7【開發(fā)】【海外】澳大利亞房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境分析 (2)

1、 目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc457218942 一、澳大利亞及悉尼基本情況 PAGEREF _Toc457218942 h 1 HYPERLINK l _Toc457218943 1、國家自然地理經(jīng)濟(jì)與人口 PAGEREF _Toc457218943 h 1 HYPERLINK l _Toc457218944 2、中澳關(guān)系 PAGEREF _Toc457218944 h 3 HYPERLINK l _Toc457218945 3、悉尼 PAGEREF _Toc457218945 h 5 HYPERLINK l _Toc457218946 二、悉尼房地

2、產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc457218946 h 8 HYPERLINK l _Toc457218947 1、穩(wěn)定宜居的環(huán)境 PAGEREF _Toc457218947 h 8 HYPERLINK l _Toc457218948 2、教育和移民拉動人口增長 PAGEREF _Toc457218948 h 8 HYPERLINK l _Toc457218949 3、悉尼2036都市規(guī)劃與人口就業(yè)增長計劃 PAGEREF _Toc457218949 h 9 HYPERLINK l _Toc457218950 4、澳州及悉尼房地產(chǎn)市場特點 PAGEREF _Toc457218950 h 1

3、1 HYPERLINK l _Toc457218951 5、中國投資者積極介入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)和投資 PAGEREF _Toc457218951 h 13 HYPERLINK l _Toc457218952 6、政府的角色與開發(fā)管理情況 PAGEREF _Toc457218952 h 14 HYPERLINK l _Toc457218953 7、開發(fā)周期 PAGEREF _Toc457218953 h 17 HYPERLINK l _Toc457218954 8、購房投資的優(yōu)勢 PAGEREF _Toc457218954 h 20 HYPERLINK l _Toc457218955 9、法律體系

4、分析 PAGEREF _Toc457218955 h 21一、澳大利亞及悉尼基本情況澳大利亞是宜居國家，政治制度穩(wěn)定，氣候宜人，環(huán)境獨特而美麗，擁有高質(zhì)量的文化基礎(chǔ)設(shè)施、高度文明繁榮的社會制度和包容開放的社會風(fēng)尚。1、中澳關(guān)系澳大利亞是亞太經(jīng)合組織的創(chuàng)始成員，也是 HYPERLINK /view/3015.htm t _blank 聯(lián)合國、 HYPERLINK /view/66350.htm t _blank 20國集團(tuán)、 HYPERLINK /view/58647.htm t _blank 英聯(lián)邦、太平洋安全保障條約、 HYPERLINK /view/198481.htm t _blank

5、經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織及太平洋島國論壇的成員。1972年，澳大利亞政府承認(rèn)中華人民共和國，兩國建交。自此兩國政府的高層經(jīng)?；ピL，兩國的貿(mào)易也漸趨頻繁。2008年，當(dāng)澳大利亞陷入經(jīng)濟(jì)困境時，中國的強(qiáng)勁需求造就了澳大利亞的礦業(yè)繁榮，使澳大利亞成為少數(shù)幾個克服全球金融危機(jī)的國家。2013年，當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)再次面臨挑戰(zhàn)時，中澳自貿(mào)協(xié)定帶來新的利好。2014年，中澳貿(mào)易額達(dá)到1369億美元，中國在澳投資已達(dá)750億美元。澳大利亞已成為中國第二大海外投資目的地國。中國已成為澳大利亞的第一大貿(mào)易伙伴、第一大出口市場、第一大進(jìn)口來源國、第一大貿(mào)易順差來源國、第一大農(nóng)產(chǎn)品出口市場、第一大服務(wù)貿(mào)易出口目的地、第一大年度外

6、資來源國、第一大年度移民來源國、第一大旅游收入來源國、第一大留學(xué)生來源國。這“十個第一”充分體現(xiàn)了中澳關(guān)系的高水平。下圖為澳大利亞主要信息：下圖為澳大利亞行政區(qū)劃（分首都特區(qū)、新南威爾士等8個區(qū)）及主要城市：2、國家自然地理經(jīng)濟(jì)與人口地理：澳大利亞（Australia）原意為“南方的大陸”， HYPERLINK /view/2579144.htm t _blank 歐洲人在17世紀(jì)發(fā)現(xiàn)這塊大陸時，誤以為是一塊直通 HYPERLINK /subview/2732/5465096.htm t _blank 南極的陸地，故取名“澳大利亞”。領(lǐng)土面積約770萬平方公里，為全球領(lǐng)土面積第六大的國家，國土

7、比整個西歐大一半。四面環(huán)海，是世界上唯一國土覆蓋整個大陸的國家， HYPERLINK /subview/81356/8705800.htm t _blank 擁有很多獨特的動植物和自然景觀，是一個奉行 HYPERLINK /view/686298.htm t _blank 多元文化的移民國家。氣候：西部高原和內(nèi)陸沙漠屬熱帶沙漠氣候，干旱少雨，年降水量僅100-300毫米；北部屬熱帶草原氣候，年降水量1000-2300毫米，為全國多雨區(qū)，少部份屬亞熱帶；東部新英格蘭山地以南屬溫帶闊葉林氣候，年降水量5001200毫米。年均溫北部為27，南部14。澳大利亞是全球最干燥的大陸，飲用水主要是自然降水，

