預(yù)習(xí)班16講全講義

1、第十章稅法、契稅法和土地法【考情分析】次重點(diǎn)章，年分值波動(dòng)比較大，10 年年均分值 10 分，其中稅 2.6 分，契稅 1.6 分，土地7.3 分。近 10 年本章客觀題考查共 43 題，其中：稅考查共 19 題，?？嫉膬?nèi)容包括以下知識(shí)點(diǎn)：應(yīng)納稅額計(jì)算（7 次）、計(jì)稅依據(jù)（4 次）、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（2 次）、納稅義務(wù)人（2次）、（2 次）；契稅考查共 12 題，常考的內(nèi)容包括以下知識(shí)點(diǎn)：（4 次）、應(yīng)納稅額計(jì)算（3 次）、計(jì)稅依據(jù)（2 次）、征稅范圍（2 次）；土地考查共 12 題。土地的 9 次題考查中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新建房土地計(jì)算考查 6 次，轉(zhuǎn)讓舊房土地1 次。計(jì)算考查 2 次，非房地

2、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新建房土地計(jì)算考查【學(xué)習(xí)方法】稅和契稅的內(nèi)容也不少，要注意總結(jié)，土地的計(jì)算程序化的特點(diǎn)很強(qiáng)，一定要抓住這個(gè)特點(diǎn)，掌握好基礎(chǔ)知識(shí)，大題自然不在話下啦，另外要重視征稅范圍就沒(méi)有土增的正確計(jì)算”。，“沒(méi)有征范【預(yù)習(xí)導(dǎo)引】一、稅三、計(jì)稅依據(jù)和稅額計(jì)算：從價(jià)計(jì)征：應(yīng)納稅額應(yīng)稅 原值（1-扣除比例）1.2%/12實(shí)際應(yīng)稅月份從租計(jì)征：年應(yīng)納稅額 收入12%/4%經(jīng)營(yíng)自用屋從價(jià)；出租從租；投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資 利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的從價(jià)；投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的從租；融資租賃從價(jià)。原值=“固定資產(chǎn)”中房屋。如未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整。原值包括不可分割附屬設(shè)備或不單獨(dú)計(jì)價(jià)

3、配套設(shè)施。改建、擴(kuò)建的要相應(yīng)增加原值。更換附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需常換的零配件，更新后不計(jì)入原值，原零配件原值也不扣除。一、納稅義務(wù)人：在征稅范圍內(nèi)的房屋所有人為屬國(guó)家所有的由經(jīng)營(yíng)管理納稅屬集體和個(gè)人所有的由集體和個(gè)人納稅出典的由承典人納稅所有人、承典人不在房屋所在地或未確定及租典糾紛未解決的由代管人或者使用人納稅無(wú)租使用管理部門(mén)、免稅及納稅的由使用人代為繳納稅二、征稅范圍：征稅對(duì)象是房屋。是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、居住或貯藏物資的場(chǎng)所。征稅范圍為城市、

4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。不包括農(nóng)村房屋。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收稅；但對(duì)出售前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收稅。二、契稅一、概念：契稅是在中民境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)，對(duì)承受的和個(gè)人征收的一種稅。二、納稅義務(wù)人：境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的和個(gè)人。三、征稅范圍：（一）一般規(guī)定：1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓（計(jì)稅依據(jù)為出讓金，不得因減免土地出讓金而減免契稅）；2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移）3.房屋 ； 4.房屋贈(zèng)與；5.房屋交換。（二）特殊規(guī)定：以下視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋或者房屋贈(zèng)與，征收契稅。1.以土地、房屋權(quán)屬抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋；2.以土地、房

5、屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；（以自五、征收管理：納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間原有用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起繳納自建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自建成次月起繳納委托施工企業(yè)建房的從辦理驗(yàn)收手續(xù)次月起納稅購(gòu)置新建商品房自房屋交付使用次月起繳納購(gòu)置存量房地產(chǎn)自簽發(fā)次月起繳納出租、出借自交付出租、出借之次月起繳納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用出租、出借自建商品房自使用或交付次月起繳納終止稅納稅義務(wù)的計(jì)算截止到當(dāng)月末期限按年計(jì)算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、直轄市人民確定。地點(diǎn)所在地繳納。不在同一地方按的坐點(diǎn)分別向所在地的繳納。從價(jià)計(jì)征：應(yīng)納稅額應(yīng)稅 原值（1-扣除比例）1.2%/12實(shí)際應(yīng)稅月份從租計(jì)征：年應(yīng)納稅額收入12%/4

6、%經(jīng)營(yíng)自用屋從價(jià)；出租從租；投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資 利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的從價(jià)；投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的從租；融資租賃從價(jià)。稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的建 筑，包括與地上房屋相連的以及完全建在地面以下的建筑、人防設(shè)施等均應(yīng)當(dāng)征稅。與地上房屋相連的建筑，如室、停車場(chǎng)、商場(chǎng)的部分等應(yīng)將與地上房屋視為整體按照地上房屋建筑的規(guī)定計(jì)算征 收。建筑物：工業(yè)用：的 5060%作為原值；商業(yè)和其他用：的 7080%為原值。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅原值（1原值減除比例）1.2%；出租約定有免租期的，免收期間由所有人按照原值繳納稅；原值包含地價(jià)（容積率低于 0.5 的按建筑面積 2 倍計(jì)算土地面積確定原值的地價(jià)

