資產(chǎn)評估相關(guān)知識介紹教學(xué)課件(28張)

1、資產(chǎn)評估相關(guān)知識介紹資產(chǎn)管理部目錄資產(chǎn)評估概述資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)評估概述 一、資產(chǎn)評估的定義： 是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家的規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則和標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)進(jìn)行評定和估價的過程。 資產(chǎn)評估概述 二、資產(chǎn)評估的要素： 1、評估主體（資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)和人員 ） 2、評估客體（評估對象） 3、評估依據(jù)（法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價依據(jù)） 4、評估的目的（一般目的和特定目的） 5、評估原則（行為規(guī)范和準(zhǔn)則） 6、評估程序（評估環(huán)節(jié)和順序） 7、價值類型（市場價值類型和市場價值以外的價值類型） 8、評估方法（成本法、收益法、市

2、場法三種基本方法） 9、評估假設(shè)（交易性假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)、清算假設(shè) ） 10、評估基準(zhǔn)日（評估時點(diǎn)） 資產(chǎn)評估概述 三、資產(chǎn)評估的目的： 1、評估目的重要性評估目的決定價值類型評估方法制約資產(chǎn)評估概述 三、資產(chǎn)評估的目的： 2、評估目的分類 評估目的分為一般目的和特定目的。 從資產(chǎn)評估實(shí)踐來看，引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有： 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、 合作；企業(yè)清算；擔(dān)保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組；價值咨詢。 特定評估業(yè)務(wù)包括： 以抵（質(zhì)）押為目的的評估業(yè)務(wù)、以稅收為目的的評估業(yè)務(wù)、以保險為目的的評估業(yè)務(wù)、以財(cái)務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)等。 資產(chǎn)評估概

3、述 四、資產(chǎn)評估的方法： 1、市場法 （1）定義 是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。 （2）分類 市場法中的具體評估方法分為直接比較法和類比調(diào)整法。 類比調(diào)整法是市場法中最基本的具體評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣，具有適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)。但該法對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經(jīng)驗(yàn)、市場閱歷和評估技巧。資產(chǎn)評估概述 四、資產(chǎn)評估的方法： （3）基本計(jì)算公式 （4）方法的應(yīng)用 市場法適用于具有一定通用性能在公開市場出售的資產(chǎn)，比如房地產(chǎn)、土地、設(shè)備、

4、有價證券等。 由于我國目前市場經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，市場信息化程度不高，企業(yè)價值資產(chǎn)評估時無法得到與委估資產(chǎn)相類似的交易案例，一般不采用市場比較法。隨著產(chǎn)權(quán)交易市場的活躍，現(xiàn)在企業(yè)股權(quán)價值評估也開始采用市場法。資產(chǎn)評估概述 四、資產(chǎn)評估的方法： （5）舉例 某商業(yè)用房，面積為500平方米，現(xiàn)因企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2009年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示： 資產(chǎn)評估概述 四、資產(chǎn)評估的方法： （5）舉例 單位：人民幣元/平方米 被評估資產(chǎn)單價（27,336.4527,850.4727,654.21）327,

5、614元/平方米 被評估資產(chǎn)總價27,61450013,807,000元參照物 ABC交易單價 25,000 29,800 29,590 時間因素修正 117/100 104/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/107 100/107 100/107 交易情況修正100/100 100/104 100/100 修正后的價格 27,336.45 27,850.47 27,654.21 參照物 ABC交易單價 25,000 29,800 29,590成交日期 2009.6 2009.9 2009.10 區(qū)域條件 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價4%

6、 正常 資產(chǎn)評估概述 四、資產(chǎn)評估的方法： 2、成本法 （1）定義 是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。 （2）理論依據(jù) 資產(chǎn)的價值取決于成本，成本越高，評估價值就越高。 資產(chǎn)的價值是一個變量，變量是由它的損耗決定的。資產(chǎn)評估概述 四、資產(chǎn)評估的方法： 2、成本法 （3）基本計(jì)算公式 評估值重置成本實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 重置成本成新率功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 或者為：評估值重置成本綜合成新率 在企業(yè)價值評估時，成本法即單項(xiàng)資產(chǎn)分別采用不同的評估方法得出單項(xiàng)資產(chǎn)的評估價值并累加求和，減去負(fù)債的評估值之和，得出股權(quán)的評估價值。 計(jì)算公式為：

