房地產(chǎn)基礎知識培訓講義（127頁）

1、房地產(chǎn)基礎知識1概念篇開火地產(chǎn)現(xiàn)存城市用地分類房地產(chǎn)基礎概念房地產(chǎn)定義：指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。其中包括：土地；建筑物及地上附著物；房地產(chǎn)物權。房產(chǎn)與地產(chǎn)的關聯(lián)房產(chǎn)：各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產(chǎn)：明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權。（居住用地70年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年；商業(yè)、旅游業(yè)、娛樂40年；綜合用地或其他50年）房產(chǎn)地產(chǎn)房產(chǎn)與地產(chǎn)的關聯(lián)兩者關

2、系：實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系再一起的。兩者差異：二者屬性不同；二者增值規(guī)律不同；二者所有權屬性質(zhì)不同；二者價格構成不同。自我思考房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)兩者關系：一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，將從事房屋建設和設備安裝的企業(yè)稱為建設商和承包商。在項目開發(fā)和建設活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關系。兩者區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)營活動的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)：是專門從事土木工程、房屋建設

3、和設備安裝以及工程勘察設計工作的產(chǎn)業(yè)，屬于第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)特性位置固定性土地位置不可移動；地域差別性不同位置，房地產(chǎn)價值不同；高值耐久性一般房地產(chǎn)使用年限很長，價值比較高；（土地）保值增值性在穩(wěn)定條件下，價格不斷上升，具有保值增值性質(zhì)；開發(fā)周期風險大一般開發(fā)需要幾年時間，有一定的爛尾風險。爛尾樓群房地產(chǎn)相關知識補充房地產(chǎn)產(chǎn)權：權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附屬物的所有權以及由上述權利產(chǎn)生的他項權、抵押權。房屋產(chǎn)權的法律效力：產(chǎn)權人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益的權能。房地產(chǎn)相關知識補充房地產(chǎn)不動產(chǎn)權證：2015年3月1日，開始實現(xiàn)“兩證合一”。不動產(chǎn)權證對使用年限進行了明確

4、規(guī)定“起和止日期”和房屋取得價格，讓交易透明化、明確化。房地產(chǎn)相關知識補充房地產(chǎn)登記種類：初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記。初始登記轉(zhuǎn)移登記抵押登記變更登記房地產(chǎn)相關知識補充房地產(chǎn)五證：國有土地使用證建設工程規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預售許可證房地產(chǎn)相關知識補充房地產(chǎn)兩書：使用說明書和質(zhì)量保證書房地產(chǎn)一表：竣工備案表房地產(chǎn)相關知識補充房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房時應符合的條件：土地使用權依法登記取得房地產(chǎn)權利證書。取得建筑許可證和施工許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構已簽訂預收款監(jiān)管協(xié)議。土地使用權未抵押或已解除抵押關系。付清地款外，投入開發(fā)建設的資金已達到工程預算投資總

5、額的25%并經(jīng)注冊會計師驗資。房地產(chǎn)相關知識補充國有土地使用權出讓年限：居住用地70年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年；商業(yè)、旅游業(yè)、娛樂40年；綜合用地或其他50年國有土地使用權出讓方式：招標方式 拍賣方式 協(xié)議方式 掛牌方式土地轉(zhuǎn)讓流程圖房地產(chǎn)相關知識補充國有土地使用權出讓方式：1.招標方式向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請，招引他人投標，然后根據(jù)一定的要求從投標者中擇優(yōu)確定土地使用權受讓人的出讓方式。房地產(chǎn)相關知識補充國有土地使用權出讓方式：2.拍賣方式 土地所有者代表在指定的時間、地點組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就某一土地的使用權公開叫價競買，按價高者得的原則確定土地使

6、用權受讓人的一種出讓方式。國有土地競拍流程圖房地產(chǎn)相關知識補充國有土地使用權出讓方式：3.協(xié)議方式 土地使用權的有意受讓方直接向國有土地的所有者代表機關提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行協(xié)商，以便就有關出讓事宜達成一致的出讓方式。國有土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓流程圖房地產(chǎn)相關知識補充國有土地使用權出讓方式：4、掛牌方式發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。2專業(yè)術語篇開火地產(chǎn)土地房屋類專業(yè)名詞生地：不具有城市基礎設施的土地（荒地、農(nóng)地）。毛地：具有一定的城市

7、基礎設施，但土地上有待拆遷安置的住戶。熟地：具有完善的城市基礎設施、土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地。毛地生地熟地總用地面積： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用 地范圍內(nèi)的土地面積。建設用地面積（凈用地面積）： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建 設用地范圍內(nèi)的土地面積?？偨ㄖ娣e： 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、 人防地下室面積總和。土地房屋類專業(yè)名詞三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整。七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整。紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地

8、使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。土地房屋類專業(yè)名詞建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率。例如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8（建筑密度為80%）土地房屋類專業(yè)名詞容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率越大,土地利用程度越高。容積率=總建筑面積/總用地面積 例如，在1萬平的土地上，有2萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0。得房率

