房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解課件

1、房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解2022/8/5房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第1頁，共81頁。一、房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第2頁，共81頁。什么是房地產(chǎn) 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上權益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，二者具有整體性和不可分割性。 包括：a)土地；b)建筑物；3）地上附著物房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第3頁，共81頁。1. 自然特性（區(qū)位特征）（1）不可移動性（2）獨一無二性（3）壽命長久性（4）數(shù)量有限性2. 外部性特征（1）用途多樣性（2）相互影響性（3）政府管制性（1）大量投資性3. 價值特征（2）價值高大性（3）保值增值性房地產(chǎn)的基本

2、特征房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第4頁，共81頁。房地產(chǎn)市場的分類 主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場。 一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場； 二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場； 三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場； 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第5頁，共81頁。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)

3、別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別；建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結果是建筑物或構筑物。 房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方；建筑業(yè)是承包方。 房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的第二產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第6頁，共81頁。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物。 地產(chǎn)是指明確了土地所有權的土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權。聯(lián)系： a)實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b)從價格構

4、成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格； c)從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系再一起的。差異： a)二者屬性不同；b)二者增值規(guī)律不同； c)權屬性質(zhì)不同；d)二者價格構成不同。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第7頁，共81頁。房地產(chǎn)的類型 按用途劃分： a)居住房地產(chǎn)； b)商業(yè)房地產(chǎn)； c)旅游房地產(chǎn) ； d)工業(yè)房地產(chǎn)； e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 按房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分： a)低層住宅為1-3層； b)多層住宅為4-6層； c)小高層住宅為7-11層； d)中高層住宅為12-16層； e) 16層以上為高層住宅 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第8頁，共81頁。房地產(chǎn)土地的使用年限 凡與

5、省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權出讓合同書的用 地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。 即： 居住用地七十年； 工業(yè)用地五十年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 綜合用地或者其他用地五十年。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第9頁，共81頁。 1、收入的變化；2、銀行存貸款利率的變化；3、對未來的預期；4、政府政策的變化。影響房地產(chǎn)需求和價格的因素房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第10頁，共81頁。城市規(guī)劃用地分類房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第11頁，共81頁。房地產(chǎn)基礎名詞解釋房地產(chǎn)產(chǎn)權：是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內(nèi)容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和

6、依法處分的權利； 三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整； 七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整； 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第12頁，共81頁?？傆玫孛娣e：經(jīng)城市行政規(guī)劃主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設用地面積：經(jīng)城市行政規(guī)劃主管部門劃定的建設用地范圍內(nèi)的土地面積 建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第13頁，共81頁?？偨ㄖ娣e：指在建設用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之和； 容積率：是指

7、總建筑面積與建設用地面積之比值。紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政 府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第14頁，共81頁。公共服務設施用地：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底及其所屬場院、綠地和配建停車場等。居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第15頁，共81頁。建筑覆蓋率：即

8、建筑密度。建設用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率。綠化率：建設用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第16頁，共81頁。房屋銷售面積：房屋按套出售時，房屋銷售面積為該套的建筑面積，即為該套的套內(nèi)面積與該套應分攤的公用建筑面積之和。層高：是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸 。常見磚混結構住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.8米 、2.9米、3.0米房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第17頁，共81頁。凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 凈高=層高-樓板厚度 公攤面積：

9、商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第18頁，共81頁。 道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。營業(yè)稅：是對規(guī)定的提供商品或勞務的全部收入征收的一種稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%， 計算公式=營業(yè)額5%。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第19頁，共81頁。城市建設維護稅：是國家對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人就其實際繳納的“三稅”稅額為

10、計算依據(jù)而征收的一種稅收控制線。計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。 稅率：分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。 1、納稅義務人所在地在城市城區(qū)，稅率為7%； 2、納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%； 3、納稅義務人所在地不在1、2項范圍內(nèi)的，稅率為1%； 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第20頁，共81頁。土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額征收的一種稅。 (一）增值額未超過扣除項目金額50 土地增值稅稅額=增值額30（二）增值額超過扣除項目金額50，未超過100的 土地增值稅稅額增值額40

11、扣除項目金額5（三）增值額超過扣除項目金額100，未超過200的 土地增值稅稅額=增值額50扣除項目金額15（四）增值額超過扣除項目金額200 土地增值稅稅額=增值額60扣除項目金額35 公式中的5，15，35為速算扣除系數(shù)房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第21頁，共81頁。 預征率：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產(chǎn)，按預售收入1%的比例預征土地增值稅房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第22頁，共81頁。印花稅：是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、使用、領受具有法律效力的憑證的單位和個人征收

12、的一種稅。 房地產(chǎn)印花稅的稅率有兩種：第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為005%，同時適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購銷合同，稅率為003%；第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權利證書，包括房屋產(chǎn)權證和土地使用證，稅率為每件5元。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第23頁，共81頁。契稅：契稅是土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移時想起承受者征收的一種稅收。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第24頁，共81頁。宅間小路：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其它塊狀帶狀綠地等。 配建設施：與住宅規(guī)?；蛉丝谝?guī)

