【廣告策劃】《餐飲空間設(shè)計(jì)》經(jīng)典教案課件

1、授課教師：李瑋2009.5餐飲空間設(shè)計(jì)衡水學(xué)院 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)課程第1頁(yè)，共133頁(yè)。餐飲空間的分類(lèi) 中式餐廳、西式餐廳、宴會(huì)廳、快餐廳、風(fēng)味餐廳、酒吧、咖啡廳、茶室等1、小型:一般指100m2以內(nèi)的餐飲空間，這類(lèi)空間功能比較簡(jiǎn)單，主要著重于室內(nèi)氣氛的營(yíng)造。2、中型:指100一500m2的餐飲空間，這類(lèi)空間功能比較復(fù)雜，除了加強(qiáng)環(huán)境氣氛的營(yíng)造之外，還要進(jìn)行功能分區(qū)、流線組織以及一定程度的圍合處理。3、大型:指500m2以上的餐飲空間，這類(lèi)空間功能復(fù)雜，應(yīng)特別注重功能分區(qū)和流線組織。由于經(jīng)營(yíng)管理的需要，這類(lèi)室內(nèi)一般還需設(shè)可靈活分隔的隔扇、屏風(fēng)、折疊門(mén)等，以提高其使用率。餐飲空間的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容餐飲空間的

2、規(guī)模大小 第2頁(yè)，共133頁(yè)。 布置類(lèi)型是指餐飲空間的形制是獨(dú)立還是附屬。一般包括以下幾類(lèi):1、獨(dú)立式的單層空間。一般小型餐館、茶室等常采用這種類(lèi)型。2、獨(dú)立式的多層空間。一般中型餐館多采用這種類(lèi)型，也可以為大型的食府或美食城等。3、附建于多層或高層建筑。大多數(shù)的辦公餐廳或食堂常屬于這種類(lèi)型。4、附屬于高層建筑的裙房部分。賓館、綜合樓的餐飲部或餐廳、宴會(huì)廳等大中型餐飲空間屬于此類(lèi)。餐飲空間的布置類(lèi)型餐飲空間的分類(lèi)第3頁(yè)，共133頁(yè)。 餐飲空間主要由餐飲區(qū)、廚房區(qū)、衛(wèi)生設(shè)施、衣帽間、門(mén)廳或休息前廳構(gòu)成。這些功能區(qū)與設(shè)施構(gòu)成了完整的餐飲功能空間。餐飲空間設(shè)計(jì)的功能分析 餐飲空間的各個(gè)部分之間按照某

3、種特定的關(guān)系有機(jī)地組合在一起。無(wú)論該空間為單層還是多層，規(guī)模大小均可以采用功能分析圖來(lái)表達(dá)各個(gè)部分之間的關(guān)系。第4頁(yè)，共133頁(yè)。餐飲區(qū)域設(shè)計(jì)的基本要求大餐廳中應(yīng)以多種有效的手段(綠化、半隔斷等)來(lái)劃分和限定各個(gè)不同的用餐區(qū)。餐廳內(nèi)應(yīng)有宜人的空間尺度和舒適的通風(fēng)、采光等物理環(huán)境。一般按11.5 m2/座設(shè)置餐位。餐廳應(yīng)緊靠廚房設(shè)置，但備餐間的出人口應(yīng)處理得較為隱蔽。避免廚房氣味和油煙進(jìn)入餐廳 設(shè)置顧客出入口、休息廳、等候區(qū)和衛(wèi)生間 室內(nèi)色彩應(yīng)建立在統(tǒng)一的裝飾風(fēng)格基礎(chǔ)之上 ，還應(yīng)考慮到采用能增進(jìn)食欲的暖色調(diào) 。各種功能的餐廳應(yīng)有與之相適應(yīng)的餐桌椅的布置方式和相應(yīng)的裝飾風(fēng)格。第5頁(yè)，共133頁(yè)。其

4、他區(qū)域設(shè)計(jì)的基本要求1、廚房面積同樣可根據(jù)餐廳的規(guī)模與級(jí)別來(lái)綜合確定，一般按 0.7一1.2m2/座計(jì)算。2、廚房應(yīng)設(shè)單獨(dú)的對(duì)外出人口，在規(guī)模較大時(shí)，還需設(shè)貨物和工作人員兩個(gè)出人口。3、廚房各加工間的地面均應(yīng)采用耐磨、不滲水、耐腐蝕，防滑和易清潔的材料，并應(yīng)處理好地面排水問(wèn)題，同時(shí)墻面、工作臺(tái)、水池等設(shè)施的表面，均應(yīng)采用無(wú)毒、光滑和易清潔的材料。餐飲空間的布置類(lèi)型廚房的概念和設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、入口門(mén)廳 這是獨(dú)立式餐廳的交通樞紐，是顧客從室外進(jìn)入餐廳就餐的過(guò)渡空間。門(mén)廳裝飾一般較為華麗，視覺(jué)主立面設(shè)店名和店標(biāo)。根據(jù)門(mén)廳的大小，一般可選擇設(shè)置迎賓臺(tái)、顧客休息區(qū)、餐廳特色簡(jiǎn)介等。還可結(jié)合樓梯設(shè)置燈光噴泉水

5、池或裝飾小景。2、休息等候區(qū) 是從公共交通部分通向餐廳的過(guò)渡空間。休息廳與餐廳可以用門(mén)、玻璃隔斷、綠化池或屏風(fēng)來(lái)加以分隔和限定。入口門(mén)廳與休息廳第6頁(yè)，共133頁(yè)。其他區(qū)域設(shè)計(jì)的基本要求1衛(wèi)生間的設(shè)置分顧客衛(wèi)生間和工作人員衛(wèi)生間。2顧客衛(wèi)生間的位置應(yīng)隱蔽，其前室的人口不應(yīng)靠近餐廳或與餐廳相對(duì)。3顧客衛(wèi)生間可用少量藝術(shù)品或古玩點(diǎn)綴，以提高衛(wèi)生間的環(huán)境質(zhì)量。4顧客衛(wèi)生間設(shè)置標(biāo)識(shí)。5工作人員衛(wèi)生間的前室不應(yīng)朝向各加工間。6工作人員衛(wèi)生間設(shè)置標(biāo)識(shí)。衛(wèi)生間設(shè)計(jì)要點(diǎn)第7頁(yè)，共133頁(yè)。1 、風(fēng)格與特征 中式餐廳在環(huán)境的整體風(fēng)格上應(yīng)追求中華文化的精髓。另外要充分發(fā)揮這些民俗特色，因此，中式餐廳的裝飾風(fēng)格、室

6、內(nèi)特色，以及家具與餐具，燈飾與工藝品，甚至服務(wù)工員的服裝等都應(yīng)圍繞文化與民俗展開(kāi)設(shè)計(jì)創(chuàng)意與構(gòu)思。 中式餐廳室內(nèi)設(shè)計(jì)第8頁(yè)，共133頁(yè)。2 、平面布局與空間特色 中式餐廳的平面布局可以分為兩種類(lèi)型:以宮廷、皇家建筑空間為代表的對(duì)稱(chēng)式布局和以中國(guó)江南園林為代表的自由與規(guī)格相結(jié)合的布局。(1)宮庭式 這種布局采用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖笥覍?duì)稱(chēng)方式，在軸線的一端常設(shè)主賓席和禮儀臺(tái)。這種布局方式顯得隆重?zé)崃遥m合于舉行各種盛大喜慶宴席。這種布局空間開(kāi)敞，場(chǎng)面宏大。與這種布局方式相關(guān)連的裝飾風(fēng)格與細(xì)部常采用或簡(jiǎn)或繁的宮庭作法。(2)園林式 這種布局采用園林的自由組合的特點(diǎn)，將室內(nèi)的某一部分結(jié)合休息區(qū)處理成小橋流水，而其余

7、各部分結(jié)合園林的漏窗與隔扇，將靠窗或靠墻的部分進(jìn)行較為通透的二次分隔，劃分出主要就餐區(qū)與若干次要就餐區(qū)，以保證某些就餐區(qū)具有一定的緊密性。以滿足部分顧客的需要，這些就餐區(qū)的劃分還可以通過(guò)地面的升起和頂棚的局部降低來(lái)達(dá)到。與這類(lèi)布局方式相關(guān)連的裝飾風(fēng)格與細(xì)部常采用園林的符號(hào)與做法。 中式餐廳室內(nèi)設(shè)計(jì)第9頁(yè)，共133頁(yè)。用園林的手法詮釋室內(nèi) 設(shè)計(jì)要表現(xiàn)的是蘇州城的沉靜、平和。她的古宅舊居、平江河畔，甚至它的街道的名稱(chēng)，尤其是它的園林，都讓滲透著中國(guó)幾千年的文化沉淀。設(shè)計(jì)沒(méi)有要刻意去做什么“中式”或者“現(xiàn)代風(fēng)”，只是很簡(jiǎn)單的想把對(duì)蘇州古城的印象表達(dá)出來(lái)：她的“粉墻黛瓦 ”、 她的“園林”，還有她的那