8、并依賴大壩蓄水供水。政府嚴(yán)禁使用地下水，因為地下水資源一旦開采，很難恢復(fù)。經(jīng)濟(jì)：2015年GDP為1.59萬億美元、列全球第12位，人均333473美元，僅次于瑞士、居全球第2位。是一個高度發(fā)達(dá)的 HYPERLINK /view/163.htm t _blank 資本主義國家，是南半球經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國家和全球第12大 HYPERLINK /view/2056323.htm t _blank 經(jīng)濟(jì)體， HYPERLINK 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值遠(yuǎn)高于同是英語國家的 HYPERLINK 美國、 HYPERLINK 英國和 HYPERLINK 加拿大，人類發(fā)展指數(shù)雄踞世界第2名，僅次于 HYPERLINK

9、挪威。是世界十大農(nóng)產(chǎn)品出口國和六大礦產(chǎn)資源出口國之一，是多種礦產(chǎn)出口量全球第一的國家，被稱作“坐在礦車上的國家”。同時，也是世界上放養(yǎng)綿羊數(shù)量和出口羊毛最多的國家，被稱為“騎在羊背上的國家”。金融業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)也極為發(fā)達(dá)，旅游業(yè)也在全球名列前茅。人口：高度都市化，截止2016年1月總?cè)丝跀?shù)量約為2416萬，相比前年的2379萬人，2015年的年增長率為1.57% （增長人數(shù)為372640人）。在2016年，澳大利亞人口預(yù)計增加378476人，并在2017年年初達(dá)到至少2454萬人。人口的一半居住在 HYPERLINK /subview/29557/7948661.htm t _blank 悉

10、尼和 HYPERLINK /view/14376.htm t _blank 墨爾本兩大城市，全國多個城市被評為世界上最 HYPERLINK /view/929123.htm t _blank 適宜居住的地方之一。澳大利亞也是一個體育強(qiáng)國，常年舉辦全球多項體育盛事。下圖表顯示在過去的65年澳大利亞的人口增長幅度：房地產(chǎn)：由于人口高速增長，為滿足人口需求，房地產(chǎn)開發(fā)在最近幾年成為澳大利亞另一重要產(chǎn)業(yè)。3、悉尼悉尼（Sydney，臺灣及海外華人聚居區(qū)譯為“ HYPERLINK /subview/192653/7042496.htm t _blank 雪梨”）， HYPERLINK /view/369

11、2.htm t _blank 澳大利亞第一大城市及 HYPERLINK /view/250556.htm t _blank 新南威爾士州首府，澳大利亞經(jīng)濟(jì)、金融、航運和旅游中心，世界著名的 HYPERLINK /view/4438851.htm t _blank 國際大都市。悉尼位于澳大利亞東南沿海，是 HYPERLINK /view/3622.htm t _blank 歐洲在澳大利亞建立的首個殖民聚落地，是南半球最重要的都市。悉尼市環(huán)繞 HYPERLINK /view/3486843.htm t _blank 杰克遜港（包括雪梨港）而建，20世紀(jì)以來成為世界著名的海港城市。悉尼在澳大利亞國民

12、經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重。悉尼的GDP一般占全國的25%左右，主要產(chǎn)業(yè)包括金融服務(wù)業(yè)、傳媒及電訊、建筑、零售、房地產(chǎn)服務(wù)。人均GDP高于 HYPERLINK /view/6431.htm t _blank 丹麥、 HYPERLINK /subview/2607/15855979.htm t _blank 香港、 HYPERLINK /view/3593.htm t _blank 新加坡等發(fā)達(dá)國家及地區(qū)。高度發(fā)達(dá)的金融業(yè)，制造業(yè)，教育業(yè)，旅游業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)是悉尼市場經(jīng)濟(jì)的主體。其中，世界頂級 HYPERLINK /view/635906.htm t _blank 跨國企業(yè)、國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的總部均扎根

13、悉尼。同時，悉尼也是 HYPERLINK /view/1247329.htm t _blank 澳大利亞證券交易所、 HYPERLINK /view/10705858.htm t _blank 澳大利亞儲備銀行以及美國 HYPERLINK /view/358314.htm t _blank 二十世紀(jì)?？怂怪破瑥S的所在地。悉尼是多項重要國際體育賽事的舉辦城市，曾舉辦過包括1938年 HYPERLINK /view/152509.htm t _blank 英聯(lián)邦運動會、2000年悉尼奧運會及2003年 HYPERLINK /view/4286487.htm t _blank 世界杯橄欖球賽等。作為

