蘇園地塊土地使用權競買可行性研究分析報告

1、蘇園200202號地塊土地使用權競買可行性研究報告蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價咨詢事務所項目總設計師 蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理高級工程師 注冊造價師 總工程師 蘇州市新天地工程造價咨詢事務所高級工程師 注冊造價師 總經(jīng)濟師 蘇州市新天地工程造價咨詢事務所所長注冊評估師 注冊造價師 蘇州市新天地工程造價咨詢事務所蘇州銘星軟件科技有限公司二00二年六月十日目 錄第一章 總論第二章 市場營銷策劃第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 項目實施進度打算第五章 投資估算第六章 經(jīng)濟評價第一章 總論 一、項目名稱 蘇園（2002）02號地塊土地使用權競買可行性研究報告。 二、報告編制單

2、位蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司。 三、地塊坐落位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的星海街蘇茜路交叉口西北角，呈南北向長條形，長約209.41米，寬約145.12米。本地塊北面與浦東開發(fā)銀行、鄰里中心隔河相望，浦東開發(fā)銀行、鄰里中心為單層和多層建筑沿河長條形布置，其北面為聞名的師惠坊中高層住宅小區(qū)，均立即竣工和交付使用，住宅產(chǎn)品銷售差不多完畢；地塊東鄰星海街，南面為蘇茜路，西面與星海學校相鄰，土地面積30307.09平方米。 1、園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，

3、園區(qū)房地產(chǎn)不僅進展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃進展，從當年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月底，區(qū)內(nèi)累計住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)領先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點，成為園區(qū)一道亮麗的風景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量

4、，房地產(chǎn)項目大多在預售時期就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首選。 園區(qū)住宅建設緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關鍵是園區(qū)往常瞻性的眼光，全面推進住宅建設，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設計、高質量施工、高標準治理”的四高之路。 2、園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和治理經(jīng)驗開發(fā)的聞名遐邇的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期圍繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一

5、個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 3、金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。依照園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會托付國際聞名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、都市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃差不多中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家進展打算委員會批準。 該項工程總投資為11億元，施工期4至5年。 4、環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標準，注重融合現(xiàn)代國際都市規(guī)劃和開

6、發(fā)建設的經(jīng)驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設計了具備世界一流水平的科學規(guī)劃體系。同時，本著“先規(guī)劃、后建設”和“先地下、后地上”的指導方針，積極實施高標準的基礎設施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)進展相適應的投資環(huán)境，而且也制造了舒適怡人的高品質生活環(huán)境。 5、配套設施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務設施設計新理念的設施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、

7、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務設施的設計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設成功的重要因素。 6、本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北面隔河相鄰的鄰里中心和浦東開發(fā)銀行已竣工，立即營業(yè)，鄰近地塊（鄰里中心前面）師惠坊中高層住宅小區(qū)，尚未竣工，已差不多售完，剩下二樓一套，每平方米價格3465元，平均價格超過3500元。周邊環(huán)境良好。四、報告編制依據(jù)和用途依照蘇園土拍（2002）第1號蘇州工業(yè)園區(qū)

8、國有土地使用權拍賣公告，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價軟件，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎上，通過營銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）02號地塊競買的最高限價及其風險決策指標。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機構參考。 五、評價指標與決策方法1、評價指標土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)能夠同意的土地最高限價，以及同意該限價獲得成功的可能性有多

9、大和需要冒多大的風險。用四個指標來反映，即：土地最高限價，財務內(nèi)部收益率期望值（加權平均值），財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率（成功的可能性），財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率（導致?lián)p失的可能性）。土地最高限價定得越高，獲得土地的機會就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本項目評價提供了多個決策方案，供投資者決策。每個方案均列出了土地最高限價，財務內(nèi)部收益率期望值，財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率，財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率等四個決策指標。見表1。2、決策方法決策能夠按以下步驟進行

10、：企業(yè)先確定目標收益率-基準收益率，每個企業(yè)對獲得土地的迫切程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫切程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率是不同的。從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值基準收益率的方案?，F(xiàn)在，可能有多個方案符合條件，則還需要進一步通過“財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”和“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”作出決策。排除風險大的方案，當“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”專門大時講明方案的風險專門大，這種方案應該排除。當若干個方案的“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”都專門小時，各方案的風險幾乎是相同的，應該依照“財務內(nèi)部收益率達到基準收益

11、率的累計概率”來最后定奪?！柏攧諆?nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機會就越小。到底多大才合適，由決策者依照對獲得該地塊的迫切程度等因素確定。土地最高限價風險決策指標表1方案土地最高限價（萬元）差不多分析內(nèi)部收益率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率10%的累計概率（%）內(nèi)部收益率8%的累計概率（%）內(nèi)部收益率6%的累計概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）1800012.114.8976.58189.512850010.6413.32748188.56387009.8612.56074819489009.1311.76074819591008.4110.94

