蘇州項目市場定位策劃報告

1、蘇州項目市場定位策劃報告目錄一、項目概況1、蘇項目地塊區(qū)位環(huán)境分析.62、周邊環(huán)境分析.63、項目所在區(qū)域規(guī)劃情況分析.73.1項目自身概況.73.2項目周邊區(qū)域規(guī)劃.8二、項目市場環(huán)境分析1、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟背景分析.,91.1蘇州市概況.91.2蘇州市宏觀經(jīng)濟影響關(guān)系分析.111.3蘇州市城市規(guī)劃概況及對本項目的影響.251.4蘇州市房地產(chǎn)政策概況對本項目的影響2、蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查.282.1 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析.322.2蘇州房地產(chǎn)2006年發(fā)展態(tài)勢總結(jié)及預(yù)測332.3蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查分析.352.4蘇州市區(qū)二級市場（商品房市場）分析.382.5蘇州市區(qū)三級市場（二

2、手房市場）概況及分析.423、蘇州市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)查.423.1蘇州房地產(chǎn)市場區(qū)域板塊分析.464、蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場.464.1園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢.484.2近年內(nèi)各年度園區(qū)供應(yīng)及銷售情況484.3園區(qū)商品房價格走勢及與其他片區(qū)房價比較情況. 494.4園區(qū)未來房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測.574.5典型個案和基準競爭對手分析.61三、蘇州各類物業(yè)分物業(yè)形態(tài)專題分析1、蘇州各類物業(yè)形態(tài)的發(fā)展情況.691.1寫字樓.691.2類別墅.701.3多層等低密度住宅.751.4高層及小高層住宅市場.762、蘇州各類物業(yè)市場的主要特征793、蘇州各區(qū)域典型個案分析.80四、消費者需求分析1、區(qū)域內(nèi)購

3、房者細分及需求分析841.1何謂市場需求?.841.2我們的需求者在哪里?.841.3需求者購買因素分析.852、消費者需求分析.872.1私營業(yè)主.872.2政府官員.892.3本地高收入職業(yè)經(jīng)理人.902.4外來高收入職業(yè)經(jīng)理人.932.5等自由職業(yè)者.952.6投資客戶.97五、本項目分析及定位1、本項目SWOT分析.2、本項目整體形象定位.3、本項目可能發(fā)展物業(yè)形態(tài)的目標客戶定位.3.1目標客戶職業(yè)分析3.2目標客戶來源地及比例分析3.3目標客戶家庭成員構(gòu)成分析3.4目標客戶可承受總價范圍段及各自比例3.5目標客戶可承受面積范圍段及各自比例3.6客戶特征描述3.7客戶行為習慣分析4、樓

4、型（物業(yè)形態(tài)及配比）定位.5、價格定位、分析與建議.6、戶型建議.六、產(chǎn)品多方案配比建議1、經(jīng)濟成本分析.2、總體規(guī)劃分析.3、針對消費群分析.4、分期發(fā)展規(guī)劃分析.5、銷售分期分析.七、營銷概念主題與項目規(guī)劃概念的結(jié)合點1、概念產(chǎn)生的背景.2、概念主題的詮釋.3、案名詮釋.一、項目概況1、項目地塊區(qū)位環(huán)境分析07號項目地塊位于蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)金雞湖西南岸，東臨金雞湖，西接星港街，南靠機場路，北面垂柳路；可以說是近幾年來園區(qū)湖西的稀有臨湖觀景板塊。圖1：蘇園（2005）07號地塊區(qū)位圖2、周邊環(huán)境分析07號項目地塊附近區(qū)域目前正處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)時期，周圍工地林立，僅機場路一路之隔即有大湖城

5、邦、和喬麗晶、高爾夫花園三個在售中高檔住宅項目。北面的水鄉(xiāng)鄰里中心也已落成，目前正在招商并擬定于今年5月1日開業(yè)。由于項目區(qū)域位于湖西成熟版塊，是在政府的宏觀規(guī)劃和控制下有步驟地開發(fā)建設(shè)的，目前景觀方面的布局目前已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎(chǔ)公益設(shè)施也已經(jīng)建設(shè)齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新增。交通方面：項目地塊區(qū)位交通便利發(fā)達，可達蘇城南北。沿南側(cè)機場路往東可通金雞湖東，往西可通蘇州古城區(qū)東環(huán)路，沿星漢街可以方便快捷直通湖西核心CBD商業(yè)街區(qū)。區(qū)域內(nèi)道路主要為四塊板結(jié)構(gòu)，其中星漢街和星港街以及機場路均為雙向六車道，其他如垂柳路、芙蓉街等均為雙向四車道，所有道路均路面狀況良好，通

6、行順暢,出行十分便利。3、項目所在區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查3.1項目自身概況2005年12月29日蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)掛牌出讓，在國際大廈4樓會議廳舉行。園區(qū)國土局該次共推出三宗地塊，總占地面積為523291.15，起拍總價為202860萬元，成交總價為210068萬元，平均樓面價：4045.91元/，平均漲幅：5.02。其中備受矚目的本項目地塊07號“地王”，被中海地產(chǎn)以10.3億獲得。表1：蘇園土掛07號地塊概況表編號地塊坐落土地面積用途出讓年限（年綠地率建筑密度容積率起報總價（萬元）蘇園土掛2005/07金雞湖西畔星港街東機場路北77289.02(含.7公頃幼兒園用地)居住7050%25%

7、1.6（不含幼兒園用地）103100金雞湖西畔垂柳路南機場路北125764.93居住7045%30%0.8金雞湖西畔垂柳路東機場路北64377.04居住7045%30%0.6表：蘇園土掛07號地塊成交價格編號土地面積（）容積率起報樓面均價（元）成交樓面均價（元）成交總價漲幅蘇園土掛2005/0777289.021.63921.633921.631031000125764.930.864377.040.607號地塊包括3個地塊，綜合容積率不超過1.0（不含幼兒園），并允許在3個地塊上綜合考慮布置幼兒園。該地塊總宗地面積為267430.99，起拍總價達10.3億，是今年蘇州地區(qū)的“地王”，備受各方

8、矚目。3.2項目周邊區(qū)域規(guī)劃07號地塊位于星港街以東，機場路以北，東北面緊靠金雞湖，綜合容積率為1.0；該地塊建筑面積達26.7萬，約和400畝，產(chǎn)品類型豐富，規(guī)模大，是園區(qū)近幾年內(nèi)少見的大地塊，未來此類規(guī)模（特別是湖西）的地塊將越來越少。由于地塊大，總價高，在一定程度上屏蔽了一些競爭對手，加上“中海發(fā)展”園區(qū)項目的成功操作，對市場有足夠的信心，因此07號“地王”最后被中海地產(chǎn)以底價獲得。(1)未來商業(yè)休閑功能逐漸顯現(xiàn)：周邊擁有臨湖生態(tài)公園、景觀帶 “李公堤”、水鄉(xiāng)鄰里中心（目前正在火熱招商）。獨墅湖東（高爾夫花園東南面）將建一大型標準高爾夫球場機場路即將南遷，原機場路改做金雞湖南側(cè)景觀大道目

