產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例課件

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)-產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例2022/8/4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第1頁，共46頁。構(gòu)思導(dǎo)讀看市場未來競爭激烈：看產(chǎn)業(yè)明確產(chǎn)業(yè)主題：源發(fā)（產(chǎn)業(yè)）：家用電器及電氣器材制造、五金機械、紡織服裝及化纖制造空降（產(chǎn)業(yè)）：？看功能根據(jù)產(chǎn)業(yè)主題建立功能模型：包括平臺功能、優(yōu)惠政策、配套服務(wù)等看產(chǎn)品關(guān)于容積率：根據(jù)產(chǎn)業(yè)主題及功能定位的不同,存在兩個定位方向:一:低密度，以環(huán)境取勝，獨棟建筑為主，吸引大型總部企業(yè)入駐，建議容積率在0.6-0.8左右二:中高密度,以小高層建筑或大獨棟建筑為主，獲得更大的銷售面積，建議容積率在1.5-1.8左右關(guān)于建筑風(fēng)格：根據(jù)項目定位主題并結(jié)合城市文化元素進

2、行嫁接和融合看推廣渠道推廣：脈絡(luò)和直達產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第2頁，共46頁。看產(chǎn)業(yè)1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第3頁，共46頁。產(chǎn)業(yè)表象泛產(chǎn)業(yè)弱產(chǎn)業(yè)一業(yè)特強產(chǎn)業(yè)打造“空降型”和“源發(fā)性”看產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第4頁，共46頁。3個方向一業(yè)特強依托城市或地區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)泛產(chǎn)業(yè)無明顯產(chǎn)業(yè)主題弱產(chǎn)業(yè)整合資源，塑造，發(fā)展某一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)表象產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第5頁，共46頁。泛產(chǎn)業(yè)無明顯產(chǎn)業(yè)主題財富興園（上海）大業(yè)領(lǐng)地（上海）ABP北京豐臺總部基地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第6頁，共46頁?；厩闆r定位：成長型中小企業(yè)商務(wù)園規(guī)模：占地18.7萬平

3、方米，建筑面積28萬平方米產(chǎn)業(yè)主題：無明確產(chǎn)業(yè)主題物業(yè)組成：研發(fā)辦公樓+會展酒店+商業(yè)配套+物流倉儲+公寓功能組成：研發(fā)+總部辦公+產(chǎn)品展示等財富興園定位為面向成長型中小企業(yè)的商務(wù)花園，具有一定差異化；但項目無確定明確產(chǎn)業(yè)主題，因此園區(qū)內(nèi)提供服務(wù)平臺亦不具有針對性，項目價值難以有較大程度提升物業(yè)類型 弧線型單棟：600平方米組團：36006500平方米雙拼型獨立單元：650平方米組團：1300平方米獨棟型獨立單元：1300平方米財富興園 國際企業(yè)花園產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第7頁，共46頁。星月大業(yè)領(lǐng)地 基本情況定位：總部基地規(guī)模：建筑面積60萬平方米產(chǎn)業(yè)主題：無明確產(chǎn)業(yè)主題物業(yè)組成

4、：總部辦公樓+會展酒店+商業(yè)配套功能組成：總部辦公為主,貿(mào)易、財務(wù)結(jié)算、會展為輔物業(yè)介紹總部辦公樓上海第一批建設(shè)的總部經(jīng)濟項目之一，以吸引500強總部和國內(nèi)企業(yè)總部聚集為目的。但項目泛產(chǎn)業(yè)定位，難以對企業(yè)客戶尤其是知名客戶產(chǎn)生較大吸引力。A型：45層12501550 B型：67層15002000 C型：89層20002200 D型：9層4200 物業(yè)類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第8頁，共46頁。特征園區(qū)特點功能組合 總部辦公+科研+中試+生產(chǎn)物業(yè)組成總部辦公樓+酒店+公寓+商業(yè)配套+食堂+商務(wù)會所+會展講堂規(guī)劃和建筑中國傳統(tǒng)建筑圍合式空間與西方開放式街區(qū)相結(jié)合總部樓設(shè)計規(guī)模多樣化，適

