優(yōu)秀畢業(yè)論文示例：住房公積金存在問題及解決方案-張良

1、住房公積金存在問題及解決方案摘 要住房公積金制度實際上是一種住房保障制度，是住房分配貨幣化的一種形式。單位為職工繳存的住房公積金是職工工資的組成部分，單位為職工繳存住房公積金是單位的義務，享受住房公積金政策是職工的合法權利。我國的住房公積金制度發(fā)展到今天,制度建設不斷完善。為我國的住房分配方式由實物分配向貨幣分配轉變,為住房消費提供融資渠道等方面作出了很大的貢獻。隨著歸集規(guī)模的擴大，由于制度設置和其他方面的原因,我國住房公積金制度在公積金繳存、貸款和監(jiān)督等方面還存在一些不足，住房公積金業(yè)務本身潛在的問題日益彰顯。本文對住房公積金的制度進行了深入分析，并提出了相應的對策。希望住房公積金作為一種社

2、會保障制度能夠真正的發(fā)揮它的作用，解決中低收入者的住房問題。關鍵詞：住房公積金，住房制度，保障，監(jiān)督 The Existing Problems and Solutions of Housing Accumulation FundABSTRACTSystem of housing accumulation fund is actually a kind of housing guarantee system, is the housing assignmentcurrency one kind of form. The unit puts for worker housing accumula

3、tion fund is the component of worker pay, the housing accumulation fund that the unit puts for worker is compulsory, enjoy unit housing accumulation fund policy is the legal right of the worker. Chinas system of housing accumulation fund to today, the system construction of continuous improvement. F

4、or Chinas housing distribution of physical distribution to monetary allocation for housing consumption, provide financing channels, etc make great contribution. With the scale enlargement of collection, due to the system Settings and other reasons, Chinas system of housing accumulation fund capture

5、puts accumulation fund loan in supervision and etc, there still exist some deficiencies, housing accumulation fund business potential problem becomes more and more obvious. Based on the housing accumulation fund system are analysed, and the corresponding countermeasures were put forward. As a kind o

6、f housing accumulation fund to social security system can really play its role, solve the problems of low-income housing.KEY WORDS: housing accumulation fund，housing system，ensure，supervise目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc264228365 前言 PAGEREF _Toc264228365 h 1 HYPERLINK l _Toc264228366 第1章 住房公積金概論

7、 PAGEREF _Toc264228366 h 2 HYPERLINK l _Toc264228367 1.1 住房公積金的定義 PAGEREF _Toc264228367 h 2 HYPERLINK l _Toc264228368 1.2 住房公積金的性質 PAGEREF _Toc264228368 h 2 HYPERLINK l _Toc264228369 1.3 住房公積金的特點 PAGEREF _Toc264228369 h 2 HYPERLINK l _Toc264228370 1.4 住房公積金的用途 PAGEREF _Toc264228370 h 3 HYPERLINK l _

8、Toc264228371 第2章 住房公積金存在問題 PAGEREF _Toc264228371 h 4 HYPERLINK l _Toc264228372 2.1 住房公積金制度存在問題 PAGEREF _Toc264228372 h 4 HYPERLINK l _Toc264228373 2.1.1 住房公積金制度存在問題 PAGEREF _Toc264228373 h 4 HYPERLINK l _Toc264228374 2.1.2 住房公積金覆蓋率不合理 PAGEREF _Toc264228374 h 4 HYPERLINK l _Toc264228375 2.1.3 住房公積金歸集

9、制度不健全 PAGEREF _Toc264228375 h 5 HYPERLINK l _Toc264228376 2.2 住房公積金繳存出現(xiàn)的問題 PAGEREF _Toc264228376 h 6 HYPERLINK l _Toc264228377 2.2.1 繳存率差距明顯 PAGEREF _Toc264228377 h 6 HYPERLINK l _Toc264228378 2.2.2 繳存基數差異大 PAGEREF _Toc264228378 h 6 HYPERLINK l _Toc264228379 2.3 住房公積金使用出現(xiàn)的問題 PAGEREF _Toc264228379 h