14、國際著名的旅游勝地，悉尼以情人港、 HYPERLINK /view/3417.htm t _blank 海灘、 HYPERLINK /view/117195.htm t _blank 歌劇院和 HYPERLINK /view/1556782.htm t _blank 港灣大橋等標(biāo)志性建筑而聞名遐邇。悉尼到中國的北京上海重慶廣州等主要城市均有直達(dá)航班。與北京時間僅有2小時時差。悉尼面積為12,367.7平方公里，由都會區(qū)內(nèi)各個地方政府區(qū)域管理。地方政府區(qū)域均設(shè)有選舉議會，負(fù)責(zé)新南威爾士州委派的各項職責(zé)。悉尼市的范圍包括商業(yè)中心區(qū)和一些鄰接的內(nèi)城區(qū)，近年通過與鄰接的地方政府區(qū)域（如南悉尼）合并擴(kuò)大

15、面積。悉尼市由悉尼市長和議會管轄。悉尼市長往往被視為市的代表。以下是悉尼的38個地方政府區(qū)域：悉尼大多數(shù)的市府活動是由州政府指導(dǎo)的。這些活動包括公共交通、主要道路、交通管制、警務(wù)、幼稚園（幼兒園）以上的教育，以及重大的基礎(chǔ)建設(shè)項目。由于悉尼擁有新南威爾士州的大部分人口，州政府不愿意發(fā)展悉尼全市的政府機(jī)構(gòu)，避免雙方因而產(chǎn)生的競爭。交通網(wǎng)及未來規(guī)劃：悉尼配備龐大的火車、巴士和渡輪網(wǎng)絡(luò)。悉尼的火車由新南威爾士州州政府的集團(tuán)鐵路公司（RailCorp）營運。悉尼的鐵路網(wǎng)全部集中在都會區(qū)的地底，即是市環(huán)線，然后經(jīng)過中央站或悉尼海港大橋到達(dá)各個市郊，這種服務(wù)是由城市鐵路（City Rail）提供。另外火車

16、也提供往返新南威爾斯各城鎮(zhèn)的區(qū)域鐵路服務(wù)，這就是由郊區(qū)連結(jié)（CountryLink）所提供。悉尼有一條輕軌鐵路線悉尼城市輕軌（Metro Light Rail），沿舊時的貨運路線，貫通中央火車站經(jīng)莉莉田到達(dá)利奇山（Dulwich Hill），另有第二條輕軌線在建，將南北貫通市中心，并經(jīng)過中央火車站往東南郊，連接新南威爾士大學(xué)、蘭域跑馬廳等。都會地區(qū)的大部分地區(qū)都配備巴士，大多依照1963年前的電車路線。在市區(qū)與市郊的巴土路線都是由悉尼巴士公司管有，班次較為頻密。人口：至今為止，悉尼人口約有490多萬。人口密度為每平方公里345.7人。悉尼是澳大利亞人口最稠密的地方，每平方公里有4,023人。人

17、口普查亦顯示，1%的悉尼人口擁有澳大利亞原住民血統(tǒng)，31.2%的人口生于海外。三大移民來源地為英國、大中華地區(qū)及新西蘭。另外，不少移民來自越南、黎巴嫩、意大利、印度及菲律賓。大多數(shù)悉尼人是以英語為母語的；不少會說第二語言，最普遍的是中文、阿拉伯語（包括黎巴嫩語）及希臘語。根據(jù)2011年政府最新調(diào)查顯示，悉尼人口中20.3%為澳大利亞本地人、20.4%為英國人，6.5%為華人，6.6%為愛爾蘭還有5.0%為蘇格蘭人。以下為各種語言人口在悉尼、新南威爾士州的分布比配，中文分別占6.5%和4.3%。氣溫：冬季最低氣溫10多度，夏天最高40度，宜居城市。下圖為悉尼市基本信息：二、悉尼房地產(chǎn)市場分析1、

18、悉尼2036都市規(guī)劃與人口就業(yè)增長計劃在悉尼都市戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展2036的官方報告中，為應(yīng)對澳大利亞悉尼人口的大增長，明確提出了相應(yīng)的發(fā)展策略，悉尼的發(fā)展正以一個“GLOBAL CITY”（含CBD和NORTH SYDNEY）全球化城市和三個“REGIONAL CITIES”區(qū)域中心城市（分別為PARRAMATTA，PENRITH AND LIVERPOOL）組成的都市經(jīng)濟(jì)和地理空間長期發(fā)展新格局。下圖為悉尼都市戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展2036位置圖和主干線圖：三個區(qū)域中心都位于悉尼西部，其中PARRAMATTA位于中西區(qū)，PENRITH位于西北區(qū)，LIVERPOOL位于西南區(qū)。其中定位了已經(jīng)純熟的10個

