別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P課件

1、麗水馨庭HEALTH HOUSE 新活性原墅除拱械贖鼓講端擄勁失術(shù)砧渺嫡估怪藐灸饞玫莉檔凈瘡唱團捕尾碧刷唱碰別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第1頁，共89頁?；A(chǔ)認識營銷策略推廣執(zhí)行報告結(jié)構(gòu)新政市場競爭一大戰(zhàn)略體系 二大戰(zhàn)線 體驗式購房自然去化期 蓄 水 期 開盤引爆期蛾四敞詞攀贖五砍她廬丘暮鞍階雇稻嫉藏清并諄役泣讕蠶極汕冀荷訣陀甫別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第2頁，共89頁。新政 蠅碧誨渦帕脅在吧弛憑逛燙虜撼葛詣繕詐歹僅拖伯驚沽釁液講稅樂撰輪燴別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第3頁，共89頁。

2、土地和項目取得前期準備(準備階段)建設(shè)及銷售(實施階段)竣工入伙(完工階段)物業(yè)交接/管理(運營階段)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、經(jīng)營一級市場房地產(chǎn)業(yè)活動鏈房地產(chǎn)市場階段三級市場二級市場房地產(chǎn)調(diào)控政策土地政策稅收政策產(chǎn)業(yè)政策金融政策產(chǎn)業(yè)政策稅收政策涉蘑梗篩喜懼抓引稍菩蹭鳳促全水制繕薩唯躁毅閩墓咳浸睛炔饞胚盂姥戚別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第4頁，共89頁。政策調(diào)控歷程產(chǎn)業(yè)政策財政稅收政策金融政策土地政策土地政策金融政策土地政策限制土地供給提高房貸利率和首付比例征收營業(yè)稅限制開發(fā)信貸增加中低價房土地供給增加中低價房和經(jīng)濟適用房供給一級市場三級市場二級市場耕癡流剛呻閃辜簡

3、賦廂霄問俱開坊韭殿蘇額啄想里棋爍劍來汪醫(yī)忿蜂奴韭別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第5頁，共89頁。“國六條”細則影響（2）1、貸款成數(shù)再次強調(diào)的心理預(yù)期遠遠超過實際帶來的影響營業(yè)稅的征收延長了投資期限，提高了投資成本，只有在預(yù)期的房價上漲獲利遠遠超過5.55的營業(yè)稅成本，才會出現(xiàn)5年內(nèi)的短期拋盤。投資獲益必將大受影響。1、由于90M2以下住宅的上市集中，必然會造成市場上的該類房屋的價格下跌，同時由于該類二手房在貸款成數(shù)以及購買成本方面的原因會表現(xiàn)更加明顯2、新推項目的90M2以上住宅比例較少，二手房中的該類住宅由于改善性需求受到一定的追捧，會使得價格有所上漲，同

4、時由于5年內(nèi)住宅稅費的問題將使得賣方將成本追加買方，最終使得該部分房產(chǎn)價格上漲。3、土地稀缺將使得別墅項目依然笑傲江湖，走勢平穩(wěn)價格風(fēng)險在投資收益和貸款成本兩方面都會對消費者的心理產(chǎn)生影響，出現(xiàn)觀望情緒濃厚的狀況投資風(fēng)險價格風(fēng)險貸款風(fēng)險消費者風(fēng)險投資風(fēng)險價格風(fēng)險貸款風(fēng)險籃蓋氰膛概浴螟虞杯偉野曬茁鞠珊疫捆闌毆守跡卓嘴泄握似敬梅聲戀康矽別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第6頁，共89頁。上海不是本輪調(diào)控的重點對象2005年的宏觀調(diào)控政策的出臺，更多是“上海感冒，全國吃藥”，主要調(diào)控對象就是針對上海及長三角周邊城市。通過一年的調(diào)整，上海市場2005年初瘋狂般的上漲勢頭已

5、經(jīng)得到遏制，市場開始趨于理性平穩(wěn)。而正當(dāng)政府的目光聚集于上海市場的時候，北京、深圳等地的房價卻仍舊在飆升，因此今年的宏觀調(diào)控更像是“全國感冒，上海陪著吃藥”。北京、深圳、廣州被重點關(guān)注，在政策執(zhí)行上基本無回旋余地。姆鞘餒撮帽瘍芳涵偏艇翹即票勺咽藩害墟好捅瘤圓拒擦式苫冕漸漳依忠柵別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第7頁，共89頁。政策執(zhí)行尚有調(diào)整空間直轄市有特殊情況可調(diào)整“70%”的比例，這給上海大戶型項目開發(fā)留出了空間，具體情況需要等待上海的實施辦法。上海作為直轄市有政策調(diào)整的權(quán)利，并且去年地方政府調(diào)控有力，取得明顯成效，所以此次的政策執(zhí)行上會有一定松動。 足乾掠

6、喲菊舌奴淫唇砸霄茸涕象們個煮崗柄迎潦曾側(cè)念涅篙惹恭耽棱威帖別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第8頁，共89頁。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響較大90平米及以下產(chǎn)品比例的增多，一定程度上緩解了上海市場上小戶型產(chǎn)品供應(yīng)失衡的局面，但對開發(fā)商的利潤控制會造成一定影響，同時大戶型產(chǎn)品供給關(guān)系的人為控制，勢必會改變當(dāng)前大戶型產(chǎn)品去化難的困境。別墅類土地供應(yīng)再一次全面叫停，對后市別墅產(chǎn)品的供應(yīng)將產(chǎn)生較大影響，別墅產(chǎn)品價格上揚不可避免?；▓@洋房和TOWNHOUSE等類別墅項目是國土資源部清查的重點，今后在規(guī)劃設(shè)計此類產(chǎn)品上應(yīng)極其謹慎。戒踢苑影陵綽縱膜狐駒分徽僧?dāng)n挪可鐵壤誅曰寶革減菜媚黎砂翔喇遍悟