10、6 HYPERLINK l _Toc264228380 2.3.1 住房公積金受益面發(fā)生偏差 PAGEREF _Toc264228380 h 7 HYPERLINK l _Toc264228381 2.3.2 住房公積金覆蓋面過于狹窄 PAGEREF _Toc264228381 h 7 HYPERLINK l _Toc264228382 2.3.3 住房公積金使用效率不高 PAGEREF _Toc264228382 h 9 HYPERLINK l _Toc264228383 第3章 新加坡住房公積金制度的借鑒 PAGEREF _Toc264228383 h 10 HYPERLINK l _To

11、c264228384 第4章 促使我國住房公積金健康發(fā)展的策略 PAGEREF _Toc264228384 h 12 HYPERLINK l _Toc264228385 4.1 完善住房公積金的制度 PAGEREF _Toc264228385 h 12 HYPERLINK l _Toc264228386 4.1.1 強化住房公積金歸集手段 PAGEREF _Toc264228386 h 12 HYPERLINK l _Toc264228387 4.1.2 促進中低收入居民住房保障 PAGEREF _Toc264228387 h 12 HYPERLINK l _Toc264228388 完善住房

12、公積金監(jiān)督機制 PAGEREF _Toc264228388 h 13 HYPERLINK l _Toc264228389 4.2 提高住房公積金的使用率 PAGEREF _Toc264228389 h 13 HYPERLINK l _Toc264228390 4.3 發(fā)揮住房公積金的作用 PAGEREF _Toc264228390 h 14 HYPERLINK l _Toc264228391 結論 PAGEREF _Toc264228391 h 15 HYPERLINK l _Toc264228392 謝 辭 PAGEREF _Toc264228392 h 16 HYPERLINK l _To

13、c264228393 參考文獻 PAGEREF _Toc264228393 h 17前言我國的住房公積金首先在上海實行，設計者最初的主要目的是歸集單位和個人資金用于住房建設，九十年代中期住房公積金制度逐漸在全國推廣，資金大部分都是用于住房建設，住房消費領域很少。隨著住房市場化加快和住房金融市場的演變，尤其是1998年全面的房改之后，住房開發(fā)投資可以得到較高的資金回報率，住房資金不再短缺，而居民住房消費能力不足開始成為主要矛盾，同時住房公積金貸款資金用于經濟適用住房等住房開發(fā)往往管理不善，出現(xiàn)不少的呆賬、壞賬。實踐證明了新加坡的公積金制度在提高人民生活水平方面是極其成功的。新加坡經過40多年的發(fā)

14、展、完善和充實，公積金制度已形成為具有多種制度相配套的一項行之有效、成績卓著、獨具特色的社會福利和保障制度，已逐步擴展到醫(yī)療、教育、住房、保險和投資等社會生活的各方面，成為新加坡重要的社會制度，對新加坡的經濟和社會的發(fā)展發(fā)揮著重要作用。結合這種情況國家又出臺了住房公積金管理條例改變了公積金使用方向，開始主要用于滿足公積金繳納主體。隨著住房公積金累計規(guī)模及增值收益的增長，住房公積金管理制度存在的問題也日益彰顯，本文對住房公積金制度存在問題進行了深入分析，并對存在問題提出了解決的方案。我堅信我國的住房公積金制度會得到不斷的完善，并對我國解決住房問題發(fā)揮巨大的作用。 第1章 住房公積金概論1.1 住

15、房公積金的定義住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互助性、保障性。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務。職工個人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實行專戶存儲，歸職工個人所有。 這里的單位包括國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體。1.2 住房公積金的性質住房公積金具有以下性質：保障性。建立職工住房公積金制度，為職工較快、較好地為解決住房問題提供了保障；互助性。建立住房公積金制度能

