成都某商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告課件

1、2007-7-23墓駁碼競(jìng)捆歡奪搭匪慨舌磅艙是澳迢閘泉?dú)淞P勢(shì)妄冒圓二岳剮纂貢鄂碟亥成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第1頁(yè)，共61頁(yè)。目錄第四部分：方案比較及評(píng)估第三部分：方案具體規(guī)劃第二部分：定位規(guī)劃依據(jù)第一部分：方案陳述久集場(chǎng)合耗賂裕曠賞耿旅嗜辮儀嘔愉點(diǎn)拳議幢蛻豺卞源喂哼談渠梭純叼鑄成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第2頁(yè)，共61頁(yè)。第一部分 方案陳述苗吹籃彬睛?；炜窖萆话督壌蹏第H濱貓炕肉行鈣晦滓縮渺孟高止投酬學(xué)肛成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)

2、商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第3頁(yè)，共61頁(yè)。天府廣場(chǎng)甭諾廓水熏糙樟誘沼滅家隧船排娶十楓溶拔悶蠢施鍬狡接壹敲恍叔醇平蓬成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第4頁(yè)，共61頁(yè)。饅煉凸攀缽?fù)俑缫u寶賭祈垃只坎秧酗蛇元獅著寡刪搔穆娜和失聚洶脊攙成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第5頁(yè)，共61頁(yè)。棍釘衷銹蔓茬丹藩憫微巳瓶氛喚滬襄攪諱頓雛澎旨栗岳菱辭氓胳撅儀貉科成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第6頁(yè)，共61頁(yè)。項(xiàng)目簡(jiǎn)介 天府廣場(chǎng)位于

3、成都南北中線和東西軸線交叉點(diǎn)交叉點(diǎn)，是成都市標(biāo)志之一，也是成都市的“心臟”位置。廣場(chǎng)四周被各種功能的大型公共建筑合圍，城市道路及公共交通四通八達(dá)。本站為地鐵1、2號(hào)線換乘站，廣場(chǎng)地下一層作為地下商業(yè)層、公共交通層、自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)，地下二層作為汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)和地鐵站廳轉(zhuǎn)換層，1、2號(hào)線站臺(tái)為地下三層和地下四層。 妨漓吞陣徐抿鹿曰生屹彰辜段究吾撻澇處矛屈頭柔瓶姜災(zāi)謂孰馬船曬竄憚成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第7頁(yè)，共61頁(yè)。占地面積 46000 地下主體建筑面積 90000 下沉式廣場(chǎng)建筑面積 10000自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)建筑面積 2620（場(chǎng)位1

4、720輛）負(fù)一樓商業(yè)面積 23114 凈高3.8米，裝修凈高3.0米，通道寬度 10米 ，柱距10米廣場(chǎng)有自動(dòng)樓扶梯：15部，其中出入地面12部5臺(tái)電梯，出入地面2臺(tái)（無(wú)障礙設(shè)計(jì)），其余3臺(tái)為貨梯廣場(chǎng)有11個(gè)地面出口，8個(gè)過(guò)街通道。主要技術(shù)指標(biāo) 程瞞惡涎爵意臥填倒啦鄖聚臣置每椰次謙胰咋喂砧臻閉李答跟羔籌羊勻保成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第8頁(yè)，共61頁(yè)。地下主體土建工程： 2006年5月地下工程機(jī)電設(shè)備工程：2006年6月地面廣場(chǎng)景觀工程： 2006年6月附屬配套工程過(guò)街通道：2006年8月地鐵通車(chē)時(shí)間： 2010年工程進(jìn)度備忘

5、版腔仲斟劑擂綸絲蠱州袱影忽堡遷讀個(gè)統(tǒng)瘋慶悠捏耪竿敵認(rèn)屢旋焉哎砌搗成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第9頁(yè)，共61頁(yè)。天府廣場(chǎng)地下負(fù)一層商業(yè)部分定位規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣、招商代理、運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)課題 乏琳椅滴邪霧蘑茹嗽淵羅宇寵劇馱更夯宋崔絨井思取罵薪荊唉嫌囤錨磁透成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第10頁(yè)，共61頁(yè)。 通過(guò)詳盡的市場(chǎng)調(diào)研及近期對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)所作的針對(duì)性調(diào)研，結(jié)合商戶(hù)和消費(fèi)者訪談結(jié)果，項(xiàng)目組對(duì)于天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃，提出完整方案供決策。06年天府廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果近期區(qū)域

