房地產(chǎn)策劃經(jīng)典案例大全課件

1、長 富 廣 場整合傳播策劃方案【一座劃時代的商業(yè)豐碑】長城盛花廣告 第1頁，共110頁。首先，是商業(yè)篇。第2頁，共110頁。從兩個關(guān)鍵詞說起！第3頁，共110頁。從東門商圈窺見商業(yè)城區(qū)變遷的風(fēng)云變幻 方圓不到一公里的地方產(chǎn)生了30億的效益！鋪挨著鋪，鋪連著鋪，對視鋪、握手鋪、連鎖鋪數(shù)難以計數(shù)。是繁華一斑！第4頁，共110頁。從萬佳帶旺華強(qiáng)北窺見我們的發(fā)展前景 領(lǐng)頭羊效應(yīng)！ 也是我們的奮斗目標(biāo)，是推廣戰(zhàn)略的制高點(diǎn)：建立項目高度，拔高項目形象。新舊更替新陳代謝的啟示錄！針對我們自己，更主要的是說服市場。第5頁，共110頁。-總述- 由于本項目本身大規(guī)模、高起點(diǎn)、高規(guī)劃的特點(diǎn)，經(jīng)過詳實調(diào)研及反復(fù)推敲

2、考量，我們度身訂做了一條“樹高姿態(tài)形象，走創(chuàng)新路線”的傳播之道，供貴公司參考。值得說明的一點(diǎn)的是：我們項目檔次雖然不能定得太高，但我們在區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營品牌的突出，要求我們在推廣過程中須有一個更高的姿態(tài)，來適應(yīng)我們的項目?！伴L富廣場”項目包括商業(yè)及住宅兩個部分，針對項目的本身特點(diǎn)，我們對商業(yè)部分將有所側(cè)重。第6頁，共110頁。2、挖客戶3、挖價值4、挖定位5、挖訴求6、挖渠道全程控制1、挖商機(jī)策 略 思 路第7頁，共110頁。挖商機(jī)第一篇：【建立在深層思考上的財富發(fā)現(xiàn)之旅】。第8頁，共110頁。1、大朗市場環(huán)境大朗市場商業(yè)特征規(guī)模較“小”商戰(zhàn)氛圍不濃，顯得較“靜”各類市場大行其道，顯得較“

3、亂大朗商業(yè)總體不夠發(fā)達(dá)，商場推廣水平不高，基本停留在街鋪經(jīng)營、市場經(jīng)營的層面上，沒有真正意義上的、象樣的大型精品商場、專業(yè)市場，不用說集購物、休閑、娛樂、美食等于一體的大型綜合性購物中心（MALL）第9頁，共110頁。大朗呼喚大商業(yè)第10頁，共110頁。郊居化大潮涌動，衛(wèi)星城鎮(zhèn)飛速發(fā)展！城市建設(shè)重心向城鎮(zhèn)位移，區(qū)域前景形勢大好；東莞的經(jīng)濟(jì)增長率平均每年22%，經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展；政府扶持，各方面的“大動作”，前景一片光明；大盤帶動，大朗鎮(zhèn)片區(qū)形象大幅提升；大朗鎮(zhèn)具得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢；據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)，大朗自99年至今，已足足增加了4萬余 人，總?cè)丝谶_(dá)至40萬人之巨，相當(dāng)于國外一個中型城

4、 市！第11頁，共110頁。對這么大的市場無動于衷 簡直就是跟人民幣過不去！第12頁，共110頁。大朗的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度開始加快新一輪的市場競爭即將全面爆發(fā)從老城區(qū)改造向前推移城市“錢”景第13頁，共110頁。商業(yè)“錢”景舊商業(yè)繁華地帶成定勢,已無發(fā) 展空間；大朗新興大商圈鑄就大“錢”景。第14頁，共110頁。富華大道與長富步行街傳統(tǒng)商業(yè)集散地受限于環(huán)境差和商家規(guī)模小。中心區(qū)各市場屬“換季”業(yè)態(tài)，人氣持續(xù)下降。業(yè)態(tài)“錢”景第15頁，共110頁。大朗最美的風(fēng)景， 是“錢”景！第16頁，共110頁。投資市場分析消費(fèi)不斷被刺激居民集中，人流暢旺投資創(chuàng)富的市場環(huán)境已經(jīng)具備 第17頁，共110頁。目前