9、：是指套內(nèi)建筑面積與建筑面積之比。土地房屋類專業(yè)名詞50萬平米建筑面積，16%的建筑覆蓋率各類物業(yè)容積率比例標準：土地房屋類專業(yè)名詞物業(yè)類型容積率標準物業(yè)類型容積率標準物業(yè)類型容積率標準高檔獨棟別墅0.3普通多層住宅1.21.5普通十九層以上高層2.44.5普通獨棟別墅0.30.5多層與小高層1.52.0商用摩天大樓6.0聯(lián)排別墅0.40.7普通小高層2.02.5商業(yè)街3.5優(yōu)質(zhì)多層住宅0.81.2小高層與十八層內(nèi)高層2.53.0容積率計算注意事項：土地房屋類專業(yè)名詞地上總建筑面積計算值=建設用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計算值之和底下有經(jīng)營面積，不納入計算容積率的建筑面積。以下建筑面積計算方法

10、，不論是否有隔層：物業(yè)類型標準層高（米）建筑面積計算方法物業(yè)類型標準層高（米）建筑面積計算方法住宅建筑4.9該層水平投影面積X2住宅建筑7.6該層水平投影面積X3辦公建筑5.5該層水平投影面積X2辦公建筑8.8該層水平投影面積X3普通商業(yè)建筑6.1該層水平投影面積X2普通商業(yè)建筑10該層水平投影面積X3房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分：土地房屋類專業(yè)名詞名稱樓層樓層高度（米）低層住宅13層10多層住宅46層1024小高層住宅711層24中高層住宅1216層24高層住宅16層以上24套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積。套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構

11、面積。土地房屋類專業(yè)名詞綠化率 ：綠化率植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積。對購房者而言，綠化率高為好。綠化覆蓋率：建設用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率。公用建筑面積：建筑物內(nèi)可供公共使用的面積（可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積）。 公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積之和 /套內(nèi)建筑面積之和 分攤公用建筑面積套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù) 土地房屋類專業(yè)名詞公攤公攤:分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。公攤系數(shù)=（公攤面積/套內(nèi)建筑面積）*100%套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積類型公攤系數(shù)多層8%1

12、5%小高層10%20%高層15%30%普通住宅的一般公攤比例應分攤：包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)走廊、公共門房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。不可分攤：底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為了棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉(zhuǎn)換層、技術層、空調(diào)機。公用面積可分與不可分情況簡而言之判斷私有服務性質(zhì)大小使用面積：包括墻體結構面積在內(nèi)的直接為辦公、

13、生產(chǎn)經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房的面積。使用面積=凈面積+1/2墻體面積；實用面積=凈面積（地攤面積）；使用率=實用面積/建筑面積。銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和。土地房屋類專業(yè)名詞使用率、實用率使用率：房屋的使用面積與建筑面積的比例。實用率：房屋套內(nèi)建筑面積與建筑面積的百分比，大于使用率。類型實用率多層住宅一般為80%以上高層住宅一般為75%以上臨街獨立商鋪一般為 80%以上大型商場內(nèi)商鋪一般為 50%以上寫字樓一般為 60%左右房屋實用率一般比例期房：開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始

14、至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同?，F(xiàn)房：開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。土地房屋類專業(yè)名詞（房屋分類）期房現(xiàn)房期房與現(xiàn)房優(yōu)勢對比土地房屋類專業(yè)名詞（房屋分類）期房現(xiàn)房 價格優(yōu)勢：通常比現(xiàn)房優(yōu)惠10%以上。即買即住，省時省心。 戶型設計優(yōu)點：避開現(xiàn)有現(xiàn)房的設計弱點。免去期房期間的租金支出?？蓳屨假徺I先機，優(yōu)先選擇好房子。品質(zhì)有保證，買得踏實。選擇得當，具有較大的升值潛力。避免與開發(fā)商之間的糾紛，風險小。經(jīng)濟適用住房：經(jīng)政府批準立項建

15、設、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。安居房：政府安排貸款和地方自知自籌資金建設的非盈利性住房。（屬于經(jīng)濟適用房的一種）使用權房：指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。土地房屋類專業(yè)名詞（房屋分類）經(jīng)濟適用房產(chǎn)權房：指產(chǎn)權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地擁有使用權，產(chǎn)權人對這兩項權利享有占有。商品房：具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。集資房：由政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。土地房屋類專業(yè)名詞（房屋分類）公房：由政府、國有企業(yè)投資興建、銷售

16、的住宅，向本市居民出租出售或由企事業(yè)單位建設的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。房改房：各產(chǎn)權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等?？罩蒙唐纷≌悍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設，取得房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。土地房屋類專業(yè)名詞（房屋分類）進深：指建筑物縱深各間的長度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。各間進深總和稱通進深。開間：橫向軸線之間的距離，相鄰兩個橫向定位墻體間的距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。層高：上樓板面倒下樓板的中心距離。 凈高=層高-樓板厚度。玄關：登堂入室第一步所在的位