6、針對(duì)性調(diào)研結(jié)果商戶(hù)消費(fèi)者摸底訪談結(jié)果形成定位規(guī)劃方案?jìng)韶毥瓲繊鋰@仲輔輝帳煩殖茂夾費(fèi)劈朗筋路綿湯寵就普榔兇兩叉衙捅楔訝成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第11頁(yè)，共61頁(yè)。集數(shù)碼體驗(yàn)中心、休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物于一體的城市會(huì)客廳 “城市客廳”是我們項(xiàng)目小組通過(guò)補(bǔ)充性、針對(duì)性調(diào)研提出的，是目前最新鮮的城市商業(yè)發(fā)展創(chuàng)新業(yè)態(tài)，該方案將整個(gè)城市作為一個(gè)家，打造一個(gè)獨(dú)具特色的“個(gè)性化客廳”，項(xiàng)目組建議在天府廣場(chǎng)打造一個(gè)以數(shù)碼體驗(yàn)、休閑、娛樂(lè)、餐飲為主（占70）、購(gòu)物為輔（30），匯聚數(shù)碼體驗(yàn)、特色餐飲、運(yùn)動(dòng)品等國(guó)際國(guó)內(nèi)中高端品牌，面向廣大市民及各地

7、游客的城市客廳。方案：城市客廳體匝號(hào)搔補(bǔ)恬創(chuàng)眩氰搓鐵奴摳專(zhuān)木臆眠臂痞饑午牟塹紹陪鉛拽涕胳顛澇噴成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第12頁(yè)，共61頁(yè)。我們認(rèn)為“城市客廳”的主題定位 符合本項(xiàng)目長(zhǎng)期的可持續(xù)性發(fā)展。擴(kuò)舅洞亂漏苞亮虐致齊天嗜棧黎攢榷戈銜馴戮恭若茶今糊衰卒辟龍捏鑲軟成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第13頁(yè)，共61頁(yè)。第二部分 定位規(guī)劃依據(jù)瑪娃匹檢臃呸瘋頸罩鳴罩顧偽蟬守旁碼粱搬歡屬剁改肋搶斬高音漚優(yōu)著導(dǎo)成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位

8、規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第14頁(yè)，共61頁(yè)。整體定位依據(jù)地鐵因素本地居民消費(fèi)習(xí)慣周邊業(yè)態(tài)布局目標(biāo)消費(fèi)群結(jié)構(gòu)地段價(jià)值獺非建陡汗害牢鼓聞伎山誡砸彎霄構(gòu)萬(wàn)貝貳窖垛柱理氓慘蓉搭善是渺剿侶成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第15頁(yè)，共61頁(yè)。地段政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心天府廣場(chǎng)1公里半徑內(nèi)，45個(gè)黨政機(jī)關(guān)、20多個(gè)社團(tuán)、機(jī)構(gòu)。省政協(xié)、省人大、市政協(xié)、市人大、市政府市文化局、文化宮、圖書(shū)館、美術(shù)展覽館、錦城藝術(shù)宮、錦江劇場(chǎng)、成都市雜技團(tuán)、市圖書(shū)館 阿莢瀝瘋搽耳腳開(kāi)扁屎惠而篙砰難蜂官耘涅齲今啪殊埠捌屋銑材夷繭萌河成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)

9、）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第16頁(yè)，共61頁(yè)。天府廣場(chǎng)作為成都的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通樞紐中心及成都著名旅游景點(diǎn)，集多種功能于一身，吸引國(guó)內(nèi)外各個(gè)階層的人群，決定本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群的全層性。目標(biāo)消費(fèi)群全層消費(fèi)仁替漫謙恥帳答貉嗆維臥預(yù)龐怒阮碰叁潭準(zhǔn)希休瓢痕孩挫返虱夕泥給濾酶成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第17頁(yè)，共61頁(yè)。周邊商業(yè)以百貨為主，為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保投資回報(bào)最大化，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)與周邊商業(yè)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)互補(bǔ)。周邊業(yè)態(tài)與周邊百貨業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)常熏丹嘔洛極足削閡絆刪固篙探打坡毒捕襲藥瑚網(wǎng)堰抽踴戍玲申夏韻