5、活躍的商業(yè)模式投資型零售商鋪國內(nèi)跨地域連鎖超市傳統(tǒng)商業(yè)模式地方國營大型商場 專賣店或會員店國外大型倉儲式機(jī)構(gòu)專業(yè)批發(fā)市場綜合性購物娛樂中心第18頁，共110頁。這年頭，生意不好做，炒股象賭博，儲蓄是替銀行賺錢，傳統(tǒng)的投資模式不能滿足市場的需要。傳統(tǒng)投資品種風(fēng)險投資品種穩(wěn)健投資品種收益回報回報方式投資風(fēng)險儲蓄國債企業(yè)債券股票投資實業(yè)住房商鋪1 . 98%2 . 25%利息收入無2 . 32%2 . 63%利息收入無高于儲蓄債券利息隨企業(yè)經(jīng)營壯況，有一定風(fēng)險無法把握賺取賣出買入的差價極大，可一夜暴富可傾家蕩產(chǎn)無法把握企業(yè)盈虧難以把握自用或出租出租增值轉(zhuǎn)賣，年限長出租率低回報慢視具體情況，回報率不確

6、定自行出租，收入回報不穩(wěn)定，可轉(zhuǎn)讓投資額大，首付壓力大第19頁，共110頁。大朗呼喚 新的創(chuàng)富模式第20頁，共110頁。挖客戶第二篇：?！菊l是我們的朋友，誰是我們的敵人， 這是革命的首要問題毛澤東】第21頁，共110頁。 一群討厭工作 而想輕松創(chuàng)富的人！第22頁，共110頁?？蛻魠^(qū)域重點(diǎn)區(qū)域：大朗鎮(zhèn)本地區(qū)次級區(qū)域：東莞其它區(qū)域外延區(qū)域：港臺及廣東其它區(qū)域目標(biāo)群體第23頁，共110頁。群體構(gòu)成職業(yè)投資者品牌商、批發(fā)及零售業(yè)主政府公務(wù)員跨地區(qū)經(jīng)商人士廠礦企業(yè)中高層有投資意識的白領(lǐng)一族第24頁，共110頁。群體構(gòu)成區(qū)域細(xì)分大新市場的經(jīng)營戶目前在步行街經(jīng)營的部分商戶本鎮(zhèn)的其它商戶常平鎮(zhèn)及周邊各鎮(zhèn)的經(jīng)商

7、者在大朗的港臺生意人跨地區(qū)職業(yè)投資商戶第25頁，共110頁?？蛻粜睦硖卣髻I鋪，看收益投資，看保障第26頁，共110頁。挖價值第三篇：【領(lǐng)袖氣質(zhì) 與生俱來】。第27頁，共110頁。 項目SWOT分析優(yōu)勢：黃金地段，商業(yè)中心軸，人流暢旺；規(guī)劃唯一： 集購物、居住、休閑為一體 的大型商住社區(qū)；3、 規(guī)模大，商業(yè)面積24866平方米4、 配套領(lǐng)先，有景觀優(yōu)勢；5、 開發(fā)商實力較雄厚。劣勢：區(qū)域知名度不夠響亮，片區(qū)檔次不高；區(qū)域交通與城市環(huán)境有待改善；開發(fā)商對商業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗不夠；開發(fā)商品牌影響力暫不夠大。機(jī)會：1、區(qū)域市場新興大商業(yè)空白；2、長富步行街人氣旺盛，發(fā)展空間較大；3、政府扶持，強(qiáng)力保障；

8、4、項目消費(fèi)群強(qiáng)勁龐大且獨(dú)特有專屬優(yōu)勢5、大珠三角發(fā)展趨勢，加強(qiáng)了區(qū)域間的溝 通與聯(lián)系，大朗鎮(zhèn)的領(lǐng)導(dǎo)地位容易建立威脅：1、交通條件得不到改善，勢必 影響投資者信心：2、項目推廣的決策、執(zhí)行及調(diào)整。第28頁，共110頁。 過程中如何解決1、針對交通不便，可依靠政府扶持，向政府申請設(shè)置公交站。如深圳茵悅 之生花園；2、針對開發(fā)商對商業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗不夠，可成立“業(yè)主會”，以及代租代 管代收代售“四代”服務(wù)，實行統(tǒng)一管理；3、針對區(qū)域特點(diǎn)，以“低消費(fèi)、中檔次、高姿態(tài)”為主線，來凸現(xiàn)項目；4、搭載公關(guān)活動，吸引消費(fèi)者的眼球，改變其到常平的消費(fèi)習(xí)慣；第29頁，共110頁。我們要把它們都拿去賣了！我們的高