19、SPECIALIZED CENTERS專業(yè)就業(yè)中心，如NORWEST BUSINESS PARK，RANWICK EDUCATION AND HEALTH CENTER，ST LENOARDS ICT CENTER 等；11個存在的MAJOR CENTERS商業(yè)服務(wù)中心，如BONDI JUNCTION 和 CASTILE HILL等；還有許多正在發(fā)展或規(guī)劃中的不同功能中心。增加現(xiàn)有城市激活地區(qū)的住房密度。悉尼的Epping，North Ryde，Macquarie Park，Wentworth Point，Homebush，Randwick，Mascot 以及South Maroubra已經(jīng)被

20、鑒定為城市的激活地區(qū)。下圖為悉尼都市戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展2036城市激活地區(qū)位置圖和主干線圖：最大的就業(yè)增長區(qū)域定位西北區(qū)NORTH WEST（99000個就業(yè)增長）和西南區(qū)SOUTH WEST（80000個），然后才是傳統(tǒng)的就業(yè)中心區(qū)SYDNEY CITY（58000個）。預(yù)測2036年，整個西悉尼的就業(yè)增長會占到未來總體的56%。考慮未來人口增長和土地的可利用率及其它諸多因素，政府規(guī)劃把悉尼的就業(yè)增長區(qū)域分為10個板塊：中心區(qū)域（CBD和NORTH SYDNEY）、東區(qū)、南區(qū)、內(nèi)西區(qū)、內(nèi)北區(qū)、北區(qū)、東北區(qū)、中西區(qū)、西北區(qū)和西南區(qū)。至2036年悉尼人口預(yù)測至少達(dá)到560萬，需增加就業(yè)機(jī)會45萬個。

21、根據(jù)未來的人口增長及在全球經(jīng)濟(jì)扮演的角色和要求的競爭能力，就業(yè)增長在不同產(chǎn)業(yè)中表現(xiàn)不同，在不同的城市區(qū)域中以不同的速度發(fā)展。2、穩(wěn)定宜居的環(huán)境相對于中國樓市調(diào)控的撲朔迷離，澳大利亞擁有最穩(wěn)定的房產(chǎn)投資環(huán)境。首先，澳大利亞擁有最優(yōu)越的自然條件和福利待遇。清新的空氣，完善的社會制度和穩(wěn)定的政治體系讓澳大利亞遠(yuǎn)離紛爭，歷年來都被世界評選為最適宜人類居住的國家之一。其次，澳大利亞經(jīng)濟(jì)彈性良好，即便在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，澳大利亞也沒有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退現(xiàn)象，是世界上少數(shù)幾個始終保持物價穩(wěn)定并無通貨膨脹壓力的國家。澳大利亞實施了經(jīng)濟(jì)快速增長及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整，在投資不損害澳大利亞國家利益的前提下，政府鼓勵外國到澳

22、大利亞投資，各國大型企業(yè)不斷注入，保持著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)力。對于投資人士來說，一個國家擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常重要，它決定了市場風(fēng)險的高低。澳大利亞房產(chǎn)市場多年來一直保持一個穩(wěn)定的增長態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，澳大利亞的房產(chǎn)價格在過去30年平均每10年為一個增長周期，這意味著房產(chǎn)價格在每7-8年會增長一倍，并且平均每年4-7%的租金回報輕松以租養(yǎng)息，房價和房租雙線持續(xù)增長收入。3、教育和移民拉動人口增長澳大利亞有著雄厚的教育資源和科研水平。優(yōu)良的師資力量讓很大一部分中國家庭選擇留學(xué)澳大利亞，因此海外留學(xué)生眾多。這奠定了租房市場的部分需求。此外，澳大利亞作為移民國家，移民類別眾多，相較于英美等國家，移民門檻較低

23、，生活更為舒適，因此吸引了大批海外精英在此定居。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞平均每年新進(jìn)移民約15萬人口，大大超出房屋供給量?？梢哉f教育和移民奠定了房屋市場的需求，讓投資澳大利亞多了一重保障。2014年初，加拿大政府宣布取消了投資移民計劃，隨后美國方面也宣布美國政府本財年分配給中國的移民簽證配額已經(jīng)全部用完，至此許多的投資人已經(jīng)把目光轉(zhuǎn)向了澳大利亞。澳大利亞已經(jīng)成為了當(dāng)下最熱的投資移民新首選地，中國移民者的新圣地。4、澳州及悉尼房地產(chǎn)市場特點相關(guān)信息透明度高：澳大利亞地產(chǎn)業(yè)位列世界第一信息高度透明化，地價、建筑成本、房價和所有費用幾乎都是透明公開，不會有像國內(nèi)一樣“暴利”，從這幾個項目看，年均投資回報