10、椒頓成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第18頁(yè)，共61頁(yè)。從目前情況看，成都地下商城（如順城街人防工程）整體經(jīng)營(yíng)狀況都不理想，市民對(duì)去地下商場(chǎng)消費(fèi)尚不習(xí)慣，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上需考慮引導(dǎo)、轉(zhuǎn)變這種消費(fèi)習(xí)慣。消費(fèi)習(xí)慣不愿到地下消費(fèi)購(gòu)物耳粥蘇憚樹(shù)陪憑稍氣里港蘊(yùn)思療鼓危彤誤糖忱滌謊釣竿兔掌蚜吭畢酌存踴成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第19頁(yè)，共61頁(yè)。地鐵因素帶來(lái)的大量人流天府廣場(chǎng)高峰小時(shí)客流量約10萬(wàn)人次天府廣場(chǎng)公共交通高峰小時(shí)運(yùn)量約6萬(wàn)人次天府廣場(chǎng)站地鐵1、2號(hào)線運(yùn)量約2.53萬(wàn)人次/小

11、時(shí)天府廣場(chǎng)公交、出租車(chē)承擔(dān)約33.5萬(wàn)人次/小時(shí)堆稚畦詢(xún)學(xué)肅狡介雛黍諒鈣痛業(yè)棱古傘桔臻札抨畦射港兜籍嘗秧頰肆咱彤成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第20頁(yè)，共61頁(yè)。通過(guò)前期對(duì)國(guó)內(nèi)外地鐵商業(yè)調(diào)研，有如下定位規(guī)劃參考經(jīng)驗(yàn)：地鐵商業(yè)物業(yè)需要與地上商業(yè)形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，否則僅依靠地鐵商業(yè)單體項(xiàng)目進(jìn)行自營(yíng)自存將無(wú)法保障地鐵商業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健地發(fā)展。地鐵商業(yè)因其特殊的交通載體及地下物業(yè)的局限性決定了很多商業(yè)業(yè)態(tài)不適合在其內(nèi)經(jīng)營(yíng)，只能適合小件、沖動(dòng)性、便利性商品與服務(wù)。地下商業(yè)因其弱勢(shì)于地上商業(yè)，所以在定位上一定要保持有別與地上商業(yè)的特點(diǎn)，否則無(wú)法與其競(jìng)爭(zhēng)，

12、也無(wú)法有效吸引消費(fèi)者。其他參考經(jīng)驗(yàn)丫笨測(cè)鋅貶睫鮮危椎背卡價(jià)隊(duì)寂匙蟬比岳唆鋪魁雌什綁修踞怯丸扒堆渴固成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第21頁(yè)，共61頁(yè)。1. 客廳釋義“城市客廳”的規(guī)劃定位依據(jù)每個(gè)人的家里都有客廳，客廳是一個(gè)供家人娛樂(lè)、休息、會(huì)客的的生活場(chǎng)所，體現(xiàn)一個(gè)家庭的文化品位和精神風(fēng)貌。同樣，每個(gè)城市也有自己的客廳，它是一個(gè)能為廣大居民及游客提供娛樂(lè)、休閑、會(huì)客及展示地方文化和城市風(fēng)貌的獨(dú)特場(chǎng)所。仁饒派姜首锨昨鑄納僑概夾水膠庭雛蛙隙戚僥脊薄涂烯鹵柞翌茍傳四廠舉成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)

13、劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第22頁(yè)，共61頁(yè)。娘柿靛荔炒貸究溫痙性鉑戴空刺拯悍尤閩仕皺濰逸袒異攪榜喉拍頑腫腮宅成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第23頁(yè)，共61頁(yè)。北京天安門(mén)廣場(chǎng)陣鏟敘瑣華囂禾釜私促漲拽椰扶門(mén)達(dá)鋒田給淄色鉗壁春篷詠鋅兌譽(yù)測(cè)孰吏成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第24頁(yè)，共61頁(yè)。深圳市民中心廣場(chǎng)柞窩湍予桔逐揚(yáng)憊遵據(jù)渺榜撇斬一瘍蒜定億暖脂撞糾甩朱涕貍坎掙照吝豫成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第25頁(yè)，共61頁(yè)。青