17、置，是一個 緩沖過度的地段，強調(diào)私密性。土地房屋類專業(yè)名詞土地房屋類專業(yè)名詞（房屋分類）按住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準規(guī)定：進深參考標準系數(shù)：3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m、4.8m、5.1m、5.4m、5.7m、6.0m 。開間參考標準系數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。規(guī)定指出：較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。為了保證建成的建筑物有良好的自然采光和通風條件，進深在設計上有一定的要求，不宜過大。建筑類專業(yè)名詞 復式：一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、

18、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等 躍式：可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 錯層：房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。3建筑結構篇開火地產(chǎn)建筑物分類按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑、旅游建筑。按建筑物層數(shù)分類：住宅可分為低層住宅、多層住宅、高層住宅、高層住宅。超高層：公共建筑及綜合性建筑，總高度超過24米的為高層，但不包括高度超過24米的單層建筑；建筑總高度超過100米的，無論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑。建筑物分類按建筑施工方法分類：現(xiàn)澆、現(xiàn)

19、砌式建筑：這種建筑物的主要承重構件均是在施工現(xiàn)場澆筑和砌筑而成。預制、裝配式建筑：這種建筑物的主要承重構件均是在加工廠制成預制構件，在施工現(xiàn)場進行裝配而成。部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌部分裝配：一部分構件（如墻體）是在施工現(xiàn)場澆筑或砌筑而成，一部分構件（如樓板、樓梯）則采用在加工廠制成的預制構件。現(xiàn)澆式定制式建筑物分類按建筑結構分為：磚木結構：這類建筑物的主要承重構件是用磚、木做成。這類建筑物的層數(shù)一般較低，通常在3層以下。磚混結構：這類建筑物的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，這類建筑物的層數(shù)一般在6層以下。鋼筋混凝土結構：特點是結構的適應性強，抗震性能好，耐久年限較長。主要有框架結構、框架剪力墻結構、剪力墻結構

20、、筒體結構、框架筒體結構和筒中筒等。鋼結構建筑：主要承重構件均是用鋼材制成，其建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑。建筑物分類鋼筋混凝土結構：有框架結構、框架剪力墻結構、剪力墻結構、筒體結構、框架筒體結構和筒中筒等?？蚣芙Y構剪力墻結構筒體結構建筑物分類剪力墻結構特點：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結構，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間。一般十幾層住宅都是框架剪力墻結構，相對于全剪力墻結構即節(jié)約成本又方便住戶?？蚣芙Y構特點：可自由分割、組成靈活的使用空間缺點:抗震性能差，不宜家具布置和裝修。筒體結構特點：剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間，多用于寫字樓建筑。建筑物分類（

21、專業(yè)名詞）外立面：物體和物體的外部空間直接接觸的界面，以及其展現(xiàn)出來的形象和構成的方式。通常的外立面材料：陶瓷類裝飾材料建筑裝飾石材幕墻玻璃外墻涂料金屬裝飾板材建筑物分類（專業(yè)名詞）通常的外立面材料：陶瓷類裝飾材料：陶瓷外墻面磚堅固耐用，色彩鮮艷而具有豐富的裝飾效果，并具有易清洗、防火、抗水、耐磨、耐腐蝕和維修費用低的優(yōu)點。建筑裝飾石材：包括天然飾面石材（大理石、花崗石）和人造石材。天然飾面石材裝飾效果好，耐久，但造價高。人造石材具有重量輕、強度高、耐腐蝕、價格低、施工方便等優(yōu)點。陶瓷類外立面石材類外立面建筑物分類（專業(yè)名詞）通常的外立面材料：幕墻玻璃：具有控制光線調(diào)節(jié)熱量、節(jié)約能源、改善建筑

22、物環(huán)境、增加美感等優(yōu)點。包括玻璃錦磚、釉面玻璃、鋼化玻璃、彩色玻璃等。金屬裝飾板材：鋁扣板等綜合經(jīng)濟效益顯著。幕墻玻璃類金屬裝飾板材類建筑物分類（專業(yè)名詞）通常的外立面材料：外墻涂料：是涂敷于物體表面能與基層牢固粘結并形成完整而堅韌保護膜的材料。施工簡單、工期短、工效高、裝飾效果好、維修方便。外墻涂料具有裝飾性良好、耐污染耐老化、施工維修容易和價格合理的特點。外墻涂料類建筑物分類（專業(yè)名詞）墻體的作用：承重、圍護、分隔、裝飾。對墻體的要求：滿足熱工方面的性能（如保溫、隔熱）一定的隔聲性能 一定防火性能 足夠的強度和穩(wěn)定性建筑物分類（專業(yè)名詞）屋頂：是建筑物頂棚起覆蓋作用的維護構件。由屋面、承重

23、結構層層、保溫隔熱層和頂棚組成。主要作用：應滿足防水、保溫、隔熱和隔聲、防火的要求，必須穩(wěn)固。屋頂有平屋頂、坡屋頂（坡度大于5%）之分，還有各種曲面形屋頂；屋頂一般分為防水層、保溫隔熱層、屋面板三層，屋頂?shù)牡酌娼许斉铩?面積測算篇開火地產(chǎn)房地產(chǎn)面積的測算計算全部建筑面積類型：永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。房地產(chǎn)面積的測算計算全部建筑面積類型：樓梯間、

