2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境分析

1、2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境分析一、前言近3年，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)很大，不確定因素增多。07年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱導(dǎo)致政策調(diào)控，導(dǎo)致08年房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，然后又是由于政策扶持，09年房地產(chǎn)市場(chǎng)再次回暖，在年底房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和成交量均達(dá)到并超過(guò)了07年的水平。從市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨最不確定的因素莫過(guò)于政策因素。因此政策因素是我們掌握并預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的依據(jù)之一。09年即將過(guò)去，在12月5日至7日，中央政府召開(kāi)了經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)全年的經(jīng)濟(jì) 工作做了相應(yīng)的總結(jié)，并制定 2010年的政策方向。會(huì)議中傳達(dá)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與政策信息對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年的走勢(shì)，都會(huì)有著較大的影響。本文根據(jù)

2、經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有相關(guān)影響的因素，結(jié)合其他相關(guān)的數(shù)據(jù)，對(duì) 未來(lái)的政策環(huán)境加以分析，提出相關(guān)工作建議，以供參考。摘要：1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)有望在2010年恢復(fù)，但仍有不確定性，作為經(jīng)濟(jì)支柱之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然起 到重要作用2、房地產(chǎn)市場(chǎng)在 09年大幅上漲，尤其一線城市，具有局部調(diào)整的可能性3、調(diào)控政策以平穩(wěn)為主基調(diào)，2010年年度中期有加息的可能二、2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展12月7日中國(guó)社科院發(fā)布了 經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)”，對(duì)2009年的經(jīng)濟(jì)做了總結(jié)，并對(duì) 2010年的 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行了展望。藍(lán)皮書(shū)表示09年中國(guó)GDP增長(zhǎng)速度可以達(dá)到 8.3%,對(duì)明年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的特點(diǎn)和指標(biāo)做了預(yù)測(cè)。根據(jù)國(guó)內(nèi)的預(yù)測(cè)以及判斷

3、，國(guó)內(nèi)外明年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的特點(diǎn)可以 用溫和”二字來(lái)概括。投資、消費(fèi)、出口、物價(jià)等指標(biāo)都將是一個(gè)溫和上漲的態(tài)勢(shì)，這就決 定了明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度也將是比較溫和的，預(yù)計(jì)可以達(dá)到9%以上。雖然藍(lán)皮書(shū)對(duì)2010年的經(jīng)濟(jì)表示樂(lè)觀，但樂(lè)觀的基礎(chǔ)并不牢靠。社科院院長(zhǎng)陳佳貴就提 出未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)發(fā)展面臨著4大挑戰(zhàn)。第一，世界金融危機(jī)造成的影響，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要措施還要繼續(xù)。在這種情況下, 明年我國(guó)的出口也只能是恢復(fù)型的增長(zhǎng)。2009年我們的進(jìn)出口都出現(xiàn)了極度的下滑態(tài)勢(shì)，進(jìn)口增長(zhǎng)率在2009年的預(yù)測(cè)結(jié)果是負(fù)20%,出口增長(zhǎng)率大概是負(fù)的 19.5%。（附言：在現(xiàn)階段貿(mào)易出口的興衰與房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的 特點(diǎn)，這一

4、點(diǎn)值得我們尤為注意。）中國(guó)社會(huì)科學(xué)院張濤博士表示，由于09年外貿(mào)出口基數(shù)較低，因此明年外貿(mào)出口會(huì)增長(zhǎng) 17%到18%的水平以上。第二，我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還不夠牢固。今年主要是依靠投資拉動(dòng)，即便是投資拉動(dòng)， 但是民間的投資還沒(méi)有真正拉動(dòng)起來(lái)，主要是依靠中央政府和地方政府的投資。要使經(jīng)濟(jì) 保持比較正常的增長(zhǎng)速度，還要靠民間投資的增長(zhǎng)。09年在外貿(mào)受阻的條件下，政府主要靠增加投資，擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。增加投資就是擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大固定資產(chǎn)投資。 而擴(kuò)大內(nèi)需則要靠房地產(chǎn)業(yè)。政府內(nèi)部經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)明確表態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)的核心作用，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源表示，房地產(chǎn)行業(yè)非常重要，它拉動(dòng) 50多個(gè)行業(yè)