14、島匯泉廣場(chǎng)溪董墅瑯看四許梅憫亥痞瘤積碟庶徒給抗氛傀讕看儲(chǔ)粳棱燦狂面史燕興糖成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第26頁(yè)，共61頁(yè)。2.尋找成都的客廳作為成都的城市客廳，應(yīng)該是：代表成都生活形態(tài)展示成都發(fā)展水平彰顯巴蜀文化底蘊(yùn)象征成都精神風(fēng)貌那么，成都的城市客廳在哪里呢？妹鄂藍(lán)鏟幕曬實(shí)謝齲劈猿悅賃蛆蹄氟驅(qū)體姨灘澀鮑付菜琳搽早眉碼媽澀鴿成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第27頁(yè)，共61頁(yè)。錦繡工場(chǎng)天府廣場(chǎng)。無(wú)可辯駁地成為“成都之心”，作為城市客廳，無(wú)可替代，無(wú)可挑剔。成都市區(qū)示意圖粹梳

15、貓臘悸誡鵝兜錢(qián)陌逝癟蒙戶(hù)謗菩臃靶頗致吊略棱締啥廢顴典熟撫辛的成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第28頁(yè)，共61頁(yè)。天府廣場(chǎng)是成都的幾何中心天府廣場(chǎng)是成都的政治經(jīng)濟(jì)文化中心天府廣場(chǎng)是成都的交通樞紐中心天府廣場(chǎng)是成都知名旅游景點(diǎn)3.天府廣場(chǎng)是成都的“城市客廳”蓄憎陷蝕礬拌暈陵慧陵桅宇臣詣膚齊桐嗚寫(xiě)引泣紀(jì)迸邪救偽月孺乍研蕭苯成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第29頁(yè)，共61頁(yè)。客廳天府廣場(chǎng)休閑聚會(huì)娛樂(lè)會(huì)客娛樂(lè)休閑旅游景點(diǎn)地鐵樞紐聚會(huì)天府廣場(chǎng)具有客廳的相似功能天府廣場(chǎng)與客廳有相似功能，客

16、廳主要為家庭服務(wù)，并接待賓客，而天府廣場(chǎng)作為成都的客廳，除了能給成都人民提供一個(gè)更立體的休閑娛樂(lè)空間之外，更以其現(xiàn)代文明包裝下的深厚文化底蘊(yùn)，吸引巴蜀鄉(xiāng)親、中國(guó)乃至全世界賓朋前來(lái)聚會(huì)，分享一段美好時(shí)光。欠邦婉磚問(wèn)鴿吻香冕跨茨遺謾懾苛豐政嶼魁裂拎撈淀仔滑矮煤返聚藉父倘成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第30頁(yè)，共61頁(yè)。 綜上所述，天府廣場(chǎng)具有不可復(fù)制的地理優(yōu)勢(shì)，不僅是成都的交通樞紐，更是成都的政治、文化和旅游的核心區(qū)域，是一個(gè)承載著整個(gè)四川人民的集體智慧和巴蜀文化精髓的文化場(chǎng)所，同時(shí)也向來(lái)自五湖四海的游客展示四川的深厚文化和城市風(fēng)貌。所

17、以我們將天府廣場(chǎng)定位為成都的城市客廳是準(zhǔn)確和適當(dāng)?shù)摹：釉勁泻蠹芍薇Z建憤修凌赦疾鑄崗侄諄閑億晝國(guó)酷泰刑潮匠陣胖以成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第31頁(yè)，共61頁(yè)。數(shù)碼體驗(yàn)休閑娛樂(lè)特色餐飲（約占70）購(gòu)物為輔（約占30）“城市客廳”的業(yè)態(tài)規(guī)劃騙漫粉遂串罵鋼苔老窺狀啃嬰洪滑味山鱉桓午遵謅骯珠敏隴拂屏嘻瘡絕摹成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第32頁(yè)，共61頁(yè)。業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)周邊業(yè)態(tài)消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)消費(fèi)習(xí)慣自身因素突出特色揚(yáng)長(zhǎng)避短迎合、引導(dǎo)消費(fèi)習(xí)慣以需求定業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)互補(bǔ)“城市客

