重慶某區(qū)域商業(yè)分析報告

1、WORD.37/37觀音橋商圈分析目 錄商業(yè)布局觀音橋區(qū)域租售市場與客層分析觀音橋商圈經營狀況觀音橋商圈SWOT分析觀音橋區(qū)域消費行為特征針對性很強的專業(yè)市場調研可替代性產品研展/ 觀音橋商圈商業(yè)布局/ 觀音橋商圈現狀江北區(qū)觀音橋位于渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心，是傳統(tǒng)的商貿繁華區(qū)域，是市人民政府確定的五大商圈之一，是江北區(qū)政治、經濟、文化中心和交通樞紐。長期以來，觀音橋被認為是商業(yè)滯后的區(qū)域，在其他幾個區(qū)爭相營造大型休閑購物中心的時候，觀音橋商圈卻寂寞冷淡。目前，在觀音橋除了家樂福、重百和新世紀外，幾乎沒有強大影響力的商業(yè)形態(tài)，人們購物主要是跑解放碑。據估計，北部城區(qū)一帶的居民大約有60%的

2、人口到解放碑購物，這給觀音橋商圈帶來了空白。2003年的商圈飽和度指數為31500元，而根據本年觀音橋商圈相關營業(yè)資料計算實際每平方米營業(yè)額為25萬元，因此觀音橋商圈目前還遠未達到飽和狀態(tài)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。觀音橋商圈以觀音橋轉盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米區(qū)域。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借鄰解放碑與新區(qū)優(yōu)勢，曾為上世紀90年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業(yè)結構、布局不合理而出現“商業(yè)空心”現象，限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展。目前，隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃并開始實施，龍湖北城天街、協信黃金海岸投入使用，該商圈正在進行重新定位，希望吸引本區(qū)與以北

3、消費人群。商業(yè)營業(yè)面積近30萬方。該商圈目前有重百現代廣場、新世紀世紀新都、家樂福等。容商圈名步行街商業(yè)面積吸納和輻射面（人口）特殊題材解放碑建成時間最早，市影響圍最大8萬平方米100萬平方米以上100萬以上中央商務區(qū)沙坪壩在全國較有影響，8萬平方米20萬平方米左右100余萬人三峽文化、人性化、文化區(qū)南坪變數最大的步行街，33萬平方米約26萬平方米60余萬人吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸家坪有最高的玻璃塔，18.9萬平方米約20萬平方米近100萬人輕軌橫貫，周圍有動物園觀音橋市民期待最多，42萬平方米100萬平方米左右80余萬人附近橋梁最多，臨近北部新區(qū)大渡口規(guī)劃手筆最大，91萬平方米10余萬

4、平方米鋼鐵基地觀音橋區(qū)域商業(yè)類型結構 過去江北區(qū)的百貨商場、超市等大型商用物業(yè)較少，商用物業(yè)的形態(tài)多為臨街鋪面。 百貨商場江北區(qū)目前的大型百貨商場只有重百和新世紀兩家，其余多為中小型百貨商場。 大型綜合超市家樂福超市分店彌補了江北區(qū)商用物業(yè)類型少的不足。進駐東和銀都的超市巨頭“好又多”出手不凡，一口氣圈下了1.5萬，租期長達20年，該店將是市面積最大的量販超市。 鋪面觀音橋商圈中占據主要角色的商用物業(yè)是各種沿街的鋪面。其中位于建新北路兩側的鋪面分布最多。近來新興的鋪面主要分布在歐式一條街上，以經營餐飲、休閑娛樂業(yè)為主。 大型專業(yè)市場以家具為主經營商品的大型商業(yè)物業(yè)，如南亞家具廣場、金觀音家具市

5、場。 以家用電器為主要經營商品的商業(yè)物業(yè)，如國美電器、寧電器與商社電器等。 觀音橋區(qū)域個案分析/ 綜合性商場北城天街北城天街位于歐式一條街起點處，由地產龍頭龍湖地產開發(fā)，商業(yè)部分總建面11萬平方米，目前是觀音橋商圈體量最大的商業(yè)項目。該項目只租不售，其中8萬方已被華聯、銀太兩大主力店占據，但銀太已于日前宣布推出。余下3萬方由龍湖統(tǒng)一招商管理，命名為“名店坊”，300多個精品店主營中高檔品牌服裝。華聯商廈已經入駐并于2003年11月8日正式開始營業(yè)，名店坊部分專賣店也已開業(yè)，銀太百貨也在積極的籌備中?，F代廣場現代廣場位于建新一支路，總建面4萬多方，原規(guī)劃為集購物、休閑、娛樂、餐飲、金融、旅游等于

6、一體的大型廣場?，F主營百貨、家具。已有重百江北商場、南亞家具廣場兩大主力店，另有零散商鋪經營服裝、通訊產品等。臨街面有交通銀行和德克士炸雞店。其中重百江北商場營業(yè)面積為1.8萬方，共分五層。一層經營化妝品、鞋類、百貨、包。二層為日用品、水吧、美食快餐、超市以與兒童樂園。三層為男裝、女裝。四層為女裝、童裝。五層為家電、文化用品、辦公用品。協信黃金海岸協信黃金海岸位于原觀音橋轉盤處，總建面2.9萬方，它的定位是都市休閑商業(yè)步行街，集餐飲、生活、休閑、購物為一體大型專業(yè)品牌集合的商業(yè)中心。共有七層營業(yè)樓面，一層：時尚名品街，二層：優(yōu)雅女人坊，三層：特色美食區(qū)，四層：都市休閑區(qū)，五層：潮流時尚地帶，六