9、前，大湖城邦優(yōu)客公寓內(nèi)也已建成2萬大型Shopping Mall(2)未來居住集中區(qū)功能初現(xiàn)輪廓：南面是已開發(fā)樓盤“高爾夫花園”，“大湖城邦”和“和喬麗晶酒店式公寓”07號地塊區(qū)域未來的巨大增值潛力和未來區(qū)域內(nèi)繁榮之景象展露無疑二、項目市場環(huán)境分析1、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟背景分析1.1蘇州市概況蘇州市地理位置、區(qū)縣劃分(1)蘇州地處亞熱帶北緣，四季分明，氣候溫和，年平均氣溫16度上下，年降水量1100毫米左右。蘇州地理環(huán)境優(yōu)越，位于長江三角洲中部。東經(jīng)11955-12120，北緯3047-3202之間，東鄰上海，西傍無錫，南接浙江，北依長江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27%。蘇州

10、全市地勢低平，平原占總面積的54%，平均海拔4米左右，東南部地勢低洼，西南部多小山丘。吳中區(qū)穹窿山主峰高351.7米，為全市最高點。蘇州區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利，京杭大運河縱貫?zāi)媳保F路、滬寧高速公路橫穿東西，是312、204、318國道的交匯處，蘇州到上海虹橋機場有直達快車干線。境內(nèi)有張家港、常熟、太倉3個國家一類長江口岸。蘇州是我國經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一，古城東西兩側(cè)工業(yè)區(qū)體現(xiàn)了目前現(xiàn)代中國最先進的技術(shù)產(chǎn)業(yè)和管理水平。蘇州交通便利，高速公路、滬寧鐵路、312國道東接上海1小時車程，北離南京2小時車程，并有機場路直通虹橋機場。大運河北接無錫，南抵杭州。(2)蘇州古稱吳。周敬王六年(前51

11、4)，吳王闔閭命伍子胥在今蘇州城址建都城。秦設(shè)吳縣，為會稽郡治。三國時屬吳國。梁太清三年(549)，侯景作亂，城遭荼毒。隋開皇九年(589)，始名蘇州。宋政和三年(1113)，升蘇州為平江府。幾經(jīng)破壞又重建，元至元十三年(1276)，為平江路治。元末，張士誠據(jù)城稱王，改名隆平府。明洪武元年(1368)為蘇州府治。清雍正二年(1724)，為江蘇省會，蘇州府轄9縣，長洲縣、元和縣、吳縣同城而治。辛亥革命后，省會西遷，廢蘇州府，并長洲、元和、吳縣為吳縣。1949年4月，成立蘇州市，1983年與蘇州地區(qū)合并。目前蘇州市轄5縣市、8區(qū)，5縣市分別為：張家港、常熟、太倉、昆山、吳江；8區(qū)分別為平江、金閶、

12、滄浪、虎丘、吳中和相城區(qū)以及蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)。共有130個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口及居民構(gòu)成特點(1)蘇州市面積目前為8488.42平方公里，市區(qū)面積1730平方公里目前，蘇州市全市共有125個鎮(zhèn)，面積8848平方公里，市區(qū)面積1730平方公里，建成區(qū)面積108.6平方公里，古城區(qū)14平方公里。2001年3月，吳縣撤市建區(qū)，被拆分成吳中、相城兩區(qū)。原先吳縣市城區(qū)，即昔日的吳國中心，被冠名吳中區(qū)；撤市建區(qū)讓蘇州市區(qū)面積比老城區(qū)擴大了約3倍左右。使蘇州的城區(qū)面積猛增到1730平方公里。(2)2005年末蘇州市戶籍人口6073101人，其中市區(qū)常住人口2251522人2005

13、年蘇州全市出生43595人，出生率為7.2，人口自然增長率為1.01。年末全市戶籍總?cè)丝?07.31萬人，比上年增加8.47萬人，其中市區(qū)總?cè)丝?24.53萬人，比上年增加3.78萬人。(3)蘇州市居民年齡、民族等構(gòu)成特點蘇州人口目前平均壽命已達75歲(市區(qū)77歲)。65歲以上老人占蘇州全市總?cè)丝诒壤鹉暝黾?，最近幾年已達11，蘇州人口的年齡構(gòu)成已進入了老齡化階段。目前，蘇州人口的民族構(gòu)成以漢族為主(約占總?cè)丝诘?99)，兼有回、蒙古、維吾爾、苗等41個少數(shù)民族，少數(shù)民族中回族人數(shù)最多。隨著蘇州經(jīng)濟的發(fā)展，外人口大量涌進蘇州。蘇州現(xiàn)有人口總數(shù)已超過930萬人，其中蘇州本地人口約600萬，外來人

14、口333萬左右。1.2蘇州市宏觀經(jīng)濟背景及對房地產(chǎn)市場和本項目的影響關(guān)系分析目前，蘇州工業(yè)經(jīng)濟已形成了機械、電子、紡織、絲綢、輕工、工藝、醫(yī)藥、化工、建材、冶金、食品等11個行業(yè)。圖2：2005年12月蘇州GDP量三大產(chǎn)業(yè)比例構(gòu)成圖(單位：元)從第三產(chǎn)業(yè)的GDP比重看，遠沒有達到發(fā)達城市第三產(chǎn)業(yè)占70%以上比重的指標要求，因此，蘇州目前還是一個處于發(fā)展階段中的新型工貿(mào)城市，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）的發(fā)展還有廣大的市場契機，也必定會因此而存在巨大需求，而促進房地產(chǎn)業(yè)尤其是高端物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。圖3：2005年12月蘇州規(guī)模以上企業(yè)輕重工業(yè)產(chǎn)值比例構(gòu)成圖(單位：萬元)從2005年12月蘇州工業(yè)產(chǎn)值輕