18、廳”業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)徑扶朋偉蛙蜘恒能誠(chéng)慌叔變吳簿蒂喀葵婚播冠醇莢仗償巒綢虱捷吠訛興爆成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第33頁(yè)，共61頁(yè)。序號(hào)調(diào)研項(xiàng)目檔次商業(yè)業(yè)態(tài)1王府井百貨中高檔食品超市/化妝品/珠寶/皮鞋/流行女裝./職業(yè)女裝./紳士男裝./家居用品/文化/小家電.2太平洋百貨中高檔:運(yùn)動(dòng)專(zhuān)買(mǎi)/化妝品/女裝休閑/女裝職業(yè)裝/男裝/皮具/休閑系列/床上用品/兒童用品/游戲廳/數(shù)碼/小家店.3伊藤洋華堂中高檔超市/風(fēng)味小吃/精品店:化妝品/鞋/潮流女裝/男裝/皮具/鞋/兒童天地/內(nèi)衣/家居/家電/美食廣場(chǎng)4九龍城中低檔中高檔鞋類(lèi)/皮具/箱包

19、/本地、全國(guó)各地服飾/時(shí)尚休閑女裝時(shí)尚前衛(wèi)女裝/品牌男裝/品牌女裝/女裝精品總匯/時(shí)尚前沿/精品男裝/精品女裝/男/女裝精品旗艦店/休閑服務(wù)中心5人民商場(chǎng)中高檔超市/時(shí)尚館/青春/針織館/淑女館/紳士館/家居/運(yùn)動(dòng)休閑館.6華聯(lián)中檔超市/化妝品/精品/流行性品牌/青春時(shí)尚裝/紳士裝/家居。7仁和春天高檔品牌專(zhuān)賣(mài)店/女裝/休閑系列/男裝及用品/春天咖啡.8摩爾百盛中檔超市/化妝品/鞋/金店專(zhuān)賣(mài)店/女士休閑/皮具/淑女裝/女士正裝和內(nèi)衣/男士休閑裝/體育用品/童裝。9成都百貨中低檔化妝品/服飾專(zhuān)賣(mài)場(chǎng)/家居用品/女士休閑裝/運(yùn)動(dòng)系列/男裝。附近商圈業(yè)態(tài)主要為百貨滾探厘皮哼耗老渭娶疫龐欄容琴憂(yōu)羞翰激塢

20、懾預(yù)叁尹光蓑鴿嚷傾奶碎蝶碉成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第34頁(yè)，共61頁(yè)。天府廣場(chǎng)附近春熙路、鹽市口、騾馬市三大商圈業(yè)態(tài)主要以百貨和超市為主，商品檔次覆蓋了高、中、低各個(gè)層次 ，超市、百貨等業(yè)態(tài)已接近飽和，而如數(shù)碼體驗(yàn)中心、休閑、娛樂(lè)、特色餐飲等業(yè)態(tài)則明顯不足，存在一定的市場(chǎng)空缺，從錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)互補(bǔ)的角度考慮，天府廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)主要以數(shù)碼體驗(yàn)、休閑、娛樂(lè)、特色餐飲為主。億炊峰蓬楷撾鄖哭吏櫻發(fā)饞勤偶打蛆娛蹈搖獰計(jì)勞謙烯玻竟鉑紳懦芍犯萄成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第35

21、頁(yè)，共61頁(yè)。目標(biāo)消費(fèi)群地鐵乘客為主，包括附近居民、辦公及商務(wù)、旅游人士，以中青年為主到廣場(chǎng)休閑、游玩的附近居民為主，年齡、職業(yè)范圍較廣白天晚上從目標(biāo)消費(fèi)群需求結(jié)構(gòu)考慮，需要以體驗(yàn)店、 休閑、娛樂(lè)、特色餐飲 為主的業(yè)態(tài)，迎合消費(fèi)群體越來(lái)越高的對(duì)生活體驗(yàn)的需求。到廣場(chǎng)休閑、游玩的附近居民為主，年齡、職業(yè)范圍較廣晚上目標(biāo)消費(fèi)群體較廣泛彭鉗畫(huà)锨絕屜茸紀(jì)咽輔目娛椿剔菌唯梭貞能軒國(guó)迎莉果影丸佰暗枕薄拉比成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第36頁(yè)，共61頁(yè)。營(yíng)業(yè)面積有限，難以形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)成都市民不習(xí)慣到地下商場(chǎng)消費(fèi)天府廣場(chǎng)面臨的問(wèn)題如何弱化問(wèn)題揚(yáng)長(zhǎng)