12、6072.576.59693007.6910.1550607411.5795006.989.3850607411.5897006.298.6247.56072.511.5999005.637.883550601910100005.317.513550601911102004.76.783550601912105003.545.6827.5355026第二章 市場營銷策劃 一、市場需求預測 1、用地要求及產(chǎn)品定位 本地塊規(guī)劃要求建多層或高層住宅。層數(shù)不低于4層，不高于25層。市場較大，關鍵是價位如何？2、目前市場行情 據(jù)有關資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占43.6%，城區(qū)人占43.3

13、%，外地人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累計5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有專門大的潛力。 3、市場需求預測 依照規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期圍繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，

14、每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預測園區(qū)住宅每年的需求量見下表。在2015年累計可達到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時刻達到60萬人口，珠江三角洲的進展已有先例，蘇州照目前的速度進展，預測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提早。今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預測今年全年可達到80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于銷售量等于開發(fā)量，可能2002至2005年的需求量仍將以1420%幅度增長。由此可見，存在較大的潛在需求量。價格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13

15、.2% 。需求量統(tǒng)計和預測表表2 單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128累計14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570價格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量1431571731902092262442642

16、85308累計71387010431233144216681912217624612769 二、產(chǎn)品策劃 （一）土地規(guī)劃用途 土地規(guī)劃用途：中密度居住用地。 擬建產(chǎn)品類型及要求： 1、多層住宅，建筑層數(shù)不低于4層。 2、中高層住宅，建筑層數(shù)不超過25層 地塊面積3公頃，容積率不超過2.5。 （二）套型分析 多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。 （三）擬建規(guī)模 擬建規(guī)模要緊受到地塊大小和都市規(guī)劃的約束。依照規(guī)劃要求，建筑容積率小于2.5；建筑密度不超過30%;建筑層數(shù)4-25層；綠地率不得小于35%。 擬定兩個產(chǎn)品方案：多層住宅方案，小高層+高層住宅方案。詳見規(guī)劃設計中

17、的方案比較。選定“小高層+高層”為推舉方案。 初步規(guī)劃確定的產(chǎn)品規(guī)模：小高層住宅38640m2 ，高層住宅34800m2 ，商業(yè)店面房650m2,汽車庫7000m2,自行車庫3480 m2。 三、銷售價格 相鄰地塊差不多上中高層住宅，師惠坊平均價3500元左右，蘇都花園每平方米平均價30203100元（據(jù)悉最近預備每平方米提高200元）。 通過若干專家的預測，產(chǎn)品價格的概率分布見表3，售價加權平均3700元，差不多分析每平方米售價定為3600元。售價分析表表3產(chǎn)品項目加權平均售價及概率高層住宅售價3700320034003600380040004200概率0.10.150.250.250.15

18、0.1銷售額（萬元）26964279442941530641318663333734808銷售額概率007011020021018014008商業(yè)配套按每平方米3000元計算，汽車車位每個約7.7萬元。 四、銷售打算 中高層住宅，開盤銷售當期預售40%，竣工前預售達到80%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的20%。 五、回款打算 簽定協(xié)議預付定金1萬元，一個月內(nèi)簽定合同，首付30%。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結束再付 20%交房再付 10%經(jīng)濟分析按簽定合同首付30%，結構封頂再付40%，交付使用前付清余下30%。 六、競爭能力分析與對策 剛剛實行土地拍賣制度，存在土地價格“雙

19、軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價格遠遠高于協(xié)議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地能夠獲得超額利潤，而關于競買的土地來講房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠遠不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價格向下波動，競買獲得的土地受其阻礙首當其沖。因此，土地最高限價的確定應充分考慮產(chǎn)品售價風險。第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園（2002）02地塊規(guī)劃技術條件該地塊為中密度居住用地，地塊面積3公頃，規(guī)劃要求如下： 1、建筑退后線 建筑須退東、西、北地界10米，其中沿

20、路（界）5米為綠化緩沖帶，5米為間距緩沖帶；建筑退南地界5米，其中沿界3米為綠化緩沖帶，2米為間距緩沖帶。 高層住宅退各邊界線不小于8米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 綠化緩沖帶內(nèi)不能用做停車場。 2、出入口 出入口寬度在10米以內(nèi)，出入口位置距都市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于米。 3、道路與停車位 基地內(nèi)通車道路兩側不得小于3米，非通車道路兩側不小于米，用做綠化種植帶。 各種車輛停車位的設置數(shù)量要求：個小汽車位/2套，2個自行車位/套，1個摩托車停車位/4套。 4、規(guī)劃操縱指標 容積率不超過2.5； 建筑密度不得超過30%； 綠地率不得小于35%；