24、率20%以上是能夠確保的。通過相應(yīng)機(jī)構(gòu)網(wǎng)站還可以查到開發(fā)商和樓盤的詳細(xì)數(shù)據(jù)，包括周邊的居民教育程度、年齡分層、職業(yè)結(jié)構(gòu)等等，作為理性分析的依據(jù)。此外，澳大利亞房價是由多方參與制定，經(jīng)過銀行和其他專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的公開量化，政府部門對當(dāng)?shù)貐^(qū)域房價有長期的統(tǒng)計分析，整個房價和利潤基本是完全透明的。規(guī)范專業(yè)的房地產(chǎn)交易操作：政府規(guī)范了從事地產(chǎn)行業(yè)人員的資質(zhì)審批，包括律師、代理人、經(jīng)紀(jì)人等。從事地產(chǎn)活動的專業(yè)人員必須具有一定的學(xué)歷、相應(yīng)的實踐經(jīng)歷，經(jīng)考試合格頒發(fā)資質(zhì)證書、注冊登記后才能執(zhí)業(yè)。無論是買房賣房，還是租房管理，澳大利亞都有完善的體系保護(hù)房產(chǎn)持有人。對于海外買家來說，清晰透明的操作市場保證了投資的

25、安全性，買家無需自己操心，可以做到足不出戶投資海外，即省心又放心。嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模，空置率低：近幾十年澳大利亞房價的逐年攀高也是跟移民數(shù)量息息相關(guān)的，每年大量人口增長極大的拉動了內(nèi)需，然而澳大利亞政府嚴(yán)控房屋審批量，房屋建造量遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上人口增長，這直接導(dǎo)致了一房難租的局面。按照國際通行慣例，房屋空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，此時供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；而空置率在10%-20%之間為危險區(qū)，要采取一定措施，如果空置率在20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)。而澳大利亞每年的房屋空置率基本維持在3%以下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均值。據(jù)政府統(tǒng)計，澳大利亞人口平均每周增長3800人，每年移民配額在20萬左右，

26、預(yù)計到2031年，澳大利亞住房需求量將比供應(yīng)量高出66.3萬套。購房動機(jī)一般為教育和移民，本地人買房動機(jī)不強(qiáng)烈：很多人的考慮就是孩子的教育問題，澳大利亞優(yōu)質(zhì)的教育資源是全世界有目共睹的，很多父母希望可以在孩子留學(xué)的同時，擁有一套自己的房子并通過這套房子帶來一定的投資收益。當(dāng)然也有不少中國置業(yè)者選擇在澳大利亞購房是出于工作或是移民的考慮，尤其是現(xiàn)在美國和加拿大投資移民的阻力越來越大，選擇投資移民澳大利亞的人就變得更多了。好學(xué)區(qū)對房價影響大：在澳大利亞各個城市的房產(chǎn)市場之中，學(xué)區(qū)房的價格一直都保持著良好的增長勢頭，不管是考慮到家庭里孩子的教育問題還是滿意于學(xué)區(qū)房穩(wěn)定而高效的投資回報率，越來越多的人

27、在購買房產(chǎn)時都把目光投向了澳大利亞眾多的學(xué)區(qū)。學(xué)區(qū)對房價的影響力確實是很巨大的，頂級的校區(qū)可以輕輕松松就把學(xué)校周邊地區(qū)的房價拉高十多、二十萬澳元。本次在悉尼考察的項目1、項目3都是學(xué)區(qū)房。中國家庭和中國的父母們對孩子的教育問題看的就更重了，在澳大利亞買房中國人自然而然的就會首選頂尖的學(xué)區(qū)房。澳大利亞的公立學(xué)校是嚴(yán)格按照分管的區(qū)域街道來進(jìn)行招生的，相比較于近年私立學(xué)校學(xué)費的快速增加，澳大利亞公立學(xué)校的免費教學(xué)對于很多澳大利亞家庭來說很有吸引力，所以選好一個房址讓孩子可以入讀澳大利亞排名靠前有實力的的公立學(xué)校，對很多家庭來說是很重要的。澳大利亞公立的精英學(xué)校往往是很難考進(jìn)去的，如果孩子可以考進(jìn)精英

28、中學(xué)，父母們就算不買房也會愿意多付點房租讓孩子住在離學(xué)校近的社區(qū)里，所以頂級校區(qū)不僅房價看漲，租金回報也很可觀，房產(chǎn)市場上的房源一直都很緊張，是投資的不錯選擇。5、中國投資者積極介入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)和投資近年來澳大利亞地產(chǎn)市場越來越火熱，其中不乏很多中國知名人士和開發(fā)商的大幅投資。僅2014年，就有李嘉誠、萬達(dá)、綠地、碧桂園等在當(dāng)?shù)赝顿Y。其中，李嘉誠旗下的ARA Asset Management布局澳大利亞房地產(chǎn)市場，萬達(dá)集團(tuán)并購澳大利亞黃金海岸的項目。目前有很多高凈資產(chǎn)人士已經(jīng)在澳大利亞購置房產(chǎn)，就客戶的反饋和整個澳大利亞房產(chǎn)市場來看收益還是很好的。美國有房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，投資者的資產(chǎn)若想傳給子