16、夠有效地建立和形成有房職工幫助無房職工的機制和渠道，而住房公積金在資金方面為無房職工提供了幫助，體現(xiàn)了職工住房公積金的互助性；長期性。每一個城鎮(zhèn)在職職工自參加工作之日起至退休或者終止勞動關系的這一段時間內，都必須繳納個人住房公積金；職工所在單位也應按規(guī)定為職工補助繳存住房公積金。 1.3 住房公積金的特點住房公積金具有以下特點：普遍性。城鎮(zhèn)所有在職職工，無論其工作單位性質如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必須按照條例的規(guī)定繳存住房公積金；強制性（政策性）。單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設立的，住房公積金管理中心有權責令限期辦理，逾期不辦理的，可以按條例的有關

17、條款進行處罰，并可申請人民法院強制執(zhí)行；專用性。條例明確規(guī)定：職工住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用；福利性，除職工繳存的住房公積金外，單位也要為職工交納一定的金額，而且住房公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款；返還性。職工離休、退休，或完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系，戶口遷出或出境定居等，繳存的住房公積金將返還職工個人。1.4 住房公積金的用途住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作它用。職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額：購買、建造、翻建、大修自住住房的；償還購房貸款本息的；房租超出

18、家庭工資收入的規(guī)定比例的。離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；出境定居的；依照前款后三項規(guī)定，提取職工住房公積金的，應當同時注銷職工住房公積金賬戶。職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額；無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶內的存儲余額納入住房公積金的增值收益。繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。住房公積金管理中心應當自受理申請之日起15日內作出準予貸款或者不準貸款的決定，并通知申請人；準予貸款的，由受委托銀行辦理貸款手續(xù)。第2章 住房公積金存在問題住房公

19、積金是一種長期性、義務性、保障性和互助性相結合的住房基金。實行住房公積金制度是我國推進城鎮(zhèn)住房制度改革的一項創(chuàng)舉。因此，如何更好地歸集、管理、使用住房公積金，對于增強職工自我保障機制，解決自身住房問題，提高居住水平，調整職工消費結構，加快住房商品化進程具有重要意義。2.1 住房公積金制度存在問題 住房公積金制度存在問題國務院住房公積金管理條例規(guī)定，國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位民辦非企業(yè)單位、社會團體都應當建立住房公積金制度。目前就全國范圍而言，繳存住房公積金的主力軍仍然是國家機關和事業(yè)單位，非公有制企業(yè)只占很小一部分。而且隨著國有企業(yè)的改

20、制，非公有制 停繳或正面臨停繳的境地。據查閱有關資料，目前雖然在一些大城市，如北京、上海等城市的公積金覆蓋率達到90%以上，但全國仍有相當一部分省市的公積金覆蓋率不到50%。A市目前也只有市本級財政供養(yǎng)單位以及中央、區(qū)屬行政、事業(yè)單位建立了住房公積金。市屬公有制性質企業(yè)43個，職工人數2868名，已建立住房公積金的企業(yè)19個，職工人數940名，公積金覆蓋率為32.77%。所有非公有制企業(yè)以及個別自收自支事業(yè)單位都沒有建立。整體來講，繳存住房公積金的職工人數只占應繳人數的20%。 住房公積金覆蓋率不合理住房公積金實行行業(yè)歸口繳存，職工查詢、使用困難。住房公積金管理條例規(guī)定，設區(qū)的市成立住房公積金

21、管理中心，負責所轄區(qū)域內職工住房公積金的繳存、使用、核算、管理。但中央、自治區(qū)駐洛陽市電力、鐵路、高速公路收費站等單位的職工住房公積金統(tǒng)一繳入洛陽市住房公積金管理中心區(qū)直分中心或鐵路分中心，職工住房公積金提取、貸款、對賬查詢等業(yè)務都需要到洛陽市去辦理，給職工帶來了諸多不便。住房公積金管理條例明確了我國住房公積金管理實行“管委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督”的管理原則。即住房公積金管理委員會或領導小組是住房公積金的最高決策機構，負責制定和調整住房公積金的具體管理辦法，并監(jiān)督實施，擬定住房公積金具體繳存比例，審批住房公積金歸集、使用計劃及執(zhí)行情況的報告。住房公積金管理中心是受政府委托運作住房