9、姿態(tài)如何支撐 長富廣場集購物、居住、休閑于一體的超前規(guī)劃無限前景升值空間黃金地段大規(guī)模第30頁，共110頁。大朗商業(yè)領(lǐng)袖呼之欲出，但我們還可以讓這種領(lǐng)袖氣質(zhì)更加充分！第31頁，共110頁。品牌核心店購物公園全新業(yè)態(tài)名牌商場經(jīng)營管理公司引 入第32頁，共110頁。引入富爸爸投資創(chuàng)富模式“窮人和中產(chǎn)階級為錢而工作， 富人讓錢為他們工作” 支持： 代租代管代收代售“四代”服務(wù)，坐著收錢 專人管理經(jīng)營，讓專家為你賺錢 包租3年，每年返租8%（建議） 第33頁，共110頁。財富“快車道”租金穩(wěn)定，升值空間大；年回報高達(dá)7%,未計商場增值；風(fēng)險小，有主力商家經(jīng)營， 抗風(fēng)險能力強(qiáng)。第34頁，共110頁。挖定

10、位第四篇：【站得越高 看得越遠(yuǎn)】。第35頁，共110頁。項目命名 長富廣場 支撐：長富步行街是大朗鎮(zhèn)的門戶，取名“長富”能夠讓本鎮(zhèn)居民更容易清晰本項目所處的地段，并聯(lián)想到“長富步行街”建立的知名度和商業(yè)價值，“廣場” 一則利于區(qū)分，同時有利于操作過程中項目檔次的提升。第36頁，共110頁。備推名 長富購物公園 將我們的商業(yè)業(yè)態(tài)準(zhǔn)確而直接地傳達(dá)出去，更清晰的顯示項目的特點(diǎn)。說明：第37頁，共110頁。備推名 長富時代廣場 建議加入“時代”，有支撐三點(diǎn)：1、符合消費(fèi)群體的年輕人氣息，現(xiàn)代、時尚、動感；2、項目業(yè)態(tài)“購物公園”，新興、超前，在大朗獨(dú)樹一幟， 是時代的弄潮兒；3、體現(xiàn)出開發(fā)商的敢于創(chuàng)新

11、，不斷開拓的新時代精神。第38頁，共110頁。 大朗首席休閑購物天堂 形象定位語第39頁，共110頁。市場定位語 大朗唯一新興休閑購物公園 第40頁，共110頁。2.5萬m2的富翁孵化器2.5萬m2“一站式”休閑購物中心大朗首家年輕人休閑購物中心定位語備選方案第41頁，共110頁。眾旺所歸, 錢來找你！廣告語第42頁，共110頁。城鎮(zhèn)建設(shè)如火如荼，大朗新商圈呼之欲出旺坐擁長富步行街、富華大道大財路2公里內(nèi)15萬居民等你來賺名牌商家做到哪就旺到哪5公里內(nèi)40萬居民向你敞開錢袋政府扶持，從富裕走向富裕2.5萬平米購物中心輻射整個大朗眾所歸！第43頁，共110頁。錢來找你 坐著升值：擁抱城市“錢”景

12、 坐著收錢：代租代管代收代售三年回購，無理由退鋪坐著創(chuàng)富：包租3年，每年返租8%第44頁，共110頁。讓閑錢自動賺起來！讓你的錢大有“錢”途！廣告語備選方案第45頁，共110頁。挖訴求第五篇：。【事實勝于雄辯】第46頁，共110頁。我們吆喝什么？第47頁，共110頁。高屋建瓴！可以有一千種說法，但只有一個目的:第48頁，共110頁。新聞性分主題：商業(yè)“巨無霸”落戶大朗從量變到質(zhì)變-大朗商業(yè)大洗牌！長富廣場，開創(chuàng)大朗“大商業(yè)”時代！用發(fā)展的眼光來賺錢！長富廣場，引發(fā)大朗“創(chuàng)富風(fēng)暴”買長富廣場，賺現(xiàn)在，贏未來！第49頁，共110頁。大“錢”景分主題: 大市場呼喚大商業(yè)! 大商家?guī)笊倘? 大商圈

