碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略最終報(bào)告.

1、1碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略最終(zu zhn)報(bào)告4.0共一百七十七頁(yè)2本項(xiàng)目(xingm)分兩個(gè)階段，目前項(xiàng)目(xingm)組已完成全部工作階段一：房地產(chǎn)行業(yè)整體(zhngt)研究，區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及新業(yè)務(wù)研究階段二：碧桂園房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定項(xiàng)目啟動(dòng)與調(diào)研主業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略細(xì)化戰(zhàn)略保障研究碧桂園內(nèi)部分析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究廣東區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析公司戰(zhàn)略研究1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)整體分析及細(xì)分市場(chǎng)分析，包括供需基本面分析、政策分析、趨勢(shì)分析進(jìn)行廣東區(qū)域市場(chǎng)特性研究提煉區(qū)域特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)利用羅蘭貝格競(jìng)爭(zhēng)分析模型，分析區(qū)域與碧桂園直接競(jìng)爭(zhēng)與潛在競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)公司，幫助碧桂園清晰戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)圖確定碧桂園在房地產(chǎn)主業(yè)與新業(yè)務(wù)

2、發(fā)展的選擇推薦最適合碧桂園的發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)區(qū)域擴(kuò)張、主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)品和房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)行研究，研究主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)前述戰(zhàn)略，編制碧桂園的上市后的戰(zhàn)略舉措，如企業(yè)形象戰(zhàn)略、治理結(jié)構(gòu)研究及內(nèi)控體系研究等企業(yè)使命、發(fā)展目標(biāo)、以及核心競(jìng)爭(zhēng)力分析企業(yè)戰(zhàn)略回顧公司目前資源儲(chǔ)備、項(xiàng)目組合、品牌營(yíng)銷(xiāo)、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力確定項(xiàng)目目標(biāo)及側(cè)重點(diǎn)確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目組成員明確項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度安排確定項(xiàng)目分工以及行動(dòng)計(jì)劃碧桂園項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)部訪談2周6周4-8周2345789可能進(jìn)入的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域分析進(jìn)行新業(yè)務(wù)市場(chǎng)特性研究6戰(zhàn)略行動(dòng)方案及對(duì)組織能力的要求戰(zhàn)略規(guī)劃未來(lái)35年具體的行動(dòng)規(guī)劃10共一百七十七頁(yè)3在第二階段，項(xiàng)目組承接前一階段房地產(chǎn)

3、市場(chǎng)研究(ynji)以及碧桂園能力分析成果，進(jìn)一步制定了碧桂園的發(fā)展戰(zhàn)略，并幫助碧桂園完成了校園招聘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)整體分析及細(xì)分市場(chǎng)分析，包括供需基本面分析、政策分析、趨勢(shì)分析房地產(chǎn)行業(yè)整體研究廣東房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)研究進(jìn)行廣東區(qū)域市場(chǎng)特性研究提煉區(qū)域特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)利用羅蘭貝格競(jìng)爭(zhēng)分析模型，分析區(qū)域與碧桂園直接競(jìng)爭(zhēng)與潛在競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)公司，幫助碧桂園清晰戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)圖競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究企業(yè)使命、發(fā)展目標(biāo)、以及核心競(jìng)爭(zhēng)力分析公司目前資源儲(chǔ)備、項(xiàng)目組合、品牌營(yíng)銷(xiāo)、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力碧桂園內(nèi)部分析碧桂園發(fā)展(fzhn)戰(zhàn)略碧桂園主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略研究產(chǎn)品戰(zhàn)略研究房地產(chǎn)價(jià)值鏈研究碧桂園公司戰(zhàn)略碧桂園校園招聘北京高校

4、校園招聘共一百七十七頁(yè)4在本項(xiàng)目過(guò)程中，羅蘭貝格對(duì)碧桂園中高層領(lǐng)導(dǎo)及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家進(jìn)行了多次深入的訪談，并通過(guò)多種渠道查閱(chyu)了近千份房地產(chǎn)相關(guān)咨訊、資料碧桂園內(nèi)部(nib)訪談外部業(yè)內(nèi)專(zhuān)家訪談資訊來(lái)源董事會(huì)主席：楊國(guó)強(qiáng)先生董事會(huì)主席：楊惠妍女士總裁助理：陳翀、宋軍等人力資源部經(jīng)理：楊從容碧桂園營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理碧桂園營(yíng)銷(xiāo)中心、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部等經(jīng)理鳳凰城酒店、假日半島酒店、鶴山鳳凰城酒店等總經(jīng)理華南碧桂園、碧桂園花城等總經(jīng)理碧桂園物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理及各屋村管理處經(jīng)理中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)：顧云昌摩根斯坦利房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理美林證券地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理清華控股投行業(yè)務(wù)副總裁萬(wàn)科公司中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（網(wǎng)站）國(guó)土資源

5、部（網(wǎng)站）國(guó)家建設(shè)部（網(wǎng)站）國(guó)家發(fā)改委（網(wǎng)站）中國(guó)國(guó)家旅游局（網(wǎng)站）中國(guó)酒店網(wǎng)中國(guó)旅游網(wǎng)焦點(diǎn)網(wǎng)廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)廣東省發(fā)改委（網(wǎng)站）廣東省統(tǒng)計(jì)局共一百七十七頁(yè)5報(bào)告共分為五大(w d)板塊，九個(gè)部分本文件僅供羅蘭貝格之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說(shuō)明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無(wú)羅蘭貝格之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)羅蘭貝格公司允許，不得拷貝(kobi)及傳播公司報(bào)告、文件ABCDE碧桂園戰(zhàn)略藍(lán)圖公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略頁(yè)碼 6頁(yè)碼 12頁(yè)碼 171C.1. 區(qū)域戰(zhàn)略C.2. 產(chǎn)品戰(zhàn)略C.3. 價(jià)值鏈定位頁(yè)碼 30頁(yè)碼 48頁(yè)碼 86支撐戰(zhàn)略D.1. 企業(yè)形象戰(zhàn)略D.2. 公司治理結(jié)

6、構(gòu)D.3. 內(nèi)部管控體系頁(yè)碼 101頁(yè)碼 112頁(yè)碼 131戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)綱要共一百七十七頁(yè)6A. 碧桂園未來(lái)5年戰(zhàn)略(zhnl)藍(lán)圖共一百七十七頁(yè)7羅蘭貝格為碧桂園未來(lái)(wili)3-10年的發(fā)展設(shè)定分階段具體戰(zhàn)略目標(biāo)年銷(xiāo)售收入達(dá)到260億元年在建面積超過(guò)600萬(wàn)平方米戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備達(dá)到10000畝廣東省內(nèi)住宅業(yè)務(wù)份額(fn )第一廣東省內(nèi)品牌美譽(yù)度第一異地業(yè)務(wù)收入比例控制在30以內(nèi)年銷(xiāo)售收入達(dá)到400億元年在建面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備達(dá)到20000畝穩(wěn)固廣東省內(nèi)二線城市業(yè)務(wù)，覆蓋廣東省主要區(qū)域異地業(yè)務(wù)收入比例上升至50左右在全國(guó)范圍內(nèi)建立強(qiáng)有力品牌資產(chǎn)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析2009年戰(zhàn)

7、略發(fā)展目標(biāo)（3年）2011年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（5年）2016年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（10年）年銷(xiāo)售收入達(dá)到1000億元年在建面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備達(dá)到40000畝覆蓋全國(guó)市場(chǎng)主要區(qū)域凈利潤(rùn)水平業(yè)內(nèi)第一全國(guó)品牌影響力第一數(shù)據(jù)說(shuō)明：根據(jù)碧桂園未來(lái)發(fā)展“十年百盤(pán)千億”的戰(zhàn)略目標(biāo)，我們預(yù)測(cè)了碧桂園在未來(lái)10年內(nèi)的發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)羅蘭貝格分析及碧桂園發(fā)展現(xiàn)狀，我們認(rèn)為碧桂園在前3年的平均增長(zhǎng)率為30%，未來(lái)5年內(nèi)年均增長(zhǎng)率為25%，未來(lái)10年內(nèi)年均增長(zhǎng)率不高于20%?；诖?，羅蘭貝格為碧桂園設(shè)定了分階段戰(zhàn)略目標(biāo)共一百七十七頁(yè)85年內(nèi)基于3年戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提升碧桂園的企業(yè)形象全力提升碧桂園的專(zhuān)業(yè)住宅和酒店連

