柬埔寨酒店式公寓投資與發(fā)展報告

1、柬埔寨酒店式公寓投資與發(fā)展報告2022/7/20寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司1柬埔寨投資背景國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，勞動密集型產(chǎn)業(yè)往東南亞國家轉(zhuǎn)移，大量的資金與人才流動到柬埔寨，柬埔寨的經(jīng)濟保持高速增長。中國“一帶一路”倡議的提出與落地，柬埔寨作為節(jié)點國家，獲得大量的資金與項目，同時也吸引了大量的國際人才。柬埔寨政府出臺優(yōu)惠的投資與稅收政策，大力扶植外資在本土投資，這些舉措無論對經(jīng)濟發(fā)展還是人才的流動都有推動作用?！皷|盟 一體化”深化以及中國東盟貿(mào)易自由區(qū)的啟動，促進了東盟組織架構(gòu)里面國家的經(jīng)濟來往互相緊密，東盟各成員國之間也互相免簽，柬埔寨的酒店式公寓市場擁有17億人口的統(tǒng)一市場。2022/7/20寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)有

2、限公司2酒店式公寓-概念酒店 公寓/住宅酒店式公寓酒店服務(wù)住家體驗酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量、水路管線等配置高檔。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)簏上毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌它能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換、24小時送凝和一些商業(yè)服務(wù)等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，以及家居式的服務(wù)，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受中短期租賃需求

3、的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。2022/7/20寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司3酒店式公寓-產(chǎn)品分類由于投資者不同，他們的財力和對市場的見解不同，選擇的區(qū)域和進入該行業(yè)的渠道不同，決定了不同檔次、不同類型的酒店公寓，因此也滿足了不同市場的需求。(1)根據(jù)物業(yè)檔次劃分：（高端、中高檔、經(jīng)濟型）(2)從投資商營利模式劃分：全出租酒店公寓、可租售的酒店公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓根據(jù)不同劃分標(biāo)準(zhǔn)，我們可以：2022/7/20寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司4酒店式公寓-綜合功能指標(biāo)居室功能社區(qū)功能區(qū)位功能商務(wù)功能環(huán)境功能建筑質(zhì)量、樓宇質(zhì)量、戶型設(shè)計、配套水平購物、教育、醫(yī)療、娛樂、飲食、物業(yè)管理對外交通、城市區(qū)位、周邊人文小

4、區(qū)環(huán)境、自然環(huán)境、環(huán)保條件軟件設(shè)施、配件配套、外部商業(yè)環(huán)境馬斯洛理論：生理需求、安全需求、社會需求、尊重需求、自我實現(xiàn)需求。他還將這5種需要劃分為高和低兩級。前兩種需要稱為較低級的需要；面后三種需要稱為較高級需要，并且個體的需要是逐步上升的。顯而易見，酒店式公寓越能滿足多層次需要，就會越受到市場以及客戶的歡迎。2022/7/20寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司5酒店式公寓產(chǎn)品特點關(guān)鍵詞：位置分布、客戶群體、物業(yè)持有酒店式公寓位置分布特點：市中心區(qū)域、交通主干道附近、工廠工業(yè)園聚集區(qū)附近；這些區(qū)域?qū)频旯⒌男枨筝^大、較集中，而遠(yuǎn)離鬧市中心的偏遠(yuǎn)區(qū)域或城郊結(jié)合部目前來講不適合大規(guī)模開發(fā)酒店式公寓項目。酒店式公

5、寓服務(wù)客戶群體特點：酒店式公寓服務(wù)對象有別于以商務(wù)散客和旅游團隊為主的酒店，其服務(wù)對象往往大多是在柬埔寨工作的外籍人士（企業(yè)主、公司高管）或者他們的家屬或者個人投資者。這些租客的租期通常都較長，他們的居住是長久性的，這就使酒店公寓能夠保證一個較高、較為穩(wěn)定的出租率，對于投資酒店公寓的投資者比較有利。酒店式公寓物業(yè)持有特點：酒店式公寓既可出租，也可出售既適宜自住，也適宜投資。從開發(fā)商的角度看，開發(fā)酒店式公寓，既可以自營，以收取租金的形式取得收益，也可以將之出售，直接收回投資。從小業(yè)主的角度看，酒店式公寓與一般公寓差別不大，因此可以自??；同時酒店式公寓也易于管理，租金較高，出租率穩(wěn)定，投資回報率高