5、合不同類型企業(yè)總部需求交通條件交通動線設(shè)計提高交通便捷度，停車位充足配套設(shè)施樓宇配套設(shè)施體現(xiàn)科技化、商業(yè)和生活配套設(shè)施注重人性化產(chǎn)業(yè)定位定位為企業(yè)總部聚集區(qū)，但無明確產(chǎn)業(yè)主題 經(jīng)營和運營經(jīng)營模式總部樓產(chǎn)權(quán)銷售營銷推廣廣告、會議、論壇、異地招商等優(yōu)惠政策財稅優(yōu)惠、人才引進優(yōu)惠、其他優(yōu)惠園區(qū)總規(guī)模140萬平方米總部樓規(guī)模1200-6000平方米酒店規(guī)模60000平方米商業(yè)配套規(guī)模125000平方米食堂幾十個200-500平方米的食堂商務(wù)會所每個庭院中心設(shè)置一個200-500平方米的商務(wù)會所入住企業(yè)迄今共吸引了包括中華通信、中國鐵通、中國誠通、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、中成進出口、中國航天時代電子、長征火箭

6、、三星電子、中金科技等大型國有企業(yè)以及知名跨國企業(yè)在內(nèi)的200余家企業(yè)入住啟發(fā)總部經(jīng)濟概念的內(nèi)涵需擴大、產(chǎn)業(yè)主題需明確ABP北京豐臺總部基地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第9頁，共46頁。弱產(chǎn)業(yè)整合資源，塑造，發(fā)展某一產(chǎn)業(yè)浦江智谷商務(wù)園上海文化信息產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第10頁，共46頁。上海文化信息產(chǎn)業(yè)園（曾操盤項目）基本情況定位：以現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的文化信息產(chǎn)業(yè)公園規(guī)模：占地600畝，容積率1.2，總建筑面積近50萬平方米 產(chǎn)業(yè)主題：現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)物業(yè)組成：產(chǎn)業(yè)類物業(yè)：總部辦公、標(biāo)準(zhǔn)辦公、專家辦公、企業(yè)孵化樓配套類物業(yè)：高星級酒

7、店、超星級會所、會展中心、主題商業(yè)、主題娛樂、組團內(nèi)商業(yè)配套、人才公寓、商務(wù)別墅 以當(dāng)?shù)卣罅Πl(fā)展的“文化信息產(chǎn)業(yè)”為核心產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第11頁，共46頁。浦江智谷商務(wù)園基本情況定位：研發(fā)型總部商務(wù)園區(qū)規(guī)模：占地88萬平方米，建筑面積106萬平方米產(chǎn)業(yè)主題：IT、航空航天、生物醫(yī)藥等物業(yè)組成：大平面研發(fā)樓+獨棟商務(wù)樓功能組成：研發(fā)+總部辦公+產(chǎn)品展示等是以研發(fā)為主要功能定位的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目；項目主體物業(yè)類型以研發(fā)樓為主，這些研發(fā)樓具有大平面的特征，單層面積在6000平方米以上，適合大型企業(yè)的研發(fā)中心進駐。研發(fā)樓商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第12頁，共46頁。一業(yè)

8、特強依托城市或地區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)愛爾蘭PW商務(wù)花園鋼領(lǐng)金石灣產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第13頁，共46頁。基本情況啟發(fā)定位：鋼鐵服務(wù)業(yè)企業(yè)集聚區(qū)以寶山強勢產(chǎn)業(yè)“鋼鐵”為明確的產(chǎn)業(yè)主題，并根據(jù)鋼鐵貿(mào)易物流商的特殊需求打造的資金、信息和貨物流通平臺。規(guī)模：占地23萬平方米，建筑面積32萬平方米產(chǎn)業(yè)主題：鋼鐵貿(mào)易、物流及鋼鐵相關(guān)服務(wù)業(yè)物業(yè)組成：總部辦公樓+高層辦公樓+商業(yè)+酒店功能組成：總部辦公+研發(fā)+展示交易+四大軟性平臺信息交易中心：MySteel網(wǎng)上電子交易平臺，WSD、MEPS國外信息資源共享交換等金融服務(wù)中心：10億元資金第三方擔(dān)保公司、銀企戰(zhàn)略合作等物流分撥中心：與中儲物流合作會展服務(wù)

9、中心：行業(yè)展會、論壇、博物館鋼領(lǐng)-上海鋼鐵服務(wù)業(yè)中心（曾操盤項目）一業(yè)特強寶山-鋼鐵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第14頁，共46頁。金石灣（曾操盤項目）基本情況啟發(fā)定位：上海國際性化工服務(wù)業(yè)中心 以金山區(qū)“上海國際化工城”為依托，發(fā)展化工產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)模：占地約850畝，總體量60余萬平方米產(chǎn)業(yè)主題：化工產(chǎn)業(yè)物業(yè)組成：產(chǎn)業(yè)類物業(yè)：獨棟總部辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)辦公樓、定制式辦公樓配套類物業(yè)：星級酒店、精品公寓、商業(yè)休閑中心等一業(yè)特強金山-化工產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第15頁，共46頁。特征大學(xué)城的商務(wù)花園（劍橋）：創(chuàng)業(yè)型高科技企業(yè)城市更新形成的商務(wù)花園（Oakdale）：政府扶持、高

