房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃教學(xué)課件(共34p)

1、 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)想2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)研究 2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)2.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究2.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)實(shí)際問(wèn)題： 某大學(xué)土木工程專業(yè)本科畢業(yè)生小張畢業(yè)后就職于某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)部，開(kāi)發(fā)部經(jīng)理分配小張負(fù)責(zé)辦理公司新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批工作。小張應(yīng)怎樣開(kāi)展立項(xiàng)報(bào)批工作？小張?jiān)谶M(jìn)行立項(xiàng)報(bào)批工作的同時(shí)，又得到了一項(xiàng)設(shè)計(jì)小戶型市場(chǎng)需求調(diào)查表的工作，小張應(yīng)如何設(shè)計(jì)小戶型市場(chǎng)需求調(diào)查表？ 2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)想房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的含義： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)有關(guān)信息進(jìn)行綜合考慮后產(chǎn)生的關(guān)于開(kāi)發(fā)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目滿足市場(chǎng)需

2、要的初步打算。它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)某一項(xiàng)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一步，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中最富于創(chuàng)造性的工作。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的主要目的是提出投資開(kāi)發(fā)意向，形成初步打算。在一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)想階段應(yīng)確定以下問(wèn)題： 能夠預(yù)測(cè)一個(gè)社會(huì)的需求，并在這個(gè)需求來(lái)臨時(shí)，提供現(xiàn)成的房地產(chǎn)銷售； 確定具體開(kāi)發(fā)建設(shè)地點(diǎn)，并且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃的要求； 有基本可行的建設(shè)渠道和管理經(jīng)驗(yàn)； 同土地所有者進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，得到能使土地脫離市場(chǎng)的承諾，但需注意，這時(shí)并不一定非要把土地買下，因?yàn)樵谝院蟮母鞣N談判中，對(duì)方可能會(huì)利用你已投入大量資金押在土地上而著急的心理來(lái)提出比較苛刻的合作條件； 研究開(kāi)發(fā)建設(shè)地點(diǎn)的自

3、然條件，如開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境、土地承載力等； 與投資者和建筑施工單位進(jìn)行接觸，明確他們?cè)陂_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目時(shí)的態(tài)度和初步打算； 其他應(yīng)該確定的問(wèn)題。在“設(shè)想”階段，一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)房地產(chǎn)的前景不妙，就應(yīng)該停止工作，這樣做既有利于集中精力去研究其他“設(shè)想”，又利于避免浪費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)想階段以后的工作量將會(huì)很大且很費(fèi)錢，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在此階段結(jié)束時(shí)，必須有清楚的認(rèn)識(shí)，要果斷做出是否繼續(xù)進(jìn)行該項(xiàng)目的決定。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，不是憑空想象，而是在綜合考慮各種有關(guān)信息之后的基礎(chǔ)上的創(chuàng)造性構(gòu)思。 實(shí)例分析：招商地產(chǎn)番禺項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)想 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的類型 2.

4、2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容 2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的類型 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一般分為兩種類型：一種是專項(xiàng)市場(chǎng)研究，另一種是定點(diǎn)綜合研究。 專項(xiàng)市場(chǎng)研究是指為了滿足某一專門需要而進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究。這種研究沒(méi)有一個(gè)特定的地點(diǎn)，一般是研究一個(gè)區(qū)域或一個(gè)區(qū)域的某類房地產(chǎn)市場(chǎng)。常見(jiàn)的房地產(chǎn)專項(xiàng)市場(chǎng)研究有：某一居住區(qū)多層住宅需求的市場(chǎng)研究；某一居住區(qū)花園公寓需求的市場(chǎng)研究；某一區(qū)域?qū)懽謽切枨蟮氖袌?chǎng)研究；某一居住區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)需求的市場(chǎng)研究；某一區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)需求的市場(chǎng)研究等等。 2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的類型 定點(diǎn)綜合研究指研究一塊特定土地的最佳經(jīng)濟(jì)利用。它研究某一塊土地的各種利用方式及其經(jīng)濟(jì)效益，