15、重工業(yè)所占比例可以看出：目前蘇州工業(yè)產(chǎn)值中占絕對比重的是輕工業(yè)，也就是主要集中在蘇州各區(qū)域的電子技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及制造加工業(yè)，隨著經(jīng)濟的強勁增長，各種人才也會繼續(xù)涌入蘇州，他們對居住環(huán)境的高要求，將帶來強大市場需求，因此，未來幾年內(nèi)，這些企業(yè)集中區(qū)域，代表性的如園區(qū)新區(qū)等，對高端物業(yè)的渴需將會繼續(xù)被強化。蘇州市20002005年全市GDP及漲幅，其中房地產(chǎn)所占比例及漲幅表3：20002005年蘇州市地區(qū)生產(chǎn)總值GDP（單位：萬元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年元154071231760280520800000280200003450000040265200漲幅

16、/11.4%11.8%13.5%12.3%11.7%圖4：20002005年蘇州市GDP（單位：萬元）柱狀圖圖5：20002005年蘇州市GDP年漲幅折線圖蘇州市20002005年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅表4： 20002005年蘇州市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資開發(fā)額（萬元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年固定資產(chǎn)投資516340056433008125054140893291479463417847349增長額度879.343.4%73.3%10.3%20.3%房地產(chǎn)投資開發(fā)5991006677001073363177940333432

17、004143300圖6：20002005年蘇州市固定資產(chǎn)投資額（單位：萬元）柱狀圖（其中：系列1：固定資產(chǎn)投資；系列1：房地產(chǎn)投資開發(fā)）圖7：20002005年蘇州市固定資產(chǎn)投資漲幅折線圖上圖顯示：2003年蘇州固定資產(chǎn)投資額與2002年相比，增長了73.3%，也正是我國國家經(jīng)濟過熱的一年，國家在該年月頒布了控制房地產(chǎn)開發(fā)的121文件，通過提高開發(fā)商和建筑商的自有資本金來調(diào)整經(jīng)濟過熱的局面，同時也正式開始對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控。表5： 20002005年蘇州市房地產(chǎn)投資開發(fā)額（單位：萬元）及其漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年房地產(chǎn)投資開發(fā)59910066770

18、01073363177940333432004143300增長額度11.4%9.1%56.4%65.8%87.90%23.90%圖8：20002005年蘇州市房地產(chǎn)投資開發(fā)額及漲幅圖（單位：萬元）自2002年起，房地產(chǎn)投資開發(fā)額連續(xù)三年增長率超過50，2004年增長率更是接近90%，也正是這一階段蘇州房地產(chǎn)的發(fā)展最為迅猛，甚至可以說是處于一個發(fā)展過熱的局面。表6： 20002005年蘇州市房地產(chǎn)市場施工竣工房屋面積比較（單位：萬）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積787.64839.511457.725763843.94600增長幅度19910.246

19、.575.6 44.410%竣工房屋面積405.79422.90557.3779.21129.11600增長幅度4.7-4.96.539.650.69.1住宅銷售面積311.04390.71535.52575.4633.79。722.00增長幅度7.018.311.86.619.5%13.9%圖9：蘇州市20002005年施工/竣工/實銷面積柱狀比較圖（單位：萬）由上組圖可以明顯看出自2002年起蘇州房地產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展，2003年施工房屋增長幅度75.6%，2005年竣工房屋增長幅度9.1，這些體量基本會在0506年完工，因此，06年蘇州住宅市場的競爭將會更加激烈，目前市場已經(jīng)產(chǎn)生320萬空

20、置房，加上今年的新供應(yīng)體量，今年的住宅供應(yīng)量將超過800萬。蘇州市20002005年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅圖10：江蘇省/蘇州市20002005年人均GDP及漲幅表8：蘇州市20002005年人均GDP及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年江蘇省117731292214391167962085224330蘇州市266923038435733477015761054143蘇州漲幅13.1%13.8%17.6%33.5%20.8%-6%2005年，蘇州人均GDP較04年有所下降，究其根本原因外來人口增多，對促進蘇州房地產(chǎn)市場的（尤其是二手房市場）活躍

21、來說，是個利好消息。圖11：20002005年蘇州市人均可支配收入（單位：元）及漲幅比較圖表9：20002005年蘇州市人均可支配收入（單位：元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年人均收入92741051510617123611445116276增長幅度10.313.4%0.9%16.42%16.90%12.60%人均GDP少了，但人均收入較04年有所增加，增幅12.60%，購買力上漲，對促進蘇州房地產(chǎn)市場的（尤其是二手房市場）活躍來說，是個利好消息。蘇州市20002005年社會消費品零售總額及漲幅表10：20002005年蘇州市社會消費品零售總額（單位：億

22、元）及漲幅比較年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年社會消費品34817391.54451.62526.05625.10905.07增長幅度10312.5%15.3%16.5%18.8%16.50%圖12：20002005年蘇州市社會消費品零售總額（單位：億元）及漲幅比較1.2.5 20002005年蘇州市（全口徑）財政收入及財政支出總額表11：20002005年蘇州市財政收支主要指標明細表年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年財政收入15827208.95290.82409.9585597地方一般預(yù)算收入725111.57147.03170

23、.5219.573168圖13：20002005年蘇州市財政收支主要指標柱狀明細圖1.3蘇州市城市規(guī)劃概況及對本項目的影響(1)蘇州市城市規(guī)劃規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一個中心、五個副中心、十二個片區(qū)、四個發(fā)展軸圖14：蘇州市生態(tài)功能分區(qū)圖圖15：蘇州市城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃圖一個中心：中心城市蘇州都市區(qū)規(guī)劃以都市區(qū)的構(gòu)想培育蘇州中心城市蘇州市區(qū)的發(fā)展，突破行政區(qū)劃的界限，以日常往返通勤范圍為主體，主要包含蘇州外環(huán)高速公路以內(nèi)和沿太湖的地區(qū)，核心是蘇州市區(qū)的建設(shè)用地，核心外圍保留大片的綠色開敞用地。蘇州中心城市功能： 上海大都市圈副中心，最靠近上海的特大城市和最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘?長江三角洲重要的中心城市之一 重要的風

24、景旅游城市 國家歷史文化名城 具有多種現(xiàn)代交通方式，交通優(yōu)勢凸現(xiàn) 具有潔凈、舒適、宜人的生活環(huán)境和充滿綠色的旅游環(huán)境五個副中心常熟市區(qū)是國家歷史文化名城，現(xiàn)代化的商貿(mào)城市和風景旅游城市，是全省新興的中心城市。它是蘇州的北部門戶、沿江地區(qū)的區(qū)域性中心，在蘇州市域的次中心城市中具有最強的綜合實力和最高等級、最完善的各類設(shè)施吳江市區(qū)是蘇、滬、浙交界地區(qū)的絲綢之都，新興工貿(mào)城市昆山市區(qū)是蘇滬接壤地帶以外向型經(jīng)濟為主的工貿(mào)城市太倉市區(qū)是港口、工業(yè)城市張家港市區(qū)是港口、工業(yè)城市市域發(fā)展軸沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸沿軸的發(fā)展以IT等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶為龍頭，大力優(yōu)化城市空間，努力提高產(chǎn)業(yè)和空間集聚度，成為我國引進、消化、