10、綠化率面向物流業(yè)的商務(wù)花園（哥本哈根機場）：產(chǎn)業(yè)主題明確規(guī)模和個性并重的商務(wù)花園（沃靈頓）:物業(yè)類型多樣、注重細部處理、謹(jǐn)慎控制開發(fā)進度啟發(fā)產(chǎn)業(yè)主題明晰政府扶持 因地制宜有序開發(fā)愛爾蘭PW商務(wù)花園一業(yè)特強哥本哈根機場-物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第16頁，共46頁。產(chǎn)業(yè)集聚的重要性有產(chǎn)業(yè)主題要優(yōu)于無產(chǎn)業(yè)主題！在硅谷不能解決的技術(shù)問題，那在全世界也找不到解決辦法-土豆網(wǎng)絡(luò)CEO王微我司在后期解決核心問題的思路和考慮方向產(chǎn)業(yè)表象產(chǎn)業(yè)集聚的方式產(chǎn)業(yè)分類和產(chǎn)業(yè)鏈分段挖掘本項目的產(chǎn)業(yè)主題產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第17頁，共46頁。2條路徑空降型看資源、看規(guī)劃源發(fā)性看現(xiàn)狀、看基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)打

11、造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第18頁，共46頁。源發(fā)（產(chǎn)業(yè)）看現(xiàn)狀、看基礎(chǔ)產(chǎn)品情況定位：鋼鐵服務(wù)業(yè)中心（鋼鐵企業(yè)集群，集信息中心、交易中心、研發(fā)中心、物流中心)占地面積：347畝總建筑面積：32萬物業(yè)組成：獨棟總部樓（2200-4000） 、綜合商務(wù)樓（80-160，1000-1200、交易市場（9700） OUR REFERENCE-鋼領(lǐng)（曾操盤項目）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第19頁，共46頁。OUR REFERENCE-金石灣（曾操盤項目）產(chǎn)品情況定位：上海國際化工服務(wù)業(yè)中心占地面積：850畝總建筑面積：60余萬物業(yè)組成：一期：8.2萬平方米，包含：花園式獨棟總部辦公，面

12、積21565739高層標(biāo)準(zhǔn)辦公樓單層，面積為1247-1333產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第20頁，共46頁?？战担óa(chǎn)業(yè)）看資源、看規(guī)劃OUR REFERENCE-上海三林國際科研創(chuàng)新服務(wù)基地（曾操盤項目）產(chǎn)品情況定位：以新材料新能源為切入點，集科研、設(shè)計、中試、虛擬制造、科技成果轉(zhuǎn)化、展貿(mào)、營銷等多功能為一體的新興制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)園區(qū)占地面積：1000畝總建筑面積：110余萬物業(yè)組成：花園式獨棟總部辦公、高層標(biāo)準(zhǔn)辦公樓等產(chǎn)業(yè)定位支撐開發(fā)商富春集團在新材料產(chǎn)業(yè)有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和號召力，新材料也是浦東重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第21頁，共46頁?？战担óa(chǎn)業(yè)）看資源、

13、看規(guī)劃OUR REFERENCE-無錫（國家）工業(yè)設(shè)計園產(chǎn)品情況定位：國內(nèi)第一家以工業(yè)設(shè)計為主題的專業(yè)化園區(qū)；國內(nèi)首家工業(yè)設(shè)計知識產(chǎn)權(quán)園規(guī)劃：總規(guī)劃面積2.5平方公里，一期12萬平方米，二期100萬平方米物業(yè)類型：創(chuàng)業(yè)型、研發(fā)設(shè)計辦公務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)格局：IC設(shè)計、自動控制設(shè)計、產(chǎn)品造型設(shè)計、機械與模具設(shè)計、建筑設(shè)計、平面設(shè)計存在問題：稅收優(yōu)惠尤其是15%的所得稅稅收優(yōu)惠政策長時間未落實；展貿(mào)平臺相對滯后；地區(qū)影響力有限 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第22頁，共46頁?？战担óa(chǎn)業(yè)）看資源、看規(guī)劃OUR REFERENCE-上海松江工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)園（曾操盤項目）產(chǎn)品情況定位：以工業(yè)設(shè)計為主題，整合政