5、最后確定哪種利用方式能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。常見(jiàn)的房地產(chǎn)綜合定點(diǎn)綜合研究有：某地塊的最佳經(jīng)濟(jì)利用研究；某地塊開(kāi)發(fā)住宅的市場(chǎng)潛力研究；某地塊開(kāi)發(fā)寫字樓的市場(chǎng)潛力研究；某地塊開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力研究；某地塊開(kāi)發(fā)工業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力研究等等。 2.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容住房市場(chǎng)研究，一般應(yīng)解決以下幾個(gè)問(wèn)題：（1）間接的經(jīng)濟(jì)限制因素問(wèn)題（2）潛在市場(chǎng)容量和開(kāi)發(fā)后能吸引的顧客比率問(wèn)題（3）房屋可以出租或出售的價(jià)格范圍問(wèn)題 （4）房屋單元類型問(wèn)題（5）單元大小問(wèn)題（6）需要什么樣的附屬設(shè)施問(wèn)題房地產(chǎn)市場(chǎng)研究實(shí)例分析（開(kāi)發(fā)豪宅） 2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū) 2.3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的含義

6、2.3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容 2.3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的含義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提出的一個(gè)輪廓設(shè)想，主要是從宏觀角度來(lái)考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性，看其是否符合國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的方針和要求，同時(shí)初步分析開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)的條件是否具備，項(xiàng)目建議書(shū)是國(guó)家選擇建設(shè)項(xiàng)目和有根據(jù)地進(jìn)行可行性研究的依據(jù)，雖然這一階段的工作比較粗糙，對(duì)量化的精確度要求不很高，但是從定性的角度看，這一步是十分重要的，是從總體上、宏觀上對(duì)項(xiàng)目作出選擇。項(xiàng)目建議書(shū)的作用主要有三個(gè)方面： （1）是國(guó)家選擇建設(shè)項(xiàng)目的依據(jù)，項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)后即為立項(xiàng)。 （2）批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目，可以列入項(xiàng)目前期工作計(jì)劃，開(kāi)

7、展可行性研究。 （3）涉及利用外資的項(xiàng)目，在批準(zhǔn)立項(xiàng)后，方可對(duì)外開(kāi)展工作。 2.3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容 按國(guó)家計(jì)委1984年發(fā)布的關(guān)于簡(jiǎn)化基本建設(shè)項(xiàng)目的審批手續(xù)規(guī)定，項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)；產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想；資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系及引進(jìn)國(guó)別、廠商和初步分析；投資估算和資金籌措設(shè)想；項(xiàng)目的進(jìn)度安排；經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效益的初步估計(jì)，包括初步的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)實(shí)例 實(shí)例1：志惠花園項(xiàng)目建議書(shū) 實(shí)例2：瓊海某地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 2.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 2.4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義 2.4.

8、2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 2.4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的編制 與審批 2.4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義 可行性研究的概念就是運(yùn)用多種科學(xué)研究成果，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目在投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門綜合學(xué)科。其主要任務(wù)是研究興建或改建某個(gè)建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利。它的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性，提高經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是可行性研究方法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的一種應(yīng)用。具體地講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件、項(xiàng)目選

9、址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期、項(xiàng)目的投資效益等方面所進(jìn)行的周密調(diào)查和研究分析。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究主要作用如下：（1）保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策的合理（2）是籌劃開(kāi)發(fā)資金的依據(jù)（3）作為與有關(guān)部門簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)（4）作為編制詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 此外，可行性研究還可作為征地拆遷補(bǔ)償、組織施工管理、物業(yè)管理、編制商品房銷售計(jì)劃、編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的依據(jù)等等。 2.4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容常見(jiàn)的可行性研究報(bào)告10個(gè)方面的內(nèi)容：（1）項(xiàng)目的背景與概況 項(xiàng)目名稱。 項(xiàng)目的地理位置。 項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境。 開(kāi)發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，即項(xiàng)目的必要性。對(duì)于項(xiàng)目