8、份從老宅以及土壤、空氣中散發(fā)出的清雅書(shū)香。中式餐廳室內(nèi)設(shè)計(jì)第10頁(yè)，共133頁(yè)。3、家具的形式與風(fēng)格 4、照明與燈具 5、裝飾品與裝飾圖案 (1)傳統(tǒng)吉祥圖案吉祥圖案包括:龍、鳳、麒麟、鶴、魚(yú)、鴛鴦等動(dòng)物圖案和松、竹、梅、蘭、菊、荷等植物圖案，以及它們之間的變形組合圖案等。 (2)中國(guó)字畫(huà)。 (3)古玩、工藝品也是中式餐廳中常見(jiàn)的點(diǎn)綴品，它的種類(lèi)繁多，尺寸差異很大。大到中式的漆器屏風(fēng)，小到供掌上把玩的茶壺，除此之外，還有許多玉雕、石 雕、木雕等，甚至許多中式餐館常見(jiàn)的福、祿、壽等瓷器。對(duì)于尺寸較小的古玩和工藝器常常采用壁龕的處理方法，配以頂燈或底燈，會(huì)達(dá)到意想不到的視覺(jué)效果。(4)生活用品和生

9、產(chǎn)用具也常常用于中式餐廳的裝飾。特別是那些具有濃郁生活氣息和散發(fā)著泥土芬芳的用品和用具常?？梢砸鹑藗兊挠乃?，使人浮想聯(lián)翻，感慨不已。中式餐廳室內(nèi)設(shè)計(jì)第11頁(yè)，共133頁(yè)。1、風(fēng)格與特征 西式餐廳泛指以品嘗國(guó)外的飲食，體會(huì)異國(guó)餐飲情調(diào)為目的的餐廳。因此，就餐單元常以26人為主，餐桌為矩形，進(jìn)餐時(shí)桌面餐具比中餐少，但常以美麗的鮮花 和精致的燭具對(duì)臺(tái)面進(jìn)行點(diǎn)綴。餐廳在歐美既是餐飲的場(chǎng)所，更是社交的空間。因此，淡雅的色彩、柔和的光線、潔白的桌布、華貴的線腳、精致的餐具加上安寧的 氛圍、高雅的舉止等等共同構(gòu)成了西式餐廳的特色。西式餐廳室內(nèi)設(shè)計(jì)第12頁(yè)，共133頁(yè)。2、平面布局與空間特色 西式餐廳的平面

10、布局常采用較為規(guī)整的方式。酒吧柜臺(tái)是西式餐廳的主要景點(diǎn)之一，也是每個(gè)西餐廳必備的設(shè)施，更是西方人生活方式的體現(xiàn)。 除此之外，一臺(tái)造型優(yōu)美的三腳鋼琴也是西式餐廳平面布置中需要考慮的因素。為了加強(qiáng)鋼琴的這種中心感，經(jīng)常采用抬高地面的方式。 西式餐廳在就餐時(shí)特別強(qiáng)調(diào)就餐單元的私密性，這一點(diǎn)在平面布局時(shí)應(yīng)得到充分地體現(xiàn)。創(chuàng)造私密性的方法一般有以下幾種: (1)抬高地面和降低頂棚，這種方式創(chuàng)造的私密程度較弱，但可以比較容易感受到所限定的區(qū)域范圍。 (2)利用沙發(fā)座的靠背形成比較明顯的就餐單元，這種U形布置的沙發(fā)座，常與靠背座椅相結(jié)合，是西餐廳特有的座位布置方式之一。(3)利用刻花玻璃和綠化槽形成隔斷，這

11、種方式所圍合的私密性程度要視玻璃的磨砂程度和高度來(lái)決定。一般這種玻璃都不是很高，距地面在1200一15OOmm之間。(4)利用光線的明暗程度來(lái)創(chuàng)造就餐環(huán)境的私密性。西式餐廳室內(nèi)設(shè)計(jì)第13頁(yè)，共133頁(yè)。 3、風(fēng)格造型與裝飾細(xì)部 4、家具的形式與風(fēng)格 西式餐廳的家具除酒吧柜臺(tái)之外，主要是餐桌椅。每桌為2人、4人、6人或8人的方形或矩形臺(tái)面(一般不用圓形)。餐桌經(jīng)常被白色或粉色桌布覆蓋，餐椅的靠背和座墊常采用與沙發(fā)相同的面料，如皮革、紡織品等。 5、照明與燈具 西式餐廳的環(huán)境照明要求光線柔和，應(yīng)避免過(guò)強(qiáng)的直射光。就餐單元的照明要求可以與就餐單元的私密性結(jié)合起來(lái)，使就餐單元的照明略強(qiáng)于環(huán)境照明，西式

12、餐廳大量采用一級(jí)或多級(jí)二次反射光或有磨砂燈罩的漫射光。西式餐廳常用燈具可以分成三類(lèi)： (1)頂棚常用古典造型的水晶燈，鑄鐵燈，以及現(xiàn)代風(fēng)格的金屬磨砂燈。 (2)墻面經(jīng)常采用歐洲傳統(tǒng)的鑄鐵燈和簡(jiǎn)潔的半球形上反射壁燈。 (3)結(jié)合綠化池和隔斷常設(shè)庭園燈或上反射燈。西式餐廳室內(nèi)設(shè)計(jì)第14頁(yè)，共133頁(yè)。6、裝飾品與裝飾圖案 西式餐廳離不開(kāi)西洋藝術(shù)品和裝飾圖案的點(diǎn)綴與美化。用于西式餐廳的裝飾品與裝飾圖案可以分為以下凡類(lèi): (1)雕塑 古典雕塑與現(xiàn)代雕塑。古典雕塑適用于較為傳統(tǒng)的裝飾風(fēng)格，而有的西式餐廳裝飾風(fēng)格較為簡(jiǎn)潔，則宜選現(xiàn)代感較強(qiáng)的雕塑，這類(lèi)雕塑常采用夸張、變形、抽象的形式，具有強(qiáng)烈的形式美感。雕

13、塑常結(jié)合隔斷、壁龕、以及庭院綠化等設(shè)置。 (2)西洋繪畫(huà) 包括油畫(huà)與水彩畫(huà)等。 (3)工藝品 包括瓷器、銀器、家具、燈具以及眾多的純裝飾品。 (4)生活用具與傳統(tǒng)兵器 一些具有代表性的生活用具和傳統(tǒng)兵器也是西式餐廳經(jīng)常采用的裝飾手段，常用生活用具包括水車(chē)、飛鑲、啤酒桶、舵與繩索等。 (5)裝飾圖案 在西式餐廳中也常采用傳統(tǒng)裝飾圖案。其裝飾圖案大量采用植物圖案，同時(shí)也包含一些西方人崇尚的兇猛的動(dòng)物圖案如獅與鷹等，還有一些與西方人的生活密切有關(guān)的動(dòng)物圖案如牛、羊等 西式餐廳室內(nèi)設(shè)計(jì)第15頁(yè)，共133頁(yè)。1、特征與一般要求 在高檔賓館飯店內(nèi)，一般設(shè)有宴會(huì)廳作為大規(guī)模的餐飲和禮儀場(chǎng)所。宴會(huì)廳滿座人數(shù)一

14、般在200一500人左右，也有一些特大型的宴會(huì)廳滿座人數(shù)可達(dá)千人。宴會(huì)廳的最大特點(diǎn)是室內(nèi)空間較大，所以可以將宴會(huì)廳臨時(shí)分隔后兼有禮儀、會(huì)議、報(bào)告等功能。因此，在宴會(huì)廳的室內(nèi)設(shè)計(jì)中應(yīng)首先考慮設(shè)置靈活隔斷。 宴會(huì)廳室內(nèi)設(shè)計(jì)第16頁(yè)，共133頁(yè)。2、平面布局原則 (1)宴會(huì)廳的賓客出人口應(yīng)有兩個(gè)以上，并作雙向雙開(kāi)，尺度可比普通雙開(kāi)門(mén)稍大。出人口應(yīng)與建筑內(nèi)部的主要通道相連，以保證疏散的安全性。(2)宴會(huì)廳的室內(nèi)布置應(yīng)有主要觀賞面，并設(shè)禮儀臺(tái)和主背景，以滿足禮儀、會(huì)議等視線要求。 (3)宴會(huì)廳的周邊應(yīng)有專(zhuān)用衛(wèi)生間并滿足較多人數(shù)的使用要求，檔次較高。 (4)宴會(huì)廳周邊的疏散空間內(nèi)應(yīng)適當(dāng)布置座椅、沙發(fā)等，以

15、保證宴會(huì)廳活動(dòng)前賓客的休息、等候的要求。 (5)賓客人流與服務(wù)人流應(yīng)避免交叉。由于宴會(huì)廳一般較大，一個(gè)服務(wù)口難以滿足使用要求，同時(shí)又不易避免人流交叉，因此在宴會(huì)廳的一側(cè)常設(shè)服務(wù)廊，通過(guò)服務(wù)廊，可以開(kāi)設(shè)二個(gè)或二個(gè)以上的服務(wù)口。(6)宴會(huì)廳的周邊須配置相當(dāng)?shù)膬?chǔ)藏空間，儲(chǔ)藏轉(zhuǎn)換不同功能時(shí)多余的家具與用品。同時(shí)還應(yīng)設(shè)專(zhuān)門(mén)的音響、燈光控制室。 宴會(huì)廳室內(nèi)設(shè)計(jì)第17頁(yè)，共133頁(yè)。3、裝飾與照明 宴會(huì)廳的主要活動(dòng)一般具有喜慶色彩，而且人數(shù)較多，因此視覺(jué)效果應(yīng)著力喧染喜慶氣氛。 設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容是地面、墻面和頂棚，地面經(jīng)常鋪暖色調(diào)的地毯;墻面的處理應(yīng)著重考慮色彩和材質(zhì)的選擇與配置、面的分隔、相應(yīng)的線角處理以及

