足游客“巔峰游樂、親近動物、品味吃住、時尚運動、合家賞樂”的多元化旅游度假需求，傾力打造一站式旅游休閑度假區(qū)，多次刷新中國乃至全球旅游產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)成廣州唯一的旅游度假區(qū)，集乘騎游樂、特技劇場、巡游表演、生態(tài)休閑、特色餐飲、主題商店、綜合服務(wù)于一體，具國際先進技術(shù)和管理水平的超大型世界頂尖主題游樂度假區(qū)。項目由九大旅游版塊聯(lián)動，滿足游客“巔峰游樂、親近動物、品味吃住、時尚運動、合家賞樂”的多元化旅游度假需求項目概況廣州市長隆旅游度假區(qū)番禺區(qū)約15公里約9公里案例研究長隆旅游度假區(qū)第13頁，共51頁。32。商店、綜合服務(wù)于一體的國際先進超大型世界頂尖主題游樂園。自2019年4月正式開業(yè)

12、，單日接待游客5萬人之多。項目主要以歡樂世界、野生動物世界、水上樂園、國際大馬戲、鱷魚公園為主產(chǎn)品組合長隆歡樂世界占地面積約2000畝，斥資20億打造的集乘騎游樂、特技劇場、巡游表演、生態(tài)休閑、特色餐飲、主題人。長隆水上樂園占地面積450畝，投資3億元，是目前世界上至大、至先進、水上游樂項目至多的大型水上樂園，2019.6月開業(yè)，日最高接待達(dá)5萬長隆野生動物世界占地2000多畝，擁有華南地區(qū)亞熱帶雨林大面積原始生態(tài)，是目前國內(nèi)最大的原生態(tài)動物園。擁有全球首創(chuàng)實景式馬戲舞臺，2000年開業(yè)，引領(lǐng)著世界馬戲潮流，成為了世界馬戲標(biāo)桿。長隆國際大馬戲園區(qū)坐擁2000余畝蒼翠綠地，是廣州少有的大型的濕地

13、生態(tài)動物公園。長隆鱷魚公園野生動物園水上樂園馬戲城長隆酒店鱷魚公園歡樂世界案例研究長隆旅游度假區(qū)第14頁，共51頁。33。豐富的產(chǎn)業(yè)鏈多元化推廣策略產(chǎn)品更新休閑于一體的歡樂體驗大聯(lián)合的旅游王國不斷的以度假區(qū)為場地與香港無線合作電視劇，同時打造“營銷盛事”等推廣策略堅持不斷創(chuàng)新，創(chuàng)造了中國主題公園發(fā)展的神話，創(chuàng)造了國內(nèi)同行獨一無二的新的旅游概念在香江酒店、長隆香江野生動物世界、長隆高爾夫練習(xí)中心、國際馬戲城、歡樂世界及長隆水上樂園等成功運營后項目成為了廣州唯一的集乘騎游樂、特技劇場、巡游表演、生態(tài)休閑、特色餐飲、主題商店、綜合服務(wù)于一體，具國際先進技術(shù)和管理水平的超大型世界頂尖主題游樂度假區(qū)。豐

14、富的產(chǎn)業(yè)鏈、不斷的產(chǎn)品更新以及多元化的推廣策略等手段使得項目成功運作長隆已形成集旅游景點、酒店餐飲、娛樂運營模式案例研究長隆旅游度假區(qū)第15頁，共51頁。34。周邊開發(fā)衍生品服務(wù)體驗機會出讓合作收益提供有助于豐富體驗(經(jīng)歷)的相關(guān)服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗本身如：提供餐飲、住宿服務(wù)。在地價收益的其它商業(yè)開發(fā)如：景區(qū)、旅游目的地的房地產(chǎn)開發(fā)。一般主題功能能極大地帶動區(qū)域的人氣，使周邊土出讓、出售具備知識產(chǎn)權(quán)特點的商品，如：玩具，旅游工藝品紀(jì)念品等。獲取資本投入后在旅游項目所提供初級體驗（經(jīng)歷）的機會出讓，比如：出售門票地迅速升值出讓圍繞旅游者（潛在旅游者）的消費能力所帶來的可能的收益機會。比如：旅游