10、的必要性的闡述，一定要有詳實(shí)的資料做依據(jù)，立論要建立在客觀、科學(xué)的基礎(chǔ)上。（2）基本數(shù)據(jù) 占地面積。 規(guī)劃要點(diǎn)。內(nèi)容為項(xiàng)目總建設(shè)面積、建筑密度、容積率、各類用途建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施的條件和要求，其地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 項(xiàng)目所占土地的原使用狀況，需要拆除的房屋面積，需要給予補(bǔ)償?shù)母?、菜地面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。 建筑物質(zhì)主要技術(shù)參數(shù)。 投資總額。 其他資料。（3）成本估算 在可行性研究階段，成本估算沒(méi)有必要做得像預(yù)算那樣準(zhǔn)確、詳細(xì)。對(duì)成本估算除了必要的文字闡述，一般應(yīng)列出成本計(jì)算表，分項(xiàng)估算成本。內(nèi)容包括： 士地征用費(fèi)，主要有征地費(fèi)、青苗及其他地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、菜

11、地再造費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、耕地占用稅等。 拆遷安置費(fèi)，包括各種拆遷費(fèi)用、賠償費(fèi)用及安置拆遷用戶建設(shè)費(fèi)用。 前期工程費(fèi)，包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、“三通一平”費(fèi)等。 房屋建筑工程費(fèi)，一般應(yīng)對(duì)不同類型的房屋分別列出其費(fèi)用。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，應(yīng)按不同類別的基礎(chǔ)設(shè)施列出其費(fèi)用。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 管理費(fèi)。 其他必要的成本支出。成本估算應(yīng)充分考慮各項(xiàng)費(fèi)用在項(xiàng)目實(shí)施期間可能發(fā)生的變化。必要時(shí)為保證成本估算的一定精度，應(yīng)進(jìn)一步接材料消耗列出成本計(jì)算表。 （4）項(xiàng)目開(kāi)工、竣工日期和進(jìn)度的初步安排。 （5）資源供給 資金籌措和使用計(jì)劃。 建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃。 施工力量的組織計(jì)劃。 項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、

12、水等的供應(yīng)。 項(xiàng)目建成投入使用后，水、電、熱力、煤氣、交 通通訊等的供應(yīng)條件。 （6）市場(chǎng)分析 包括市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、銷售價(jià)格分析、銷售對(duì)象以及銷售計(jì)劃。 （7）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 包括銷售收入、稅金、利潤(rùn)預(yù)測(cè)，償還貸款及償還平衡計(jì)算，現(xiàn)金流量分析，財(cái)務(wù)平衡分析，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算分析，敏感性分析，盈虧平衡分析等。對(duì)于較小的項(xiàng)目，也可將成本估算、市場(chǎng)分析并入財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中進(jìn)行。（8）風(fēng)險(xiǎn)分析 包括對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策各方面可能出現(xiàn)的影響，資源供給可能出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)，成本、市場(chǎng)方面可能出現(xiàn)的變化等問(wèn)題進(jìn)行的分析。主要應(yīng)計(jì)算各因素在效益分析中可容忍的變動(dòng)極限，分析超極限變動(dòng)的可能性，并提出超極限變動(dòng)時(shí)的對(duì)策。 （9）國(guó)民

13、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 重大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，除進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)外，還應(yīng)進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中使用的靜態(tài)指標(biāo)主要有兩個(gè)，即項(xiàng)目?jī)舢a(chǎn)值（或國(guó)民收人）與社會(huì)純收入；動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要有凈產(chǎn)值現(xiàn)值、凈產(chǎn)值現(xiàn)值率、凈產(chǎn)值內(nèi)部收益率、純收入內(nèi)部收益率等。當(dāng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)按國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論決定項(xiàng)目是否實(shí)施。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，除經(jīng)濟(jì)效益可以定量計(jì)算外，社會(huì)效益和環(huán)境效益較難用定量表示，但它們又是項(xiàng)目總體效益中不可缺少的部分。雖然對(duì)于社會(huì)效益和環(huán)境效益尚無(wú)恰當(dāng)統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，這部分評(píng)價(jià)是必要的。當(dāng)社會(huì)效益和環(huán)境效益分析的結(jié)論與經(jīng)濟(jì)效益分析的結(jié)論有重大沖突時(shí)，應(yīng)如實(shí)反映，并