22、公積金的事業(yè)單位，嚴格按照管委會的制度和計劃運作住房公積金，住房公積金管理中心僅僅是運作部門，無權制定制度辦法。銀行是受政府委托辦理住房公積金存貸款業(yè)務的托管部門，承擔住房公積金的歸集、賬戶管理、資金結算、信貸融資等金融業(yè)務。財政部門是對住房公積金運作及財務情況的監(jiān)督部門，對住房公積金管理中心和受托銀行實施監(jiān)督，負責住房公積金管理中心和受托銀行的財務決算審批工作。但本次審計發(fā)現(xiàn)A市未按規(guī)定成立住房公積金管理委員會或領導小組，職工貸款的審批等工作由住房公積金管理中心自行操作，財政部門也未履行對住房公積金管理中心和受托銀行的財務決算審批工作，造成住房公積金使用的監(jiān)督、管理不到位。 住房公積金歸集制

23、度不健全我國大部分城鎮(zhèn)地區(qū)和企事業(yè)單位已經基本上建立了住房公積金制度，特別是在東部沿海地區(qū)，住房公積金的覆蓋面已達到職工人數的90%以上，單位和職工公積金繳交率占職工工資基數的7%左右。但是，在占全國2/3面積的中西部地區(qū)，城鎮(zhèn)住房公積金的覆蓋面仍只有50%70%，公積金繳交率也較低，有的還不足5%這一規(guī)定比例，造成這一狀況的主要原因是歸集手段軟弱。在實際執(zhí)行過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和私營企業(yè)、外商投資企業(yè)大多沒有實行住房公積金制度。在中西部地區(qū)甚至連部分國有企業(yè)、事業(yè)單位和行政機關都沒有實行住房公積金制度。這些單位的領導在執(zhí)行住房公積金方面采取消極的態(tài)度，如有些單位既不代扣職工應繳納的住房公積金，更

24、不繳納單位應負擔的住房公積金，而且提出各種理由，推卸其社會責任；有些單位打著執(zhí)行住房公積金制度的名義，從職工工資中住房公積金后卻不上繳，而是留在單位周轉使用，這些行為實際上嚴重侵犯了職工的財產權；還有一些單位遲延繳納住房公積金，直接影響了職工個人的住房公積金存款利息收入。2.2 住房公積金繳存出現(xiàn)的問題 繳存率差距明顯職工住房公積金包括職工個人繳存和職工所在單位為職工繳存兩部分，計繳基礎都是職工工資，兩部分是同比率的，都屬職工個人所有。經濟發(fā)達地區(qū)與落后地區(qū)在貨幣工資分配關系上的差異，或同一地區(qū)不同行業(yè)間工資水平的差距,是導致住房公積金繳存率差距明顯的主要原因。如：A市2003年12月才全面建

25、立住房公積金制度，當初單位和個人的繳存率均為職工個人工資的3%，2005年1月調整為5%，2006年1月調整為8。2006年,人均月工資水平1334.08元;人均月繳存額305.64元。而排名前10位的人均月繳存額為1007.62元,其中最高的1492.36元,最低的為784.20元；排名后10位的人均月繳存額為127.74元,其中最高的為168.07元,最低的僅為34.66元。經進一步調查核實，人均月繳存額排名前10位的是通訊、煙草、金融、保險、石油行業(yè)，個人月繳存率均達到或超過12%。排名后10位的主要是企業(yè)和自收自支的事業(yè)單位。 繳存基數差異大由于住房公積金管理條例未規(guī)定繳存基數的上限，

26、加之不同行業(yè)和單位之間的工資收入差距懸殊，造成繳存基數差距大。住房公積金管理條例未規(guī)定繳存比例的上限，由于近幾年不同行業(yè)、企業(yè)的收入差距拉大，各地執(zhí)行的住房公積金占職工工資收入的比例由5%到20%不等，差距比較大。繳存基數高的單位，其繳存比例也普遍偏高，最高達30%，而繳存基數低的單位其繳存比例僅為5%，相差達6倍。2.3 住房公積金使用出現(xiàn)的問題2.3.1 住房公積金受益面發(fā)生偏差住房公積金制度建立的初衷是有效解決低收入群體居住這一基本生活需求，但從制度的實施過程來看，公積金主要受益者為中高收入群體，低收入群體受益效果不明顯。一是在歸集、繳存環(huán)節(jié)，中高收入群體受益效果明顯高于低收入群體。二是