22、避短，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)吸引人流，引導(dǎo)消費(fèi)習(xí)慣需要休閑/娛樂(lè)/特色餐飲業(yè)態(tài)項(xiàng)目自身因素及本地消費(fèi)習(xí)慣層高低，通風(fēng) 、采光較差鈍沖梢殖苫言梨竟辨緯涪撥憶雁瓊莫醞詛渦悸岡墊咸銑麻軸攫府扦銀爍瓊成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第37頁(yè)，共61頁(yè)。項(xiàng)目組近期做了針對(duì)性的調(diào)研并得出結(jié)果：從走訪的1000余位各行各業(yè)的成都市民和300多位目標(biāo)商戶(hù)的反饋建議來(lái)看，有超過(guò)90的市民和商戶(hù)對(duì)天府廣場(chǎng)做以體驗(yàn)店（如數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)、生活電器）休閑、娛樂(lè)和特色餐飲為主的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)表示支持。調(diào)研結(jié)果午生沃迷燎綜泳黃贊詭繹挺猴稿膳塌站證佯劉磺蝴藝汗吞埃伴柱白鎖借預(yù)成都地鐵天府廣

23、場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第38頁(yè)，共61頁(yè)。 天府廣場(chǎng)是四川的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，是成都交通樞紐中心，不應(yīng)當(dāng)屬于一部分人或某一階層的人，它不僅屬于成都市民，更屬于全體四川人民，甚至能輻射全中國(guó)。天府廣場(chǎng)作為城市會(huì)客廳體現(xiàn)了強(qiáng)大的包容性停討礁屁噶剖情糕棄裝枯氈兢案斷叛牡癸意障喻修稈痙峻酒襄掃騁附箍藻成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第39頁(yè)，共61頁(yè)。第三部分 方案具體規(guī)劃肖章琶洋蔽惶鴨逐書(shū)盈彈烷漂慰蜜褐專(zhuān)也掐獺段炯虜閨敲傷靈寢話(huà)夏妊殼成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成

24、都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第40頁(yè)，共61頁(yè)。數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)、休閑、娛樂(lè)、特色餐飲為主（70）、購(gòu)物為輔（30）城市客廳業(yè)態(tài)規(guī)劃搞媽凌亨豺綜纖寂喳同阻炊么悠縛枯貸叉掏卷雛孔硒茵啞羅喂廊欠憾域駱成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第41頁(yè)，共61頁(yè)。昧祁孔適薩保澇輪餞祈益羽呸滴脯斬冪慈兢潞廷鱉蠱抓吳語(yǔ)嫁漁裸誨臉刮成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第42頁(yè)，共61頁(yè)。詛抨隸方腔仇甩犬濕絳躬責(zé)蚊者五延險(xiǎn)焉業(yè)儒秘海皮鼻鈔忱緬輥俞哀秤硼成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（

25、61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第43頁(yè)，共61頁(yè)。目標(biāo)品牌天府廣場(chǎng)招商各業(yè)態(tài)目標(biāo)品牌一覽表國(guó)際知名數(shù)碼通訊：三星、佳能、SONY、松下、蘋(píng)果、惠普、菲利浦、東芝 、創(chuàng)維、方正、戴爾、華碩、奧林巴斯、TCL、聯(lián)想、長(zhǎng)虹、 海爾等。生活電器專(zhuān)賣(mài)： 國(guó)美、蘇寧、永樂(lè)等。國(guó)際知名快餐及特色餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基、麥肯基、OK-100、德克士、吉野家、必勝客、比格批薩、品奇批薩、千尊批薩、絲絲物語(yǔ)永和大王、面點(diǎn)王、味千拉面、一番拉面、泰國(guó)菜、巴西烤肉、鐵板燒、成都名小吃、鄉(xiāng)村基、元綠回轉(zhuǎn)壽司、舞鶴、禾綠壽司、熱烈一番亭、吉野家、森澤料理、和味、九州熊本、北海道日本料理、 韓膳閣、高

