5房地產(chǎn)開發(fā)項目風險與不確定性分析

1、第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險與不確定性分析第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險第二節(jié) 盈虧平衡分析和敏感性分析第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項 目風險概述一、房地產(chǎn)開發(fā)風險 是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的，可能導致投資損失乃至投資失敗的各種因素發(fā)生的可能性，以及風險因素一旦發(fā)生給房地產(chǎn)開發(fā)活動和預期目標造成的損失程度。 二、房地產(chǎn)開發(fā)風險識別房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。 把風險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響，投資者可以控制的個別風險。 系統(tǒng)風險稱為不可分

2、散風險或市場風險，即個別投資風險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風險。 系統(tǒng)風險通貨膨脹風險市場供求風險周期風險變現(xiàn)風險利率風險政策風險政治風險或然損失風險1、通貨膨脹風險又稱為購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。 2、市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險。 市場 供求關(guān)系 房地產(chǎn)價格的變動 具體變現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化 。3、周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。 房地產(chǎn)市場的周期波動主要分為：復蘇與增長階段、繁榮（波峰）階段 、危機與衰退階段、蕭條（波谷）階段四個階

3、段。 當房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降，交易銳減，新開發(fā)建設規(guī)?？s小等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。 4、變現(xiàn)風險 是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。 房地產(chǎn)屬于非貨幣財產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的特征，銷售過程復雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時，就有可能使投資者蒙受折價損失。 5、利率風險 利率會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生以下影響：一是導致房地產(chǎn)實際價值折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減少，甚至出現(xiàn)負值；二是會加

4、大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率升高還可以抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導致房地產(chǎn)價格下降。 6、政策風險 政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風險。 7、政治風險 政治風險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、罷工、騷亂等因素造成。政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險。 8、或然損失風險或然損失風險：是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。非系統(tǒng)風險多來自于企業(yè)內(nèi)部以及合作者，主要包括融資風險、項

5、目策劃風險、管理風險、合同糾紛風險、建筑技術(shù)風險等。 也稱為個別風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險的規(guī)律性特征：在住宅、寫字樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房之間的比較中，風險是呈現(xiàn)一種遞增趨勢。其中的不確定性越強，風險變越大。一般住宅項目的風險較低。 第二節(jié) 房地產(chǎn)項目 不確定性分析如果你或者你的家人要投資房地產(chǎn)，而要投資的房地產(chǎn)不僅要考慮居住需要，而且要考慮以后的收益，是否會毫不猶豫的進入房地產(chǎn)市場呢？如果不是，主要的困難在哪里？如果你是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，你拿項目進行開發(fā)建設的顧慮是什么？假設 房地產(chǎn)項目的不確定性分析，就是考察建設投資、經(jīng)營成本、項目售價（租金）、銷售量等因素變化時，對項目經(jīng)濟評價指標產(chǎn)生的影

6、響。不確定分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目和置業(yè)項目經(jīng)濟評價的重要組成部分，對項目投資決策的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資主要的不確定性因素項目不確定性因素資本化率租售價格土地費用開發(fā)周期建安工程費融資成本建筑面積房地產(chǎn)置業(yè)投資主要的不確定性因素購買價格權(quán)益投資比率出租率或空置率運營費用置業(yè)投資不確定性因素房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析方法包括盈虧平衡分析和敏感性分析。一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的盈虧平衡分析二、敏感性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析盈虧平衡分析是在項目達到設計生產(chǎn)能力的條件下，通過盈虧平衡點（Break Even Point）分析項目成本與收益的平衡關(guān)系。在這一點上，銷售或經(jīng)營收入等于總成本費

7、用，正好盈虧平衡。盈虧平衡分析主要分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析兩種。房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析 主要是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的盈虧平衡點。 利潤B=銷售收入R-總成本C其中：銷售收入R=PQ銷（1-）式中：P單位商品平均售價（單位：元/平方米） Q銷開發(fā)商品實際銷售量，假設項目開發(fā)后均可全部售出，則Q開=Q銷 銷售稅金率 銷售傭金率其中：總成本C=F+VQ開式中：F固定成本。是指在總成本中，不直接隨產(chǎn)品產(chǎn)量變動而變動的成本費用，如土地費用等。 V單位變動成本。 是指在總成本中，隨產(chǎn)品產(chǎn)量變動而成比例變動的成本費用。如房屋開發(fā)中的建筑安裝工程費 Q開

8、房地產(chǎn)商品實際開發(fā)量代入公式得到：B=PQ銷（1-）-（ F+VQ開）盈虧平衡圖QQ0費用、收入F固定成本BEP銷售收入R=PQ銷（1-）總成本=F+VQ開V可變成本虧損盈利當B=0時，其中Q0項目的盈虧平衡點開發(fā)量如果項目的設計或計劃開發(fā)量為Q設，則項目風險率為r：B=PQ銷（1-）-（ F+VQ開）風險率r反映項目由于外界條件變化的風險程度。 風險率r值越大，項目的風險程度越大。 項目風險率參考值 r值90%風險狀況安全較安全不很安全要謹慎危險例題：某開發(fā)商擬在一塊土地上進行住宅開發(fā)，該項目規(guī)劃總建筑面積20000平方米，土地投入等固定成本為3500萬元，建筑安裝工程費為1450元/平方米

