多層住宅戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新實(shí)踐（附多圖）

1、 厲心戶型設(shè)計(jì)專(zhuān)題研究系列設(shè)計(jì)創(chuàng)新實(shí)踐 多層 住宅 戶型 創(chuàng)新作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，應(yīng)該提倡；在設(shè)計(jì)行業(yè)的需求更為明顯。 創(chuàng)新與標(biāo)準(zhǔn)化相對(duì)應(yīng)，兩者并不矛盾，而應(yīng)該是很好的結(jié)合。（標(biāo)準(zhǔn)化的目的是實(shí)現(xiàn)規(guī)模化，降低成本、保證品質(zhì)；創(chuàng)新的目的是為了達(dá)到或保持持續(xù)的領(lǐng)先。）前言創(chuàng)新(Innovation)： 所謂創(chuàng)新，就是建立一種新的生產(chǎn)函數(shù)，企業(yè)家的職能即是實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新。資本主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)為通過(guò)企業(yè)家的創(chuàng)新活動(dòng)以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)突變，通過(guò)不斷創(chuàng)新來(lái)推動(dòng)“創(chuàng)造性的毀滅過(guò)程”，導(dǎo)致資本主義經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)式向前發(fā)展。 熊彼得經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論 房地產(chǎn)創(chuàng)新： 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在保證利潤(rùn)、控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，

2、尋求對(duì)可利用資源進(jìn)行有效整合的過(guò)程。研究對(duì)象的清晰（多層住宅戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新） 住宅設(shè)計(jì)的范疇太寬，從高層到多層，從規(guī)劃到單體，從平面到立面，從色彩到材料。清晰研究的范圍，只研究多層住宅的戶型創(chuàng)新問(wèn)題。前言 多層-住宅按層數(shù)分類(lèi)，在此主要與低層別墅、小高層、高層、超高層相對(duì)；由于多層的特點(diǎn)，主要針對(duì)大眾客戶。 戶型住宅的設(shè)計(jì)包括很多方面，如：平面、立面、材料、規(guī)劃、色彩、景觀，在此僅研究戶型。 創(chuàng)新在此不是談住宅設(shè)計(jì)的一般原理或注意要點(diǎn)；主要針對(duì)目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的產(chǎn)品談創(chuàng)新，與標(biāo)準(zhǔn)化相對(duì)。 設(shè)計(jì)按專(zhuān)業(yè)劃分，與策劃、工程、成本、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)相對(duì)應(yīng)，在此僅談設(shè)計(jì)。目 錄第一部分：為什么要?jiǎng)?chuàng)新第二部分：多層

3、住宅戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐第三部分：創(chuàng)新中應(yīng)注意的問(wèn)題 目錄第一部分：為什么要?jiǎng)?chuàng)新 1.1 居住觀念的變化1.2 市場(chǎng)的需求1.3 地產(chǎn)品牌的打造、提升1.4 降低投資的風(fēng)險(xiǎn) ，提供利潤(rùn)附加值為什么要?jiǎng)?chuàng)新 家庭結(jié)構(gòu)-核心家庭的增加是中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)的一個(gè)變化趨勢(shì)，反映在戶型設(shè)計(jì)上首先是兩居室三居室的大量增加、廚 房面積的調(diào)整等。 行為習(xí)慣-行為習(xí)慣對(duì)戶型提出了相應(yīng)的要求，平面內(nèi)的戶型分割、空間分配、通風(fēng)采光設(shè)計(jì)、功能區(qū)劃分和聯(lián)結(jié)的合理性等，直接影響到居住的舒適度。 以“廳”的設(shè)計(jì)變化為例，近年從老式居室的無(wú)廳式到“大廳小臥”的流行，再到“廳臥合理搭配”的理性回歸，都集中反映了居住者對(duì)舒適度的追求和“以人