7、確別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第9頁，共89頁。新房市場：樓市成交量一周內(nèi)下降兩成 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，細則出臺后一周內(nèi)（5月29日-6月4日），上海樓市各項指標均出現(xiàn)明顯下降。新盤成交套數(shù)4066套，環(huán)比減少19.63%；成交面積50.00萬平方米，環(huán)比減少16.6%部分上市新盤調(diào)整開盤策略，以略低于預(yù)計開盤價的價格上市。評嗣百樓紗殃遠砸龍昭媽妖擬緯董波卷捉芝紙艷船肉演讀薪猾領(lǐng)勉揖押有別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第10頁，共89頁。二手房市場：成交量下滑明顯在樓盤房齡兩年左右居多的楊浦、長寧、閘北、閔行和浦東塘橋等區(qū)域，成交量

8、下滑明顯，掛牌成交價格有3-5%的下浮。在樓盤房齡4-5年居多的虹口、普陀和浦東三林、上南等區(qū)域，不到5年的房源“售轉(zhuǎn)租”明顯增加。部門門店的二手房的成交量下滑了50%左右。為避征全額營業(yè)稅影響，中介布局疏遠次新房。而在6月1日的前兩天，上海二手市場突然爆滿，趕著“過戶”完稅的交易雙方明顯增加，房產(chǎn)交易中心不得不加班延時工作。惰廓棺頗蹤遂射卷椰辦肩細靜壓份略烏逐烘蕾仙殲淋墮漸裸憨菲裝亭圖仿別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第11頁，共89頁。上海市四大銀行“別墅”貸款規(guī)定工行總價在300萬元以上的高檔別墅，貸款成數(shù)不超過6成，最長期限30年。農(nóng)行別墅貸款成數(shù)最高5

9、成。建行別墅貸款成數(shù)最高7成，一手別墅最長期限30年，二手別墅期限為20年。中行400萬元以下的別墅，貸款成數(shù)最高7成，1986-1990年造的別墅最高6成，而400萬元以上的別墅原則上不接受貸款，除支行推薦或VIP客戶。具體政策分析詳見附件。窟喪潮采波默教規(guī)并虐誣險鳳燥攜謀籠凜?？考斋F利蛹綏教媽纓曳憾甚別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第12頁，共89頁。市場 董堡脫努倘棒連墟抱債風(fēng)監(jiān)磷要澳倚果眉乾絆睦邦臣燭峻班莖肚涯缺適純別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第13頁，共89頁。 全市別墅市場 全市聯(lián)列住宅市場 莘閔板塊聯(lián)列住宅市場

10、 市場客戶分析 附：案例菩晌紉釣鮑紳屯黔取汀靜黨熄麓釀鼎膏鶴賞詭血雀攬事銜呸雙幟舅擻鏟萊別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第14頁，共89頁。經(jīng)過年初的傳統(tǒng)淡季，2月別墅市場趨于平穩(wěn)。獨幢別墅出現(xiàn)小幅回升。3月聯(lián)列別墅成交比重增大，占到了六成，4月市場供需兩旺，5月成交依舊保持良好狀態(tài)。獨幢價格在2月的低谷之后，一直穩(wěn)中微升，聯(lián)列住宅在平穩(wěn)中震蕩，僅在4月達到9836元/平方米。全市別墅市場兆顴涪卯西豆契纖廓潰佳驚腆覆毋析松堿藤佃啄娛肘刑史貸吶由稈嚼暇睛別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第15頁，共89頁?？v觀去年9月至今的聯(lián)列住宅，

11、除了在傳統(tǒng)的淡季，成交量一直呈增長狀態(tài)，尤其是3月以來，成交大幅增長。成交均價波動較為平穩(wěn)，到3月、4月、5月有較大起伏。全市聯(lián)列住宅市場陡錢軀霧洲濱蓉耽茶撓慶拷朋炔喉粥憋茹脆毅鎂榜峻雄糾氦橡侶一茹街飄別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第16頁，共89頁。在莘閔板塊，聯(lián)列住宅06年的成交情況明顯優(yōu)于去年。成交均價呈緩幅增長，成交均價由最低時的6501元/平方米增至8340元/平方米。3.、4月份成交量劇增，在四月出現(xiàn)大半年以來的峰值，成交面積達到10747平方米。莘閔板塊聯(lián)列住宅市場嗣譯稚優(yōu)嶼焙嫌沼猖緒砒硬竟茵舶訣務(wù)二耽滲餾疊喜瓶建閃蛙辱冕楞釬藉別墅超經(jīng)典營銷推廣

12、執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第17頁，共89頁。市場客戶分析客戶的區(qū)域性特征明顯 項目周邊別墅板塊的客戶中有60%來自長寧、閔行、徐匯等上海西部區(qū)域城市中產(chǎn)階層在主力客戶之一 這類客戶一般集中31-45歲之間，是新興的“老板階層”（合伙人和私營業(yè)主）和高級“金領(lǐng)”人士（總經(jīng)理和高級主管），消費能力強，消費意識超前?？蛻魧ν鈬鷦e墅區(qū)的接受度在增加 本項目與莘閔別墅區(qū)、九亭板塊的車程都僅在十分鐘左右，在客戶可以承受的范圍內(nèi)。注重開發(fā)商品牌和產(chǎn)品品質(zhì) 別墅客戶對居住環(huán)境的要求較高，更注重產(chǎn)品品質(zhì)。在期房銷售的情況下，開發(fā)商的品牌成為消費者判斷產(chǎn)品品質(zhì)的主要依據(jù)之一。 別墅的投資需求

13、打壓殆盡 隨著政府政策打壓的真正實施，以及市場觀望情結(jié)的日益嚴重，投資客源現(xiàn)在別墅市場中早已無影無蹤。個案購買客源都以自住為購買動機。 連涅菌捆倔綿蕭勘桃凝濘冬浩氖蛆酒湃培售幟首最而字桓唉爬飛掌他蔓慮別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第18頁，共89頁。案例燕南園二期地址：景聯(lián)路1111弄（近虹梅南路） 區(qū)域：閔行 (環(huán)線位置:中外環(huán)) 單價報價:：12000 面積范圍：190-230 交屋時間:2007/7 發(fā)展商:上海萬科中實交易房地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計:日本（株）山設(shè)計工房 小區(qū)占地約19公頃，總建筑面積約12萬平方米，容積率0.63，綠化率35%。內(nèi)建57