13、聚集大人潮! 大品牌帶來大收益! 大賣場成就大贏家! 大規(guī)模就是大“錢”景!第50頁，共110頁。讓你的錢以40次方高速增長15萬人等著你來賺40萬人向你敞開錢袋吃喝玩樂集中“贏”創(chuàng)新就是創(chuàng)收，超前就是賺錢！讓大朗的“錢”途替你打造商業(yè)“錢”城賣點(diǎn)性分主題第51頁，共110頁。愛心鋪是孩子充裕的教育基金養(yǎng)老鋪是自己豐厚的養(yǎng)老保險創(chuàng)收鋪是家庭第二條收入渠道無憂鋪是日常生活的消費(fèi)保障利益性分主題第52頁，共110頁。你不工作，每月都有“工資”領(lǐng)你不找錢，錢來找你四兩拔千金，賺錢不費(fèi)力一次投入，一生坐享厚利創(chuàng)富航母，讓財富與時間賽跑便利性分主題第53頁，共110頁。創(chuàng)富，到最有錢景的地方去1創(chuàng)富，到

14、居民最多的地方去！創(chuàng)富，到大商家最中意的地方去！旺盛性分主題第54頁，共110頁。挖渠道第六篇：。【條條大道通羅馬】第55頁，共110頁。前面已在對長富廣場的理解基礎(chǔ)上進(jìn)行了高調(diào)的包裝。下面，我們將為項目度身訂做必殺技巧：推廣戰(zhàn)略思想現(xiàn)場展示+活動行銷+直效行銷為主區(qū)域個性，度身定做！第56頁，共110頁。現(xiàn)場攻擊體系“五點(diǎn)一線”攻擊術(shù)售樓處示范單位工地圍墻樓體條幅現(xiàn)場看板看樓通道一、現(xiàn)場展示第57頁，共110頁?，F(xiàn)場攻擊戰(zhàn)術(shù)一攻擊目標(biāo)：售樓處攻擊武器：“富爸爸語錄”攻擊要點(diǎn)：“富爸爸語錄”從思想上來提升并符合前創(chuàng) 業(yè)模式定位。 說 明：售樓處包裝以“富爸爸語錄”為元素，整體 設(shè)計效果以營造濃

15、郁的商業(yè)氛圍為導(dǎo)向， 色彩以紅、黃、金色為基色，將整個售樓 處包裝成金碧輝煌的高品位商業(yè)形象?，F(xiàn)場展示第58頁，共110頁。富爸爸語錄富爸爸說：創(chuàng)富， 要到最有錢景的地方去， 到毋須耕耘的地方去?，F(xiàn)場展示富爸爸說：創(chuàng)富， 到人民最需要、 到政府銳意規(guī)劃的地方去富爸爸說：創(chuàng)富， 到著名商家搶駐地方去， 到人氣最旺的地方去第59頁，共110頁?，F(xiàn)場攻擊戰(zhàn)術(shù)二現(xiàn)場展示攻 擊 點(diǎn)：售樓處攻擊武器：互動游戲設(shè)施說 明：針對“大朗首家年輕人購物中心”，設(shè)置 一些年輕人喜愛的運(yùn)動設(shè)施：小籃球架、 小足球框、攀巖壁等 ，在互動中體現(xiàn)“年 輕”與“時代”特點(diǎn) 攻擊要點(diǎn)：從個性來凸顯。第60頁，共110頁。二、活

16、動行銷專家級投資研討會媒 體：電視（海報、DM）搶眼點(diǎn)：邀請陳啟泰或任達(dá)華電視現(xiàn)場論投資 （陳啟泰為“百萬富翁”主持人，任達(dá)華 熱衷于房地產(chǎn)投資并從中贏利甚豐）著眼處：邀請經(jīng)濟(jì)學(xué)界學(xué)者、專家及證券業(yè)界的 知名人士縱論，“錢來找你”輿論強(qiáng)勢， 以達(dá)到先聲奪人的前期造勢目的。第61頁，共110頁?；顒有袖N想退就退，想換就換！銷售期間，選定一些小面積鋪作為BB鋪，一定時間內(nèi)，簽合同期前，凡購鋪不滿意的客戶，想退就退（退定金） ，想換就換，退換自由！第62頁，共110頁。三、直效行銷1、周圍屋村夾報、 DM直郵覆蓋2、機(jī)關(guān)單位DM直郵3、針對有一定規(guī)模及名氣的酒巴、餐飲、娛樂、服裝等商戶的直郵：精美招

