房地產(chǎn)股加債項(xiàng)目融資知識教學(xué)課件

1、股加債項(xiàng)目融資主要內(nèi)容一、模式概述二、交易結(jié)構(gòu)三、業(yè)務(wù)流程1、項(xiàng)目選擇；2、利潤測算；3、方案測算；4、融資方案報(bào)批；5、合同起草；6、合同報(bào)批。四、案例分析2022/8/32一、模式概述股加債：不確定回購的股本+無息股東借款，在香港會計(jì)準(zhǔn)則下，不增加有息負(fù)債率明保：無息股東借款暗保：股本+利息2022/8/33與名股實(shí)債、假股真?zhèn)捻?xiàng)目融資的最大區(qū)別：不得有（直接或間接表述的）我方確定的股權(quán)回購義務(wù)，否則影響非負(fù)債融資的認(rèn)定。確定回購的股？+無息借款？二、交易結(jié)構(gòu)2022/8/34主要合同：1.股加債合作協(xié)議（主協(xié)議）2.保證合同（恒大集團(tuán)-擔(dān)保股東無息借款）3.承諾函（上市公司-擔(dān)保股東無

2、息借款）4.股權(quán)質(zhì)押合同（擔(dān)保股東無息借款-項(xiàng)目公司股權(quán)）5.抵押合同（擔(dān)保股東無息借款）6.合作開發(fā)協(xié)議附件一-項(xiàng)目公司章程項(xiàng)目公司無息股東借款+49%股本信托、資管、基金等恒大地區(qū)公司51%股權(quán) 項(xiàng) 目投資投資回報(bào)償還無息股東借款利潤分配/股權(quán)回購+后期如進(jìn)行回購可對股權(quán)回購款進(jìn)行擔(dān)保：國內(nèi)集團(tuán)和上市公司雙擔(dān)保。 股東無息借款擔(dān)保：1、土地階段性抵押；2、股權(quán)質(zhì)押；3、國內(nèi)集團(tuán)和上市公司雙擔(dān)保。股和債的比例？金融機(jī)構(gòu)如何退出？避開四證和資本金解決高額地價(jià)非負(fù)債融資2022/8/35退出約定設(shè)置經(jīng)營管理目標(biāo)：銷售率、回款率等經(jīng)營管理目標(biāo)未達(dá)成時(shí)：雙方都有權(quán)退出股權(quán)價(jià)值評估；約定退出。經(jīng)營管理

3、目標(biāo)全部達(dá)成時(shí)：恒大有權(quán)買對方股權(quán)；對方無權(quán)退出，但有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方（恒大有優(yōu)先購買權(quán)）。股權(quán)價(jià)值評估；進(jìn)行利潤分配。退出：傾向于能完成經(jīng)營管理目標(biāo)。設(shè)置經(jīng)營管理目標(biāo) 為保證合作利益，在合作投資款項(xiàng)全部到位之日起【 】個(gè)月屆滿之日，恒大對項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理目標(biāo)如下：項(xiàng)目公司按照約定時(shí)間和數(shù)額償還甲方股東借款；項(xiàng)目地塊全部工程已經(jīng)動工建設(shè)；項(xiàng)目公司已完成項(xiàng)目地塊物業(yè)中的住宅銷售率不低于【】%，已售住宅交付率不低于【】%，商業(yè)和停車位以及其他所開發(fā)物業(yè)銷售率不低于【】%。銷售回款不低于【】%。2022/8/36目標(biāo)設(shè)置須可控； 不可設(shè)置偏離實(shí)際過高，否則視為我方間接為對方按時(shí)退出提供間接保證。恒大

4、履行“無義務(wù)”回購，目標(biāo)未達(dá)成，雙方也可繼續(xù)持股合作經(jīng)營。退出約定目標(biāo)未達(dá)成合作方退出項(xiàng)目公司，恒大有權(quán)收購合作方持有的全部項(xiàng)目公司股權(quán)，股權(quán)收購價(jià)格按照以下兩種方式確定的價(jià)格孰高者：（1）合作方股權(quán)價(jià)值+項(xiàng)目公司對合作方的剩余股東借款應(yīng)付恒大的100萬元項(xiàng)目管理費(fèi)。合作方股權(quán)價(jià)值按約定進(jìn)行評估。（2）項(xiàng)目公司中合作方剩余股本金+項(xiàng)目公司對合作方的剩余股東借款+合作方按其股權(quán)比例乘以預(yù)計(jì)項(xiàng)目公司的預(yù)期凈收益的【】%應(yīng)付恒大的100萬元項(xiàng)目管理費(fèi)合作方收到項(xiàng)目公司的累計(jì)分紅。2022/8/37應(yīng)參照合作期滿預(yù)計(jì)可達(dá)成的利潤比例填入恒大退出項(xiàng)目公司，合作方有權(quán)收購恒大持有的全部項(xiàng)目公司股權(quán)，股權(quán)收

