商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

1、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，變革未來(lái)02 市場(chǎng)數(shù)據(jù)企業(yè)動(dòng)態(tài)新開(kāi)項(xiàng)目速遞03 關(guān)注點(diǎn)01 宏觀環(huán)境目錄宏觀環(huán)境2018年，GDP同比增長(zhǎng)6.6%，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定；第三產(chǎn)業(yè)增加 值同比增長(zhǎng)7.6%，增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的52.2%。2019年2月， 服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為53.5%2市場(chǎng)數(shù)據(jù)3關(guān)注點(diǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)新開(kāi)項(xiàng)目速遞1本期亮點(diǎn)總結(jié)2019年1-2月，寫字樓銷售面積與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比均下 降2019年2月，商辦用地推出規(guī)劃建筑面積同環(huán)比均下降，成交規(guī)劃建筑面積同環(huán)比下降；成交樓面均價(jià)同環(huán)比均下降印力發(fā)行21.16億元類REITs 標(biāo)的資產(chǎn)為深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng) 華潤(rùn)置地與東莞簽約戰(zhàn)略合作 加

2、快粵港澳大灣區(qū)布局盒馬再次牽手地產(chǎn)界 將在部分城市實(shí)現(xiàn)“主城區(qū)全覆蓋”蘇寧小店全國(guó)第5000家店在成都開(kāi)業(yè)宏觀環(huán)境1經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，2月服務(wù)業(yè)延續(xù)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速小幅提高，CPI增幅小幅回落GDP與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：2018年，GDP同比增長(zhǎng)6.6%，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定；第三產(chǎn)業(yè)增加 值同比增長(zhǎng)7.6%，增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的52.2%。服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)： 2018年，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)同比增幅均有所收窄；金融業(yè)增 加值同比增幅持平。2019年2月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為53.5%。消費(fèi)水平：2018年12月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比上漲8.2%；2019年2月，CPI同比上漲1.5%，增

3、幅小幅回落。GDP與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，穩(wěn)中有進(jìn)，第三產(chǎn)業(yè)增加值 同比增長(zhǎng)7.6%經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)：2018年，我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)6.6%，比上年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)民經(jīng) 濟(jì)總體平穩(wěn)，穩(wěn)中有進(jìn)。第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)： 2018年，第三產(chǎn)業(yè)增加值為469575億元，同比增長(zhǎng) 7.6%，增幅較第二產(chǎn)業(yè)高出1.8個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 52.2%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3F52.2%6.6%7.6%5%6%7%8%9%10%11%0%10%20%30%40%50%60%圖： 2011年一季度-2018年四季度第三產(chǎn)業(yè)占比、同比增速及GDP累計(jì)同比增速第三產(chǎn)業(yè)占

4、比（左）GDP累計(jì)同比（右）第三產(chǎn)業(yè)累計(jì)同比增速（右）服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)：服務(wù)業(yè)延續(xù)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，金融業(yè)增加值同比增幅持平服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)：2019年2月， 服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為53.5%，比上 月微落0.1個(gè)百分點(diǎn)。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)： 2018年，批發(fā)和零售業(yè)累計(jì)同比增長(zhǎng) 6.2%，增幅較去年同期回落1.2個(gè)百分 點(diǎn)。住宿和餐飲業(yè)同比增長(zhǎng)6.5%，增 幅較去年同期回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。金融業(yè)增加值： 2018年，金融業(yè)增 加值累計(jì)同比增長(zhǎng)4.4%，同比增幅與 去年持平；金融業(yè)增加值占GDP比重 為7.7%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3F圖： 2018年1月-2019年2月服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)

5、指數(shù)走勢(shì)注：金融業(yè)增加值絕對(duì)額按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng)速度按不變價(jià)計(jì)算4%0%7%11%14%18%21%12:1-312:1-612:1-912:1-1213:1-313:1-613:1-913:1-1214:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-12圖： 2012年1季度-2018年4季度批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、金融業(yè) 累計(jì)同比增速批發(fā)和零售業(yè)增加值同比住宿和餐飲業(yè)增加值同比金融業(yè)增加值同比40

6、%43%46%49%52%55%18-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-02數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3F圖： 2013年1月-2019年2月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）走勢(shì)消費(fèi)水平：社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增幅小幅提高，CPI同比增幅略有 回落圖： 2012年12月-2018年12月各月消費(fèi)品零售總額及同比增速消費(fèi)品零售總額：2018年12月，社會(huì) 消費(fèi)品零售總額35893億元，同比增長(zhǎng) 8.2%。2018年1-12月份，社會(huì)消費(fèi)品9.0%。0%2%4%6%8%10%12%14%16%050001

7、00002500030000350004000012-1213-0413-0613-0813-1013-1214-0414-0614-0814-1014-1215-0415-0615-0815-1015-1216-0416-0616-0816-1016-1217-0417-0617-0817-1017-1218-0418-0618-0818-1018-12億元零售 總額 380987 億 元 ， 同比增長(zhǎng)2000015000社會(huì)消費(fèi)品零售總額_當(dāng)期值(左)社會(huì)消費(fèi)品零售總額_同比增長(zhǎng)(右)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）： 2019年2 4% 月，CPI同比增長(zhǎng)1.5%，增幅較上月略 有回落。食品煙