8、鎖兩大產(chǎn)品的品牌影響力，為進(jìn)軍全國(guó)市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)通過(guò)人力資源管控與發(fā)展體系的建設(shè)，建立公司中高層管理人員的接班人計(jì)劃，為碧桂園最終戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供各級(jí)各類(lèi)優(yōu)秀的人力資源積極優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，整體提升組織績(jī)效和組織發(fā)展力，最終實(shí)現(xiàn)股東與利益相關(guān)方的雙贏各階段(jidun)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要碧桂園在內(nèi)部管控上不斷做出改變以適應(yīng)集團(tuán)的快速發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源(liyun)：羅蘭貝格分析3年內(nèi)建立完善的計(jì)劃與預(yù)算管控體系，最大限度降低成本空間，提升產(chǎn)品增值能力建立和完善集團(tuán)的治理結(jié)構(gòu)，保證人力資本應(yīng)有的地位及利益，防止人力資本侵犯貨幣資本的利益，從而維護(hù)貨幣資本的地位及利益建立健全完善的人力資源管控與發(fā)展體

9、系。而以KPI為核心的績(jī)效管理體系和基于能力模型的企業(yè)培訓(xùn)體系，為集團(tuán)的發(fā)展儲(chǔ)備優(yōu)秀的人力資源優(yōu)化組織流程和業(yè)務(wù)流程，打造完美的客戶界面，提升企業(yè)整體形象共一百七十七頁(yè)9在公司戰(zhàn)略層面，羅蘭貝格建議碧桂園在未來(lái)的相當(dāng)時(shí)間(shjin)內(nèi)，仍以房地產(chǎn)為主業(yè)，采用資本運(yùn)作方式選擇適當(dāng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投入，走“產(chǎn)融結(jié)合”的發(fā)展道路房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資業(yè)務(wù)金融資本地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張共一百七十七頁(yè)10形成 “雙輪驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略模式 ，同時(shí)在房地產(chǎn)主業(yè)中慢慢形成開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)(jngyng)兩大業(yè)務(wù)板塊，以經(jīng)營(yíng)(jngyng)板塊支持開(kāi)發(fā)板塊，協(xié)調(diào)發(fā)展碧桂園未來(lái)的發(fā)展方向投融資管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)主業(yè)輔業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式共一百七十七頁(yè)

10、11在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略層面，碧桂園應(yīng)堅(jiān)持(jinch) “全國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商和酒店連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展商”的戰(zhàn)略定位，最終完成“十百千”的戰(zhàn)略目標(biāo)2345三個(gè)階段完成碧桂園戰(zhàn)略定位：全國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商和酒店連鎖(lin su)經(jīng)營(yíng)發(fā)展商“十年百盤(pán)千億”的戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以“本地做市，異地做勢(shì)”為原則，勾勒全國(guó)擴(kuò)張藍(lán)圖，增強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)性產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略：在重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)與連鎖經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈戰(zhàn)略三個(gè)階段：第一階段，立足廣東，做足做強(qiáng)。第二階段，依托廣東，謹(jǐn)慎拓展二線城市專(zhuān)業(yè)住宅，和酒店業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)與連鎖經(jīng)營(yíng)。.第三階段，依托品牌影響力，挺進(jìn)全國(guó)市場(chǎng)通過(guò)深耕泛珠三角市場(chǎng)

11、，戰(zhàn)略性進(jìn)入?yún)^(qū)域標(biāo)桿市場(chǎng)，進(jìn)而進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張，最終實(shí)現(xiàn)“十百千”的戰(zhàn)略目標(biāo)采取靈活的合資合作購(gòu)并發(fā)展方式，利用外部力量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力不足，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)進(jìn)入，推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展確立國(guó)內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)袖地位首先通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化提升住宅產(chǎn)品持續(xù)溢價(jià)和住宅產(chǎn)品增長(zhǎng)能力，并在此基礎(chǔ)上積極拓展二級(jí)城市的五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，最終完成集團(tuán)戰(zhàn)略定位根據(jù)利潤(rùn)池、外部條件、關(guān)鍵成功因素等行業(yè)判斷要素，對(duì)主要涉及環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略評(píng)估，最終確定取舍。整合自身資源，把握地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)，通過(guò)DBPm集成，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略愿景1共一百七十七頁(yè)12B.公司(n s)戰(zhàn)略共一百七十七頁(yè)13合生創(chuàng)展、富力、綠地等成為在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)公

12、司的先驅(qū)，受益于國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速(kui s)發(fā)展與城市化進(jìn)程提速，業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好資料來(lái)源(liyun)：香港聯(lián)交所；羅蘭貝格分析合生創(chuàng)展2006年股價(jià)走勢(shì)富力地產(chǎn)2006年股價(jià)走勢(shì)股價(jià)全年持續(xù)走高一年間市值均翻倍被投資者廣泛看好共一百七十七頁(yè)14這些(zhxi)公司的股市融資絕大部分仍投向物業(yè)開(kāi)發(fā)與發(fā)展，謀求全國(guó)擴(kuò)張股市( sh)融資資料來(lái)源：香港聯(lián)交所；羅蘭貝格分析多元化多數(shù)為相關(guān)多元化地產(chǎn)本身利潤(rùn)率較高，不易被其他行業(yè)所吸引戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備在本地土地儲(chǔ)備的同時(shí)，全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略極具吸引力機(jī)會(huì)性的土地儲(chǔ)備而合生創(chuàng)展、富力戰(zhàn)略性開(kāi)掘異地土地儲(chǔ)備為它們?nèi)珖?guó)擴(kuò)張奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)更有野心的開(kāi)發(fā)商會(huì)利用大量資本

13、在更大區(qū)域范圍內(nèi)儲(chǔ)備未來(lái)5年使用之土地，為全國(guó)市場(chǎng)霸主的爭(zhēng)奪未雨綢繆本地土地儲(chǔ)備本地市場(chǎng)份額的提升往往是開(kāi)發(fā)商融資后的第一目標(biāo)本地儲(chǔ)備不僅僅用于住宅發(fā)展，例如富力在廣州進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，亦取得成功共一百七十七頁(yè)15無(wú)數(shù)商業(yè)實(shí)踐表明，融資成功(chnggng)會(huì)帶來(lái)資本沖動(dòng)，此時(shí)企業(yè)盲目的多元化擴(kuò)張表面上極具吸引力，事實(shí)上風(fēng)險(xiǎn)巨大核心業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)邊緣核心業(yè)務(wù)上下游一級(jí)鄰接業(yè)務(wù)二級(jí)鄰接業(yè)務(wù)三級(jí)鄰接業(yè)務(wù)t核心業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)邊緣核心業(yè)務(wù)上下游一級(jí)鄰接業(yè)務(wù)二級(jí)鄰接業(yè)務(wù)三級(jí)鄰接業(yè)務(wù)t資料(zlio)來(lái)源：羅蘭貝格分析專(zhuān)注企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的培養(yǎng)專(zhuān)注的企業(yè)更容易形成核心競(jìng)爭(zhēng)力并沿核心競(jìng)爭(zhēng)力周邊進(jìn)行有序的、低風(fēng)險(xiǎn)

14、的擴(kuò)張眼光分散的企業(yè)固然可以尋找到更多機(jī)會(huì)，但距離核心競(jìng)爭(zhēng)力越遠(yuǎn)，擴(kuò)張成功的可能性越小，而且風(fēng)險(xiǎn)增加盲目多元化會(huì)令企業(yè)喪失戰(zhàn)略方向，最終甚至喪失在核心業(yè)務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)專(zhuān)注是正確的做法盲目多元化風(fēng)險(xiǎn)巨大共一百七十七頁(yè)16其他行業(yè)的案例也表明，與其承受新事業(yè)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，不如選擇承受主業(yè)相對(duì)低速但穩(wěn)健的增長(zhǎng)(zngzhng)；在規(guī)模很大的時(shí)候，即便較低的增長(zhǎng)(zngzhng)率也意味著巨大的增長(zhǎng)(zngzhng)量資料來(lái)源：戰(zhàn)略即命運(yùn)(mngyn)；羅蘭貝格分析Intel公司成立于20世紀(jì)70年代，最初生產(chǎn)集成電路存儲(chǔ)器20世紀(jì)80年代業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向微處理器2000年，公司市值接近4000億美元20世

15、紀(jì)90年代，成立“任務(wù)2”，即超越核心事業(yè)部門(mén)，多次嘗試進(jìn)入新的事業(yè)領(lǐng)域，但大部分努力并沒(méi)有收到預(yù)期的成效在大約15個(gè)核心業(yè)務(wù)之外的創(chuàng)新嘗試中，只有英特爾投資部（Intel Capital）獲得了成功1998年，公司的銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率僅為5麥當(dāng)勞公司成立于1955年，于1965年成功上市，利用上市資金，迅速拓展業(yè)務(wù)區(qū)域，業(yè)績(jī)遙遙領(lǐng)先現(xiàn)在是世界上最注明的連鎖快餐企業(yè)，到2000年市值超過(guò)600億美元通過(guò)麥當(dāng)勞投資公司（McDonalds Ventures）與合作品牌部門(mén)（Partner Brands）承擔(dān)創(chuàng)新性收購(gòu)嘗試2003年1月，麥當(dāng)勞宣布50年歷史上第一次季度虧損在放棄一切不切實(shí)際的收購(gòu)計(jì)劃