24、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。房地產(chǎn)面積的測算計算全部建筑面積類型：與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括

25、采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。房地產(chǎn)面積的測算計算全部建筑面積類型：屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。房地產(chǎn)面積的測算計算全部建筑面積類型：有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結

26、構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)面積的測算計算一般建筑面積類型：有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。房地產(chǎn)面積的測算不計算的建筑面積類型：空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。檢修、消防等室外爬梯。沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。建筑物如獨立煙

27、囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。開火地產(chǎn)商業(yè)四級化房地產(chǎn)面積的測算不計算的建筑面積類型：空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。檢修、消防等室外爬梯。沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。房地產(chǎn)面積的測算不計算的建筑面積類型：空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷

28、、懸挑窗臺等。檢修、消防等室外爬梯。沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。4商業(yè)地產(chǎn)篇開火地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)定義：既有能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又有能滿足商家經(jīng)營、商務活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能。商業(yè)地產(chǎn)基礎知識區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上

29、區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)基礎知識按市場形式分類大型商廈天河城廣場、廣百新翼 專業(yè)市場天河電腦城、白馬服裝大廈 小區(qū)商鋪深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街按物業(yè)用途分類購物中心天河城、中華廣場 小區(qū)配套商鋪駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街 專業(yè)市場南岸裝飾材料城、美居中心 批發(fā)及商貿(mào)中心天雄布市 餐飲及美食廣場百福廣場大型商場專業(yè)市場小區(qū)商鋪商業(yè)地產(chǎn)基礎知識按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時代廣場 住宅區(qū)商鋪即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 臨街商鋪即

30、市區(qū)道路臨街商鋪 步行街露天商鋪北京路步行街商鋪 地下商城流行前線、康王商業(yè)城按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)名匯廣場、名盛廣場 住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城、五洲裝飾世界按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權酒店和商務公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè) 分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）商業(yè)大廈步行街露天商鋪地下商城商業(yè)地產(chǎn)基礎知識按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營物業(yè)如大型商廈、小區(qū)商鋪 單一經(jīng)營物業(yè)如專業(yè)市場、餐飲及美食廣場按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權的商鋪多以銷售為主 租售物業(yè)廣州國際玩具精品中心 出租物業(yè)天河城廣場、宏城廣場按物業(yè)產(chǎn)權分類產(chǎn)權物業(yè)大部分的新建物業(yè) 非產(chǎn)權物業(yè)臨建物業(yè)

31、或改建商鋪商業(yè)地產(chǎn)基礎知識核心商圈：輻射半徑1.52公里，步行20分鐘，80%消費份額次頸商圈：輻射半徑5公里以內(nèi)，任何交通工具20分鐘以內(nèi)，15%消費份額邊緣商圈：輻射半徑5公里以外，任何交通工具40分鐘以內(nèi)，5%消費份額商圈劃分商圈的輻射三層次（以10萬平米左右的購物中心為例）核心商圈，也稱“第一商圈”，包括了商業(yè)周邊消費者步行忍耐力范圍內(nèi)的區(qū)域，對于萬科那些位于住宅區(qū)的項目來說，第一商圈是我們需要密切關注的；各個城市、甚至各個區(qū)域的居民消費習慣都不相同，步行、騎車、開車出行購物消費的忍耐極限是不同的，需要根據(jù)調(diào)研結果來具體劃分；因項目不同，核心、次級、邊緣等各層商圈范圍的大小以及客戶所占

32、比例都不相同；邊緣商圈有更豐富的變化，如果是目的地型商業(yè)，則邊緣商圈會延續(xù)很遠，以致邊界比較模糊或者出現(xiàn)飛地型的特征。商業(yè)地產(chǎn)基礎知識 居住人口（數(shù)量、結構、收入、消費習慣）辦公人口（數(shù)量、結構、收入、行業(yè)、個人和商務消費習慣）客流導入（與周邊商圈的關系）競爭關系（商圈內(nèi)競品的數(shù)量、分布、招商資源的競爭、客戶競爭）業(yè)態(tài)結構（商圈內(nèi)業(yè)態(tài)關系，和其他商圈的關系）交通（吸引客流的基礎條件）其他公共設施配套（醫(yī)院、學校、政務機關、工業(yè)園區(qū)等）綜合商業(yè)項商圈的認知維度業(yè)態(tài)與業(yè)種：業(yè)態(tài)就是營業(yè)的形態(tài)，而業(yè)種則是針對產(chǎn)業(yè)的一種劃分，通過大分類、中分類、小分類等形式，把握產(chǎn)業(yè)的結構。例如百貨、購物中心屬于業(yè)態(tài)