5、購價(jià)格為:恒大的股權(quán)價(jià)值+項(xiàng)目公司對恒大的剩余股東借款。恒大的股權(quán)價(jià)值按約定進(jìn)行市場評估。暗保打折？恒大是否必須賣？退出約定目標(biāo)全部達(dá)成如恒大方全部達(dá)成約定的經(jīng)營管理目標(biāo)，恒大方有權(quán)要求合作方于合作方投資款項(xiàng)全部到位之日起【 】個(gè)月屆滿之日向恒大方轉(zhuǎn)讓合作方持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。合作方有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，同等條件下，恒大方有優(yōu)先購買權(quán)。合作方股權(quán)價(jià)值參照第五章第2條的計(jì)算方法確定。如果項(xiàng)目公司實(shí)際完成凈收益為合作方、恒大方預(yù)計(jì)凈收益的【】%-【】%，雙方按合作方【】%，恒大方【】%的比例分配項(xiàng)目公司的凈利潤；如果項(xiàng)目公司實(shí)際完成凈收益為合作方、恒大方預(yù)計(jì)凈收益的【】%-【】%，

6、雙方按合作方【】%，恒大方【】%的比例分配項(xiàng)目公司的凈利潤；如果項(xiàng)目公司實(shí)際完成凈收益為合作方、恒大方預(yù)計(jì)凈收益的110%以上，對于預(yù)計(jì)凈利潤的【】%以內(nèi)的部分雙方按合作方【】%，恒大方【】%的比例分配，超過預(yù)計(jì)凈利潤的【】%以上的部分，合作方方按【】%，恒大方按【】%的比例分配。2022/8/38對大股東的獎(jiǎng)勵(lì)：同股同權(quán)或恒大占優(yōu)？增加暗保條款三、業(yè)務(wù)流程1、項(xiàng)目選擇2、利潤測算3、方案測算4、融資方案報(bào)批5、合同起草6、合同報(bào)批2022/8/39三、業(yè)務(wù)流程項(xiàng)目選擇項(xiàng)目規(guī)模不宜過大，開發(fā)周期和融資期限匹配在同股同權(quán)的條件下，合作方分配的利潤能基本覆蓋預(yù)期投資回報(bào)股權(quán)結(jié)構(gòu)相對清晰簡單2022

7、/8/310如何選擇：建面？銷售？三、業(yè)務(wù)流程利潤測算單位造價(jià)、售價(jià)及相關(guān)費(fèi)用要合理集團(tuán)模板2022/8/311利潤測算表：作為主合同合作協(xié)議的附件退出：傾向于能完成經(jīng)營管理目標(biāo)，利潤測算非常重要。三、業(yè)務(wù)流程方案測算2022/8/312方案測算股權(quán)年均收益率須小于或等于20%合作方的分紅比例與其占股比例不能偏差過大，不能高于2%如：融資金額10億元，成本10%，期限2年，項(xiàng)目預(yù)計(jì)凈收益3.8億元，股比51:49，那么，股？無息借款？財(cái)務(wù)顧問費(fèi)或安排費(fèi)等：不能高于1%三、業(yè)務(wù)流程融資方案報(bào)批2022/8/313融資方案的擬寫融資方案報(bào)批的附件項(xiàng)目基本信息表+利潤測算表股加債融資方案表+股加債融

8、資方案測算表成本費(fèi)用預(yù)測表+周邊售價(jià)調(diào)研表現(xiàn)金流量預(yù)測表開發(fā)建設(shè)計(jì)劃（含總規(guī)）融資方案擬寫要點(diǎn)方案摘要：寫明雙方增資金額及持股比例1.資金需求2.融資金額、方式及用款計(jì)劃 2.1 融資金額：【 】億元（其中股權(quán)投入【 】億元，其余【 】億元為股東無息借款） 2.2 方式：股加債（不確定回購的股+無息股東借款），非負(fù)債融資 2.3 用款計(jì)劃：寫明用于支付土地款、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等3.股權(quán) 3.1 股權(quán)回報(bào)方式：按年化【】%計(jì)算對方投資收益 3.2 股權(quán)退出方式：當(dāng)經(jīng)營目標(biāo)未達(dá)成時(shí)，我司有權(quán)收購合作方持有的股權(quán)，折合成本約為【 】%當(dāng)經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成時(shí)：（1）我方有權(quán)要求合作方在合作期滿時(shí)將其持有的項(xiàng)目公