16、后，2004年麥當(dāng)勞宣布其美國(guó)公司的經(jīng)營(yíng)收入恢復(fù)10以上的增長(zhǎng)即便是成熟的大型國(guó)際公司在進(jìn)行創(chuàng)新性多元化時(shí)，失敗的幾率也非常高與這種代價(jià)巨大的價(jià)值陷阱相比，主業(yè)的相對(duì)低速增長(zhǎng)是可以接受的在集團(tuán)內(nèi)部成立專(zhuān)屬投資部門(mén)來(lái)探索新事業(yè)是眾多國(guó)際公司的普遍選擇共一百七十七頁(yè)17鑒于碧桂園在主業(yè)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)能力、人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)等的不均衡性，羅蘭貝格建議碧桂園走“產(chǎn)融結(jié)合(jih)”的發(fā)展道路資料來(lái)源(liyun)：羅蘭貝格分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)金融投資業(yè)務(wù)金融資本地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張共一百七十七頁(yè)18市場(chǎng)吸引力碧桂園資源和能力101002030405020304050熱利用產(chǎn)業(yè)太陽(yáng)能房地產(chǎn)業(yè)建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)投資基金制水行業(yè)污水

17、處理行業(yè)光伏產(chǎn)業(yè)碧桂園新業(yè)務(wù)評(píng)估(pn )的結(jié)果碧桂園需要重點(diǎn)考慮(kol)的新業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)： 太陽(yáng)能房地產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì)行業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)： 太陽(yáng)能熱利用 產(chǎn)業(yè)投資基金產(chǎn)業(yè) 制水行業(yè) 污水處理 示例：在中期報(bào)告中，羅蘭貝格對(duì)碧桂園非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以考慮進(jìn)入的項(xiàng)目進(jìn)行了分類(lèi)分析資料來(lái)源：羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)19出于資源的有限性以及戰(zhàn)略(zhnl)定位的不同，建議碧桂園對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分類(lèi)管理，不能“一刀切”項(xiàng)目(xingm)投資意向財(cái)務(wù)型戰(zhàn)略型操作型碧桂園在主業(yè)以外的管理局限 投資項(xiàng)目三種類(lèi)別經(jīng)驗(yàn)曲線缺失人力資源匱乏風(fēng)險(xiǎn)增加集團(tuán)現(xiàn)有管理能力不足資料來(lái)源：羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)20上市后一段時(shí)期內(nèi)

18、，碧桂園的戰(zhàn)略核心仍然是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在區(qū)域、產(chǎn)品和價(jià)值鏈整合等維度利用大量融資進(jìn)行規(guī)模(gum)擴(kuò)張區(qū)域擴(kuò)張產(chǎn)品戰(zhàn)略價(jià)值鏈整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)雄厚融資資料(zlio)來(lái)源：羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)21根據(jù)主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略(zhnl)設(shè)計(jì)，碧桂園的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以為資本運(yùn)作業(yè)務(wù)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，支撐專(zhuān)門(mén)的投資部門(mén)為集團(tuán)尋找新的戰(zhàn)略(zhnl)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)資料來(lái)源(liyun)：羅蘭貝格分析現(xiàn)金流管理資源人力資源當(dāng)前主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)發(fā)展新業(yè)務(wù)：新能源、環(huán)保材料等未來(lái)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)：須視新業(yè)務(wù)成長(zhǎng)狀況而定新事業(yè)（碧桂園投資部門(mén)）利潤(rùn)時(shí)間第一層面：拓展并確保核心事業(yè)之運(yùn)作第二層面：發(fā)展新業(yè)務(wù)第三層面：開(kāi)創(chuàng)未來(lái)的事業(yè)

19、機(jī)會(huì)企業(yè)必須不斷地開(kāi)展業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的各種活動(dòng)；必須以對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)的同等專(zhuān)注來(lái)關(guān)心企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向；需要當(dāng)前業(yè)務(wù)、新建業(yè)務(wù)和未來(lái)可選業(yè)務(wù)之間保持協(xié)調(diào)平衡的方法共一百七十七頁(yè)22碧桂園的主業(yè)和其他事業(yè)應(yīng)該采取“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式，以主輪發(fā)展帶動(dòng)輔輪，輔輪支持(zhch)主輪，避免陷入多輪混亂運(yùn)作的陷阱地產(chǎn)主業(yè)輔業(yè)資料來(lái)源(liyun)：羅蘭貝格分析正確的方法是主業(yè)、輔業(yè)區(qū)分明顯，機(jī)制清晰，目的明確通過(guò)資本鏈連接主業(yè)輔業(yè)，雙輪驅(qū)動(dòng)擁有多個(gè)小“發(fā)動(dòng)機(jī)”，但不能統(tǒng)一輸出巨大市場(chǎng)功率業(yè)務(wù)間關(guān)系復(fù)雜混亂、相互制約，管理難易有的放矢相互配合有縫隙多輪混亂運(yùn)作陷阱雙輪驅(qū)動(dòng)是正確的做法共一百七十七頁(yè)23在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，羅

20、蘭貝格建議碧桂園應(yīng)向未來(lái)業(yè)務(wù)模式(msh)（二）的方向發(fā)展類(lèi)投資(tu z)管理階段特點(diǎn)：集團(tuán)資產(chǎn)管理主要也參股投資作為收益來(lái)源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)能力薄弱管理被動(dòng)、關(guān)系松散、控制力弱開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)階段環(huán)境變化：開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需要巨大，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手水平較弱，盈利水平很高客戶對(duì)服務(wù)、產(chǎn)品相當(dāng)要求較低，比較容易滿足公司內(nèi)部管理調(diào)整迅速、有效，對(duì)市場(chǎng)的把握比較準(zhǔn)確未來(lái)模式選擇 未來(lái)模式一 管理型公司ABC開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)型公司投融資管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投融資管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 未來(lái)模式二資料來(lái)源：羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)24形成開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)兩大業(yè)務(wù)板塊，以經(jīng)營(yíng)板塊支持(zhch)開(kāi)發(fā)板塊，協(xié)調(diào)發(fā)展市場(chǎng)(shchng)發(fā)展趨勢(shì)資產(chǎn)收益要求

21、公司資源狀況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)市場(chǎng)成熟度提高，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下降全國(guó)擴(kuò)張的競(jìng)爭(zhēng)格局正在形成，各區(qū)域領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)快速在全國(guó)各重要城市搶攤房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)尚處于起步階段，隨著客戶服務(wù)要求的提高，物業(yè)、房產(chǎn)咨詢、代理等服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)可能有較大發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資收益波動(dòng)大，單一通過(guò)多項(xiàng)目、跨地域經(jīng)營(yíng)來(lái)平衡收益，除非規(guī)模很大，否則十分困難經(jīng)營(yíng)運(yùn)作業(yè)務(wù)收益比較穩(wěn)定公司目前的土地儲(chǔ)備豐富、資金充裕，未來(lái)隨著成功上市、全國(guó)擴(kuò)張，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多，是當(dāng)然的主動(dòng)板塊公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展必將帶動(dòng)物業(yè)等服務(wù)業(yè)務(wù)的向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化方向提升經(jīng)營(yíng)板塊可以為開(kāi)發(fā)板塊提供更好的服務(wù)支持，是有力的補(bǔ)充

22、和聯(lián)動(dòng)所以羅蘭貝格建議碧桂園在未來(lái)發(fā)展中，形成開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)兩大業(yè)務(wù)板塊，聯(lián)動(dòng)發(fā)展：平衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，平衡收益波動(dòng)，使公司盈利平穩(wěn)增長(zhǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，通過(guò)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)提供資源、加深對(duì)客戶需求的理解，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力；通過(guò)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)提供盈利的平臺(tái)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)25公司應(yīng)該采用GE矩陣等業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略性分析工具(gngj)，對(duì)不同類(lèi)型業(yè)務(wù)根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略采取不同策略進(jìn)行組合管理碧桂園在該行業(yè)(hngy)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)能力高中低低中高行業(yè)吸引力第一類(lèi)業(yè)務(wù)行業(yè)吸引力很大，而且碧桂園擁有相當(dāng)資產(chǎn)和技能等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)第二類(lèi)業(yè)務(wù)市場(chǎng)具有一定吸引力，碧桂園具有近期盈利能力，但面臨進(jìn)一步發(fā)展挑戰(zhàn)第三類(lèi)業(yè)務(wù)剩下的吸