17、商手冊、精美宣傳單張并直接面對上述客戶的招商懇談會等。第63頁，共110頁。DM在大朗鎮(zhèn)是較理想和有效的媒體廣告，隨報夾送主要在東莞日報、廣州日報、南方都市報、固定信箱等 建議：分周期投送，并在促銷前和活動前幾天投送4、把促銷信息直接貼到年輕網(wǎng)民主頁5、長途快巴靠椅夾放單張第64頁，共110頁。戶外廣告攻擊交通要道廣告牌、候車亭、燈箱、車身廣告、模型展覽車等戶外廣告牌要布置在大朗主要路口建議在開盤或活動期間利用這些戶外廣告牌，以便制作一些臨時巨幅廣告。第65頁，共110頁。電視廣告攻擊 經(jīng)大朗調(diào)查分析可得，電視廣告是最直觀、最直接的媒體，覆蓋大朗各村，80%以上居民收看翡翠臺、本港臺、珠江臺，

18、特別是新聞前后和電視連續(xù)劇廣告時間。中午播放時間為：12：0013：00，晚上的播放時間為18：3022：30分。插播廣告分別在翡翠臺、本港臺。電視媒體投放安排建議：可以長時間投放，每天投放的次數(shù)在十次以內(nèi)，讓客戶不斷加深對項目的形象第66頁，共110頁。經(jīng)過對大朗的讀者調(diào)查分析，主要報紙媒體的廣告效果不理想，但作為報紙媒體投放的補(bǔ)充，且考慮對珠三角等周邊區(qū)域的輻射作用可以適量投放東莞日報、南方都市報。報 紙 媒 介 攻 擊第67頁，共110頁。借勢攻擊政府借勢品牌商家借勢第68頁，共110頁。隱性傳播攻擊欄目冠名現(xiàn)場隱性造勢報紙小貼士第69頁，共110頁。核心創(chuàng)意眾旺所歸，錢來找你！戶外硬媒

19、夾報大型海報樓書 直效媒體車體電視廣告廣播公關(guān)活動全程媒體展開第70頁，共110頁。銷售持續(xù)期形象豐滿期形象樹立期蓄勢鋪墊期收尾清盤期 媒介投放節(jié)奏 派發(fā)電臺電視戶外報紙活動雜志非現(xiàn)場POP車體/車亭第71頁，共110頁。針對招商媒介策略招商媒體推廣兩大要素：關(guān)于長富廣場品牌形象的建立關(guān)于長富廣場招商推廣的完成遞進(jìn)第72頁，共110頁。樹立長富廣場現(xiàn)代購物公園品牌形象，使其成為大朗又一標(biāo)志性現(xiàn)代都市休閑購物中心，占據(jù)大朗大型文化、休閑、購物、娛樂領(lǐng)跑者地位。推廣目的第73頁，共110頁。前期從文化、休閑、購物、娛樂等多方面創(chuàng)意表現(xiàn)使長富廣場形象逐漸具象廣告表現(xiàn)品牌形象宣傳、重大事件公告后期第7

20、4頁，共110頁。 以密集的電視及戶外廣告投放，在長富廣場開業(yè)前進(jìn)行造勢。同時，配合各種媒介進(jìn)行軟性包裝宣傳，以期對長富廣場開業(yè)和試營產(chǎn)生轟動效應(yīng)。本階段媒介投放注重“廣”度，即在目標(biāo)消費(fèi)者所在區(qū)域最大范圍地傳達(dá)廣告信息，從“橫向”提升和長富知名度。務(wù)必使盡可能多的商家和消費(fèi)者接收到長富廣場招商及開業(yè)的信息，以吸收消費(fèi)者在開業(yè)時期光臨長富廣場。戶外廣告的投放，提示消費(fèi)者關(guān)于長富廣場開業(yè)的信息。第75頁，共110頁。電視廣告表現(xiàn)策略形象廣告宣傳長富廣場品牌形象，提升其品牌知名度。以表現(xiàn)現(xiàn)代都市購物公園休閑、娛樂、購物、時尚生活為主，感性訴求專題介紹片詳細(xì)表現(xiàn)長富廣場文化、休閑時尚、購物、娛樂等多