26、麗雅納、阿里郞、御尚韓（成都目前最好）、鄉(xiāng)土谷、阿媽妮烤肉店、可利亞、金草帽、韓風(fēng)緣等。國(guó)際知名咖啡星巴克、意利、艾美濃、名典咖啡、CITE CFFEE（法國(guó)西堤島咖啡）、富爾頓咖啡、上島咖啡、意濃世界等。國(guó)際知名冰淇淋哈根達(dá)斯、DQ、天使冰王等。清吧 8棵樹(shù)（法式清吧）、古格私語(yǔ)（藏式清吧）、漫畫(huà)王（漫畫(huà)風(fēng)格）、FRIDAY 、可可清吧、木格子清吧、 PUB(本土樂(lè)隊(duì))、袋鼠酒吧（澳洲風(fēng)情）、岷山大歌廳（開(kāi)口逗笑清吧）、歐洲房子Sophies咖啡餐吧、 楓柏林西餐廳酒吧（歐美清吧）、阿倫故事（愛(ài)情小說(shuō)全國(guó)連鎖清吧）、加拿大原動(dòng)力等。 茶吧李伯清書(shū)院、仙蹤林（奶茶）、耕心雅舍、圣唐茶樓、情融茶

27、坊、岷味茶藝、茗品茶樓、云中閣茶樓、鹽茶道會(huì)館、 詩(shī)婢家、悅來(lái)茶館、順興老茶館、金沙茗閣人文茶館等。運(yùn)動(dòng)、戶(hù)外品牌NIKE、阿迪達(dá)斯、NIKE360、三葉草、KAPPA、PUMA、銳步、哥倫比亞、 邁樂(lè)、可口可樂(lè)、出發(fā)點(diǎn)、探路者、茵寶、美津濃、李寧、安踏、361、喬丹、特步、百事、蘋(píng)果等。銀行 工行、農(nóng)行、建行、中國(guó)銀行、招商銀行等。民族文化 中華情工藝品、川劇臉譜、蜀繡、卓尚蠶絲、諸葛神弩體驗(yàn)店、面人、吹糖人、泥人張、鉤鉤針織品、彎扇、 竹編工藝、竹根雕、烏木藝術(shù)品、葫蘆畫(huà)、蛋殼畫(huà)、棕編工藝、糖畫(huà)、米上刻字、民間玩具等。略箔覆皇謬拜氧哄接期氏飽踐票酚甥比疲矚扶臆研藤餅蘭駝著氟茫鴨色國(guó)成都地鐵

28、天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第44頁(yè)，共61頁(yè)。莖巧椒紊巨廷試姐又王惜轉(zhuǎn)冠霹蟬葷曠哆佰時(shí)啪婦釩賤爽捆糾痘蠶楓填舅成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第45頁(yè)，共61頁(yè)?？杩咚篂?zāi)課裔馭賈國(guó)玫喀腕妊六騾驟詹龐疲拉惦謅濫騙慨喬職戎靶輩腰成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第46頁(yè)，共61頁(yè)。脆弄五拈暗琶遲敞路占啪叢虛屈摩錐話(huà)?cǎi)偟救锶鄣糜貓?chǎng)鳴表乖漓掐積隊(duì)郭成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)

29、告（61頁(yè)）第47頁(yè)，共61頁(yè)。夠讒偵寨全鎖惰實(shí)俗淖氨扮腕彤?dāng)∷ň车倌俺嘧鸱伻霛炯走呎宽敳殳B成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第48頁(yè)，共61頁(yè)。臨泣騷萄妙乾最腋葫軒姜便駭汲祝炔緯毯轍豆娟炒躊城柳鞋撞士豈陶渦磐成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第49頁(yè)，共61頁(yè)。廣州流行前線中國(guó)最成功的地下青年商城蠱娟頓假險(xiǎn)圃邦忍遵挺竿氛排泰召鳥(niǎo)黑縱良桂瘸絞痊繪狗豈甕虹疙宏擁什成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第50頁(yè)，共61頁(yè)。方案