29、女，得交30%70%的遺產(chǎn)稅，貸款僅有地方銀行等少數(shù)銀行可貸，但附加條件很多。相較美國，加拿大房產(chǎn)投資沒有遺產(chǎn)稅，但貸款首付高。香港房產(chǎn)不適合投資，震蕩大，預(yù)期也不是太好。新加坡經(jīng)濟(jì)總量小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有缺陷。日本沒有資源，還處于地震帶上，而且房價不漲。韓國房產(chǎn)價格的高增長點已經(jīng)結(jié)束。如果非要去歐洲，只能考慮英國，德國房價基本不上漲。澳大利亞房產(chǎn)可直接繼承，無遺產(chǎn)稅，近年來市場上供不應(yīng)求，相對來說，是最佳的投資選擇。6、政府的角色與開發(fā)管理情況政府對開發(fā)的管控與開發(fā)審批周期：城市公共綠地嚴(yán)格受法律保護(hù)，永遠(yuǎn)不能隨意開發(fā)。悉尼城市主要面臨的是人口增加的壓力和功能配置升級，對現(xiàn)有已建城區(qū)進(jìn)行動態(tài)規(guī)劃調(diào)

30、整，如調(diào)整用地性質(zhì)、增加容積率。土地為永久產(chǎn)權(quán)：購入建筑物后，土地自動為產(chǎn)權(quán)所有人所有，政府不是土地所有者，沒有招拍掛之類國有土地使用權(quán)出讓政策。所有物業(yè)交易都由市場評估，出賣人可拍賣銷售，也可私下找渠道銷售。從土地到建筑物的交易純粹為市場行為，政府不參與。政府負(fù)責(zé)所有公共交通、綠地等公益、非經(jīng)營性設(shè)施，對私人擁有土地只負(fù)責(zé)規(guī)劃導(dǎo)向和審批：土地業(yè)主，可在滿足公共利益的前提下，進(jìn)行所持有地塊的優(yōu)化與價值提升。如根據(jù)新的規(guī)劃條件重建房產(chǎn)、將某鐵路站進(jìn)行改造升級獲得增建的商業(yè)、住宅收益。由于有限的協(xié)商也是公共利益的交換，當(dāng)?shù)夭淮嬖诰G色通道之類，所以開發(fā)前的審批周期一般為6到8個月。政府對住宅套數(shù)及車

31、位配置進(jìn)行控制與審批：政府給出容積率指標(biāo)，僅針對住宅給予套數(shù)的約定。住宅戶型主要為1、2、3居室這3種戶型，在限定套數(shù)下可自行配置戶型。各戶型分別帶1-2個衛(wèi)生間，有些2室的帶2個衛(wèi)生間，并且增加有1個書房。當(dāng)?shù)厝艘话慵彝?個車，車位隨住宅銷售、價格也含在內(nèi)，一般1居室不配送，2居室的配1-2個車位，3居室的要配2個車位。所有住宅開發(fā)均為裝修達(dá)到入住條件，學(xué)生公寓、公寓樓等與住宅實際同樣概念。有些情況下，住宅的套數(shù)也可與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)進(jìn)行增加。政府對商業(yè)的控制與審批：政府限制商業(yè)的開發(fā)面積，同意建設(shè)的商業(yè)建筑面積不計入容積率，可全部散售，也可自持全部或部分。開發(fā)商及開發(fā)模式、責(zé)任主體：開發(fā)商無資

32、質(zhì)要求，任何擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人都能夠成為開發(fā)商。開發(fā)模式：產(chǎn)權(quán)人可單獨、也可收購鄰近物業(yè)或聯(lián)合鄰近業(yè)主，按政府規(guī)劃條件對現(xiàn)有建筑進(jìn)行改擴(kuò)建，或原地重建。開發(fā)商實際為產(chǎn)權(quán)人，由于產(chǎn)權(quán)一般私有、分散，所以一般的開發(fā)為零星、分塊、定制式的開發(fā)。其房地產(chǎn)開發(fā)，有些類似于國內(nèi)的舊城改造，但不是粗放的大拆大改，而是綜合考慮了當(dāng)?shù)氐奈幕雀鞣N因素，進(jìn)行可持續(xù)化設(shè)計，避免了重復(fù)修建和投資。責(zé)任主體相對簡單，不需要施工監(jiān)理，設(shè)計方負(fù)責(zé)前期設(shè)計、施工監(jiān)管、物業(yè)交付的全過程。開發(fā)方案的審批：開發(fā)事先要獲得悉尼市政府審批，有些需要報新南威爾州政府審批后再由悉尼市政府審批。而政府的審批除規(guī)劃條件以外，主要是從環(huán)境、環(huán)

33、保、公共設(shè)施等方面考慮。開發(fā)審批的環(huán)節(jié)：一般分為DA（Development Application）和CC（Construction Certificate）兩個步驟，DA 是報建申請，CC是施工許可。DA涉及的主要都是建筑設(shè)計的內(nèi)容，CC是施工隊最后施工時候依照的施工圖紙。施工完成時候拿到OC（Occupation Certificate）就可以入住了。總體來說澳大利亞開發(fā)申請流程相對中國簡單，三級政府架構(gòu)，管批DA的就是當(dāng)?shù)氐氖姓?，也就是Local Council。地方市政內(nèi)只有一個部門是專管房屋批建的，該部門還根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r制定出長期的發(fā)展規(guī)劃，并對所轄的每一個區(qū)域界定一個開發(fā)內(nèi)容和