16、質(zhì)感和紋理的效果，墻面多選用較為溫警的天然材質(zhì)，同時(shí)應(yīng)適當(dāng)考慮吸聲的需要，因此，宴會(huì)廳墻面多用木材、壁紙和織物軟包等。 頂棚的設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)建筑的結(jié)構(gòu)來(lái)進(jìn)行，如頂棚分格與藻井式處理，應(yīng)當(dāng)考慮梁柱的位置與大小，同時(shí)還應(yīng)充分考慮到照明方式，將反射光槽、漫射光和大型主燈具有機(jī)地結(jié)合成為一個(gè)整體。主燈具應(yīng)選用整體感強(qiáng)，能顯高貴華麗為宜。所有光源應(yīng)盡可能選用白熾光，以增強(qiáng)光源的 顯色性，另外在禮儀臺(tái)的區(qū)域應(yīng)設(shè)置面光以增強(qiáng)該區(qū)域的視覺(jué)效果。在墻面上可設(shè)置裝飾壁燈以烘托氣氛。宴會(huì)廳室內(nèi)設(shè)計(jì)第18頁(yè)，共133頁(yè)。 1、概述 茶文化是中國(guó)傳統(tǒng)文化的重要組成部分，人們?cè)诓枋倚蓍e、娛樂(lè)，進(jìn)行社交活動(dòng)，茶藝、茶道同樣也受

17、到許多現(xiàn)代人的青睞，本應(yīng)具有一定的中國(guó)文化的氣質(zhì)。但由于東西方文化的交流和經(jīng)營(yíng)的需要，茶室與酒吧己經(jīng)越來(lái)越難以區(qū)分了 2、空間特色 茶室在空間組合和分隔上應(yīng)具有中國(guó)園林的特色，應(yīng)盡可能避免一目了然的處理方式，遮遮掩掩、主次分明正是茶室的主要空間特色。 茶室水吧室內(nèi)設(shè)計(jì)第19頁(yè)，共133頁(yè)。 3、風(fēng)格與裝飾 由于時(shí)代的變遷，茶室的裝飾風(fēng)格也變化出多種多樣，歸結(jié)起來(lái)，主要有以下兩種: (1)傳統(tǒng)地方風(fēng)格:這種風(fēng)格的茶室多位于風(fēng)景旅游區(qū)和公園內(nèi)，因此，多采用地方材質(zhì)進(jìn)行裝飾，如木、竹、膝以及石材等，以體現(xiàn)地方特色和野趣。頂棚 可根據(jù)建筑本身的屋頂來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，照明也采用竹編或木制燈具，墻面應(yīng)盡可能打破

18、單調(diào)感，可采用石材墻面或木質(zhì)梁柱等來(lái)實(shí)現(xiàn)，墻面可采用地方工藝品或條軸字 畫(huà)進(jìn)行裝飾。地面以青磚或仿青磚材料鋪設(shè)為宜，也可采用毛面花崗石。 (2)都市現(xiàn)代風(fēng)格:這種風(fēng)格在城市區(qū)正逐漸興起，它主要在空間特色上體現(xiàn)傳統(tǒng)文化的精髓，而在裝飾材質(zhì)和細(xì)部上則更加注重時(shí)代感。如大量采用玻璃、金屬 材質(zhì)、拋光石材和亞光合成板，這些材質(zhì)本身就體現(xiàn)著強(qiáng)烈的時(shí)代特征。頂棚也采用比較簡(jiǎn)潔的造型，結(jié)合反射光槽或透光織物進(jìn)行設(shè)計(jì)，增強(qiáng)了空間氣氛和情調(diào)。 墻面裝飾以帶鏡框的小型字畫(huà)為主，再加上精美的工藝品等，一起構(gòu)成了這類(lèi)茶室的主要裝飾品。茶室水吧室內(nèi)設(shè)計(jì)第20頁(yè)，共133頁(yè)。 餐飲空間環(huán)境質(zhì)量的優(yōu)劣是由許許多多的因素決定

19、的，除了空間大小、家具，以及裝飾材料等硬件以外，餐飲空間的環(huán)境氣氛同樣對(duì)就餐的環(huán)境質(zhì)量起著重要的作用，餐飲空間環(huán)境氣氛的營(yíng)造可以通過(guò)色彩、光環(huán)境、陳設(shè)綠化和室內(nèi)景觀等方面來(lái)實(shí)現(xiàn)。 餐飲空間環(huán)境氣氛的營(yíng)造光環(huán)境陳設(shè)綠化室內(nèi)景觀色 彩第21頁(yè)，共133頁(yè)。餐飲空間環(huán)境氣氛的營(yíng)造色彩 餐飲空間的室內(nèi)色彩多采用暖色調(diào)，以達(dá)到增進(jìn)食欲的效果，雖同為暖色調(diào)，但中間的差異還是很大的，如中餐廳若是皇家宮廷式的，則色彩熱烈濃郁，以大紅和黃 色為主;若是園林式的則以粉墻為主、略帶暖色，以熟褐色的木構(gòu)架穿插其中，也可以木質(zhì)本色裝飾。而西式餐廳則更多的采用較為淡雅的暖色系，如粉紅、粉紫、 淡黃或白色等，當(dāng)然也有用熟褐

20、色的，有的高檔餐廳還施以描金。在一些小餐廳中也有采用冷色調(diào)的，如有的海鮮館為了體現(xiàn)海底世界的特征，采用藍(lán)色色系，再輔以魚(yú)等裝飾掛件，很好地體現(xiàn)了設(shè)計(jì)主題。第22頁(yè)，共133頁(yè)。餐飲空間環(huán)境氣氛的營(yíng)造光環(huán) 境 餐飲空間的光環(huán)境大多采用白熾光源，也有采用日光燈光源與白熾光源相間的處理手法，但極少采用彩色光源，這是由于白色光源具有較強(qiáng)的顯色性，不致改變食物的顏色。餐飲空間的照明可以分為以下三大類(lèi): 1、照明光:顧名思義，此類(lèi)光主要的功能是為整個(gè)空間提供足夠的照度，是以使用功能為主要目的。這類(lèi)光可以由吊燈、吸頂燈、筒燈以及光帶來(lái)提供。 2、反射光:這類(lèi)光主要由各類(lèi)反射光槽來(lái)提供，其目的主要是為了烘托空

21、間氣氛，營(yíng)造溫薯浪漫的情調(diào)，使整個(gè)環(huán)境富有層次變化。 3、投射光:投射光是由各種投射燈具所提供，投射光具有吸引視線、限定范圍的作用，常用來(lái)突出墻面重點(diǎn)裝飾部位以及裝飾畫(huà)等。投射光也常用來(lái)照亮綠化，勾勒其優(yōu)美的姿態(tài)。為了營(yíng)造出別具特色的室內(nèi)氣氛，投射光的投射方向也常作為出奇制勝的手段，如水平方向與自下往上等常會(huì)給人的意想不到的效果。在地下或在 水中的特殊位置也會(huì)產(chǎn)生不同的效果。第23頁(yè)，共133頁(yè)。餐飲空間環(huán)境氣氛的營(yíng)造陳設(shè) 室內(nèi)陳設(shè)也是餐飲空間氣氛營(yíng)造的重要手段，室內(nèi)陳設(shè)包含的面非常廣，從字畫(huà)、雕塑、工藝品等藝術(shù)品，到人們的日常生活用具與用品，都可以成為室內(nèi)裝飾品， 只是設(shè)計(jì)師應(yīng)根據(jù)需要以及不

22、同類(lèi)型的餐廳去選用相應(yīng)的室內(nèi)陳設(shè)。室內(nèi)陳設(shè)可以為就餐者提供文化享受，增加就餐情趣。第24頁(yè)，共133頁(yè)。餐飲空間環(huán)境氣氛的營(yíng)造色彩 餐飲空間的室內(nèi)色彩多采用暖色調(diào)，以達(dá)到增進(jìn)食欲的效果，雖同為暖色調(diào)，但中間的差異還是很大的，如中餐廳若是皇家宮廷式的，則色彩熱烈濃郁，以大紅和黃 色為主;若是園林式的則以粉墻為主、略帶暖色，以熟褐色的木構(gòu)架穿插其中，也可以木質(zhì)本色裝飾。而西式餐廳則更多的采用較為淡雅的暖色系，如粉紅、粉紫、 淡黃或白色等，當(dāng)然也有用熟褐色的，有的高檔餐廳還施以描金。在一些小餐廳中也有采用冷色調(diào)的，如有的海鮮館為了體現(xiàn)海底世界的特征，采用藍(lán)色色系，再輔以魚(yú)等裝飾掛件，很好地體現(xiàn)了設(shè)計(jì)

