2021的十個園區(qū)趨勢判斷

1、2021的十個園區(qū)趨勢判斷導讀：展望2021.十年之后，回顧2020，我們可能會發(fā)現(xiàn)，人類的發(fā)展軌跡從此改變了。在新冠疫情大流行和世界貿易格局更迭的相互作用下，2021也必然是極難預測的一年。但大局之下，總有些暗流在逐步塑造疫情后的這一年。2021年，會延續(xù)2020年的頹勢嗎？十四五開局之年，政策方向在哪里？園區(qū)又有哪些新風口？2021年的第一個工作日，筆者結合國家政策文件，盤點2021年園區(qū)行業(yè)可能的十大趨勢，以饗讀者。正文：更多行政區(qū)劃調整涉及最多的調整將是撤縣設區(qū)（市）。一方面，撤縣設區(qū)（市）作為推動新型城鎮(zhèn)化建設的主要途徑，可以滿足中心城市的供地需求；二是與都市圈、城市群、國家區(qū)域中心

2、城市等戰(zhàn)略相呼應，增強中心城市和城市群經濟發(fā)展優(yōu)勢的經濟和人口承載能力；三是以大中城市為依托，以期形成組織合理的經濟網絡?？v觀此前地方撤縣設區(qū)（市）的案例，主要有兩種做法，一是內涵式擴容，即區(qū)域中心城市把代管的縣（市）變成區(qū)；二是外延式擴容，大城市把周邊的縣（市）吞并過來。但無論是哪一種，原來的縣變成了市轄區(qū)，土地的價值都會慢慢趨向于區(qū)域中心城市；而為了緩解主城的壓力，政府也會支持新設區(qū)的開發(fā)；同時，從資源配比的角度來看，撤縣設區(qū)之后，城市建設的投入比例和縣相比會有大幅提升，對園區(qū)建設都是重大利好。至于機會比較大的城市，一是2018年底，中央巡視組曾點名濟南、青島、廈門、沈陽、大連、哈爾濱、南

3、京等城市引領帶動作用不夠，這些城市應該會率先做出改變；其次就是一些國家戰(zhàn)略利好、且發(fā)展空間較大的城市，如鄭州（國家中心城市）、武漢（長江經濟帶核心城市）、成都、重慶（成渝經濟圈）等。國家高新區(qū)擴容上一次國家高新區(qū)擴容還要追溯到2018年初，當年，國務院批復同意荊州、黃石大冶湖、潛江等12家高新區(qū)升級為國家高新區(qū)，國家隊總數(shù)來到169家（含蘇州工業(yè)園），此后三年未有任何調整。但在2021年，這個局面有望被打破。首先是在國家層面，去年3月21日，科技部印發(fā)關于科技創(chuàng)新支撐復工復產和經濟平穩(wěn)運行的若干措施，提出要加快推動新布局一批國家高新區(qū)，優(yōu)化國家高新區(qū)空間布局，據(jù)筆者了解，一些省級高新區(qū)甚至已經

4、在著手準備申報工作；二是2010-2018年間，每年都有10家以上的園區(qū)獲批國家級高新區(qū)，連續(xù)三年國家按兵不動，積累了40家左右的審批需求；三是在兼并整合的大環(huán)境下，各地可能會衍生一批體量大、質量高、發(fā)展好的綜合類園區(qū)，國家可能以此開展以升促建；四是國家發(fā)展科技、發(fā)展數(shù)字經濟、也需要國家高新區(qū)作為載體，承載國家的政策紅利與技術資源。2020年利好政策永久化疫情期間，各級政府相繼出臺多項惠及中小微企業(yè)的利好政策，幫助企業(yè)紓困解難?，F(xiàn)在，國內疫情散去，但利好政策有望延續(xù)。2020年末的中央經濟工作會議提出：要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支持力度，政策操作上要更加精準

5、有效，不急轉彎，把握好政策時度效。在筆者看來，假如一切進展順利，經濟或將于上半年逐步恢復正常，其中一些臨時性政策，如社保的延緩繳納、貸款貼息、財政補貼等可能會逐步取消；但有一些普惠政策，例如小微企業(yè)所得稅的減免、以及一些助貸政策、準入門檻降低等等，有望永久保留。數(shù)字化轉型，是行業(yè)不可逆的趨勢園區(qū)對數(shù)字化轉型的需求主要來源于四個方面，首先，數(shù)字化極高的提升了園區(qū)運營效率，比如產業(yè)大腦，可以一鍵梳理全市的產業(yè)信息；再如基于大數(shù)據(jù)平臺可以分析所有企業(yè)的上下游、風險狀況、（有無）搬遷意向，這些功能都是人腦遠遠無法企及的；第二，園區(qū)行業(yè)勾地難度與日俱增，靠租金或運營費過活太辛苦，數(shù)字化轉型正處于風口，借

6、此機會或許可以找到新的商業(yè)模式、完成轉型；第三，在新基建的大背景下，政府勢必會加大對數(shù)字化園區(qū)的投入，會產生更多機會；第四，現(xiàn)有的園區(qū)信息化設備、技術平臺等，已經難以滿足企業(yè)研發(fā)辦公的需求，亟需更新?lián)Q代。2020年，整個行業(yè)已經在為數(shù)字化轉型搭橋鋪路，政府層面，浙江率先認定了一批省級數(shù)字化園區(qū)，在政策上給予大力扶持；行業(yè)內，招商蛇口、華夏幸福、億達中國等一干頭部玩家正在密謀數(shù)字化轉型；阿里、華為、騰訊等一眾頂尖科技企業(yè)，也將目光對準了園區(qū)的數(shù)字化建設.如今，數(shù)字化轉型已經不再是園區(qū)的一道選擇題，而是一種必須實現(xiàn)的目標，否則終將被殘酷的競爭所淘汰。鏈長制進一步下沉自2019年末浙江首次在全省范圍