23、引力不大的各類(lèi)業(yè)務(wù)碧桂園在該行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)能力高中低低中高行業(yè)吸引力謹(jǐn)慎進(jìn)入市場(chǎng)1）2）3）選擇性成長(zhǎng)全力奮斗有限擴(kuò)充或先撤出選擇性補(bǔ)充4）保持優(yōu)勢(shì)減少損失全面收獲有限收獲注：中期新業(yè)務(wù)報(bào)告所測(cè)評(píng)的行業(yè)已標(biāo)注圖中。1）水務(wù) 2）太陽(yáng)能產(chǎn)業(yè)3）建筑設(shè)計(jì)4）產(chǎn)業(yè)投資基金資料來(lái)源：羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)26C.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)(yw)戰(zhàn)略共一百七十七頁(yè)27羅蘭貝格從區(qū)域、產(chǎn)品、價(jià)值鏈三個(gè)維度對(duì)碧桂園的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了深入的研究(ynji)和分析區(qū)域產(chǎn)品價(jià)值鏈碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略(zhnl)研究的三個(gè)維度基本結(jié)論區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：以“本地做市，異地做勢(shì)”為原則，勾勒全國(guó)擴(kuò)張藍(lán)圖，增強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)性，采取靈活的合資合作購(gòu)

24、并發(fā)展方式，利用外部力量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力不足，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)進(jìn)入，推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展確立國(guó)內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)袖地位產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略：在重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)與連鎖經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈戰(zhàn)略：根據(jù)利潤(rùn)池、外部條件、關(guān)鍵成功因素等行業(yè)判斷要素，對(duì)主要涉及環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略評(píng)估，最終確定取舍。進(jìn)而整合自身資源，把握地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)，通過(guò)DBPm集成，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略愿景共一百七十七頁(yè)28從區(qū)域和產(chǎn)品兩個(gè)維度看，碧桂園房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的四個(gè)可能戰(zhàn)略(zhnl)選擇具體描述如下專(zhuān)業(yè)(zhuny)住宅開(kāi)發(fā)高檔酒店住宅成片開(kāi)發(fā)廣東二線城市全國(guó)當(dāng)前碧桂園業(yè)務(wù)發(fā)展模式全國(guó)性專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商區(qū)域性房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)商全國(guó)性房

25、地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)商1234專(zhuān)注于廣東省住宅社區(qū)類(lèi)房地產(chǎn)和酒店開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)除了目前的別墅、高檔公寓外，不排除進(jìn)入中低檔住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及經(jīng)濟(jì)適用房的可能性大力發(fā)展廣東省住宅類(lèi)房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在此基礎(chǔ)上，繼續(xù)以酒店作為住宅社區(qū)配套業(yè)務(wù)，努力挖掘產(chǎn)品價(jià)值潛力，探索產(chǎn)品新價(jià)值元素，逐步進(jìn)入二線及全國(guó)城市的專(zhuān)業(yè)住宅市場(chǎng)依托酒店配套優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展廣東省住宅房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在此基礎(chǔ)上，積極探索二線城市專(zhuān)業(yè)住宅和酒店開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)程，改善公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)在做深廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，重點(diǎn)發(fā)展二線城市專(zhuān)業(yè)住宅和酒店開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，并向全國(guó)拓展專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)同時(shí)努力挖掘產(chǎn)品價(jià)值潛力，探索產(chǎn)品

26、新價(jià)值元素，改善公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)高檔酒店住宅成片開(kāi)發(fā)廣東二線城市全國(guó)專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)高檔酒店住宅成片開(kāi)發(fā)廣東二線城市全國(guó)專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)高檔酒店住宅成片開(kāi)發(fā)廣東二線城市全國(guó)共一百七十七頁(yè)29從價(jià)值鏈的維度看，碧桂園應(yīng)整合自身資源，把握地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)，通過(guò)DBPm集成(j chn)，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略愿景Design規(guī)劃設(shè)計(jì)是碧桂園產(chǎn)品(chnpn)研發(fā)的命脈所在Build建筑施工是成本控制、品質(zhì)保障的基礎(chǔ)Property mgmt物業(yè)管理是產(chǎn)品溢價(jià)的源泉資料來(lái)源：羅蘭貝格分析營(yíng)銷(xiāo)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)管理售后服務(wù)建筑施工工程管理裝飾裝修投資評(píng)估一級(jí)土地開(kāi)發(fā)二級(jí)土

27、地開(kāi)發(fā)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型：作為一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商的純粹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型隨著“招牌掛”的全面實(shí)行，已經(jīng)成為政府職能的一部分，在面向市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中已經(jīng)越來(lái)越少，逐漸從主流退出典型企業(yè)：陸家嘴有限價(jià)值鏈集成房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型：全面涉足，關(guān)鍵把控；對(duì)組織資源的依賴，需要投入相對(duì)多的人力資源 物業(yè)持有型：優(yōu)質(zhì)物業(yè)長(zhǎng)期投資是其利潤(rùn)來(lái)源；風(fēng)險(xiǎn)較低；對(duì)組織資源和管理能力要求不高；但需要極強(qiáng)的資本實(shí)力；投資評(píng)估和土地獲取是其關(guān)鍵控制點(diǎn)金融投資型：資本角度涉足開(kāi)發(fā)，通過(guò)外包與監(jiān)管滲透各個(gè)環(huán)節(jié)；是國(guó)外房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主流模式，國(guó)內(nèi)剛剛起步完整價(jià)值鏈綜合運(yùn)作型：綜合了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型兩種價(jià)值鏈增值模式，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分少

28、了，所以該種模式也相應(yīng)減少 典型企業(yè)：金融街單一價(jià)值鏈環(huán)節(jié)共一百七十七頁(yè)30C.1區(qū)域(qy)擴(kuò)張戰(zhàn)略共一百七十七頁(yè)31歷史上看，1990年代初以來(lái)，國(guó)內(nèi)先后(xinhu)出現(xiàn)三次開(kāi)發(fā)商區(qū)域擴(kuò)張浪潮；目前正處于第三次擴(kuò)張浪潮發(fā)軔期局部(jb)擴(kuò)張（19902002年）全國(guó)布局*（20022005年）區(qū)域中心深耕（2005年至今）背景：1980年代末、90年代初，地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)勃發(fā)，各地紛紛成立各種性質(zhì)的開(kāi)發(fā)商企業(yè)典型企業(yè)：萬(wàn)科、合生、碧桂園擴(kuò)張路徑：自創(chuàng)立地城市起家，有一定積累后向省內(nèi)周邊城市輻射成就：完成一系列代表性項(xiàng)目，在發(fā)源城市成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，成功樹(shù)立本地品牌，開(kāi)發(fā)模式基本成型，資本、人力

29、等原始積累完成背景：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地價(jià)上揚(yáng)，地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入繁榮期，融資渠道逐步多元化典型企業(yè)：合生、綠地、富力擴(kuò)張路徑：利用自身積累與上市獲得資本，進(jìn)軍珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海京津地區(qū)三大經(jīng)濟(jì)板塊以及幾個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心開(kāi)始全國(guó)布局成就：全國(guó)范圍、重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行土地儲(chǔ)備，建設(shè)區(qū)域性地標(biāo)作品，整合、樹(shù)立全國(guó)品牌形象，積攢輻射勢(shì)能背景：業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，并出現(xiàn)全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，融資渠道進(jìn)一步多元化，土地獲取手段趨于單一典型企業(yè)：萬(wàn)科、合生、綠地?cái)U(kuò)張路徑：由三大經(jīng)濟(jì)板塊與各區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心輻射延伸，深耕中心城市同時(shí)，滲透周邊二三線城市成就：在全國(guó)品牌樹(shù)立與一定的開(kāi)發(fā)規(guī)?；A(chǔ)上，不再聚焦于規(guī)模，制定三大板塊與各區(qū)域中心

30、城市以及周邊二三線城市市場(chǎng)深耕戰(zhàn)略，制定企業(yè)的全面形象戰(zhàn)略注：部分房地產(chǎn)商并沒(méi)有選擇全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略，如河南建業(yè)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)32在第二次區(qū)域擴(kuò)張浪潮中，主要粵系開(kāi)發(fā)商*北伐、東進(jìn)、西突并行，其珠三角以外業(yè)務(wù)收入已普遍達(dá)到或超過(guò)(chogu)全國(guó)總收入的50，呈中心競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)2005年粵系主要(zhyo)地產(chǎn)商主營(yíng)業(yè)務(wù)收入?yún)^(qū)域分布圖 單位：珠三角長(zhǎng)三角環(huán)渤海萬(wàn)科合生創(chuàng)展金地注：由于發(fā)端較早且毗鄰港澳，成長(zhǎng)速度快，粵系地產(chǎn)商實(shí)力普遍較強(qiáng) 富力2005年天津、西安、重慶項(xiàng)目暫無(wú)銷(xiāo)售收入資料來(lái)源：萬(wàn)科（00002）2005年報(bào)，合生創(chuàng)展（0754，HK）2005年報(bào)，富力（2777，