27、從住房公積金的提取情況來看，中高收入群體是住房公積金提取的主體，低收入群體受益有限。如：A市2006年8月至12月住房公積金的提取人數是190人，提取金額142.18萬元。其中人均月繳存額排名前10位的單位提取額是53.73萬元，排名前后10位的單位提取額僅為0.4萬元,分別占提取金額142.18萬元的37.79%和0.28%。三是在住房消費環(huán)節(jié)，中高收入群體受益效果明顯高于低收入群體。據統(tǒng)計，A市2006年8月至12月，貸款金額在10萬元以上（含10萬元）的戶數58戶，最大購房面積是299.67平方米, 最小購房面積是81.46平方米,平均購房面積是120.64平方米。貸款金額在5萬元以下（

28、含5萬元）的戶數99戶，最大購房面積是174.70平方米, 最小購房面積是68.67平方米,平均購房面積是102.15平方米。經進一步分析,不同階層其收入中用于住房消費的比例也不同。中高收入群體購買居住房時，面積大、檔次高，購房總價相對較高。而低收入群體購買居住房時，一般面積小、檔次不太高，購房總價相對較低。自治區(qū)有關文件規(guī)定：購買公有住房、商品住房、經濟適用住房（含單位集資建設經濟適用住房）的，貸款最高額度確定為職工購買自住住房總價的70；購買二手住房的，貸款最高額度確定為購房總價的50。這樣從貸款最高限額來看，中高收入群體受益額相對大于低收入群體。 住房公積金覆蓋面過于狹窄我國的住房公積金

29、是一種強制性社會福利，但是真正能享受到這項福利的人數還是有限的。根據我們對河南某市的調查顯示，截至2008年底，該市縣級單位大多未繳存住房公積金，個別縣市全縣僅十幾個單位開戶，且多數是上劃中央或省管單位，繳存職工人數只有200多人。從公積金繳存余額上看，10個縣市區(qū)超過3000萬元的縣市僅兩個，超過2000萬元的單位6個。這個數據還不包括城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員、外來務工人員、農民等目前尚未納入公積金繳存范圍的群體。另外在審計調查中還發(fā)現(xiàn)，不僅有許多私營、民營企業(yè)沒有參加到公積金體系中來，就連某些大型國有企業(yè)或事業(yè)單位也實行“二元模式”：對正式編制內員工繳納公積金，而對聘用員工不繳納公積金

30、。非公有制企業(yè)住房公積金存在的問題。一是思想認識不到位。許多非公有制企業(yè)法人、業(yè)主、職工對公積金存在模糊認識。造成的原因：一方面是企業(yè)領導認識不足，將公積金收繳與亂收費、亂攤派、強制實行保險等混為一談，誤以為推行公積金制度是向企業(yè)強制推行額外保險開支或負擔，產生抵觸情緒。同時不夠了解實行公積金制度可享有的財稅政策，而將本應用于公積金部分的住房補貼直接以實物或工資補貼形式發(fā)放職工，造成部分公積金在歸集過程中流失。另一方面是企業(yè)職工的認識也有不足。不了解繳存公積金對自己的政策性優(yōu)惠，也不清楚公積金存款的利率優(yōu)勢。尤其是一些并未處于購房狀態(tài)的職工更知之甚少，對企業(yè)是否為其繳納公積金漠不關心。還有，由