23、主題。第25頁(yè)，共133頁(yè)。餐飲空間環(huán)境氣氛的營(yíng)造綠化 綠化是室內(nèi)設(shè)計(jì)中經(jīng)常采用的裝飾手段，幾乎所有的餐飲空間都有綠化的妝扮。它以其多姿的形態(tài)、眾多的品種和清新的綠色得到了人們的青睬。綠化在餐飲空間中 的運(yùn)用非常廣泛。有用于點(diǎn)綴空白的盆栽，有用于限定空間的綠化帶，還有用于串聯(lián)上下空間的高大喬木，無(wú)論是色彩還是形態(tài)，都大大豐富了餐飲空 間的視覺(jué)效果。 第26頁(yè)，共133頁(yè)。餐飲空間環(huán)境氣氛的營(yíng)造室內(nèi)景觀 在餐飲空間中，為了表達(dá)某個(gè)主題，或是增加室外氣氛，經(jīng)常在一些不影響使用功能的所謂“死角”設(shè)計(jì)室內(nèi)景觀，這些景觀讓就餐者感受到某些寓意或情調(diào)。 第27頁(yè)，共133頁(yè)。第28頁(yè)，共133頁(yè)。 設(shè)計(jì)題

24、目、風(fēng)格自擬。 要求：突出設(shè)計(jì)的主題和風(fēng)格，體現(xiàn)時(shí)代感。 設(shè)計(jì)要求：獨(dú)立式的單層空間 面積：100m2左右 作業(yè)要求：手繪設(shè)計(jì)草圖 CAD圖，布局效果 3D效果圖 每個(gè)人準(zhǔn)備在課程的第3-4周講解方案，準(zhǔn)備CAD圖，3D效果圖等電子版圖片以及其他設(shè)計(jì)素材。小作業(yè)第29頁(yè)，共133頁(yè)。設(shè)計(jì)題目1：*吧 設(shè)計(jì)題目自擬，如：水吧，酒吧，讀書(shū)吧等，突出設(shè)計(jì)的主題和風(fēng)格，體現(xiàn)時(shí)代感 設(shè)計(jì)要求：獨(dú)立式的2層空間 面積：300-500m2 風(fēng)格：根據(jù)題目自定 作業(yè)要求：手繪設(shè)計(jì)草圖 CAD圖，布局效果 3D效果圖，至少3個(gè)表現(xiàn)角度 設(shè)計(jì)說(shuō)明 結(jié)課交作業(yè)： CAD圖， 3D效果圖， 3D打包文件 打印一張最滿

25、意的A4圖大作業(yè)第30頁(yè)，共133頁(yè)。設(shè)計(jì)題目2：*人家 設(shè)計(jì)題目自擬，如：河北人家，秦淮人家，水上人家等，突出設(shè)計(jì)的主題和風(fēng)格，體現(xiàn)設(shè)計(jì)的地域感和文化感 設(shè)計(jì)要求：獨(dú)立式的單層空間 面積：300-500m2 風(fēng)格：根據(jù)題目自定 作業(yè)要求：手繪設(shè)計(jì)草圖 CAD圖，布局效果 3D效果圖，至少3個(gè)表現(xiàn)角度 設(shè)計(jì)說(shuō)明結(jié)課交作業(yè)： CAD圖， 3D效果圖， 3D打包文件 打印一張最滿意的A4圖大作業(yè)第31頁(yè)，共133頁(yè)。提要設(shè)置在廚房的餐廳與廚房成為一個(gè)整體。廚房的整體顏色以橙色為主，非常生動(dòng)，而處于廚房中的餐廳打造了檸檬黃的主題墻，并做成曲線造型，讓人絲毫不感覺(jué)壓抑。因?yàn)樯术r艷，餐廳搭配了線條流暢

26、簡(jiǎn)潔的餐桌椅，顏色清淡，不會(huì)與歡快的顏色起沖突。鮮艷的色彩不會(huì)讓就餐變得孤單設(shè)置在廚房的餐廳與廚房成為一個(gè)整體。廚房的整體顏色以橙色為主，非常生動(dòng)，而處于廚房中的餐廳打造了檸檬黃的主題墻，并做成曲線造型，讓人絲毫不感覺(jué)壓抑。因?yàn)樯术r艷，餐廳搭配了線條流暢簡(jiǎn)潔的餐桌椅，顏色清淡，不會(huì)與歡快的顏色起沖突。功能分析：鮮艷的顏色在餐廳里充滿歡快色彩，哪怕是一個(gè)人就餐，也不會(huì)覺(jué)得孤單。所以餐廳適合1-2人的小型狂歡。借鑒：由于面積的限制，相當(dāng)一部分人在設(shè)計(jì)餐廳時(shí)往往把廚房的隔斷墻打掉，做成開(kāi)放式或用推拉門(mén)代替，整體空間相對(duì)來(lái)說(shuō)更為開(kāi)闊。 第32頁(yè)，共133頁(yè)。求索建筑的生命溯源城市的靈魂“蘇堤春曉”項(xiàng)

27、目行銷(xiāo)推廣案天啟開(kāi)啟2003年4月第33頁(yè)，共133頁(yè)。項(xiàng)目簡(jiǎn)介區(qū)位特征：長(zhǎng)壽路以北、蘇州河以南，屬于內(nèi)普陀版塊占地面積：6.5萬(wàn)平方米建筑面積：總建面積21萬(wàn)平方米，住宅16平方米，商業(yè)、辦公1.3平方米、地下車(chē)庫(kù)3.5萬(wàn)平方米容積率：3.2物業(yè)形態(tài)：高層、小高層周邊配套：緊鄰家樂(lè)福，周邊有多條公交線路通過(guò)，可通往市區(qū)，交通便捷第34頁(yè)，共133頁(yè)。我們的期望創(chuàng)造上海市高檔房產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)案樓盤(pán)新亮點(diǎn)實(shí)現(xiàn)均價(jià)7500元/平米通過(guò)樓盤(pán)市場(chǎng)的強(qiáng)力引爆，實(shí)現(xiàn)農(nóng)口綠城房產(chǎn)的形象提升，產(chǎn)生可持續(xù)性發(fā)展的原動(dòng)能量打造蘇州河海派文化新座標(biāo)第35頁(yè)，共133頁(yè)。市場(chǎng)篇第36頁(yè)，共133頁(yè)。版塊介紹本案處于長(zhǎng)壽路

28、版塊（內(nèi)普陀區(qū)域）板塊現(xiàn)狀：尚長(zhǎng)壽路帶狀開(kāi)發(fā)，屬于整個(gè)普陀匹樓盤(pán)的密集度最高的版塊。長(zhǎng)壽路東連閘北區(qū)，西至長(zhǎng)寧區(qū)，南臨靜安區(qū)，緊鄰蘇州河。以不夜城，曹家渡商圈為輻射點(diǎn)。蘇州河沿岸的舊城區(qū)改造及蘇州河綜合整治成效顯著，不斷提升產(chǎn)品附加值，促進(jìn)了其供求市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)，由針對(duì)原來(lái)的中低檔消費(fèi)者轉(zhuǎn)向中高檔消費(fèi)者如早期沿河畔開(kāi)發(fā)的中遠(yuǎn)兩灣城為“旗艦樓盤(pán)”，即“兩灣一弄”舊區(qū)改造項(xiàng)目后，利用其規(guī)模大、配套全、交通便利等為購(gòu)買(mǎi)熱點(diǎn)，加之蘇州河沿岸的樓盤(pán)的親水特色成為中高檔景觀住宅，逐步形成中高檔水景居住區(qū)。該地區(qū)主力面積范圍：110-150平方米，總價(jià)：71.5-97.5萬(wàn)左右。代表樓盤(pán)：水岸名苑、陽(yáng)光新苑

29、、中遠(yuǎn)兩灣城、上海知音、上青家園、河濱圍城、秋水云廬。第37頁(yè)，共133頁(yè)。版塊發(fā)展發(fā)展趨勢(shì)：深化水景主題，沿蘇州河開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)壽路作為內(nèi)環(huán)線內(nèi)的主干道之一，即是商住街又是“綠色生態(tài)型住宅”小區(qū)。縱觀長(zhǎng)壽路沿線多個(gè)建成樓盤(pán)，可發(fā)現(xiàn)該地區(qū)已進(jìn)入一個(gè)“比規(guī)劃、比實(shí)力、比品牌、比特色”的競(jìng)爭(zhēng)階段。至目前，該地區(qū)土地儲(chǔ)備量已相當(dāng)稀缺，下一輪發(fā)展仍以蘇州河沿線為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，由此將周邊延伸開(kāi)發(fā)。此外，“十五”期間將在地處中山北路與鎮(zhèn)坪路交界處規(guī)劃建設(shè)占地約90萬(wàn)平方米的新“新湖明珠城”，利用其輕軌、地段的便利性，建成集居住、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的中高檔生態(tài)水景居住區(qū)第38頁(yè)，共133頁(yè)。版塊定位自成一體的中高

30、檔住宅區(qū)內(nèi)普陀版塊(長(zhǎng)壽路版塊）符合未來(lái)發(fā)展潮流的“綠色商住街”規(guī)劃定位具備生態(tài)化、人文化的先天優(yōu)勢(shì)資源正處深化、延伸發(fā)展期的未來(lái)大型中高檔居住區(qū)獨(dú)具自然優(yōu)勢(shì)資源的成熟的中高檔市場(chǎng)版塊第39頁(yè)，共133頁(yè)。版塊市場(chǎng)特色開(kāi)發(fā)特色：中等規(guī)模（1015萬(wàn)方）、品牌開(kāi)發(fā)、規(guī)劃講究、特色各異規(guī)劃特色：強(qiáng)調(diào)景觀的內(nèi)外交融，深化水景主題賣(mài)點(diǎn)特色：中心城區(qū)、生態(tài)性、親水性、便利性競(jìng)爭(zhēng)特色：以版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)為主客源特色：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源第40頁(yè)，共133頁(yè)。版塊價(jià)格走勢(shì)區(qū)域均價(jià)走勢(shì)呈平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，和普陀區(qū)的均價(jià)走勢(shì)基本相同，兩年的時(shí)間上漲了26.3%，比普陀區(qū)28.5%的增幅略低，但是