21、建筑層數(shù)不超過25層，不低于4層。 服務于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設置詳見蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設施的意見）。 5、建筑間距 多層住宅日照間距系數(shù)取1.2，計算方法應滿足蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃治理技術規(guī)定的要求。 高層住宅需做日照分析報告，滿足相關要求。 6、場地地坪標高 沿主干道場地地坪標高設計不低于3.12米，場地其它地坪標高不低于2.82米（黃海高程）。 7、圍墻 圍墻高度一般不得超過1.8米，宜采納金屬欄桿漏空形式，事實上心底座高度低于0.3米。圍墻基礎不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線0.5米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 8、其他

22、規(guī)劃設計、人防、消防、環(huán)保、抗震要求等應符合國家規(guī)范及有關治理部門的意見。 用作公共活動空間的架空層的面積至少應達到建筑基地面積的，且不能用作停車等其它用途 閣樓原則上不應設平臺。太陽能熱水器、空調(diào)室外機等生活配套設施，在設計中應預先設計，預留位置，采取遮蔽措施，不阻礙都市美觀。 在單體設計前可先報若干總平面構思草圖方案，確定后再做深化設計。 正式報批設計方案時還應提供“新建項目規(guī)劃批準呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。 二、蘇園（2002）02地塊界址點報表02地塊界址點報表表4 地塊面積：30307.09平方米 界址點數(shù)：19序號X坐標值（米）Y坐標值（米）邊長（米）界址點號00144

23、569.4658588.1768.62J025100244567.0158675.2787.13J025200344567.1158689.2814.01J025300444568.2158703.2514.01J025400544570.2958717.1014.01J025500644572.7758730.4013.53J025600744553.0758732.8219.85J025700844553.2958734.4619.85J025800944513.4658735.3119.85J025901044493.6158735.3819.85J026001144375.805873

24、3.42117.83J026101244371.9958732.863.85J026201344368.4458731.353.86J026301444365.4058728.983.85J026401544363.0658725.923.85J026501644361.5858722.363.86J026601744361.0558718.543.86J026701844360.0558588.17130.37J115801944500.8458588.17140.79J1157 三、套型 多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。四、規(guī)劃方案本項目的規(guī)劃原則如下：1、符

25、合拍賣文件規(guī)定的設計條件2、產(chǎn)品方案依照產(chǎn)品開發(fā)成本和銷售的難易程度，產(chǎn)品優(yōu)先考慮順序是多層、小高層、高層。3、車庫、架空層及汽車車位在中心綠地地下建汽車車位，與人防結合。在多層住宅底層建自行車、摩托車庫。在小高層或高層住宅底層建自行車、摩托車庫停車位。多層住宅、小高層或高層住宅底層用作架空層的面積不低于30%。4、容積率目前小高層、高層住宅都能為用戶同意，容積率是決定經(jīng)濟效益的重要因素，因此，使容積率接近拍賣條件規(guī)定的2.5是規(guī)劃設計的優(yōu)化方向。全部建多層住宅或全部建小高層住宅，其容積率都難于接近2.5，小高層+高層（沿河布置）能夠滿足要求，為此，本項目初步規(guī)劃擬訂了兩個方案。詳見規(guī)劃平面圖

26、，規(guī)劃指標見下表。規(guī)劃指標表表5指標名稱單位層數(shù)方案一方案二1、方案特征多層小高層+高層2、用地面積M230307303073、建筑面積M2多層住宅M25/6層43680小高層M29-12層38640 中高層住宅M218-20層348004、架空層面積M2316820305、自行車庫面積M2501634806、道路面積M2540054007、總戶數(shù)戶336276+232=5088、商業(yè)配套面積M24006509、公建面積M225040010、室內(nèi)汽車位面積M24500/200個7000/300個11、綠化面積M2130001800012、總建筑面積M2443307449013、容積率%1462

27、.46備注架空層及地下汽車車位未計算建筑面積 由于多層住宅容積率低，依照類似項目的分析表明，不用詳細的經(jīng)濟比較，多層方案明顯不如“小高層+高層”方案。因此，推舉“小高層+高層”方案。 第四章 項目實施進度打算依照土地拍賣條件，合同要求的開竣工日期：2003.32004.12，共22個月。最遲不得超過2003.62005.12，共31個月。因受竣工日期受限制，因此，必須在規(guī)定時刻內(nèi)一次性地完成開發(fā)，不存在分期滾動開發(fā)的條件。合同規(guī)定的土地付款和工程進度要求詳見表6。土地付款和工程進度要求表6日歷時刻02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月0