7、層：品牌餐飲區(qū)， 七層：圖書音像城。黃金海岸采取分零出售，面積從15300平米。就現場已開鋪和正在裝修的商鋪來看，服裝服飾類商品主要是佐丹奴、邦威、真維斯、巴高高、柏仙多格、爽美威、卡帝樂鱷魚等休閑時尚服飾品牌入駐。此外蘊涵時尚生活配套也是商圈的知名品牌，如千葉眼鏡、金夫人婚紗影樓、上島咖啡、伊藤洋發(fā)藝、小林寢飾等。世紀新都（新世紀百貨江北商場）世紀新都位于建新北路37號，總營業(yè)面積1萬多方，共有四層營業(yè)樓面，一樓經營女包、女鞋、化妝品、鐘表珠寶以與超市。二樓經營女裝。三樓經營男士用品。四樓經營家電、兒童服裝、床上用品、家居用品以與美食街。/ 專業(yè)市場歐街數碼大廈歐街數碼大廈位于歐式一條街，由

8、新原興企業(yè)集團開發(fā)。開發(fā)商欲將其打造成為無線電行業(yè)發(fā)展中心坐標，無線電管理委員會已率先入駐，其大廈裙樓部分為首個無線電專業(yè)市場。北部都市廣場北部都市廣場位于紅旗河溝轉盤處，裙樓部分整體出租給“建瑪特”，為期20年。由建瑪特統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。經營圍為建材類，總營業(yè)面積4萬多方，共有7層營業(yè)樓面。負二層：電工、五金。負一層：燈飾類。一層：衛(wèi)浴產品類。二層：地磚類。三層：木磚類。四層：家居用品類。五層：裝飾公司。/ 觀音橋建新北路兩側未拆遷前商鋪情況建新北路以東臨街商鋪統(tǒng)計（觀音橋轉盤現代廣場）經營品種數量總營業(yè)面積平均面積/注（M）銀行2工商自助銀行、中國自助銀行服裝2671227音像11818

9、包47218鞋714421藥314749眼鏡24221百貨12020鐘表11818飾品23819床上用品14242注：簡裝 租金：600元/月1100元/月不等合計50125325建新北路以東二樓商鋪統(tǒng)計（觀音橋轉盤現代廣場）經營品種數量總營業(yè)面積平均面積/注（M）服裝12810248公仔屋22412包4328鞋6549茶樓11616發(fā)廊44812飾品9637空置61010注：簡裝 租金：400元/月800元/月不等合計16012718建新北路以東臨街商鋪統(tǒng)計（現代廣場北城天街）經營品種數量 總營業(yè)面積平均面積/注（M）服裝1115414辦公25728通訊34816鞋2147藥12323其他9

10、14214注：簡裝 租金：600元/月1100元/月不等合計2843816建新北路以東二樓商鋪統(tǒng)計（現代廣場北城天街）經營品種數量總營業(yè)面積平均面積/注（M）其他22512兒童攝影11616發(fā)廊44812水吧13030空置11010注：簡裝 租金：400元/月700元/月不等合計912914建新北路以西臨街商鋪統(tǒng)計 經營品種數量總營業(yè)面積平均面積/注（M）銀行2建設銀行、農業(yè)銀行服裝23216電器16767包11010鞋57212通訊917719眼鏡26432郵局15151招待所2飾品111其他611219注：簡裝 租金：400元/月800元/月不等合計3258618建新北路以西臨街商鋪統(tǒng)計經

11、營品種數量總營業(yè)面積平均面積/注（M）服裝11616電子配件46817美食城16464注：簡裝 租金：500元/月700元/月不等合計614825/ 建新北路周邊商場一覽表名稱樓層渝北大廈兆鑫江北商場城金崗大廈5F家具家具百味坊酒樓船提俱樂部4F碧淘閣3F嘉陵電影院2F音像制品床上用品百貨鄉(xiāng)村雞、童裝烤鴨店1F服裝、通訊、鐘表、玩具、藥品服裝、鞋類蛋糕坊、音像、相館、化妝品、通訊、黃金珠寶、藥品、建設銀行辦稅服務廳-1F德克士樹王購房超市/ 觀音橋區(qū)域租售市場與客層分析/ 觀音橋市場概況“摩爾”（SHOPPING MALL），又被稱作“大型購物中心”，集吃喝玩樂購于一體，動輒數萬甚或10余萬平