31、HK）2005年報(bào)，金地（600083）2005年報(bào)，羅蘭貝格分析富力*萬(wàn)科合生創(chuàng)展金地富力珠三角長(zhǎng)三角環(huán)渤海深圳、廣州、東莞、中山上海、南京、南昌、無(wú)錫北京、天津、沈陽(yáng)、大連、鞍山、長(zhǎng)春廣東上海北京、天津廣州、深圳上海北京廣州北京尚無(wú)銷(xiāo)售回款共一百七十七頁(yè)33至2005年，合生(h shn)創(chuàng)展與萬(wàn)科全國(guó)布局均基本成型，重心向環(huán)渤海地區(qū)轉(zhuǎn)移注：2006年萬(wàn)科進(jìn)入杭州，進(jìn)入城市(chngsh)達(dá)到22個(gè)資料來(lái)源：萬(wàn)科（00002）2005年報(bào)，合生創(chuàng)展（0754，HK）2005年報(bào)，羅蘭貝格分析2000年，合生創(chuàng)展旗下樓盤(pán)銷(xiāo)售額占廣州市場(chǎng)5%戰(zhàn)略性精選六大中心，分別輻射珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角，

32、實(shí)現(xiàn)三駕馬車(chē)齊頭并進(jìn)的理性開(kāi)發(fā)模式2005年，選定京津環(huán)渤海為公司未來(lái)的戰(zhàn)略擴(kuò)張重心萬(wàn)科于90年代初開(kāi)始國(guó)內(nèi)最早的開(kāi)發(fā)商區(qū)域擴(kuò)張，至今已遍布22城市*，完成三大中心板塊戰(zhàn)略布局從2005年業(yè)績(jī)可以看出，萬(wàn)科在環(huán)渤海的凈利潤(rùn)份額與收入份額嚴(yán)重偏離，加之京津有國(guó)家政策重點(diǎn)扶持，萬(wàn)科亦將近期戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移至京津地帶珠三角長(zhǎng)三角環(huán)渤海合生創(chuàng)展全國(guó)布局示意圖萬(wàn)科2005年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與凈利潤(rùn)區(qū)域分布圖 單位：三大區(qū)域六大中心以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲拓展區(qū)域以北京、天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域共一百七十七頁(yè)34同期，得益于房?jī)r(jià)飛漲而迅猛(xnmng)成長(zhǎng)的滬系開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生強(qiáng)烈擴(kuò)

33、張?jiān)竿?，但囿于珠三角市?chǎng)成熟度高、競(jìng)爭(zhēng)激烈，北方傳統(tǒng)國(guó)企資源優(yōu)勢(shì)明顯；在繼續(xù)深挖長(zhǎng)三角外，其戰(zhàn)略擴(kuò)張目標(biāo)集中于中部板塊和西部板塊長(zhǎng)三角（92）仍然是復(fù)地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略的絕對(duì)重心，同時(shí)攜全國(guó)擴(kuò)張?jiān)竿谥胁浚ㄎ錆h、鄭州等）尋找機(jī)會(huì)由于廣東市場(chǎng)成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈；北方傳統(tǒng)強(qiáng)大國(guó)企資源優(yōu)勢(shì)明顯，滬系開(kāi)發(fā)商多將眼光投向本地開(kāi)發(fā)商較為弱勢(shì)(ru sh)的中部板塊和西部板塊復(fù)地集團(tuán)2005年業(yè)績(jī)分布圖 單位：綠地地產(chǎn)全國(guó)城市布局示意圖上海南京武漢2006年7月在香港成功上市的綠地地產(chǎn)，自2001年跨出長(zhǎng)三角以來(lái)，已經(jīng)滲透全國(guó)17個(gè)城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)綠地的快速擴(kuò)張得益于與本地開(kāi)發(fā)商靈活多樣的合作方式，例如南昌、鄭州的合作目前

34、有項(xiàng)目或有合作項(xiàng)目資料來(lái)源：復(fù)地集團(tuán)（2337，HK）2005年報(bào)，外部訪談，羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)35同樣，北派開(kāi)發(fā)商南下進(jìn)展不大，在固守環(huán)渤海的同時(shí)，戰(zhàn)略性布局華中南、華西南(xnn)、長(zhǎng)三角成為普遍選擇北京太原無(wú)錫成都全國(guó)天津截至2005年底首創(chuàng)(shuchung)置業(yè)土地儲(chǔ)備分布圖 單位：首創(chuàng)置業(yè)目前的土地儲(chǔ)備布局呈現(xiàn)出“一個(gè)中心，兩向勢(shì)頭”，即以京津?yàn)橹行妮椛洵h(huán)渤海，同時(shí)出擊中南部及西南區(qū)域華南地區(qū)布局基本空白雖未披露具體銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，從土地儲(chǔ)備布局亦可見(jiàn)端倪已進(jìn)入19個(gè)城市的專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)的全國(guó)布局呈現(xiàn)三個(gè)特征：據(jù)守環(huán)渤海，突圍長(zhǎng)三角，布局中西南跟其他北派開(kāi)發(fā)商一樣回避華南

35、板塊，將未來(lái)戰(zhàn)略重心定位于中西部大中城市與長(zhǎng)江三角洲資料來(lái)源：首創(chuàng)置業(yè)（2868，HK）2005年報(bào)，外部訪談，羅蘭貝格分析萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全國(guó)城市布局示意圖共一百七十七頁(yè)36自99年走出順德以來(lái)，碧桂園已經(jīng)(y jing)初步完成珠三角局部擴(kuò)張，但全國(guó)布局已落后一步，其競(jìng)爭(zhēng)者占有一定先發(fā)優(yōu)勢(shì)碧桂園所得(su d)碧桂園所失抓住國(guó)家經(jīng)濟(jì)起飛機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)主業(yè)急速擴(kuò)張初步完善珠三角布局形成獨(dú)特的開(kāi)發(fā)模式，積累大量住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，完成原始資本積累，人力資源和能力積累初步完成區(qū)域品牌形成，樹(shù)立良好的企業(yè)形象業(yè)務(wù)定義不夠明晰管理組織架構(gòu)不完善財(cái)務(wù)管控體系缺失競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)單一化產(chǎn)品單一、開(kāi)發(fā)模式單一專(zhuān)注省內(nèi)開(kāi)發(fā)，獲取大量

36、土地儲(chǔ)備，持續(xù)開(kāi)發(fā)可為未來(lái)擴(kuò)張?zhí)峁┳銐蛑?可以借鑒戰(zhàn)略性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的擴(kuò)張路徑，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為我所用宏觀調(diào)控影響初顯，地產(chǎn)商向價(jià)值型蛻變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)傾向秩序化、價(jià)值化錯(cuò)失全國(guó)布局戰(zhàn)略時(shí)機(jī)沒(méi)有形成全國(guó)性品牌影響土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)失衡，缺乏異地戰(zhàn)略儲(chǔ)備融資手段在歷史上的相對(duì)單一錯(cuò)失戰(zhàn)略中心城市的進(jìn)入先發(fā)優(yōu)勢(shì)局部擴(kuò)張全國(guó)布局資料來(lái)源：內(nèi)部訪談，羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)37羅蘭貝格行業(yè)研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資產(chǎn)規(guī)模與能力積累達(dá)到一定(ydng)程度時(shí)，會(huì)面臨兩種戰(zhàn)略選擇節(jié)點(diǎn)(ji din)：資產(chǎn)10億元？向外看，看全國(guó)戰(zhàn)略目標(biāo)：全國(guó)市場(chǎng)，全國(guó)品牌典型代表：合生、富力運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：異地市場(chǎng)巨大，高投入高回報(bào)

37、同時(shí)高風(fēng)險(xiǎn)向內(nèi)看，看省內(nèi)戰(zhàn)略目標(biāo)：區(qū)域強(qiáng)勢(shì)品牌，區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者典型代表：河南建業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：熟悉本地運(yùn)營(yíng)環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)可控性高；但可能約束企業(yè)擴(kuò)張速度地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做到10億以上，一般都會(huì)向沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)探索，力求擴(kuò)張但也有一些地產(chǎn)商出于種種考慮，將自己的戰(zhàn)略定位于區(qū)域開(kāi)發(fā)商向外看向內(nèi)看碧桂園資料來(lái)源：內(nèi)外部訪談，羅蘭貝格分析碧桂園戰(zhàn)略選擇示意圖共一百七十七頁(yè)38隨著各大開(kāi)發(fā)商全國(guó)布局(bj)紛紛落定，群雄逐鹿中，碧桂園已經(jīng)具備“向內(nèi)看”的條件和實(shí)力；在擴(kuò)張中，也必須有“向外看”的智慧和勇氣本地(bnd)競(jìng)爭(zhēng)異地競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)激烈國(guó)家政策限制宏觀調(diào)控、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)土地供應(yīng)緊張，拿地困難競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手擁有更好的經(jīng)驗(yàn)曲