31、其均價(jià)要高于整個(gè)普陀區(qū)均價(jià)第41頁(yè)，共133頁(yè)。區(qū)域單套面積走勢(shì)平均單套面積主要在110-130平方米的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，峰值是124平方米，由此可見(jiàn)本區(qū)域?qū)Ψ啃兔娣e的需求在向著舒適型發(fā)展。第42頁(yè)，共133頁(yè)。區(qū)域單套總價(jià)走勢(shì)從上圖可以看出內(nèi)普陀區(qū)域的平均單套總價(jià)也隨著單價(jià)的上升平穩(wěn)上升，升幅達(dá)到29.6%第43頁(yè)，共133頁(yè)。版塊市場(chǎng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2002年）均單價(jià)：6100元/平米主力面積：120140平米單套主力總價(jià)：8090萬(wàn)車(chē)庫(kù)單價(jià)：1015萬(wàn)元/個(gè)（賣(mài)）、200300元/個(gè)/月（地上租）、500600元/個(gè)/月商鋪單價(jià)：第44頁(yè)，共133頁(yè)。理想與現(xiàn)實(shí)的第一次踫撞現(xiàn)實(shí)版塊均價(jià)VS 我們

32、期望的銷(xiāo)售均價(jià)6100元/平米VS 7500元/平米實(shí)現(xiàn)1500元/平米的單價(jià)跳高實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格檔次變革第45頁(yè)，共133頁(yè)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)至目前，長(zhǎng)壽路沿線都是普陀乃至全市關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)實(shí)力和規(guī)模構(gòu)成板塊內(nèi)樓盤(pán)之間的重要競(jìng)爭(zhēng)目前蘇州河沿線主要樓盤(pán)有：綠地世紀(jì)城、21世紀(jì)海岸廣場(chǎng)（大華清水灣花園）、康泰公寓、水岸豪庭、中遠(yuǎn)兩灣城等蘇州河親水生態(tài)景觀和輕軌帶來(lái)的便捷交通成為該區(qū)域樓盤(pán)主打概念中遠(yuǎn)兩灣城自成板塊，吸引全市客源，目前平均價(jià)格上漲為5400元/ m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方目前在售樓盤(pán)主要集中在曹楊路、武寧路兩側(cè)，均價(jià)在5200-5500

33、元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2第46頁(yè)，共133頁(yè)。版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)目前主要樓盤(pán)有：上海知音、達(dá)安花園、西部俊園、常德名園、光明城市公寓、日月星辰、音樂(lè)廣場(chǎng)、秋水云廬、河濱圍城等目前該區(qū)域均價(jià)6100元/平米蘇州河親水生態(tài)景觀和長(zhǎng)壽路商住街成為該區(qū)域樓盤(pán)主打概念該區(qū)域樓盤(pán)除靜安達(dá)安花園32萬(wàn)M2外，主要樓盤(pán)盤(pán)量中等，集中在10-15萬(wàn)M2左右該地區(qū)規(guī)模小區(qū)在總體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、外觀造型、綠化配套、建筑質(zhì)量等方面極為重視該區(qū)域的房型面積以舒適型為主。二房的面積以100-110平方米為主，110-120平方米的二房占的比例也比較高。三房的面積跨度較大，基本在12

34、0-140平方米之間。復(fù)式的面積多數(shù)在180平方米以上，有的甚至達(dá)到了270平方米以上。（具體樓盤(pán)資料詳見(jiàn)市場(chǎng)資料附件）第47頁(yè)，共133頁(yè)。版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)特性單價(jià)差距不大，但具有極強(qiáng)的突破性，少數(shù)個(gè)案能以非常規(guī)高價(jià)取勝，主要依賴(lài)于蘇州河水景的深度挖掘；平均面積的差異化與價(jià)格相當(dāng)，靠近蘇州河水景均劃為舒適大房型，而整體樓盤(pán)的平均面積大小通常由其水景資源的可挖掘性決定市場(chǎng)成交狀況則個(gè)案差異明顯總而言之，對(duì)于本版塊而言，樓盤(pán)價(jià)值與市場(chǎng)張力在很大程度上取決于蘇州河資源的挖掘和特色化規(guī)劃建設(shè)第48頁(yè)，共133頁(yè)。版塊銷(xiāo)售三甲個(gè)案數(shù)據(jù)對(duì)比案 名年銷(xiāo)總量(m2)單 價(jià)(元/m2)單套總價(jià)(元)單套面積(m2)

35、上海知音苑90000650080125世紀(jì)之門(mén)半島600007200120175光明城市公寓580008200120140總價(jià)承受力強(qiáng)，但承受極值明顯，單價(jià)敏感度不算大消費(fèi)需求跨度較大，總體為舒適改善型購(gòu)房需求年銷(xiāo)售量不高第49頁(yè)，共133頁(yè)。理想與現(xiàn)實(shí)的第二次踫撞VS舒適、自住型住房需求：方正南北向大房型產(chǎn)品規(guī)劃：得房率較低部分東西向不占少數(shù)的小二房、三房房源第50頁(yè)，共133頁(yè)。上海市區(qū)中高檔樓盤(pán)市場(chǎng)特色在此我們特別針對(duì)上海市場(chǎng)70008000元/平米的樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)特色分析概念界定區(qū)域劃分價(jià)格走勢(shì)客層特征購(gòu)房目的房型需求上海情結(jié)中心城區(qū)趨穩(wěn)本地56%外地34%境外10%二外人士購(gòu)房比例呈上

36、升趨勢(shì)投資比例持續(xù)性增高，達(dá)40%以上，未來(lái)上升勢(shì)頭不減小房型90100平米需求增大，總價(jià)敏感度高現(xiàn)代國(guó)際浦東、古北趨穩(wěn)商圈帶動(dòng)徐匯趨穩(wěn)未來(lái)潛力世博圈上升第51頁(yè)，共133頁(yè)。理想與現(xiàn)實(shí)的第三次踫撞版塊市場(chǎng)特征：本地化客源自用型市場(chǎng)大房型市場(chǎng)總體市場(chǎng)特征：外向型客源自用、投資雙重性市場(chǎng)小房型需求VS現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)特征與總體市場(chǎng)趨勢(shì)存在差異而與此同時(shí)，本案的規(guī)劃當(dāng)更能適應(yīng)總體市場(chǎng)趨勢(shì)需求第52頁(yè)，共133頁(yè)。市場(chǎng)總結(jié)上海市區(qū)中市檔樓盤(pán)總體市場(chǎng)趨向平穩(wěn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的投資化及客層外地、外籍化傾向明顯；本案所處版塊較為成熟，整體樓盤(pán)開(kāi)發(fā)檔次較高，銷(xiāo)售速度相對(duì)整體上海樓市不高；未來(lái)五年內(nèi)，本區(qū)域版塊將沿蘇

37、州河延伸段進(jìn)行進(jìn)一步深化的拓展，在版塊市場(chǎng)影響力持續(xù)性擴(kuò)、大的同時(shí)，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)亦不可小覷；客層需求結(jié)構(gòu)張力相對(duì)較大，單價(jià)突破的可能性存在；蘇州河文化及水景的挖掘利用無(wú)論是對(duì)于本案價(jià)格的提升還是銷(xiāo)售都起著至著重要的作用第53頁(yè)，共133頁(yè)。本案產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)綠城的品牌與實(shí)力，當(dāng)可成為本案競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，品質(zhì)與服務(wù)最有力的承諾與支持保證；得天獨(dú)厚的蘇州河自然與人文環(huán)境，都為本樓盤(pán)躋身上海整體市場(chǎng)高檔樓盤(pán)之列提供可依之據(jù)；長(zhǎng)壽路的門(mén)牌號(hào)碼，代表著版塊及周邊配套的成熟性本案的前期規(guī)劃考究，全案整體外形及天際輪廓線具備特色身處成熟化版塊之中，客源基礎(chǔ)已然存在第54頁(yè)，共133頁(yè)。本案劣勢(shì)劣勢(shì)版塊的區(qū)域化局

38、限，及客層特征與現(xiàn)階段整體高檔樓盤(pán)市場(chǎng)特性走勢(shì)不相符；上海整體高檔樓盤(pán)市場(chǎng)需求趨穩(wěn)，未來(lái)一時(shí)間內(nèi)其整體格局相會(huì)產(chǎn)生較大變化；區(qū)域化市場(chǎng)的局限性將給樓盤(pán)價(jià)格跳高形成了一定障礙；本案的總體環(huán)境規(guī)劃在版塊競(jìng)爭(zhēng)中不占特別優(yōu)勢(shì)；未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在加劇，以目前房市而言，高檔房市場(chǎng)的飽和度正在加大，特別對(duì)于以內(nèi)需型市場(chǎng)為主的本版塊，當(dāng)是一個(gè)不小的考驗(yàn)第55頁(yè)，共133頁(yè)。帶給我們的營(yíng)銷(xiāo)課題突破區(qū)域版塊概念局限，以個(gè)性化包裝，躋身全市性高檔社區(qū)樓盤(pán)之列；形成二外市場(chǎng)，加強(qiáng)投資型消費(fèi)動(dòng)機(jī)含金量；深度挖掘蘇州河文脈支持，復(fù)合社區(qū)概念及功能，以此弱化純“親水”性概念賣(mài)點(diǎn)的版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)第56頁(yè)，共133頁(yè)。策略篇第57頁(yè)