12、方米。相距僅數百米竟有三個摩爾，這就是觀音橋商圈的現狀，競爭已經硝煙彌漫。除開已投用兩三年的現代廣場，龍城天街購物廣場、協信黃金海岸正在異軍突起。另外，還有一批體量不菲的商業(yè)物業(yè)正在規(guī)劃或建設中，這其中就有專業(yè)經營建材的建瑪特。因概念一樣，定位相似，眼下幾大商場的招商競爭已打得火熱。北城天街協信黃金海岸建瑪特總供應量1100003000050000營業(yè)樓層7層7層7層單層經營面積6000（名店坊）40006600租售狀況90%90%50%/ 租售市場分析/ 北城天街在三個競比項目中，以位于洋河大道的龍湖北城天街的規(guī)模最大，原分為三個板塊既華聯商廈、銀太百貨和名店坊。其中華聯和銀太百貨各占400

13、00，但因為銀太百貨取消了進駐北城天街的決定，空出了40000的營業(yè)面積。而由300余間專賣店組成名店坊目前已售出90%以上。樓層經營圍租金情況出租情況售價銷售情況5 F電影娛樂城150元/月4 F特色餐飲、娛樂150元/月30%3 F中西快餐、家居城、速博運動城200300元/月60%2 F服飾、化妝品、通訊200400元/月70%1 F時尚女裝街300500元/月85%G F時尚精品街300500元/月90%/ 協信黃金海岸項目位于建新南路和建新西路交匯處，與嘉陵廣場隔街相望，緊鄰觀音橋轉盤。是一個具有摩爾管理模式和特色的商業(yè)樓盤。這里將有餐飲、運動、休閑、購物等業(yè)態(tài)，也有步行街。黃金海岸

14、以“個性化門面”吸引商家，各商鋪既能得到商場化的統(tǒng)一物管，又能24小時獨立經營，不會像其它許多商住樓那樣統(tǒng)一開門或打烊。協信黃金海岸所有商鋪都出售給業(yè)主，替部分投資業(yè)主免費招商，35年開發(fā)商決定經營圍，由開發(fā)商統(tǒng)一管理。目前黃金海岸的銷售情況較好，已售出超過90%，售出部分已租出80%。樓層經營圍租金情況出租情況售價銷售情況5 F美食娛樂城整層租出4 F特色餐飲整層租出3 F運動休閑谷100150/月75%1-1.5萬/85%2 F優(yōu)雅女人坊150200元/月85%1.5-3萬元/90%1 F時尚名品店250500元/月90%2.5-4.8萬元/95%/ 建瑪特建材市場隨著房地產產業(yè)的不斷發(fā)展

15、壯大，帶動了一大批周邊產業(yè)的發(fā)展，建材行業(yè)就是其中受益最為直接的行業(yè)。而江北區(qū)的房地產開發(fā)是各區(qū)域中開發(fā)量最大的，經營者正是看中了這一巨大的市場潛力紛至沓來。就地理位置而言，該建材市場將是江北區(qū)離商圈最近、規(guī)模最大、管理最為規(guī)的專業(yè)建材市場，建成后將在該區(qū)域造成強大的影響力。建瑪特在北部都市廣場整體租下7層樓面，然后分租給各個建材商經營，目前的出租情況與租金情況如下表：樓 層經營圍租金情況出租情況5 F裝飾公司48元/月不足40%4 F家居飾品48元/月約60%3 F木地板58元/月7080%2 F地磚68元/月80%1 F衛(wèi)浴產品40100元/月約75%B 1燈飾5058元/月40%B 2電

16、工、五金2035元/月50%/ 客層分析從這幾個商業(yè)物業(yè)的銷售和出租情況看來，購買這些物業(yè)的業(yè)主無非是除于兩種目的，一是投資，二是用于自營。從客層來分析，北城天街、黃金海岸與建瑪特的客源都由三部分人組成專業(yè)投資客、私營企業(yè)主與民間投資者。其中專業(yè)投資客多是具有較強經濟實力的商人、私營企業(yè)主，還有一部分外地的投資客，主要來自江浙一帶。還有就是來自本區(qū)與外區(qū)的個人投資者。從客戶來源分析，三個商場則有所差別：/ 北城天街本區(qū)客戶其它區(qū)域客戶外地客戶35%25%40%/ 協信黃金海岸本區(qū)客戶其它區(qū)域客戶外地客戶15%30%55%/ 建瑪特本區(qū)客戶其它區(qū)域客戶外地客戶25%45%30%觀音橋商圈經營狀況

17、據我們測算，觀音橋商圈的日均人流量達14萬人左右（以現代廣場為統(tǒng)計點）。 商鋪租價因其所處地段而異，位于核心地段的鄰街商鋪，其租價大概在200600元/月之間，商鋪的售價也取決于物業(yè)所處的地段，其中核心地段的商鋪售價在1500050000元/之間。 綜合各類商用物業(yè)，目前觀音橋商圈每平方米商業(yè)營業(yè)面積年平均經營額在3萬元左右。 飽和度經計算，觀音橋商圈2003年的IRS指數為31500元，而根據本年觀音橋商圈相關營業(yè)資料計算實際每平方米營業(yè)額為2.5萬元，因此觀音橋商圈目前還遠未達到飽和狀態(tài)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆］椛鋰^音橋商圈輻射圍主要為江北區(qū)與部分渝北區(qū)客戶。商圈主要大型百貨商場經營狀況 目