15、區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動商業(yè)贊助。 長隆度假區(qū)收益基本涵蓋一般主題游樂園的方方面面，但主要來自于門票收益和服務(wù)體驗收益； 2009年水上樂園銷售收入與利潤 (接待180萬人次)銷售收入: 3.6億RMB(U$5320萬, 2009年人均消費197RMB (包括門票、餐飲、購買用品等)利潤: 2.1億RMB(U$2950萬, 利潤率約58%) * 稅前利潤為準(zhǔn), 開園2年內(nèi)回收投資費用項目盈利屬于復(fù)合型盈利模式，門票和服務(wù)體驗是最初級的盈利來源盈利模式案例研究長隆旅游度假區(qū)第16頁，共51頁。35項目位于四川成都，是中國西南地區(qū)唯一集旅游、休閑、餐飲、娛樂、購物、居住等多種功能于一體的大型開放式

16、海洋主題商業(yè)樂園項目概況 項目地處四川省成都雙流天府大道南端華陽； 項目占地600畝，2019年6月正式開業(yè)； 項目匠心獨具地將純凈、神奇的極地風(fēng)情不斷融入成都本土休閑旅游特質(zhì)中，其“休閑之都 夢想城南”的品牌內(nèi)涵，將再添城市新名片。 項目是成都乃至大西南首個以及唯一集極地海洋動物展示、互動表演于一體的極地海洋公園，是神秘大海的體驗基地 項目目標(biāo)欲打造國內(nèi)規(guī)模最大、海洋生物最齊全、體系最全、設(shè)施最先進的海洋公園，也是中國西南地區(qū)唯一集旅游、休閑、餐飲、娛樂、購物、居住等多種功能于一體的大型開放式海洋主題商業(yè)樂園。雙流縣成都市約17公里約16公里 海昌海洋公園案例研究海昌海洋公園第17頁，共51

17、頁。產(chǎn)品組合項目主要以極地海洋公園、海立方、主題酒店、文化廣場、旅游大道、板道大街為主板道大街主題酒店海立方彩繽紛，內(nèi)容涵蓋極地動物展示館、極地動物表演館、極地科普館、海獸館、珊瑚館、貝殼館、熱帶魚類館等，據(jù)估計游客體驗園區(qū)所有項目至少需要6小時。極地海洋公園占地 68170，供游客觀賞、體驗的項目五旅游大道旅游大道極地海洋公園海洋文化廣場板道大街以歐洲小鎮(zhèn)碼頭文化元素結(jié)合加勒比海洋風(fēng)格建筑，聚合高端商務(wù)娛樂休閑業(yè)態(tài)，沿8000內(nèi)湖景觀構(gòu)成一個相對獨立的環(huán)湖商業(yè)街區(qū)。引入美國第五大道商業(yè)氣息，結(jié)合歐式建筑基調(diào)，是進入成都極地海洋世界的必經(jīng)之路，是人氣旺盛、極具時尚氣息的商業(yè)街區(qū)。主題酒店在海洋

18、主題的公園中融入時代城市商務(wù)元素，為極地海洋公園增添一道道靚麗風(fēng)景線。海立方酒店式公寓，與海洋文化廣場、旅游大道、板道大街、主題度假酒店構(gòu)成商業(yè)板塊，與極地海洋公園緊密結(jié)合吸引人流36案例研究海昌海洋公園第18頁，共51頁。37。 地產(chǎn)與商業(yè)啟動項目：出售地產(chǎn)部分地塊，獲得前期啟動資金；隨后旅游項目和商業(yè)項目同期開始動工建設(shè)，商業(yè)部分達(dá)到預(yù)售條件后，以其巨大的客流量吸引客戶購買運營模式商鋪，回流資金。地產(chǎn) 旅游反哺商業(yè)：極地海洋世界開業(yè)后，催熟商業(yè)，招商和銷售同時發(fā)力，快速完成去化，實現(xiàn)項目回款，最終將項目各部分全部盤活，使得項目商業(yè)價值最大化。旅游旅游+商業(yè)+地產(chǎn)商業(yè)項目充分發(fā)揮“旅游帶動商