21、方面設(shè)施，凸顯長富廣場獨(dú)有的商業(yè)文化形象。第76頁，共110頁。 利用購物公園概念，展開針對性極強(qiáng)的商業(yè)機(jī)會和商圈繁榮遠(yuǎn)景的熱點(diǎn)炒作。招商推廣核心訴求方向：1、購物公園帶來的商業(yè)機(jī)會2、大朗的商業(yè)發(fā)展3、大朗的商業(yè)現(xiàn)狀4、成熟購買力和消費(fèi)力增長（市政規(guī)劃、片區(qū)發(fā)展遠(yuǎn)景）5、長富廣場的商業(yè)功能及利益6、發(fā)展商的實力背景和經(jīng)營理念第77頁，共110頁。針對銷售媒介策略確立市場推廣形象強(qiáng)勢拉動長富廣場市場銷售銷售推廣目的第78頁，共110頁。銷售推廣階段劃分：強(qiáng)銷期持續(xù)期掃尾期第79頁，共110頁。前期用關(guān)于投資環(huán)境、項目優(yōu)勢、發(fā)展商形象等多個方面建立項目“極具投資潛力”的價值印象強(qiáng)銷期廣告表現(xiàn)事件

22、活動公告 + 購物公園開盤后市場關(guān)注概念后期第80頁，共110頁。即在目標(biāo)消費(fèi)者所在重點(diǎn)區(qū)域盡可能詳細(xì)地項目存在的各種投資價值，確立長富廣場影響的縱深度。務(wù)必使大朗市民盡可能多的了解購物公園概念以及長富廣場的升值潛力。本階段媒介投放注重“深”度第81頁，共110頁。持續(xù)銷售期推廣目的大朗市場已經(jīng)建立了項目為“最佳投資項目”的基本銷售形象，在持續(xù)銷售期需要將項目的各種賣點(diǎn)進(jìn)一步深化，結(jié)合推廣活動，完成持續(xù)銷售的任務(wù)。持續(xù)銷售期第82頁，共110頁。深挖賣點(diǎn)，重復(fù)投資形象傳播階段廣告策略配合銷售活動的進(jìn)行，促進(jìn)銷售活動的市場影響力遞進(jìn)第83頁，共110頁。收尾期推廣目的根據(jù)項目的銷售計劃和進(jìn)度，屆

23、時長富廣場的銷售目的已經(jīng)基本完成。為了配合收尾的需要，結(jié)合銷售公司提出的促銷政策，進(jìn)行必要的廣告信息發(fā)布，便可完最終成目的。清盤收尾期第84頁，共110頁。階段廣告策略結(jié)合商家入駐、促銷信息的發(fā)布提醒人們再次關(guān)注長富廣場第85頁，共110頁。針對客戶群媒介策略大朗本地有產(chǎn)者：戶外廣告牌、場景包裝、特別是有個性的圍墻考慮到他們對信息的被動，而親戚朋友熟人之間的傳播在他們中間的重要性，在促銷期間可借老客戶來帶動，實行優(yōu)惠措施如：老客戶帶新客戶者，可享免半年管理服務(wù)費(fèi)等。第86頁，共110頁。網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場形象、政府扶持的有力宣傳、專業(yè)團(tuán)隊的良好形象、有名商家的品牌效應(yīng)、投資專家的現(xiàn)身說法、熟人之間的相

24、互影響、 會對這一類客戶起到很大的作用 加大這方面的宣傳力度公務(wù)員：第87頁，共110頁。本地生意人，特別是毛紡生意人作為一個經(jīng)商者，他們對于投資風(fēng)險的評估更加謹(jǐn)慎。專家級的商業(yè)投資論壇、品牌商家的品牌效應(yīng)是對他們的有效攻擊，活動期間，可邀請他們作為現(xiàn)場嘉賓，一起參與。第88頁，共110頁。外鎮(zhèn)投資者：電視、報紙是對他們最直接的傳播媒介，而在營銷過程中，具體的一些營銷手法，也是他們作出決定的因。主要有：統(tǒng)一首期；返租；購鋪入保險；十年或二十年原價回購等。第89頁，共110頁。階段攻擊第90頁，共110頁。蓄勢鋪墊期目標(biāo)：樹形象，引關(guān)注主題：創(chuàng)富巨無霸落戶大朗手段：“買鋪送保險”活動 電視新聞