5、，上游拉動(dòng)鋼鐵、建材，下游拉動(dòng)家用電器，甚至可以一直拉到窗簾、紡織品，所以它的拉動(dòng)力很強(qiáng)。從整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需特別是以消費(fèi)為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)來(lái)講，這個(gè)行業(yè)非常重要?！狈康禺a(chǎn)彳T業(yè)占GDP的6.6%和1/4的投資，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的 產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個(gè)。在此情 況下，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫必然慎之又慎。最近網(wǎng)上引起熱議的一位政府高官曾提出，房地產(chǎn)業(yè)已掌握了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的命脈?！笨梢钥闯龇康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變，盡管迫于民生的壓力，不便官方提出這一觀點(diǎn)。但這已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。此外09年政府為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，付出了大量的投資，無(wú)論是中央政府還是地方財(cái)政都承受著壓力。在12月11日的新聞聯(lián)播中報(bào)導(dǎo)，中央政府嚴(yán)查

6、地方政府小金庫(kù)，查處小金庫(kù)達(dá) 108 億元之多。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資方面，中央政府也是想盡一切辦法，從此行動(dòng)也可見(jiàn)一斑。社科院博士張濤表示，2009年我們基本依靠投資拉動(dòng)增長(zhǎng)量，形勢(shì)非常明朗，所以 2009 年我們預(yù)測(cè)的結(jié)果是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增長(zhǎng)率達(dá)到32%的水平。2010年，我們的投資跟進(jìn)工作會(huì)繼續(xù)，但是投資的力度會(huì)有所減緩，但仍然保持著相對(duì)高位的水平，到23%左右的投資增長(zhǎng)速度。因此在藍(lán)皮書(shū)中提出民間投資的想法，也是規(guī)律的必然。這也為我們公司未來(lái)的發(fā)展提 供新的安全的投資渠道，值得關(guān)注。第三，擴(kuò)大消費(fèi)需求，特別是擴(kuò)大居民消費(fèi)需求雖然是我們面臨的一個(gè)重要任務(wù)和課題, 這已經(jīng)在社會(huì)上達(dá)成了共識(shí)

7、。但是要真正實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，還需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期，也還需 要一些大政策的出臺(tái)。因此，明年的消費(fèi)增長(zhǎng)，特別是居民的消費(fèi)增長(zhǎng)只能是保持適度增 長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。第四，我們的宏觀政策的著力點(diǎn)也將是保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、較快的增長(zhǎng)，既要保增長(zhǎng)，又要 防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，出現(xiàn)大起大落的局面。小結(jié):經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)中反映的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和建議，是中央政府經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議政策制定的主要依據(jù)。 決定著未來(lái)政策的走向。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析，對(duì) 2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較有利的方面包括: 1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，因此政府依然會(huì)在很大程度上依托房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的 支持。這既包括房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)釋放內(nèi)需，也包括房地產(chǎn)投資對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用。2、為了拉動(dòng)

8、09年經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家固定資產(chǎn)投資規(guī)模耗費(fèi)了大量政府資源，在 2010年政府 的投資壓力過(guò)大，有將部分固定資產(chǎn)投資向民間資本開(kāi)放的可能，為民間資本創(chuàng)造更多的投資渠道。而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)不利的方面是，如果2010年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)較快，尤其是貿(mào)易出口的轉(zhuǎn)暖，國(guó)民經(jīng)濟(jì)壓力減輕，而同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出，可能會(huì)引起政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。最主要的威脅來(lái)自政府的加息政策。從經(jīng)濟(jì)會(huì)議中了解到，如果年中經(jīng)濟(jì)回暖的話,是很有可能采用加息的政策來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的傾向。三、09年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)信息，09年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。不僅一掃08年的頹勢(shì)，甚至超過(guò)了 07年的發(fā)展水平。（一）投資增長(zhǎng)

9、迅速1-11月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資31271億元，同比增長(zhǎng) 17.8%,1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積27091萬(wàn)平方米，同比下降15.4%;完成土地開(kāi)發(fā)面積 20338萬(wàn)平方米，同比下降 2.5%。（二）商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)1-11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積75203萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 53.0%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)54.4%;辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)39.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)39.1%。1-11月，商品房銷(xiāo)售額35987億元，同比增長(zhǎng)86.8%。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng) 91.5%, 辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)58.4%和60.4%。（三）貸款

10、大幅提高，同比增幅 40%1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源 48170億元，同比增長(zhǎng)44.2% o其中，國(guó)內(nèi)貸款 8994億元，增長(zhǎng)40.2%;利用外資413億元，下降31.4%;企業(yè)自籌資金15909億元，增長(zhǎng) 18.3%;其他資金22854億元，增長(zhǎng)76.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款 13347億元，增 長(zhǎng)66.5%;個(gè)人按揭貸款 7009億元，增長(zhǎng)130.1%。（四）70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)均有較大提升11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%,漲幅比10月份擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 1.2%,漲幅比10月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。普通商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲7