38、線人力資源準(zhǔn)備不足業(yè)務(wù)梳理為清晰、管理內(nèi)控不足土地儲(chǔ)備資本優(yōu)勢(shì)成本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)模式本土品牌優(yōu)勢(shì)人力資源組織準(zhǔn)備上市資金豐富一定的品牌基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品大規(guī)模生產(chǎn)機(jī)會(huì)威脅具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 具有一定優(yōu)勢(shì)面臨巨大誘惑存在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)但運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大增亟需提高能力資料來(lái)源：內(nèi)部訪談，羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)39此前，碧桂園進(jìn)行過(guò)異地(yd)擴(kuò)張的嘗試，取得過(guò)成績(jī)也遭受過(guò)失利，究其原因，在于擴(kuò)張的機(jī)會(huì)性，缺乏有力的戰(zhàn)略指導(dǎo)思路機(jī)會(huì)性擴(kuò)張(kuzhng)策略穩(wěn)守珠三角，根據(jù)地的穩(wěn)固和能力的逐漸積累是徐圖擴(kuò)張的根基所在目前碧桂園正在多方接觸，試圖拿出自己的全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略資料來(lái)源：內(nèi)部訪談，羅蘭貝格分析長(zhǎng)沙

39、上海全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略土地獲取機(jī)會(huì)導(dǎo)向使得碧桂園進(jìn)軍湖南長(zhǎng)沙，取得過(guò)很大成功上海項(xiàng)目局部失利的原因在于：沒(méi)有明晰戰(zhàn)略指導(dǎo)一直依賴的產(chǎn)品模式受到不同受眾的挑戰(zhàn)共一百七十七頁(yè)40因此，羅蘭貝格建議碧桂園勾勒全國(guó)擴(kuò)張藍(lán)圖，目的在于降低(jingd)其擴(kuò)張隨機(jī)性，增強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)性；并根據(jù)企業(yè)能力與羅蘭貝格行業(yè)判斷為碧桂園制定“十年、百盤(pán)、千億”的發(fā)展戰(zhàn)略未來(lái)10年將是地產(chǎn)行業(yè)的整合，將會(huì)誕生千億規(guī)模的大型企業(yè)集團(tuán)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)激烈(jli)，最終勝出者一定是穩(wěn)健而不失夢(mèng)想激情的開(kāi)發(fā)商過(guò)去，土地增值在地產(chǎn)盈利中起到重要作用，未來(lái)，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)必將轉(zhuǎn)向產(chǎn)品、價(jià)值、品牌的競(jìng)爭(zhēng) 53.41% p.a. 23.627% p.

40、a.5.5120.01000.019992006E2015E相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從1998年到2005年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由3614億元增加到15759億元，平均年增長(zhǎng)率達(dá)到22.7%，而同時(shí)GDP年均增長(zhǎng)率為10%左右，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力量，兩倍于GDP的增速是正常的只要居于行業(yè)中等之上，是完全可能的根據(jù)碧桂園目前的發(fā)展情況（開(kāi)發(fā)模式、土地儲(chǔ)備、銷(xiāo)售額），未來(lái)數(shù)年維持獲得30左右的增速是可能的1996年2006年創(chuàng)業(yè)期發(fā)展期成熟期未來(lái)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，羅蘭貝格分析碧桂園十年戰(zhàn)略目標(biāo) 單位：億元房地產(chǎn)行業(yè)集中度發(fā)展趨勢(shì)示意圖共一百七十七頁(yè)41“十百千”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要實(shí)現(xiàn)三次(sn c

41、)跨越資料來(lái)源(liyun)：羅蘭貝格分析珠三角城市群東翼城鎮(zhèn)西翼城鎮(zhèn)粵北城鎮(zhèn)泛珠三角市場(chǎng)深耕戰(zhàn)略進(jìn)入?yún)^(qū)域標(biāo)桿全國(guó)擴(kuò)張規(guī)模戰(zhàn)略三級(jí)跳時(shí)間向內(nèi)看持續(xù)開(kāi)發(fā)珠三角城市群；開(kāi)拓東西兩翼與粵北二、三線城市向外看戰(zhàn)略性進(jìn)入核心區(qū)域大中城市，建設(shè)標(biāo)桿性經(jīng)典項(xiàng)目，力圖輻射周邊全國(guó)一盤(pán)棋由中心一線城市標(biāo)桿拓展至三大區(qū)域與中西部大中城市，輻射周邊二、三線城市，確立全國(guó)戰(zhàn)略布局20062008201220162010示意共一百七十七頁(yè)42碧桂園擴(kuò)張戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)追隨國(guó)家政策大勢(shì)，并以“本地做市，異地(yd)做勢(shì)”為基本原則原則(yunz)廣東業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展原則二線城市業(yè)務(wù)加速發(fā)展原則具體含義碧桂園廣東省住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在現(xiàn)有基

42、礎(chǔ)之下，今后維持穩(wěn)定發(fā)展必須保證廣東業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展所需土地儲(chǔ)備持續(xù)開(kāi)發(fā)廣東省二線城市在其他區(qū)域標(biāo)桿樹(shù)立之后，可以復(fù)制廣東模式，持續(xù)開(kāi)發(fā)其他區(qū)域中心城市輻射范圍內(nèi)的二、三線城市原因解釋廣東業(yè)務(wù)是碧桂園各地業(yè)務(wù)組合中的標(biāo)桿廣東市場(chǎng)成熟度高，做細(xì)廣東市場(chǎng)將為碧桂園在全國(guó)其他區(qū)域的擴(kuò)張?zhí)峁﹨⒖紭?biāo)本碧桂園目前大部份的人力資源集中在廣東二線城市市場(chǎng)相對(duì)理性，市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較小，且遠(yuǎn)期來(lái)講，盈利水平上升空間充裕二線城市土地供應(yīng)相對(duì)充裕，獲取土地儲(chǔ)備相對(duì)容易原則一：原則二：資料來(lái)源：羅蘭貝格分析市場(chǎng)進(jìn)入投入原則目標(biāo)城市逐個(gè)重點(diǎn)突破原則市場(chǎng)新進(jìn)入之時(shí)，必須進(jìn)行市場(chǎng)研究和公關(guān)能力等方面的投入，可承受較低的利潤(rùn)水平在一

43、個(gè)城市連續(xù)發(fā)展若干項(xiàng)目，樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿加強(qiáng)重點(diǎn)城市標(biāo)桿項(xiàng)目的輻射功能各地市場(chǎng)情況的了解，公關(guān)能力培養(yǎng)及當(dāng)?shù)仨?xiàng)目操作情況熟悉都需要進(jìn)行投入，也即市場(chǎng)進(jìn)入需要交學(xué)費(fèi)由于財(cái)務(wù)資源和管理資源的限制，使得碧桂園業(yè)務(wù)不可能多點(diǎn)全面鋪開(kāi)盲目全面擴(kuò)張會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張、管理紊亂等等一系列問(wèn)題精細(xì)化突破可以推動(dòng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，規(guī)避擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)原則三：原則四：共一百七十七頁(yè)43幾個(gè)目標(biāo)城市(chngsh)住宅市場(chǎng)的特征分析濱海新區(qū)的建設(shè)，國(guó)家(guji)政策重點(diǎn)關(guān)注地區(qū)，將成為環(huán)渤海新星兩個(gè)中心的城市發(fā)展格局使得住宅開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)較多2003-2004年拆遷量巨大，造成剛性需求上升，價(jià)格上漲，估計(jì)未來(lái)2年內(nèi)市場(chǎng)因拆遷量下降而進(jìn)入

44、穩(wěn)定期現(xiàn)有規(guī)劃擬開(kāi)發(fā)的地塊中可獲得的土地已經(jīng)不多，土地供應(yīng)趨緊眾多地產(chǎn)巨頭已經(jīng)進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)必將激烈天津（環(huán)渤海）重慶（西部大中城市）無(wú)錫（長(zhǎng)三角）直轄市，中國(guó)西部開(kāi)發(fā)起點(diǎn)，因而預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有大規(guī)模城市建設(shè)將是拉動(dòng)住宅市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Χ嘀行牡某鞘懈窬质沟美硐氲淖≌_(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)存于各個(gè)區(qū)域年開(kāi)發(fā)量逐年遞增，預(yù)計(jì)未來(lái)1年市場(chǎng)會(huì)因放量過(guò)大而短期下調(diào)拆遷非常困難土地供應(yīng)相對(duì)寬裕市場(chǎng)操作不規(guī)范，缺乏政府關(guān)系者市場(chǎng)進(jìn)入困難 過(guò)去幾年內(nèi)的拆遷量大，市場(chǎng)放量大，估計(jì)未來(lái)幾年會(huì)保持穩(wěn)定政府對(duì)城市發(fā)展的規(guī)劃明確而且執(zhí)行力度大土地招拍掛過(guò)程中，政府傾向于大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)，造成總體成本較高，進(jìn)入門(mén)檻高實(shí)力雄厚的大型企業(yè)有機(jī)會(huì)進(jìn)