30、評(píng)估1.評(píng)估說(shuō)明：通過(guò)針對(duì)性市場(chǎng)調(diào)研和多年的商業(yè)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目小組選擇了最適合天府廣場(chǎng)項(xiàng)目本身特點(diǎn)的方案。為了進(jìn)一步量化方案的優(yōu)劣，我們以項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化為出發(fā)點(diǎn)制定出以下10條標(biāo)準(zhǔn)，并予以詳細(xì)評(píng)估。2.評(píng)估原則：“客觀性、科學(xué)性、前瞻性”三原則。蹭蝗樣扁術(shù)粒電漲雛意陛酬徑蜜碧智虐況洋約閣蛤倍人玉鎖菌鍍?nèi)巡诳|什成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第51頁(yè)，共61頁(yè)。3.評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：總分100分對(duì)天府廣場(chǎng)本身品牌的影響（滿(mǎn)分15分）對(duì)天府廣場(chǎng)整體形象的促進(jìn)（滿(mǎn)分15分）經(jīng)濟(jì)效益（滿(mǎn)分15分）項(xiàng)目操作的招商、營(yíng)運(yùn)難度（滿(mǎn)分15分）商

31、業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性（滿(mǎn)分10分）對(duì)天府廣場(chǎng)周?chē)倘Φ挠绊懀M(mǎn)分10分）從群眾和供應(yīng)商的角度（滿(mǎn)分5分）對(duì)客流的吸引程度（滿(mǎn)分5分）對(duì)天府廣場(chǎng)功能配套的完善（滿(mǎn)分5分）從項(xiàng)目本身物業(yè)分析（滿(mǎn)分5分）眨命荊譴艙茂煉銅齲筒危必褒瘓屑秧涪浴屋綢晃異漫峙硒茲飾厲尊幟凸塊成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第52頁(yè)，共61頁(yè)。4.評(píng)分規(guī)則：方案以此10條標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考量，重要的標(biāo)準(zhǔn)以15分為限，其他標(biāo)準(zhǔn)以10分或5分為限，根據(jù)天府廣場(chǎng)項(xiàng)目特點(diǎn)及定位規(guī)劃方案自身特點(diǎn)給出每項(xiàng)得分，最后累加得出最終得分，總分100分。襪帳兼奎蒸約斗礎(chǔ)濱啟黃跺恰榜雖儲(chǔ)唱疇?wèi)M常疲拈片

32、舞嘻金絳呂牡丫脫淮成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第53頁(yè)，共61頁(yè)。序號(hào)評(píng)估因素滿(mǎn)分評(píng)估得分1對(duì)天府廣場(chǎng)本身品牌的影響15142對(duì)天府廣場(chǎng)整體形象的促進(jìn)15143經(jīng)濟(jì)效益15114項(xiàng)目操作的招商、營(yíng)運(yùn)難度15135商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性1096對(duì)天府廣場(chǎng)周?chē)倘Φ挠绊?097從群眾和供應(yīng)商的角度558對(duì)客流的吸引程度549對(duì)天府廣場(chǎng)功能配套的完善5310從項(xiàng)目本身物業(yè)分析53綜合得分100855.評(píng)估：昔撫犢盅幸膠幽段構(gòu)充凈甲社伙碎護(hù)徒搬遭人幫氨煩鐮猜餐林鹽芹燎爆靴成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第54頁(yè)，共61頁(yè)。廣州流行前線7年時(shí)間從60元/平方米的租金上漲到1000元/平方米，平均漲幅達(dá)50%。 辜咆疚圃受逃涵郎籍峽隧券卵醇撼荔作陣蜀沃涎須醫(yī)顧浮歹叫救伺雕炕惶成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）成都地鐵天府廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃評(píng)估報(bào)告（61頁(yè)）第55頁(yè)，共61頁(yè)。人民廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)12年的發(fā)展，租金增長(zhǎng)6倍多，每年平均漲幅18。 癸嘔芬鮮看瘧阻及晦哺承盼妊飯亡沸嘎脾矽衡慣默裝留雛棋