33、范疇，而餐飲，娛樂屬于業(yè)種范疇。商業(yè)地產(chǎn)基礎知識商業(yè)開發(fā)形式業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)、業(yè)種分類項目購物類批發(fā)、零售生活服務類家庭服務、洗染服務、保健服務、美容美發(fā)、洗浴服務、婚介服務、殯葬服務、彩擴服務、社區(qū)服務餐飲服務類正餐服務、快餐服務、休閑餐飲，其他餐飲文化類電影院、歌劇舞劇院、話劇院、戲院、馬戲場、文史館、圖書館、博物館、檔案館、文化遺址、展覽館、紀念館休閑娛樂類室內(nèi)游戲、主題樂園、休閑健身、其他娛樂商業(yè)業(yè)種分類商業(yè)地產(chǎn)基礎知識百貨住宅底層街鋪商業(yè)街鋪市場類街鋪商務寫字樓社區(qū)商鋪交通設施商鋪綜合體商業(yè)中心商業(yè)開發(fā)形式業(yè)態(tài)分類76項目立地條件研究項目經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結構研究區(qū)域城市結構調(diào)查與城市

34、發(fā)展規(guī)劃調(diào)查商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究輻射區(qū)域（商圈）的確定和商圈結構分析競品及消費者分流、招商資源競爭性研究市場定位的推導思路本案市場定位+=商業(yè)地產(chǎn)市場定位商業(yè)地產(chǎn)基礎知識穩(wěn)健定位 VS 品牌定位穩(wěn)?。ù蟊娀┒ㄎ环ǎ涸摱ㄎ环绞娇梢匀〉梅€(wěn)定收益，市場風險小。適用于兩種情況：1、區(qū)位相對較好，所在地有足夠消費群；2、沒有激烈競爭；3、公司傾向采取穩(wěn)健的經(jīng)營策略先存活，以后根據(jù)市場情況再優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)。品牌（特色化）定位法：表現(xiàn)在兩方面：特色主題、特色服務。該定位方式市場風險較大，但一旦成功，較易形成品牌，具備不可替代性，從而具有競爭力。適用于兩種情況：1、C、T類土地，本地消費群體不足；2、商圈內(nèi)

35、競爭激烈，不得不采取互補經(jīng)營策略；3、爭創(chuàng)品牌的項目。市場定位傳達的是項目的精髓、項目的宗旨籠統(tǒng)說，或通俗地說，定位手法有兩大風格商業(yè)地產(chǎn)基礎知識業(yè)態(tài)定位：根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目的功能定位經(jīng)營業(yè)態(tài)，進行業(yè)態(tài)定位。例如：大型購物中心是集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲等多功能服務于一體，是混合業(yè)態(tài)物業(yè)；而社區(qū)商業(yè)，主要考慮社區(qū)購物中心或者便利店，以提供便利為主。商業(yè)地產(chǎn)基礎知識根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目所輻射的商圈消費群的特性，消費習性及潛力后，評選集客力強且具市場競爭力的業(yè)態(tài)組合。初步業(yè)態(tài)組合定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查消費者意見調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目所輻射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結果，選出商業(yè)機能較強的業(yè)態(tài)，

36、并兼顧涵蓋各類型的業(yè)態(tài)。參照國內(nèi)外標桿商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運作，可以達到績效相互補充的功能。國內(nèi)外標桿項目經(jīng)驗參照商業(yè)業(yè)態(tài)定位：初步業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)基礎知識商業(yè)業(yè)態(tài)定位：初步業(yè)態(tài)規(guī)劃項目初步經(jīng)營業(yè)態(tài)比例試算方法：供給面商圈各業(yè)態(tài)營業(yè)額的比例，與需求面的消費者最常去的業(yè)態(tài)的消費比例，再加上消費者最希望增加業(yè)態(tài)的消費金額的比例，三項比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例。一個關鍵概念：坪效簡單說，就是某業(yè)態(tài)每平米的營業(yè)額。我們知道了某業(yè)態(tài)營業(yè)額合理總量，就需要根據(jù)經(jīng)驗確定坪效參數(shù)，根據(jù)坪效，即可推得我們所需要的某業(yè)態(tài)商業(yè)面積。商業(yè)

37、地產(chǎn)基礎知識項目業(yè)態(tài)定位最終確定：初步業(yè)態(tài)定位主力店招商反饋調(diào)整業(yè)態(tài)組合確定設計方案、政府報批商業(yè)地產(chǎn)基礎知識招商對象定位四大要素：業(yè)態(tài)定位、業(yè)種組合、目標市場、主題特色商業(yè)業(yè)態(tài)合理比例：零售：餐飲：娛樂=55:20:25，這是商業(yè)經(jīng)營的黃金比例，同時商業(yè)業(yè)態(tài)還要具有差異性和互補性，以起到全方位互補作用。招商策略流程：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識確定招商對象確定經(jīng)營模式制定招商政策確定招商流程商場招商流程：確定目標客群確定項目規(guī)劃確定招售方式確定招售方式招商小組分工招商簽署合同招商入場裝修招商完成開業(yè)開發(fā)前期招商（以主力店大商家、娛樂體驗店為主）：提升整體商鋪價值。開發(fā)中期招商（品牌商家）：根據(jù)項目定位，