45、行大規(guī)模分期開(kāi)發(fā)，在市場(chǎng)上升時(shí)期有可能提升盈利能力國(guó)家政策扶持，市場(chǎng)需求穩(wěn)增，利潤(rùn)水平較高，但短期內(nèi)土地供給吃緊，競(jìng)爭(zhēng)者眾，勢(shì)必提高運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展以及政府政策導(dǎo)向意味著較大市場(chǎng)空間，然而短期內(nèi)市場(chǎng)投放量過(guò)大將影響市場(chǎng)走勢(shì)政府在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中明顯的傾向性決定了短期內(nèi)進(jìn)入該市場(chǎng)可能性較低資料來(lái)源：羅蘭貝格分析舉例共一百七十七頁(yè)44同時(shí)充分考慮財(cái)務(wù)以及管理(gunl)資源兩方面對(duì)擴(kuò)張速度的限制碧桂園的自有資金、可吸引的直接投資金額以及融資量基本框定了碧桂園發(fā)展(fzhn)空間的上限隨著業(yè)務(wù)量在各地?cái)U(kuò)展，管理復(fù)雜程度將急劇上升，這對(duì)碧桂園人力資源，組織合理性，管理系統(tǒng)有效性的要求日愈提高財(cái)務(wù)資源

46、限制管理資源限制碧桂園必須在業(yè)務(wù)發(fā)展速度和健康程度之間進(jìn)行權(quán)衡，在努力提升各項(xiàng)能力以及組織管理系統(tǒng)的有效性的同時(shí)，驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)快速發(fā)展資料來(lái)源：羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)45根據(jù)(gnj)自身能力選取適當(dāng)模式多點(diǎn)散布集中突破擴(kuò)張速度受到限制品牌(pn pi)影響難以大規(guī)模拓展可能會(huì)丟失一些相對(duì)重要的發(fā)展機(jī)會(huì)客戶慢熱造勢(shì)，可以迅速擴(kuò)大品牌影響力迅速搶占戰(zhàn)略制高點(diǎn)在客戶爭(zhēng)奪中搶占有力地全國(guó)擴(kuò)張布局迅速成型大量占用企業(yè)資源需要極高的運(yùn)營(yíng)能力和內(nèi)控能力會(huì)增加運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎可能導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)面臨巨大困難形成區(qū)域規(guī)模經(jīng)濟(jì)、有利于降低成本有利于分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有利于協(xié)調(diào)人力、物力、財(cái)力以及運(yùn)營(yíng)管控為進(jìn)一步擴(kuò)張積蓄

47、經(jīng)驗(yàn)和能力資本實(shí)力品牌基礎(chǔ)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)模式區(qū)域開(kāi)發(fā)能力、土地儲(chǔ)備、人力資源儲(chǔ)備、產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)能力此模式對(duì)于碧桂園在組織和人力儲(chǔ)備上的劣勢(shì)是一種補(bǔ)償和積累做好、做熟一些區(qū)域，相連成片，碧桂園全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略自然成型碧桂園園的能力集中突破，用碧桂園習(xí)慣的、最有力的方式樹(shù)立區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在其他競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域選擇性復(fù)制優(yōu)劣比較資料來(lái)源：羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)46采取靈活的合資合作(hzu)購(gòu)并發(fā)展方式，利用外部力量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力不足，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)進(jìn)入，推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展幾種(j zhn)基本業(yè)務(wù)發(fā)展模式比較優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用情境獨(dú)立自主發(fā)展合資合作購(gòu)并發(fā)展對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展和項(xiàng)目操作具有完全的控制力快速獲取土

48、地、資金、人脈關(guān)系等可能缺乏的資源有效撬動(dòng)外部資源，拓展碧桂園業(yè)務(wù)發(fā)展空間自身資源和能力決定了未來(lái)發(fā)展空間土地獲取、資金資源以及產(chǎn)品能力積累必須完全依靠自身來(lái)完成對(duì)合資合作業(yè)務(wù)的控制力必須依據(jù)擁有的股權(quán)而定多為項(xiàng)目公司，項(xiàng)目結(jié)束后各方合作即結(jié)束，對(duì)產(chǎn)品研發(fā)等知識(shí)能力的積累貢獻(xiàn)小本地：缺乏土地或資金資源時(shí)異地：缺乏土地、資金或當(dāng)?shù)厝嗣}關(guān)系資源時(shí)土地資源、資金資源、產(chǎn)品能力均充足時(shí)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析喪失與掌握項(xiàng)目控制權(quán)的比較喪失控制權(quán)掌握控制權(quán)項(xiàng)目操作靈活增加客戶需求理解、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力和品牌資產(chǎn)占大股因而可享受大部分收益基于碧桂園專(zhuān)業(yè)能力的資源互補(bǔ)型的合作將更為穩(wěn)固和長(zhǎng)久雖能增加銷(xiāo)售收入，但因

49、股份稀釋而絕對(duì)額不大無(wú)法利用項(xiàng)目機(jī)會(huì)對(duì)客戶需求理解、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力和品牌資產(chǎn)進(jìn)行積累此類(lèi)項(xiàng)目在占用資源同時(shí)，對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)貢獻(xiàn)很小碧桂園在合資合作中必須獲得對(duì)項(xiàng)目和品牌的絕對(duì)控制權(quán)碧桂園應(yīng)采取的方式共一百七十七頁(yè)47最終在十年左右，實(shí)現(xiàn)全國(guó)業(yè)務(wù)振興，在品牌、規(guī)模(gum)、能力等多個(gè)層面確立國(guó)內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)袖地位以顧客(gk)價(jià)值為導(dǎo)向，完成地產(chǎn)界的價(jià)值革命，建立企業(yè)與行業(yè)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不僅僅是業(yè)務(wù)規(guī)模指標(biāo)，而是理念、制度、能力等綜合系統(tǒng)的領(lǐng)先，完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，避免順馳現(xiàn)象的出現(xiàn)參與行業(yè)藍(lán)圖的籌劃，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和游戲規(guī)則慈善、公益事業(yè)投資，教育、醫(yī)療、環(huán)保、節(jié)能等社會(huì)責(zé)任感行業(yè)領(lǐng)袖顧客價(jià)值導(dǎo)向分階段

50、實(shí)施企業(yè)形象戰(zhàn)略，樹(shù)立地產(chǎn)業(yè)乃至產(chǎn)業(yè)界最具聲望、最受尊敬的品牌理念品牌影響號(hào)召力、價(jià)值、責(zé)任、行業(yè)領(lǐng)袖資料來(lái)源：羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)48C.2產(chǎn)品(chnpn)戰(zhàn)略共一百七十七頁(yè)49C.2.1產(chǎn)品(chnpn)定位共一百七十七頁(yè)50城市化進(jìn)程加快和人民生活水平提高是“需求拉動(dòng)”的兩大引擎，是推動(dòng)(tu dng)未來(lái)住宅房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的根本動(dòng)力城市化進(jìn)程的推進(jìn)人民生活水平的提高住宅商品房市場(chǎng)需求推動(dòng)住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展12資料(zlio)來(lái)源：羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)51廣東省城市化水平近年來(lái)顯著提升(tshng)，2010年全省城市化水平將達(dá)到60.7%資料來(lái)源：廣東省城市化“十五計(jì)劃

51、” ，廣東建設(shè)(jinsh)藍(lán)皮書(shū)：城市人居環(huán)境發(fā)展報(bào)告（2001），羅蘭貝格分析廣東省城市水平歷年比較依據(jù)非農(nóng)戶籍人口結(jié)果（%）+11.77p.e.+6.75p.e.基本結(jié)論2001年，廣東省城市化水平達(dá)到31.6%（戶籍口徑），已超出國(guó)際城市化水平30%的臨界值，進(jìn)入加速發(fā)展階段，城市化加速發(fā)展的客觀條件已經(jīng)具備隨著廣東省經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，廣東省2005年全省城市水平達(dá)到60.7%，全省城市化水平顯著提升以珠三角城市群、東西兩翼城鎮(zhèn)密集區(qū)、粵北城鎮(zhèn)點(diǎn)軸發(fā)展區(qū)為主要聚集區(qū)域，引導(dǎo)各類(lèi)企業(yè)和人口向城市、縣城和中心鎮(zhèn)集聚發(fā)展廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃示意圖珠三角城市群東翼城鎮(zhèn)西翼城鎮(zhèn)粵北城鎮(zhèn)共一百七十七頁(yè)52

52、經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放20多年的發(fā)展，廣東省人民(rnmn)生活水平也保持了持續(xù)提高資料來(lái)源(liyun)：廣東省“十一五”計(jì)劃；羅蘭貝格分析隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入的提高，城市居民的消費(fèi)需求將從舒適型向發(fā)展型轉(zhuǎn)變，消費(fèi)進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)階段工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，第三產(chǎn)業(yè)將獲得進(jìn)一步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)入優(yōu)化升級(jí)階段隨著區(qū)域合作發(fā)展新格局的形成，特別是粵港澳合作、泛珠三角區(qū)域合作的務(wù)實(shí)推進(jìn)，區(qū)域合作進(jìn)入快速發(fā)展階段廣東省2001-2005年主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)增長(zhǎng)情況描述共一百七十七頁(yè)53廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)也日趨成熟(chngsh)，并且仍具有很大的發(fā)展空間資源(zyun)來(lái)源：廣東省統(tǒng)計(jì)局個(gè)人有效需求強(qiáng)有力支撐商品房