18、前整個觀音橋商圈的大型主力百貨店有位于江田廣場的新世紀百貨世紀新都、現代廣場的重百江北商場、北城天街購物廣場的華聯商廈。這幾家大型百貨商場中，按經營情況好壞排列依次為：世紀新都、重百江北店、華聯商廈。新世紀百貨世紀新都該商場地處建新北路旁，離公交海關車站不到100米，由于近段時間觀音橋步行街的興建，渝北車站的遷移，對該商場的人流量造成了一定的影響，但其人流量還是保持在平均3萬人日，月營業(yè)額大約為1500萬2000萬元。在本區(qū)域處于龍頭位置。世紀新都主營中高檔商品，自2000年開業(yè)來一直保持著較好的態(tài)勢，很好的彌補了觀音橋商圈經營檔次不高的缺陷，對江北的消費人群具有強大的吸引力，成為本區(qū)域消費者

19、首選消費場所。重百江北商場重百江北商場位于現代廣場，地處觀音橋商圈核心區(qū)，營業(yè)面積1.8萬方,人流量約2.4萬人日,月營業(yè)額1000萬左右。該商場較世紀新都開業(yè)早，商場設施略顯舊，主營中、低檔商品，由于重百在市民心中的傳統(tǒng)品牌效應使其在這個區(qū)域贏得了一大批消費者。華聯商廈華聯商廈位于北城天街購物廣場，營業(yè)面積近4萬方，也屬于觀音橋商圈核心區(qū)域，而且相對于其他兩家商場而言更靠近住宅區(qū)。商場人流量約為1.8萬人日。去年11月8日開業(yè)以來人流量與成交量呈下降趨勢。就商場規(guī)模而言，華聯遠遠超出世紀新都和重百江北商場，商場定位也是以大眾化的中檔消費品為主，經營狀況不佳的主要原因主要是商場本身的規(guī)劃、布局

20、低于市民對其的期望值。造成大量來自世紀新都和重百江北商場的客源回流。另外，賣場面積過大，商場綜合管理不到位等也是造成其經營狀況不良的重要因素。商圈各商業(yè)街經營狀況 北城天街名店坊名店坊位于北城天街購物廣場，引進的商家以經營中、高檔品牌服飾為主，集合了包括餐飲、家居用品、通訊、攝影、化妝品、首飾等各種類型商品的專賣、專業(yè)店。共有各種商鋪300多間，與華聯同期開業(yè)，現一、二、三樓60%的店面已經開始營業(yè)。開業(yè)至今人氣不足，人流量較小，成交量也不理想。北城天街購物廣場是市各購物中心中規(guī)模最大的，目前整個廣場經營狀況不太理想主要是因為商業(yè)氛圍還沒完全形成，場外少有足以吸引大量人群的宣傳造勢活動，造成人

21、氣不足，加之華聯經營現狀也不甚理想，也直接影響到名店坊的經營情況。協信黃金海岸黃金海岸位于觀音橋商圈人流量最大的地方，整個購物廣場不設主力店，總建筑面積約3萬方，開業(yè)至今不到1個月，但良好的經營狀況已讓商圈周邊的同行頗感壓力。剖析原因，其一是其得天獨厚的地段。黃金海岸所處位置是觀音橋商圈人流大量聚集的地方，日均流量不低于10萬人，能很好的吸引消費人群。其二，業(yè)態(tài)齊全，定位鮮明、準確，商品類別比傳統(tǒng)的的商業(yè)街更為豐富，除了年輕時尚的流行服飾以外，還有婚紗影樓、眼鏡行、通信、咖啡吧、茶餐廳、漢堡連鎖、發(fā)藝、KTV以與書吧、網吧和健身中心等年輕人喜歡的時尚生活配套，很好的迎合了時尚消費群的口味。觀音

22、橋區(qū)域SWOT分析/ 觀音橋橋商圈研究觀音橋商圈南起觀音橋轉盤，以建新東西路為界；北至世紀新都、工商銀行、中國銀行；西以嘉陵公園、渝北商場與現狀道路為界；東至龍城天街、觀音橋農貿市場、江北區(qū)中醫(yī)院支路。正在興建的商圈環(huán)道則南起觀音橋轉盤，東到江北中醫(yī)院，北至城、渝北商場，西到小苑、老干活動中心，環(huán)線圍合的面積有30公頃，處環(huán)道路將在渝北商場和嘉陵大廈之間形成一座高架天橋，環(huán)道的城和北城天街則將通過步行相連接。同時，觀音橋立交下的地下通道將向北延伸長達340米，世紀新都、渝北商場、江田君悅和城四個角將通過空中走廊進行連接。觀音橋商圈步行街區(qū)建設計劃用3年時間打造一個以商貿發(fā)展為主導、以步行街區(qū)為

23、載體，以零售批發(fā)為基礎，以購物休閑為主題、以都市景觀為標志的富有個性特征的商貿中心核心區(qū)，逐步形成以觀音橋、五里店、大石壩、石馬河鏈珠狀分布的商貿經濟板塊。目前已有數家國外大型企業(yè)前來投資，打造觀音橋商圈。/ 商圈規(guī)模觀音橋的步行街正處于大規(guī)模拆遷、建設中。根據初步的規(guī)劃，建成后將形成一個大的環(huán)形車道，環(huán)形車道全部為商業(yè)步行街區(qū)。根據整體規(guī)劃，未來的觀音橋商圈將包括J區(qū)和I區(qū)兩大部分。其中J區(qū)的功能定位以娛樂、休閑、餐飲為主，這包括洋河美食街、洋河公園、體育公園（力帆足球基地）等。而I區(qū)作為江北主城區(qū)的核心商業(yè)中心以與未來北部中央商務區(qū)的一部分，將以大型百貨店為龍頭，以購物中心為核心，以專業(yè)店