31、于非公有制企業(yè)中職工流動性較大，企業(yè)經營前景狀況不夠穩(wěn)定，很多職工只顧眼前利益，誤認為公積金的使用除購房或一些特定情況下，不能“套現(xiàn)”，同時因不了解“中心”工作程序，認為支取程序較為繁瑣，更加傾向于工資補貼，造成企業(yè)內部從上到下對公積金制度的消極態(tài)度。二是宣傳力度不夠。盡管近年來在公積金制度的宣傳上，已借助于電視、報紙、網絡等媒介進行大量宣傳，也確實取得一些收效。但在調查未建立公積金制度的非公有制企業(yè)的原因中發(fā)現(xiàn)，仍有相當部分企業(yè)業(yè)主、法人、職工并不了解何謂住房公積金，繳存公積金對單位及職工有何好處。不清楚公積金是一項法定的、企業(yè)須為職工繳納的政策性住房保障基金，而更多的是將其錯認為公積金只是

32、黨政機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)等國家支持行業(yè)部門所應享有的特殊性待遇，與私營企業(yè)無關。即便在已建立公積金制度的企業(yè)中，職工不知何謂公積金、不知怎樣使用公積金的問題也十分突出。這表明，在公積金制度宣傳的廣度和深度上仍有待于擴展和延伸。三是社會保障意識不夠強烈?，F(xiàn)行法律制度已將住房公積金納入國家強制執(zhí)行的社會保障體系中，在發(fā)達城市，“三險一金”（其中“一金”便是指住房公積金）已成為一種約定俗成的既定社會保障形式。四是催繳意識有所松懈。住房公積金設立之初，歸集額少，資金使用效益不高，迫使管理機構“腿勤”、“嘴勤”，跑單位，做宣傳，擴大了覆蓋面，提高了繳存額。隨著各項措施的實施，公積金歸集額有了較大的提

33、高，資金逐漸充裕，盡管歸集的積極性仍舊較高，但催繳意識已有所松懈，這也是導致住房公積金歸集覆蓋面降低的一個原因。五是行政執(zhí)法難。住房公積金制度的建立實施雖有條例作為保障，但在多數企業(yè)業(yè)主眼中，行政法規(guī)根本不及國家法律具有震懾力。一些改制企業(yè)存在著法不責眾的思想，故意拖欠、降低比例、少繳甚至拒繳公積金。而“住房公積金管理中心”本身并不是行政執(zhí)法部門，行政執(zhí)法能力較弱的客觀條件也使得一部分有能力繳交的私營業(yè)主對公積金制度無動于衷。六是職工維權意識淡薄。針對企業(yè)業(yè)主為減少經營成本不愿掏錢為職工建立住房公積金的行為，未能形成有效的監(jiān)督、督促作用，不能主動拿起法律的武器維護自身合法利益，更多是采取緘默、

34、妥協(xié)態(tài)度。自覺維護自身合法權益的觀念較差。 住房公積金使用效率不高同住房公積金的結存金額相比，住房公積金貸款比例仍然較低。究其原因：一是資金的安全性要求高，使用渠道單一；二是貸款手續(xù)繁瑣、限制多，門檻高；三是支取條件嚴格，提取數受到限制；四是政策障礙，有些人無法享受；五是部分地區(qū)房價絕對水平較低，消費者還不習慣負債消費，一般都通過自籌資金一次性付款，造成這部分地區(qū)公積金只存不用，使用效率偏低；六是住房公積金管理中心市場競爭意識不強，市場推廣力度較弱，開發(fā)企業(yè)更愿意選擇與商業(yè)貸款合作，更為重要的是，由于個人住房貸款一直是銀行的“優(yōu)質品種”，很多商業(yè)銀行在發(fā)放開發(fā)貸款時，要求開發(fā)企業(yè)從本行發(fā)放個人

35、貸款，在一定程度上擠占了公積金貸款市場份額；七是住房公積金政策性住房金融優(yōu)勢不明顯，表現(xiàn)在與商業(yè)銀行貸款利率差距較小，又受到貸款額度的限制，很多消費者需要辦理組合貸款，額外多支出很多相關費用，這也在很大程度上影響了購房者選擇公積金貸款。第3章 新加坡住房公積金制度的借鑒發(fā)展住宅建設,解決公民的住房問題,實現(xiàn)“居者有其屋”,是新加坡的一項基本國策。為此,新加坡政府制定了建屋發(fā)展法令、土地征用法令等一系列法令和財政、金融、土地等相關配套政策,設立專門的法定機構,推行建屋發(fā)展計劃,取得了舉世矚目的成就,全國住房自有率超過了90%。首先，要強化政府宏觀調控職能。新加坡組屋政策的成功之處表現(xiàn)在政府主導、