7、股東全部權(quán)益評估值=總資產(chǎn)評估值-總負(fù)債評估值。 資產(chǎn)評估概述 四、資產(chǎn)評估的方法： 2、成本法 （4）方法應(yīng)用 運(yùn)用成本法的前提應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，形成資產(chǎn)價值耗費(fèi)是必須的。 該方法使用于可復(fù)制的資產(chǎn)、專用資產(chǎn)、單項(xiàng)資產(chǎn)，比如設(shè)備、車輛、存貨、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值等。資產(chǎn)評估概述 四、資產(chǎn)評估的方法： 2、成本法 （5）舉例 設(shè)備概況設(shè)備序號：表5-2-1 設(shè)備名稱：檢測儀 規(guī)格型號：M40 啟用日期：2007.12.29 數(shù)量：1臺 評估基準(zhǔn)日：2008.6.30 重置全價的確定 評估人員通過查詢*網(wǎng)站和*公司報價，確定該型號的檢測儀目前的市場價格(含運(yùn)費(fèi)與設(shè)備調(diào)試費(fèi)）為14000元，

8、故該單臺設(shè)備的重置全價為14000元。資產(chǎn)評估概述 四、資產(chǎn)評估的方法： 2、成本法 （5）舉例 成新率的確定 a年限法：采用使用年限法估算成新率，該類電子檢測設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用壽命一般為5年，已經(jīng)使用了6個月。 故該設(shè)備的年限法成新率=（5-0.5）/5100%=90% b技術(shù)鑒定法：評估人員實(shí)地勘查，觀察設(shè)備主要結(jié)構(gòu)狀況及各部件的運(yùn)行狀況，設(shè)備結(jié)構(gòu)完好，運(yùn)行正常 (省略技術(shù)鑒定系數(shù)表）。技術(shù)鑒定成新率為89%。 年限法確定的成新率取權(quán)數(shù)40%，技術(shù)鑒定法確定的成新率取權(quán)數(shù)60%，得：綜合成新率=（90%40%+89%60%）=89%（取整）資產(chǎn)評估概述 四、資產(chǎn)評估的方法： 2、成本法 （5）

9、舉例 評估值的確定 評估值=重置全價成新率 =1400089% =12460.00元資產(chǎn)評估概述 四、資產(chǎn)評估的方法： 3、收益法 （1）定義 是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 資產(chǎn)的價值取決于它的效用，也就是它未來的預(yù)期收益。未來的預(yù)期收益越高，它的效用越大，資產(chǎn)評估的價值也就越高。資產(chǎn)評估概述 四、資產(chǎn)評估的方法： 3、收益法 （2）基本計(jì)算公式 P:評估價值 R:收益額 r:折現(xiàn)率 n:收益年限 （3）方法的運(yùn)用 收益法適用于資源性資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值等。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)早先資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)都有事業(yè)單位背景，分為A、B、C、D四個級別

10、，經(jīng)過一系列的機(jī)構(gòu)改革，等級低的機(jī)構(gòu)進(jìn)行兼并整合、事企分開，現(xiàn)劃分為可以從事證券業(yè)務(wù)評估（包括上市公司）和從事非證券業(yè)務(wù)兩類。依據(jù)官方截止2009年12月的公告信息，上海地區(qū)目前有55家評估機(jī)構(gòu)，其中擁有證券業(yè)資格評估機(jī)構(gòu)為以下6家： 上海財(cái)瑞資產(chǎn)評估有限公司上海東洲資產(chǎn)評估有限公司上海立信資產(chǎn)評估有限公司上海萬隆資產(chǎn)評估有限公司上海銀信匯業(yè)資產(chǎn)評估有限公司上海眾華資產(chǎn)評估有限公司 國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、國企改制的流程：企業(yè)向上級主管部門提交改制申請改制前的清產(chǎn)核資改制基準(zhǔn)日審計(jì)根據(jù)審計(jì)后的結(jié)果進(jìn)行資產(chǎn)評估國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門核準(zhǔn)或備案公開掛牌產(chǎn)權(quán)交易或企業(yè)定向轉(zhuǎn)讓工商部門變更登記或重新注冊股東會或