24、、專賣店、超市、便利店為骨干，以連鎖經營為基本組織模式，集中布置一大批大、特、名、老精品店， 從而形成一個現代化的商業(yè)核心區(qū)域。因此，未來觀音橋商圈的區(qū)域面積將不是2平方公里，而是4平方多公里，不僅僅是江北區(qū)的商圈，而是北部新區(qū)共同的商圈，不只是一個狹義的專業(yè)市場，而是市現代商貿的示區(qū)。與此同時，以北城天街為龍頭的商業(yè)購物區(qū)也呼之欲出，它將輻射多個領域并激活觀音橋商圈。據悉，此購物區(qū)從北至世紀新都，東連北城天街、中醫(yī)院支路，西接嘉陵公園，南到嘉化路、三鋼一支路。其中，分為高中低結合的三個區(qū)域，以北城天街為中心的高檔購物區(qū)；以世紀新都、現代廣場為中心的中檔購物區(qū)；渝北二村、嘉陵社區(qū)、野水溝一帶則

25、為中低檔購物區(qū)。在商圈的總體規(guī)劃中，觀音橋商圈核心區(qū)“市民中心”（暫定名）面積為42.42公頃，由嘉陵公園、市民廣場、步行街三個部分組成。今年7月前，“市民中心”中的嘉陵公園將正式對外開放，到明年春節(jié)前，“市民中心”可基本建成。/ 交通狀況 曾經以交通快速著稱的觀音橋商圈如今卻要讓交通慢下來，江北區(qū)交管部門透露，觀音橋步行街交通規(guī)劃幾乎都與“慢”有關。交管部門即將事實的措施包括：為觀音橋商圈環(huán)道上每200米設置一個停車站，長約2.1公里的環(huán)道僅車站就將達到10個以上，將創(chuàng)下我市各商圈車站數量之最；環(huán)道車速僅40公里；此外，為方便市民直接進入步行街，觀音橋農貿市場和建新東路將設3個入口，出租和商

26、務車可深入步行街中心。而現在的主交通干道將設計成800米下沉的雙向4車道快速通道，機動車和輕軌將雙雙從下沉道穿過。據稱，未來還將在城、江田君悅、世紀新都、渝北大廈四點之間架設空中走廊，把主要商業(yè)設施連接起來，形成具有獨特景觀的購物通道。按規(guī)劃，輕軌3號線在觀音橋設有站臺，因而輕軌3號線觀音橋站臺也將于明年初開始施工。 / 未來前景 有關部門評審通過了觀音橋商圈I區(qū)規(guī)劃方案。按照該規(guī)劃構想，觀音橋商圈將輻射整個江北區(qū)、北部新區(qū)以與一部分渝北區(qū)。觀音橋商圈I區(qū)北至紅黃路、紅石路，南起江北區(qū)委、區(qū)府，東到江北中醫(yī)院支路，西達華新分流路，區(qū)域面積約2平方公里。 規(guī)劃提出，大商圈中將形成“一三五”的布局

27、形式，即一條商業(yè)步行街（觀音橋步行街）；三條特色商業(yè)帶（建新東西路、華新分流路、建新南北路三條商業(yè)帶）；五個功能區(qū)（商業(yè)購物區(qū)、娛樂休閑區(qū)、酒店商務區(qū)、要素市場區(qū)、居民社區(qū)）。 另外，江北區(qū)將在現有的商圈基礎上，增建一個2000多平方米的空中花園和45000平方米的三層地下商場，目前，基本方案已經出臺，并在積極運作之中?？罩谢▓@將設置在渝北商場和觀音橋現代廣場一帶，將連接世紀新都、江田君悅、城和渝北商場4個商業(yè)購物地帶。據悉，原來的商圈設計中沒有空中花園，僅在4個商業(yè)購物地帶之間用4座空中走廊連接，只具備交通功能，由于世紀新都等處在觀音橋商圈邊緣，為避免商圈建成后世紀新都等被冷落，因而特地修改

28、規(guī)劃增建空中花園。據悉，空中花園面積達2000余平方米，配備有自動扶梯，進行景觀綠化，以供市民在購物后休憩。江北區(qū)將對巴國大廈、江北商場與嘉陵廣場地下空間進行整體開發(fā)，預計工期30個月，2004年底前商業(yè)用房將投入使用，項目總投資約2.5億元，將建成由6萬平方米商業(yè)裙樓和約3萬平方米商住塔樓組成的現代化綜合功能大廈。目前該項目已進入舊房拆除階段，規(guī)劃中的輕軌3號線觀音橋車站將設在嘉陵廣場地下，與項目中的嘉陵廣場地下商場緊密相連，這將極增加商場的人流量。同時，市政府將對嘉陵公園進行整體景觀改造。公園將整體抬升14米，下面兩層建成中國西部最大的地下娛樂城，上面還建一個開放式、多功能、高檔次主題公園