25、吸收國外先進技術(shù)的重要基地和高新技術(shù)開發(fā)、傳播、擴散的孵化基地沿太湖旅游休閑軸沿太湖地區(qū)是蘇州生態(tài)環(huán)境和景觀最重要、最具特色的地區(qū)，以生態(tài)旅游為主要功能。以蘇震桃高速公路、蘇州西南環(huán)高速公路等為紐帶，構(gòu)筑環(huán)湖旅游道路，加強景點和景區(qū)與高速公路環(huán)路互通的聯(lián)系，根據(jù)景點和景區(qū)布局靈活組織旅游線路沿蘇嘉杭交通走廊發(fā)展軸該軸是蘇州南北向重要的城鎮(zhèn)軸線，以蘇嘉杭高速公路為軸線，是蘇州輻射蘇北、聯(lián)系浙北的重要通道地區(qū)，是市域重要的物流走廊。應(yīng)因地制宜，發(fā)揮各地優(yōu)勢，選準產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，努力形成特色沿滬青湖高速公路發(fā)展聯(lián)系軸規(guī)劃沿軸城鎮(zhèn)進一步加強與上海的溝通與聯(lián)系，呼應(yīng)蘇州臨滬浙產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展，注重提高城鎮(zhèn)建設(shè)

26、的層次和品位，優(yōu)化城鎮(zhèn)的人居環(huán)境和空間景觀，多方面增強城鎮(zhèn)對人流、物流、信息流的集聚和牽引功能。妥善處理城鎮(zhèn)發(fā)展與水網(wǎng)的關(guān)系，形成具有獨特水鄉(xiāng)風貌的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。蘇州生態(tài)功能分區(qū)環(huán)太湖生態(tài)功能區(qū)、陽澄淀泖水鄉(xiāng)與古鎮(zhèn)生態(tài)功能區(qū)、沿長江生態(tài)功能區(qū)、沿滬寧線城鎮(zhèn)發(fā)展軸生態(tài)功能區(qū)。(2)蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃園區(qū)簡介蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡政府間重要的合作項目。1994年2月，中新兩國政府簽署了關(guān)于合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議，同年5月實施啟動。園區(qū)地處蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域面積260平方公里，下轄四個鎮(zhèn)，總?cè)丝?3萬。其中，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里。園區(qū)的目標是：把蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為具有

27、國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國際化的新城區(qū)。為了推進蘇州工業(yè)園區(qū)的順利發(fā)展，中新兩國政府建立了中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會，由兩國副總理分別擔任理事會中新雙方主席，中國外交部、商務(wù)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、建設(shè)部、海關(guān)總署和新加坡外交部、貿(mào)工部、國家發(fā)展部、環(huán)境部、經(jīng)發(fā)局等有關(guān)部門及江蘇省政府和蘇州市政府的負責人為理事會成員，定期舉行會議，及時協(xié)調(diào)解決園區(qū)發(fā)展中的重大問題。中新雙方財團還共同出資組建了中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司（CSSD），具體負責成片土地開發(fā)建設(shè)。國家有關(guān)部門先后在項目審批、外事管理、海關(guān)物流等許多方面授予園區(qū)相應(yīng)的管理權(quán)限和優(yōu)惠政策，江蘇省和蘇州市更是把園區(qū)作

28、為全省、全市對外開放的重中之重，全力以赴推進開發(fā)建設(shè)，為園區(qū)加快發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。十年來，在中央和省市的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過中新合作雙方的共同努力，蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和開發(fā)建設(shè)取得了令人矚目的成就。目前，園區(qū)以不到蘇州市3%的土地、3.5%的人口和5%的工業(yè)用電量，創(chuàng)造了全市14%的地方一般預(yù)算收入、18%的工業(yè)產(chǎn)值、22%的注冊外資、28%的進出口額，每萬元GDP耗水5.9噸、耗能0.22噸標準煤，達到了90年代世界先進水平，初步走出了一條高產(chǎn)出、低能耗的新型工業(yè)化發(fā)展之路，成為國內(nèi)開發(fā)速度最快、協(xié)調(diào)發(fā)展最好、競爭力最強的開發(fā)區(qū)之一，成為我國對外開放的重要窗口、中外經(jīng)濟技術(shù)合作的成功典范。園

29、區(qū)未來規(guī)劃圖16：蘇州工業(yè)園區(qū)二三期景觀規(guī)劃示意圖蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃70平方公里，按照規(guī)劃，將建成一座60萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。首期開發(fā)8平方公里，這里緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二區(qū)環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。07號項目地塊位于金雞湖畔的二區(qū)發(fā)展核心區(qū)域，其區(qū)域居住版塊也逐漸形成，07號地塊的優(yōu)越位置優(yōu)勢將隨著二期開發(fā)的配套而凸現(xiàn)價值中央湖區(qū)高尚觀景版塊。第三區(qū)靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工工業(yè)基地。全部建成后，園區(qū)將提供36萬個就業(yè)崗位。1.4蘇州市房地產(chǎn)政策概況對本項目的影

30、響(1)2005年宏觀政策信息分析2005年可以稱為樓市政策年，這是社會各界給出的評價。很明顯，自上而下、從中央到地方，今年政策出臺之密集、力度之大前所未有，可以說貫穿于2005年全年的調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“慣性”。1月嚴控土地1月10日，國土資源部正式對外發(fā)布了2005年工作要點，對建設(shè)用地供應(yīng)政策則采用了“從嚴從緊”四個字。2005年的土地政策以“嚴”字當頭拉開序幕。3月提高房貸利率3月16日，中國人民銀行宣布調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，把原來以鼓勵老百姓買房為目標的優(yōu)惠住房貸款的利率下限往上調(diào)整了0.2個百分點，向正常利率水平適當靠攏，這是央行去年10月加息后，第二次提高房貸利

31、率。4月征收營業(yè)稅4月30日，建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，加大了對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收5.55營業(yè)稅。5月嚴控利潤5月26日，建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于貫徹國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知的通知，要求各地要認真貫徹經(jīng)濟適用住房管理辦法，加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理，落實