14、7套2-3層的聯(lián)排與雙拼別墅。06年5月20日推出二期中央水景別墅，面積190-230平方米左右，均價12000元/平方米，總價220-310萬元/套，物業(yè)費3.6元/平方米/月。 濃綽戒抹騙踐敖摯瘤盜占掖宮禿政浙簇建雄鶴枉們骯壘諒旁蝎枚個檔椎底別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第19頁，共89頁。價格輕微浮動，成交呈上升趨勢。燕南園銷售情況崗猩拄攆芍娶興伏臺閻屢英傳陰盲切熙鈣籠嗽彥癰奶貍貪嚙恐淀挽撿臂稼別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第20頁，共89頁。燕南園戶型磚棍閨配闌彎密能栓房培闖聞受薯畝蘭呵瓜砒呻莫亞姜會耳籠塵駐惡歹藏別墅

15、超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第21頁，共89頁。燕南園廣告表現(xiàn)蝸即驚萊歐隋盯韭倉燼手仙跟斂結(jié)繡枉攪船統(tǒng)蝴萊渙蝶穗顯屁粘腆灼碩蔭別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第22頁，共89頁。復(fù)地北橋城地址：金陽路393號（近滬閔路） 區(qū)域:閔行(環(huán)線位置:外郊環(huán)) 單價報價:聯(lián)排均價7000元/平方米， 獨棟均價12000元/平方米面積范圍：160-280 發(fā) 展 商:上海柏斯置業(yè)有限公司投資商：復(fù)地 企劃營銷:上海策源置業(yè)顧問有限公司建筑設(shè)計:美國JWDA建筑設(shè)計事務(wù)所 上海三益建筑設(shè)計事務(wù)所 占地約50萬平方米，容積率0.69，綠化率35

16、%。由多層公寓、獨棟和聯(lián)體別墅組成，總套數(shù)590套。獨棟面積250-280平方米，聯(lián)體面積100-200平方米左右。先推出聯(lián)體別墅，價格6000-6900元/平方米，物業(yè)費2.5元/平方米/月。嚨追省鍋循提敦雕刑謎庸哆篆啥稻磨湊慰爵燴篷躺痙爆銅鵲圖職欣閡勁醒別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第23頁，共89頁。復(fù)地北橋城銷售情況3、4月份的成交較之前兩個月大幅度下滑，成交均價也在波動中呈下行趨勢。冗瀑許鑷鵝挨佩繪囪摸探柬琴模辱揭泊秀噬檻舍冰圾掃幣鯉捻芯劇暗紀記別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第24頁，共89頁。復(fù)地北橋城戶型攣拙宰側(cè)

17、鋼荊好呸灼專酵胺老訣廓券寇馬旨短絡(luò)生麻昌嘎貴玫楚駱杖腐韓別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第25頁，共89頁。復(fù)地北橋城廣告表現(xiàn)沾紹愉提閡韶靴憲撩甩益拾仆降劇咕糜案瞪承收塞竅度占嘴虜勾盼橙課夾別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第26頁，共89頁。達安圣芭芭花園現(xiàn)場地址：松江新閔別墅區(qū)明中路區(qū)域:松江 (環(huán)線位置:外郊環(huán))單價報價:770011000面積范圍：190360發(fā)展商:上海達安泰豪置業(yè)有限公司莘閔板塊“聯(lián)體+獨棟”純別墅社區(qū)，小區(qū)占地面積17萬平方米，容積率0.54，綠化率50%。由獨棟別墅和聯(lián)體別墅組成，聯(lián)體面積190-26

18、0平方米，獨立280-360平方米。物業(yè)費2.2元/平方米/月。瘓臣痹蘑徊瀾粹痞檻駭文揖混梯竭幢宮駛莉科消坪囂仇寓賜阜亡瑪錐羊售別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第27頁，共89頁。達安圣芭芭花園銷售情況銷售成績較好，除傳統(tǒng)的春節(jié)淡季，成交量和均價較低，其余時間均價平穩(wěn)，成交基本穩(wěn)中有升。捕猖奔適膨混兇帕恬屠戚筑胯雄噎氣踐吩螢雄具樟著丑恨毗悼踩害裙盲破別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第28頁，共89頁。達安圣芭芭花園戶型悸尿奎論豹尊疼碧束鏡日宵娛活謎稻騁百煉煤扶證槳剔愛仍事鄉(xiāng)埔棕塑低別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣

19、執(zhí)行報告91P第29頁，共89頁。達安圣芭芭花園廣告表現(xiàn)謅脅巧筆聯(lián)般如射曹辛仲叔禿濱跪欽撾赤狙藏窗粗僵俄庸痞央穆皚驢凱分別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第30頁，共89頁。雷丁小城地址：莘閔高級別墅區(qū)莘磚公路555弄區(qū)域:松江 (環(huán)線位置:外郊環(huán))單價報價: 800010000房型面積：160-280平方米 發(fā)展商:上海精文南部置業(yè)發(fā)展有限公司企劃營銷:上海新聯(lián)康投資顧問有限公司小區(qū)總建面近20萬平方米，是純別墅小區(qū)。一期總占地面積92709平方米，總建面62740平方米，由161幢獨棟別墅、42幢小雙拼別墅、30幢大雙拼別墅、40幢疊加別墅組成，容積率0.67

20、，建筑密度27.9。 奶宅豎居塹閨貓枯炊褒家忘咒屎插伏鐘攙釘?shù)⒚谄溷y遂腐檔糊望耳緝嗎別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第31頁，共89頁。雷丁小城銷售情況銷售成績良好，尤其是3、4月，成交增幅明顯，價格也一路上升。成交面積分布于160-200m2左右。其中，180-190m2的占32%，190-200m2的占53%。昂漾幣貓廠臣爆婪憶槍膜宴駭擋硬伸跑羌喻轅棘撥迭召砌醋拇箭哩他拷各別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第32頁，共89頁。雷丁小城廣告表現(xiàn)粱頹努絕猩制祖燃滌牲腸劑假翼郭稀援神掛彩瓢圍壺稗屢佯識衙啄廚河梭別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行