39、，共133頁(yè)。目標(biāo)設(shè)定定量目標(biāo)：價(jià)格：項(xiàng)目住宅商業(yè)車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售均價(jià)7500元/m215000元/m212萬(wàn)元/個(gè)時(shí)間:自第一次開(kāi)盤(pán)起兩年內(nèi)完成住宅90%、商鋪90%、車(chē)庫(kù)60%的銷(xiāo)售第58頁(yè)，共133頁(yè)。目標(biāo)消費(fèi)者定位范圍界定基礎(chǔ)市場(chǎng)既有的長(zhǎng)寧區(qū)、普陀區(qū)、靜安區(qū)周邊市場(chǎng)客源拓展市場(chǎng)全市范圍內(nèi)，上海籍客源突破型市場(chǎng)外地或外籍人士，對(duì)上海文化有濃厚的興趣，對(duì)城市有感情，重點(diǎn)是海歸派人士第59頁(yè)，共133頁(yè)。目標(biāo)消費(fèi)群特性分析身份：中產(chǎn)階層及以上人士年齡：3550歲職業(yè)：企業(yè)高級(jí)主管、藝術(shù)家、文人收入：家庭月收入10000元及以上性格：感性、易激動(dòng)、較敏感文化特性：喜愛(ài)讀書(shū)，留戀傳統(tǒng)文化、唯美化傾向強(qiáng)消

40、費(fèi)意識(shí)：沖動(dòng)型、重視個(gè)人涵養(yǎng)的體現(xiàn)及社會(huì)認(rèn)可程度對(duì)住宅的要求：重視鄰里檔次、重視環(huán)境、有懷舊傾向第60頁(yè)，共133頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)推廣第61頁(yè)，共133頁(yè)。推廣總原則在深度運(yùn)用長(zhǎng)壽路版塊概念優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，更加重視個(gè)案的單一品牌性建設(shè)，從而突破區(qū)域市場(chǎng)的局限，創(chuàng)造廣闊市場(chǎng)資源以公建的概念思路帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售，強(qiáng)調(diào)本案的社會(huì)化效益采用活動(dòng)公關(guān)的行銷(xiāo)方式，增加社會(huì)知名及影響力與時(shí)同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)形象塑造，提高企業(yè)品牌社會(huì)影響力第62頁(yè)，共133頁(yè)。販賣(mài)文化與情感我們本次所販賣(mài)的不再僅僅是一棟建筑、一片環(huán)境，抑或是一套房子更多的，我們將賦予這建筑以生命、以靈魂、以使命使之成為一代人對(duì)于一個(gè)城市的情感寄存、對(duì)于一段文化

41、的深深眷念、對(duì)于歷史的追尋與回憶，對(duì)于未來(lái)的憧憬與責(zé)任因?yàn)槲ㄆ淙绱?，我們才可以以非同尋常的概念?chuàng)造引領(lǐng)的先機(jī)才可以喚醒目標(biāo)消費(fèi)者非同一般的感受才可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中以?shī)Z目的璀燦成為一顆明珠第63頁(yè)，共133頁(yè)。樓盤(pán)開(kāi)發(fā)理念讓建筑成為城市生命的一部分第64頁(yè)，共133頁(yè)。樓盤(pán)定位蘇州河首席人文景觀住宅第65頁(yè)，共133頁(yè)。推廣主題承載千回歷史記憶，愿為母親河邊一座燈塔第66頁(yè)，共133頁(yè)。主題釋義情感化的訴求方式，勾起人們強(qiáng)烈的地域情結(jié)，易于被接受，被感染；創(chuàng)造蘇州河與建筑的關(guān)系，在以低姿態(tài)地“愿為燈塔”的同時(shí)，亦已確定了本案為蘇州河邊標(biāo)志性建筑的地位含義；“承載千回歷史記憶”同樣巧妙地將建筑定義為

42、“歷史血脈”的傳承，同時(shí)對(duì)未來(lái)的產(chǎn)品改良留下了較大空間；“燈塔”，守望今天，祈盼未來(lái)，突出了對(duì)蘇州河、對(duì)大上海的深深依戀，同時(shí)，這種說(shuō)法亦利于后期銷(xiāo)售宣傳推廣，“蘇堤春曉”的每一戶人家都將成為“燈塔”中的一盞燈，給這個(gè)城市，給母親河灑下一抹探照的光亮第67頁(yè)，共133頁(yè)。產(chǎn)品復(fù)合概念支持構(gòu)筑歷史的承載體、現(xiàn)代的建筑體、未來(lái)的標(biāo)志體，在此我們建議：將售樓處建造成為集“蘇州河歷史博物館、會(huì)所、購(gòu)物、售樓”功能為一體的復(fù)合性建筑（具體功能設(shè)計(jì)詳見(jiàn)后續(xù)列表）；在蘇州河邊建造一座標(biāo)志性建筑，強(qiáng)調(diào)觀光功能及樓體的外立面金屬感、挺撥感、科技感，作為未來(lái)的象征，此樓體頂部設(shè)探照燈，通體外打燈，利于夜間景觀形成

43、第68頁(yè)，共133頁(yè)。反向操作的行銷(xiāo)模式販賣(mài)售樓處（蘇州河博物館）販賣(mài)概念銷(xiāo)售樓盤(pán)圈定外圍（創(chuàng)造市場(chǎng)）鎖定客層特征帶動(dòng)基礎(chǔ)市場(chǎng)第69頁(yè)，共133頁(yè)。推廣階段劃分本次推廣根據(jù)前述行銷(xiāo)模式，分為四個(gè)階段市場(chǎng)熱點(diǎn)形成期（外圍市場(chǎng)圍合）開(kāi)發(fā)商形象打造期（目標(biāo)族群鎖定）樓盤(pán)概念深化期（基礎(chǔ)市場(chǎng)目標(biāo)鎖定）銷(xiāo)售促成期（開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)）第70頁(yè)，共133頁(yè)。階段策略（一）市場(chǎng)熱點(diǎn)形成期（外圍市場(chǎng)圍合）階段目的：利用“蘇州河博物館”的落成事件，形成社會(huì)熱點(diǎn)設(shè)計(jì)公眾參與，從而形成一定的外圍市場(chǎng)族群圍合主要目標(biāo)：知名文人、藝術(shù)家、海歸派、外籍人士（臺(tái)灣、新加坡華人）行銷(xiāo)任務(wù)：形成外圍市場(chǎng)資料檔案建立，并在此基礎(chǔ)上，對(duì)市場(chǎng)

44、有初步了解，對(duì)未來(lái)的正式推案及價(jià)格制訂，作好市場(chǎng)探測(cè)；針對(duì)特定目標(biāo)族群制訂特別的銷(xiāo)售通路策略，并迅速形成未來(lái)銷(xiāo)售代言體系第71頁(yè)，共133頁(yè)。階段策略（一）策略要求：事件行銷(xiāo)、新聞炒作、軟硬結(jié)合、目標(biāo)針對(duì)階段推廣主題：收藏歷史的記記，重拾母親河情緣“母親河”憶事兩大活動(dòng)：蘇州河博物館落成典禮、“文藝匯”俱樂(lè)部成立（知名人士代言，未來(lái)業(yè)主都將是會(huì)員）媒體形式：新聞炒作、熱點(diǎn)追蹤、軟硬廣告（事件）結(jié)合第72頁(yè)，共133頁(yè)。階段策略（二）企業(yè)形象打造期（特殊目標(biāo)群體鎖定）階段目的：提升企業(yè)形象，造成社會(huì)化影響深度挖掘企業(yè)品牌力量，成為市場(chǎng)消費(fèi)產(chǎn)品品質(zhì)化承諾的有力保證明確樓盤(pán)開(kāi)發(fā)理念，將前期的熱點(diǎn)效應(yīng)

45、進(jìn)行產(chǎn)品品牌轉(zhuǎn)接行銷(xiāo)任務(wù)：完成樓盤(pán)特殊代言群體的鎖定工作，并在此基礎(chǔ)上形成第一波市場(chǎng)族群認(rèn)同力持續(xù)深度挖掘外圍市場(chǎng)，形成投資消費(fèi)的引導(dǎo)策略，并通過(guò)特殊市場(chǎng)群渠道的建設(shè)利基，轉(zhuǎn)化成為投資消費(fèi)市場(chǎng)引導(dǎo)力在此基礎(chǔ)上，建立起基礎(chǔ)市場(chǎng)的開(kāi)拓及蓄水系統(tǒng)第73頁(yè)，共133頁(yè)。階段策略（二）主要目標(biāo)：外地、外籍、全市范圍內(nèi)的上海目標(biāo)群體策略重點(diǎn)：熱點(diǎn)效應(yīng)的持續(xù)性運(yùn)作推動(dòng)企業(yè)的社會(huì)化影響力，與此同時(shí)，進(jìn)行樓盤(pán)概念的稼接階段推廣主題：讓建筑成為城市生命的一部分媒體形式：軟硬廣告結(jié)合、新聞綜述、企業(yè)采訪、DM（博物館參觀券）直遞第74頁(yè)，共133頁(yè)。階段策略（三）產(chǎn)品概念深化期（基礎(chǔ)市場(chǎng)目標(biāo)鎖定）階段目的：明確樓盤(pán)