29、。公園綠地面積將從原來的97畝增加到110畝，它與建新北路步行街連接成為一個整體，形成觀音橋商圈最大的景觀空間。以市民廣場為中心景觀點，確定建新北路縱向軸線和嘉陵公園林蔭道橫向軸線兩條控制線，設置四季飄香園、文化主題廣場、中心廣場群、休閑林蔭道、綠野運動區(qū)、休閑森林吧等六大功能分區(qū)，從而滿足市民節(jié)日集會、文化娛樂、休閑購物的各種需求。/ 觀音橋商業(yè)步行街的規(guī)劃建設將帶來的影響商圈整體輻射能力的增強觀音橋商業(yè)步行街的規(guī)劃將增加商業(yè)物業(yè)的供應量，并在很大程度上提升商業(yè)經營環(huán)境，必然使更多的商家入駐觀音橋，豐富其商業(yè)業(yè)態(tài)，完善其商業(yè)檔次。各種業(yè)態(tài)的良性互補將使觀音橋商圈產生更強的消費力集聚效應：更好

30、的留住本區(qū)消費力；較大比例的占有西至龍溪鎮(zhèn)、東至五里店、北至新牌坊、南至華新街的消費力；部分占有渝中區(qū)居民的消費力。觀音橋商圈商業(yè)物業(yè)的重新洗牌據不完全統(tǒng)計，觀音橋地區(qū)商業(yè)物業(yè)經營面積在未來3-5年面積會增大一倍左右，可以通過與兩個商圈的比較分析：觀音橋商圈的輻射力和解放碑不可同日而語，甚至比沙坪壩都頗有不與（沙坪壩商圈有效輻射人口為120萬），但是其商業(yè)步行街的面積卻超過了這兩個商圈，相應可建設的商業(yè)物業(yè)面積也有可能超過這兩個商圈。在同等時間周期如果商業(yè)營業(yè)額增長速度滯后，必然導致部分物業(yè)價值的萎縮。目前觀音橋商圈的商業(yè)經營的商品和大商場相比較為大眾化，更適合本地居民。但隨著步行街的建成，其

31、作為至機場和北部新區(qū)的通道功能大大減弱，而作為未來的政治文化信息中心和向外界展示的窗口功能將得到增強。但是與此相對應的是，各大宗消費品在江北都還沒有規(guī)模較大的專業(yè)市場，在商業(yè)經營規(guī)?；绷髯饔孟?，必然有部分大商家看好其消費潛力而進駐，大賣場有望成為一個強勢增長的板塊。觀音橋商圈長期受交通、人流等因素的影響，以與業(yè)態(tài)分散、配套缺乏等眾多原因，其地位長期被解放碑替代，其60%的居民跑向解放碑購物就是例證。不過，當北城天街這樣的購物中心落戶在觀音橋，將留住北部城區(qū)的人流，同時對其他商業(yè)業(yè)態(tài)構成競爭威脅。 / 商圈個案SWOT分析對比個案點評：世紀新都營業(yè)面積萬余平米，大型綜合性百貨商場，開業(yè)3年，年

32、營業(yè)額超過2億元。由于觀音橋步行街的修建，交通狀況受到一定的影響，渝北車站的遷移帶走一部分人流。但對該商場的負面影響不明顯?，F代廣場總建面4萬多方，主力店重百江北商場1.8萬方,南亞家具廣場近萬方,臨街鋪面分別由交通銀行與德克士快餐店進駐,余下街商鋪98%以上空置。重百商場開業(yè)2年多，年營業(yè)額1億多，經營狀況在區(qū)域僅次于世紀新都。北城天街整個購物廣場11萬方，被分為三個部分，華聯商廈、銀太百貨、名店坊。4萬方的華聯商廈開業(yè)兩個月，營業(yè)額呈下降趨勢，銀太百貨已宣布退出北城天街，該商場4萬方的營業(yè)面積有待開發(fā)商下一步處理。3萬方的名店坊招商情況較好，一、二、三層出租率達90% ，四層出租率60%

33、，但目前經營狀況欠佳。協信黃金海岸總建面近3萬方，是以年輕人消費為目標的商業(yè)街，一、二層90%的商鋪已經開始營業(yè)，左丹奴、邦威、真維斯、金夫人影樓、上島咖啡、千葉眼鏡、小林寢飾等部分知名時尚品牌已經開業(yè)。渝北車站往觀音橋的遷移增大了這一區(qū)域的人流量，使本來人氣就旺的觀音橋轉上添花。開業(yè)不足半月已吸引了大量消費群。/ 區(qū)域商圈未來趨勢：2003年，隨著江北步行街的完成，商業(yè)地產的初步格局形成：以解放碑為頂級商圈，江北、沙坪壩、南坪、家坪四個區(qū)域商業(yè)中心都各成氣候，從2001年開始的步行街建設已見成效，但同時，步行街的缺點也正在被人們認識。 目前主城區(qū)各大商圈均在大力擴之中，擴速度和幅度都非常大，