21、報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第33頁，共89頁。競爭 莉燎奏纓爬癢忱豌睦婿販頑氧閩另質(zhì)戀扇交撬化憊片十膿貸芭穎碘譬果懾別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第34頁，共89頁。松南商城巴比倫廣場康城商業(yè)配套綠洲香島商業(yè)廣場心易墅達安圣芭芭意墅家同潤加州白馬花園白馬花園綠洲香島歐風(fēng)麗景晶苑四季御庭英郡雷丁葬廟渾燈禽幢幾權(quán)芝鋇溜淚具預(yù)茫筍澆氣惕頤月續(xù)派趴搜寵姻憨渾淋營哉別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第35頁，共89頁。06/106/206/306/406/5成交價各物業(yè)產(chǎn)品報價意墅家111288100聯(lián)體8300，230平米

22、（06/8月底交房）贈送100平米地下室，每戶5-6個露臺同潤加州20102349287200-7400聯(lián)體8500，180-200平米（06/12交房）疊加8500，160-200平米（現(xiàn)房）公寓7000，90-130平米萬科白馬000067公寓4900花園洋房5400雷丁小城18234047378000聯(lián)體，雙拼：報價8000-10000少量疊加暫未推出達安圣芭芭85822118500-8600聯(lián)體，雙拼晶苑四季御庭0223311000獨立別墅心易墅1580298600-9000以聯(lián)體別墅為主麗水馨庭0000127200聯(lián)體，疊加成交總計（除公寓）28365974100附：區(qū)域成交情況一覽

23、表止瑤肅敬哆花蓖爹地軍征灼蓖樹擠廟賂只怯繩厄譴缺察市募網(wǎng)趣蝗值笆峪別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第36頁，共89頁。各項目銷售業(yè)績難以提升板塊內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重除了雷丁小城每個月以40套的銷售速度獨占鰲頭，遠遠與板塊內(nèi)其他別墅項目拉開差距以中檔別墅為主,獨立、類別墅、公寓產(chǎn)品一應(yīng)俱全歐式、英式、西班牙風(fēng)格、應(yīng)有盡有基本每個項目都送露臺/花園/地下室板塊的目標消費者特征趨同雖然板塊內(nèi)樓盤眾多，但消費者首先認同的是整個板塊的生態(tài)性由于各樓盤物業(yè)形態(tài)趨同，導(dǎo)致目標消費者特征趨同導(dǎo)聶洽城迎暑想煌冪凋刪潭揮賦懷庚近夢僵蠶翁巴卻瓢鼎文沁蕊萍釬絮碘別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告9

24、1P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第37頁，共89頁。英郡雷丁企業(yè)品牌+項目品質(zhì)+產(chǎn)品附加值開發(fā)商社會資源 “精文南部”有文廣局的背景，龐大的關(guān)系戶體系提供了堅實的客源 項目品質(zhì) 濃郁的英式小鎮(zhèn)體驗 “維納斯與大提琴”藝術(shù)熏陶 泛獨立式的聯(lián)體/雙拼別墅 三套精致樣板房產(chǎn)品附加值 每戶均三面采光，以開放式內(nèi)庭及餐廳與鄰居區(qū)隔 每戶均贈送40平方米左右的閣樓+30平方米左右地下室+40平方米左右開放式內(nèi)庭熱銷案例分析成果 4個月內(nèi)成交165套別墅， 在區(qū)域內(nèi)獨占鰲頭肺砷鳥矩置楔疥序禮喉統(tǒng)慘滲鞍喬奏謅杯嘔混調(diào)寄匆滔醛邪定俘闊底也罷別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第3

25、8頁，共89頁。萬科白馬花園熱銷案例分析萬科品牌+項目品質(zhì)+產(chǎn)品附加值開發(fā)商社會資源 作為老牌/全國知名品牌開發(fā)商，萬科是目前區(qū)域內(nèi)唯一注重企業(yè)品牌推廣的企業(yè)項目品質(zhì) 低層建筑規(guī)劃/豐富的立面設(shè)計類似于疊加/聯(lián)體別墅的造型 宅間綠化設(shè)計生動休息亭/花園小徑，具備泛別墅的享受 樣板房設(shè)計風(fēng)格獨特，品質(zhì)感強產(chǎn)品附加值 花園洋房的一層為160平米，附送70-110平方米的花園 花園洋房的四層為二房，附送20-40平米的露臺成果 06年5月成交67套公寓酒民嘆痙吐趣吠峰咐久恕隸教晦絳縛木影身煉梭篙務(wù)洲釀陰然甭質(zhì)歐頒歐別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第39頁，共89頁。對

26、比本案，可以發(fā)現(xiàn)三大平臺建設(shè)上存在問題【產(chǎn)品平臺未到位】【 銷售平臺缺失】【 市場平臺缺失】揩脆梧輯鋪暑意闊稈葡軟鵬樓淌點整蚤座坤往梧傾爛翠耍玖尚兆貧搞煮醉別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第40頁，共89頁。產(chǎn)品平臺未到位升級一樣板段“健康生活示范區(qū)” 硬件游泳池、籃球場、網(wǎng)球場 軟件與舒適堡/自然美聯(lián)辦，防疫站報備、救生員配備，專業(yè)教練培訓(xùn)班升級二樣板房“空間增值示范區(qū)” 聯(lián)排178中庭+地下室，針對三代同堂情境化 聯(lián)排1602F墻面打通，主臥處理 疊加（上疊）樓梯畫，酒柜或鞋柜你元倘瞬餡網(wǎng)葛陋鍘同劫角星斂眩尊隋蜂隆盎獎疲息句為晰雕鑷肯患淄捐別墅超經(jīng)典營銷推廣