34、限度，這就是Zoning。比如某一區(qū)域是住宅區(qū)還是工廠區(qū)，或是商業(yè)區(qū)。假如是住宅區(qū)，還要再細(xì)分為是低密度人口、中密度人口，還是高密度人口。此條例所涉及的方方面面很廣，比如中密度住宅區(qū)，配套的市政服務(wù)就要跟上，交通、道路、學(xué)校、醫(yī)院、綠地、上下水、電力配置等等，要足夠規(guī)劃中的入住人口使用。在大的規(guī)劃建筑方面，州一級政府可以直接介入，特別是跨區(qū)的大項目，這事就歸“規(guī)劃廳”（Planning Department）管。申請DA，可以稱之為是立項，即該項目（樓盤）擬建多少套房，一房、二房、三房各占比例多少，配套設(shè)施，綠化道路，外觀，高度等框架內(nèi)容。CC就要求的很具體了，基本上就是施工圖的審查了。但由于

35、建筑過程中具體施工細(xì)節(jié)，有可能做些修改。但外觀等一旦批下來就不可以再改了。有了CC才可以開始正式的開工了。審批CC的過程，要向市政繳納一筆“貢獻(xiàn)費”（Contribution Fee）。產(chǎn)品規(guī)劃與定位：開發(fā)商僅依據(jù)政府審批的套數(shù)，在那幾種戶型中配置好戶型。市場對戶型不太敏感。融資政策：以取得的用地開發(fā)權(quán)抵押，可按建設(shè)資金的70-80%左右提供開發(fā)貸款，按銀行指定名錄選擇施工單位，銀行監(jiān)管工程進(jìn)度、按工程進(jìn)度直接付款。銀行貸款利率一般為3%左右。銷售政策與營銷推廣：一般不做營銷推廣，在擬開發(fā)（重建的項目，為原有建筑物，新建在建的在工地圍欄上）掛一些招貼畫或效果圖。開發(fā)成本與費用項目：土地成本：由

36、于是永久產(chǎn)權(quán)的二次或多次交易，土地成本實際為收購原土地以及地上物業(yè)的成本，然后進(jìn)行拆除或改建投資。前期費用：前期費用包括市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計方案、行政審批等費用，一般費用為50-100萬不等，因項目大小而異；建筑成本：從地下室建設(shè)到裝修完成，在悉尼，為每平米3000-3500元（材料人工完全按照澳大利亞本地收費），每套平均成本30-35萬。管理費用：含管理團(tuán)隊的費用、專業(yè)公司如設(shè)計、咨詢、律師等的費用。管理人員薪酬中，個人所得稅比較高，項目負(fù)責(zé)人一般年薪30萬澳元（保險另外由公司支付），個人稅率在20-30%。營銷費用：一般為銷售收入的2-5%。財務(wù)費用：貸款利率一般為2%。開發(fā)稅費: 包

37、括銷售稅、增值稅（GST）、所得稅。銷售稅為銷售額的10%。增值稅率為15%，所得稅率為30%。7、開發(fā)周期一般200套左右的項目，取得開發(fā)權(quán)后，需要3-4年開發(fā)周期（交房、產(chǎn)權(quán)辦理完成）。具體包括如下主要環(huán)節(jié)：（1）自行收購物業(yè)，取得所購置物業(yè)占用地塊的開發(fā)權(quán)。收購之前的周期不可控。由于開發(fā)本來就是產(chǎn)權(quán)所有人自己的行為，不存在拆遷問題。除了需要自己承擔(dān)拆除費用外，還要根據(jù)政府規(guī)劃指定的業(yè)態(tài)進(jìn)行開發(fā)手續(xù)的申請。作為開發(fā)前置期限，不計入開發(fā)周期，或在開始投資收購物業(yè)開始計算開發(fā)周期。（2）聘請中介服務(wù)。律師，規(guī)劃公司及設(shè)計團(tuán)隊。（3）取得政府對開發(fā)項目的審批。政府根據(jù)其規(guī)劃進(jìn)行審批，規(guī)劃的內(nèi)容也

38、包括容積率、限高等，對建筑體量直接指定可容許修建的住宅套數(shù)、公寓套數(shù)、商業(yè)面積。自行決定套數(shù)的戶型比，車位配比也做為住宅固定的配置標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)于增加一個臥室之類的固定功能，均為裝修標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主可在建設(shè)前提出自己的個性化要求進(jìn)行訂制，也可收房后重新裝修。悉尼市政府審批周期一般6-8個月。由于房地產(chǎn)開發(fā)行為均為原有地上的重新開發(fā)，所以開發(fā)商（也包括個人）如果超過政府規(guī)劃導(dǎo)向，將需要上報州政府，所需周期更長，可能長達(dá)1年。（4）預(yù)售。取得政府批文后，即可根據(jù)圖紙進(jìn)行預(yù)售。認(rèn)購：是指開盤前客人可以提前認(rèn)購，一般交5000澳元的誠意金，可提前看戶型圖和選定自己喜歡的戶型和提前得知價格，開盤時提前進(jìn)場購買。動