34、但大部分仍處于規(guī)劃、前期施工階段，后期實施至形成規(guī)模經營仍有一段較長時間。經測算，2003年五大商圈中除了解放碑商圈基本接近飽和外，其他各大商圈均未達到飽和，市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?商圈演變趨勢：重新洗牌勢在必行 根據城市化進程的提速趨勢，城市中心區(qū)的人口不斷向周邊或郊區(qū)分流，主城區(qū)形成新商圈的可能性較大，尤其是作為一個大商圈的副商圈、次級商圈，新商圈形成的方向預計會在主城區(qū)南北兩邊，但具體位置、地段目前的情勢并不十分明朗。 在各商圈的發(fā)展過程中，由于商圈所處的位置、輻射的圍等的不同，各商圈在未來發(fā)展中的定位亦會出現差異，這主要體現在核心商圈解放碑與其余四大次級商圈之間，同時亦不排除有新的商圈出現

35、，同時現有商圈將進行新一輪洗牌。 未來5年格局：零售百貨、購物中心打主力 根據國外商業(yè)設施發(fā)展的歷程來看，商業(yè)發(fā)展的主線基本上遵循著：臨街鋪面、零售百貨商場、集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的購物中心、超大型購物中心shoppingmall這幾個階段。從目前的商業(yè)發(fā)展水平來看，基本上處于百貨商場購物中心階段，在未來5年商業(yè)的發(fā)展仍將以零售百貨、購物中心為主，超市、專業(yè)市場等為輔的商業(yè)類型格局；由主力店專業(yè)店的開敞式商業(yè)街區(qū)形式的綜合商業(yè)則將是一種新的商業(yè)組合發(fā)展趨勢。觀音橋區(qū)域消費行為特征對于商鋪的消費者來說，購買商鋪無非出于兩種考慮，或者用于投資，或者用于自營。而在當今這個商業(yè)時代，肥沃的商業(yè)土

36、壤使商業(yè)項目不斷滋生，僅觀音橋商圈的規(guī)模就將從十幾萬方的商業(yè)營業(yè)面積發(fā)展為一百萬方，幾乎是呈10倍的增長。投資者和經營者在巨大利益的驅使下，紛紛踏足這個領域，使江北乃至整個的商業(yè)地產出現了前所未有的繁榮。 就觀音橋商圈目前商業(yè)地產的消費者而言，觀音橋商圈的巨大規(guī)模以與該商圈在整個商業(yè)中所處的重要地位，是吸引他們的主要因素。占地42.42公頃的觀音橋商圈不僅將超越解放碑商圈、沙坪壩三峽廣場商圈，成為全占地面積最大的商業(yè)步行街，同時也將成為西南地區(qū)最大的步行商業(yè)街。解放碑作為傳統(tǒng)商圈已趨于飽和，發(fā)展空間不大，消費者當然也察覺到了這一客觀存在的事實，把關注點放在江北觀音橋這一最有潛力、最具活力的商圈

37、上。而隨著市的建設發(fā)展，江北區(qū)逐漸成為富人聚居的地方。大型高檔樓盤在年后將先后在江北、渝北浮出水面，江北區(qū)域的常住人口還將逐漸上升，且增幅會較為明顯，無形中又增加了觀音橋商圈的商機。江北區(qū)距離機場較近，是通向全國的交通樞紐，海陸空運輸都非常方便。外國領事館、保稅區(qū)等都將設在江北，的眾多政府職能部門也將一一遷往本區(qū)域，無論是經濟上還是政治上江北區(qū)無疑都占有其他區(qū)域無可比擬的優(yōu)勢。相信消費者都清醒地認識到江北區(qū)過去的狀況以與它現在的區(qū)域優(yōu)勢意味著，這里將成為一塊發(fā)展商業(yè)的風水寶地。下面將以該商圈新推出的商業(yè)項目為例具體分析該區(qū)域商業(yè)地產市場的消費特征。龍湖北城天街北城天街購物廣場對其名店坊70多個

38、商鋪采取統(tǒng)一招商的形式，商鋪只租不售。其承租者為各類商品的經營者，其中很大一部分是品牌代理商。對于這部分承租者而言，進駐該商業(yè)街能否贏利是他們最為關心的問題，而經營狀況的好壞與地段有著莫大關聯。北城天街所處的位置恰好是觀音橋商圈的核心區(qū)域，雖然現在的地段優(yōu)勢或許還不如世紀新都明顯，但不久之后，優(yōu)勢會逐漸凸顯出來。再來，承租者考慮得比較多的就是經營環(huán)境。進駐北城天街的商家所經營的品牌都是具有一定知名度，至少在國具有一定影響力的，所以據我們調查，他們表示在鋪面的選擇上會較多地關注經營的環(huán)境，至少要與品牌的知名度想匹配。以下是各承租者除地段以外決定進場經營會考慮的因素：商場的硬件設施商業(yè)布局商場管理