4、為本”的居住理念?，F(xiàn)在的年輕高收入階層，很少在家里招待朋友，而是更習(xí)慣于在飯店或咖啡廳等地方與人進(jìn)行交流溝通?？蛷d的“會(huì)客”功能正在逐漸淡化，“家庭起居”的功能成為基本定位。 為什么要?jiǎng)?chuàng)新1、居住觀念的變化 2、 市場(chǎng)的需求 轉(zhuǎn)化-隨著住宅市場(chǎng)近年的高速擴(kuò)容，可供消費(fèi)者比較選擇的住宅產(chǎn)品越來(lái)越多。在這種變化中，消費(fèi)者的心態(tài)也日趨成熟，消費(fèi)觀念正逐漸由只注重地段、價(jià)格向同時(shí)關(guān)注產(chǎn)品本身的內(nèi)在品質(zhì)方面轉(zhuǎn)化。 強(qiáng)化-更加強(qiáng)化產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)提升性?xún)r(jià)比的項(xiàng)目將會(huì)占得市場(chǎng)先機(jī) 。 93的消費(fèi)者關(guān)注所購(gòu)房產(chǎn)的戶型設(shè)計(jì)。其中，62的消費(fèi)者非常注重產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)情況；31的消費(fèi)者比較關(guān)注產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)情

5、況。此外，58的潛在購(gòu)房者愿意優(yōu)先考慮購(gòu)買(mǎi)戶型創(chuàng)新的產(chǎn)品。 為什么要?jiǎng)?chuàng)新3、地產(chǎn)品牌的打造、提升 核心價(jià)值的體現(xiàn)-設(shè)定品牌核心價(jià)值是品牌資產(chǎn)的主體部分，它讓消費(fèi)者明確、清晰地識(shí)別并記住品牌的利益點(diǎn)與個(gè)性、定位并全力維護(hù)和宣揚(yáng)品牌核心價(jià)值已成為許多國(guó)際一流品牌的共識(shí)。品牌的價(jià)值的重要組成部分就是產(chǎn)品的領(lǐng)先、高性?xún)r(jià)比。對(duì)于住宅而言，戶型的領(lǐng)先將是品牌的有力支撐，也有利于創(chuàng)造、提升品牌。 同樣的地段，同樣的房子，萬(wàn)科為什么比人家貴1000多元(每平方米)甚至還賣(mài)得比其他房子好？這就是品牌的威力。如果消費(fèi)者看了房子以后說(shuō)：它是與眾不同的，它正是我所想要的房子。這就值得他為此多付一些錢(qián)。毫無(wú)疑問(wèn)，萬(wàn)科的

6、戶型在目前保持了持續(xù)領(lǐng)先，近年來(lái)得到了業(yè)界的一致好評(píng)，也為品牌的保持 作出了重要貢獻(xiàn)。為什么要?jiǎng)?chuàng)新4、降低投資的風(fēng)險(xiǎn) ，提供利潤(rùn)附加值由于開(kāi)發(fā)地產(chǎn)需要一定的周期，市場(chǎng)變化莫測(cè)，而創(chuàng)新對(duì)客戶的吸引力，將有效的規(guī)避銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。 相對(duì)市場(chǎng)的大眾產(chǎn)品而言，創(chuàng)新所帶來(lái)的獨(dú)特性，經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售宣傳的引導(dǎo)，可以擴(kuò)展創(chuàng)新的價(jià)值，創(chuàng)新產(chǎn)品具有更多的誘惑力?？蛻魧閯?chuàng)新支付單獨(dú)的費(fèi)用，成為創(chuàng)新產(chǎn)品的利潤(rùn)附加值。 以江蘇常州奧林匹克花園的創(chuàng)新產(chǎn)品“空間別墅”為例，由于戶型特點(diǎn)，在同樣條件下，可以將容積率提高0.2，地價(jià)的成本相對(duì)降低（按樓面地價(jià)來(lái)測(cè)算），土建成本由于結(jié)構(gòu)較復(fù)雜的原因增加約100元/平方米，銷(xiāo)售單價(jià)較普通住宅