8、酒、生活用品及服務(wù)等 2% 增幅較小及交通和通信的同比增速下 降，導(dǎo)致CPI同比增速放緩。0%13-0213-0413-0613-0813-1013-1214-0214-0414-0614-0814-1014-1215-0215-0415-0615-0815-1015-1216-0216-0416-0616-0816-1016-1217-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-02市場(chǎng)數(shù)據(jù)2寫字樓銷售面積、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比均下降商辦用地推出規(guī)劃建筑面積同環(huán)比均下降，成交樓面均價(jià)同環(huán)比均下降需求：2019年1

9、-2月，寫字樓銷售面積與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比均下降。供應(yīng)： 2019年1-2月，寫字樓新開(kāi)工同比增長(zhǎng)顯著， 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工同比降幅收窄。租金與空置率：2018年四季度，多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率環(huán)比上升；多數(shù)代表城市優(yōu)質(zhì)零售 物業(yè)首層租金和空置率環(huán)比均下降。土地市場(chǎng)： 2019年2月，商辦用地推出規(guī)劃建筑面積同環(huán)比均下降；成交規(guī)劃建筑面積同環(huán)比 均下降；成交樓面均價(jià)同環(huán)比均下降。全國(guó)成交：1-2月，寫字樓銷售面積、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比均 下降寫字樓：2019年1-2月，全國(guó)寫字樓銷售面積為321萬(wàn)，同比下降15.7%，較2018年1-2月的增幅12%，下降了27.7個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)

10、用房：2019年1-2月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為838萬(wàn)，同比下降 13.6%，較2018年1-2月的增幅14.6%，下降了28.2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3F圖： 2010年-2019年1-2月全國(guó)商辦銷售面積及同比增速-15%5%25%45%12000900060003000015000121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110

11、111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112122010201120122013201420152016201720182019萬(wàn) 平 方 米銷售面積（左）同比增速（右）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房-40%0%40%80%010002000300040001213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011

12、11121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112122010201120122013201420152016201720182019萬(wàn) 平 方 米銷售面積（左）同比增速（右）寫字樓全國(guó)投資：1-2月，寫字樓投資額同比增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比下降-20%15%50%12131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718

13、1911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112122010201120142015201620172018201980006000億 4000元20000寫字樓：2019年1-2月，全國(guó)寫字樓開(kāi)發(fā)投資額為669億元，同比增長(zhǎng)2.5%，較2018年1-2月的降幅0.2%，高出2.7個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：2019年1-2月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額為1315億元，同比下降

14、 9.0%，較2018年1-2月的降幅4.8%，擴(kuò)大4.2個(gè)百分點(diǎn)。圖： 2010年-2019年1-2月全國(guó)商辦開(kāi)發(fā)投資及同比增速投資額（左）同比增速（右）寫字樓-25%0%25%50%160001200080004000012131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171

15、8191101111121213141516171819110111112122010201120122013201420152016201720182019數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3F億 元20122013投資額（左）同比增速（右）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房全國(guó)供應(yīng)：1-2月，寫字樓新開(kāi)工同比增長(zhǎng)顯著，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工 同比下降寫字樓：2019年1-2月，全國(guó)寫字樓新開(kāi)工面積為723萬(wàn)，同比增長(zhǎng)38%，較2018年1-2月的降幅16.4%，高出54.4個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：2019年1-2月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積為1774萬(wàn)，同比下降 2.6%，較2018年1-2月的降幅15.8%，收窄1

16、3.2個(gè)百分點(diǎn)。0%-30%60%30%90%060008000121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112122010201120122013201420152016201720182019萬(wàn)

17、平 4000方 2000米圖： 2010年-2019年1-2月全國(guó)商辦新開(kāi)工面積及同比增速新開(kāi)工面積（左）同比增速（右）寫字樓80%60%40%20%0%-20%200001500010000500002500012131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110

18、1111121213141516171819110111112122010201120122013201420152016201720182019數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3F萬(wàn) 平 方 米新開(kāi)工面積（左）同比增速（右）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房租金及空置：2018年四季度，多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率環(huán)比上升，北京、廣州、杭州、武漢等城市租金環(huán)比上漲質(zhì)寫字樓租金環(huán)比小幅上漲，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓 租金環(huán)比沒(méi)有變化，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金環(huán)比 小幅下降；北京、上海、深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓空置 率上升。二線代表城市：2018年四季度，杭州、武 漢、成都優(yōu)質(zhì)寫字樓租金環(huán)比上漲，其余城市 租金均下跌；南京、大連、沈陽(yáng)、成都優(yōu)質(zhì)寫

19、字樓空置率環(huán)比下降，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率 環(huán)比沒(méi)有變化，其他城市空置率均上升。圖： 2015年-2018年四季度一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金及空置率一線城市：2018年四季度，北京、廣州優(yōu)024681012141609018036045054015Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4北京上海深圳廣州%元/ 270/月優(yōu)質(zhì)寫字樓租金優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率10.005.000.0015.0020.