38、帶動項目價值。開業(yè)招商（大批中小商家）：實現(xiàn)租金最大化和招商時間最短化。開業(yè)后招商（根據(jù)定位確定商戶）：查漏補缺。商業(yè)地產(chǎn)招商4個階段商業(yè)地產(chǎn)基礎知識解決關鍵問題、創(chuàng)造價值：為開發(fā)商創(chuàng)造最大化價值，物盡其用。系統(tǒng)策劃、統(tǒng)籌安排：實現(xiàn)價值最大化要進行系統(tǒng)策劃，形成招商計劃書。招商難度大、耗時長：項目建設期長，招商變數(shù)多。對從業(yè)人員要求高：談判綜合能力要強。商業(yè)地產(chǎn)招商4大特點商業(yè)地產(chǎn)基礎知識業(yè)態(tài)比例合理品牌形象統(tǒng)一業(yè)態(tài)互補商戶開發(fā)具有順序主力店布局合理特殊商戶優(yōu)惠統(tǒng)一服務商業(yè)地產(chǎn)招商7大原則商業(yè)地產(chǎn)基礎知識盲目定位、不切實際缺乏整體招商規(guī)劃期望值過高單純依靠廣告過分強調(diào)市場影響缺乏持續(xù)經(jīng)營理念招

39、商工作缺乏執(zhí)行力商業(yè)地產(chǎn)招商7大誤區(qū)商業(yè)地產(chǎn)基礎知識招商過于自信產(chǎn)權銷售存在弊端規(guī)劃招租缺乏科學項目定位不準輕信主力店片面追求最大商業(yè)地產(chǎn)招商12大風險商業(yè)地產(chǎn)基礎知識盲目照搬榜樣重建筑輕規(guī)劃忽視專業(yè)化需求交通弊端阻截客流招商不專業(yè)招商難度大叩擊心門，樹立品牌效應理念創(chuàng)新，市場目光敏銳提升性價比，物有所值洞悉心理，提升投資價值銷售方式別樣化強調(diào)保值增值打動投資者6大策略商業(yè)地產(chǎn)基礎知識競爭差異化強調(diào)品牌店運用專業(yè)化形成互補效應商場頂層招商制勝4招商業(yè)地產(chǎn)基礎知識只租不售：租賃模式主要依據(jù)商戶認同度而定。銷售：主要分為使用權和產(chǎn)權銷售，有的需要回收資金，會選擇一次性銷售。租售結合：一般商業(yè)地產(chǎn)項

40、目采用租售結合，緩解資金問題同時，保留價值商鋪。營銷3大模式商業(yè)地產(chǎn)基礎知識總款反租：將商鋪虛擬分割給小業(yè)主，然后將商鋪整體包租，回報主要靠商戶自由資金來組成。首付款反租。分割成小鋪位，給小業(yè)主，由小業(yè)主自主經(jīng)營，也有投資商，其返租8%或10%回報，從小業(yè)主的回款中扣除，降低購買門檻。銷售按揭返租2種方式商業(yè)地產(chǎn)基礎知識招商處：招商人員講解樓書：地產(chǎn)廣告的一種重要形式DM單頁VI系統(tǒng)戶外包裝報紙商業(yè)地產(chǎn)營銷推廣工具商業(yè)地產(chǎn)基礎知識電臺電視臺車身其他媒體結構：對宏觀經(jīng)濟參數(shù)介紹；項目宏觀理念；對項目經(jīng)營理念進一步性詳細化；關于招商方式要與典型性商業(yè)作優(yōu)劣勢比較。圖片和文字處理：圖片要有文字說明，

41、注意色彩搭配；標題要與文字相統(tǒng)一；脈絡清晰，注意閱讀者的視覺感受。藝術風格：針對項目理念，設計采用不同設計風格，總體應獨具特色，讓人耳目一新。商業(yè)地產(chǎn)樓書基本要求商業(yè)地產(chǎn)基礎知識頁碼控制：一般不要超過32頁。風格確定：多以書面感性為準，要求圖片色彩鮮艷。特殊情況：針對產(chǎn)權銷售的投資者，在風格和內(nèi)容上要有所改變和側重。投資類樓書一般設計風格比較凝重，給人以安全感，對于產(chǎn)品功能介紹要細致。商業(yè)地產(chǎn)基礎知識商業(yè)地產(chǎn)樓書注意事項地段、商圈、產(chǎn)品介紹、地理位置圖、招商方式等幾大塊標題、商標和口號語宏觀經(jīng)濟參數(shù)介紹DM單頁內(nèi)容3方面商業(yè)地產(chǎn)基礎知識項目洽談會項目發(fā)布會合作交流會投資研討會登門拜訪商業(yè)地產(chǎn)招