19、業(yè)、引導(dǎo)消費”的魅力，讓各種業(yè)態(tài)既相互競爭，又差異互補，由此形成立體的“商業(yè)生態(tài)圈”案例研究海昌海洋公園第19頁，共51頁。38。盈利模式項目充分發(fā)揮“旅游帶動商業(yè)、引導(dǎo)消費”的魅力，讓各種業(yè)態(tài)既相互競爭，又差異互補，由此形成立體的“商業(yè)生態(tài)圈”利潤來源招商銷售管理經(jīng)營支撐點產(chǎn)品市場投資者經(jīng)營者消費者后期管理前期主要利潤來源點后期利潤持續(xù)來源項目主要利潤點主要來源于項目前期的招商及銷售，而后期的經(jīng)營及管理是保證項目開發(fā)的持續(xù)性利潤來源。而對前期的招商、銷售及后期的經(jīng)營、管理的支撐，是項目從本身的產(chǎn)品、整個市場的狀況、投資者、經(jīng)營者以及消費者行為等要素的研究基礎(chǔ)上對項目的商業(yè)的定位、服務(wù)等不斷調(diào)

20、整、完善和升級后獲得的。案例研究海昌海洋公園第20頁，共51頁。39。國外代表案例 迪士尼主題公園 韓國樂天世界 好時巧克力世界 樂高樂園第21頁，共51頁。40。 公司簡介華特迪士尼公司是世界第二大傳媒娛樂企業(yè)，旗下有4家電影公司；5個主題公園和度假區(qū)；衍生消費品；媒體網(wǎng)絡(luò) 主題公園簡介目前有奧蘭多、洛杉磯、巴黎、香港、東京5個迪士尼樂園（上海迪士尼在建）迪士尼主題樂園是集童話故事、自然風(fēng)光和現(xiàn)代科學(xué)為一體，寓知識于娛樂，各個年齡層次都能在此找到樂趣的休閑度假主題樂園項目簡介案例研究迪士尼主題公園奧蘭多迪士尼世界洛杉磯迪士尼樂園巴黎迪士尼樂園東京迪士尼樂園香港迪士尼樂園第22頁，共51頁。4

21、1。維多利亞王朝時代式街景的世界市集冒險和傳奇的探險樂園西部開拓時代的西部樂園動漫天地、夢境和童話的夢幻樂園卡通城、未來、科學(xué)宇宙的明日樂園 中心主建筑“灰姑娘城堡”圍繞灰姑娘城有多主題的游樂場和灰姑娘城堡游樂館：冒險宮、世界著名故事、傳說宮、有風(fēng)景宮、閑游宮、宇宙宮、幻想宮等 特色項目 樂園中定時舉行迪斯尼人物游行以及其他表演活動 圍繞中心主建筑的七大主題樂園以主題城堡為核心，利用特色迪斯尼游行項目為紐帶，穿插融合七大主題樂園，細(xì)分主題游樂市場，擴大產(chǎn)品受眾面產(chǎn)品布局案例研究迪士尼主題公園第23頁，共51頁。42種類、檔次豐富價位不同產(chǎn)權(quán)和運營方式不同特色不同：卡通、運動、音樂、電影、海濱生