28、3年4月03年5月03年6月項目/打算時刻123456789101112項目評價分期1234土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時刻完成50%工程量時限土地付款和工程進度要求續(xù)表6日歷時刻03年7月03年8月03年9月03年10月03年11月03年12月04年1月04年2月04年3月04年4月04年5月04年6月項目/打算時刻131415161718192021222324項目評價分期5678土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時刻完成50%工程量時限土地付款和工程進度要求續(xù)表6日歷時刻04年7月04年8月04年9月0

29、4年10月04年11月04年12月05年1月05年2月05年3月05年4月05年5月05年6月項目/打算時刻252627282930313233343536項目評價分期9101112土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時刻完成50%工程量時限土地付款和工程進度要求續(xù)表2日歷時刻05年7月05年8月05年9月05年10月05年11月05年12月項目/打算時刻373839404142項目評價分期1314土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時刻完成50%工程量時限 第五章 投資估算與成本估算一、項目總投資估算拍賣文件規(guī)定的起

30、拍價6500萬元，設定基準收益率為10%，以10%的內(nèi)部收益率推算的土地價格臨界點為8500萬元，以此為差不多方案。并按土地費用每增加200萬元做一個方案。直做到開始虧損為止，土地價格由8000萬元至10500萬元。一共做了12個方案。各個方案的投資只有土地費用和財務費用不同，其它相同。差不多方案的項目總投資構成情況詳見表7。項目總投資估算表表7 單位：萬元序號項目總投資備注1開發(fā)建設投資25048.011.1土地費用8500按內(nèi)部收益率10%推算。1.2前期工程費680.76可研及勘察設計費按工程造價5%，場地平坦費按每平米土地30元估算。1.3基礎設施建設費1468.8按每平米住宅面積20

31、0元估算。1.4建筑安裝工程費11796.81.4.1小高層住宅 4636.89-12層,單方造價1200元，含架空層或自行車位費用1.4.2高層住宅556818-20層, 單方造價1600元，含架空層或自行車位費用1.4.3地下汽車庫1540地下車庫兼作人防，單方造價2200元1.4.4商業(yè)店面52單方造價800元1.5公共配套設施費32按規(guī)定面積計算1.6間接開發(fā)費含在治理費用中。1.7財務費用514.42貸款利率5.49%1.8治理費用220.32按建筑面積每平米30元估算。1.9銷售費用578.87按銷售收入2%估算。1.10開發(fā)期稅費289.43房修基金按銷售收入1%計算。1.11其

32、它費用266.61按工程造價2.26%估算。1.12不可預見費700約按造價4-5%估算。2經(jīng)營資金3項目總投資25048.01二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項目投資轉開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項工程費用直接結轉，土地費用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分攤，其它費用則依照每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費用分攤。每種產(chǎn)品分攤的費用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表8。開發(fā)產(chǎn)品成本估算表表8 單位：萬元序號項目合計小高層住宅高層住宅汽車車位商業(yè)配套1數(shù)量81090386403480070006502開發(fā)產(chǎn)品成本2.1土地費用85005100.113357.5442.352.2前期工程費680.

33、76267.58321.3188.873.002.3基礎設施建設費1468.79577.32693.26191.746.472.4建筑安裝工程費11796.804636.85568.001540.0052.002.5公共配套設施費3212.5815.104.180.142.6間接開發(fā)費2.7財務費用514.42202.20242.8067.152.272.8治理費用220.3286.60103.9928.760.972.9銷售費用578.87227.53273.2275.572.552.10開發(fā)期稅費289.43113.76136.6137.781.282.11其它費用266.61104.79

34、125.8434.801.182.12不可預見費700275.14330.3991.383.09開發(fā)成本合計25048.11604.4111168.062160.23115.303單位成本（元）3088.913003.213209.213086.041773.85第六章 經(jīng)濟評價 一、投資打算與資金籌措 項目計算期以季為單位，計算起始年份從第一筆土地費用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計算期3年（12期）。（一）投資使用打算依照拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權出讓合同”規(guī)定，土地費用可在簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，第一次和第二次在簽定合同一個

35、季度內(nèi)付款，第三次付款在第二季度（期）完成，詳見表6“土地付款和工程進度要求”，第1期、付款60%和第2期付40%。 建筑安裝工程費用，在建設期內(nèi)均勻用款，治理費、銷售費用及其他費用在工程和業(yè)務開展期間均勻使用。 （二）資金籌措打算 1、資金結構資金籌措打算按照項目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項目總投資的70%或土地出讓金的70%，其余由資本金和預售收入解決。2、資金使用的順序一般第一期應該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價值或項目總投資的30%。），在產(chǎn)品預售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開始預售之后，應盡量使用預售收入，不足部分使用貸款。3、本項目資金籌措打算企業(yè)打算投入自有資金6000萬元，用于第1期、第2期支付土地款，在用自有資金支付土地款達到土地出讓金的60%以后，由銀行開始提供貸