39、商場的外觀設計建材的品質據北城天街有關招商的人員介紹，龍湖地產的品牌效應也幫了他們不少忙，開發(fā)商的信譽給了商家很大的信心。另外，承租者在鋪面的選擇上，在排除價格因素后，會盡量選擇靠近商場入口的地方，目的是為了吸引更多的客流。協信黃金海岸協信黃金海岸與北城天街采取截然不同的經營方式，所有鋪面均是全產權出售，但3年業(yè)主沒有經營權，由開發(fā)商統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。據我們調查，黃金海岸的購買者95%以上都是用于投資，用于自營的只占極小比例。對于投資客，他們最關心的是所投資的商鋪是否能租出去，并且有一個較好的投資回報。對于商鋪而言，10%的投資回報率是比較合理和正常的，而低于7%就會失去投資的意義。影響商業(yè)

40、地產成敗的關鍵還是地段，黃金海岸得天獨厚的地理位置是吸引購買者的決定性因素。據我們對投資者的訪問，普遍表示黃金海岸絕佳的地理位置使他們對投資該項目非常有信心， 針對性很強的專業(yè)市場調研是一個追求時尚、緊隨潮流的城市，同時也是一個以女性消費為主導的城市，特別是年輕女性，具有較強的品牌意識，而國際名牌的高昂價格又使一大部分人望而卻步。在這種情況之下仿冒品市場應運而生。低廉的市場價格，時尚的款式，一些標有各種國際名牌標志的仿冒品在市場上供銷兩旺。本次我們針對的仿冒品市場做了專項調查，具體如下：/ 的仿冒品供應市場：/ 經營場所分布情況：目前市場上經營仿冒商品的場所分布較散，幾乎各大商圈都有出售這種商

41、品的地方。而規(guī)模最大的是朝天門批發(fā)市場。它不僅向零售商家批發(fā)供應，同時自己也向外進行零售，但朝天門市場上出售的這類商品質量較差，能輕易地辨別出真?zhèn)?。除了朝天門市場外，市各商圈的一些中小型非主力店商場中也有零星分布。如解放碑的金鷹女人街、國泰商場，沙坪壩的金誠廣場、三峽廣場地下商業(yè)街，江北的協信黃金海岸，家坪商業(yè)步行街上的小商鋪等等。另外，在解放碑有兩處專買A貨的小店，這兩家店所出售的仿冒品在品質上相對較高。一家是位于青年路上的臨街小店，主要是各種仿冒的箱包、錢夾；而另一家位于賓館旁，主要是經營服飾。據我們調查，這兩家店的商品并非來自朝天門，而是從、等地進貨。通常情況下經營這類商品的商鋪店面都不

42、大，小到3、4平米，大的也不過十幾二十平米，規(guī)模都很小。/ 經營種類與仿冒品牌現在市場上仿冒品的品種還是比較齊全，從我們走訪的經營仿冒品的場所來看主要涉與以下一些品種：服裝、飾品、鞋類、化妝品、箱包以與各種運動服飾。在仿冒的品牌方面，多是國際一線品牌，CD、Chanel、Gucci、Versace、LV、CK的仿冒品隨處可見。根據我們的調查，市場上經營仿冒品的場所不在少數，但分布零散，不具規(guī)模性，而且尚未有一個專業(yè)的、集中的出售這類商品的市場。/ 的仿冒品需求市場/ 調查結果此次調查我們在江北進行了120份（占40%）問卷調查，在渝中區(qū)和沙坪壩各進行了90份（占30%）問卷調查。1、在260份

43、合格問卷中，在調查對偽造品牌所持的態(tài)度上時，有192人表示贊同（占總調查人數的73.85%）；有51人表示無所謂，不會刻意去買（占總調查人數的19.62%）；另剩17人表示反對（占總調查人數的6.53%）。2、針對此次調查，我們對受訪者進行細分，其中表示贊同偽造品牌的男士有46人，約占23.9，表示贊同偽造品牌的女士有146人，約占76.1。3、我們針對調查對象將其按區(qū)域劃分，得到如下結果：區(qū)域贊同人數合格問卷比例渝中區(qū)548563.53%江北區(qū)658973.03%沙坪壩區(qū)738684.88%從表中我們可以看到，沙坪壩區(qū)相對所占的比例最大（占84.88%），這與它整個區(qū)域的氛圍有很大關系，在沙

44、坪壩很大一部分消費群體是學生，年輕人大都喜歡追求時尚，對品牌有很強烈的意識，但迫于經濟的壓力，就會去選擇一些仿冒品來滿足自己。因此贊同仿冒品的比例相對大些是合理的。市場調研方案/ 調查的容1、針對消費者（需求方）有以下四方面：市市民的消費觀念。市民對偽造品牌所持的態(tài)度。市有哪部分消費群體重視品牌。消費者對哪類產品在乎其品牌。2、針對商家（供應方）有以下兩方面：在市哪些地方偽造品牌更有市場。在哪些品牌的產品需求量較大。/ 調查目的本次專業(yè)市場調研是為商家提供較為可行，可靠的引導性方案。/ 調查對象市1550歲之間，有自主能力的一部分消費群體。/ 調查與分析方法1、樣本的選定本次調查我們是對市，具有較為特殊且有代表性的三個主城區(qū)：渝中區(qū)，沙坪壩區(qū)和江北區(qū)進行調查采用的是攔截式，隨機抽查的方法選取調查對象，共選取了300個。2、調查方式本次調查我們采用的是問卷的形式來進行，最后篩選出了26