22、活、高爾夫、SPA等等，各具特色。 迪斯尼公司自己擁有的5類酒店： 性價比型酒店：價位較低，沒有什么室外主題類配套，價位在80150美元 中檔酒店：價位適中，有一定小環(huán)境打造，價位在145225美元 高級豪華酒店 野營地：有露營場地和小木屋 分時產(chǎn)權(quán)酒店：迪斯尼假期俱樂部經(jīng)營，1991年開始出現(xiàn) 位于迪斯尼世界內(nèi)但不屬于迪斯尼公司持有的酒店 私人度假酒店：不屬于迪斯尼公司，但共享迪斯尼世界內(nèi)的交通系統(tǒng) 迪斯尼鎮(zhèn)的度假酒店：相對獨立于迪斯尼世界，現(xiàn)有一家因海嘯破壞而停止?fàn)I業(yè)入住酒店的多為迪斯尼世界的游客，入住迪斯尼公司擁有的酒店還可以把在主題公園的消費計入酒店的帳單一并結(jié)算，并可享受夜晚游園或清

23、晨提前入園、免費巴士到園區(qū)各地等待遇?？紤]不同游客的需求和支付力，提供種類、檔次豐富的度假酒店度假酒店案例研究迪士尼主題公園第24頁，共51頁。43。SafeCivilityShowefficiency保證我們的客人舒適安全保證我們的職員彬彬有禮保證我們的演出充滿神奇保證我們的業(yè)務(wù)具有高效率產(chǎn)品設(shè)計注重游客體驗感樂園中共有35項精彩的表演，其共同特征是一切都是活動的，有聲有色的。奇怪、新穎、驚險、激烈的情景和人物，會使游客忘掉現(xiàn)實，進入另一個世界實行不斷添增新的游樂場所和器具及服務(wù)方式吸引游客，讓來過的游客重新再來的經(jīng)營策略該樂園原建設(shè)投資為1500億日元(約10億美元)。多年來該樂園為建設(shè)超

24、級音響設(shè)備和35個游樂場所又先后投資了1200億日元。存在價值的情感式營銷“讓園所有人都能感幸?！边@東京迪斯尼樂園基本經(jīng)營目標(biāo)。這不僅針游客，包括游樂園工作人員。東京迪斯尼樂園得以持以恒地數(shù)以億萬計游客提供令人感動、難忘、樂于傳頌質(zhì)量服務(wù)，依靠全體員工存價值認(rèn)同。迪斯尼服務(wù)理念通過自身的品牌與動畫產(chǎn)品優(yōu)勢提供注重體驗感的游樂產(chǎn)品，運用具有歸屬感的情感營銷，并不斷創(chuàng)新，增添新設(shè)施來提高重游率運營模式案例研究迪士尼主題公園第25頁，共51頁。44盈利模式30%30%20%20%門票商業(yè)購物酒店其他迪斯尼營業(yè)收入迪斯尼的營業(yè)收入主要來自門票、餐飲、商業(yè)、旅游紀(jì)念品銷售、酒店住宿、度假休閑服務(wù)等；門票

25、收入已不是主要的收入來源迪斯尼主題公園，為了可持續(xù)發(fā)展，運用多種商業(yè)手段、來源來降低單靠門票收入的經(jīng)營風(fēng)險迪士尼樂園大酒店。購物商店動畫衍生品餐飲案例研究迪士尼主題公園第26頁，共51頁。45。樂天世界位于首爾市中心，是已被載入吉尼斯世界紀(jì)錄的世界最大室內(nèi)主題公園項目簡介案例研究韓國樂天世界 項目地點：韓國首爾特別市松坡區(qū)蠶室洞40-1 項目類型：綜合體 項目開業(yè)：1989 年7 月12 日 占地面積：12.8萬平方米 總建筑面積：55.9萬 平方米 項目組成：主題公園、百貨商店、飯店、免稅店、大型折價商場、體育中心 設(shè)計：韓國大弘企劃株式會社 投資商：韓國樂天集團 總投資：約合68 億人民幣