46、概念、明確產(chǎn)品特色、明確產(chǎn)品消費(fèi)利益著重消費(fèi)基礎(chǔ)利益點(diǎn)傳達(dá)，促成基礎(chǔ)性客源的消費(fèi)源動(dòng)力行銷(xiāo)任務(wù)：基礎(chǔ)客戶的大量蓄水，鎖定購(gòu)房意向，鎖定意向房源第75頁(yè)，共133頁(yè)。階段策略（三）主要目標(biāo)：在全市性客源的基礎(chǔ)上，建設(shè)區(qū)域化客源網(wǎng)絡(luò)推廣主題：守望母親河造化蘇河秀 綿延上海情媒體形式：軟硬廣告區(qū)域市場(chǎng)的地面媒體滲透第76頁(yè)，共133頁(yè)。階段策略（四）銷(xiāo)售促成期（開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)）階段目的：促成消費(fèi)行為產(chǎn)生，形成第一輪銷(xiāo)售熱潮再次形成社會(huì)亮點(diǎn)，為后續(xù)樓盤(pán)推出產(chǎn)生持續(xù)動(dòng)力通過(guò)公關(guān)活動(dòng)炒作，將物質(zhì)化消費(fèi)熱潮轉(zhuǎn)化為社會(huì)化事業(yè)，在滿足購(gòu)房者虛榮心，增強(qiáng)其購(gòu)房動(dòng)機(jī)的同時(shí)，再造新聞熱點(diǎn)銷(xiāo)售任務(wù)：開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、形成首批客戶檔案

47、資源第77頁(yè)，共133頁(yè)。階段策略（四）推廣主題：愛(ài)的承諾公關(guān)活動(dòng)：為母親河獻(xiàn)一份愛(ài)心（每一購(gòu)房者的購(gòu)房款中將拿出一萬(wàn)元作為母親河治理的公益費(fèi)用，交給上海市政府，同時(shí)在樓盤(pán)內(nèi)建筑紀(jì)念燈光柱）媒體運(yùn)用：開(kāi)盤(pán)硬廣告、活動(dòng)新聞炒作第78頁(yè)，共133頁(yè)。產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合用不同建筑風(fēng)格的三種代表性建筑來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念：1、秀歷史：會(huì)所（建成蘇州河歷史博物館，并集海派文化及文化類(lèi)休閑項(xiàng)目于一體）2、秀現(xiàn)在：小區(qū)建筑及環(huán)境特色（地段的成熟性、小區(qū)建筑風(fēng)格、對(duì)單棟建筑進(jìn)行概念演化）3、秀將來(lái)：取臨蘇州河的單棟；作為酒店式公寓，一部分戶型設(shè)計(jì)為平層大戶型，每層為一戶；面積在350-500平方米左右；（前衛(wèi)建筑

48、風(fēng)格；展望未來(lái)）第79頁(yè)，共133頁(yè)。秀歷史會(huì)所聘請(qǐng)登琨艷進(jìn)行設(shè)計(jì)，集售樓處、沙龍、博物館、休閑為一體，具體項(xiàng)目：沙龍：咖啡圖書(shū)室、酒吧沙龍、會(huì)議廳博物館：蘇州河歷史展示（圖片、書(shū)畫(huà)展）、大型視聽(tīng)影音室休閑：陶吧、琉璃藝坊、刺繡坊、藝術(shù)交流中心（教室）、健身等售樓處：圖書(shū)館沙龍式設(shè)計(jì)風(fēng)格、整體布置強(qiáng)調(diào)上海文藝化風(fēng)格建設(shè)第80頁(yè)，共133頁(yè)。小區(qū)建筑突出一棟單體標(biāo)志性建筑，作為酒店式公寓，全玻璃幕墻的外立面，同時(shí)設(shè)計(jì)兩部觀光電梯，頂層設(shè)計(jì)酒吧式沙龍（可作旋轉(zhuǎn)廳）酒店式公寓的一部分設(shè)計(jì)成為300500平米的大平層居室，作“藝術(shù)家工作室”，專(zhuān)門(mén)針對(duì)一部分藝術(shù)家進(jìn)行銷(xiāo)售，也由此形成本樓盤(pán)的特色化消費(fèi)人

49、群特色，帶動(dòng)消費(fèi)力第81頁(yè)，共133頁(yè)。推案建議建議本案分三次推案：分期案源價(jià)格（均）說(shuō)明一期2號(hào)、6號(hào)7200資源相對(duì)貧乏，各種面積房源均具備，能滿足不同的市場(chǎng)需求，利于市場(chǎng)探測(cè)二期1號(hào)、7號(hào)7500相對(duì)好的資源優(yōu)勢(shì)支持價(jià)格的提升，各種不同地房源資源對(duì)于市場(chǎng)銷(xiāo)售具有一定的延續(xù)性，中心區(qū)域的亮點(diǎn)，利于樓盤(pán)概念的進(jìn)一步深化完善三期3號(hào)、4號(hào)、5號(hào)7700最佳的景觀資源，支持利潤(rùn)空間最大化第82頁(yè)，共133頁(yè)。求索建筑的生命溯源城市的靈魂“蘇堤春曉”項(xiàng)目行銷(xiāo)推廣案天啟開(kāi)啟2003年4月第83頁(yè)，共133頁(yè)。項(xiàng)目簡(jiǎn)介區(qū)位特征：長(zhǎng)壽路以北、蘇州河以南，屬于內(nèi)普陀版塊占地面積：6.5萬(wàn)平方米建筑面積：總

50、建面積21萬(wàn)平方米，住宅16平方米，商業(yè)、辦公1.3平方米、地下車(chē)庫(kù)3.5萬(wàn)平方米容積率：3.2物業(yè)形態(tài)：高層、小高層周邊配套：緊鄰家樂(lè)福，周邊有多條公交線路通過(guò)，可通往市區(qū)，交通便捷第84頁(yè)，共133頁(yè)。我們的期望創(chuàng)造上海市高檔房產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)案樓盤(pán)新亮點(diǎn)實(shí)現(xiàn)均價(jià)7500元/平米通過(guò)樓盤(pán)市場(chǎng)的強(qiáng)力引爆，實(shí)現(xiàn)農(nóng)口綠城房產(chǎn)的形象提升，產(chǎn)生可持續(xù)性發(fā)展的原動(dòng)能量打造蘇州河海派文化新座標(biāo)第85頁(yè)，共133頁(yè)。市場(chǎng)篇第86頁(yè)，共133頁(yè)。版塊介紹本案處于長(zhǎng)壽路版塊（內(nèi)普陀區(qū)域）板塊現(xiàn)狀：尚長(zhǎng)壽路帶狀開(kāi)發(fā)，屬于整個(gè)普陀匹樓盤(pán)的密集度最高的版塊。長(zhǎng)壽路東連閘北區(qū)，西至長(zhǎng)寧區(qū)，南臨靜安區(qū)，緊鄰蘇州河。以不夜城，

51、曹家渡商圈為輻射點(diǎn)。蘇州河沿岸的舊城區(qū)改造及蘇州河綜合整治成效顯著，不斷提升產(chǎn)品附加值，促進(jìn)了其供求市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)，由針對(duì)原來(lái)的中低檔消費(fèi)者轉(zhuǎn)向中高檔消費(fèi)者如早期沿河畔開(kāi)發(fā)的中遠(yuǎn)兩灣城為“旗艦樓盤(pán)”，即“兩灣一弄”舊區(qū)改造項(xiàng)目后，利用其規(guī)模大、配套全、交通便利等為購(gòu)買(mǎi)熱點(diǎn)，加之蘇州河沿岸的樓盤(pán)的親水特色成為中高檔景觀住宅，逐步形成中高檔水景居住區(qū)。該地區(qū)主力面積范圍：110-150平方米，總價(jià)：71.5-97.5萬(wàn)左右。代表樓盤(pán)：水岸名苑、陽(yáng)光新苑、中遠(yuǎn)兩灣城、上海知音、上青家園、河濱圍城、秋水云廬。第87頁(yè)，共133頁(yè)。版塊發(fā)展發(fā)展趨勢(shì)：深化水景主題，沿蘇州河開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)壽路作為內(nèi)環(huán)線內(nèi)的主干道

52、之一，即是商住街又是“綠色生態(tài)型住宅”小區(qū)。縱觀長(zhǎng)壽路沿線多個(gè)建成樓盤(pán)，可發(fā)現(xiàn)該地區(qū)已進(jìn)入一個(gè)“比規(guī)劃、比實(shí)力、比品牌、比特色”的競(jìng)爭(zhēng)階段。至目前，該地區(qū)土地儲(chǔ)備量已相當(dāng)稀缺，下一輪發(fā)展仍以蘇州河沿線為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，由此將周邊延伸開(kāi)發(fā)。此外，“十五”期間將在地處中山北路與鎮(zhèn)坪路交界處規(guī)劃建設(shè)占地約90萬(wàn)平方米的新“新湖明珠城”，利用其輕軌、地段的便利性，建成集居住、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的中高檔生態(tài)水景居住區(qū)第88頁(yè)，共133頁(yè)。版塊定位自成一體的中高檔住宅區(qū)內(nèi)普陀版塊(長(zhǎng)壽路版塊）符合未來(lái)發(fā)展潮流的“綠色商住街”規(guī)劃定位具備生態(tài)化、人文化的先天優(yōu)勢(shì)資源正處深化、延伸發(fā)展期的未來(lái)大型中高檔居住區(qū)獨(dú)