32、項目用地，落實經(jīng)濟適用住房的各項優(yōu)惠政策。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房項目招投標制度，實行政府指導(dǎo)價，切實降低開發(fā)建設(shè)成本，嚴格將開發(fā)利潤控制在3以內(nèi)。嚴格將經(jīng)濟適用住房套型面積控制在小套型60左右、中套型80左右。6月供應(yīng)中低收入房蘇州市政府頒布了蘇州市切實解決中低收入家庭住房問題若干意見，提出從2005年7月1日起，市區(qū)低保家庭住房保障標準，由2004年調(diào)整過的人均建筑面積12提高到人均建筑面積14。同時，增加中低收入家庭的住房供應(yīng)。而解決中低收入家庭的住房問題，也是國家此輪調(diào)控房價過快上漲的初衷。6月發(fā)布意見蘇州市政府再度發(fā)布了加強房地產(chǎn)市場調(diào)控切實穩(wěn)定住房價格實施意見，明確了我市享受優(yōu)惠政策普

33、通商品住房的條件為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以內(nèi)。對享受優(yōu)惠政策普通商品住房按規(guī)定執(zhí)行2的契稅征收標準；對高檔住房按規(guī)定執(zhí)行4的契稅征收標準。同時，大力發(fā)展節(jié)能省地型、中小套型住房，鼓勵開發(fā)商開發(fā)建設(shè)普通商品住房，引導(dǎo)中低價位、中小套型普通商品住房消費。(2)對蘇州樓市的影響表12：蘇州2005年111月銷售面積及均價表月份成交套數(shù)成交面積（萬/）成交均價（元/）1273934.4048712131316.3049533488864.1551834404353.1852855/42.90/6/22.30/7

34、117.35/8168219.6247699246728.20546610264532.40516611336440.534757(3)宏觀政策影響小結(jié)2005年的春節(jié)樓市成為今年樓市的一個高點。雖然央行在這個月里提高了商業(yè)房貸利率，但這一旨在遏制短期炒房行為的政策，迎來的市場反應(yīng)卻頗具戲劇性，三月里，房價不降反升，成交面積和成交套數(shù)都達到了年度內(nèi)最高水平。其后，隨著加息政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，4月成交較之三月有所減緩，但從總體情況看，市場交易仍在高位運行，成交面積和成交價格，較去年同期仍有一定幅度的增長。 4月營業(yè)稅的出臺，從根本上破滅了投資客短炒樓花的獲利美夢，此后，蘇州樓市也像全國其它樓市一

35、樣，進入到一個以自住型業(yè)主為購房主體的新住宅時代。新政實施后的6、7、8三個月，蘇州樓市經(jīng)歷著住房制度改革以來最難熬的一段靜默期，三個月的成交面積加在一起不過58萬平米，不足3月份一個月的成交。多數(shù)售樓處門可羅雀，與數(shù)月前的繁華形成鮮明對照。宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，九月樓市開始復(fù)蘇，延續(xù)八月開始的打折風潮，九月里的樓市促銷更是蔚然成風，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅，樓市促銷的效果顯而易見，成交套數(shù)和成交面積都較上六、七、八個月有了30左右的增幅。十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的前行中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價下降的趨勢，顯然，

36、價格成了影響項目銷售速度的催化劑。2、蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查近幾年來，蘇州房地產(chǎn)因快速發(fā)展而受到各界廣泛關(guān)注，但在05年6月新政出臺后，蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)生巨大逆轉(zhuǎn)，遭遇了自上個世紀90年代以來最艱難的一個發(fā)展時期。而相比04年同時段，蘇州房地產(chǎn)市場當時的火爆程度足以蓋過長三角地區(qū)的其他任何一個城市。2.1 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析(1)第一階段：20032004年(6月之前)蘇州房產(chǎn)房價逐年飚升，房產(chǎn)市場熱火朝天數(shù)年前的蘇州，房價還僅僅1700元/，處于滬寧沿線的城市中最低，其主要原因是由于房產(chǎn)市場不規(guī)范，供應(yīng)無序，住宅開發(fā)過度所造成的，并使得蘇州的空置房一度在全省名列榜首，造成了房產(chǎn)市場

37、一度的嚴重萎靡。自2001年開始，全國房地產(chǎn)市場良好的大發(fā)展趨勢成為了蘇州市場迅速發(fā)展的良好基礎(chǔ)，加之被壓抑許久的旺盛市場需求，以及蘇州執(zhí)行土地拍賣的政策這些，都成為蘇州房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展的強力推動因素。2004年前市場特點總結(jié)：滬寧沿線價格盆地現(xiàn)象，促使蘇州房價補漲市場火熱，供需兩旺，房價持續(xù)高速上漲賣方市場，供不應(yīng)求土地拍賣托高房價商業(yè)個案開發(fā)量相對稀少，投資者把目光投向了住宅產(chǎn)品(2)第二階段：2004年6月2005年1月宏觀調(diào)控政策沖擊市場，市場逐漸進入調(diào)整由于房價的一路飚升，開發(fā)商為追求利潤更大化，引發(fā)了新一輪的土地進行儲備競爭，短期內(nèi)市場出現(xiàn)購房者無房可買，整個市場供小于求的局面

38、；調(diào)整土地開發(fā)量成為了該階段階段房產(chǎn)調(diào)控的重點。 2004年4、5月份以銀行貸款緊縮為主的宏觀調(diào)控政策，給蘇州防地產(chǎn)市場造成較大的沖擊。銀行貸款緊縮政策直接減少了市場上投資者購房的比重，同時也削弱了消費者的支付能力，最終影響了對房地產(chǎn)市場的消費信心；基本投資的壓縮削弱了房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的動力；土地政策方面先后出臺的11號令、74號令都旨在廢止土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，加快了前期存量協(xié)議轉(zhuǎn)讓用地的上市步伐，短期內(nèi)市場供應(yīng)量巨大，市場競爭激烈。在政策面、市場面的雙重壓力下，市場漸漸步入調(diào)整期，2004年58月蘇州市場表現(xiàn)一般，樓盤銷售速度放緩，局部市場出現(xiàn)降價折扣現(xiàn)象，樓盤銷售中加大了廣告、促銷力度，但市場

39、觀望態(tài)度明顯。進入2004年9月后，特別是經(jīng)過“十一”黃金周后，市場略有回暖趨勢。而10月29日銀行加息政策出臺后，又再次打壓了略有抬頭趨勢的蘇州房價。(3)第三階段：2005年月2006年2月2005年整年蘇州房地產(chǎn)市場呈小“”字態(tài)勢發(fā)展2005年春節(jié)前后，蘇州房地產(chǎn)市場再次抬頭，蘇州各大在售樓盤在春節(jié)長假期間迎來了05年的開門紅，在05年上半年，蘇州房地產(chǎn)項目開發(fā)顯著增加，多個項目進入正式銷售階段，房地產(chǎn)市場形成了比較集中放量的強供期。據(jù)我司市場部資料，在該時段內(nèi)，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖周邊區(qū)域，就有十三個大小不一的房地產(chǎn)項目在開發(fā)銷售。2005年年初，國家的關(guān)于宏觀調(diào)控的風聲愈演愈烈，業(yè)內(nèi)專