14、府資源、行業(yè)協(xié)會資源、大專院校、各國各地區(qū)工業(yè)設(shè)計組織等資源，打造代表上海、代表中國工業(yè)設(shè)計能力的工業(yè)設(shè)計之都。占地面積：12萬平方米總建筑面積：20余萬平方米物業(yè)組成：花園式獨棟總部辦公、高層標(biāo)準(zhǔn)辦公樓等說明：本案不是從產(chǎn)業(yè)類型，而是從產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)入手打造產(chǎn)業(yè)主題設(shè)計成果展貿(mào)中心信息及學(xué)術(shù)交流中心模具設(shè)計中心知識產(chǎn)權(quán)保護中心中試與測試中心軟件開發(fā)與多媒體中心平臺功能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第23頁，共46頁?？垂δ?產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第24頁，共46頁?！?.5產(chǎn)業(yè)”和“總部經(jīng)濟”看功能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第25頁，共46頁。2.5產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)中附加值較

15、高的部分新興制造業(yè)不從事物資資料生產(chǎn)而只提供非物質(zhì)性服務(wù)從事物資資料生產(chǎn)并提供物質(zhì)性產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計營銷結(jié)算售后服務(wù)會展高附加值少污染核心技術(shù)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)2.5產(chǎn)業(yè)理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第26頁，共46頁?？偛拷?jīng)濟概念 某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟形態(tài)。 總部經(jīng)濟主要的理論精髓是：企業(yè)總部與加工制造基地在空間上逐漸實現(xiàn)分離，總部向中心城市聚集，而產(chǎn)業(yè)制造基地向制造成本較低的區(qū)域集中的規(guī)律，并出現(xiàn)專業(yè)化和集群化的趨勢?？偛拷?jīng)濟

16、屬于“一手托著欠發(fā)達地區(qū)，一手托著發(fā)達地區(qū)”的梯級發(fā)展理論?？偛拷?jīng)濟理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第27頁，共46頁。 研發(fā) 設(shè)計中試 虛擬制造 營銷 總部 專業(yè)中介服務(wù)下游客戶總部經(jīng)濟制造業(yè)企業(yè)總部運營總部跨國公司企業(yè)地區(qū)總部機構(gòu)、國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)總部機構(gòu)、民營財團總部采購中心大型企業(yè)在供應(yīng)商集中地設(shè)立的采購集中地銷售中心大型企業(yè)面向下游客戶的銷售職能中心信息中心大型企業(yè)進行結(jié)算、物流、配送的信息處理中心研發(fā)中心跨國公司、高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)新、研發(fā)機構(gòu)金融企業(yè)總部民營銀行總部、全國和外資銀行企業(yè)總部服務(wù)中心、投資銀行、證券公司、基金公司、保險公司、擔(dān)保公司、財務(wù)公司科研機構(gòu)總部國家與社會科研

17、機構(gòu)、社會經(jīng)濟研究中心機關(guān)機構(gòu)總部行業(yè)協(xié)會、商會、社會基金其它類型總部學(xué)歷教育、認(rèn)證機構(gòu)總部經(jīng)濟理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第28頁，共46頁。本案發(fā)展總部經(jīng)濟的方向（示例）項目類型要求條件本案適應(yīng)度土地性質(zhì)本案發(fā)展“總部經(jīng)濟”的方向制造業(yè)企業(yè)總部運營總部商務(wù)條件要求較高低適宜我們認(rèn)為：隨著虹橋綜合交通樞紐的建設(shè),對物流依存度較高采購中心、營銷中心具有發(fā)展的可能.,但本項目的土地性質(zhì)是工業(yè)用地,不適宜建設(shè)商鋪產(chǎn)品,因此采購中心、營銷中心的建設(shè)具有局限。區(qū)域周邊具有多所國際學(xué)校、閔行的學(xué)術(shù)氛圍良好，同時周邊環(huán)境優(yōu)越，因此，發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈高端的研發(fā)功能具有優(yōu)勢采購中心物流條件要求較高高不適宜

18、營銷中心物流條件要求較高高不適宜信息中心商務(wù)條件要求較高中適宜研發(fā)中心研發(fā)條件要求較高高適宜電子產(chǎn)業(yè)研發(fā)功能模型我司在后期解決核心問題的思路和考慮方向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第29頁，共46頁?？串a(chǎn)品3產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第30頁，共46頁。市場需求指導(dǎo)產(chǎn)品規(guī)劃對目標(biāo)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)、研究機構(gòu)進行 客戶需求調(diào)研建筑風(fēng)格產(chǎn)業(yè)特征左右風(fēng)格/地域文化左右風(fēng)格看產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第31頁，共46頁。關(guān)于項目容積率本案指導(dǎo)容積率2用足容積率并非能獲得利益最大化容積率規(guī)劃原則產(chǎn)業(yè)+功能決定標(biāo)準(zhǔn)參考同類項目（備注：在未明確產(chǎn)業(yè)主題及功能的情況下，當(dāng)前同類項目的容積率指