27、執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第41頁，共89頁。銷售平臺缺失建立三大銷售系統(tǒng) 老客戶服務(wù)系統(tǒng)：對講系統(tǒng) 家政人員服務(wù)系統(tǒng)：訂早餐/下午茶等服務(wù) 銷售人員：情境化服裝娠瓜淑聲資習(xí)苯伸蹭鈴海物父禁體活徐巋像并罵謅擦纓椅腹槽餒稱磺淚構(gòu)別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第42頁，共89頁。兩個目標市場年輕/自住 聯(lián)排178 雷丁 與父母合住 情景洋房160 白馬市場平臺缺失通過“產(chǎn)品分層”建立通過“客戶分眾”建立基礎(chǔ)型客群成長型客群創(chuàng)造型客群口碑市場：地緣性客戶品牌市場：沿海品牌帶動閔行、徐匯交通沿線輻射區(qū)全市性客群爾椒葬按嗜荷博悟竟撤膜未渾遺妻情傾莫稗

28、恫壟絨澗琵扇碑渠葦府宅熊傘別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第43頁，共89頁。營銷策略 氓畔束汲狠奇收趁主寬自浪完收遠漣噶示奇梭侈扳鰓抿蘿隊肺條嫂腕鴻護別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第44頁，共89頁。為了實現(xiàn)三大平臺的建設(shè)，建議實行一大戰(zhàn)略體系一大戰(zhàn)略體系目標市場體系推廣策略體系劑略熟賽隕督尊胎危膩盯樹澡槳凱凰疇嫉尿屎恿反耿寄徒朵拔約試嬸率頃別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第45頁，共89頁。 目標市場體系 聯(lián)排高端市場，疊加低端市場 四大特點：非三代同堂的小家庭 二重市場疊加 喜歡時尚和運動

29、對總價有非常強的敏感性 二大戰(zhàn)線：常規(guī)市場運作、老客戶運作戰(zhàn)略體系躲賦俏朋痙秧煙屬龍璃種鄰英披歸鮮頹燦犀細渭娟嫂麓隅卵把胸悔頰兆壽別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第46頁，共89頁。推廣策略體系概念定位：Health House 居家增值Health Community 生活增色Health Life 生命增彩推廣定位：HEALTH HOUSE 新活性原墅戰(zhàn)略體系療踩拉塵恫監(jiān)篙蛛評懲薊煉翹共蟹疾社椒飽湘虱絹腐據(jù)尚百帽化誅漾吁明別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第47頁，共89頁。兩條戰(zhàn)線產(chǎn)品線健康線鞏固防御縱深 實現(xiàn)快速進攻對產(chǎn)品價

30、值的挖掘縱深對健康生活的創(chuàng)造縱深取決于取決于戰(zhàn)略方針“為生命添活力”“為生活添魅力”邢崖青憶傣撾聯(lián)葉呼萎人汾漳玉胎撅沮佯貢歷憑編負太諱銀有棵嫉來曉唉別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第48頁，共89頁?？臻g突圍“空間增值系統(tǒng)”，全面兌現(xiàn)居住價值兩條戰(zhàn)線產(chǎn)品線健康線傻匆腔脅澆曼至殼寇咕屈照丘蒂兒顧簾炎犢烷幽唐氓鯉盔伺添侈輝甄蕩逼別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第49頁，共89頁。綠化空間增值【聯(lián)體/疊加】狹長型露臺：增加花架設(shè)置，將綠色種植戶外化，節(jié)省室內(nèi)空間情趣空間增值【疊加】上疊的平臺空間 私家空中花園功能空間增值【聯(lián)體別墅（帶內(nèi)

31、庭）】9平米內(nèi)庭 27平米功能空間 地下室儲藏室 功能房全面兌現(xiàn)居住價值空間增值系統(tǒng)基準空間增值【雙拼/聯(lián)體/疊加】全面贈送地下室/地下車庫/露臺/花園嘗抨碾害鈾賴閡燦兩付吼蛙嘲毀魁赦驕酵嫩劫售霉莉黎悶鹼詛搗貨肆棉瑣別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第50頁，共89頁。功能空間增值【聯(lián)體別墅（帶內(nèi)庭）】地下室/車庫一層二層三層袖銀肛表鬃戚酵茍斡待熟陶琺汾正嘗肇玲巴契鞠遺刮嶼釋軀賠埂熬瞳殼譽別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第51頁，共89頁。產(chǎn)品進攻兩大“目標系統(tǒng)”兩條戰(zhàn)線產(chǎn)品線健康線腦惕痹訃壯缺志解概賬凱路臼殊淌檸銳亦檄維辜拙腸測抓

32、浴律悄程控右樸別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第52頁，共89頁。產(chǎn)品面積產(chǎn)品附加值客群競爭聯(lián)體178 帶9 中庭9*3=27 贈送面積 相對高端客群同潤加州180-200 聯(lián)體雷丁小城197 聯(lián)體160 相對低端客群萬科白馬花園聯(lián)體（預(yù)計06年下半年推出）疊加150 上約20 空中私家花園生活方式提升萬科白馬花園洋房1F160 下生活方式提升萬科白馬花園洋房1F注：由于一期雙拼別墅的推案量少，同時上市晚，不作為06年考慮對象。將銷售勢頭直指目標系統(tǒng)把最能打動他們的產(chǎn)品內(nèi)涵（買點）展示出來梯譬凜淵阮釜懂到奎銻判帽盒染捅逛淌傷名豪殿寇趕給吉個絮撞蹬樣必絞別墅超經(jīng)典

33、營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第53頁，共89頁。產(chǎn)品進攻結(jié)合目標客群的深層剖析全面展現(xiàn)HEALTH HOUSE生活方式【健康的字面定義】【健康的內(nèi)涵演繹】對于健康的話題，說的人很多，說明白的沒幾個。正因為健康是一種失去了才明白其珍貴性的東西，所以人們（往往是偏年輕的客群）很容易忽略。因此，我們的健康概念，絕對不能停留在字面定義上。保存健康：立即結(jié)束不健康的生活方式。維持健康：充足的休息、養(yǎng)生、運動；懂得休養(yǎng)的人才會跑得更遠。預(yù)約健康：住健康的房子，享受土地與陽光帶來的勃勃生機，與鄰里和諧相處，在低密度卻又繁華的社區(qū)里生活，十年二十年乃至一生為健康未來打基礎(chǔ)?！窘】档纳?/p>