40、家人士也有全面分析，指出2005年蘇州房地產(chǎn)市場會發(fā)生巨大的變化，但蘇州的房地產(chǎn)界尤其是很多開發(fā)商并沒有重視這個問題。在他們看來，光環(huán)籠罩下的蘇州房地產(chǎn)市場依然形勢大好，尤其是其房價必然進一步上漲。去年5月初，當諸多房地產(chǎn)開發(fā)商還在盤算著如何爭取利潤最大化時，人民銀行關(guān)于停止發(fā)放貸款、嚴格金融放貸審批的政策接踵而至，蘇州部分開發(fā)商敏感的意識到，市場即將發(fā)生變化，迅速地做出了調(diào)整。而更多的開發(fā)商依然處于觀望和幻想著：宏觀調(diào)控對蘇州的影響不會太大。2005年5月，國家七部委在一個月內(nèi)先后連續(xù)兩次頒布意見，確定6月1日起，針對144以上非普通住宅加征2%營業(yè)稅，這些使得本來就局勢微妙的蘇州房地產(chǎn)市場

41、再次蒙上陰影。6月份，蘇州房地產(chǎn)市場上市銷售的樓盤逐漸增加，市場的觀望氣氛確愈加濃重，蘇州工業(yè)園區(qū)某大型樓盤開盤當日只銷售了30余套房，不及預(yù)定目標的10。蘇州房地產(chǎn)自此正式進入市場疲軟期，市場形勢再次慘淡。7月份，蘇州市規(guī)定2005年7月蘇州商品房銷售正式進行網(wǎng)上備案，確定期房不得轉(zhuǎn)讓，樓市繼續(xù)降溫，主要媒體房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地，破天荒的出現(xiàn)了諸如“打折”、“優(yōu)惠”等字樣。大多項目也紛紛下調(diào)價格，跌幅300元500元/不等。但市場反應(yīng)依舊平淡無奇，其中有兩個項目更是出現(xiàn)一連近三周銷售業(yè)績?yōu)榱愕膶擂尉车?。部分樓盤開發(fā)商干脆將項目做出“封盤不賣”的舉措，解散銷售隊伍，關(guān)閉售樓處，市場異常慘淡。宏觀

42、調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，蘇州房地產(chǎn)市場自9月開始復(fù)蘇，延續(xù)八月開始的打折風潮，樓市促銷更是蔚然成風，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅。樓市促銷的效果顯而易見，月成交套數(shù)和成交面積較上三個月有了30左右的增幅。十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的短高中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價下降的趨勢，顯然，價格成了影響項目銷售速度的催化劑。從供應(yīng)看，2004年前蘇州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)明顯偏小，土地巨大的供應(yīng)量并沒有傳導(dǎo)到樓盤供應(yīng)上來，結(jié)果導(dǎo)致有效供應(yīng)遠遠小于市場需求。加之金融政策十分寬松，進一步支持了蘇州房價地價爆漲，出現(xiàn)市場十分火熱的局面。而從2005

43、年開始，上述四方面的需求已經(jīng)得到較好的釋放，蘇州房地產(chǎn)市場完全由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變、由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變這直接決定了蘇州房地產(chǎn)市場必然要發(fā)生調(diào)整。2.2蘇州房地產(chǎn)2006年發(fā)展態(tài)勢總結(jié)及預(yù)測2005年度的宏觀調(diào)控，基本過濾和打壓了蘇州房地產(chǎn)市場的泡沫，目前市場是比較真實的市場，但是蘇州市場的低迷和房價的下滑不代表蘇州房地產(chǎn)市場會崩潰，蘇州的經(jīng)濟發(fā)展的強勁勢頭和城市良好規(guī)劃發(fā)展，決定了蘇州的房地產(chǎn)市場仍然擁有較大潛力。由于目前市場業(yè)已形成的供大于求和錯誤的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，決定了蘇州的房價不可能再度爆漲。隨著年內(nèi)供應(yīng)量的繼續(xù)放大，蘇州的房價將會呈現(xiàn)有漲有跌的局面，而目前兩三年內(nèi)，蘇州房地產(chǎn)想恢復(fù)

44、到2003年的發(fā)展狀態(tài)已根本不可能；而蘇州房地產(chǎn)能否走出“寒冬”逐步回暖，關(guān)鍵只能看宏觀調(diào)控的解凍時間和解凍程度。(1) 2006年蘇州樓市趨于平穩(wěn)，局部區(qū)域樓盤價格下降兩個方面：一方面，蘇州樓市競爭激烈，區(qū)域價格相差不是很大，消費客戶處于持幣觀望狀態(tài)，以選擇交通、配套服務(wù)設(shè)施等因素齊全品質(zhì)高的小區(qū)為首選，消費更為理性。另一方面，開發(fā)商的利潤實現(xiàn)，以房地產(chǎn)銷售為最終環(huán)節(jié)，迫于新政后的矛盾，同時市場競爭壓力的不斷增加（對樓盤空置的恐懼，供大于求），樓盤高密度區(qū)域，必然會有部分樓盤以價格這張最后的王牌來刺激消費客戶，實現(xiàn)去化加速。(2) 2006年下半年蘇州樓市熱度區(qū)域吳中區(qū)2005年蘇州土地儲備

45、中心的掛牌、拍賣出讓地塊，主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)。吳中區(qū)、相城區(qū)由于開發(fā)時間較短，開發(fā)空間巨大，且大部分為低密度住宅區(qū)。大型開發(fā)企業(yè)的不斷加入，必然會成為新年樓市的熱點。(3)成熟區(qū)域房價熱中有升、房價上漲成熟區(qū)域版塊，由于居住人口集中，配套成熟，其生活機能十分完善。加上該區(qū)域由于各方面已經(jīng)成熟，商品房推出體量也非常稀少，少數(shù)樓盤一經(jīng)推出，短期內(nèi)即可銷售一空，因此，也是受國家宏觀政策調(diào)控影響最小的區(qū)域版塊。此類版塊大多集中在市區(qū)中心地段、新區(qū)獅山路版塊、園區(qū)的湖西成熟版塊（中央公園、金雞湖畔周邊）2.3蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查分析蘇州市區(qū)一級市場（土地市場）概況及分析房地產(chǎn)一級市場，蘇州土地供