19、標(biāo)可作為參考）思路和考慮方向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第32頁，共46頁。項目名稱形象概念依托產(chǎn)業(yè)功能定位容積率占地面積(萬)建筑面積(萬)物業(yè)組合星月大業(yè)領(lǐng)地企業(yè)總部花園無明顯產(chǎn)業(yè)主題展示、貿(mào)易、研發(fā)、財務(wù)結(jié)算1.31800畝60余萬500棟花園總部樓鋼領(lǐng)鋼鐵物流總部基地鋼鐵流通業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)集鋼鐵貿(mào)易物流、商流、信息流育一體的基地1.423.132獨棟總部樓+綜合辦公樓+會展中心+酒店上?？偛繛钞a(chǎn)學(xué)研基地+總部基地?zé)o明顯產(chǎn)業(yè)主題集研發(fā)、辦公、生產(chǎn)、貿(mào)易于一體的基地1.693.3150200幢獨棟總部樓+多層研發(fā)樓+會展中心+酒店總部1號現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū)無明顯產(chǎn)業(yè)主題集總部辦公

20、、科技研發(fā)、會議會展、加工物流中心于一體1.3250畝（一期）98低層獨棟樓群，包括中小型企業(yè)總部樓和大型企業(yè)總部商務(wù)樓群及綜合服務(wù)樓上海多媒體谷多媒體產(chǎn)業(yè)化基地信息服務(wù)外包多媒體相關(guān)產(chǎn)品制造、研發(fā)2.256081.5高層/小高層研發(fā)大樓、獨棟企業(yè)總部+研發(fā)總部樓、小高層孵化中心、高層酒店等中邦MOHO商務(wù)園商務(wù)別墅園現(xiàn)代服務(wù)業(yè)廣告業(yè)等集商務(wù)、科研、生產(chǎn)于一體的商務(wù)別墅區(qū)0.612.077.228幢獨棟商務(wù)別墅+2幢商務(wù)會所+辦公樓科技領(lǐng)袖之都獨棟SOHO花園集成電路業(yè)信息技術(shù)業(yè)集合研發(fā)、辦公于一體的低密度商務(wù)花園0.6402580套獨棟SOHO商務(wù)樓OUR REFERENCE-關(guān)于項目容積率

21、本案的容積率根據(jù)產(chǎn)業(yè)主題及功能定位的不同,存在兩個定位方向:一:低密度，以環(huán)境取勝，獨棟建筑為主，吸引大型總部企業(yè)入駐，建議容積率在0.6-0.8左右二:中高密度,以小高層建筑或大獨棟建筑為主，獲得更大的銷售面積，建議容積率在1.5-1.8左右產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第33頁，共46頁。產(chǎn)品情況容積率：0.47 （一期）定位：泛產(chǎn)業(yè)主題的商務(wù)辦公產(chǎn)品總建筑面積：34萬 （一期10.4萬）物業(yè)組成：141幢獨棟庭院（350-450/幢）+1幢商務(wù)會所OUR REFERENCE-小獨棟-上河商務(wù)園（曾操盤項目）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第34頁，共46頁。產(chǎn)品情況定位：集研發(fā)、辦

22、公、會議、展示等綜合管理服務(wù)為一體的現(xiàn)代商務(wù)花園占地面積：600余畝總建筑面積：40萬物業(yè)組成：35棟二層獨棟商務(wù)別墅（286/棟）+3300會館+6幢高層研發(fā)樓+20000商務(wù)配套建筑OUR REFERENCE-小獨棟-羅森寶商務(wù)中心產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第35頁，共46頁。關(guān)于建筑風(fēng)格同類項目怎么做？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第36頁，共46頁。印象鋼谷 （羅森寶商務(wù)中心）產(chǎn)業(yè)主題鋼鐵產(chǎn)業(yè)建筑用材：鋼為線，墻為面，立方體，由素混凝土、鋼材、玻璃等元素組合立面風(fēng)格：“德國直角 獨棟建筑” 極簡主義風(fēng)格潘涇路4333號(金石路口)產(chǎn)業(yè)特征左右建筑風(fēng)格Our Reference:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例第37頁，共46頁。北竿山國際藝術(shù)中心 項目定位：藝術(shù)創(chuàng)作和交流的平臺建筑用材：石材和仿石材料（獨棟），注重質(zhì)量、環(huán)保與節(jié)能立面風(fēng)