13、模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。日照間距系數(shù)：根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第25頁，共81頁。土地開發(fā)費：每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用（萬元/ha）住宅單方綜合造價：每平方米住宅建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用（元/）。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第26頁，共81頁。開發(fā)建設周期：指工程開工至全部工程完工之間的持續(xù)時間。得房率：是指套（單元）內(nèi)建

14、筑面積與套建筑面積（銷售面積）的比率。期房和現(xiàn)房：項目剛開發(fā)或開發(fā)階段叫期房，對外銷售時，也可以稱為樓花，項目完全建成驗收合格后叫現(xiàn)房。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第27頁，共81頁。按揭：指購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同，并支付房地產(chǎn)開發(fā)商首期款之后，由銀行、房屋開發(fā)商、購房者三方簽訂抵押貸款合同，借款人以其房產(chǎn)作為抵押，還款方式由購房者按月等額支付給銀行，直到付清本息，這種購房方式稱為按揭購房。復式：局部錯層，將廚房和臥室、餐廳抬高若干尺寸，形成視覺和心理差異。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第28頁，共81頁。樣板房：與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房間，目的是為提供給客戶做裝修

15、參考；如開發(fā)商提供毛坯房，樣板房還起到生活方式的引導和展示的作用。開間：一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線間的距離。 磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第29頁，共81頁。進深：一間房屋的深度，即兩條縱向軸線間的距離。 1987年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第30頁，共81頁。樓板價：是指開發(fā)商將已列項的房產(chǎn)開發(fā)項目上

16、的土地價值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價格后對外轉(zhuǎn)讓的價款公共維修基金：是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第31頁，共81頁。房地產(chǎn)基本經(jīng)濟技術指標容積率=總建筑面積 / 總用地面積建筑密度=建筑基底總面積 / 總用地面積綠化率=各類綠地總面積 / 總用地面積面積誤差比=(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積) / 合同約定面積分攤系數(shù)=公用分攤系數(shù)之和 / 套內(nèi)建筑面積之和得房率=套內(nèi)建筑面積 / 建筑面積使用率=套內(nèi)使用面積 / 建筑面積房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第32頁，共81頁。建筑面積的測算1、計算全部建筑面積有哪些？ 1）永久性結構的單層房屋，按一

17、層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算 2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。 3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。 4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。 5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第33頁，共81頁。 6） 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 7）屬永久性結構有上蓋的室外

18、樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。 8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積 10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第34頁，共81頁。 11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)

19、據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。 13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在 2.20米以上部分的外圍水平面積計算。 15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第35頁，共81頁。2、計算一半的建筑面積有哪些？ 1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。 2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投

20、影面積的一半計算面積。 3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。 4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。 5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第36頁，共81頁。3、不計算建筑面積的有那些? 1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。 2）檢修、消防等室外爬梯。 3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。 4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。 5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 6）建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安

21、置箱 罐的平臺。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第37頁，共81頁。4、哪些公用面積應分攤？ 應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉(zhuǎn)換層、技術層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第38頁，共81頁。5、哪些公用面積不能分攤？ 不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車

22、庫、地下設備用房等。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第39頁，共81頁。二、房地產(chǎn)五證介紹房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第40頁，共81頁。房地產(chǎn)五證:1、國有土地使用證 2、建設用地規(guī)劃許可證 3、建設工程規(guī)劃許可證 4、建設工程施工許可證5、商品房預售許可證 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第41頁，共81頁。國有土地使用證 國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。國有土地使用證辦件流程房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第42頁，共81頁。 建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的

23、法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。 核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權益。 法律后果：按照有關規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得建設用地規(guī)劃許可證而占用土地的，其建設用地批準文件無效。 建設用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第43頁，共81頁。 建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。 核發(fā)的目的：確認有關建設活動的合法地

24、位，保證有關建設單位和個人的合法權益。 法律后果：房地產(chǎn)商如未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行開發(fā)建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。 建設規(guī)劃許可證辦件流程圖房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第44頁，共81頁。 建設工程施工許可證(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照

25、計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。建設施工許可證辦件流程圖房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第45頁，共81頁。商品房預售許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。 商品房預售許可證辦件流程圖房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第46頁，共81頁。三、房地產(chǎn)法律制度與政策房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第47頁，共81頁。房地產(chǎn)法的概念是指調(diào)整房地產(chǎn)活動的法