11、.8%,高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲4.1%。90平方米及以下的新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.4%,環(huán)比上漲2.1%。分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有67個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：廣州 14.7%、深圳12.6%、金華11.8%、銀川10.4%、?？?9.6%;價(jià)格下降的 城市有3個(gè)：吉林下降2.9%、唐山下降2.1%、徐州下降0.8%。與上月相比，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有 67個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：海口 4.7%、 杭州3.1%、北京3.0%、徐州2.8%、銀川2.6%;價(jià)格下降的城市有 1個(gè)：錦少M(fèi)下降0.3%。小結(jié)：09年房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展， 應(yīng)該感謝08

12、年的國(guó)際金融危機(jī)， 正是這場(chǎng)金融危機(jī)， 迫使 一向依賴(lài)貿(mào)易出口的政府， 由高調(diào)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)， 轉(zhuǎn)向穩(wěn)定和扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 也正 是這場(chǎng)金融危機(jī)，使政府在持續(xù)高漲的房地產(chǎn)價(jià)格和一系列地王面前視而不見(jiàn)。在09年，我們唯一看到政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控就是敦促地方政府和開(kāi)發(fā)商，加大開(kāi)工力度， 以及成效甚微的打擊囤地政策。雖然由于經(jīng)濟(jì)的原因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇，但是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不放心，尤其針對(duì)今年一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，針對(duì)一線城市的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，也存在調(diào)整的可能性。四、2010年政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響12月5日到7日，中央 經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)。擴(kuò)大消費(fèi)成為調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)。由于總基

13、 調(diào)是保持穩(wěn)定增長(zhǎng)， 宏觀經(jīng)濟(jì)政策要穩(wěn)，房地產(chǎn)政策也不會(huì)大動(dòng)干戈，否則宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定就成為無(wú)本之木。（一）房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)控方向穩(wěn)定壓倒一切房地產(chǎn)政策體現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：1、政策方面保持貨幣和財(cái)政政策的延續(xù)性，意味著寬松的貨幣政策不會(huì)進(jìn)行戰(zhàn)略撤退。到明年下半年有可能隨著銀行信貸額度的完成而收緊， 這意味著市場(chǎng)投資者將繼續(xù)憧憬低成本信貸與高投資回報(bào)的紅利，絕不會(huì)輕易離開(kāi)市場(chǎng)。2、 房地產(chǎn)政策將秉持有進(jìn)有退的策略， 房地產(chǎn)市場(chǎng)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)杠桿行業(yè)的地位不會(huì)改變，但過(guò)度的刺激政策會(huì)逐步退出，比如稅費(fèi)優(yōu)惠政策。主要政策變化是個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅免稅時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年，其他住房消費(fèi)政策保持不變；明年增加中低價(jià)位和

14、限價(jià)商品房的供應(yīng)， 抑制投機(jī)性購(gòu)房。從這些政策表述看，政府顯然是對(duì)今年房地產(chǎn) 市場(chǎng) 的走勢(shì)有些擔(dān)憂， 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快是一方面， 發(fā)展出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題是另一方面。2009 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)是調(diào)結(jié)構(gòu)，促發(fā)展。調(diào)結(jié)構(gòu)是手段，促發(fā)展是目的。中央對(duì)明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的判斷是， 當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還不牢固， 經(jīng)濟(jì)回升內(nèi)在動(dòng)力仍然不足， 結(jié)構(gòu)性矛盾仍很突出。 這就意味經(jīng)濟(jì)發(fā)展如果還沒(méi)有回到正常的軌道上， 宏觀調(diào)整政策的 “雙松 ”依然是必選項(xiàng)。但如果經(jīng)濟(jì)得以恢復(fù)，政策將根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握。（二）政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一是區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)的調(diào)整。當(dāng)前一

15、線大城市樓市發(fā)展明顯過(guò)熱，房?jī)r(jià)脫離普通群眾的收入水平，供求關(guān)系也比較緊張，從而形成房?jī)r(jià)急速上漲的循環(huán)。中小城市由于資金和人員流動(dòng)較小， 房地產(chǎn)的需求主要來(lái)源于區(qū)域內(nèi)， 雖然在這輪房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中價(jià)格和銷(xiāo)售量也有增長(zhǎng)， 但幅度要遠(yuǎn)小于一線城市。 因此， 要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的發(fā)展平衡、資源的配置平衡、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平衡就必須要對(duì)房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展格局進(jìn)行調(diào)整。第二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整。2009 年一線城市豪宅市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快，成交的份額甚至超過(guò)了普通住房。這使政府非常擔(dān)心。 擔(dān)心任其發(fā)展必將損害房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的局面。 因此， 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出鼓勵(lì)自住和改善性購(gòu)房需求， 并加大廉租房等住房保障體系的建設(shè)。