53、具自然優(yōu)勢(shì)資源的成熟的中高檔市場(chǎng)版塊第89頁(yè)，共133頁(yè)。版塊市場(chǎng)特色開(kāi)發(fā)特色：中等規(guī)模（1015萬(wàn)方）、品牌開(kāi)發(fā)、規(guī)劃講究、特色各異規(guī)劃特色：強(qiáng)調(diào)景觀的內(nèi)外交融，深化水景主題賣(mài)點(diǎn)特色：中心城區(qū)、生態(tài)性、親水性、便利性競(jìng)爭(zhēng)特色：以版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)為主客源特色：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源第90頁(yè)，共133頁(yè)。版塊價(jià)格走勢(shì)區(qū)域均價(jià)走勢(shì)呈平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，和普陀區(qū)的均價(jià)走勢(shì)基本相同，兩年的時(shí)間上漲了26.3%，比普陀區(qū)28.5%的增幅略低，但是其均價(jià)要高于整個(gè)普陀區(qū)均價(jià)第91頁(yè)，共133頁(yè)。區(qū)域單套面積走勢(shì)平均單套面積主要在110-130平方米的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，峰值是124平方米，由此可見(jiàn)本區(qū)

54、域?qū)Ψ啃兔娣e的需求在向著舒適型發(fā)展。第92頁(yè)，共133頁(yè)。區(qū)域單套總價(jià)走勢(shì)從上圖可以看出內(nèi)普陀區(qū)域的平均單套總價(jià)也隨著單價(jià)的上升平穩(wěn)上升，升幅達(dá)到29.6%第93頁(yè)，共133頁(yè)。版塊市場(chǎng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2002年）均單價(jià)：6100元/平米主力面積：120140平米單套主力總價(jià)：8090萬(wàn)車(chē)庫(kù)單價(jià)：1015萬(wàn)元/個(gè)（賣(mài)）、200300元/個(gè)/月（地上租）、500600元/個(gè)/月商鋪單價(jià)：第94頁(yè)，共133頁(yè)。理想與現(xiàn)實(shí)的第一次踫撞現(xiàn)實(shí)版塊均價(jià)VS 我們期望的銷(xiāo)售均價(jià)6100元/平米VS 7500元/平米實(shí)現(xiàn)1500元/平米的單價(jià)跳高實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格檔次變革第95頁(yè)，共133頁(yè)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)至目前，長(zhǎng)

55、壽路沿線都是普陀乃至全市關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)實(shí)力和規(guī)模構(gòu)成板塊內(nèi)樓盤(pán)之間的重要競(jìng)爭(zhēng)目前蘇州河沿線主要樓盤(pán)有：綠地世紀(jì)城、21世紀(jì)海岸廣場(chǎng)（大華清水灣花園）、康泰公寓、水岸豪庭、中遠(yuǎn)兩灣城等蘇州河親水生態(tài)景觀和輕軌帶來(lái)的便捷交通成為該區(qū)域樓盤(pán)主打概念中遠(yuǎn)兩灣城自成板塊，吸引全市客源，目前平均價(jià)格上漲為5400元/ m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方目前在售樓盤(pán)主要集中在曹楊路、武寧路兩側(cè)，均價(jià)在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2第96頁(yè)，共133頁(yè)。版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)目前主要樓盤(pán)有：上海知音、達(dá)安花園、西部俊園

56、、常德名園、光明城市公寓、日月星辰、音樂(lè)廣場(chǎng)、秋水云廬、河濱圍城等目前該區(qū)域均價(jià)6100元/平米蘇州河親水生態(tài)景觀和長(zhǎng)壽路商住街成為該區(qū)域樓盤(pán)主打概念該區(qū)域樓盤(pán)除靜安達(dá)安花園32萬(wàn)M2外，主要樓盤(pán)盤(pán)量中等，集中在10-15萬(wàn)M2左右該地區(qū)規(guī)模小區(qū)在總體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、外觀造型、綠化配套、建筑質(zhì)量等方面極為重視該區(qū)域的房型面積以舒適型為主。二房的面積以100-110平方米為主，110-120平方米的二房占的比例也比較高。三房的面積跨度較大，基本在120-140平方米之間。復(fù)式的面積多數(shù)在180平方米以上，有的甚至達(dá)到了270平方米以上。（具體樓盤(pán)資料詳見(jiàn)市場(chǎng)資料附件）第97頁(yè)，共133頁(yè)。版塊內(nèi)

57、競(jìng)爭(zhēng)特性單價(jià)差距不大，但具有極強(qiáng)的突破性，少數(shù)個(gè)案能以非常規(guī)高價(jià)取勝，主要依賴(lài)于蘇州河水景的深度挖掘；平均面積的差異化與價(jià)格相當(dāng)，靠近蘇州河水景均劃為舒適大房型，而整體樓盤(pán)的平均面積大小通常由其水景資源的可挖掘性決定市場(chǎng)成交狀況則個(gè)案差異明顯總而言之，對(duì)于本版塊而言，樓盤(pán)價(jià)值與市場(chǎng)張力在很大程度上取決于蘇州河資源的挖掘和特色化規(guī)劃建設(shè)第98頁(yè)，共133頁(yè)。版塊銷(xiāo)售三甲個(gè)案數(shù)據(jù)對(duì)比案 名年銷(xiāo)總量(m2)單 價(jià)(元/m2)單套總價(jià)(元)單套面積(m2)上海知音苑90000650080125世紀(jì)之門(mén)半島600007200120175光明城市公寓580008200120140總價(jià)承受力強(qiáng)，但承受極值明

58、顯，單價(jià)敏感度不算大消費(fèi)需求跨度較大，總體為舒適改善型購(gòu)房需求年銷(xiāo)售量不高第99頁(yè)，共133頁(yè)。理想與現(xiàn)實(shí)的第二次踫撞VS舒適、自住型住房需求：方正南北向大房型產(chǎn)品規(guī)劃：得房率較低部分東西向不占少數(shù)的小二房、三房房源第100頁(yè)，共133頁(yè)。上海市區(qū)中高檔樓盤(pán)市場(chǎng)特色在此我們特別針對(duì)上海市場(chǎng)70008000元/平米的樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)特色分析概念界定區(qū)域劃分價(jià)格走勢(shì)客層特征購(gòu)房目的房型需求上海情結(jié)中心城區(qū)趨穩(wěn)本地56%外地34%境外10%二外人士購(gòu)房比例呈上升趨勢(shì)投資比例持續(xù)性增高，達(dá)40%以上，未來(lái)上升勢(shì)頭不減小房型90100平米需求增大，總價(jià)敏感度高現(xiàn)代國(guó)際浦東、古北趨穩(wěn)商圈帶動(dòng)徐匯趨穩(wěn)未來(lái)潛力世

59、博圈上升第101頁(yè)，共133頁(yè)。理想與現(xiàn)實(shí)的第三次踫撞版塊市場(chǎng)特征：本地化客源自用型市場(chǎng)大房型市場(chǎng)總體市場(chǎng)特征：外向型客源自用、投資雙重性市場(chǎng)小房型需求VS現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)特征與總體市場(chǎng)趨勢(shì)存在差異而與此同時(shí)，本案的規(guī)劃當(dāng)更能適應(yīng)總體市場(chǎng)趨勢(shì)需求第102頁(yè)，共133頁(yè)。市場(chǎng)總結(jié)上海市區(qū)中市檔樓盤(pán)總體市場(chǎng)趨向平穩(wěn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的投資化及客層外地、外籍化傾向明顯；本案所處版塊較為成熟，整體樓盤(pán)開(kāi)發(fā)檔次較高，銷(xiāo)售速度相對(duì)整體上海樓市不高；未來(lái)五年內(nèi)，本區(qū)域版塊將沿蘇州河延伸段進(jìn)行進(jìn)一步深化的拓展，在版塊市場(chǎng)影響力持續(xù)性擴(kuò)、大的同時(shí)，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)亦不可小覷；客層需求結(jié)構(gòu)張力相對(duì)較大，單價(jià)突破的可能性存在；蘇州河

60、文化及水景的挖掘利用無(wú)論是對(duì)于本案價(jià)格的提升還是銷(xiāo)售都起著至著重要的作用第103頁(yè)，共133頁(yè)。本案產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)綠城的品牌與實(shí)力，當(dāng)可成為本案競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，品質(zhì)與服務(wù)最有力的承諾與支持保證；得天獨(dú)厚的蘇州河自然與人文環(huán)境，都為本樓盤(pán)躋身上海整體市場(chǎng)高檔樓盤(pán)之列提供可依之據(jù)；長(zhǎng)壽路的門(mén)牌號(hào)碼，代表著版塊及周邊配套的成熟性本案的前期規(guī)劃考究，全案整體外形及天際輪廓線具備特色身處成熟化版塊之中，客源基礎(chǔ)已然存在第104頁(yè)，共133頁(yè)。本案劣勢(shì)劣勢(shì)版塊的區(qū)域化局限，及客層特征與現(xiàn)階段整體高檔樓盤(pán)市場(chǎng)特性走勢(shì)不相符；上海整體高檔樓盤(pán)市場(chǎng)需求趨穩(wěn)，未來(lái)一時(shí)間內(nèi)其整體格局相會(huì)產(chǎn)生較大變化；區(qū)域化市場(chǎng)的局