53、市場(chǎng)，各種物業(yè)的房屋銷(xiāo)售建筑面積和銷(xiāo)售額均有兩位數(shù)的增長(zhǎng)市場(chǎng)自身的持續(xù)發(fā)展與供求關(guān)系的變化，引致2005年廣東商品房每平米均價(jià)同比增長(zhǎng)7.7%近年來(lái)廣東城市化進(jìn)程加快，土地資源日益稀缺，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)使改善性居住增長(zhǎng)，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)，高端產(chǎn)品增長(zhǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)呈結(jié)構(gòu)性上漲自住型需求為主的住宅需求呈剛性增長(zhǎng)，土地和存量住宅供應(yīng)有所減少，供求關(guān)系日益緊張，直接引致房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)基本結(jié)論廣東省20042006年上半年商品房銷(xiāo)售情況圖1. 廣東省20042006年上半年商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)（%）+41.47+27.672006一季度2006二季度2006一季度2006二季度+30.7+21.2200420052

54、0042005圖2. 廣東省2005年112月平均價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)共一百七十七頁(yè)54就住宅開(kāi)發(fā)而言，根據(jù)廣東省的人口基數(shù)及增長(zhǎng)，在達(dá)到未來(lái)居住面積(j zh min j)的目標(biāo)下還有很大的市場(chǎng)潛力預(yù)計(jì)2010年廣東城鎮(zhèn)居民人均居住(jzh)達(dá)到30平米2005年年初廣東省人均居住面積25.12平米2006-2010年，在以2005年人口基數(shù)不變的情況下，廣東省住宅市場(chǎng)每年的住宅需求達(dá)44866.72萬(wàn)平米人口基數(shù)不變條件下的住宅需求考慮人口增長(zhǎng)，2005-2010年廣東省人口增長(zhǎng)413萬(wàn)以現(xiàn)在平均每戶家庭2.87人計(jì)算新增住戶143.9萬(wàn)戶，需住房143.9萬(wàn)套以每套房90平米計(jì)，則2005-20

55、10年每年需增長(zhǎng)4896萬(wàn)平米人口增長(zhǎng)條件下的住宅需求政府房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。取消福利分房，實(shí)行貨幣化分配金融部門(mén)的支持，按揭貸款的提供城市化進(jìn)程的推動(dòng)百姓消費(fèi)觀念的改變住宅需求四大促進(jìn)因素44866.72萬(wàn)平方米12955.83萬(wàn)平方米26020.15萬(wàn)平方米12955.83萬(wàn)平方米45%資料來(lái)源：羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)55但隨著近期系列政策調(diào)控力度的加大，住宅開(kāi)發(fā)(kif)結(jié)構(gòu)特別是高檔住宅開(kāi)發(fā)(kif)受到很大影響1) 2005年以前(yqin)配套商品房針對(duì)動(dòng)遷戶，2005年后對(duì)非動(dòng)遷戶放開(kāi)，將成為主要的消費(fèi)群資料來(lái)源：廣東房屋土地資源局；羅蘭貝格分析按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作由供需雙方按照市場(chǎng)

56、機(jī)制運(yùn)作房地產(chǎn)作為本地的支柱產(chǎn)業(yè)和重要稅收來(lái)源政府保障提供廉租房，保障最低收入人群基本住房需求政府保障按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作政府調(diào)控下的市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作由供需雙方按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作嚴(yán)格空置低容積率土地供給增加配套商品房1)以及中低價(jià)普通商品房住宅建設(shè)用地供應(yīng)，滿足低收入人群的住房需求最低收入人群高收入及中等收入人群最高收入人群低收入人群政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控態(tài)度：以前政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控態(tài)度：今后最低收入人群低收入人群提供廉租房，保障最低收入人群基本住房需求由供需雙方按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作房地產(chǎn)作為本地的支柱產(chǎn)業(yè)和重要稅收來(lái)源高收入及中等收入人群最高收入人群共一百七十七頁(yè)56商業(yè)地產(chǎn)和甲級(jí)寫(xiě)字樓對(duì)地段的要求很高，同時(shí)土地供

57、應(yīng)相對(duì)緊張，因而(yn r)對(duì)土地獲取能力需求較高資料來(lái)源：廣州房屋土地(td)資源管理局；羅蘭貝格分析不同物業(yè)形態(tài)對(duì)地段的要求2003-2004年廣州市土地供應(yīng)分類(lèi) 萬(wàn)平方米價(jià)值近遠(yuǎn)與市中心距離獨(dú)立住宅公寓工業(yè)廠房、物流地產(chǎn)甲級(jí)寫(xiě)字樓零售商業(yè)地產(chǎn)49%44.9%4.5%其它用地1)商品住宅商業(yè)服務(wù)辦公樓 1.4%旅游用地 0.2%6,84513,20047.9%49.2%2.3%0.5%0.1%1) 其他用地包括園林用地、綠化用地等從土地獲取難易程度的角度來(lái)看：甲級(jí)寫(xiě)字樓以及商業(yè)中心項(xiàng)目對(duì)地段要求較高，理想地塊的獲取較為困難；廣州住宅市場(chǎng)由于中心區(qū)域土地供給的減少，獲取好地段土地難度增加，而

58、二線城市相對(duì)而言中心區(qū)域住宅用地可得性更高各細(xì)分市場(chǎng)對(duì)土地獲取能力的要求分析共一百七十七頁(yè)57甲級(jí)辦公樓，爛尾樓改造和區(qū)域商業(yè)中心項(xiàng)目對(duì)自有資金(zjn)和融資能力的要求較高自有資金(zjn)要求融資能力要求8,000-9,000萬(wàn)*5,000萬(wàn)*1,000-2,000萬(wàn)5-7億4億7,000-8,000萬(wàn)2億廣州住宅二線城市住宅經(jīng)濟(jì)型酒店甲級(jí)寫(xiě)字樓爛尾樓改造社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心* 10萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，位于廣州的內(nèi)外環(huán)之間1.5-1.6億1億3,000萬(wàn)5-7億4億1.3億4億廣州住宅二線城市住宅經(jīng)濟(jì)型酒店甲級(jí)寫(xiě)字樓爛尾樓改造社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心各細(xì)分市場(chǎng)對(duì)資金能力的要求分析資料來(lái)源：

59、羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)58從經(jīng)營(yíng)能力上來(lái)看，甲級(jí)寫(xiě)字樓以及(yj)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力要求較高，而碧桂園此類(lèi)項(xiàng)目上的經(jīng)驗(yàn)積累和能力準(zhǔn)備度尚有不足住宅(zhzhi)甲級(jí)寫(xiě)字樓爛尾樓社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心物流地產(chǎn)研發(fā)/ 產(chǎn)品策劃和設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施和管理銷(xiāo)售和營(yíng)銷(xiāo)持續(xù)運(yùn)營(yíng)綜合評(píng)分3.34.04.54.04.52.3代表能力要求很高代表能力要求較高代表能力要求一般代表能力要求較低代表能力要求很低各細(xì)分市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)能力的要求分析資料來(lái)源：羅蘭貝格分析共一百七十七頁(yè)59就酒店投資開(kāi)發(fā)而言，隨著(su zhe)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展，酒店市場(chǎng)在經(jīng)歷了前幾年的低迷后也開(kāi)始逐漸復(fù)蘇國(guó)內(nèi)酒店業(yè)03年之后(zhhu)呈

60、現(xiàn)快速增長(zhǎng)之勢(shì)注：旅游總收入中不含出境旅游收入，其中2006年為羅蘭貝格根據(jù)年均增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)值數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家旅游局我國(guó)旅游行業(yè)長(zhǎng)期保持著持續(xù)快速增長(zhǎng)單位：萬(wàn)元我國(guó)2000-2006年旅游業(yè)收入情況國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店2000-2006年增長(zhǎng)情況2006年2004年2003年2002年2000年2001年2005年單位：個(gè)共一百七十七頁(yè)60目前我國(guó)酒店業(yè)集團(tuán)化程度較低，消費(fèi)結(jié)構(gòu)極合理(hl)，中高星級(jí)飯店多，低檔酒店少2005年我國(guó)酒店集團(tuán)化程度與國(guó)際酒店比較目前已有30多個(gè)世界著名的飯店管理集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)飯店業(yè)市場(chǎng)。目前全國(guó)有一萬(wàn)多座星級(jí)飯店，由本土集團(tuán)管理的飯店僅為10%不到。而在國(guó)際上，美國(guó)由集團(tuán)管