36、干預和介入，牢牢掌握了房地產市場的主動權，充分調動各種資源，通過合理組織有效地解決了中低收入國民的住房問題。它帶來的經驗啟示是：政府作為一國經濟的宏觀調控者，擔負著促進社會全面發(fā)展和保障全體國民的基本權利實現(xiàn)的職責，建立和完善住房保障制度是政府履行社會管理和公共服務職責的重要體現(xiàn)，因此，政府應當成為構建住房保障體系的主體。 其次，進一步完善住房公積金制度。新加坡的中央公積金制度對解決國民住房問題，實現(xiàn)“居者有其屋”發(fā)揮了重要作用。這一資金運作模式為我們提供了寶貴思路。要進一步擴大住房公積金的社會覆蓋面，使其真正惠及低收入人群；要強化公積金的強制儲蓄制度，適度提高公積金的繳存比例，擴大公積金的積

37、累總量，解決公共住房建設的資金瓶頸問題，使政府可以利用這些資金建設經濟適用房和廉租房；同時還應積極發(fā)展住房儲蓄和政策性住房抵押貸款，完善貸款擔保機制，降低中低收入居民申請貸款的門檻，提高其購房能力。再次，要構建多層次的住房保障體系。住房保障體系的建立是一個涉及面廣、難度大、周期長的系統(tǒng)工程，同時也是一個長期規(guī)劃、循序漸進、不斷完善的過程。應立足國情發(fā)展住房保障，遵循“適宜保障”的原則，注意住房保障的漸進性、層次性，有步驟地解決中低收入家庭的住房問題。要認真界定住房保障對象，只為那些沒有能力解決住房問題的最低收入和低收入家庭提供住房保障。要適應不同保障對象的具體需求，對不同收入家庭實行不同標準的

38、住房保障政策。最后，建立完善的住房保障法律體系。新加坡住房保障制度的成功之處在于立法明確、法制健全。在組屋建設的各個發(fā)展階段，都通過立法的形式以確?！熬诱哂衅湮荨庇媱澋呢瀼貙嵤?，這是新加坡的一條重要經驗，也是其住房保障制度的主要內容和顯著特征。這些啟示我們，法律以其公正性和強制性而成為社會保障制度的支撐點，完善的法律法規(guī)體系是穩(wěn)步有序推進住房建設的根本保障。因此，住房保障制度的立法工作應該先行一步。 第4章 促使我國住房公積金健康發(fā)展的策略4.1 完善住房公積金的制度 強化住房公積金歸集手段發(fā)展住房公積金事業(yè)，不僅關系到職工合法權益，更關系到國家加快住房建設和擴大內需戰(zhàn)略決策的實施，因此要依照

39、住房公積金管理條例加強依法征管。一是加大住房公積金管理條例的宣傳力度，大力宣傳建立住房公積金制度的優(yōu)越性，在輿論上廣東省造聲勢，使國家這一房改政策深入千家萬戶，家喻戶曉，充分調動單位和廣大職工繳交住房公積金的自覺性和積極性；二是財政、審計部門要加強配合，加大監(jiān)管檢查力度，重點解雇住房公積金覆蓋面小的問題，強化歸集手段，使各企業(yè)單位的領導充分認識繳交住房公積金和繳納職工養(yǎng)老保險金的同等重要性。三是依照條例規(guī)定，對拒不執(zhí)行國家房改政策，擅自不實行住房公積金制度，拖欠、挪用公積金的單位，特別是只重個人政績不為職工履行義務的單位負責人，要追究其行政責任，并實施相應的經濟處罰，以維護職工應享有的合法權益