42、商5種方式商業(yè)地產(chǎn)基礎知識蓄水期：蓄水期蓄積商戶的量至少在75%以上才能開業(yè)，而客觀上蓄水期商戶登記與有效商戶比例為3:1。開盤期：一般選在工程封頂或者外裝結束，以及市場旺季來臨前夕。開業(yè)期：在開盤后緊接著開業(yè)。養(yǎng)市期：市場的培育期，商業(yè)地產(chǎn)營銷節(jié)點控制商業(yè)地產(chǎn)基礎知識慈善營銷實證營銷地緣營銷開放營銷文脈營銷借景營銷商業(yè)地產(chǎn)營銷12策商業(yè)地產(chǎn)基礎知識個性營銷物管營銷人脈營銷原創(chuàng)營銷參與營銷休閑營銷黃金商業(yè)圈：歷史文化豐富；商業(yè)功能互補；可持續(xù)發(fā)展。情景主題體驗：滿足多元化需求，客戶層面和層次最大化。經(jīng)營特色鮮明：是項目整體形象識別的核心本質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)興旺要點商業(yè)地產(chǎn)基礎知識項目定位與商圈功能互

43、補：兩者是相互支持的商業(yè)鏈關系，是一個共同體。商鋪劃分科學合理：商品組合的豐富多樣；經(jīng)營商家的實用性與合理性等?！叭肆鲃泳€”設計：最大限度避免商業(yè)死角，合理分配人流。商業(yè)地產(chǎn)興旺要點商業(yè)地產(chǎn)基礎知識商業(yè)地產(chǎn)談判原則商業(yè)地產(chǎn)基礎知識一對多：形成“搶租”態(tài)勢，加強商戶建的緊迫感，加快租出進度。競爭對手：捕捉市場競爭對手，以對比的方式，推高出租條件。意向書優(yōu)先：率先讓客戶出具“意向書”，初步留住客戶。商業(yè)地產(chǎn)談判原則商業(yè)地產(chǎn)基礎知識踏勘優(yōu)先：把握客戶心理，打消客戶顧慮，起到“一錘定音”作用。發(fā)布會推動：以主力商家進駐為主調(diào)，以已簽約商家的推介為力度保證。持續(xù)聯(lián)絡：與商家持續(xù)聯(lián)系，定期傳達項目進度情況

44、。自建自營：主要是以自用為主，只有部分用于出租的商業(yè)地產(chǎn)項目，例如酒店。組合模式：自營與專業(yè)物業(yè)服務相結合的模式，一般大型商務樓、零售中心和批發(fā)中心采用該類模式。委托經(jīng)營：開發(fā)商將建設好的商業(yè)地產(chǎn)項目全權委托給物業(yè)服務公司，負責出租經(jīng)營和日常管理服務。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)3種管理模式商業(yè)地產(chǎn)基礎知識核心一：保障安全 保障商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)范圍內(nèi)的人員、設施、物品的安全。 管理對象：主要為高層綜合商業(yè)樓宇，大多位于城市旅游、購物的軸心地帶，主要包括停車場、商業(yè)、餐飲、娛樂等場所。 特點：高度大、層數(shù)多，功能復雜，人口稠密，物業(yè)管理任務較為艱巨。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理2大核心商業(yè)地產(chǎn)基礎知識核心二：提供服務 提供的服

45、務要求穩(wěn)定、及時、周到、有效。 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理主要面對商場經(jīng)營、顧客購物、客戶銷售。要運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)，千方百計提高服務水平，提供舒適的工作環(huán)境。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理2大核心商業(yè)地產(chǎn)基礎知識維護建筑物：建筑結構維護、建筑外觀維護、公共區(qū)域裝修、裝修審批與管理、內(nèi)部導向標志維護。維護配套設施、設備：電梯的維護保養(yǎng)、后備發(fā)電機維護保養(yǎng)、電線電路的維護保養(yǎng)、供水供熱系統(tǒng)維護保養(yǎng)、空調(diào)冷氣系統(tǒng)維護保養(yǎng)。消防與安全：消防設施的維護保養(yǎng)、消防器材配置、消防設施標志設置、內(nèi)部保安巡查、出口與通路管理等。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)基本內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)基礎知識環(huán)境清潔衛(wèi)生

46、：內(nèi)部道路清潔、公共區(qū)域清潔管理、環(huán)衛(wèi)設施維護。車輛及交通：車輛交通疏導指揮、停車場管理、貨流運輸管理、車輛安全管理、路面交通管理。能源：建立能源管理系統(tǒng)，通過技術與管理，節(jié)約客戶物業(yè)成本。處理緊急事故：負責商業(yè)建筑內(nèi)部各種緊急事故的處理。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)基本內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)基礎知識寫字樓物業(yè)管理服務商業(yè)地產(chǎn)基礎知識重點一：商務服務（1）硬件配置 寫字樓的商務中心應配備一定的現(xiàn)代化辦公設備商務中心設備的配備，可根據(jù)服務項目的增加而逐步添置，商務中心設備的正常使用和保養(yǎng)，是服務保障的前提條件。（2）服務要求 及時了解客戶所需服務項目、服務時間及要求，準確、迅速地完成服務項目。寫字樓物業(yè)管理服務商業(yè)地產(chǎn)基