9、司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我方，合作方有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，同等條件下，我方有優(yōu)先購買權(quán)。2022/8/314（2）利潤分配：如果項(xiàng)目公司實(shí)際完成凈收益為甲、乙方預(yù)計(jì)凈收益的【】%-【】%，雙方按甲方【】%，乙方【】%的比例分配項(xiàng)目公司的凈利潤，折合成本在【】左右，最高不超過【】；如果項(xiàng)目公司實(shí)際完成凈收益為甲、乙方預(yù)計(jì)凈收益的110%以上，對于預(yù)計(jì)凈利潤的【】%以內(nèi)的部分雙方按甲方【】%，乙方【】%的比例分配，超過預(yù)計(jì)凈利潤的【】%以上的部分，甲方按【】%，乙方按【】%的比例分配，折合成本略高于【】%4.債權(quán) 4.1 債權(quán)期限：【】年 4.2 債權(quán)成本及前端費(fèi)用：無息股東借款5.成本：綜合

10、成本【】%，其中*費(fèi)【】%/年6.不適合做開發(fā)貸的情況說明：7.擔(dān)保方式：股東無息借款擔(dān)保：1、土地階段性抵押，不影響開發(fā)貸和預(yù)售證辦理；2、股權(quán)質(zhì)押；2、國內(nèi)集團(tuán)和上市公司雙擔(dān)保。 后期如進(jìn)行回購可對股權(quán)回購款進(jìn)行擔(dān)保：國內(nèi)集團(tuán)和上市公司雙擔(dān)保。 8.其他說明：三、業(yè)務(wù)流程合同起草影響非債性質(zhì)認(rèn)定的關(guān)鍵條款1.除歸還無息借款、相關(guān)費(fèi)用外不能有確定金額的支付義務(wù)；2.不得有（直接或間接表述的）確定的合作結(jié)束日期；3.不得有（直接或間接表述的）我方確定的股權(quán)回購義務(wù)。影響項(xiàng)目并表的關(guān)鍵條款1.我方須掌握項(xiàng)目的經(jīng)營控制權(quán);2.項(xiàng)目資金支付不能受到完全的限制。我方控制風(fēng)險(xiǎn)條款2022/8/315影響

11、非債性質(zhì)認(rèn)定的關(guān)鍵條款1. “合作期滿時(shí)雙方可約定（非義務(wù)） 終止合作?！彪p方可約定合作期限，但必須明確為到期無終止義務(wù)，否則視為有期限的債。2. 各項(xiàng)經(jīng)營管理目標(biāo)需根據(jù)工程和銷售計(jì)劃設(shè)置，不可設(shè)置過高，否則視為我方間接為對方按時(shí)退出提供間接保證。3.退出機(jī)制：經(jīng)營目標(biāo)未達(dá)成時(shí)雙方均有權(quán)退出，經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成時(shí)我方有權(quán)要求回購。注意退出機(jī)制中我方只有權(quán)利沒有義務(wù)，否則視為負(fù)債。3.不可出現(xiàn)我方“無條件收購”對方股權(quán)的情況，否則視為確定的回購義務(wù)，定性為負(fù)債。4.擔(dān)保事項(xiàng)：對于股東無息借款的擔(dān)保協(xié)議放款前簽訂；對我方行使收購權(quán)后所產(chǎn)生的股權(quán)款支付義務(wù)的擔(dān)保協(xié)議須合作結(jié)束時(shí)簽訂（放款前僅作為主協(xié)議附件