40、。其次，是加強住房公積金的使用和管理，住房公積金管委會應切實履行起職責，盡快按照要求，規(guī)范繳存基數，堅決杜絕擅自擴大繳存基數、超比例繳存公積金問題，避免公積金中心成為繳存單位工資外發(fā)放薪金補貼及避稅的渠道。住房公積金管理中心應加強資金的管理，在國家規(guī)定的商業(yè)銀行內開設公積金繳存、貸款及增值收益賬戶。購買國債應嚴格限定在一級市場。對委托中央債券登記結算有限責任公司托管的國債應隨時進行監(jiān)管，避免發(fā)生國債回購、質押、擔保等問題，保證國債的保值、增值和安全完整。 促進中低收入居民住房保障一是建立立體式的住房金融體系。在住房公積金貸款的使用上，必須要求限量使用，每筆貸款上限不應定得太高，以保持住房公積金

41、貸款在使用上的公平性。合同儲蓄模式體現(xiàn)多存多貸的原則，適于在中、低收入居民中開展。二是完善專門針對低收入階層居民的住房供給制度。經濟適用房的推出，確實在客觀上起到了平抑房價，促進中低收入階層居民住房條件改善的作用。但由于相關制度在具體執(zhí)行當中缺乏監(jiān)督和管理，經濟適用房已經成為不少高收入居民購買第二、第三套住房的重要對象。為此，政府應完善居民收入的核查制度嚴格各類住房的購買條件，提高政府有限財力的作用成效。三是實行經濟適用房的政府回購制度。 完善住房公積金監(jiān)督機制對住房公積金的監(jiān)督如前所述流于形式，要進一步有效解決對住房公積金的監(jiān)督問題，在成立真正的政策性住房金融機構后，撤銷住房公積金管理委員會

42、，同時成立獨立的住房政策性金融機構，徹底改變當前的住房公積金監(jiān)管體制下的缺位現(xiàn)象。該監(jiān)管機構可以直接隸屬于國務院的監(jiān)管機構，對住房政策性金融機構進行垂直監(jiān)督管理，不受地方政府的約束。政策性住房金融機構必須定期公布住房公積金及住房信貸等業(yè)務的運作情況，如每季度公布一次公積金經營運作的情況。同時，住房銀行監(jiān)管機構每半年公面對住房銀行運作的監(jiān)督報告。在此基礎上審計部門對住房政策性金融機構和監(jiān)督機構的工作進行監(jiān)督。審計部門每年也要公開發(fā)布對這兩個機構的審計報告。4.2 提高住房公積金的使用率首先，是要轉變觀念，切實改進貸款服務?？朔磺蠊茏?、不求用好和怕麻煩的消極思想，認真解決貸款條件過高、手續(xù)復雜、

43、審批時間長等問題，強化服務意識，提高服務水平。其次，是簡化貸款審批手續(xù)。建立個人住房貸款個環(huán)節(jié)的聯(lián)合辦公制度，實行一條龍服務，提高貸款工作效率，方便職工貸款。最后，是要努力降低個人貸款的擔保、評估、公證、保險、抵押登記等各種費用，減輕職工負擔，真正發(fā)揮住房公積金作為政策性個人住房貸款的優(yōu)勢。4.3 發(fā)揮住房公積金的作用目前由于政策原因，職工申請住房公積金貸款，受許多條件限制，其中最主要的兩條是：只有繳存住房公積金的職工才能申請公積金貸款；公積金貸款只能用于職工購買、建造、翻建、大修自住住住房。因此大部分有強烈改善住房需求的城鎮(zhèn)職工因為沒有建立住房公積金賬戶，而無法獲得住房公積金貸款；其次一些低收入行業(yè)的職工因為工資低，受繳存額少的限制，能夠申請到的住房公積金貸款卻難以滿足購房需求；第三，住房公積金只能用于房屋購買不能用于租賃，導致租賃房子的家庭，無法享用住房公積金的政策優(yōu)惠。要解決好以上三個問題，主要從以下幾個方面抓起：一是加強宣傳，強化歸集工作，擴大公積金制度的覆蓋面，擴大住房公積金貸款的人群；二是制度創(chuàng)新，擴大使用方向，開辟住房公積金貸款的新業(yè)務。增加公積金貼息業(yè)務，即在辦理商業(yè)銀行