7、高出300元/平方米，從而產(chǎn)生了利潤(rùn)附加值。而且，更充分的利用了土地，提升了地產(chǎn)品牌。為什么要?jiǎng)?chuàng)新第二部分：戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐 2.1內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新2.2設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐 很多建筑師認(rèn)為多層住宅在戶型上已經(jīng)沒(méi)法創(chuàng)新了，只是銷(xiāo)售和媒介在不斷的炒作概念而已。2、戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新 陽(yáng)光花房客戶群本身對(duì)生活品質(zhì)的要求較高，室內(nèi)花房的引入正好符合這部分人的置業(yè)要求。其功能是十分豐富的，除賞花觀景之外，還是家庭娛樂(lè)、休閑的空間，可以全面提升居住質(zhì)量。陽(yáng)光花房的屋頂作為二層的露臺(tái)，解決二樓銷(xiāo)售價(jià)格較低的問(wèn)題。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐 一層平面圖2、戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新 六層銷(xiāo)售困難的處理減少

8、戶型面積，降低總價(jià)。提供相應(yīng)的銷(xiāo)售支撐點(diǎn)。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐 屋頂平面圖六層平面圖2、戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新 北梯南入口的處理實(shí)現(xiàn)戶型各功能面積的合理分配。豐富空間層次。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐 一層平面圖架空層平面圖2、戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新 面對(duì)景觀的純復(fù)式采用折線外形，從而讓每一間主要房間可見(jiàn)景觀，明確的景觀導(dǎo)向設(shè)計(jì)。入口位置的變化可以改變客戶的感受，更高檔一些。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐 二層平面圖一層平面圖2、戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新 東西向景觀住宅三間房間朝南，保證朝向要求；客廳面向景觀。衛(wèi)生間的窗臺(tái)作花壇處理，強(qiáng)化景觀感受。儲(chǔ)藏空間的增加，提升戶型的檔次，同時(shí)，增加臥室的私密性。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐 一層

9、平面圖2、戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新 入戶花園及首層陽(yáng)光房的設(shè)置雙陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置合理的布局，良好的通風(fēng)與采光戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐2、戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新 景觀戶型入戶花園的設(shè)置廚房雙入口的設(shè)計(jì)舒適的大面寬的客廳 的設(shè)置設(shè)有儲(chǔ)藏間拼接處理戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐2、戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新 端頭景觀戶型入戶花園的設(shè)置廚房雙入口的設(shè)計(jì)兩層高陽(yáng)臺(tái)避免干擾形成圍合感戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐2、戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新 廚房雙入口的設(shè)計(jì)的各種變化。三房四房四房四房三房三房戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐2、戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新 向北圍合端頭戶型橫廳設(shè)計(jì)兩間臥室朝南向北突出，還可以拼接設(shè)有儲(chǔ)藏間端立面豐富戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐2、戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新

10、北廳戶型三間臥室朝南北向景觀帶，所以客廳、餐廳朝北入戶直接進(jìn)入廚房，U形臺(tái)面布置。產(chǎn)品個(gè)性太強(qiáng)，銷(xiāo)售不太好。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐2、戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新 向南圍合端頭戶型向南突出10米以上，圍合感強(qiáng)。橫廳的設(shè)計(jì)，主臥的私密感。三間房朝南、客廳也有南向窗主臥室的八角樓處理戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐下復(fù)式的處理，考慮儲(chǔ)藏間，控制戶型面積。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐 2、戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新 3、設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新 平面圖利用地形的高差形成富有特色的高TOWNHOUSE高差23米的狀況戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐3、設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新 平面圖利用地形的高差形成富有特色的高TOWNHOUSE高差56米的狀況戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐3、設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新