26、 年均接待游客量：800萬（其中外國游客占10%） 年營業(yè)收入：約為180億人民幣第27頁，共51頁。46。樂天世界擁有室內(nèi)外主題公園、購物中心、民俗博物館等九大功能區(qū)，是一座名副其實的城中城功能布局案例研究韓國樂天世界探險世界&魔幻島溜冰場民俗博物館世界城購物中心&樂天百貨樂天大酒店第28頁，共51頁。47。樂天世界通過打造娛樂主題公園作為吸引全世界游客的旅游吸引物，帶動其商業(yè)市場的整體銷售運營模式案例研究韓國樂天世界15%60%10%15%旅游娛樂購物酒店其他營業(yè)收入占比情況40%60%一次消費者二次以上消費者旅 游消費者重游率情況商 業(yè)從上兩張圖表可以看出，旅游是作為吸引全國乃至全世界的

27、游客來此的主要功能，但其營業(yè)收入不高，項目以商業(yè)收入為主其運營模式為：典型的旅游娛樂推動商業(yè)發(fā)展第29頁，共51頁。48。案例研究好時巧克力世界項目簡介好時巧克力世界是由好時公司打造的一個吸引全世界巧克力愛好者的樂園 好時巧克力是北美地區(qū)最大的巧克力及巧克力類糖果制造商；公司位于賓夕法尼亞州，是家具有105年歷史的老字號公司 好時鎮(zhèn)“世界上最甜蜜的地方”。 道路兩旁布滿了形如好時巧克力香吻的街燈，空氣中也彌漫著巧克力的迷人香味。路名是“巧克力大道”、“可可大道”，連馬路上的空氣也充滿著可可香。還有美國最大的主題（巧克力）游樂園，每年有五百萬游客，比白宮的參觀人次還多。這就是美國賓夕法尼亞州的好

28、時鎮(zhèn)，全球最大的巧克力生產(chǎn)商好時在這里創(chuàng)造了一個美國式的巧克力烏托邦。第30頁，共51頁。49案例研究好時巧克力世界好時巧克力世界通過強烈的感官體驗，讓游客直面巧克力的制作過程，并可親手制作，讓人們身臨其境的感受巧克力的魅力產(chǎn)品簡介參觀小軌車巧克力自動化流水線進入巧克力世界巧克力商店 位于賓夕法尼亞州的好時巧克力世界，參觀者可以通過小軌車參觀巧克力的自動化流水線，最后是包裝精致美味的巧克力產(chǎn)品。參觀完畢，還能觀看3D電影，親手制作糖果巧克力，最后能在巧克力商店選購你所喜歡得的巧克力產(chǎn)品其他娛樂。第31頁，共51頁。50項目概況 樂高：是著名的積木玩具商標(biāo)，又稱樂高積木。來源于丹麥的樂高公司，樂

29、高公司創(chuàng)立于丹麥的比隆。樂高集團是世界著名的玩具制造商，其銷量始終列于世界十大玩具之列； 樂高主題樂園：以樂高積木為主題，是默林娛樂公司旗下業(yè)務(wù)的一部分； 默林娛樂公司：是歐洲第二大的旅游景點營運公司，世界范圍內(nèi)有36處景區(qū)公園，公司的股東是黑石和樂高公司，集團股份包含了樂高、海洋生物、地球探險家等品牌； 樂高樂園有用5000多萬樂高積木拼成的近五十處景點、逼真的建筑復(fù)制品、動物和人物造型，兼具娛樂性、創(chuàng)造性、趣味性、游戲性和知識性等功能，是家庭度假的理想之選。美國加州美國佛羅里達(dá)馬來西亞柔佛德國岡茲堡以樂高積木為主題，在全球擁有六家，兼具娛樂性、創(chuàng)造性、趣味性、游戲性和知識性等功能案例研究樂