6、，極具投資價值，所以受到較多投資者的青睞。2022/7/20寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司6酒店式公寓-投資收益2022/7/20寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司7戶型一居室二居室三居室SUNCITY150025004500BELLEVUE185032504850以柬埔寨本土酒店式公寓SUNCITY為例在金邊最好的商務(wù)區(qū)BKK1區(qū)投資酒店式公寓的收益情況。SUNCITY的裝修風(fēng)格算在柬埔寨的酒店式公寓中比較高檔，如果要租房間，需要提前一個月預(yù)訂，正常情況下，房間都是爆滿，供不應(yīng)求。為了方便計算，SUNCITY酒店式公寓總共12層，每層就按照10間房間計算，其中戶型就按照433的比例。（1500*4+2500*3+450

7、0*3）*12=324000$以上公式為SUNCITY一個月收入，這個項目土地為租賃的，租期十年以10年計算，利潤非常高,SUNCITY2正在擬建。324000*12*10=38880000$酒店式公寓服務(wù)及運營1）客房設(shè)施 有限電視、網(wǎng)絡(luò)接口、獨立廚房、冰箱、洗衣機、廚房廚具2）客房服務(wù) 每周打掃房間（如金邊日資酒店式公寓Bellevue每周2次） 、干洗服務(wù)3）收費房租（包含VAT稅+物業(yè)管理費，一般由承租人承擔(dān)），水電費一般由受租人承擔(dān) ；有的把整個所有費用算進房租里面（如Bellevue 酒店式公寓， 7295的房間 可以免費使用750kwh/M,超出按照0.25$/kwh） ，算一種

8、不同的營銷策略但不是目前的市場主流做法。首次付款方式一般是“押二付一或押三付一”。4）租賃期傳統(tǒng)做法一般只接受1-3年期限（如柬埔寨本地利發(fā)公寓），現(xiàn)在有些公寓較為靈活，短期最少一個月簽訂也可，但對于現(xiàn)在柬埔寨市場來講不是主流。5）管理模式 一般有三種管理模式：全權(quán)委托管理模式、合作管理模式、顧問管理模式2022/7/20寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司8總造價低，資金回籠快，投資自住兩相宜；如擁有地段優(yōu)勢產(chǎn)品競爭力更強。酒店式公寓，結(jié)合了酒店與公寓的長處，是一種住宅品種的創(chuàng)新。大量酒店式公寓項目的推出加劇服務(wù)品牌競爭以及要面對小戶型項目和酒店的價格沖擊。酒店式公寓投資-SWOT優(yōu)劣勢分析機遇與風(fēng)險柬埔寨經(jīng)

9、濟發(fā)展快速，人才的大量涌入大大刺激了酒店式公寓的需求量。柬埔寨酒店式公寓目前整個行業(yè)專業(yè)化現(xiàn)代化的管理都不夠，好的設(shè)計裝修的酒店式公寓較少；目前的酒店式公寓同質(zhì)化很嚴(yán)重，細(xì)分專業(yè)的主題或者設(shè)計目前都沒有（如武俠、cosplay、動漫），這是空間。柬埔寨的投資陷阱很多，需要仔細(xì)甄別，土地的產(chǎn)權(quán)歸屬和使用權(quán)限等問題。2022/7/20寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司9未來發(fā)展趨勢-專業(yè)品牌化品牌酒店式公寓運營商的資源平臺幫助下，通常能較大程度提升物業(yè)的租售吸引力及回報預(yù)期。同時，柬埔寨經(jīng)濟的增長，吸引了大量的外資進駐，推動了資本與人才流動，也推高了相關(guān)住宿需求，吸引了眾多資金來柬埔寨布局?？梢灶A(yù)見，未來有更多投

10、資者將嫁接專業(yè)化的管理運營商，以提升其物業(yè)價值。美國萬豪酒店管理集團Marriott International Inc .Hotel希爾頓國際酒店管理公司HiltonHotelsCorporation卡爾森酒店管理集團 CarlsonHotels2022/7/20寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司10未來發(fā)展趨勢-城市綜合體中的重要組成近年大量上市的房地產(chǎn)城市綜合體供應(yīng)中，酒店式公寓越來越成為一個較為常見的組成功能，未來，隨著綜合體功能的互補需求以及多元化趨勢，酒店式公寓會成為一個重要的組成部分。但是，不同類型的城市綜合體中布置此類產(chǎn)品的適應(yīng)性有所區(qū)別。酒店式公寓需要較為成熟的的商業(yè)環(huán)境提供需求支撐，或為實現(xiàn)快速資金回籠（以中低檔小戶型產(chǎn)品為主）、或為提升整體項目品質(zhì)（通常整體持有）；投資者應(yīng)該根據(jù)根據(jù)需求的倚重選擇適合的租售策略。2022/7/20寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司11結(jié)論-給投資者的建議酒店式公寓選址應(yīng)該經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域。