11、 天井住宅改變傳統(tǒng)住宅的戶型關(guān)系，強(qiáng)調(diào)各戶鄰居之間的交流。提取傳統(tǒng)住宅中的天井元素，結(jié)合交通空間設(shè)計(jì)，改變天井過(guò)于封閉的缺點(diǎn)，促進(jìn)了鄰里交往，同時(shí)解決了四合院的朝向不好、過(guò)度干擾的問(wèn)題。針對(duì)多層住宅的特點(diǎn)，將天井設(shè)計(jì)在二層，南向逐層退臺(tái)，形成漏斗狀，解決天井的日照、采光和封閉的問(wèn)題。 平面圖戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐3、設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新 多層的圍合處理1/加入低層豐富空間2/天際線的變化3/結(jié)合景觀帶的處理戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐3、設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新 無(wú)分?jǐn)偯娣e的戶型售價(jià)分析：1/81X4000=32.4萬(wàn)2/32.4萬(wàn)7344383/81X3600=29.16萬(wàn)4/29.16 7339955/聯(lián)排感、花園容積率對(duì)

12、比：1/1梯2戶，六層共12戶2/1梯2戶，三層，4棟共24戶，適當(dāng)減少，容積率仍然提高。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐3、設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新 戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐3、設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新 下復(fù)式結(jié)合車(chē)庫(kù)的處理設(shè)計(jì)依據(jù)：1/房?jī)r(jià)大概2500,車(chē)庫(kù)和儲(chǔ)藏間價(jià)格2200，銷(xiāo)售很好。2/2.2米內(nèi)一層車(chē)庫(kù)不計(jì)算建筑面積，上部仍可設(shè)計(jì)六躍七。3/當(dāng)?shù)匾?guī)費(fèi)為100元/平米,配套費(fèi)用為200元/平米。4/開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格不低，在區(qū)域不具備競(jìng)爭(zhēng)力，希望挖掘其他價(jià)值。5/框架結(jié)構(gòu)79層上部結(jié)構(gòu)單位成本基本不變。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐純復(fù)式住宅（正在研發(fā)的產(chǎn)品，還不成熟）1/利于半地下室。2/車(chē)庫(kù)入戶的方式。3/獨(dú)立入戶，形成別墅感。3、設(shè)計(jì)理念

13、的創(chuàng)新 戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐純復(fù)式住宅（正在研發(fā)的產(chǎn)品，還不成熟）1/雙入戶的方式。2/客廳、餐廳透空兩層，提高性?xún)r(jià)比。3/贈(zèng)送露臺(tái)。3、設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新 戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐純復(fù)式住宅（正在研發(fā)的產(chǎn)品，還不成熟）1/雙入戶的方式。2/客廳、餐廳透空兩層，提高性?xún)r(jià)比。3/贈(zèng)送露臺(tái)。3、設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新 戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)踐第三部分：創(chuàng)新中應(yīng)注意的問(wèn)題 3.1 創(chuàng)新的市場(chǎng)接受程度3.2 創(chuàng)新戶型的比例控制3.3 創(chuàng)新設(shè)計(jì)后期創(chuàng)新理念具體實(shí)施，實(shí)現(xiàn)的掌控 3.4 設(shè)計(jì)流程的貫徹、實(shí)施創(chuàng)新中應(yīng)注意的問(wèn)題1、創(chuàng)新的市場(chǎng)接受程度在湖南瀏陽(yáng)東方鑫城項(xiàng)目中，考慮售價(jià)在1500元/平方米以?xún)?nèi)，創(chuàng)新的程度主要考慮第一層面。在常

14、州奧林匹克花園項(xiàng)目中，售價(jià)在3000元/平方米左右，為保證設(shè)計(jì)領(lǐng)先于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，第一次采用了空間別墅。對(duì)于地價(jià)較低，預(yù)計(jì)售價(jià)在1800元/平方米以下的項(xiàng)目，從利潤(rùn)角度考慮，空間別墅、天井住宅不宜采用。北京接受概念，左岸公社、現(xiàn)代soho很受推崇；廣東則比較理性，需要實(shí)實(shí)在在的，為住戶帶來(lái)利益的創(chuàng)新；長(zhǎng)沙、江蘇對(duì)創(chuàng)新很推崇，會(huì)忽略創(chuàng)新帶來(lái)的一些缺點(diǎn)。創(chuàng)新中應(yīng)注意的問(wèn)題 城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平創(chuàng)新的目的是為了實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先，獲得附加值，對(duì)于不同的開(kāi)發(fā)水平的城市，對(duì)創(chuàng)新的要求不同。三線城市比較容易的方式是學(xué)習(xí)，更多的是要求第一層面的創(chuàng)新，對(duì)第二層面的創(chuàng)新的要求不高，已經(jīng)能實(shí)現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)先；一線、二線城市將追求