16、已解決房地產(chǎn)未來(lái)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)將從 “一線城市過(guò)度發(fā)展，二三線城市長(zhǎng)期處于相對(duì)弱勢(shì)” ，轉(zhuǎn)化為“一線城市適度發(fā)展， 二三線城市進(jìn)行重點(diǎn)發(fā)展”； 住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的發(fā)展態(tài)勢(shì)是從 “非普通住房比重過(guò)大、成交量集中 ”轉(zhuǎn)化為 “繼續(xù)支持自住、改善性需求，大力發(fā)展中低價(jià)位房” 。這兩個(gè)轉(zhuǎn)變應(yīng)該是明年甚至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)政策基調(diào)基本保持了穩(wěn)定，放開(kāi)城市戶(hù)籍限制對(duì)房地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)是一個(gè)發(fā)展的機(jī)遇。 在當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)日益高漲， 房地產(chǎn)供求關(guān)系日益矛盾的情況下， 中小城市將成為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的大后方。地方政府對(duì)于土地收入的依賴(lài)有增無(wú)減，北京、上海等地土地收入已

17、經(jīng)占據(jù)財(cái)政收入的1/3 以上， 而與房地產(chǎn)相關(guān)的收入占地方當(dāng)年財(cái)政收入的 60% ， 每年30%要來(lái)自于土地出讓?zhuān)?0%來(lái)自于房地產(chǎn)的稅收。另一方面，明年的出口情況并不樂(lè)觀，內(nèi)部的消費(fèi)刺激政策不會(huì)輕易退出。小結(jié)：2010年的政策環(huán)境，尤其是上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較寬松，預(yù)計(jì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松的條件下，會(huì)展現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2010年市場(chǎng)的重點(diǎn)應(yīng)該在下半年，一是要關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是否轉(zhuǎn)暖，這決定著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴(lài)程度。二是關(guān)注一線城市的泡沫在上半年是否得到有效控制，如果沒(méi)有得到有效控制，并超過(guò)政府承受的底線，可能下半年會(huì)出現(xiàn)調(diào)控的政策。（三）政府通過(guò)央企直接參與中高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)09年央企

18、成為了焦點(diǎn)，因?yàn)檠肫罂偸呛偷赝趼?lián)系在一起，甚至傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)企業(yè)如萬(wàn)科、金地都很難與之競(jìng)爭(zhēng)。 央企頻頻摘地王，從側(cè)面也反映出政府在房地產(chǎn)調(diào)控方向上的轉(zhuǎn)變，這是值得注意的方面。央企競(jìng)爭(zhēng)的地塊基本上都屬于中高端的項(xiàng)目，未來(lái)一線甚至二線城市的中高端項(xiàng)目基本 上都會(huì)有央企的身影。央企將成為政府直接參與高端房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的工具，憑借著資金與政策的優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)的市場(chǎng)里在一定程度上將具有市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)。再加上通過(guò)政策用房對(duì)中低端客群的把握，可以預(yù)計(jì)未來(lái)35年內(nèi)，政府不僅僅從政策的方面可以達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)的作用， 而且可以通過(guò)市場(chǎng)的行為，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā) 展。小結(jié)：政府直接參與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有兩方面影響1、有利影響：政府一旦通過(guò)市場(chǎng)行為掌控了房地產(chǎn)市場(chǎng)， 在政策方面將不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似 07年那樣殺傷性 的政策，使市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落。 在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 因此在未來(lái)市場(chǎng)的判 斷中，央企的行為和目的，也是我們分析政策趨勢(shì)和市場(chǎng)趨勢(shì)的有力依據(jù)。2、不利影響:不利的影響在于加大競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，尤其是中高端市場(chǎng)，央企背景的企業(yè)具有更充裕的資金，以及抗政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。即使損失了，也有國(guó)家作為依托和后盾，而對(duì)于時(shí)刻面對(duì)生存與發(fā)展的民企來(lái)說(shuō)，央企的介入在一定程度上壓縮了市場(chǎng)發(fā)展的空間，這是值得注意的方面