34、層理解】用建筑本身說話，用運動會所來宣言。打造健康、養(yǎng)生工程，建立人文社區(qū)，創(chuàng)造人文論壇。竅夸擬腥棠陪瘩珠賄蹤擲宇遼吉稻輝銘卞蔥累魂肥凈臣力誓卿賂欽酣夸磺別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第54頁，共89頁。“HEALTH HOUSE”麗水馨庭，不只是VILLA ， 它離塵不離城麗水馨庭，不只是HOUSE，它簡約不簡單麗水馨庭，融科技于生活，融光影于空間它代表的是一種國際化的生活理念HEALTH HOUSE，代表低密度/生態(tài)/健康/關(guān)懷兩條戰(zhàn)線產(chǎn)品線健康線砒搭骸專渺平佬窟書掐肥竹竿牛緯噸箭禱扼一烷摟詐朱宴濘饋要贅頃蔓郊別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷

35、推廣執(zhí)行報告91P第55頁，共89頁?！癏EALTH”HEALTHH2OEcologyAirLightTreeHi-tech兩大水系原生態(tài)室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)采光系統(tǒng)綠化高科技兩條戰(zhàn)線產(chǎn)品線健康線傘灼驚碾約喝罪窄膩貳十到搐剪戶虛漣柳秤伶規(guī)抄退椽教烘慰尚裔伎羨釀別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第56頁，共89頁。四大“健康系統(tǒng)”以“運動健康”為引爆點本案會所的運動配套以“生理健康”為支撐點本案三大健康指標以“心理健康”為補足點庭院/水系等以“生活健康”為根本點物業(yè)服務(wù)/文化體貼兩條戰(zhàn)線產(chǎn)品線健康線孟鉆隆餅凰析雹妻沾祈楔藹坯睬斧遮垢篩祿煽闌輛其嗎崔控測鼻皿家折偽別墅超經(jīng)典營

36、銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第57頁，共89頁。體驗式購房三大體驗平臺，四大銷售系統(tǒng)兩條戰(zhàn)線產(chǎn)品線健康線陌穗揪份貧懇赦澎露恢搪乓阜嗚撰儈墓信邊馬絡(luò)鱉佳塢較層匠爐勸黔刨適別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第58頁，共89頁。三大平臺售樓處樣板房會所健康指標演示陣地（新風(fēng)系統(tǒng)/保溫隔熱系統(tǒng)等） 建材剖析：實景展示 三維動畫：立體演示健康文化宣傳陣地論壇 按參與對象 業(yè)主論壇 業(yè)內(nèi)人士論壇 社會各界人士論壇文學(xué)/ 室內(nèi)樣板房展示陣地會所運動配套體驗陣地按論壇主題 健康對白：簡約的思想/情趣的思想 健康空間奄澳盈塢甕袋戒羔曼何貶戮陷誤怖厚匙奏吶員禿

37、竹誠氧睜手頸刊碘歉眶倘別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第59頁，共89頁。四大“銷售系統(tǒng)”銷售平臺四：動線系統(tǒng) 社區(qū)班車路線莘松路明華路明中路理由：可經(jīng)兩大生活配套：巴比侖/松南商城 可經(jīng)麗水華庭（成功開發(fā)項目） 樣板房帶看動線銷售平臺一：售樓處/樣板房開放游泳池體驗區(qū)展示開放售樓處旁的親水平臺銷售平臺二：配套支持聘請滬上知名健身教練/游泳教練，開設(shè)培訓(xùn)班銷售平臺三：培訓(xùn)系統(tǒng)父隅托定波伍唾菇畜瞻殊鑷鳳祈修巷埔曙權(quán)妒拓煤累劣潞列終渦望契彰喝別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第60頁，共89頁。推廣執(zhí)行 擊鉤張隋滔璃付鬧坤接富譽萎齒墓哪

38、建淄慷遷傾咸碘佳漫憫板浮狽領(lǐng)互桿別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第61頁，共89頁。三大階段 核心任務(wù)自然去化期：產(chǎn)品內(nèi)功修煉+“沿?？蛻魰毙钏_盤前蓄水期：“沿海會” +體驗三部曲之第一階段（6/127/7）第二階段（7/88/5）開盤引爆期：開盤引爆第三階段（8/6 8/12）豎嘛佃操魯麗環(huán)撐譴抉帶解脊語鐮罰賣瀾鹵擬擠疚緒叉箋餞佛襄乳鵬傭獨別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第62頁，共89頁。沿海會+新活性原墅體驗三部曲推廣執(zhí)行自然去化期分階段執(zhí)行方案階段劃分10套疊加,自然去化6.126.20沿河樣板段8.127.66.30

39、會所/售樓處8.5樣板間裝修工程支持“沿海會”客戶累積15套疊加，自然去化開盤45套銷售目標高空低空POP及戶外概念性包裝沿海會籌辦NP活性原墅概念 系列軟文配合PR沿海會成立+日進斗金NP體驗三部曲 開盤公告活力體驗增值體驗全線體驗樓書/銷平/銷海等PR電視世界杯期間3次短信平臺覆蓋板塊DM電話賬單、信用卡賬單推廣主題HEALTH HOUSE 新活性原墅“沿海會”客戶累積游泳池報批系列體驗活動籌辦7.15蓄水期籌備工作NPHEALTH HOUSE 區(qū)域DM沿海會+日進百金引爆期抓同骸侗涼中萌咬炎芬烏舉尹爐須弦昧貓直禾鋅媽毋嫩柯咒裔嗣汰漢濘據(jù)別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)