11、董事會制定改制方案上級主管部門同意改制的批復(fù)國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、國資審批上報時間： 企業(yè)收到資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告后應(yīng)當(dāng)逐級上報初審，經(jīng)初審?fù)夂?，市屬一級單位最遲應(yīng)在評估報告有效期屆滿前6個月轉(zhuǎn)報市國資委；涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或主要資產(chǎn)為房地產(chǎn)的企業(yè)的資產(chǎn)評估報告，市屬一級單位轉(zhuǎn)報日與評估基準(zhǔn)日間隔最多不超過4個月。國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、需要資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為： 國有企業(yè)及其各級子企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評估： 1、整體或者部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司； 2、以非貨幣資產(chǎn)對外投資； 3、合并、分立、破產(chǎn)、解散； 4、非上市公司國有股東股權(quán)比例變動； 5、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓； 6、資產(chǎn)

12、轉(zhuǎn)讓、置換； 7、整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位； 8、以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)； 9、資產(chǎn)涉訟； 10、收購非國有單位的資產(chǎn)； 11、接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)出資； 12、接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債； 13、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的事項(xiàng)。國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓四、不需要資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為： 國有企業(yè)及其各級子企業(yè)有下列行為之一的，可以不對國有資產(chǎn)進(jìn)行評估： 1、經(jīng)各級人民政府或其國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，對企業(yè)整體或者部分資產(chǎn)實(shí)施無償劃轉(zhuǎn)； 2、國有獨(dú)資企業(yè)與其下屬獨(dú)資企業(yè)（事業(yè)單位）之間或其下屬獨(dú)資企業(yè)（事業(yè)單位）之間的合并、資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）置換和無償劃轉(zhuǎn)。國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓五、核準(zhǔn)

13、和備案的范圍 ： 國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。 1、核準(zhǔn)項(xiàng)目范圍具體如下： （1）經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施的重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的評估項(xiàng)目； （2）市屬一級單位的評估項(xiàng)目； （3）市國資委持有國家股且為第一大股東的上市公司（視同一級單位）的評估項(xiàng)目。 2、備案項(xiàng)目范圍具體如下： 除符合核準(zhǔn)情況以外的國資評估項(xiàng)目實(shí)行備案制。 市屬一級單位在審核過程中，尤其關(guān)注涉及如土地、房屋建筑物、無形資產(chǎn)等特殊資產(chǎn)的項(xiàng)目。 國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓六、國有資產(chǎn)評估中方法的使用： 根據(jù)企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行），注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和成

14、本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法。 涉及國有資產(chǎn)評估時，要求的是必須同時使用2種及2種以上方法,對于非上市公司使用市場法是比較難取得案例及相關(guān)資料的。所以就變成了只能用成本法收益法。不用收益法的情況是能明確指出企業(yè)未來收益難以預(yù)測的原因,或者明確指出企業(yè)預(yù)期無法經(jīng)營，或者評估受限等特殊情況不能采用收益法。Thank You !二o一o年四月1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當(dāng)熱誠變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠使想象的輪子轉(zhuǎn)動。一個人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持

15、熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會不止。4、如果你不相信努力和時光，那么時光第一個就會辜負(fù)你。不要去否定你的過去，也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因?yàn)橛邢Ｍ湃ヅ?，而是努力了，才能看到希望?、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動自己才能推動世界，只要推動自己就能推動世界。6

16、、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。7、每個人的心里，都藏著一個了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持著善良，只要在路上，就沒有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會因?yàn)槟愕谋г共粷M而為你改變，你能做到的只有改變你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會覺得解脫。但舌頭總會不由自主地往那個空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代