7、）四、：略。三、土地法應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額扣除系數(shù)計(jì)算步驟如下：（1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；（3）計(jì)算增值額：（4）計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率；（5）計(jì)算應(yīng)納稅額?！镜湫屠}】假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房一棟，取得不含入總額為 1000 萬(wàn)元，應(yīng)扣除的土地的金額、開(kāi)發(fā)成本的金額、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的金額、相關(guān)稅金的金額、其他扣除金額合計(jì)為400 萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納的土地（1）增值額=1000400600（萬(wàn)元）。（2）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=600400150%，確定稅率（3）應(yīng)繳納土地附件：土地=60050%40015%

8、240（萬(wàn)元）四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過(guò) 50%的部分3002超過(guò) 50%至 100%的部分4053超過(guò) 100%至 200%的部分50154超過(guò) 200%的部分6035有作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免契稅）3.以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；4.以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的；5.買房拆料或翻建新房。四、稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）稅率：契稅采用幅度比例稅率 3%5%，具體執(zhí)行稅率由（市、）在幅度內(nèi)確定。【注意】對(duì)個(gè)人家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年，下同），面積為 90 平方米及以下的，減按

9、 1%的稅率征收契稅；面積為 90 平方米以上的，減按 1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人家庭第二套改善性住房，面積為 90 平方米及以下的，減按 1%的稅率征收契稅；面積為 90 平方米以上的，減按 2%的稅率征收契稅（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算：應(yīng)納稅額計(jì)稅依據(jù)適用稅率【提示】計(jì)稅依據(jù)不含（三）計(jì)稅依據(jù)：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋時(shí)，成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與時(shí)，由征收機(jī)關(guān)參照相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)；土地使用權(quán)交換、房屋交換時(shí)，以交換的差額為計(jì)稅依據(jù)。交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方交納契稅。 4.以劃撥方

10、式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益。5.房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)：采取分期付款方式房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。承受房屋附屬設(shè)施權(quán)屬為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。6.個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為（法定繼承人除外），對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。四、：略。五、征收管理；略【相關(guān)知識(shí)點(diǎn)（一）征稅范圍：】（二）應(yīng)1.應(yīng)入與扣除項(xiàng)目入的確定：包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。2.扣除項(xiàng)目的確定新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目1.取得土地使用權(quán)所支付的金額土地使用權(quán)支付的

11、地價(jià)款出讓方式為土地出讓金行政劃撥方式為補(bǔ)交的土地出讓金轉(zhuǎn)讓方式為實(shí)際支付的地價(jià)款交納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用分?jǐn)偫⒅С?，并提供證明的利息（12）5%以內(nèi)不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁?2）10%以內(nèi)基本規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)課稅，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地不征稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的征稅。房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與不征。（贈(zèng)與行為特指直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人和公益性贈(zèng)與）出租不征房地產(chǎn)抵押1.抵押期不征；2

12、.抵押期滿，不能償還，房地產(chǎn)抵債，征稅。房地產(chǎn)交換征稅（個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)免征）合作建房1.建成后自用，暫免；2.建成后轉(zhuǎn)讓，征稅。代建房不征房地產(chǎn)重新評(píng)估不征企業(yè)改制重組政策對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地。兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地。企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地。、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征

13、土地?！咀ⅰ可鲜龈闹浦亟M有關(guān)土地 政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地 時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家 規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過(guò)程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)） 管理部門(mén)批準(zhǔn)，國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地 時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)） 管理部門(mén)批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地清算條件（1）應(yīng)：項(xiàng)目全部竣工完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算項(xiàng)目；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

14、的。要求：（1）已竣工驗(yàn)收項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售面積比例在 85%以上或雖未超過(guò) 85%，但剩余可售面積已出租或自用；（2）取得銷售（預(yù)售）證滿三年仍未銷售完畢的；（3）注銷稅務(wù)登記但未辦理土地手續(xù)的；（4）省規(guī)定的其他情況。收入1.全額開(kāi) 的， 所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具 或未全額開(kāi)具 的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。合同面積與實(shí)測(cè)量面積不一致，在 前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地 時(shí)予以調(diào)整?？鄢?xiàng)目與 項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、 等公共設(shè)施（1）建成后 屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交給 、公用事業(yè)單位用于非 性社會(huì)公共事業(yè)的

15、，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。銷售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房預(yù)提費(fèi)用除規(guī)定外不得扣除。質(zhì)量保證金開(kāi)具的，按所載金額扣除；未開(kāi)具的的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。（企業(yè)所得稅可扣）拆遷安置費(fèi)的扣除：回遷，視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，差價(jià)調(diào)整拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置：包括本企業(yè)項(xiàng)目安置、購(gòu)入安置和貨幣安置，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。其他時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，建筑面積成本費(fèi)用時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額的總建筑面積。預(yù)繳土地后，在關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的不加收滯納金。證明的注意：超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。超過(guò) 期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。全