30、高樂園第32頁，共51頁。51。樂高學(xué)院樂園入口樂高王國產(chǎn)品組合創(chuàng)力想象區(qū)樂高探險世界樂高城市樂高迷你區(qū)型的樂高迷你城市通常會有代表該地區(qū)的著名建筑和場景。此外，也有積木創(chuàng)造學(xué)習(xí)區(qū)，幼兒積木專區(qū)，還有駕駛區(qū)，城鎮(zhèn)區(qū)等。2019年9月開業(yè)的馬來西亞柔佛樂高樂園占地31公頃（31萬方），每年客流量在100-200萬人，成人門票（日票）約140元樂園入口兩座七彩繽紛的高塔構(gòu)成樂高樂園的大門，是每座樂高樂園的標(biāo)志，其中的紀(jì)念品店當(dāng)然是不可或缺的一部分。樂園學(xué)院教你制作不同的LEGO模型，讓小朋友用樂高積木砌出機械人，再用電腦控制它造出不同的動，還可以體驗樂高過山車等游樂項目。樂園王國布滿滑梯和隧道的多

31、層游樂園 ，有城堡劇場、過山車、探險森林等游樂項目。馬來西亞柔佛樂高樂園創(chuàng)力想象區(qū)可在此創(chuàng)建自己的大廈，看它是否經(jīng)得起天災(zāi)的考驗。同時還有兒童樂園，樂高4D 電影 。樂高探險世界可以探索失落的寶物、滑浪飛船以及法老的報復(fù)等等游樂設(shè)施 。樂高城市有城市劇場、以及駕駛區(qū)，享受飛機、電動船等的駕駛樂趣。樂高迷你區(qū)位于樂園中心的小人國，以超過3千萬的積木模型重現(xiàn)亞洲各大地標(biāo)。基本以樂園入口、樂高學(xué)院、樂高王國、創(chuàng)力想象區(qū)、探險世界、樂高城市、樂高迷你區(qū)構(gòu)成樂高樂園基本都有內(nèi)部分區(qū)，其中迷你城市建筑區(qū)往往是熱門的區(qū)域，典案例研究樂高樂園第33頁，共51頁。52，具體分成以下幾類：核心產(chǎn)品型輔助產(chǎn)品型模式

32、分類。代表案例哈爾濱萬達(dá)文旅城、迪士尼主題公園、好時巧克力世界、長隆旅游度假區(qū)、樂高樂園代表案例國色天香、海昌海洋公園案例研究總結(jié)根據(jù)以上案例，按項目的開發(fā)模式分類，可根據(jù)模式不同第34頁，共51頁。53。核心產(chǎn)品型依靠區(qū)域成熟的經(jīng)濟人口背景，借助極具吸引力的元素塑造出項目核心主題或精神，以特色旅游產(chǎn)品為核心驅(qū)動，開發(fā)休閑旅游類產(chǎn)品，打造成集多功能、高復(fù)合型的旅游綜合體開發(fā)模式。如哈爾濱萬達(dá)文旅城、迪士尼主題公園、長隆旅游度假區(qū)、好時巧克力世界、 樂高樂園、韓國樂天世界。第35頁，共51頁。54。開發(fā)背景發(fā)展地區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)達(dá)、成熟度高、富有活力、城市現(xiàn)代化水平高，旅游人口基數(shù)大，交通環(huán)境發(fā)達(dá)核

33、心產(chǎn)品型項目總結(jié)第36頁，共51頁。55。開發(fā)模式開發(fā)特征項目旅游產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模較大（一般在1000畝以上）、前期投資大、運營成本較高、管理難度較高，功能復(fù)合強、旅游功能突出等特征，主要集中在較為發(fā)達(dá)的一、二線城市或經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)。輻射范圍：所在城市為項目核心輻射圈，所在省內(nèi)周邊城市或省外周邊區(qū)域為次級輻射圈。功能特征具有體驗性、休閑性、娛樂性、互動性等多功能復(fù)合的特征。開發(fā)要點最大特點是以旅游為核心功能，并且以旅游帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈運作，實現(xiàn)區(qū)域旅游業(yè)的升級。集中在一、二線城市，對開發(fā)企業(yè)的資源整合能力和資金要求較高，在主題公園的基礎(chǔ)上實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸運作，實現(xiàn)多樣化盈利模式核心產(chǎn)品型項目總結(jié)核心的旅