17、表你能完全無視，留下的那個空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷?。適應(yīng)是需要時間的，但牙總是要拔，因?yàn)樘?，所以終歸還是要放手，隨它去。11、這個世界其實(shí)很公平，你想要比別人強(qiáng)，你就必須去做別人不想做的事，你想要過更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。12、逆境給人寶貴的磨煉機(jī)會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。自古以來的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過來的。13、不同的人生，有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運(yùn)，少抱怨上蒼的不公，把握屬于自己的幸福。你，我，我們大家都可以經(jīng)歷幸福的人生。14、給自己一份堅(jiān)強(qiáng)，擦干眼淚；給自己一份自信，不卑不亢；給自

18、己一份灑脫，悠然前行。輕輕品，靜靜藏。為了看陽光，我來到這世上；為了與陽光同行，我笑對憂傷。15、總不能流血就喊痛，怕黑就開燈，想念就聯(lián)系，疲憊就放空，被孤立就討好，脆弱就想家，不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼，終究是要長大，最漆黑的那段路終要自己走完。16、在路上，我們生命得到了肯定，一路上，我們有失敗也有成功，有淚水也有感動，有曲折也有坦途，有機(jī)遇也有夢想。一路走來，我們熟悉了陌生的世界，我們熟悉了陌生的面孔，遇人無數(shù)，匆匆又匆匆，有些成了我們忘不掉的背影，有些成了我們一生的風(fēng)景。我笑，便面如春花，定是能感動人的，任他是誰。17、努力是一種生活態(tài)度，與年齡無關(guān)。所以，無論什么時候，千萬不可放縱自己，給

19、自己找懶散和拖延的借口，對自己嚴(yán)格一點(diǎn)兒，時間長了，努力便成為一種心理習(xí)慣，一種生活方式！18、自己想要的東西，要么奮力直追，要么干脆放棄。別總是逢人就喋喋不休的表決心或者哀怨不斷，做別人茶余飯后的笑點(diǎn)。19、即使不能像依米花那樣畫上完美的感嘆號，但我們可以歌詠?zhàn)罡腥说脑娖?；即使不能阻擋暴風(fēng)雨的肆虐，但我們可以左右自己的心情；即使無法預(yù)料失敗的打擊，但我們可以把它當(dāng)作成功的一個個驛站。20、能力配不上野心，是所有煩擾的根源。這個世界是公平的，你要想得到，就得學(xué)會付出和堅(jiān)持。每個人都是通過自己的努力，去決定生活的樣子。1、許多人企求著生活的完美結(jié)局，殊不知美根本不在結(jié)局，而在于追求的過程。2、慢

20、慢的才知道：堅(jiān)持未必就是勝利，放棄未必就是認(rèn)輸，。給自己一個迂回的空間，學(xué)會思索，學(xué)會等待，學(xué)會調(diào)整。人生沒有假設(shè)，當(dāng)下即是全部。背不動的，放下了；傷不起的，看淡了；想不通的，不想了；恨不過的，撫平了。3、在比夜更深的地方，一定有比夜更黑的眼睛。4、一切偉大的行動和思想，都有一個微不足道的開始。5、從來不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起來，才是最大的榮耀。6、這個世界到處充滿著不公平，我們能做的不僅僅是接受，還要試著做一些反抗。7、一個最困苦、最卑賤、最為命運(yùn)所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。8、有些人，因?yàn)榕隳阕叩臅r間長了，你便淡然了，其實(shí)是他們給你撐起了生命的天空；有些人，分開了，就忘了吧，殘缺是一種大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被別人的意見引入歧途。10、沒人能讓我輸，除非我不想贏！11、花開不是為了花落，而是為了開的更加燦爛。12、隨隨便便浪費(fèi)的時間，再也不能贏回來。13、不管從什么時候開始，重要的是開始以后不要停止；不管在什么時候結(jié)束，重要的是結(jié)束以后不要后悔。14