46、應(yīng)量充足，土地供應(yīng)價格相對平穩(wěn)，開發(fā)商更為理智。據(jù)我司資料統(tǒng)計，2005年蘇州市共舉行公開土地拍賣會四次（市區(qū)、工業(yè)園區(qū)各兩次），出讓土地32宗，出讓面積：1723106，出讓總價：48.256億元。(1)從園區(qū)的出讓情況來看園區(qū)地價在04年4月達到了高峰后，現(xiàn)在已逐年穩(wěn)定，開發(fā)商對于園區(qū)市場的信心和未來預(yù)期已開始有所減退，在獲取高容積率項目時對土地成本的控制已經(jīng)非常嚴格。而對低密度項目的獲取也開始轉(zhuǎn)為理性態(tài)度，04年包括04年前拿地的盲目追漲心理已逐漸淡化，園區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走向分化、理性和穩(wěn)定的局面。從今年園區(qū)出讓地塊的位置來看，環(huán)金雞湖區(qū)域出讓的土地容積慮要求較低，以低密度住宅為主；其

47、他區(qū)域住宅容積率要求均在1.8以上，今后的建筑形態(tài)以高層、小高層為主。從今年土地拍賣現(xiàn)場的情況可以了解到，開發(fā)商的競爭激烈程度不是很高，甚至出現(xiàn)開發(fā)商在競價過程中沒有遇到任何競爭對手而以底價成交的情況。園區(qū)出讓土地的價格較去年相比也有明顯下降：2005年園區(qū)拍賣地塊成交樓面均價為2011元/，較2004年相比下降了961元/，降幅達32.34。2005年園區(qū)拍賣地塊的平均漲幅僅為2.07，而去年則達到38.6，相比之下今年開發(fā)商對園區(qū)土地的關(guān)注程度明顯下降。這一方面說明了土地評估價格比較準確，與開發(fā)商的心理價位相近，另一方面也說明了在現(xiàn)在的宏觀形勢下開發(fā)商顯得更加理性，對園區(qū)的期望值有所降低，

48、園區(qū)市場開始分化，開發(fā)商對高層這類在園區(qū)已同質(zhì)化很嚴重的產(chǎn)品獲取很謹慎。(2)從蘇州市區(qū)的出讓情況可以看出在蘇州市成熟區(qū)域推不出大中型地塊，而大中型地塊集中在區(qū)域發(fā)展及配套設(shè)施一般的區(qū)域。市區(qū)環(huán)線以內(nèi)，特別是護城河周邊地塊依然受到開發(fā)商的追捧。由于商業(yè)用途的地塊對自身產(chǎn)品價值的影響很大，所以具有商業(yè)用途的地塊明顯受到眾開發(fā)商的追捧，成為蘇州房地產(chǎn)市場的又一發(fā)展亮點。該類地塊的火爆也與蘇州的總體規(guī)劃一致，將進一步增加蘇州的商業(yè)氛圍，優(yōu)化了房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。2005年10月舉行的蘇州市區(qū)第二次土地賣會表現(xiàn)出一個趨勢：宗地價格與周邊同類地塊的價格基本持平，開發(fā)商沒有將土地的未來預(yù)期考慮在內(nèi)。同時，對于

49、周邊生活配套好、人居環(huán)境好的區(qū)域，競爭相對激烈。這說明就目前而言，住宅用地的漲幅不大，基本維持在去年年底的價格，土地價格（開發(fā)總成本中重要的組成部分）的穩(wěn)定將導(dǎo)致未來的商品房價格漲幅趨緩，未來商品房價格趨于平穩(wěn)。2.4蘇州市區(qū)二級市場（商品房市場）分析蘇州市房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析表13： 20002005年蘇州市房地產(chǎn)市場施工竣工房屋面積比較（單位：萬）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積787.64839.511457.725763843.94600增長幅度119910.246.575.6 44.410%竣工房屋面積405.79422.90557.3779

50、.21129.11600增長幅度24.7-4.96.539.650.69.1住宅銷售面積311.04390.71535.52575.4633.79。722.00增長幅度37.018.311.86.619.5%13.9%圖17：蘇州市20002005年施工/竣工/實銷面積柱狀比較圖（單位：萬）圖18：蘇州市20002005年施工/竣工面積及漲幅比較圖（單位：萬）表14：20002005年蘇州商品房/商品住宅實銷面積比較表（單位：萬）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房實際銷售面積32753480.10539.71614.86852.40838.00商品住宅實際銷

51、售面積311.04431.75479.91530.38633.79722.00圖19：20002005年蘇州商品房/商品住宅實銷面積柱狀比較圖（單位：萬）蘇州市房地產(chǎn)去化情況分析蘇州市區(qū)房地產(chǎn)需求因素及價格因素綜合分析在蘇州近幾年的房地產(chǎn)市場進行詳細分析后可以看出，蘇州房地產(chǎn)市場再次啟動后，需求方面主要有四方面力量：首先，是蘇州本地的為改善居住質(zhì)量的大批中高端消費者，他們屬于自發(fā)性購房；其次，是因城市建設(shè)拆遷而產(chǎn)生的大量強制性購房；再次，是本地和外來居民為解決居住問題產(chǎn)生的購房，最后，是本地和外來的炒房族的投資或投機性購房。商品房價格上漲的主要原因：(1)土地價格上漲，從2001年起，蘇州推出

52、的土地使用權(quán)出讓招標拍賣新政策以后，占商品房成本近30%的地價相比“九五”時期快速上漲，這是當前房價上漲的重要因素。(2)近年來建筑材料價格上漲，使商品房剛性成本增加。(3)新建住宅品質(zhì)(建筑材料品質(zhì)、戶型及配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導(dǎo)致房價上漲。(4)房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)變動，中低價位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價格上揚。(5)投資和投機性購房拉動。表17：20012005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展狀況主要指標表(單位：萬)商品房建設(shè)2001年2002年2003年2004年2005年施工面積849.751467.062661.974183.664600新開工面積494.7

53、1986.441603.91871.471800竣工面積467.24558.05825.891462.791600圖22：20012005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展主要指標折線圖（單位：萬)表18：20012005年蘇州各類房地產(chǎn)產(chǎn)品面積比較表（單位：萬)全部商品房住宅商鋪寫字樓前5年竣工面積4913.974134.79779.18前5年總建設(shè)面積11313.979519.971794.00前5年已售面積3325.072797.83527.24前5年未售出面積1588.901336.96251.9406年后待售面積7988.906722.141266.76圖23：20012005年蘇州各類房地產(chǎn)產(chǎn)品面積