12、）；對于對方的收益或者分紅收入任何情況下不做擔(dān)保。2022/8/316影響項(xiàng)目并表的關(guān)鍵條款1.我方應(yīng)持有項(xiàng)目公司50%以上股權(quán)。2.項(xiàng)目的成本預(yù)算、銷售定價(jià)、資金支付等經(jīng)營控制相關(guān)事項(xiàng)在協(xié)議中必須體現(xiàn)為我方的決定權(quán)。體現(xiàn)方式有兩種：一是在協(xié)議中直接明確由我方?jīng)Q定；二是協(xié)議中寫為由董事會審批決定，但在章程中須明確董事會對于這幾項(xiàng)的議事原則為三分之二或以上通過即可（即我方董事通過即可）。3.財(cái)務(wù)監(jiān)管：協(xié)議中不得體現(xiàn)對方對我方資金的完全審批權(quán)，否則我方資金受限影響項(xiàng)目并表。（可在項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)制度中另行約定，制度不作為合作簽署文件）4.項(xiàng)目公司章程：股東會議事原則及董事會議事原則須保證我方對項(xiàng)目經(jīng)營

13、有完全控制權(quán)。（重大投資、融資、房屋銷售以外的資產(chǎn)處置的議事原則可為雙方一致通過）2022/8/317我方控制風(fēng)險(xiǎn)條款1.采取評估退出時(shí)，評估公司應(yīng)由我方選擇。2.遇到特殊情況須保留協(xié)商機(jī)制。3.協(xié)議中須明確股東無息借款的抵押擔(dān)保劣后于項(xiàng)目后期申請開發(fā)貸和申辦預(yù)售證。4.作為出質(zhì)人，我方享受出質(zhì)股權(quán)的紅利及孳息。5.對方分次放款的，其放款間隔應(yīng)限制在一定范圍內(nèi)，否則可能有悖于雙方事先認(rèn)可的融資測算。2022/8/318三、業(yè)務(wù)流程合同報(bào)批主 協(xié) 議：1.股加債合作協(xié)議前期附協(xié)議：4.保證合同（恒大集團(tuán)-擔(dān)保股東無息借款） 5.承諾函（一）（上市公司-擔(dān)保股東無息借款） 6.股權(quán)質(zhì)押合同（擔(dān)保股

14、東無息借款-項(xiàng)目公司股權(quán)） 8.抵押合同（擔(dān)保股東無息借款） 9.合作開發(fā)協(xié)議附件一-項(xiàng)目公司章程后期附協(xié)議：2.項(xiàng)目公司投資權(quán)益收購協(xié)議 3.保證合同（恒大集團(tuán)-擔(dān)保收購權(quán)） 6.承諾函（二）（上市公司-擔(dān)保收購權(quán)）其他附協(xié)議：增資擴(kuò)股協(xié)議 資金監(jiān)管協(xié)議2022/8/319四、案例分析2022/8/320新公司B第三方公司A項(xiàng)目公司恒大基金開發(fā)建設(shè)90%10%利潤分配利潤分配56.67%43.33%原股權(quán)占比：公司A占35%，新公司B占65%。無息借款如何解決無息股東借款的的抵、質(zhì)押問題？1、換成信托或資管？2、增加委貸銀行？3、跟國土、工商協(xié)商？項(xiàng)目土地融資金額10億元，成本12%，期限2

15、年，初步預(yù)計(jì)凈收益5億元，原設(shè)置股權(quán)占比：恒大占78.46%，基金占21.54%。其他模式一項(xiàng)目公司無息股東借款4.8億元+49%股本，0.2億元資產(chǎn)管理計(jì)劃（5億元）恒大地區(qū)公司51%股權(quán)*銀行托管、委貸托管費(fèi) 項(xiàng) 目投資投資回報(bào)償還無息股東借款+恒大不確定回購*境內(nèi)及境外恒大地產(chǎn)擔(dān)保：a.無息股東借款 b.如恒大關(guān)聯(lián)公司股權(quán)回購，則 提供回購款擔(dān)?；蛲赏瑱?quán)進(jìn)行利潤分配此模式認(rèn)定為非負(fù)債融資關(guān)鍵在于目標(biāo)未達(dá)成時(shí)，沒有“暗?！蓖顺?，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格通過市場評估獲取公允值。其他模式二1、純股權(quán)的方式（注冊資本、注冊資本+資本公積）：確定性回購？存續(xù)期間是否需要支付利息？股權(quán)維持費(fèi)？2、金融機(jī)構(gòu)A以無息股東借款提供8090%的資金，按約定歸還；金融機(jī)構(gòu)B以股本金提供1020%的資金，確定性回購。？2022/8/322總結(jié)不確定回購的股+無息股東借款項(xiàng)目選擇傾向于完成經(jīng)營管理目標(biāo)須重視利潤測算