20、0025.0030.0045.0040.0035.0050.00014015Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q4

21、16Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4天津杭州南京重慶武漢大連沈陽(yáng)成都青島寧波數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕，中指研究院綜合整理，3F% 元 70月圖： 2015年-2018年四季度二線代表城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金及空置率優(yōu)質(zhì)寫字樓租金優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率租金及空置：2018年四季度，多數(shù)代表城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金 環(huán)比下降；多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率環(huán)比下降一線城市：2018年四季度，深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè) 首層租金環(huán)比上漲，北京租金環(huán)比沒(méi)有變化，上 海、廣州租金環(huán)比下降；北京、深圳優(yōu)質(zhì)零售物 業(yè)空置率環(huán)比均下降，其余城市空置率環(huán)比上 升。二

22、線代表城市：2018年四季度，杭州、南京、 成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金較上季度上漲，寧 波、大連環(huán)比保持不變，其余城市環(huán)比下跌；青 島、天津、武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率均較上季度圖： 2015年二季度-2018年四季度一線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金及空置率數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕，中指研究院綜合整理，3F提升，南京持平，其余均下降。圖： 2015年二季度-2018年四季度二線代表城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金及空置率024681012140608015Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q

23、418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4上海北京廣州深圳%元/ 40/天20優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率04261214181620010304015Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q31

24、6Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q3杭州南京寧波重慶大連沈陽(yáng)成都青島天津武漢10 %8/ /元 20天優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率推出：2月，商辦用地推出1404.8 萬(wàn)， 同比下降29.4%， 環(huán)比下降 27.8%。成交：2月，商辦用地成交992.2萬(wàn)， 同比下降 44.5% ， 環(huán)比下降 32.1%。樓面均價(jià)：2月，商辦用地成交樓 面均價(jià)為1717.3 元/ ， 同比下降 37.7

25、%，環(huán)比下降32.1%。溢價(jià)率：2月，商辦用地平均溢價(jià) 率為9.3%，較上月上漲0.43個(gè)百分 點(diǎn)，較去年同期上漲6.45個(gè)百分點(diǎn)。圖： 2013年-2019年2月300城商辦用地推出及成交面積數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3F商辦土地：商辦用地推出規(guī)劃建筑面積同環(huán)比均下降，成交規(guī)劃建 筑面積同環(huán)比均下降；樓面均價(jià)同環(huán)比均下降5545395327902357220422464561309521521888161017710200040008000100001 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 910111

26、2 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 91011121 22013201420152016201720182019萬(wàn)平 6000方 米推出成交推出年度月均成交年度月均0%10%20%30%40%010002000300040001 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121

27、 22013201420152016201720182019/元平 米圖：2013年-2019年2月300城商辦用地樓面均價(jià)及溢價(jià)率成交樓面均價(jià)平均溢價(jià)率關(guān)注點(diǎn)3企業(yè)動(dòng)態(tài)： 印力發(fā)行21.16億元類REITs 標(biāo)的資產(chǎn)為深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng) 華潤(rùn)置地與東莞簽約戰(zhàn)略合作 加快粵港澳大灣區(qū)布局盒馬再次牽手地產(chǎn)界 將在部分城市實(shí)現(xiàn)“主城區(qū)全覆蓋” 蘇寧小店全國(guó)第5000家店在成都開(kāi)業(yè)新開(kāi)項(xiàng)目速遞：LOVE大都會(huì) 紹興東森商業(yè)廣場(chǎng) 鹽城金融城等項(xiàng)目開(kāi)盤中指點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目是印力集團(tuán)繼深國(guó)投CMBS和印象1號(hào)CMBS之后，又一次在商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化上的嘗試。在當(dāng) 前金融市場(chǎng)趨緊，企業(yè)融資難度加大的情況下，為企業(yè)融

28、資提供了渠道，有效地緩解了企業(yè)自身現(xiàn)金流 壓力。3月1日，“中信金石-深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)起設(shè)立，項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模人民幣21.16億元。印力發(fā)行21.16億元類REITs 標(biāo)的資產(chǎn)為深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)證券規(guī) 模標(biāo)的估值資產(chǎn)支持 專項(xiàng)計(jì)劃期限發(fā)行資產(chǎn)支持證券 總規(guī)模達(dá)21.16億元標(biāo)的物深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)總估值為29.41億元計(jì)劃期限 為3+2年中指點(diǎn)評(píng)華潤(rùn)集團(tuán)此次參與粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)，將加快布局新產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，重塑香港業(yè)務(wù)，將全面提升 其在大灣區(qū)的發(fā)展質(zhì)量和市場(chǎng)地位。最終通過(guò)融入灣區(qū)建設(shè)來(lái)推動(dòng)華潤(rùn)的高質(zhì)量發(fā)展。華潤(rùn)置地與東莞簽約戰(zhàn)略合作 加快粵港澳大灣區(qū)布局3月24日，華潤(rùn)置地發(fā)布消息稱，與東莞市人民政府簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方合作旨在更快更好地建設(shè)東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)等區(qū)域。本次合作屬于城市綜 合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方面的合作區(qū)域整體規(guī)劃研究統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)策劃城市