7、內提出鏈長制起，短短一年時間，包括江西、山東、河南、天津等在內的多個省份（市）紛紛發(fā)文，在全?。ㄊ校┓秶毡榛菩墟滈L制。2021年，除了在省、市級層面繼續(xù)推行鏈長制以往，筆者還認為，鏈長制將會進一步下沉，比如在一個行政區(qū)，或者一個高新區(qū)、經開區(qū)，書記和區(qū)長（主任）分別任鏈長，專攻全區(qū)最主要的2-3個產業(yè)；在一個鎮(zhèn)、或者一個街道，由一把手擔任鏈長，專注一個領域，開展產業(yè)鏈培育工作，如果效果顯著，甚至可能衍生到民營園區(qū)，由總經理直接任鏈長，招商培育工作放在一起抓。國企主導地位進一步鞏固2020年，受疫情影響，一度發(fā)展迅猛的民營園區(qū)進入了冷靜期，投資意愿被極大削弱，發(fā)展戰(zhàn)略全盤轉為維穩(wěn)；2020年

8、數(shù)得上的（片區(qū)開發(fā)）大項目，基本都由國企或有國資背景的大型企業(yè)集團包攬。從目前的情況看，全球疫情拐點尚不清晰，民營產業(yè)地產商依舊不會有太大的動作，相當長一段時間內，國家在基建上釋放的需求需要仰仗國企投入，民營產業(yè)地產商投資開發(fā)的空間將被壓縮殆盡。在這個過程中，一部分民企將會由重轉輕，尋求與國企的共存共生，另一部分未找到出路的園區(qū)，將會被收購、或者倒閉。科技企業(yè)獨立入行過去科技企業(yè)拿地，無論是自用還是與房產商合作勾地，本質上都是一種地產思維，并未上升到產業(yè)培育、產業(yè)運營的階段。如今，催生科技企業(yè)獨立入行有四個原因：一是各地政府對勾地的態(tài)度轉冷，科技企業(yè)的拿地價值水漲船高，相比于一些空中樓閣的產業(yè)

9、地產商，政府更青睞有真材實料的企業(yè)集團；二是科技企業(yè)這兩年儲備的大量土地將迎來集中開發(fā)，作為產業(yè)生態(tài)戰(zhàn)略的閉環(huán)，這些土地大部分會被拿來做產業(yè)培育；三是經濟下行+政策調控，科技企業(yè)需要更多的固定資產來穩(wěn)住基本盤，而土地是目前市面上能買到的、最優(yōu)質的資產之一；四是各行業(yè)面臨數(shù)字化轉型，可能有科技企業(yè)入局產業(yè)地產，再以數(shù)字產業(yè)中心的名義，把傳統(tǒng)企業(yè)拉到園區(qū)進行數(shù)字賦能。園區(qū)脫實向虛今年7月，國家發(fā)改委等13部委聯(lián)合印發(fā)關于支持新業(yè)態(tài)新模式健康發(fā)展 激活消費市場帶動擴大就業(yè)的意見（下稱意見），提出支持數(shù)字經濟15種新業(yè)態(tài)新模式的一系列政策措施，其一就是打造跨越物理邊界的虛擬產業(yè)園和產業(yè)集群。如今，單打

10、獨斗的時代已經過去，企業(yè)間更多是產業(yè)協(xié)同的關系。通過搭建虛擬產業(yè)園網絡平臺，整合分散資源，推動全國各地具有產業(yè)鏈、技術鏈、價值鏈內在聯(lián)系的企業(yè)和機構形成虛擬空間集聚；此外，企業(yè)研發(fā)孵化所需的資源大都集聚在大城市，中小城市創(chuàng)新能級不足。引導企業(yè)通過集群注冊的方式入駐本地虛擬產業(yè)園，能讓企業(yè)在享受大城市創(chuàng)新資源的同時，享受本地更優(yōu)惠的政策，同時也把稅源留在本地，從一定程度上避免馬太效應產生?？梢灶A見，虛擬產業(yè)園在2021年將是政府熱捧的對象。園區(qū)REITS集中爆發(fā)2020年8月，證監(jiān)會、發(fā)改委發(fā)布的關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知明確提出，鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產

11、業(yè)集群、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等開展試點，并支持位于國務院批準設立的國家級新區(qū)、國家級經濟技術開發(fā)區(qū)范圍內的基礎設施項目。目前，包括上海臨港、張江高科、蘇州工業(yè)園、中關村發(fā)展集團在內的多家園區(qū)頭部企業(yè)已經開始著手參與REITs申報，有望在2021年成為首批園區(qū)試點。產品力回歸產品如人品，質量如生命。互聯(lián)網泡沫的破裂，讓許多企業(yè)家、創(chuàng)業(yè)者們看清了事實的真相。企業(yè)的需求，第一個就是錢，尤其是對創(chuàng)業(yè)團隊而言，在沒有拿到融資前，只恨不能一分錢掰成兩半花，而房租又是開銷的大頭，一些創(chuàng)業(yè)者為了節(jié)省成本，不惜在地下室、車庫、儲藏室辦公，只為節(jié)省一點租金，所以，行業(yè)也有言：沒有租不出去的房子，只有租不出去的價格。價格相近，第二個考慮因素是地段，優(yōu)質的地段，意味著更多的人才（招聘機會）、更優(yōu)質的圈層、更多的商務機會。當然，地段并