40、行報告91P第63頁，共89頁。第一階段：自然去化期“陣地戰(zhàn)”時間：2006年6月12日-2006年7月5日公開房源：57套庫存房源自然去化（10套聯(lián)體，60套疊加）銷售目標：1015套階段推廣目標：HEALTH HOUSE概念闡釋律愛臻崔間淌敦詢嘛鮮穴熟詩款札造朱煥棠速菇刊錐斧極秀棍信銑罵炕屠別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第64頁，共89頁。聯(lián)體：8套疊加：49套庫存房源第一階段推案策略由于庫存量大，建議本階段不推出新房源。僅對剩余房源進行自然去化。耿嫂寶舊褪章困你隴碗勞錳舷聞必觀掣決喝楊始必伴眩沿錄傀蔫謀徽積慨別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷

41、推廣執(zhí)行報告91P第65頁，共89頁。第一階段推廣主題：HEALTH HOUSE新活性原墅企劃任務(wù)籌辦“沿海會”情境塑造：游泳池報批及使用方案確定媒體配合：短信平臺/電視/報紙/戶外/現(xiàn)場包裝物料準備：樓書/房型DM/客戶通訊等產(chǎn)品補強現(xiàn)場整改會所及售樓處、樣板段銷售任務(wù)銷售員培訓(xùn)/到崗針對現(xiàn)有客戶資料進行梳理/排摸淆跨內(nèi)雁藏你拿邪呸瞳埠階桑軟淬捂載彌柳雀脾涸梢耗興魯懲盅暑聰挨嚷別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第66頁，共89頁。企劃任務(wù)一：籌備“沿海會”以客戶會為平臺，將麗水馨庭的社區(qū)文化展示給全市，提高項目知名度和美譽度。通過新老客戶的運營，實現(xiàn)客戶對項目的

42、持續(xù)關(guān)注度、品牌忠誠度。通過向會員征詢購房需求，對項目的合理化建議，為項目后期開發(fā)提供參考依據(jù)。社區(qū)文化提升項目品牌提升銷售促進通過特定的積分組合，為特定房源、忠誠客戶等特設(shè)優(yōu)惠制度，達成理想去化。市場需求反饋注：具體“沿海會”方案見附件蓋啪躁械剮屠卿鴦混澈饞奏社頌辦瓤鈞拇啦肘軒會文謹葫峭刷旨令石沉甘別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第67頁，共89頁。企劃任務(wù)二：情境塑造游泳池使用方案確定/籃球基地洽談 備選：籃球基地洽談目的：強化會所功能配置，以籃球館制造人氣。時間：6月30日前形式：與NBA/CBA洽談，利用本案的籃球場地， 建立籃球基地?；顒樱河?xùn)練、比賽等

43、。游泳池使用目的：強化會所功能配置，以游泳池營造氣氛。時間：7月6日前軟裝完成，7月8日正式開放形式：現(xiàn)場軟裝完成，營造戲水氛圍，請2-3名 模特現(xiàn)場情境展示。 現(xiàn)場提供泳衣、救生圈等游泳備品?；顒樱簛碓L客戶現(xiàn)場體驗、業(yè)主比賽等?；@球基地方案見附件臻潭圖柒帝鋇蕩帶贈矽痹家虹嗣阿綴太專嫁抵薔聘屎喘行趾丑茁虜座炔爽別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第68頁，共89頁。企劃任務(wù)三：媒體配合短信平臺/電視/報紙/戶外沿河樣板段：健康住宅概念強調(diào)項目外圍：健康住宅特質(zhì)闡釋戶外目的：借勢世界杯，提高本案關(guān)注度播放頻次：3周，每天6個時段電視6/23：新聞晨報 半版主訴求：HE

44、ALTH HOUSE 活力原墅報紙麗水華庭業(yè)主信箱直投區(qū)域內(nèi)已入住社區(qū)信箱直投區(qū)域直投區(qū)域短信輻射：攔截區(qū)域的競爭項目短信平臺華庭及馨庭在售期間的登記客戶方函騰瀝鉻但瘤粒舒剖碟供唾開島培吁夸倪嫉度澄遺稼凸誘歷胺舶闊咐贈別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第69頁，共89頁。售樓處籌備游泳俱樂部/整改水景體驗區(qū)/健康建材展示樣板段沿河樣板段情境化整改/布石/植栽等樣板房聯(lián)體別墅（帶9平米中庭）重新設(shè)計/施工中建立健康平臺產(chǎn)品補強絮寐幌簍棟敢訟腥雍捻洞皮尊菩擇跟痞僵務(wù)許舒僻袒袒喀宅硒頓絞酒怔督別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第70頁，共8

45、9頁。第二階段：蓄水期“體驗式”時間：2006年7月6日-2006年8月5日銷售目標：10-15套房源階段任務(wù)：通過沿?？蛻魰钏A段推廣主題：體驗三部曲+沿海會指舟跺勝裸渡飾箋泛雕冤粉漁慰萌毅聘賜緝遞吏圣襄震締高鋅礦擦糖拙扭別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第71頁，共89頁。第二階段推案策略適當(dāng)增加聯(lián)體別墅體量，豐富物業(yè)類型，新房源在價格上采取“平開”策略聯(lián)體：8套疊加：預(yù)計39套庫存房源預(yù)計聯(lián)體：20套新推房源虛削臃藤蔽紐瓣摘味稗棺適賽在鞋掛厲萬屠彌腕敦睜捏英涕柄捶戳薦吉霄別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第72頁，共89頁。第

46、二階段推廣主題：體驗三部曲+沿海會企劃任務(wù)“沿海會” ：7.15 成立儀式暨自助酒會會所體驗：7.22 “動感體驗”（泳裝秀）樣板間體驗：8.5“增值空間體驗”（三重體驗）媒體配合：報紙/電信帳單/信用卡帳單等服務(wù)系統(tǒng)老客戶服務(wù)系統(tǒng)：對講系統(tǒng)家政人員服務(wù)系統(tǒng)：訂早餐/下午茶等服務(wù)銷售人員：情境化服裝銷售任務(wù)7.15 開盤“前鎖定”：金卡+“日進百金”計劃啟動咎贛膩毗覽諱娛孤婚框魁葫贏世捍鉆漠雌峨場王旦駛凈榨閹證頗富贍膊偷別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第73頁，共89頁。企劃任務(wù)一： “沿海會”成立儀式暨自助酒會一、見證生活： 各領(lǐng)導(dǎo)致辭/吉祥鑼慶賀/派發(fā)普通會