26、律規(guī)范的總稱 房地產(chǎn)法的調(diào)整對象： 1、房地產(chǎn)開發(fā)關系 2、房地產(chǎn)交易關系 3、物業(yè)管理關系 4、房地產(chǎn)行政管理關系房地產(chǎn)法房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第48頁，共81頁。房屋建筑保修期限 1、地基基礎的主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限 2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年 3、供熱和供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期 4、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年 5、裝修工程為2年房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第49頁，共81頁。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立條件 有符合公司法人登記的名稱和組織機構；有適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；注冊資本100萬以上；有4名以上持

27、有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第50頁，共81頁。開發(fā)企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)廣告在內(nèi)容上的要求開發(fā)企業(yè)名稱，中介服務代理機構代理銷售的，載明該機構名稱；商品房銷（預）售許可證號；物業(yè)具體座落、類型、配套設施、平均價、起價等；需要載明位置圖的應按比例載明；自管或委托專業(yè)物業(yè)管理公司情況；優(yōu)惠條件、按揭情況等；房地產(chǎn)廣告審查批準文號應當列為廣告內(nèi)容同時發(fā)布；聯(lián)系人、售樓電話。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第51頁，共81頁。住房公積金制度 住房公積金是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制

28、度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理制度。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第52頁，共81頁。四、房地產(chǎn)建筑基礎知識房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第53頁，共81頁。廣義：人工建筑而成的所有東西。狹義：即指房屋。是指有基礎、墻、頂、門窗等，能夠遮風擋雨，供人們在內(nèi)居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或其他活動的空間場所，不包含構筑物。構筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等。建筑物 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第54頁，共81頁。按結構分磚木結構 磚混結構框架結構 鋼結構建筑物的分類 房地產(chǎn)基

29、礎知識培訓詳解第55頁，共81頁。磚木結構磚混結構框架結構鋼結構房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第56頁，共81頁。特點：房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第57頁，共81頁。1-3層4-7層8-12層13層以上30層以上或100米以上低層多層小高層高層超高層按建筑形態(tài)分房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第58頁，共81頁。 基礎地基墻體和柱門窗地面、樓板和梁樓梯屋頂建筑構造房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第59頁，共81頁?；A： 定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。 按構造形式不同分類：條形基礎、獨立基礎、筏板基礎、箱型基礎（高層常用）、樁基礎 房地產(chǎn)基

30、礎知識培訓詳解第60頁，共81頁。地基： 定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎傳下來的荷載的土層或巖層。墻體和柱： 豎向承重構件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自 重傳給基礎。 墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第61頁，共81頁。 門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。 窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第62頁，共81頁。樓梯 一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。 樓梯的寬度一般在1.2米左右。 住宅樓梯的傾斜度一般在1520o 臺階分踏

31、步和踢步兩部分，踏步寬度在2025cm、踢步在15cm時人們的感覺最舒適。房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第63頁，共81頁。錯層復式坡頂復式屋內(nèi)形態(tài)分類躍式房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第64頁，共81頁。五、商業(yè)地產(chǎn)基礎知識 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第65頁，共81頁。 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第66頁，共81頁。（1）、按用途分類：零售業(yè)餐飲業(yè)旅游業(yè)體育、娛樂業(yè)服務業(yè)金融業(yè) （2）、按面積規(guī)格分類 小型商鋪：

32、店鋪面積在100平方米以下 中型商鋪：店鋪面積在1001000 平方米 大型商鋪：店鋪面積在1000 平方米以上 商鋪的分類房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第67頁，共81頁。（3）、按占有形式分類 自用商鋪：指商鋪產(chǎn)權人自行使用自己名下的商鋪 租賃商鋪：產(chǎn)權人將一定時間內(nèi)的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時段的租金付出取得一定時間內(nèi)的商鋪使用權利。 轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪最終使用人并非與商鋪權利人直接建立租賃關系，而是通過轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權利、義務關系。 房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第68頁，共81頁。第一：購買商鋪的客戶心理分析

33、A、投資者中、小散戶投資者及白領人士；（收租）經(jīng)商人士及高層管理人員；（炒作）大型公司；（做資產(chǎn)）B、經(jīng)營者零售業(yè)個體戶、中小型商戶及中小飲食經(jīng)營者；大型商戶（包括百貨、連鎖超市、專賣店、名店等商戶）；大型娛樂、飲食集團及中小飲食經(jīng)營者（以合作形式或租鋪為主）。銷售技巧房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第69頁，共81頁。第二、利用商鋪投資回報去引導客戶從無風險角度去引導, 說明土地是永恒的；從高回報角去引導（銷售當中應以銀行利率、國債等保守的投資方式作對比，從而帶出商鋪投資的低風險、高利潤的感覺，切忌以股票作比較）。 第三、運用賣點去引導客戶購買 促銷賣點與信心賣點的運用：1.促銷賣點主要包括：地理位置：房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解第70頁，共81頁。2.信心賣點：發(fā)展商實力；承建商實力；設計公司實力；代理公司實力；物業(yè)管理實力；政府立項支持或政策傾斜；促銷賣點先行興趣信心