34、游產(chǎn)品不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品成功開發(fā)+=+配套、服務(wù)第37頁，共51頁。56。運營模式項目多為多元化復(fù)合型盈利模式，前期以門票收入為主要收益點，后期以周邊衍生產(chǎn)品及配套為持續(xù)盈利點盈利要點前期以機會出讓，即門票、服務(wù)等為基礎(chǔ)收益點，后期以配套產(chǎn)品、周邊衍生品等為持續(xù)收益，最后以旅游帶動周邊商業(yè)、酒店、住宅等開發(fā)。核心產(chǎn)品型項目總結(jié)機會出讓服務(wù)體驗衍生品提供初級體驗（經(jīng)歷）的機會出讓，比如：出售門票提供有助于豐富體驗(經(jīng)歷)的相關(guān)服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗本身，如：提供餐飲、住宿服務(wù)出讓、出售具備知識產(chǎn)權(quán)特點的商品，如：玩具，旅游工藝品紀(jì)念品等在旅游產(chǎn)品吸引大量人流之后，開發(fā)與旅游配套的特色商業(yè)、酒店等產(chǎn)品

35、，不斷更新、創(chuàng)新產(chǎn)品線，為項目持續(xù)收益提供基礎(chǔ)前期收益點持續(xù)收益點配套開發(fā)合作收益出讓圍繞旅游者（潛在旅游者）的消費能力所帶來的可能的收益機會。比如：旅游區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動商業(yè)贊助第38頁，共51頁。57。輔助產(chǎn)品型項目內(nèi)的旅游產(chǎn)品作為吸引物，提升周邊土地的地產(chǎn)價值，在此基礎(chǔ)上開發(fā)住宅、商業(yè)等產(chǎn)品作為主要盈利點，打造的復(fù)合型旅游地產(chǎn)項目，如成都國色天鄉(xiāng)、海昌海洋公園。第39頁，共51頁。58。由于輔助產(chǎn)品型的旅游產(chǎn)品主要吸引當(dāng)?shù)乜蛻?，所以對區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟、人口、交通等配套設(shè)施要求較高開發(fā)背景輔助產(chǎn)品型項目總結(jié)第40頁，共51頁。59。主題公園（旅游產(chǎn)品）住宅、商業(yè)（地產(chǎn)運作）成功開發(fā)+=旅

36、游產(chǎn)品只是作為提升住宅、商業(yè)等地產(chǎn)產(chǎn)品價值的相關(guān)配套，所以前期對開發(fā)、宣傳、營銷等要求較高開發(fā)特征項目旅游產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模不用太大（一般在1501000畝之間），但前期品質(zhì)感要強、突出旅游功能，借此開發(fā)打造住宅、商業(yè)等產(chǎn)品來快速回籠資金與達(dá)到最終收益等特征，主要集中在較為發(fā)達(dá)的二、三線城市郊區(qū)或城市新區(qū)。客群輻射范圍：主要為當(dāng)?shù)厥袃?nèi)客戶，其次為市外旅游客戶功能特征具有居住、商業(yè)等生活氛圍，同時擁有一定的體驗性、休閑性、娛樂性、互動性等旅游多功能復(fù)合的特征。開發(fā)要點最大特點是以旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的開發(fā)模式，實現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)價值的升級，實現(xiàn)項目利益最大化。開發(fā)模式輔助產(chǎn)品型項目總結(jié)第41頁，共51頁。60