54、柱狀比較圖（單位：萬)在2001年到2005年期間，總共新竣工的商品房面積為4913.97萬，其中住宅約為4134萬，目前在建的住宅樓面積為5385萬，以30平/人的居住面積計算，短短5年之內(nèi)的住宅供應(yīng)量將滿足320萬人的居住，這樣的人口規(guī)模已經(jīng)超過了現(xiàn)有蘇州市區(qū)人口的總和。2.5蘇州市區(qū)三級市場（二手房市場）概況及分析2.5.1 2005年年上半年蘇州市區(qū)二手房市場狀況2005年3到5月份，各區(qū)域三級市場的表現(xiàn)可以用“價平量增”來概括。中心城區(qū)、吳中區(qū)的月平均增長率為0.05，園區(qū)為0.49。3個月來均價沒有大變化，基本保持在比3月份均價略高的水平上。同時，各區(qū)域市場的成交量也多數(shù)保持增長狀

55、態(tài)（吳中區(qū)除外）。雖然上海等地經(jīng)歷的“冰川期”沒有在蘇州出現(xiàn)，但在各個區(qū)域的二手房市場受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、地段等多方面的影響，在新政實行后的表現(xiàn)大相徑庭。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料，2005年6月份蘇州二手房市場受“6.1”新政實行的影響，成交量下跌約三成。各區(qū)域均價除中心城區(qū)外，都有不同程度的下跌，其中吳中區(qū)和高新區(qū)的跌幅都超過了1。新政6月初期二手房市場一片蕭條(1)中心城區(qū)：房價小幅上漲成交量高于4月份中心城區(qū)6月份均價為4715元/，比上月上升了0.65，整個蘇州二手房市場中僅有中心城區(qū)出現(xiàn)了價格的小幅上漲。雖然成交量比5月份下降，但比4月份有所上升。從次區(qū)域來看，滄浪區(qū)是6月中心城區(qū)房價增長的一個主要

56、推動區(qū)域。該區(qū)域內(nèi)特別是古城區(qū)外圍的房產(chǎn)的增幅較大，直接影響到了中心城區(qū)的房價增幅。中心城區(qū)的行情主要是由兩方面的因素造成的從短期因素看，由于大量房產(chǎn)交易在5月份完成，6月市場的可交易數(shù)量有所減少，導(dǎo)致供求關(guān)系的變化，引起價格的微幅上揚；從長期因素看，中心城區(qū)雖然單價較高，但總體上面積都比較小，房產(chǎn)的總價不高，很適合初次購房或者過渡購房的市場需要，因此中心城區(qū)一直是二手房交易的熱門區(qū)域。(2)吳中區(qū)：6月份均價跌破1.6吳中區(qū)6月份二手房均價為4093元/，比上月下降1.66。從3月份到5月份，二手房成交價格保持在上下1的波動范圍，而六月份較前幾個月有比較明顯變動。4月份二手房均價是最高的，5

57、月份均價下降0.93，6月份均價不但跌破1.6，甚至低于3月份均價4156元/；而同期的成交量走勢也基本相同：4月份最高，逐月下行。雖然吳中區(qū)與中心城區(qū)的房產(chǎn)購買以自住房源為主，但表現(xiàn)截然相反，原因主要有兩個：首先，從二手房相互競爭的角度看，相對于吳中區(qū)4000元/左右的均價，滄浪區(qū)護城河外圍的房產(chǎn)其同樣的4000元/均價就顯得更具吸引力。其次，二手房行情同吳中區(qū)新房市場有關(guān)聯(lián)。以最近上市的“S半島”為例，開盤價只有3780元/，這個價格對二手房市場造成了一定的沖擊。因此，吳中區(qū)二手房市場在“內(nèi)外夾攻”下，6月均價跌幅超過1也在情理之中。反過來，隨著中心城區(qū)二手房市場的繼續(xù)走高、吳中新房價格的

58、回升，二手房市場在互動中也將逐步向平穩(wěn)過渡。(3)園區(qū)：湖西均價回落到3月份園區(qū)6月份二手房均價為5066元/，比上月下降0.59，與4月份均價5064元/基本持平。6月份園區(qū)成交量也和4月份相差不大。園區(qū)二手房市場已經(jīng)回到5月份均價和成交量雙高峰之前的正常水平。新政在6月開始執(zhí)行以后，2年內(nèi)次新房的各項稅費（營業(yè)稅、契稅、所得稅等等）突然增加，負擔比例最高的可以達到總交易金額的8以上，促使一部分交易則采取了降低價格的方式。6月份東環(huán)路沿線地區(qū)以及婁葑地區(qū)的均價有不同程度的上漲，都達到了3月份以來最高的水平。綜合考慮價格、地段等因素，上述兩個地區(qū)性價比的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，促使了二手房的價格在6月出

59、現(xiàn)上升趨勢。因此從整體上說園區(qū)二手房市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，提供了多種購買選擇。三個分區(qū)既有競爭又相互關(guān)聯(lián)，整體上受新政的影響要比想象中小。(4)高新區(qū)：成交量低于4月份水平高新區(qū)6月份名都二手房均價為4725元/，比上月下降1.33。但成交量比5月份大幅下降約50，也低于4月份的水平。高新區(qū)各個區(qū)域內(nèi)，獅山路地區(qū)、何山路地區(qū)和竹園路地區(qū)的下跌幅度都比較接近，但華山地區(qū)均價下降幅度較大，成為了高新區(qū)內(nèi)均價首個低于4000元的區(qū)域。高新區(qū)與園區(qū)一直被認為是比較相近的區(qū)域，二手房市場相比之下，區(qū)別還是很明顯的。首先，高新區(qū)二手房缺少類似東環(huán)路沿線地區(qū)、婁葑地區(qū)的“互補區(qū)域”，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一。其次，高新

60、區(qū)新房的分布也和園區(qū)不同。高新區(qū)新房的分布基本與二手房混合，客戶買二手房還是新房有更大的選擇。由于高新區(qū)租賃市場比較穩(wěn)定，二手房市場受其影響，也正在恢復(fù)平穩(wěn)。2.5.2 2005年年末前蘇州市區(qū)二手房市場狀況由于臨近年末，2005年年末市場活躍度降低，各區(qū)域二手房均價僅在原有水平上微弱向上，各區(qū)域間均價的差距不多：上揚幅度最大的區(qū)域是園區(qū)，僅為0.44%。 (1)吳中外地購房需求減少蘇州二手房在經(jīng)歷了4個月度的連續(xù)上漲之后，均價上升的力度已經(jīng)逐漸減弱。臨近年末，外地來蘇人員的購房需求減少，對于30-50萬價格區(qū)間的二手房成交量的增加存在一定的影響。以吳中區(qū)為例，部分需求的變化對二手房市場的影響