15、第二層面的創(chuàng)新。 當(dāng)?shù)氐匿N(xiāo)售房?jī)r(jià)改變傳統(tǒng)的戶型結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)帶來(lái)一定的復(fù)雜性，需要為此付出一定的結(jié)構(gòu)成本、管理成本，對(duì)于售價(jià)較低的項(xiàng)目，有一些理念創(chuàng)新的設(shè)計(jì)產(chǎn)品使用存在難度。 當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕?各地的地域文化不同，對(duì)創(chuàng)新的接受、熱愛(ài)程度不同，對(duì)創(chuàng)新方式的接受程度也不同。2、創(chuàng)新戶型的比例控制第一層面，主要針對(duì)設(shè)計(jì)師往往只考慮空間、色彩、造型等設(shè)計(jì)的內(nèi)容，而強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)師應(yīng)該更多的考慮開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的內(nèi)容，考慮成本、利潤(rùn)的問(wèn)題。在合肥奧林匹克花園項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，經(jīng)過(guò)與開(kāi)發(fā)商各部門(mén)集中討論，考慮項(xiàng)目的地理位置不太好，需要產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)刺激客戶，強(qiáng)化品牌；同時(shí)不可能實(shí)現(xiàn)太高的售價(jià)，最終確定第二層面創(chuàng)新戶型的比例控制

16、在1520之間。創(chuàng)新中應(yīng)注意的問(wèn)題 第一層面的創(chuàng)新，往往根據(jù)規(guī)劃的特點(diǎn)來(lái)確定，風(fēng)險(xiǎn)很小，大家也都會(huì)接受。 第二層面的創(chuàng)新，則應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，綜合考慮各方面的因素來(lái)作決定。2、后期創(chuàng)新理念具體實(shí)施控制 創(chuàng)新設(shè)計(jì)思路的連貫性，延續(xù)性住宅戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)的成果出來(lái)后，反映到具體設(shè)計(jì)圖紙中，保證創(chuàng)新設(shè)計(jì)思路的貫徹，不會(huì)出現(xiàn)偏差，走樣。 與后期施工圖地對(duì)接制作施工圖的單位應(yīng)與前期創(chuàng)新設(shè)計(jì)人員緊密配合，當(dāng)遇到難點(diǎn)和不解問(wèn)題時(shí)，前期創(chuàng)新設(shè)計(jì)人員才能及時(shí)指導(dǎo)制作方施工圖解決一系列問(wèn)題。避免出現(xiàn)最后施工圖完成后，與最初的設(shè)計(jì)構(gòu)思不符，影響創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念及以后的住宅戶型銷(xiāo)售。 對(duì)后期施工圖的控制與指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)最好由原創(chuàng)新設(shè)計(jì)公司繼續(xù)配合來(lái)完成，才能始終把握好創(chuàng)新的設(shè)計(jì)思維理念。 合肥奧林匹克花園的設(shè)計(jì)圖紙，由于后期施工圖設(shè)計(jì)單位在施工圖設(shè)計(jì)當(dāng)中，與前期設(shè)計(jì)公司出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象，各專(zhuān)業(yè)之間也未能協(xié)調(diào)好，使得施工圖紙完成后，住宅戶型使用上出現(xiàn)了別扭，造成了使用的不便，經(jīng)前期創(chuàng)新設(shè)計(jì)人員指導(dǎo)，調(diào)整后，才還原原創(chuàng)的戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)。 創(chuàng)新中應(yīng)注意的問(wèn)題4、設(shè)計(jì)流程的貫徹、實(shí)施創(chuàng)新中應(yīng)注意的問(wèn)題設(shè)計(jì)工作流程是基于產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程而制定，工作流程的意義在于以