25、戶外媒體 文本資料 第91頁，共110頁。發(fā)展商品牌營造形象樹立期公益活動（基金鋪、希望鋪等）長富時代廣場經(jīng)營模式電視報道長富時代廣場領(lǐng)導(dǎo)專訪電視報道第92頁，共110頁。目的：集中力量，集中炒勢市場主題：眾旺所歸，錢來找你手段：電視/電臺/現(xiàn)場/報紙/路牌 /路旗/基金鋪活動開 盤 旺 銷 期 第93頁，共110頁。目的：以業(yè)主、專家等第三者的看法印 證長富時代廣場的“旺”與“贏” 主題：讓你的錢大有“錢”途！手段：路牌/路旗/報紙/DM/單張/電視/電 臺/現(xiàn)場橫幅/希望鋪/創(chuàng)富專訪實 例 攻 心 期第94頁，共110頁。經(jīng)營特色營造文化特色 (廣場及活動)休閑特色 (全方位休閑設(shè)施)服務(wù)

26、特色 (提供代租代管代收代 售，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、 統(tǒng)一收銀)第95頁，共110頁。全年促銷搞不停人旺財旺鋪更旺每月收租水漲船高第96頁，共110頁。圣誕歡樂派引人注目的外圍：兩輛花車在主要干道上穿行，播放搖滾樂，車上模特激情狂舞。匯聚人潮的廣場：街舞表演，每隔15分鐘向臺下拋圣誕帽。門庭若市的賣場：買100送50。第97頁，共110頁。長 富 啤 酒 節(jié) 定期舉辦啤酒節(jié)，活動期間，各地啤酒商相聚一起，進(jìn)行各種表演：啤酒廠的小型樂隊表演，喝啤酒比賽，有獎啤酒知識問答等。第98頁，共110頁。奧特萊斯特賣場（每周雙休日） 奧特萊斯（outlets）是國外甚為流行的一種商業(yè)

27、經(jīng)營模式，它是指將斷碼商品、換季商品、下架商品、出口甩單商品等以16折特惠出清，“名牌+實惠”是奧特萊斯最典型的經(jīng)營理念。長富時代廣場每逢雙休日，就推出“奧特萊斯”特賣場，除了清理斷碼商品、換季商品外，還可供廠商及經(jīng)銷商做促銷，為整個商場匯聚購物人潮。 第99頁，共110頁。其次，是住宅篇。第100頁，共110頁。項目命名長 富 名 苑支撐：取名“長富”能夠讓本鎮(zhèn)居民更容易清晰本項目所處的地段，并聯(lián)想到“長富步行街”建立的知名度和商業(yè)價值，“名苑”將住宅與商為部分區(qū)分開來，使項目形象更易凸現(xiàn)。第101頁，共110頁。大型綜合性商業(yè)精品住宅包裝定位市場定位語第102頁，共110頁。傳播核心廣告語

28、居家新時尚，身份高象征。居家新時尚：“一站式”服務(wù)的悠閑、優(yōu)越生活體現(xiàn)；身份高象征：3K級別的領(lǐng)袖地位。第103頁，共110頁。推廣策略 前期市場極具地位的商業(yè)部分的推出，勢必會建立良好的市場形象，住宅的順勢而發(fā)，既起到了延續(xù)前期品牌，確立自己地位的借勢效果，又對整個項目形象的豐滿起到了一個補(bǔ)充作用。借 勢第104頁，共110頁。借勢攻擊 第一攻擊波 第二攻擊波 第三攻擊波目標(biāo)：延續(xù)前期品牌 目 標(biāo)：延續(xù)前期品牌 目 標(biāo)：突出住宅優(yōu)勢 打造綜合性商業(yè)樓王 突出住宅優(yōu)勢 核心點(diǎn)：大商業(yè)綜合住宅 核心點(diǎn)：建立住宅市場地位 核心點(diǎn)：全方位攻擊戰(zhàn)術(shù) 生活無限便利方式：* 前期商業(yè)品牌借勢 方 式： * 前期商業(yè)品牌借勢 方 式：* 有個性的現(xiàn)場 * 新聞造勢 * 新聞造勢 * 有個性的廣告 * 政府造勢 * 活動造勢 * 活動演繹 借勢攻擊節(jié)奏第105頁，共110頁。最后，說說商業(yè)與住宅的互動。第106頁，共110頁。用商鋪先向最優(yōu)勢城市資源借勢；然后創(chuàng)造自己的勢，供住宅