37、。旅游產(chǎn)品開發(fā)住宅、商業(yè)等地產(chǎn)開發(fā)后續(xù)配套產(chǎn)品收入來源：門票、酒店、地產(chǎn)物業(yè)銷售、租金收入來源：門票、酒店、地產(chǎn)物業(yè)銷售、租金、后續(xù)衍生產(chǎn)品收入來源：門票、酒店運營模式輔助產(chǎn)品型項目總結(jié)以地產(chǎn)運作為核心，旅游產(chǎn)品輔助開發(fā)。在此過程中，兩者相互相輔相成，從單一的旅游收入向地產(chǎn)物業(yè)實現(xiàn)項目整體收益發(fā)展地產(chǎn)項目反哺前期旅游項目開發(fā)的資金與實現(xiàn)項目整體收益主題公園等旅游產(chǎn)品幫助提升項目地產(chǎn)價值收入來源從前期較為單一的旅游收入向地產(chǎn)銷售、租金等多元化收入轉(zhuǎn)變。第42頁，共51頁。61。代表案例 中國 株州汽車世博園區(qū)域產(chǎn)業(yè)開發(fā)顧問 昆明嵩明新城旅游地產(chǎn)開發(fā)顧問 連云港市海州區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)顧問第43頁，共51

38、頁。汽市一手商/住研發(fā)物流酒店+旅游集散地汽服+汽車二手+商業(yè)奧特萊斯高鐵站服務(wù)內(nèi)容：區(qū)域產(chǎn)業(yè)開發(fā)顧問項目背景：在株洲規(guī)劃千億汽車產(chǎn)業(yè)集群的背景下 ，高科集團受株洲市政府委托，在整合株洲汽車產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)。項目特點：項目區(qū)域?qū)儆谥曛蘩跤旯I(yè)園區(qū)，擁有有北汽、南車等較好的汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，項目總用地規(guī)模約10000畝，屬于典型的城市遠(yuǎn)郊新興區(qū)域的產(chǎn)業(yè)大盤開發(fā)納斯卡咨詢價值：以產(chǎn)業(yè)組合為驅(qū)動的開發(fā)模式，打造1+2+X的汽車世博園開發(fā)模式，1即汽車賽事，2即汽車商貿(mào)/展覽，X即以汽車文化、運動、旅游、商業(yè)為核心的無限衍生功能，項目以汽車賽場作為引擎、汽車商貿(mào)為核心，實現(xiàn)旅游、商業(yè)、汽車相中

39、國 株州汽車世博園區(qū)域產(chǎn)業(yè)開發(fā)顧問關(guān)衍生產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，最終形成千億產(chǎn)業(yè)集群定位：汽車文化旅游目的地、現(xiàn)代城市標(biāo)志地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集地項目屬性：汽車賽場主題公園、汽車商貿(mào)、旅游、商業(yè)、汽車相關(guān)衍生產(chǎn)業(yè)開 發(fā) 商：高科集團地理位置：株洲栗雨工業(yè)園區(qū)項目規(guī)模：10000畝服務(wù)時間：2019年商業(yè)住宅第44頁，共51頁。63汽車制造體驗工廠競技賽道區(qū)汽車游樂場汽車電玩城兒童賽車游樂區(qū)主題音樂廣場汽車主題婚紗攝影區(qū)汽車博物館汽車主題商業(yè)街其他主題游樂館中國 株州汽車世博園區(qū)域產(chǎn)業(yè)開發(fā)顧問主題公園與賽道相結(jié)合，以汽車為主題，形成新型汽車主題旅游目的地。滿足兒童、成人、老人全年齡階段的餐飲、休閑、娛樂、購物的需求。功能細(xì)分汽車影院作為項目的核心引擎，成功引入賽事后在城市形象、經(jīng)濟收益、產(chǎn)業(yè)升級方面影響顯著。九大主題功能板塊。第45頁，共51頁。服務(wù)內(nèi)容：旅游地產(chǎn)開發(fā)顧問項目背景：以云南空港新城建