39、工：在澳洲只要項目得到DA（項目審批）就能直接賣樓花，賣到70%銀行貸款出來了再開始動工。開盤、簽約：不像國內(nèi)需要工程進(jìn)度。通常開發(fā)商會在正式開盤前做廣告和接受認(rèn)購，開盤當(dāng)天其實就是一個形式，認(rèn)購了的人開盤當(dāng)天簽合同與給定金，所以位置好優(yōu)質(zhì)的樓盤通常開盤第一天就會售空。銷售代理：一般由一家或多家代理進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售費用為銷售額的1-1.5%。定金與貸款、付款：預(yù)售一般收取10-20%定金，交律師行凍結(jié)，正常計息，不能由開發(fā)商使用。辦理按揭貸款的，在交房前補(bǔ)足到30%、收房后才開始供房貸，按周給本息。按揭貸款利率一般為4%左右。銷售周期：一般1-3個月（若項目為優(yōu)質(zhì)項目，銷售周期能縮短為1-2周）

40、，可全部銷售完成。交房周期與條件：預(yù)售到交房周期約3年左右。購房合同約定了交付標(biāo)準(zhǔn)，包括車位、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。房價變動：房價上漲高峰時，曾有“落日條款”，即交付以前如果房價上漲，開發(fā)商可原價退房，重新銷售，后來取消。由于2014-2015年房價上漲過快，對境外個人按揭進(jìn)行了限制，對本地銷售按揭政策不受影響。（5）產(chǎn)權(quán)辦理。政府審批同時已經(jīng)根據(jù)審批的套數(shù)，劃分好產(chǎn)權(quán)，準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)證。在同一宗土地上多層住宅，分散擁有土地權(quán)的，發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證為分層地契（strata title）。業(yè)主在買房、貸款、收房、取得產(chǎn)權(quán)的全過程中，都只需要與開發(fā)商聘請的律師行打交道。（6）開發(fā)貸款。預(yù)售達(dá)到60-70%時，銀行介入

41、，提供開發(fā)貸款，貸款銀行監(jiān)管并且直接支付給施工單位。由于施工單位的選擇、監(jiān)管，貸款銀行作為責(zé)任主體，承擔(dān)了實際風(fēng)險。（7）施工。銀行指定幾個施工單位，由開發(fā)商選定。施工單位會依次按項目大小報價，開發(fā)商選擇合適價格并簽下合約。整個施工過程費用將會按照合約上已擬定分期付款，不得隨意改變。一般200套左右的住宅，施工周期在1年半到2年左右。（8）交房。施工為總包、交鑰匙工程，直接交付業(yè)主。所有質(zhì)量保修均規(guī)范、依法，少有交房扯皮現(xiàn)象，但發(fā)生過業(yè)主要求退房，如碧桂園項目建設(shè)選址方面，由于向國內(nèi)投資者隱藏了臨近墓地的事實，后期發(fā)生退房。已經(jīng)售磬、在建的首創(chuàng)項目，緊鄰變電站，兩棟樓之間也高壓電塔，按國內(nèi)類似

42、情形，在交房時或業(yè)主來現(xiàn)場時，也勢必存在退房風(fēng)險。（9）物管。由于一般為小地塊、單獨樓棟的開發(fā)，200套以上的項目很少，而且刷卡等信息化管理普及，所以物業(yè)管理一般為樓宇管理，沒有比較復(fù)雜的小區(qū)管理，但一般有24小時周界巡邏。物管費用一般每3個月交納一次，800-1000澳元，包括安全、保潔等基礎(chǔ)物管。因車位已經(jīng)隨住宅銷售，若不夠只能租用其他業(yè)主車位。8、購房投資的優(yōu)勢無論是從大環(huán)境、房屋市場、法律、細(xì)節(jié)還是潮流等各方面，都具有無可挑剔的良好條件，是尋求海外投資的人士的安全、穩(wěn)妥、放心的選擇。在土地永久所有權(quán)、支付少量定金、無本金貸款、信托賬戶由政府監(jiān)管、成熟的法律體系、靈活運用資產(chǎn)、交房后工程竣工才還貸等方面對投資者尤其具有吸引力。永久產(chǎn)權(quán)：澳大利亞受英國普通法傳統(tǒng)，私有制是其核心基礎(chǔ)。澳大利亞絕大部分土地為私有制，業(yè)主擁有土地的永久產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)，無遺產(chǎn)稅。而且是全世界為數(shù)不多的沒有房產(chǎn)稅的發(fā)達(dá)