47、礎知識（3）服務項目各類文件的處理、打印服務長話、傳真、電信、互聯(lián)網(wǎng)服務郵件、郵包、快遞等郵政服務商務咨詢、商務信息查詢服務商務會談、會議安排服務電腦、電視、幻燈等設備租賃服務臨時辦公室租用服務翻譯服務報刊、雜志訂閱服務文件、名片等印刷服務客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等秘書培訓服務寫字樓物業(yè)管理服務商業(yè)地產(chǎn)基礎知識重點二：前臺服務鑰匙分發(fā)服務問訊、引導服務和留言服務物品寄存服務信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務行李搬運、寄送服務出租汽車預約服務提供旅游活動安排服務航空機票訂購、確認服務全國及世界各地酒店預訂服務代訂餐飲、文化體育節(jié)目票務服務文娛活動安排及組織服務外幣兌換花卉代購、遞送服務洗衣、送

48、衣服務代購清潔物品服務其他各種委托代辦服務寫字樓物業(yè)管理服務商業(yè)地產(chǎn)基礎知識重點三：設施設備管理保證設備良好正常地運轉(zhuǎn)，設備管理人員應實行24小時值班制度，以最短時間處理突發(fā)運行故障。重點四：安全服務與消防管理1、安全服務（1）基本原則：客戶至上、服務第一、預防為主；（2）建立安全服務組織機構；（3）制定并遵守嚴密的安全規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。寫字樓物業(yè)管理服務商業(yè)地產(chǎn)基礎知識2、消防管理（1）消防管理工作的指導思想是以防為主、宣傳先行、防消結合。（2）寫字樓的消防系統(tǒng)，常見如下表：千式消防系統(tǒng)自動報警系統(tǒng)、聯(lián)動總控制屏、BTM氣體滅火系統(tǒng)濕式消防系統(tǒng)自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)（

49、消防泵）消防聯(lián)動機構消防送風和排煙機的功能和聯(lián)動試驗；空氣系統(tǒng)鮮風機和排氣機的功能和聯(lián)動試驗；消防電梯的功能試驗火災報警系統(tǒng)自動報警系統(tǒng)、手動報警系統(tǒng)寫字樓物業(yè)管理服務商業(yè)地產(chǎn)基礎知識重點五：保潔管理保潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養(yǎng)的需要。（1）制定完善的保潔細則；（2）制定部門各崗位的責任制；（3）建立衛(wèi)生保潔的檢查制度；（4）保持樓內(nèi)公共場所的整潔；（5）提供全面的保潔衛(wèi)生美化服務。寫字樓物業(yè)管理制度商業(yè)地產(chǎn)基礎知識巡視檢查制度；日常巡視管理制度；檔案保密管理制度；貴賓接待制度；出入證管理制度；鑰匙使用管理制度。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同商業(yè)地產(chǎn)基礎知識規(guī)劃層面不

50、同開發(fā)流程不同利益關系不同住宅開發(fā)的理論基礎是產(chǎn)品供需理論，商業(yè)開發(fā)遵循投資理論住宅的本質(zhì)是商品，商業(yè)的本質(zhì)是有長期收益權的金融工具住宅定位的依據(jù)是供需理論，商業(yè)定位的依據(jù)是投資和金融理論商業(yè)定價的直接依據(jù)是租金及其預期上升空間 和住宅不同的定價模型：資產(chǎn)定價模型VS 市場供需模型； 商鋪售價的定價基礎是租金，租金有上升空間，售價才會有上升空間商業(yè)定位的出發(fā)點必須是開業(yè)后整體經(jīng)營成功商業(yè)運營的“馬太效應”非常明顯；不能整體運營成功的商業(yè)，會逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產(chǎn)；大體量商業(yè)整體運營不成功，會帶來長期的巨大負面影響（沈陽萬達廣場因運營失敗，不得不拆掉重建）； 即使是銷售型的商業(yè)，如果將

51、來整體運營不成功，也必將引起廣泛的社會問題（如，沈陽等幾處一、二代萬達廣場群訴及造成巨大社會影響的事件）理論基礎不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同商業(yè)地產(chǎn)基礎知識規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關系不同理論基礎不同客戶不同商業(yè)客戶研究目前還是我們不熟悉的領域商業(yè)服務的客戶規(guī)模遠大于住宅業(yè)主一般來說，單個小區(qū)的業(yè)主難以支撐大體量商業(yè)的存活；一個3-4萬平米商場的輻射范圍為2-3公里，沿交通干道的輻射范圍還要有所延長；G類地塊商業(yè)輻射的客戶規(guī)模最大，通常十倍乃至百倍于住宅業(yè)主需要研究投資者需求除了個人投資者，還要研究機構投資者；機構投資者的需求不同于個人投資者，如，機構投資者往往對整體運營的寫字樓比較感興趣需要研究各業(yè)態(tài)商家商業(yè)的最終使用者是商家；商家經(jīng)營的好壞決定持有型商業(yè)的收益；不同業(yè)態(tài)商家的組合可以有效分享人流，增大收益商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同商業(yè)地產(chǎn)基礎知識規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關系不同理論基礎不同客戶不同規(guī)劃設計決定商業(yè)地產(chǎn)項目的存亡業(yè)態(tài)組合紛繁復雜，規(guī)劃設計如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進而確保開發(fā)項目大型商業(yè)地立項目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復雜，各種人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的組織相當繁