14、以極其慎重的態(tài)度決定項(xiàng)目的取舍，或?qū)?xiàng)目進(jìn)行修正。 （10）結(jié)論在上述分析的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目作出總體評(píng)價(jià)，明確表述項(xiàng)目是否可行。 2.4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 的編制與審批 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的編制工作，可以由房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司自己完成，也可以委托有資格的咨詢公司或設(shè)計(jì)院來(lái)完成。 根據(jù)國(guó)務(wù)院2004年7月25號(hào)發(fā)布的國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定中規(guī)定：對(duì)于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項(xiàng)目，一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。其中，政府僅對(duì)重大項(xiàng)目和限制類項(xiàng)目從維護(hù)社會(huì)公共利益角度進(jìn)行核準(zhǔn)，其他項(xiàng)目無(wú)論規(guī)模大小，均改為備案制，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、經(jīng)濟(jì)效益、資金來(lái)源和產(chǎn)品技術(shù)方

15、案等均由企業(yè)自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地使用、資源利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)和減免稅確認(rèn)手續(xù)。對(duì)于企業(yè)使用政府補(bǔ)助、轉(zhuǎn)貸、貼息投資建設(shè)的項(xiàng)目，政府只審批資金申請(qǐng)報(bào)告。 可行性研究報(bào)告實(shí)例分析 2.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)2.5.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的含義 2.5.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)實(shí)例2.5.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的含義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)是針對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所作的用來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來(lái)完成，它需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作之前制定，它是一個(gè)粗線條的

16、概略規(guī)定。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)主要依據(jù)有：可行性研究報(bào)告；房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司優(yōu)勢(shì)條件；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、外部可利用及限制性條件；國(guó)家和上級(jí)有關(guān)指示；房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司習(xí)慣做法；國(guó)家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范、規(guī)程等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的基本原則堅(jiān)持基本建設(shè)程序和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)程序；充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)；從實(shí)際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排；積極采用各種開(kāi)拓性措施；主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的作用便于從全局出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出安排；作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其他具體性 計(jì)劃的編制；有利于籌措資金和其他協(xié)作配合工作的談判；有利于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中容易

17、出現(xiàn)問(wèn)題的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)單流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本流程實(shí)際問(wèn)題解決方案思考與習(xí)題1、不是井里沒(méi)有水，而是你挖的不夠深。不是成功來(lái)得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來(lái)的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心中沒(méi)有過(guò)分的貪求，自然苦就少。口里不說(shuō)多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒(méi)有過(guò)分欲，自然憂就少。大悲是無(wú)淚的，同樣大悟無(wú)言。緣來(lái)盡量要惜，緣盡就放。人生本來(lái)就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開(kāi)，豈不自在，哪里

18、來(lái)的塵埃!25、你不能拼爹的時(shí)候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上沒(méi)有障礙，人還有什么可做的呢。27、我們無(wú)法選擇自己的出身，可是我們的未來(lái)是自己去改變的。勵(lì)志名言：比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡28、偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。29、人生就像一道漫長(zhǎng)的階梯，任何人也無(wú)法逆向而行，只能在急促而繁忙的進(jìn)程中，偶爾轉(zhuǎn)過(guò)頭來(lái)，回望自己留下的蹣跚腳印。30、時(shí)間，帶不走真正的朋友；歲月，留不住虛幻的擁有。時(shí)光轉(zhuǎn)換，體會(huì)到緣分善變；平淡無(wú)語(yǔ)，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在與不在，都會(huì)惦念；無(wú)心的情，無(wú)論你好與不好，只是漠然。走過(guò)一段路，