9、。項目銷售價格為4200元/平方米，銷售稅金率為7%（稅金包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、防洪基金和土地增值稅等）。假設項目開發(fā)后均可全部售出，銷售傭金提取率為1.5%，試計算該項目的盈虧平衡點，并判斷風險程度。解：已知：銷售價格P=4200元/平方米 固定成本F=3500萬元 可變成本V=1450元/平方米 Q開=Q銷=20000平方米 銷售稅金率=7% 銷售傭金率=1.5%當利潤B=0時， =14625.99平方米則 =73.13%75%，則該項目較安全，具有較強的抗風險能力。練習課本P1327題二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的敏感性分析 單因素敏感性分析多因素敏感性分析第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目

10、風險分析風險定義風險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。風險是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風險，在經(jīng)濟活動中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟損失；其二，實際所獲得的收益小于預期收益（希望獲得的收益）之差。一、不確定性分析與風險分析的區(qū)別和聯(lián)系（一）風險和不確定性是兩個不完全相同但有密切相關(guān)的概念。1不確定性是風險的起因2不確定性與風險相伴而生3不確定性與風險的概念不完全相同（二）區(qū)別通過不確定性分析可以找出影響項目效益的敏感因素，確定敏感程度，但不知這種不確定性因素發(fā)生的可能性及影響程度，因而不能代替風險分析。通過風險分析可以得到不確定因素發(fā)生的可能性

11、以及給項目帶來經(jīng)濟損失的程度。一、不確定性分析與風險分析的區(qū)別和聯(lián)系二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析的方法1、專家調(diào)查法 2、層次分析法 3、概率分析方法4、蒙特卡洛分析方法1、專家調(diào)查法專家調(diào)查法是憑借專家的經(jīng)驗對項目各類風險因素及其風險程度作出定性估計。主要形式是將多位專家對項目風險因素、風險發(fā)生的可能性及風險對項目的影響程度進行評定，將多位專家的經(jīng)驗集中起來形成分析結(jié)論。 課本P123專家調(diào)查表 2、層次分析法 3、概率分析法 (1)概率的確定方法 客觀概率估計是根據(jù)大量的試驗數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計的方法計算某一風險因素發(fā)生的可能性，它是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在的概率，因此得出的結(jié)論是較為準確的

12、?？陀^概率的計算需要足夠多的試驗數(shù)據(jù)作支持。主觀概率估計是當某些事件缺乏歷史統(tǒng)計資料時，由決策人自己或借助于咨詢機構(gòu)或?qū)＜覒{經(jīng)驗進行估計得出的。實際上，主觀概率也是人們在所掌握的大量信息或長期經(jīng)驗積累的基礎(chǔ)上，進行合理的邏輯推理、判斷、綜合而形成的，并非純主管的隨意猜想。項目開發(fā)前期的風險估計最常用的方式是由專家或決策者對事件出現(xiàn)的可能性做出主觀估計。（2）概率分析的步驟 列出需要考慮的風險因素，如投資、成本、銷售價格等；設想這些風險因素可能發(fā)生的狀態(tài)，確定主要的不確定性因素；分別確定各種狀態(tài)的發(fā)生概率，各種狀態(tài)的發(fā)生概率之和等于1；分別求出各種風險因素發(fā)生變化時，方案凈現(xiàn)金流量各狀態(tài)發(fā)生的概

13、率和相應狀態(tài)下的凈現(xiàn)值NPV（j）；求方案凈現(xiàn)值的期望值（均值）E(NPV)；其中Pj第j種狀態(tài)出現(xiàn)的概率；k可能出現(xiàn)的狀態(tài)數(shù)。求出方案凈現(xiàn)值非負的累積概率；對概率分析結(jié)果做說明。例：結(jié)合課本P120中房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項數(shù)據(jù)，根據(jù)經(jīng)驗和預測，開發(fā)成本和銷售收入是需要分析的兩個主要不確定性因素，開發(fā)商對凈現(xiàn)值的最低要求為2000萬元，試計算項目的財務凈現(xiàn)值的期望值、財務凈現(xiàn)值大于等于零的概率和凈現(xiàn)值大于2000萬元的累積概率。解：確定了開發(fā)成本和銷售收入為需要分析的兩個不確定性因素，請十位專家學者采用特爾菲法預測兩個因素發(fā)生變化的概率：概率變幅變動因素-10%0+10%銷售收入0.30.30.

14、4開發(fā)成本0.30.40.3列出本項目的凈現(xiàn)金流序列的全部可能狀態(tài)共計9種，然后分別計算出各個狀態(tài)下的概率Pj、財務凈現(xiàn)值和加權(quán)財務凈現(xiàn)值，從而求得項目的財務凈現(xiàn)值的期望值E(NPV)。12345678開發(fā)成本變動趨勢概率1銷售收入變動趨勢概率2狀態(tài)概率Pj（2*4）財務凈現(xiàn)值FNPV（j）FNPV（j）*Pj+10%0.3+10%0.4A0.12442153100.3B0.092742247-10%0.3C0.0910649600.4+10%0.4D0.16566890700.3E0.123990479-10%0.3F0.122312277-10%0.3+10%0.4G0.12691583000.3H0.095237471-10%0.3I0.093559320合計114158財務凈現(xiàn)值大于零的概率：P(FNPV0)=1財務凈現(xiàn)值大于2000萬元的累積概率： P(FNPV2000)=1-P（