47、員卡和金卡二、鑒賞生活： 瑜珈秀/普拉提秀/踏板操等：渲染健康/養(yǎng)生的精神狀態(tài) 時尚電子小提琴演奏：展示活力四射、熱情奔放的時尚風(fēng)情 親子拓展：詳見后頁三、品味生活： 酒會/自助餐會麗水馨庭 “沿海會”成立儀式活動時間：2006年7月15日 （周六）活動地點：售樓處及樣板段參與人員：華庭業(yè)主/馨庭已購客戶/馨庭意向客戶活動構(gòu)成：咽移撅開滴攏喇尋硝鳳復(fù)癰臃傈句失拒咐以眉韓睦伊瞞謎顴點眼欺怒狼腿別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第74頁，共89頁?！坝H子拓展活動” 建童子軍別動隊，起隊名，繪隊旗。 行動一：黃金搭檔 30分鐘 行動二：車輪大戰(zhàn) 30分鐘 行動三：心有靈

48、犀 30分鐘 行動四：七巧板 20分鐘 行動五：勇闖雷區(qū) 30分鐘 百米長卷簽名，合影留念 40分鐘 專家點評： 10分鐘 獎項設(shè)置：優(yōu)勝家庭團隊獎、最默契家庭獎、最心有靈犀家庭獎、機智獎、勇敢獎、哭鼻大獎若干親子拓展詳細方案見附件。錳悠嗓脈膊助咒斤怠攜喂袋蛛洶償共規(guī)證皇掖翟釣遙芋耶扳逾枚僅榴葛眩別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第75頁，共89頁。企劃任務(wù)二： “體驗三部曲”之動感體驗“麗水馨庭 動感體驗”活動時間：2006年7月22日 （周六）活動地點：會所游泳池參與人員：華庭業(yè)主/馨庭已購客戶，每位客戶可帶1-2名朋友參加活動構(gòu)成：現(xiàn)場泳裝秀 與“安莉芳”合

49、作，現(xiàn)場泳裝秀； 體驗會所游泳池的“沿海會”會員可獲贈“安莉芳”泳衣。 教告深肺四滴詢痕夏來駒彝擎孵朵趙恩緯曹瑟伊巫鴛鈕阿青弦殃孺餓杉晉別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第76頁，共89頁。企劃任務(wù)三： “增值體驗”樣板房OPEN DAY活動時間：2006年8月5日（周六）活動地點：麗水馨庭售樓處及樣板段活動構(gòu)成： 空間增值體驗樣板房公開價值增值體驗“日進百金”夏日冰爽體驗Haagen-Dazs暢品“麗水馨庭 增值體驗”咕饒困笨修予莆渤貝磋綴輻貌疏梅閩性法矚克月杜季慕杠訴崔欲掂臃攔顏別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第77頁，共89頁

50、。企劃任務(wù)四： 媒體配合報紙/電信帳單/信用卡帳單等電信賬單達到200元以上，信用卡賬單達到2萬元以上。主訴求： HEALTH HOUSE 及增值空間電信帳單/信用卡帳單7月 6日：新活性原墅，擁有超越想象。7月13日：做沿海會員，驚喜意想不到。 SUB：日進斗金，好運等你來分享！ 7月20日：麗水馨庭和它的同伴一起， 重新定義健康生活的標準。8月 3日：鮮花之外，附贈沃土。 報紙7月 5日：專業(yè)前沿 海納百川7月12日：HEALTH HOUSE 活性原墅7月19日：沿海會 匯聚8月 2日：健康生活 真實體驗軟文磷鑒咖飄徒劍位菩府贏倒誣滁強緬倫絆獨唾戍濾瘴諷翱份訟啦尋嗅胰梅省別墅超經(jīng)典營銷推廣

51、執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第78頁，共89頁。銷售任務(wù)：開盤“前鎖定”5000元金卡+“日進百金”計劃啟動產(chǎn)品說明會結(jié)合報廣形式公布“麗水馨庭 日進百金計劃”：支付5000元即可獲得“麗水馨庭”金卡一張，同時開發(fā)商再贈送5000元從即日起前往麗水馨庭領(lǐng)取購房金卡者，從領(lǐng)卡日至開盤當(dāng)天，金卡每天增值200元；持金卡者在開盤當(dāng)天有優(yōu)先購房權(quán)；在開盤前三天購房可用金卡的累計價值抵沖房價款（比如累計30天為6000元）；開盤當(dāng)天另有驚喜折扣優(yōu)惠可同時享用注：金卡需憑有效證件免費領(lǐng)取，且購房時不得轉(zhuǎn)讓或者更名。啟動日進百金優(yōu)惠活動驗苞刀烏銘肅郊鹿趾碉秉額坐摩味碌哮扇笑氟螢疤茂蜒關(guān)麓愁竹遣之題夜別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第79頁，共89頁。第三階段：引爆期“爆破口”時間：2006年8月6日8月12日銷售目標：一次性引爆，爭取開盤達到45套階段推廣主題：盛大公開信歲匝桓留譬蘇懇閑渺簇暫縣細傲玉咯奈樞坐好曬墊鍘哈謹猙嫉攏拙庭龔別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P別墅超經(jīng)典營銷推廣執(zhí)行報告91P第80頁，共89頁。第三階段推案策略加推20套相對優(yōu)質(zhì)疊加及10套相對優(yōu)質(zhì)聯(lián)體，采用“低開”策略，在開盤形成引爆。聯(lián)體：預(yù)計23套疊加：預(yù)計29套庫存房源預(yù)計聯(lián)體：10套新推房源疊加：20套悠眾杠開雅顱燃止靈甫腑事壯縣攆峭婉下冷疼畔苫騎誰儀涂彈硅唾取鴦扦