19、總能有一次領(lǐng)悟；經(jīng)歷一些事，才能看清一些人。31、我們無(wú)法選擇自己的出身，可是我們的未來(lái)是自己去改變的。32、命好不如習(xí)慣好。養(yǎng)成好習(xí)慣，一輩子受用不盡。33、比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡。50、想像力比知識(shí)更重要。不是無(wú)知，而是對(duì)無(wú)知的無(wú)知，才是知的死亡。51、對(duì)于最有能力的領(lǐng)航人風(fēng)浪總是格外的洶涌。52、思想如鉆子，必須集中在一點(diǎn)鉆下去才有力量。53、年少時(shí)，夢(mèng)想在心中激揚(yáng)迸進(jìn)，勢(shì)不可擋，只是我們還沒(méi)學(xué)會(huì)去戰(zhàn)斗。經(jīng)過(guò)一番努力，我們終于學(xué)會(huì)了戰(zhàn)斗，卻已沒(méi)有了拼搏的勇氣。因此，我們轉(zhuǎn)向自身，攻擊自己，成為自己最大的敵人。54、最偉大的思想和行動(dòng)往往需要最微不足道的開(kāi)始。55、不積小流無(wú)以成

20、江海，不積跬步無(wú)以至千里。56、遠(yuǎn)大抱負(fù)始于高中，輝煌人生起于今日。57、理想的路總是為有信心的人預(yù)備著。58、抱最大的希望，為最大的努力，做最壞的打算。59、世上除了生死，都是小事。從今天開(kāi)始，每天微笑吧。60、一勤天下無(wú)難事，一懶天下皆難事。61、在清醒中孤獨(dú)，總好過(guò)于在喧囂人群中寂寞。62、心里的感覺(jué)總會(huì)是這樣，你越期待的會(huì)越行越遠(yuǎn)，你越在乎的對(duì)你的傷害越大。63、彩虹風(fēng)雨后，成功細(xì)節(jié)中。64、有些事你是繞不過(guò)去的，你現(xiàn)在逃避，你以后就會(huì)話十倍的精力去面對(duì)。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告訴自己一次，我真的很不錯(cuò)。67、心中有理想 再累也快樂(lè)68、發(fā)光并非太陽(yáng)的專利，你也

21、可以發(fā)光。69、任何山都可以移動(dòng)，只要把沙土一卡車一卡車運(yùn)走即可。70、當(dāng)你的希望一個(gè)個(gè)落空，你也要堅(jiān)定，要沉著！71、生命太過(guò)短暫，今天放棄了明天不一定能得到。72、只要路是對(duì)的，就不怕路遠(yuǎn)。73、如果一個(gè)人愛(ài)你、特別在乎你，有一個(gè)表現(xiàn)是他還是有點(diǎn)怕你。74、先知三日，富貴十年。付諸行動(dòng)，你就會(huì)得到力量。75、愛(ài)的力量大到可以使人忘記一切，卻又小到連一粒嫉妒的沙石也不能容納。1、這世上，沒(méi)有誰(shuí)活得比誰(shuí)容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當(dāng)熱誠(chéng)變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無(wú)處容身。缺乏熱誠(chéng)的人也沒(méi)有明確的目標(biāo)。熱誠(chéng)使想象的輪子轉(zhuǎn)動(dòng)。一個(gè)人缺乏熱誠(chéng)就象汽車沒(méi)有汽油。善于安排玩樂(lè)和工作，兩者保

22、持熱誠(chéng)，就是最快樂(lè)的人。熱誠(chéng)使平凡的話題變得生動(dòng)。3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場(chǎng)馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長(zhǎng)的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會(huì)不止。4、如果你不相信努力和時(shí)光，那么時(shí)光第一個(gè)就會(huì)辜負(fù)你。不要去否定你的過(guò)去，也不要用你的過(guò)去牽扯你的未來(lái)。不是因?yàn)橛邢Ｍ湃ヅ?，而是努力了，才能看到希望?、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰(shuí)也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂(lè)，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。

23、6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。7、每個(gè)人的心里，都藏著一個(gè)了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂(lè)觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持著善良，只要在路上，就沒(méi)有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會(huì)因?yàn)槟愕谋г共粷M而為你改變，你能做到的只有改變你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來(lái)的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會(huì)覺(jué)得解脫。但舌頭總會(huì)不由自主地往那個(gè)空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無(wú)視，留下的那個(gè)空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷?。適應(yīng)是需要時(shí)間的，但牙總是要拔，因?yàn)樘矗越K歸還是要放手，隨它去。11、這個(gè)世界其實(shí)很公平，你想要比別人強(qiáng)，你就必須去做別人不想做的事，你想要過(guò)更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。12、逆境